INTRODUCCIÓN TEMARIO 1) RECOMENDACIONES / ACLARACIONES

Transcripción

1 INTRODUCCIÓN Debido a que vemos que muchas de las dudas que surgen, son las mismas. Los arquitectos del gigante nos juntamos con la idea de armar un manual de ayuda en cuestiones generales a la obra de nuestra casa. Lo escrito, es válido para la mayoría de los casos. Siempre quedando la posibilidad de una excepción. Así mismo, este manual es a modo de sugerencia. Quedará en cada uno de los beneficiarios consultarlo y charlar sobre su caso en particular con su profesional. Posiblemente más cercana a la fecha de inicio de las obras, ampliaremos lo expuesto acá. Tenemos ganas de ver la manera de hacer unas normas de construcción. Sobre todo para cuidar las calles en caso de lluvia. Pero quedará para más adelante. Nosotros estamos disponibles para cualquier consulta que nos quieran hacer. Tanto en forma privada como de armar reuniones grupales para evacuar dudas. TEMARIO 1. Recomendaciones / aclaraciones 2. Cuestiones referidas al banco 3. Tareas profesionales / Contratos 4. Honorarios 5. Cuestiones referidas a la obra 6. Tasación del banco 1) RECOMENDACIONES / ACLARACIONES SISTEMA LLAVE EN MANO El sistema llave en mano se comenzó a aplicar para obras de gran envergadura, que por la complejidad hacían necesario que el emprendimiento pudiera realizarse sin mayores dificultades. Tal es el caso de tareas de infraestructura, industrias, edificios de oficinas, etc. Con el tiempo, la construcción con el sistema llave en mano fue llegando a la construcción de viviendas. Significa que antes de presupuestar el total de la obra, se deberá tener un proyecto bien definido, con todos los elementos que la componen y luego se pactará un precio global de la misma. Algunas variables En general, si bien se suele dar un precio global para obras con el sistema llave en mano, se entrega un listado de los materiales o planilla de locales donde figuran la calidad,

2 marca, diseño de los materiales de terminación, grifería, artefactos y carpinterías. Dicho listado puede sufrir cambios. Al propietario no le va a interesar el precio de los ladrillos, cemento, arena, etc., porque no los modificará, pero sí necesitará saber el listado con precio de materiales que sí pueden cambiarse y en caso de optar por uno más barato se le debería acreditar ese importe; y por uno de mayor valor, abonar la diferencia. Otra variable es cuando, por ejemplo, el propietario tiene facilidad de conseguir mejor precio en alguno de los ítems que componen la obra. En ese caso se cotiza todo sin esos materiales que serán provistos por el comitente. Cuando el propietario provee todos los materiales, se puede hace un contrato llave en mano sólo por mano de obra. La ventaja de la construcción por el sistema llave en mano es la certeza que tiene el propietario del costo total de la obra, por eso es tan importante tener previamente bien definido el proyecto. Entonces, se recomienda a los beneficiarios que opten por este tipo de sistema exigir o dejar en claro cualquiera de estas variables, sin dejar nada librado a la suerte o decisión de la contratista en cuanto a la calidad de los materiales y elementos utilizados en la obra. Diferencia entre sistema llave en mano y obra terminada. Teniendo en cuenta la descripción anterior se puede decir que el sistema de llave en mano y obra terminada suenan similares, pero tienen diferencias notorias. Llave en mano: el comitente (beneficiario del procrear) acuerda con la contratista un contrato por sistema de llave en mano, que dependiendo de las variables que pueda tener el acuerdo el mismo puedo variar, quedando a cargo de la contratista la entrega de la vivienda lista para habitar, lo que quiere decir que la vivienda se entregara con el equipamiento mínimo según lo pactado (cocina, termotanque o calefón, muebles bajo mesada, alacenas, etc.). Obra terminada: se entrega la vivienda en condiciones de habitabilidad quedando a cargo del comitente la provisión e instalación del equipamiento arriba mencionado.

3 En que no gastar. A la hora de construir la primera vivienda es bueno tener algunas cosas claras. En nuestro caso en primer lugar debemos saber que el PROCREAR al tratarse de un crédito hipotecario nos entrega una suma de dinero que hoy dependiendo de la cantidad de m² que se construyan ALCANZA O NO para solventar los costos del 100% de la vivienda. (Mas adelante entraremos en algunos temas referidos al dinero que el banco otorga) Por tal motivo, como en la gran mayoría de los casos el dinero otorgado NO ALCANZA para llegar a lo ideal construidos se deberá tener en cuenta algunas cuestiones referidas a los costos y erogaciones de dinero a realizar durante el periodo de construcción. A continuación mencionaremos algunas. En lo posible al comienzo, debemos evitar el trabajo en paralelo de profesionales referidos a la construcción (Arquitecto, Maestro Mayor de Obras e Ingeniero). Seguramente no preguntamos Por qué?. El porqué es simple, cada uno de nosotros trabaja para vivir, los profesionales de la construcción también, entonces ATENCION. Si uno va a una entrevista con un profesional y en la misma acuerda o encarga la ejecución de un anteproyecto, debemos saber que el mismo tiene un costo. Este costo representa un 20% del honorario profesional, donde el 5% se refieren a estudios previos y el 15% restante al anteproyecto. Por lo tanto, no sería una decisión acertada encargar a cada profesional un anteproyecto y perder la posibilidad de ahorro de dinero para luego afrontar los distintos gastos de la obra. Para que la obra no pierda continuidad es importante tener como prioridad el pago de la MANO DE OBRA, ya que durante todo el periodo de construcción se realizarán semanalmente o quincenalmente pagos en EFECTIVO a los distintos gremios. No realizar gastos innecesarios en la compra de algunos elementos que componen la obra como ser pisos especiales, griferías de alta gama, carpinterías realizadas a medida, granitos importados, etc. Esto se debe a que los valores de estos productos son importantes. Ejemplo. Compro una mesada de $ y luego debo comprar una puerta de segunda calidad a $ 700 por que el dinero ya no me alcanza.

4 En qué momento podemos mudarnos/ que tareas no realizar. Como todo crédito hipotecario el financiamiento asegura la construcción del 70%, esto se debe a que se considera que al llegar a este porcentaje la vivienda se encuentra en condiciones de ser habitada. Esto quiere decir que la vivienda cumple con requisitos mínimos para la habitabilidad, pudiendo faltar al momento terminaciones como : Pisos (solo una carpeta de cemento alisado) Revestimientos (preferentemente en cocina) Revestimiento y barandas en escaleras. Revoques finos, acabados en yeso, etc. Cielorrasos Pintura Veredas exteriores Canaletas Cabe destacar que hablamos siempre de una vivienda estándar, este listado puede variar dependiendo de la complejidad del proyecto. Cuando se paga cada cosa. En este punto mencionaremos las distintas erogaciones de dinero que se realizarán desde la contratación de un profesional, hasta el final de la obra. Previo a la presentación de la carpeta debemos tener en cuenta que deberemos contar con el dinero para afrontar gastos de escrituración. Estos gastos representan un 10% aproximadamente del valor del lote. Al momento de contratar a un profesional y una vez fijados los honorarios se firmará un contrato (PROYECTO Y DIRECCIÓN). Al momento de la firma del contrato el Profesional puede exigir un pago. En este pago el profesional puede solicitar que se le abonen los aportes previsionales e impuestos + un porcentaje correspondiente al valor del anteproyecto. Este porcentaje surgirá del acuerdo pactado con cada profesional. (lo más común es que se acerque al 20% de los honorarios) Al momento de comenzar la obra es necesario tener en cuenta que el banco entregará una suma de dinero, una correspondiente al lote y un extra para dar comienzo a los trabajos, al momento de comenzar sería importante tener un dinero

5 extra para afrontar algunos gastos como: Perforacion para la provisión de agua, cerco perimetral y pedido de medidor y energía de obra (se pagan algunos timbrados y se debe compra el pilar). para ello es mejor contar con ese dinero para poder usar el depositado por el banco para la compra de materiales y pago de la mano de obra. Cuando se firma el contrato con el profesional se podrá pactar los pagos de honorarios de distintas forma: Mensual Bimestral Desembolso del banco Por avance de obra. Estos sistemas de pago deberán definir con el profesional al momento de la firma del contrato. Durante la construcción de la vivienda se deberá tener en cuenta que se realizarán distintas erogaciones de dinero correspondientes a Materiales y mano de obra, teniendo que dar prioridad de pago a la mano de obra, ya que la misma se abonará en efectivo. El pago a los operarios de los distintos rubros comúnmente se les pagara los jornales trabajados por semana o quincena, salvo algunas excepciones que se paga por mes. Ora posibilidad de pago puede ser por avance de obra, donde el beneficiario realiza pagos por tareas terminadas. Otras recomendaciones. Se recomienda que a la hora de realizar compra de materiales y elementos correspondientes a la vivienda conviene optimizar gastos en la compra de los mismos.una opción es salir a buscar al mercado materiales y elementos de fabricacion masiva, lo que comúnmente llamamos materiales o elementos estándar, ya que todo lo que se realice a medida siempre tendrá un costo extra correspondiente a la manufactura. Previo a la ejecución de la obra y consultado con el profesional, también puede ser interesante que durante el periodo de espera de otorgamiento del crédito se puedan ir comprando materiales o accesorios, como ser griferías, carpinterías, cables, etc. Esto obviamente con el riesgo de que el crédito no prospere, pero puede ser ademas un metodo de ahorro. Al comparar presupuestos, prestar especial atención en que incluye cada uno. Es probable, que el más barato, no esté incluyendo ciertas cosas. Además es importante que se tenga en cuenta la calidad y marcas de los materiales al comparar.

6 Al momento de comparar presupuestos de ejecutores, tener en cuenta si incluye la pintura, los artefactos, las calidades de los materiales y los plazos en que se va a construir. 2) CUESTIONES REFERIDAS AL BANCO: El banco controla hasta el 70% del avance de la obra, que es el momento en que dan el 2do y ultimo desembolso. El plano que utiliza el banco de referencia es el plano APROBADO. No se puede presentar más del 30 a 40% de lo que otorga el crédito. (Ejemplo: si con lo que me dan de crédito, me alcanza para construir 50 m2, no puedo presentar un plano de más de 70 m2). Por supuesto, que sabemos para esta altura, que el banco no da una respuesta clara y unitaria en muchos casos. Esta información sale de la experiencia profesional de cada uno y de lo que se nos ha dicho en el banco. Los honorarios profesionales van incluidos en la plata que da el banco. Es probable que lo honorarios profesionales estén por encima del 9% que estipula la planilla del banco. Se presenta lo que se construye. No puedo presentarle al banco que voy a construir de más y después hacer de menos. Tampoco a la inversa. (ver apartado de TASACIONES) Según las bases y condiciones del PRO.CRE.AR para la línea más baja de crédito, no puede haber diferencia entre lo presentado y lo construido. En las líneas superiores del crédito, puede haber una diferencia de hasta 30 m2. NO ES NECESARIO USAR MODELO DE PRO.CRE.AR. ( a pesar de que lo dice en las bases y condiciones del crédito). Nuestra recomendación, es que es mejor proyectar una casa desde cero que adaptar algo existente. Si uds ven la diferencia de honorarios, no es tanta. Y desde el momento que yo proyecto mi casa, la puedo hacer en función no solo de mi modo de vida, sino en función a mi presupuesto y posibilidades económicas. 3) TAREAS PROFESIONALES / CONTRATOS ACLARACIONES: SI O SI, tengo q pagar los aportes de un profesional (maestro mayor de obras, arquitecto o ingeniero) porque el banco lo va pidiendo para los desembolsos. RETIENEN el desembolso si no están pagos los aportes del profesional. Como propietario (comitente) vamos a contratar a dos personas distintas. Una para un trabajo intelectual que es el profesional y otra para un trabajo con resultado visible: la obra que es el ejecutor. Lo explicado es una generalidad. Puede variar según lo convenido con el profesional. Al profesional lo contratas por dos tareas: (además lo exige el banco)

7 Proyecto : diseñar, armar los planos, aconsejar, definir materiales, llenar las planillas del banco, hacer el plano municipal para poder ingresar la carpeta. Dirección de obra: controla que el ejecutor haga las cosas según el plano, con la calidad y materiales previstos, que se cumplan los tiempos. Además puede certificar lo avanzado para que como comitente, le paguemos al ejecutor. Existen 3 tipos de direcciones. Simple (DS), Por contratos separados (DCS), Dirección por administración también llamada dirección ejecutiva (DxA). TAREAS PROFESIONALES. ANTEPROYECTO Durante las primeras reuniones con el profesional. Es cuando se realiza el primer anteproyecto de una vivienda. Está compuesto por plantas, cortes y vistas y además de documentos gráficos y escritos necesarios para dar una idea general de la obra. Es también el momento en el que se realiza un presupuesto global estimativo de la obra. INTERPRETACIÓN DE PROYECTO Es posible que el profesional que me realiza el proyecto, no sea el mismo que el que realiza la dirección de la obra. En caso de que sea asi, el director de la obra tiene una tarea profesional adicional que es la llamada interpretación de proyecto. PROYECTO Conjunto de documentos gráficos y escritos que definan con precisión la obra. Son los planos con los que se puede aprobar la obra en la municipalidad y pedir el permiso de obra. El proyecto incluye: a) Planos generales. b) Planos de estructuras.. c) Planos de instalaciones. d) Planos y planillas de carpintería. e) Planilla de locales, especificando las terminaciones requeridas en cada caso. f) Cómputo métrico. Es el cálculo efectuado de todos y cada uno de los materiales del proyecto. g) Presupuesto detallado. Es el cálculo anticipado del costo de la obra y de cada una de sus partes en base al cómputo métrico.

8 EJECUTOR: El ejecutor, puede ser un profesional, un albañil o una empresa constructora. Por lo general, una vez que vos tenes el legajo (conjunto de planos que armó el profesional en donde está especificado toda la obra y como hacerla. Incluidos la calidad de los materiales). El ejecutor te pasa un presupuesto de cuanto sale realizar la obra. 4) HONORARIOS PROFESIONALES En la tabla, van a poder encontrar los honorarios mínimos para cada tarea profesional de cada uno de los modelos. En caso de no usar el modelo, están los valores de los honorarios mínimos por m2, con lo cual, al multiplicar por la cantidad de metros cuadrados que piensan construir, lo pueden calcular fácilmente. ACLARACIONES: 1. Los honorarios calculados son el mínimo que permite el Colegio de Arquitectos. Los profesionales pueden cobrar eso o más. Está en cada uno si cobra o no el mínimo. 2. Se calcularon los honorarios con la Unidad Arancelaria vigente a partir del 1 de marzo de 2015, que es de $ (Durante el año pasado, se aumentó los valores en marzo y en septiembre. Es muy posible que esto se repita en septiembre. Hoy no nos afecta, pero hay que tenerlo en cuenta si va llegando septiembre y aún no firme el contrato con el profesional. También es probable, que el profesional me aumente cuando aumente la unidad arancelaria. Pero eso queda en cada profesional y en el arreglo que se haya realizado entre las partes. ) 3. Para las viviendas de menos de 100 m2, el honorario por m2 es menor (un 30% menos) que para las viviendas de más de 100 m2. 4. El modelo de vivienda calicantos es una vivienda de más de 100 m2. Con lo cual, varía el coeficiente con el que se calcula los honorarios, por lo tanto, en proporción, los honorarios para esta vivienda, es mayor.

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10 5) OBRA: Previendo ya cuando iniciemos cada uno nuestra casa. Consideramos importante ir adelantando algunas cuestiones a tener en cuenta y poder planificarlas con tiempo. Es bastante frecuente, que entren a robar a las construcciones y mas nuestro caso en donde no va a haber nadie viviendo durante los primeros meses. Nuestra recomendación es, llegado el momento, contratar una seguridad privada o serenos. Obviamente que si esto avanza, será puesto a consideración de todos y votado en asamblea. Es obligatorio que en cada construcción haya un baño para los operarios, por lo general, son baños químicos. Estamos previendo realizar esto de manera grupal. Al igual que el punto anterior: Obviamente que si esto avanza, será puesto a consideración de todos y votado en asamblea. Creemos que es importante, delimitar los lotes. Ya se inicio la búsqueda de presupuestos para realizarlo de manera grupal. Al igual que los puntos anteriores: Obviamente que si esto avanza, será puesto a consideración de todos y votado en asamblea. Es sumamente importante que cada uno de los operarios que estén trabajando en nuestra casa, tenga su seguro de riesgos personales. Sepan, que en caso de suceder algún accidente de trabajo, como propietarios también somos responsables. Seguramente más adelante se haga un documento exclusivamente sobre esto. 6) TASACIONES / AVANCE DE OBRA Esta información surge de una persona que hace las tasaciones de avance de obras para una de las empresas que le realiza las tasaciones al banco. Son 3 visitas del tasador. Acá solo se hace mención a lo que corresponde para TERRENO + CONSTRUCCION. RECOMENDACIONES: Antes de ingresar la carpeta al banco, sacar fotocopia de todo lo ingresado, porque se lo necesitará. Sino, deberá volver al banco para pedirlo. 1 visita 0% avance de obra El tasador llama y coordina visita al lote. Tiene que haber alguien para entregar los papeles. En caso de que no sea posible, deberá coordinar con el tasador como acercar la documentación solicitada. El tasador debe entrar al terreno. En caso de que no esté delimitado, se deberá indicar donde es. Saca fotos.

11 Documentación a entregar: TODO FOTOCOPIA. NADA ORIGINAL Plano visado Plano de mensura (no es obligatorio, pero si esta, mejor) Escritura o en caso de no haber (nuestro caso) comprobante del compromiso de compra venta Planilla de cómputo y presupuesto (al final del informe) Planilla de materiales (al final del informe) 2 visita 40% avance de obra El tasador llama y coordina visita al lote. Tiene que haber alguien para entregar la documentación. En caso de que no sea posible, deberá coordinar con el tasador como acercar la info. El tasador debe ingresar a la construcción. Sacará fotos de todo lo construido. Figure o no figure en el plano. Documentación a entregar: TODO FOTOCOPIA. NO ORIGINAL. Plano visado Planilla de cómputo y presupuesto (al final del informe) 3 visita 70% avance de obra (se dice q es al 75%, pero se pasa con menos) El tasador llama y coordina visita al lote. Tiene que haber alguien para entregar la documentación. En caso de que no sea posible, deberá coordinar con el tasador como acercar la info. El tasador debe ingresar a la construcción. Sacará fotos de todo lo construido. Figure o no figure en el plano. Documentación a entregar: TODO FOTOCOPIA. NO ORIGINAL. Plano visado Planilla de cómputo y presupuesto (al final del informe) Como se determina el % avance de obra Si en la planilla de cómputo y presupuesto (que debería confeccionar el profesional firmante de los planos) indica que el % correspondiente a mampostería (ladrillos) es de un 5%, y el tasador observa que hay un 50% del total de mamposterías realizado, solo un 2.5% es lo que me suma para el % de avance de obra. Así, sumando los distintos porcentajes de cada uno de los rubros, se determina el % de avance. IMPORTANTE: Los materiales acopiados o comprados NO cuentan para el % de avance. DEBE ESTAR COLOCADO SIN POSIBILIDAD DE SACARSE. NOTAS / ACLARACIONES:

12 En el momento en que el tasador se comunica con el beneficiario le informará los pasos a seguir. Lo descripto acá es para que tengan una idea de cómo es. Puede pasar, que lo pedido por el tasador, se tenga que entregar al banco. Pero la documentación en la misma. Igualmente se les informará llegado el momento. Si se observan construcciones que no figuran en el plano, estas deben ser fotografiadas e informadas por el tasador. Además serán salvadas con una aclaración en las planillas del tasador. El tasador no sabe a que escalafón / categoría del crédito corresponde el crédito. En la segunda visita, suma para el % de avance, el 40% correspondiente de los honorarios (estén o no estén pagos). Para la tercera visita, suma para el % de avance, el 80 / 85% del pago de honorarios, (estén o no estén pagos). Lo mismo sucede con los ítems 24 (veredas y ventilación) y 25 (detalles, terminación y limpieza), estén o no estén realizados, por defecto, se suelen computar algún porcentaje para el avance. En caso de que este pautada la visita del tasador, y uno sabe que no llega al % requerido, puede pedir prorroga. TIEMPOS Al tasador le dan 3 días para realizar y entregar el informe. PLANILLAS

13 TODO LO INFORMADO ES A MODO INDICATIVO. DEPENDE DEL TASADOR Y DE LA EMPRESA DE TASACIONES. NO GARANTIZAMOS QUE AL MOMENTO DE QUE NOS HAGAN LA TASACIÓN, ESTAS CONDICIONES SE MANTENGA. Recuerden que estamos a su disposición para dudas o consultas. Esperamos que les haya servido! Los arquitectos del gigante: Luciano Lazaro (fb: Maite Causa) Edwin Arias Ignacio Martin Farnetano Hernan Mercado (fb: Betiana Diaz) Silvio Mariano Pascual Gabriela Torres Ariel Lescano Luis Gaetano Fra Ta Betiana Diaz Lorena Diaz Balcarce Issac Ochoa Flora Lopez Camelo Matias Faraudello