MUNICIPIO DE TRES CANTOS (MADRID)

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1 MUNICIPIO DE TRES CANTOS (MADRID) DOCUMENTO URBANÍSTICO DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN EN EL ÁMBITO DE LA AVENIDA DE LABRADORES Nº 9 y 10 (Centro Comercial) JULIO B U N C H Tres Cantos s.a. BUNCH ARQUITECTURA Y PROYECTOS S.L.P. C/ APOLONIO MORALES 17, bajo MADRID TEL: FAX:

2 MUNICIPIO DE TRES CANTOS (MADRID) MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA DE TRES CANTOS PARCELA COMERCIAL EN AVENIDA DE LABRADORES Nº 9 y 10 JULIO ÍNDICE GENERAL DEL DOCUMENTO: 1. INTRODUCCIÓN 2. ANTECEDENTES 3. AUTOR DEL ENCARGO 4. EQUIPO REDACTOR DEL DOCUMENTO DE MODIFICACIÓN PUNTUAL 5. ÁMBITO DE INTERVENCIÓN 6. PROBLEMÁTICA DETECTADA 7. JUSTIFICACIÓN DEL CONTENIDO DE LAS DETERMINACIONES PORMENORIZADAS Y LAS DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES, SEGÚN LA LEY 9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID 8. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE 9. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN Consideraciones previas Modificación Puntual Sustancial Carácter de la Modificación Puntual 10. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL 11. PROPUESTA DE MODIFICACION PUNTUAL DE PLAN GENERAL 12. FICHA URBANÍSTICA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL 13. DOCUMENTACIÓN QUE SE MODIFICA 14. CONCLUSIÓN 15. ANEXOS: 1. MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE TRES CANTOS EN DIVERSAS PARCELAS DEL ÁREA CENTRAL: EL SECTOR 3 DEL PP.1-B, EL SECTOR 5 DEL PP.1-A Y EL SECTOR 10 DEL PP.2-D (Aprobada definitivamente el 26 septiembre 1.996) 2. ACUERDO 86/03 DEL PLENO DEL AYUNTAMIENTO EN EL QUE SE ACUERDA LA RECTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD DE LA PARCELA 3. INFORME TÉCNICO MUNICIPAL DE FECHA 25 DE SEPTIEMBRE DE

3 MUNICIPIO DE TRES CANTOS (MADRID) MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA DE TRES CANTOS PARCELA COMERCIAL EN AVENIDA DE LABRADORES Nº 9 y 10 JULIO INTRODUCCIÓN De conformidad con el Pliego de Cláusulas Administrativas y Técnicas Particulares, así como con la posterior adjudicación, en fecha 10 de julio de 2.009, del Contrato de Asistencia Técnica para el desarrollo del documento urbanístico de la en el Municipio de Tres Cantos, se redacta el presente documento de Modificación, con objeto de concretar determinados aspectos que se corrigen con respecto al documento actual de Plan General. En primer lugar se analiza la competencia y alcance del presente documento de Modificación Puntual de Plan General, de conformidad con la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid y las competencias atribuidas a dicha figura de planeamiento para la alteración de las determinaciones derivadas de Plan General. El ámbito de aplicación del presente documento se corresponde con la parcela sita en la Avenida de Labradores números 9 y 10, correspondiente a la parcela de uso comercial. 2. ANTECEDENTES El Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos fue aprobado por la Comisión de Urbanismo de Madrid en su sesión de 7 de mayo de 2003, Acuerdo nº 153/03 (publicado por Resolución de 26 de Mayo de 2003, de la Secretaría General Técnica de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte, B.O.C.M num, 156, de 3 de julio de 2003). Establece la completa ordenación urbanística estructurante del municipio, adscribiendo la totalidad del suelo a alguna de las clases y categorías en que puede dividirse el mismo, así como, la totalidad de las determinaciones de la ordenación pormenorizada en el suelo urbano. 2

4 Determina, por tanto, las Condiciones Estructurantes y, en su caso, Pormenorizadas de la ordenación urbanística según los documentos que integran dicho Plan General: Memoria, Normas Urbanísticas Generales y Pormenorizadas de la ordenación urbanística, Planos de Información y de Ordenación, etc. El Plan General de Tres Cantos se redacta en primer lugar, para adecuar el planeamiento urbanístico vigente en Tres Cantos a la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, con independencia del mantenimiento de las condiciones establecidas por la entonces (año 2003) vigente legislación estatal del suelo, bien directa o, en su caso, de forma subsidiaria: Artículos todavía vigentes del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio), Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones y Texto Refundido y sus Reglamentos de la Ley del Suelo de 1976 (de aplicación subsidiaria). En segundo lugar se procedió a refundir toda la normativa y documentación del Plan General que se revisa, dada la heterogeneidad y dispar procedencia de la normativa y documentación de que se componía, alterada, modificada e innovada por el transcurso del tiempo. En tercer lugar se trataba de dar respuesta a las nuevas demandas sociales, productivas y económicas de una población en constante transformación y crecimiento. Demanda residencial, productiva y de desarrollo municipal en el marco de la necesaria sostenibilidad de recursos, respeto medioambiental y fomento de energías renovables. Desde la vigencia y eficacia de este nuevo Plan General, ha venido desarrollándose, como parte de la función pública potestad del Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos, y según el programa y plazos incluidos en dicho Plan General, las determinaciones previstas en el mismo (suelo urbanizable sectorizado, ámbitos de desarrollo en suelo urbano, redes públicas dotaciones y urbanización y edificación en general). Esta experiencia ejecutiva, conjuntamente con la situación de rápido e imprevisible cambio en determinados parámetros sociales, demográficos, culturales y económicos, que fueron la base sobre los que se formalizaron las previsiones de desarrollo urbanístico y crecimiento del municipio, han llevado al Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos a un diagnóstico preciso: Determinadas decisiones, definiciones y condiciones de la ordenación urbanística, pormenorizada y estructurante, o no se definieron bien en su momento (errores no subsanables como tales), o no se adecuan en la actualidad a las necesidades reales del municipio, bien con carácter global (afectando a las Normas Urbanísticas) o bien en ámbitos de actuación concretos, zonas de ordenación y/o unidades de ejecución. 3

5 Según lo anterior, el ejercicio y desarrollo de las condiciones urbanísticas establecidas por el documento de Plan General a tal efecto ha permitido igualmente la detección de diversos aspectos que deben ser revisados o modificados en el mismo: desde determinaciones de la ordenación pormenorizada hasta determinaciones de la ordenación estructurante, éstos últimos bien como consecuencia de la existencia de errores en el texto original, bien como consecuencia de inadecuaciones normativas o indefiniciones que precisan ser modificadas. Dicha situación detectada genera un escenario heterogéneo y complejo que causa, tanto a la población de Tres Cantos como principal receptora de la ordenación urbanística, como a los propios servicios municipales, una cierta inseguridad técnica y jurídica. En este complejo marco normativo que se acaba de definir, el Excmo. Ayuntamiento, a través de sus servicios técnicos y jurídicos competentes, ha delimitado las actuaciones que deben llevarse a cabo para actualizar el Plan General, adecuado sus determinaciones pormenorizadas y estructurantes. En el caso que nos ocupa, dicha cuestión, que afecta a la normativa en suelo urbano consolidado, implica la necesaria corrección de un error en las determinaciones urbanísticas de la citada parcela que afectan a la Ordenación Estructurante. Consecuentemente, el Ayuntamiento de Tres Cantos ha previsto la necesidad de formular un instrumento de planeamiento que por su función y competencia jurídica resulte con prescripción suficiente para modificar parcialmente las condiciones normativas del Plan General resolviendo dicho error existente. En este sentido, el presente documento de Modificación Puntual de Plan General incide en la resolución de un error normativo que afecta a la edificabilidad máxima sobre la parcela y, por tanto, parámetro urbanístico relacionado con la Ordenación Estructurante. De conformidad con lo anterior, este documento justifica el contenido de unas y otras Determinaciones, Estructurantes y Pormenorizadas de conformidad con la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, garantizando así que el alcance previsto de la presente Modificación Puntual de Plan General se ajusta a las competencias urbanísticas que le son otorgadas a tal efecto. 3. AUTOR DEL ENCARGO El presente documento de iniciativa pública, referente a la Modificación Puntual de Plan General de Ordenación Urbana, es potestad del Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos, y, a tal efecto, se encarga por parte del mismo a través de la Empresa Municipal Nuevo Tres Cantos S.A. 4

6 4. EQUIPO REDACTOR DEL DOCUMENTO DE MODIFICACIONES PUNTUALES El equipo redactor de la presente Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Municipal de Tres Cantos, según el procedimiento legal pertinente de dicha Empresa Municipal y del Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos, y de conformidad con la Adjudicación del Contrato de Asistencia Técnica para la Redacción del documento urbanístico de Modificación Puntual de Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos, de fecha 10 de julio de 2.009, es la Sociedad BUNCH ARQUITECTURA Y PROYECTOS S.L.P con domicilio social en la calle Apolonio Morales nº 17, bajo Madrid. 5. ÁMBITO DE INTERVENCIÓN El ámbito de intervención de la presente Modificación Puntual de Plan General se corresponde con la parcela sita en la Avenida de Labradores nº 9 y 10, ocupada por una edificación de carácter comercial. Se trata de un único ámbito, de carácter continuo, correspondiente al suelo urbano consolidado. La localización concreta de dicha modificación se encuentra definida específicamente en la documentación gráfica del presente documento, pormenorizada en la Ficha de Modificación desarrollada a tal efecto. La situación urbanística de dicha parcela responde a los siguientes criterios: La parcela se encuentra regulada urbanísticamente a través de la Ordenanza 8: Actividades económicas, Comercio y Servicios, en el grado COM.1:Centros Comerciales Integrados y Grandes Superficies Comerciales La superficie de suelo actual de parcela asciende a ,0 m²s Parcela se encuentra edificada en la actualidad, mediante una construcción consolidada con fecha anterior a la Aprobación Definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos, en concreto con un Centro Comercial. Las condiciones urbanísticas de la parcela tienen su origen en la Modificación del Plan Parcial de Tres Cantos en diversas parcelas del Área Central: el Sector 3 del PP.1-B, el Sector 5 del PP.1-A y el Sector 10 del PP.2-D, aprobada definitivamente en fecha 26 de septiembre de

7 6. PROBLEMÁTICA DETECTADA Tal y como se justifica más adelante, sobre la citada parcela fue construida un Centro Comercial, mediante licencia de obras autorizada por el Ayuntamiento de Tres Cantos en su momento. La edificabilidad máxima de la parcela, derivada de la citada Modificación del Plan Parcial del año 1.996, quedó fijada en m²c, lo que implicó un coeficiente de edificabilidad neto de 1,114 m²c/ m²s, resultado de dividir entre la superficie total de suelo de la parcela. Sin embargo, el Plan General de Ordenación urbana, redactado y aprobado en mayo de 2.003, es decir, con posterioridad documento de planeamiento citado anteriormente, recogió erróneamente un coeficiente de 0,96 m²c/ m²s, tal y como figura en el Plano 9 de la Serie 3.1 de la documentación gráfica del POM. Por tanto, resultado de dicha situación urbanística, y de conformidad con el Informe Técnico de los Servicios Técnicos del Arquitectura del Ayuntamiento, de fecha 15 de septiembre de 2.003, se debe corregir el coeficiente de edificabilidad asignado a la parcela, garantizando los derechos urbanísticos consolidados por los propietarios. A tal efecto, se redacta la presente Modificación Puntual de Plan General en el ámbito de la Avenida de los Labradores nº 9 y 10, como documento de planeamiento adecuado y suficiente para la corrección de dicho parámetro urbanístico, correspondiente a la Ordenación Estructurante. Cabe señalar, en cualquier caso, que la presente Modificación no implica incremento alguno respecto a la edificabilidad existente en la parcela, consolidada de forma previa a la aprobación del Plan General. Se exponen a continuación los criterios de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en materia de las determinaciones Pormenorizadas y Estructurantes del planeamiento urbanístico en la región. 6

8 7. JUSTIFICACIÓN DEL CONTENIDO DE LAS DETERMINACIONES PORMENORIZADAS Y LAS DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES, SEGÚN LA LEY 9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID Para configurar jurídicamente el marco instrumental de planeamiento (Modificación Puntual de Plan General) adecuado para resolver la problemática enunciada y la capacidad jurídica de este instrumento de planeamiento, se realiza previamente una reflexión detallada acerca de las Determinaciones Estructurantes y Pormenorizadas del planeamiento urbanístico. La división o categorización de todas las condiciones, determinaciones y/o elementos que conforman la ordenación urbanística en los Planes de Ordenación, distinguiendo aquellas cuyo alcance y finalidad es la estructuración básica del territorio, de aquellas otras cuyo contenido se circunscribe a condiciones de desarrollo y a su precisión para la realización de los actos de ejecución del planeamiento, no resulta nueva en la práctica del urbanismo madrileño, aunque bien es verdad que no con la definición y alcance legal que adquieren en la actual Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid. La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid establece con cierto detalle la definición y condiciones de diferenciación de las determinaciones o elementos de la ordenación estructurante (propia del planeamiento general) y aquellas otras de la pormenorizada (correspondientes al planeamiento de desarrollo). Esta definición se realiza en el artículo 35 de vigente Ley del Suelo de Madrid, teniendo como referencia las determinaciones contenidas en los artículos 33.1.d) y 34 3 de la misma Ley: 1. Son determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística aquellas mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo objeto del planeamiento general, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y de su desarrollo futuro. 2. Sin perjuicio de una mayor concreción mediante desarrollos reglamentarios, son, en todo caso, determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística: a) El señalamiento de la clasificación y, en su caso, categoría de suelo. b) La definición de los elementos estructurantes de los sistemas de redes públicas. c) La división del suelo en áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores, con el señalamiento para cada uno de sus criterios y condiciones básicas de ordenación: Usos globales, áreas de reparto, edificabilidades y aprovechamientos urbanísticos. d) El régimen de usos del suelo no urbanizable de protección. 7

9 3. Son determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística aquellas que tienen el grado de protección suficiente para legitimar la realización de actos concretos de ejecución material. 4. Sin perjuicio de una mayor concreción y mediante desarrollos reglamentarios, son, en todo caso, determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística: a) La definición detallada de la conformación espacial de cada área homogénea, ámbito de actuación o sector y, especialmente en suelos urbanos y urbanizables, de alineaciones y rasantes. b) Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben cumplir éstas para su ejecución material. c) La regulación del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir las edificaciones, las construcciones en general, las instalaciones y las urbanizaciones. d) El régimen normativo de usos pormenorizados e intervenciones admisibles y prohibidas, así como las condiciones que deben cumplir para ser autorizadas. e) La definición de los elementos de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos que conforman las redes locales, completando las redes generales y supramunicipales pero sin considerarse parte de ellas. f) La delimitación, cuando proceda, de unidades de ejecución y la asignación de los sistemas de ejecución. g) Las que no estén expresamente calificadas por el planeamiento general como determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística. No obstante, además de que el articulado es por sí solo muy clarificador al respecto, el apartado VII de la Exposición de Motivos de la propia Ley 9/2001, lo es aún más si cabe: En el título II la potestad de planeamiento de la ordenación urbanística municipal (art d)) diferencia las determinaciones estructurantes, correspondiente al planeamiento general, y las determinaciones pormenorizadas, correspondientes al planeamiento de desarrollo. Son determinaciones estructurantes aquellas mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y de su desarrollo futuro. Son determinaciones pormenorizadas aquellas que tienen el grado de precisión suficiente para legitimar la realización de actos concretos de ejecución material. Son una determinación estructurante del planeamiento los elementos de las redes públicas o redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, que son susceptibles de distinguirse jerárquicamente en tres niveles: Los que conforman la red supramunicipal, la red general y la red local. Este sistema de redes públicas se localiza sobre suelos de cesión obligatoria y gratuita por los promotores del suelo y se integra dentro de las reservas para dotaciones cuyos estándares se revisan o modifican radicalmente respecto de los establecidos por el Texto 8

10 Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y su Reglamento de Planeamiento de 1.978, justificando este hecho en el cambio sustantivo de la realidad social y urbana de la Comunidad de Madrid desde entonces hasta nuestros días... Son determinaciones estructurantes las edificabilidades y los aprovechamientos urbanísticos. En suelo urbano consolidado, la superficie edificable de cada solar o parcela vendrá definida según las condiciones de intensidad edificatoria... Es una determinación estructurante, en relación con los usos del suelo, la asignación en el área de reparto en suelo urbanizable, como mínimo, del 50 por 100 de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algún régimen de protección oficial, de las cuales las viviendas de precio tasado no podrán superar el 25 por 100. En toso caso, se reserva a cada Ayuntamiento la facultad de determinar la tipología de las viviendas en el 10 por 100 de la superficie del suelo urbanizable.... Con relación expresa a la definición para las Redes Públicas dotacionales, la distinción entre Condiciones Estructurantes y Pormenorizadas se realiza en el apartado 3 del artículo 36 de la Ley 9/2001, de 17 de julio: 3. La definición de las redes públicas implica señalar expresamente todos aquellos de sus elementos necesarios para asegurar el funcionamiento correcto y adecuado a las necesidades previstas en la red correspondiente. A tal efecto, se establecen las siguientes precisiones: a) Tendrá el carácter de determinaciones estructurantes todas aquellas que consistan en señalar las reservas y dimensiones de cualquier suelo que se prevea como elemento de una red pública supramunicipal o general. b) Asimismo, tendrán el mismo carácter de determinaciones estructurantes las que definan las condiciones básicas de ordenación de cada uno de tales elementos, si bien el desarrollo detallado de los mismos se concretará a través de determinaciones pormenorizadas. c) El señalamiento de los espacios destinados a elementos de las redes locales, así como de cualesquiera otros parámetros necesarios para su ordenación detallada, tendrán el carácter de de determinaciones pormenorizadas. En cambio, serán determinaciones estructurantes las instrucciones normativas al planeamiento de desarrollo sobre la localización y características de elementos de nivel local que resulten necesarias para asegurar la funcionalidad de la red correspondiente. Cabe aclarar que la ordenación urbanística que se configura a través de los instrumentos de ordenación urbanística (Planes de Ordenación), queda globalmente definida por todos los documentos que componen dichos planes. Por tanto las Normas Urbanísticas y Ordenanzas contenidas en los planes participan del régimen de determinaciones Estructurantes y Pormenorizadas establecido en la Ley, de aplicación inmediata desde la entrada en vigor de la misma. 9

11 Según lo anterior, queda justificado el alcance del presente documento de Modificación Puntual de Plan General de Ordenación, en base al contenido y afección sobre aspectos de la Ordenación Estructurante de la parcela COM.1 correspondiente al Centro Comercial de la Avenida de los Labradores 9 y 10, en concreto respecto a la asignación correcta del coeficiente de edificabilidad de la parcela. Por último, se justifica la innecesariedad de presentar un Documento de Avance de la presente Modificación Puntual de Plan General, de conformidad tanto con la Ley 9/2.001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, como con la Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid, que la modifica a tal efecto. Así, en efecto, si bien la Ley 9/2001 en su artículo 56.2 no exige la redacción de dicho documento en las Modificaciones Puntuales de Plan General, según el siguiente texto literal: 2. Cuando los trabajos de elaboración de un instrumento de planeamiento hayan adquirido el suficiente grado de desarrollo que permita formular los criterios, objetivos y soluciones generales de la ordenación, podrán formalizarse con la denominación de avance, a los efectos que se regulan en este artículo. En todo caso, será preceptiva la formalización y posterior aprobación del correspondiente avance en el proceso de elaboración de los Planes Generales y de sus revisiones, así como de los Planes de Sectorización; en todos los demás casos el Avance de planeamiento será facultativo. La Ley 3/2007, en su artículo 10 modifica el artículo anterior, quedando como sigue: Artículo Cuando los trabajos de elaboración de un instrumento de planeamiento hayan adquirido el suficiente grado de desarrollo, podrán formalizarse con la denominación de Avance a los efectos que se regulan en este artículo, y con el contenido y la documentación que la presente Ley exige para la aprobación inicial de cada clase de instrumento urbanístico. En todo caso, será preceptiva la formalización y posterior aprobación del correspondiente Avance en el proceso de elaboración de los Planes Generales y los Planes de Sectorización, sus revisiones y las modificaciones puntuales que afecten a una superficie superior al 10 por 100 del Plan; en todos los demás casos el Avance de planeamiento será facultativo. Por tanto, habida cuenta de que la superficie afectada por la presente Modificación Puntual ( m²s) es inferior al 10% de la superficie total del Plan General, se entiende innecesaria la redacción de un Documento de Avance. 10

12 8. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE La legislación urbanística y territorial aplicable se compone de las siguientes Leyes, Reglamentos y/o Decretos: Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio). Títulos II,III y IV, en vigor de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid. Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y posteriores modificaciones según: Ley 14/2001, de 26 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid; Ley 2/2004, de 31 de mayo, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid; Ley 2/2005, de 12 de abril, de Modificación de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid; Ley 3/2007, de 26 de junio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid, así como las diferentes leyes posteriores en materia de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid: Ley 7/2007, de 21 de diciembre; Ley 3/2008, de 23 de diciembre; Ley 10/2009, de 23 de diciembre; Ley 9/2010, de 23 de diciembre y Ley 6/2011, de 28 de diciembre. Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y sus Reglamentos de Planeamiento de 23 de junio de 1978 y de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, aplicables en todo lo no regulado por la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid y no sean contradictorios con la misma. La legislación sectorial más importante que incide o resulta de aplicación en las presentes Modificaciones Puntuales es básicamente la siguiente: Ley 10/1998, de 9 de julio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid. Ley 8/2005, de 26 de diciembre, de Protección y Fomento del Arbolado de la Comunidad de Madrid. Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid y actualizaciones posteriores. Decreto 78/1999, por el que se regula el régimen de protección contra la Contaminación Acústica de la Comunidad de Madrid. 11

13 9. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN La presente Modificación Puntual del Plan General de Tres Cantos responde a lo establecido en el artículo 67 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, constituyendo el mismo rango y sometiéndose a la misma tramitación que el propio Plan General Consideraciones previas Esta Modificación no queda afectada por lo prescrito en el apartado 2 del artículo anteriormente mencionado, por cuanto que no implica incremento alguno de la edificabilidad prevista originalmente en la parcela (resultado de la aprobación definitiva de la citada Modificación del Plan Parcial de determinados ámbitos de Tres Cantos, del año 1.996): Toda alteración de la ordenación establecida por un Plan de Ordenación Urbanística que aumente la edificabilidad, desafecte suelo de un destino público o descalifique suelo destinado a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la cantidad y calidad de las dotaciones previstas respecto del aprovechamiento urbanístico del suelo, sin incrementar éste en detrimento de la proporción ya alcanzada entre unas y otro, así como las posibilidades de acceso real a la vivienda y, en todo caso, asegurar la funcionalidad y el disfrute del sistema de redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos. En ningún caso será posible la recalificación para otros usos de terrenos cuyo destino efectivo sea docente, sanitario o viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de integración social, salvo que, previo informe de la Consejería competente por razón de la materia, se justifique la innecesariedad de la permanencia de dicho destino, en cuyo caso el o los nuevos usos previstos deberán ser preferentemente públicos o de interés social. Todas las innovaciones, alteraciones o modificaciones de la ordenación urbanística estructurante o de cualesquiera de sus elementos, deben ser sustanciados mediante Modificación Puntual del Plan General, incluidas aquellas modificaciones consideradas por la Comunidad de Madrid como no constitutivas de error material que afecten a dicha ordenación estructurante Modificación Puntual Sustancial Conforme al artículo 57 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, modificado por el artículo 10.tres de la Ley 7/2007, de 21 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid, el procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento se desarrollará reglamentariamente, sin que dicho procedimiento se vea afectado por las limitaciones recogidas en los artículos 68 y 69 de la Ley 9/2001, de 17 de julio. 12

14 El susodicho desarrollo reglamentario se produce por la promulgación del Decreto 92/2008, de 10 de julio, por el que se Regulan las Modificaciones Puntuales no Sustanciales de Planeamiento Urbanístico. Dicho Decreto define este tipo de Modificaciones en su artículo 1: El objeto del presente Decreto es definir y regular el procedimiento especial para la tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de instrumentos de planeamiento urbanístico a que se refiere el artículo 57 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid. A estos efectos, se consideran modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento aquellas de escasa entidad y de alcance reducido y local, que cumplan los siguientes requisitos: a) Que la superficie de la modificación no supere los metros cuadrados. b) Que no afecten a una superficie superior al equivalente al 1 por 100 del suelo urbano del municipio. En los municipios de menos de habitantes este porcentaje será del tres por ciento. 2. No obstante lo dispuesto en el número anterior, se podrán tramitar modificaciones puntuales no sustanciales que superen los límites mencionados cuando el Ayuntamiento que proponga la modificación lo haya acordado por mayoría absoluta de la Corporación y se aprecien, tanto por el Ayuntamiento como por la Comunidad de Madrid, especiales razones de interés social o utilidad pública, como en el caso de equipamientos, dotaciones, infraestructuras y servicios. 3. No podrán considerarse modificaciones puntuales no sustantivas y por tanto no podrán tramitarse por este procedimiento aquellas que tengan una incidencia negativa en el medio ambiente, la movilidad o las infraestructuras. Por tanto, y en virtud del alcance de la presente Modificación Puntual del Plan General de Tres Cantos, que afecta a una superficie de terreno de m² de suelo, debe considerarse como Modificación Puntual Sustancial y, por tanto, sometida a la tramitación urbanística prevista en la Ley 9/ Carácter de la Modificación Puntual De acuerdo con el artículo 68.1 y 2 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, el presente documento no constituye Revisión del Plan General de Tres Cantos, sino una Modificación Puntual del mismo, no obligando a ejercer la potestad plena de planeamiento: 1. Se entenderá por revisión de un instrumento de planeamiento la adopción de nuevos criterios que exijan su reconsideración global y supongan, en consecuencia, la formulación completa del correspondiente plan. Tendrán siempre el carácter de revisión las alteraciones que afecten a la coherencia conjunta de la ordenación desde la escala y el alcance propio del instrumento 13

15 de que se trate y, en todo caso, las que varíen la clasificación del suelo o disminuyen las superficies reservadas a espacios libres públicos. 2. La revisión de un Plan de Ordenación Urbanística en vigor supone el ejercicio de nuevo, en plenitud, de la potestad de planeamiento. No constituyendo Revisión del Plan General en virtud de su contenido, tampoco obliga a la misma según podría necesitarse de cumplirse las prescripciones de la disposición Transitoria Cuarta del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio: Si transcurrido un año desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística no estableciera en qué casos el impacto de una actuación de urbanización obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación, esta nueva ordenación o revisión será necesaria cuando la actuación conlleve, por sí misma o en unión de las aprobadas en los dos últimos años, un incremento superior al 20 por ciento de la población o de la superficie de suelo urbanizado del municipio o ámbito territorial. Por tanto, según todo lo anterior, queda igualmente justificado que la presente Modificación Puntual no constituye Revisión del Plan General de Tres Cantos vigente. 10. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACION PUNTUAL Una vez aprobado el Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos, a lo largo del año fueron detectados por los Servicios Técnicos del Ayuntamiento diversos errores, tanto en la documentación técnica como gráfica, que afectaban a diferentes parcelas del término municipal. En este sentido, mediante diferentes acuerdos del Pleno Municipal se propuso al órgano competente de la Comunidad de Madrid, la corrección de lo que se consideró errores materiales del Plan General. En concreto, el Pleno del Ayuntamiento celebrado en sesión de fecha 25 de septiembre de acordó (Nº Acuerdo: 086/03) la rectificación del error detectado en el coeficiente de edificabilidad de la parcela regulada por la ordenanza COM.1, en Avenida de los Labradores nº 9 y 10, que fue tramitado y remitido a la Comunidad de Madrid como Error 02 (Se adjunta Acta del Pleno). Con posterioridad a ello, la Comisión de Urbanismo de Madrid, en acuerdos de 31 de marzo de 2004 y de 27 de abril de 2004, únicamente consideró con el rango de error material dos de las siete disposiciones acordadas en Pleno, devolviendo los correspondientes expedientes para que se resolvieran mediante modificación del planeamiento o documentos de rango similar. 14

16 A lo largo del tiempo transcurrido desde la aprobación definitiva del Plan General se han tramitado diferentes Modificaciones Puntuales del mismo, de manera que han quedado resueltas, hasta el momento, otras disfunciones de planeamiento si bien, en el caso de la parcela que nos ocupa, Avenida de Labradores nº 9 y 10, no se ha producido rectificación alguna hasta la fecha. Consecuentemente, en la actualidad, queda aún pendiente de tramitación el documento necesario para la resolución del denominado Error 2, correspondiente al Plano 9 de la serie 3.1. Por ello, dado el carácter del parámetro a corregir, deberá tramitarse a través de un expediente de Modificación Puntual del Plan General, de conformidad con lo informado por la Comisión de Urbanismo de Madrid en su día. En efecto, se considera que esta situación urbanística a resolver, aun cuando no supone incremento de la edificabilidad original, afectan a temas que pueden considerarse como determinaciones estructurantes del Plan General y, por tanto, no resolubles como errores materiales. Por tanto, plenamente justificada la situación de conflicto actual, se concluye que debe ser resuelta eficazmente para el pleno ejercicio de la actividad urbanística, tanto por parte de los Servicios Técnicos municipales como de los propietarios de suelo en el desarrollo de sus derechos. Por ello, ante esta situación, el Ayuntamiento ha considerado oportuno el análisis y corrección de dichos aspectos mediante la presente Modificación Puntual del planeamiento. Se garantiza igualmente el cumplimiento de lo establecido en el art.69 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid: 2. La modificación de los Planes de Ordenación Urbanística no podrá: a) Afectar ni a la clasificación del suelo, ni suponer la disminución de zonas verdes o espacios libres. b) Iniciarse su tramitación, antes de transcurrido un año desde la aprobación definitiva del correspondiente Plan de Ordenación Urbanística o de su última revisión, ni después de expirado el plazo fijado en cualquier forma para que esta última tenga lugar. En conclusión, el presente documento de Modificación Puntual de Plan General queda plenamente justificado como procedimiento eficaz y competente para la resolución de la problemática actual en relación con los aspectos urbanísticos que han sido expuestos de forma pormenorizada. 15

17 11. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL En virtud de lo anteriormente expuesto, se propone la siguiente Modificación de la documentación obrante en el Plan General, para la correcta definición de la edificabilidad máxima permitida en la parcela: 1. Corrección del coeficiente de edificabilidad de parcela De conformidad con la información urbanística obrante en el expediente de Modificación del Plan Parcial de Tres Cantos en diversas parcelas del Área Central: el Sector 3 del PP.1-B, el Sector 5 del PP.1-A y el Sector 10 del PP.2-D, aprobada definitivamente en fecha 26 de septiembre de 1.996, sobre el ámbito que nos ocupa se autorizó una edificabilidad total de ,0 m²c, repartidos en ,0 m²c para la parcela COC.1+2, y de 6.500,0 m²c para la parcela COC.3 La superficie global de ambas parcelas asciende a ,0 m²s, correspondiente a m²s la primera y a m²s la segunda. Resultado de dichas condiciones urbanísticas, aprobadas firmemente, el coeficiente global de asignación al ámbito fue de 1,114 m²c/m²s. Por otro lado, la Ordenanza 8: Comercial, establece que la Superficie Máxima Edificable en cada parcela regulada por la norma COM.1, será: el resultado de referir a la superficie de parcela, el Coeficiente de Edificabilidad que aparezca reflejado sobre los planos de ordenación de la Serie 3.1, o la que defina el Plan Parcial para el suelo urbanizable. Por tanto, dado que la documentación gráfica del Plan General incluyó, erróneamente, un coeficiente de 0,96 m²c/m²s, lo que supone una clara reducción de los derechos urbanísticos consolidados, se propone la corrección del Plano 9 de la Serie 3.1 del POM para rectificar el coeficiente de edificabilidad. Como se ha justificado, esta modificación no implica en ningún caso incremento respecto a la edificabilidad actual en la parcela, sino simplemente la corrección del error advertido. En conclusión, la afectación (modificación) que se produce por la presente propuesta en las Normas Urbanísticas del Plan General se corresponde exclusivamente con la Documentación Gráfica, en concreto sobre los Planos de Ordenación del Plan General. 16

18 AFECCIÓN MEDIOAMBIENTAL Desde el punto de vista ambiental, tal y como se ha referido anteriormente, la modificación que se propone no supone cambio alguno en la edificabilidad máxima aprobada por el planeamiento en la parcela, por lo que no implican alteración alguna de la calidad del aire ni de las aguas del entorno, así como tampoco suponen modificaciones respecto a las condiciones de contaminación acústica ni lumínica que, en su caso, hayan sido autorizadas a través de la licencia concedida a tal efecto. Por ello, la presente Modificación de Plan General no requiere de medidas adicionales que garanticen la protección del Medio Ambiente, que serán remitidas a la legislación vigente en la materia, Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid (y posteriores modificaciones parciales), de aplicación en los procedimientos de edificación o reforma de las construcciones existentes, según el caso. 12. FICHA URBANÍSTICA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL PROPUESTA Se adjunta a continuación la Ficha de la presente Modificación Puntual, estructurada a través de los siguientes aspectos: - Situación en el Municipio: Plano de localización de la Modificación en el término municipal de Tres Cantos - Situación Actual Descripción del Estado actual de planeamiento vigente - Plano situación actual Plano de Ordenación del Plan General vigente - Justificación de la Modificación Justificación de los criterios adoptados para la formalización de la Modificación Puntual de Plan General - Parámetros propuestos Condiciones urbanísticas específicas resultantes de la Modificación que se propone en cada caso - Plano propuesto Documentación Gráfica Modificada resultante de las nuevas condiciones que se proponen en cada caso 17

19 AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO Modificación Puntual de Plan General M.6 Nombre: Avenida Labradores nº 9 y 10 Figura de Ordenación ORDENANZA COM.1 Hoja del plan general: Serie 3.1 Plano 9 Situación en el municipio 18

20 AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO Modificación Puntual de Plan General M.6 Nombre: Avenida Labradores nº 9 y 10 Figura de Ordenación ORDENANZA COM.1 Hoja del plan general: Serie 3.1 Plano 9 Situación actual En la actualidad, la parcela de la Avenida de Labradores nº 9 y 10 (Centro Comercial) se encuentra ocupada por un edificio de carácter comercial regulado mediante la Ordenanza COM.1. Las Normas urbanísticas del Plan General establecen, en la Ordenanza COM. Actividades Económicas: Comercio y Servicios, Grado 1º, que la superficie máxima edificable en cada parcela será: el resultado de referir a la superficie de parcela, el Coeficiente de Edificabilidad que aparezca reflejado sobre los planos de ordenación de la Serie 3.1, o la que defina el Plan Parcial para el suelo urbanizable. El valor que figura en el Plano 9 de la Serie 3.1 indica un coeficiente de edificabilidad de 0,96 m²/ m². Plano situación actual 19

21 AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO Modificación Puntual de Plan General M.6 Nombre: Avenida Labradores nº 9 y 10 Figura de Ordenación ORDENANZA COM.1 Hoja del plan general: Serie 3.1 Plano 9 Justificación de la modificación En el plano 9 de la serie 3.1 -Ordenación del suelo urbano- del Plan General, la parcela correspondiente a la Avenida de Labradores nºs 9 y 10, se encuentra regulada por la Ordenanza COM.1, con un coeficiente de edificabilidad asignado que no se corresponde con la edificabilidad existente antes de la aprobación del Plan General. La información gráfica del Plan General estableció erróneamente en dicha parcela un Coeficiente de Edificabilidad de 0,96 m²/m², que deberá ser ajustado al valor de la edificabilidad original y existente. En este sentido, y según lo expuesto, existe un error, habida cuenta de que la edificabilidad de la parcela debe ser la resultante entre la superficie construida y la superficie real. Los antecedentes vienen recogidos en la "Modificación del Plan Parcial de Tres Cantos en diversas parcelas del área central..." aprobado definitivamente el 26 de septiembre de En concreto el uso comercial corresponde a las parcelas COC.1 y COC.2 del sector RC-2, unidad urbanística 1 de Tres Cantos, donde se recogen las características del ámbito, resumidas en el siguiente cuadro: Parcela Superficie ( m 2 s) Edificabilidad (m 2 c) COC , ,00 COC , ,00 Total , ,00 En este caso, considerado que la superficie de la parcela permanece inalterada y la edificabilidad final también, el coeficiente de edificabilidad es la relación entre la edificabilidad o superficie construida (26.500,00 m 2 ) y la superficie neta de suelo (23.795,00 m 2 ) lo que determina como coeficiente de edificabilidad el valor 1,114 m 2 /m 2 y no la erróneamente consignada en la documentación gráfica de Plan General, de 0,96 m 2 /m 2. De igual forma, cabe señalar que el Pleno del Ayuntamiento de Tres Cantos, en fecha 25 de septiembre de 2.003, mediante Acuerdo nº 86/03, ya determinó la corrección de dicho coeficiente de edificabilidad, si bien tal rectificación no pudo materializarse como error material hasta la fecha, por lo que se tramita actualmente como modificación de Plan General. 20

22 AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO Modificación Puntual de Plan General M.6 Nombre: Avenida Labradores nº 9 y 10 Figura de Ordenación ORDENANZA COM Hoja del plan general: Serie 3.1 Plano 9 Parámetros propuestos: La presente Modificación Puntual, propone la corrección del coeficiente de edificabilidad actualmente reflejado en el Plano 9 para la citada parcela (0,96 m²/ m²) por el valor correcto de 1,114 m²/m², todo ello de conformidad con la Documentación Gráfica Modificada que se aporta como Anexo en el presente documento. Tal y como se ha justificado, la presente rectificación de error, si bien afecta al coeficiente de edificabilidad de la parcela, no supone incremento de la misma respecto de las condiciones que fueron aprobadas con anterioridad al Plan General y que fueron recogidas erróneamente en la documentación definitiva del mismo. Plano propuesto: 21

23 13. DOCUMENTACIÓN QUE SE MODIFICA De acuerdo con el contenido que se propone en dicha Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos vigente, se modifica la siguiente documentación del mismo: En los Planos de Plan General: Plano número 9 de la Serie 3.1 -Ordenación del suelo urbano- 14. CONCLUSIÓN Como conclusión y resumen de todo lo expuesto en la presente Memoria, se estima que la modificación propuesta se refieren a determinaciones y elementos de ordenación que, por su naturaleza y alcance, son parte de la ordenación estructurante, procediendo ser resueltas por la presente propuesta de Modificación Puntual, debiéndose adoptar para su tramitación las reglas propias de aprobación de las Modificaciones Sustantivas del Plan General de conformidad con lo establecido en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. De igual forma, y según lo expuesto, la citada Modificación queda plenamente justificada como procedimiento eficaz y competente para la resolución de la problemática actual en relación con los aspectos urbanísticos que se han desarrollado de forma pormenorizada. Procede por tanto la tramitación y aprobación, en su caso, del presente documento urbanístico de Iniciativa Pública, referente a la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos, en el ámbito de la Avenida de los Labradores nº 9 y 10, elaborado a instancia del Ayuntamiento de Tres Cantos. Y para que así conste a los efectos oportunos, se firma Autor del Encargo Autor del documento EMPRESA MUNICIPAL NUEVO TRES CANTOS S.A. BUNCH ARQUITECTURA Y PROYECTOS, S.L.P Sociedad Colegiada Nº: Arqto Coleg: SM. M. Medrano Nº: Madrid, Julio

24 15. ANEXOS 1. MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE TRES CANTOS EN DIVERSAS PARCELAS DEL ÁREA CENTRAL: EL SECTOR 3 DEL PP.1-B, EL SECTOR 5 DEL PP.1-A Y EL SECTOR 10 DEL PP.2-D (Aprobada definitivamente el 26 septiembre 1.996) 2. ACUERDO 86/03 DEL PLENO DEL AYUNTAMIENTO EN EL QUE SE ACUERDA LA RECTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD DE LA PARCELA 3. INFORME TÉCNICO MUNICIPAL DE FECHA 25 DE SEPTIEMBRE DE

25 1. MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE TRES CANTOS EN DIVERSAS PARCELAS DEL ÁREA CENTRAL: EL SECTOR 3 DEL PP.1-B, EL SECTOR 5 DEL PP.1-A Y EL SECTOR 10 DEL PP.2-D (Aprobada definitivamente el 26 septiembre 1.996) 24

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33 2. ACUERDO 86/03 DEL PLENO DEL AYUNTAMIENTO EN EL QUE SE ACUERDA LA RECTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE EDIFICABILIDAD DE LA PARCELA Se adjunta copia del Acta del Pleno Municipal de fecha 25 de septiembre de 2.003, en cuyo punto Segundo se acuerda la Corrección del error detectado en relación con el coeficiente de edificabilidad de la parcela de Avenida de Labradores nº 9 y 10 25

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38 3. INFORME TÉCNICO MUNICIPAL DE FECHA 25 DE SEPTIEMBRE DE Se adjunta al presente documento el Informe Técnico Municipal de fecha 25 de septiembre de 2.003, redactado por los Servicios Técnicos de Arquitectura del Ayuntamiento de Tres Cantos, en el que se expone la situación urbanística de la parcela, así como la necesaria rectificación urbanística mediante su tramitación como Modificación Puntual del Plan General. 26

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41 ANEXO: DOCUMENTACIÓN GRÁFICA PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN VIGENTE (Mayo 2.003) PLANO ACTUAL Nº 9. SERIE 3.1-Ordenación del suelo urbano- del Plan General 27

42 3.1 9

43 MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN PLANO PROPUESTO Nº 9. SERIE 3.1-Ordenación del suelo urbano- 28

44 1,114 Julio MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL 9

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