TASACION DE BIENES INMUEBLES

Transcripción

1 II SEMINARIO REGIONAL DE TASACIONES TASACION DE BIENES INMUEBLES REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN - REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD ORGANIZA : MINISTERIO DE VIVIENDA CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO LUGAR : AUDITORIO DEL COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERU-CONSEJO DEPARTAMENTAL DE AREQUIPA FECHA : 17 DE NOVIEMBRE DEL 2010 EXPOSITOR PEDRO JOSE TELLO PALACIOS ARQUITECTO CAP 2132

2 1.0 DEFINICIONES PREVIAS 1.1 ÁREA TECHADA El área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluyelosmuros,losalerosylosespacioscon dobles o mayores alturas; y excluye la proyección de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen techos. 1.2 ÁREA LIBRE En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente. 1.3 ÁREA OCUPADA El área total del piso correspondiente que incluye área techada y área libre.

3 1.4 EDIFICACIONES Se entiende por edificaciones a las construcciones o fábricas en general. (ARTICULO II. A.03) 1.5 OBRAS COMPLEMENTARIAS Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentren adheridas físicamente al suelo o a la construcción, y no puedan ser separadas de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores, eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos para agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreación, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificadas como tales. (ARTICULO II. A.04)

4 1.6 COPROPIEDAD: Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble. 1.7 CASAS EN COPROPIEDAD: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole y servicios comunes. 1.8 CASAS EN QUINTA: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbano, que cuenta por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común. 1.9 DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificación de más de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes.

5 1.10 REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento interno y una Junta de Propietarios REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.

6 6.0 VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN 6.1 VALOR DEL TERRENO En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el terreno matriz es un bien común y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente manera: a) Se asignará a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participación que, según los títulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estén debidamente registrados. b) En caso que en los títulos de propiedad no se indique los porcentajes de participación de cada una de las secciones del bien, se prorrateará el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno. (ARTICULO II. F.37)

7 6.2 VALOR DE LA EDIFICACION En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que están fijadas en el Titulo II de este reglamento. Para el efecto, deberán considerarse tanto las áreas propias de uso privado, cuanto las que le corresponden a la sección por las obras o áreas techadas que son de uso común, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. (ARTICULO II. F.38) 6.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES En caso que no se pueda determinar el valor de las áreas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las áreas comunes de la misma se calculará en base al 15 % (quince por ciento) del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinara el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales. (ARTICULO II. F.39)

8 6.4 VALUACION DE LAS EDIFICACIONES (VE) En la valuación de las edificaciones (VE), se incluirá la totalidad de las construcciones existentes tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. En el caso de la valuación reglamentaria, el Área Techada (AT) y los Valores Unitarios de Edificación (VUE) que, según los casos, serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación; en el caso de la valuación comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio análisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación. Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material de construcción predominante. El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN D

9 El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE) VSN= AT x VUE La depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varia de acuerdo al material de construcción predominante. D = P/100 x AT x VUE El valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente formula: VE = AT x VUE ( 1 P/100 ) Los porcentajes que se usan para el calculo de la depreciación aparecen en las tablas Nº 1,2,3 y 4, según sea el caso. El perito deberá estimar y justificarlos porcentajes de depreciación que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijará un valor relativo, tal como señala el articulo II. D.34. (ARTICULO II. D.31)

10 6.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION El valor total de la unidad independizada es la Sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, más el valor de la edificación de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde. VTP = VT + VE + VBC (ARTICULO II. F.40)

11 CASO PRACTICO Determinar con los siguientes datos el valor de tasación comercial del departamento N 201, que forma parte de un edificio de dos pisos ubicado en la esquina formada por la calle X y por la Av. Y, Urb. La Molina, Distrito de La Molina, Provincia y Departamento De Lima. Valor Unitario de Edificación: US$ /m2 Antigüedad: 17 años Valores Unitarios de terrenos: - Para la calle X : US$ / m² - Para la Av. Y : US$ / m² Porcentaje de Participación para prorrateo: 25.70% Estado de conservación: Bueno

12 (b) AV. Y A= m2 (a) CALLE X VCUX= US$ /m2 VCUY= US$ /m2 a = b = 25.00

13 AREA COMUN PROYECCION VOLADO Patio DPTO. 101 A.O.= 70.00M2 DPTO. 201 A.T.= 64.00M2 A.O=A.T.= 74.00M2 Retiro HALL-ESCALERA Retiro HALL-ESCALERA Patio DPTO. 102 A.O.= 70.00M2 A.T.= 64.00M2 DPTO. 202 A.O=A.T.= 74.00M2 1º PISO 2º PISO

14 SOLUCION 1.- Valorización del Lote Matriz. a.- Prorrateo del área del lote en función a los frentes Para el frente a S a = 10 x 250 = m² 35 b.- Para el frente b S b = 25 x 250 = m² 35 Valorización de áreas prorrateadas Para el área frente a m² x $ / m² = $ 49, Para el frente b m² x $ /m² = $ 160, Total : $ 210, (*)

15 c.- Valorización de terreno matriz considerando como frente el lado a m² x US$ /m² = $ 175, (*) d.- Valorización de terreno matriz, considerando como frente el lado b m² x US$ /m² = $ 225, (*) e.- Valorización de la prorrata del área del terreno matriz, correspondiente al departamento 201 VT = US$ 225, X VT = US$ 57,

16 2. Valor de la Edificación V.U.E.= $ / m²; D = 17%; AT =74.00 m² V.E = m² x $ / m² (1-17/100) V.E = US$ 22, Valor de Áreas Comunes Techadas V.A.C = $ 22, x 0.15 V.A.C = $ 3, Valor de obras complementarias Se asumirá que no existen. 4.- Valor total de tasación del Dpto Valor del Terreno $ 57, Valor de la edificación $ 22, Valor de Áreas Comunes $ 3, Total: $ 83, SON: OCHENTITRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTINUEVE Y 21/100 DOLARES AMERICANOS.

17 VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE PROPIETARIO : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL SOLICITANTE : AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL LOCALIZACIÓN: Calle Francisco Bolognesi Nº 125, Oficina Nº 1101, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima. FECHA DE TASACIÓN : 28 de Junio de 2008 VALORIZACIÓN : US $ 95, PERITO : ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS CAP 2132 Lima, 28 de Junio del 2008

18 VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE I.- MEMORIA DESCRIPTIVA 01. PROPIETARIO AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL 02. SOLICITANTE AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL 03. OBJETO DE LA VALUACIÓN Determinar el valor Comercial del inmueble, para los fines requeridos por la entidad solicitante. 04. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN 28 DE JUNIO del 2008

19 05. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA Para la presente valuación se han empleado, en lo pertinente, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado por R. M. Nº VIVIENDA de fecha , efectuándose por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular del inmueble y de su entorno, y toma de muestras fotográficas. 07. LOCALIZACION Calle Francisco Bolognesi N 125, Oficina Nº 1101, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima 08 AREA DEL TERRENO -El área ocupada del inmueble es de: m² -El porcentaje de participación en el Terreno matriz es de: 2.38% -La prorrata del área de terreno matriz que le corresponde es de: m²

20 0.9 PERIMETRO m. 10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS - Por el frente, en línea quebrada de trece tramos que miden: 3.90m,2.00m,1.05m, 0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30 m. - Por la derecha entrando en línea quebrada de cinco tramos que miden m, 0.35 m, 1.90 m, 0.35 m y 4.40 m; colindando con los aires comunes. - Por la izquierda entrando, en línea quebrada de once tramos que miden:3.20 m, 6.35 m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m, 5.10m, colindando con la oficina 1102 y con aires comunes. - Por el fondo, en línea quebrada de veinticinco tramos que miden: 0.85m, 0.20m, 0.35m, 0.20m, 4.20m, 0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m, 3.60m, 0.10 m, 1.60 m 0.70 m,0.20 m, 0.75m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75 m, 0.20m, 0.35 m, 0.20m, 0.75m, 0.20m y 0.30 m; colindando con los aires comunes

21 11. DESCRIPCION DEL INMUEBLE Se trata de una oficina ubicada en el piso 11 del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se accede desde el primer piso a través de un área común de ingreso que conduce al hall de distribución, donde se ubica la escalera de acceso a todos los niveles del edificio y dos ascensores con capacidad para 8 personas cada uno. La oficina consta de un ambiente amplio, tres ambientes adicionales; uno de ellos con baño; pasadizo y baño común.

22 12. EDIFICACIÓN -Cimentación : Muros de contención, zapatas, escaleras, caja de ascensores, cisterna y tanque elevado de concreto armado. -Estructura : Columnas y vigas de concreto armado. -Muros : De ladrillo king kong y pandereta, según el caso. -Techos : Aligerado de concreto armado. -Pisos : De baldosas cerámicas y de alfombras, según ambientes. -Revestimiento : Muros tarrajeados y pintados, con enchape de madera y con enchape de mayólica decorativa, según ambientes. -Contra zócalos : De madera -Puertas : Puerta principal de madera apanelada y puertas interiores de madera contraplacada. -Ventanas : Ventanas con accesorios metálicos, sin marco con vidrios dobles y semidobles.

23 -Roperos : Closet de madera con repisas y puertas contraplacadas. -Aparatos Sanitarios: De loza vitrificada. -Instalac. Sanitarias: De tipo empotrado, con -Instalac. Eléctricas: servicio de agua fría. De tipo empotrado, con servicio trifásico. -Otras Instalaciones: Teléfono, intercomunicador. -Cobertura : De ladrillo pastelero 13. AREA TECHADA m² 14. ESTADO DE CONSERVACIÓN, ANTIGÜEDAD Y DEPRECIACIÓN Estado de conservación : Bueno Antigüedad de la construcción: 21 años

24 15. TITULACION E INSCRIPCION El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha N del registro de la Propiedad Inmueble de Lima. 16. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO El predio se encuentra ubicado en zona urbana de uso mixto, comercio vivienda, de alta densidad. Actualmente se usa como oficina. 17. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS Se trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías vehiculares pavimentadas, veredas, redes públicas y domiciliarias de agua, desagüe, electricidad y teléfono.

25 II. VALUACIÓN a) VALOR DEL TERRENO: VT Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la esquina formada por la calle Francisco Bolognesi y por la Av. José Pardo se le asigna un valor unitario de terreno de US $ 1, /m². Por lo tanto en aplicación del artículo II.F.37 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos: VT = m² x US$ 1, /m² VT = US $ 32,

26 b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y al cuadro de valores unitarios Comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitarios de edificación de US$ /m² (incluido el 5% por ubicarse en el piso 11), el mismo que aplicado al área techada respectiva y teniendo en cuenta el factor de corrección por depreciación, dan a la edificación el valor de: VE = m² x US$ /m² x 0.83 VE =US$ 50, c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC En aplicación del artículo II. F. 39 del reglamento Nacional de Tasaciones; tenemos que el valor de las áreas comunes que le corresponde al predio es: VAC = US$ 50, x 0.15 VAC = US$ 7,633.37

27 d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP El valor total del predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el valor de la edificación (VE), mas el valor de los bienes Comunes (VBC); o sea: VTP = VT + VE + VBC VTP = US$ 32, US$ 50, US$ 7, VTP = US $ 90, e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de corrección de 1.05; teniendo en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuación ; por lo tanto: VCP = VTP x 1.05 VCP = US$ 90, x 1.05 VCP = US $ 95, ; por redondeo: VCP = US $ 95, SON: NOVENTA Y CINCO MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

28 7.0 VALUACION BAJO EL REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD 7.1 VALOR DEL TERRENO La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a una vía común o a una vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo, más el valor que le corresponde de la vía común o vía de dominio privado en condominio. 7.2 VALOR DE LA EDIFICACION En este caso, el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que están fijadas en el Titulo II de este reglamento. Para el efecto, deberán considerarse las áreas propias de uso privado.

29 7.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES Para determinar, en principio, el valor de las áreas comunes y/o obras complementarias de uso común, se seguirá n la normatividad especificada en el Reglamento Nacional de Tasaciones. Posteriormente para calcular la prorrata de este valor que le corresponde a la sección materia de valuación, se aplicará el porcentaje de participación sobre las áreas y bienes comunes correspondiente a la sección respectiva. 7.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION El valor total de la sección independizada es igual a la sumatoria del valor del terreno del área de dominio exclusivo, más el valor de la edificación de su sección de propiedad exclusiva, más la prorrata del valor de la vía común o de dominio exclusivo que le corresponde, más el valor de la parte proporcional de las áreas y bienes comunes que igualmente le corresponde. VTP = VT + VE + VVC + VBC

30 5 6 7 ZONA DE JUEGOS AO= m2 AT= 80.00m2 8 9 PASADIZO AT= m2 2 8 d CALLE X VCUX= US$ /m2 VUE 1 = US$ /m2 Antigüedad: 5 años VUE 2 = US$ /m2 Estado Conservación: Bueno

31 DATOS Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ /m² a = 4.50m d = 16.00m SOLUCIÓN CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU) SVCUX = VCUX. a ( d) 3 Como a > 1, asumimos a = SVCU X = US $ /m² x 1 ( x 16.00) SVCUX = US $ /m² VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t) S = 8x 15m S = m² S < 3f² Vt = m² x $ /m² Vt = US $ 50,

32 VALOR DE LA VIA COMUN (v't) S1 = 4.5m x 64m S1 = m2 Frente = a = 4.50m S1 > 3a² v't = m2x US $ /m² m2 x US $ /m2 x 0.5 v't = US $ 30, US $ 56, v't = US $ 87, Prorrata del valor de la vía común correspondiente al terreno interior (Pr) Pr = v ' t 12 Pr = US $ 7, VALOR DE EDIFICACION(VE) De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación de dominio exclusivo y al cuadro de valores unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de edificación de US$ /m², el mismo que aplicado al área techada respectiva, da a la edificación el valor de: VE = m² x US$ /m² x 0.92 VE =US$ 36,800.00

33 VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS DATOS Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ /m² a = 4.50m d = 32.00m SOLUCIÓN CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU) SVCUX = VCUX. a ( d) 3 Como a > 1, asumimos a = SVCU X = US $ /m² x 1 ( x 32.00) SVCUX = US $ /m² VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t) S = 32x 15m S = m² S < 3f ² Vt = m² x $ /m² Vt = US $ 163,200.00

34 VALOR DE EDIFICACION(VE) De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y al cuadro de valores unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de edificación de US$ /m², el mismo que aplicado al área techada respectiva, da a la edificación el valor de: VE =80.00 m² x US$ /m² x 0.92 VE =US$ 22, VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS (VZJ) VZJ= VT + VE VZJ= US$ 163, US$ 22, VZJ= US$ 185, VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA(VOC) Pasaje con piso de concreto, Área= m2 VOC= m2 x US $ 30.00/m2 x 0.90 VOC= US$ 7, VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC VBC= VCJ + VOC VBC= US$ 193,

35 PRORRATA DEL VALOR DE BIENES COMUNES(PVBC) PVBC = US$ 193, / 12 PVBC= US$ 16, VALOR TOTAL DE LA TASACION (VTP) VTP = VT + VE + VVC + VBC VTP = US$ 50, US$ 36, US$ 7, US$ 16, VTP = US$ 110,

36 MUCHAS GRACIAS!

37 ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS TELEF.: CEL.: