VALORIZACIONES DE PREDIOS RÚSTICOS EN EL PERU. Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo

Transcripción

1 VALORIZACIONES DE PREDIOS RÚSTICOS EN EL PERU Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo

2 BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES Las Regiones Naturales del Perú El Mapa Ecológico del Perú El Sistema de Clasificación de Tierras por Capacidad de Uso Mayor El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

3 CLASES DE VALORES MÁS FRECUENTES EN VALUACION DE PREDIOS RÚSTICOS Valor Normal de Mercado Valor Comercial Valor Reglamentario Valor de Realización Valor Afectivo Valor de Remate Valor según rentabilidad agrícola y/o ganadera Valor de Servidumbres y Usufructos

4 VALUACIONES DE TIERRAS Inspección ocular de campo Determinación de Categorías de suelos Toma de vistas fotográficas Estudio de mercado

5 Muestra de Estudio de Mercado Para el barrio de La Victoria del distrito de Juanjuí de la provincia de Mariscal Cáceres se encontró una Minuta de Compra-Venta de 09 de Febrero del 2009 correspondiente a un terreno rústico en la cual consta que ¼ de hectárea (2,500 m 2 ) con plantación de naranjos se tranzó en S/ 10, es decir S/ 40,000/Ha. o $ 14,184.40/Ha. Si consideramos que una hectárea plantación modelo de naranjos, de 10 años independientemente del suelo vale $ 12,630.00, cifra que se ajusta 10% por estado de conservación en la plantación existente en el predio, resulta que el valor del terreno es de $ 2,817.40; ($ 14, $ 11,367.00); vale decir, $ 3, El señor Adolfo Maldonado López, destacado agricultor de Bellavista manifestó que los mejores terrenos, situados en terraza baja de leve pendiente, con facilidades de riego considerados en la zona como de primera categoría se cotizaban entre 4,000 y 5,000 dólares/hectárea. En la Agencia Agraria de Juanjuí el Director Ing. Miguel Urguía Saavedra expresó que los terrenos agrícolas con pendiente pronunciada de difícil acceso al riego, se cotizaban en Un mil dólares la hectárea. En la Oficina Registral de Juanjuí, se encuentra inscrito un predio rústico de hectáreas ubicado en el distrito de Juanjuí, provincia de Mariscal Cáceres; adquirido por la suma de $ 7, o sea $ /hectárea, que se considera subvaluado. Por éstas razones se determinó que los terrenos rústicos situados en terraza alta, con pendiente moderada con fácil acceso al riego con aguas de quebradas, inferiores a los considerados de primera categoría, pueden cotizarse en 3,000 dólares por hectárea; y los de pendiente pronunciada con acceso al riego en 1,000 dólares por hectárea.

6 VALORIZACION DE ERIAZOS El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú establece que la valuación de eriazos se halla multiplicando el valor básico eriazo (VBE) por el área materia de valuación y que éste valor básico, para los eriazos no ribereños al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresión: VBE = 1/10VRxdxUxTxVxE VBE = Valor básico eriazo VR = Valor comercial de terreno de primera categoría d = Distancia al área con valor oficial urbano U = Uso T = Topografía y naturaleza del terreno V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno E = Factor de corrección ecológica En eriazo ribereño al mar (D es la distancia a la línea de alta marea) VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E

7 VALORIZACION DE CULTIVOS TRANSITORIOS Tipo de Cultivo Estado del período vegetativo Cultivo Índice en la zona o localidad Rendimiento/Ha Precio en chacra Valor Bruto de Producción Costo de Producción Rentabilidad

8 FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ALGODÓN TANGUIS

9 CULTIVO: Zapallo VARIEDAD: Macre EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Año NIVEL TECNOLOGÍCO: Alto Período Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 días, durante 30 días DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe. I. COSTOS DIRECTOS FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO A. MANO DE OBRA LABOR a. Preparación del terreno Limpia de canales y acequias Despaje Chaleo y Quema Bordeadura Tomeo Incorporación de Estiércol Riego de Machaco Tapadura de surcos b. Siembra Siembra c. Labores culturales Primer abonamiento Primer deshierbo Segundo abonamiento Cambio de surco Desahije Acomodo de guías Segundo deshierbo Aplicaciones foliares d. Riegos e. Control Fitosanitario f. Cosecha Cosecha y selección Guardianía Nº DE JORNAL VALOR UNITARIO S/. COSTO TOTAL S/ TOTAL MANO DE OBRA 293 1, B. MAQUINARIA Y EQUIPO C. INSUMOS

10 FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO II. COSTOS INDIRECTOS GASTOS GENERALES Gastos de Administración (8% Costos Directos) S/ Imprevistos (10% de costos Directos) TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/ CONSOLIDADO COSTOS DIRECTOS A. Mano de Obra S/ B. Insumo C. Insumos 1, S/.3, COSTOS INDIRECTOS S/ D. Gastos de Administración S/ E. Imprevistos COSTO TOTAL S/.3, US$

11 VALORIZACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES Tipo y edad de las plantación Distanciamiento entre plantas y entre líneas Número de plantas por hectárea Estado de conservación Rentabilidad de plantación modelo en la zona o localidad Depreciación Valor por hectárea de la plantación y valor por planta según años restantes de vida útil

12 COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTAREA (Espárrago Instalación) Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has): Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 1ºaño : 3,000 Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) : Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio Cosecha pequeña May-Jun Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53 Nivel de NPK : Fecha : Enero-01 UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTAL MEDIDA SOLES SOLES COSTOS DIRECTOS 13, MANO DE OBRA 1, Preparación de Terreno Despaje, incorporación de M.O. Jornal Tomeo, riego machaco Jornal Siembra Selección y desinfección de plántulas Jornal Distribución de plántula Jornal Transplante Jornal Recalce Jornal Labores Culturales Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Jornal Despiques(4) Jornal Tomeo Jornal Aplicación de pesticidas (4) Jornal Riegos Jornal

13 B. MAQUINARIA AGRICOLA 1, A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/máq B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/máq C. Acarreo de abonos Hora/máq D. Cultivo, rayado Hora/máq C. INSUMOS 10, Semilla Kg , , Fertilizantes : A. Urea Kg Fosfato Di Amónico Kg Sulfato de Potasio Kg Guano de corral T.M , Pesticidas Hunter Lt Benlate Kg Poliphos Lt Nitrofoska Kg Fetrilon Combi Kg Polibor Lt Quelato Fe Kg Quelato Zn Kg Lorsban Lt Perfektion Lt Citowett Lt Agua : Pozo M3 15, , Otros Flete Traslado de insumos Kg. 31, ,092.32

14 II. COSTOS INDIRECTOS 1, A Imprevistos 8% 1, B Gastos Administrativos 2.50% C Asistencia técnica 2.50% D Interes Bancario COSTO TOTAL 14, $ 3, S/. 13, ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000 * Precio Promedio de Venta (Kg.) S/ * Valor Bruto de la Producción S/. 7, ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Producción Total S/. 14, * Valor Bruto de la Producción S/. 7, * Utilidad Bruta de la Producción S/. -7, * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/ * Costo Producción Unitario (Kg.) S/ * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/ * Utilidad Neta Estimada S/ * Índice de Rentabilidad ( % ) % NOTA: El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/ El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia

15 COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTÁREA (Espárragos Mantenimiento) Departamento : Ica Área Total del Cultivo(Has) : Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia Distrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 2º año : 8,000 Fecha de Siembra : preferente Verano Otoño Precio Promedio (en Chacra) : Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnológico : Medio Cosecha pequeña May-Jun Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53 Nivel de NPK : Fecha : Enero-01 UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTAL S/ S/ COSTOS DIRECTOS 9, MANO DE OBRA 2, Labores Culturales Mezcla de abonos Jor Abonamientos (2) Jor Despiques y otros Jor Tomeo, riego Jor Aplicación de pesticidas (4) Jor Cosecha Cosechadores Jor ,280.00

16 B. MAQUINARIA AGRICOLA Cultivo, rayado H.M Acarreo de abonos H.M Incorporación de follaje al suelo H.M C. INSUMOS 6, Fertilizantes : A. Urea Kg Fosfato Di Amónico Kg Sulfato de Potasio Kg Guano de corral T.M Pesticidas Fetrilon Combi Kg Poliphos Lt Nitrofoska Kg Quelato Fe Kg Quelato Zn Kg Benlate Kg Lorsban Lt Dipel Kg Plantvax Lt Citowett Lt Agua : Pozo M3 15, , Otros Flete Traslado de insumos Kg. 9, II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1, A Imprevistos 8% B Gastos Administrativos 2.50% C Asistencia técnica 2.50% D Interés Bancario COSTO TOTAL 10, $ 2, S/. 7,451.50

17 ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000 * Precio Promedio de Venta (Kg) S/ * Valor Bruto de la Producción S/. 21, ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Producción Total S/. 10, * Valor Bruto de la Producción S/. 21, * Utilidad Bruta de la Producción S/. 10, * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/ * Costo Producción Unitario (Kg.) S/ * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/ * Utilidad Neta Estimada S/ * Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90% NOTA : El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/ El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia FLUJO DE CAJA PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGO AÑO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA KG./HA US$/KG. US$ US$ US$ Nota : el período vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 años y con 2 cosechas al año se reduce a 6 años.

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19 VALORACIÓN DE EDIFICACIONES EN PREDIOS RÚSTICOS Características constructivas, área afectada y áreas techada Edad de la o las Edificaciones Depreciaciones Aplicación de Valores Unitarios depreciados por edad y estado de conservación

20 CODIGO Nº CSL PR-006 Carretera DV Yanacocha Hualgayoc I. MEMORIA DESCRIPTIVA FECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008 ESTADO ACTUAL OCUPADO PREDIO RUSTICO USO ACTUAL VIVIENDA ZONIFICACION Rural Considerado en valor total del TERRENO mismo Por el Frente 5.00 MEDIDAS PERIMETRICAS (m) Por la Derecha 7.00 Por la Izquierda 7.00 Por el Fondo 5.00 PERIMETRO ( m ) VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION AREA TECHADA ( m 2 ) SERVICIOS EXISTENTES: No cuenta con servicios de agua, desagüe ni ESTADO DE CONSERVACION Regular energía eléctrica. ANTIGUEDAD (años) Estimado 6 años ENTORNO: INSCRIPCIÓN REGISTRAL Se desconoce inscripción registral. Terrenos de pasturas. II. VALUACION PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m 2 ( S/. ) MUROS Y COLUMNAS Tapial E TECHOS Calamina F PISOS Tierra Compactada I 5.59 PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00 BAÑOS Sin aparatos sanitarios H 0.00 INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalación elect ni sanit H 0.00 VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION S/ VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m 2 ) S/ DEPRECIACION ( % ) 35 FACTOR DE DEPRECIACION 0.65 VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m 2 ) AREA TECHADA (m 2 ) VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5, III. VALOR DE LA EDIFICACION VALOR TOTAL ( S/. ) 5, PRECIO TOTAL ( S/. ) 6, VALOR TOTAL ( $ ) 1, PRECIO TOTAL ( $ ) 2,129.32

21 Valuación Total Comercial del predio: VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de plantaciones transitorias y/o permanentes (VP) + valor edificaciones (VE)

22 MUCHAS GRACIAS!