DETERMINACION DEL VALOR DE LA CUOTA Y EL CRONOGRAMA DE PAGOS DE CRÉDITO HIPOTECARIO 1

Transcripción

1 "La empresa tiene la obligación de difundir información de conformidad con la Ley Nº y el Reglamento de Transparencia de Información y Disposiciones Aplicables a la contratación con Usuarios del Sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS Nº " DETERMINACION DEL VALOR DE LA CUOTA Y EL CRONOGRAMA DE PAGOS DE CRÉDITO HIPOTECARIO 1 Edpyme Raíz utiliza, para el cálculo de su cronograma de pagos, el método de la cuota fija. Esto significa que cada pago periódico (amortización del capital más intereses y otros) que tenga que realizar el deudor siempre será por el mismo monto, excepto cuando el cliente se atrasa en sus pagos. P C C C C C t (meses) = n-1 n 1 mes 1 mes 1 mes 1 mes 1 mes I. EN CASO DE CUMPLIMIENTO DE PAGO 2 I.1 Cálculo de intereses Los intereses se calculan con la siguiente fórmula: Interés del periodo = P1 x i...(1) Interés del periodo = Intereses que se paga durante el periodo de la cuota. P 1 = Monto de la deuda. i = Tasa de Interés del periodo. I.1.1 Monto de la deuda Es el monto del préstamo otorgado por Edpyme RAIZ al cliente. 1 Las tasas y rangos de aplicación, comisiones y gastos del presente documento son referenciales y pueden variar en función al comportamiento del mercado. Para una mejor información consulte el Tarifario del producto. 2 El cálculo considera que el deudor realiza el pago de sus cuotas en las fechas establecidas en el cronograma de pagos, que no existe período de gracia y que la primera cuota genera intereses por 30 días.

2 Supongamos que tenemos un préstamo Hipotecario con las siguientes condiciones: Fecha desembolso: 01/11/2008 Monto del préstamo: US$ Periodo entre cuotas: 30 días Tasa efectiva anual: 18.00% (tasa referencial Lima) Plazo del préstamo: 120 meses Cuotas del año: 12, cada una de 30 dias Tasa del seguro de desgravamen: 0,0306% mensual (sólo titular) Tasa del seguro todo riesgo: 0,22% aplicado sobre el valor de edificación del inmueble. Afecto a IGV pagado en cada cuota. Valor de edificación del inmueble: US$ Derecho de emisión de póliza 3,0% aplicado sobre el valor de edificación del inmueble. Afecto a IGV. Pagado al inicio del crédito Comisión por constitución de S/. 200 garantías (cobrado por terceros) Gastos de tasación (cobrado por US$ 50 Perito REPEV): Gastos registrales (cobrado por RRPP): Bloqueo registral (cobrado por RRPP) Gastos notariales (cobrado por la Notaría): Entonces P 1 = US$ Valor del gravamen * 0.45% S/. 34 S/. 513 I.1.2 Tasa de interés del periodo de la cuota (i) La tasa del préstamo, que figura en el tarifario, es igual a la Tasa Efectiva Anual (TEA), que considera un año base de 360 días. Utilizando la TEA se calcula la tasa de interés del periodo de la cuota con la siguiente fórmula: i = (1+TEA) N de días del periodo/360 1 (2)

3 Para el ejercicio, la tasa de interés del periodo de la cuota resultante, aplicando la fórmula (2), sería: i= ( / 100) ^ (30/360) -1 i= Una vez que obtuvimos i y P 1, reemplazamos los datos en la fórmula (1): Interés del periodo = US$ x Interés del periodo = US$ Nro Fecha Saldo Amortiz. Cuota pago Periodo Capital Capital Interés 1 01/12/ I.2 Calculo del Seguro de Desgravamen Para el cálculo del seguro de desgravamen, aplicamos la siguiente fórmula: Seguro de desgravamen = P1 x td...(3) P1 = Monto de la deuda. td = Tasa de desgravamen durante el periodo de la cuota. I.2.1 Tasa de desgravamen durante el periodo de la cuota El seguro de desgravamen que aparece en el tarifario es igual a la tasa de desgravamen mensual, que considera un mes de 30 días. Utilizando esta, se calcula la tasa de desgravamen durante el periodo de la cuota: td = (1+ Tasa de desgravamen) N de días del periodo/30 1.(4) Para el ejercicio, la tasa de desgravamen del periodo de la cuota resultante, aplicando la fórmula (4), sería: td = ( /100) (30/30) -1 td=

4 Una vez que obtuvimos t d reemplazamos los datos en la fórmula (3): Seguro de desgravamen del periodo = US$ x Seguro de desgravamen del periodo = US$ 9.18 I.3 Calculo de Seguro Todo Riesgo El Seguro todo riesgo, consta de 2 cobros: Costo del seguro (se aplica en cada cuota) Derecho de emisión de póliza (se calcula por única vez pero se divide entre el número de cuotas) Ambos conceptos están afectos al IGV. Se aplica de acuerdo a las siguientes fórmulas: Costo mensual Seguro Todo Riesgo = (prima neta + derecho emisión de póliza) x (1+IGV) / 12..(5) Prima neta = G * Tm.... (5A) Derecho de emisión de póliza = Prima neta * Dp.... (5B) G = Monto de la garantía (S/.) Tm = Tasa de seguro todo riesgo que figura en el tarifario (%) Dp = Porcentaje Derecho de emisión de póliza (%) IGV = Impuesto General a las Ventas (%) El monto de la garantía es equivalente al monto del valor de edificación de la tasación realizada al inmueble. Para el ejercicio, el seguro de todo riesgo a incorporarse dentro de cada cuota, reemplazando datos en la fórmula (5), sería: Prima neta = US$ x 0.22 = US$ 88 Derecho emisión de póliza = US$ 88 x 3% = US$ 2.64 Seguro todo riesgo = (US$ 88 + US$ 2.64) x 1.19 / 12 Seguro todo riesgo=us$ 8.99 Nro Fecha Peri Saldo Amortiz. Desgra Seguro todo Cuota pago odo Capital Capital Interés vamen riesgo 1 01/12/

5 I.4 Cuota total a pagar Cada cuota contiene una parte de intereses, seguros y amortización. De acuerdo a lo explicado anteriormente, se calculan los intereses y seguros. La amortización de capital, que es el último componente de la cuota, se calcula como el monto que se necesita amortizar cada mes para llegar a una cuota que sea constante. Debido a que los intereses y seguros se calculan en base a los días exactos que transcurren entre cada fecha de pago, ya sean periodos constantes (siempre 30 días) o variables (28, 20 ó 31 días), Edpyme RAIZ aplica una fórmula que sirve para periodos constantes o variables y que además incluye la tasa de desgravamen mediante un factor de actualización. Cuota = P1 / Factor de actualización (6) Factor de n actualización: 1...(6-A) i=1 (1+TEA) dias periodo (i) / 360 *((1+tasa de desgravamen) i P1 = Monto de la deuda TEA = Tasa de interés efectiva anual n = Número de cuotas (en meses) Ejemplo Para el cálculo de la cuota total a pagar, primero hallamos la cuota, aplicando la fórmula (6-A): Factor de actualización = (1+18%) 30 / 360 * ( %) 1 (1+18%) 30 / 360 * ( %) (1+18%) 30 / 360 * ( %) 3 (1+18%) 30 / 360 * ( %) n Factor de actualización = Una vez que obtuvimos el factor de actualización reemplazamos los datos en la fórmula (6): Cuota = US$ / Cuota =

6 Dado que el cálculo de esta cuota contiene solo intereses y amortización, entonces la fórmula de la amortización será: Amortización = Cuota Intereses Seguro de desgravamen (7) Reemplazando los resultados obtenidos en la aplicación de la fórmula (1), (3) y (6), en la fórmula (7), tenemos: Amortización = US$ Amortización = US$ Nro Cuota Fecha pago Periodo Saldo Capital Amortiz. Capital Interés Desgra vamen 1 01/12/ Finalmente se obtiene la cuota total a pagar y la amortización de la primera cuota, siendo la cuota total a pagar: Cuota final = Amortización + Intereses + Seg. Desg. + Seg. Todo Riesgo..(10) De acuerdo a la fórmula (10), en el ejercicio que venimos desarrollando, obtendremos la cuota total: Cuota final = US$ US$ US$ US$ 8.99 Cuota final = US$ Adicionalmente, en el pago de la cuota mensual se agregará el 0.07% de ITF, el cual se obtiene de la siguiente manera: Cuota a pagar con ITF = Cuota final * (1+ITF) Cuota a pagar con ITF = * ( %) Cuota a pagar con ITF = Nro Fecha Peri Saldo Amortiz. Desgra Seguro todo Cuota Cuota a Cuota pago odo Capital Capital Interés vamen riesgo Final ITF pagar 1 01/12/

7 Los intereses y seguros del resto de cuotas se calcularán sobre el saldo pendiente de amortizar. Por tanto, las primeras cuotas de un cronograma de pagos tienen una mayor participación de intereses debido a que el saldo pendiente de amortizar es mayor. Los saldos pendientes de amortizar se calculan con la siguiente fórmula: Nuevo saldo pendiente de amortizar cuota 2 = Saldo del préstamo Amortización cuota 1.(11) Nuevo saldo pendiente de amortizar cuota 3 = Saldo del préstamo Amortización cuota 2...(12) y así sucesivamente para los siguientes periodos. Aplicando la fórmula (11) de acuerdo al ejercicio que venimos desarrollando, obtenemos el nuevo saldo pendiente de amortizar al mes 2: Nuevo saldo pendiente de amortizar cuota 2 = US$ US$ Nuevo saldo pendiente de amortizar cuota 2 = US$ y así sucesivamente para los siguientes periodos. Nro Fecha Peri Saldo Amortiz. Desgra Seguro todo Total Total a Cuota pago odo Capital Capital Interés vamen riesgo Cuota ITF pagar 1 01/12/ , /12/ , Este es un ejemplo sin periodo de gracia. Si se otorga periodo de gracia se cobrará los seguros correspondientes a los meses de gracias en las primeras cuotas a pagar. I.5 Comisiones y gastos que se cobran en el crédito Los gastos que se cobran son: Seguro de desgravamen y Seguro de todo riesgo de acuerdo a lo detallado en los puntos 2 y 3. Además se cobran por concepto de garantías las siguientes comisiones y gastos: Comisiones: Comisión por Constitución de Garantías Gastos: Tasación Gastos Registrales Gastos Notariales

8 Los cuales son cargos fijos que el cliente paga antes del otorgamiento del crédito. Dependen del tarifario vigente y del tipo de garantía. Para el ejemplo que estamos desarrollando, las comisiones y gastos por concepto de garantías serían los siguientes: Gasto por constitución de garantías (cobrado por terceros) Gastos de tasación (cobrado por Perito REPEV): Gastos registrales (cobrado por RRPP): Bloqueo registral (cobrado por RRPP) Gastos notariales (cobrado por la Notaría): S/. 200 US$ x US$ = US$ 180 S/. 34 S/. 513 Total de comisiones y gastos de garantías = S/ US$ 50+ US$ 180 S/. 34+ S/. 513 Total de comisiones y gastos de garantías = US$ El cliente paga antes del otorgamiento del crédito US$ por concepto de comisiones y gastos de garantías. II. EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO En caso de incumplimiento de pago, se cobrará: intereses moratorios e intereses compensatorios; la suma de estos cargos figuran en el cronograma de pagos. A continuación detallamos la forma de cálculo para dichos conceptos: II.1 Intereses moratorios Los intereses moratorios se cobran sobre el capital de la cuota vencida, es decir sobre la parte que corresponde a la amortización del capital con la siguiente fórmula: Intereses Moratorios = Amortización de cuota vencida x tm...(13) tm = Tasa moratoria efectiva del periodo de atraso

9 La tasa que se publica en el tarifario, corresponde a la tasa moratoria efectiva anual, que considera un año base de 360 días, por lo que se tendrá que convertir dicha tasa a una tasa del periodo de atraso, para ello utilizamos la fórmula (2). Según el ejemplo que venimos desarrollando, supongamos que el cliente se atrasa 25 días en el pago de su primera cuota, siendo la tasa moratoria efectiva anual de 34,49%. La tasa moratoria efectiva diaria, aplicando la fórmula (2) sería: tm = ( /100) ^ (25/360) -1 tm = Por lo tanto, el pago que tendría que realizar correspondiente a intereses moratorios, aplicando la fórmula (13), sería de: Intereses moratorios = US$ x Intereses moratorios = US$ 2.00 II.2 Intereses compensatorios Los intereses compensatorios, se calculan sobre el capital de la cuota vencida mediante la siguiente fórmula: Intereses Compensatorios = Amortización de la cuota vencida x ip...(14) Amortización = Es el saldo capital de la cuota vencida ip = Tasa efectiva durante el periodo del atraso, se calcula en base a la TEA del préstamo, aplicando la fórmula (2). Continuando con el ejercicio, la tasa efectiva durante el periodo de atraso, aplicando la fórmula (2), sería: ip= (1+18 / 100) ^ (25/360) -1 ip= De modo tal que los intereses compensatorios, aplicando la fórmula (14), sería de: Intereses compensatorios = US$ x Intereses compensatorios = US$ 1.11