FIBRAS: la manera de definir Bienes Raíces en México

Transcripción

1 FIBRAS: la manera de definir Bienes Raíces en México Lic. Guillermo Prieto Treviño Presidente Bolsa Mexicana de Valores Marzo, 2007

2 Un paréntesis antes de empezar 2

3 FIBRAS Antes de empezar algunas ideas sobre el entorno mundial de las bolsas de Valores 1. Desde hace unos seis años, la industria mundial de bolsas (contado, derivados, brokers OTC) se ha reorganizado profundamente 2. Los participantes han abandonado el modelo de crecimiento orgánico de sus negocios para avanzar mediante M&A, JV y IPOs 3. En una primera etapa, los M&A se usaron para construir full-service-integrated exchanges 4. Posteriormente, las recién fortalecidos bolsas se han colocado en los mercados a excelentes múltiplos y con atractivos rendimientos 5. Ahora, comienza una segunda ola de fusiones en un impulso notable hacia la globalización de la industria 3

4 Un nuevo mapa la globalización es inevitable 4

5 Hemos iniciado nuestra reorganización corporativa tendiente a una eventual oferta pública BMV BOLSA MEXICANA DE VALORES MEXDER MERCADO MEXICANO DE DERIVADOS SIF ICAP BROKER INTERBANCARIO ASIGNA CONTRAPARTE DE DERIVADOS S.D. INDEVAL DEPOSITARIO CENTRAL DE VALORES VALOR DE MERCADO ADMINISTRACION DE RIESGOS Y VALUADORA CONTRAPARTE CENTRAL DE VALORES CONTRAPARTE EN EL MERCADO DE CAPITALES 5

6 Contenido Nuestro mapa estratégico: completando mercados Lanzando una nueva clase de activo: Bienes Raíces Listados en Bolsa FIBRAS: Definición La versión mexicana» Beneficios fiscales» Modelos de negocios Perspectiva Comentarios finales 6

7 7 El significado de completar mercados Visión: un supermercado financiero. Los inversionistas mexicanos deben tener acceso a un amplio rango de productos financieros utilizando su Casa de Bolsa local. Sistema internacional de cotizaciones: listando las mejores Acciones y Tracs en la Bolsa Mexicana de Valores. Listando las compañías nuevas y de tamaño medio. Listando simultáneamente en el mercado de contado y de derivados. Nuevas clases de activos.

8 Rendimiento Un progreso notable en los últimos tres Futures Natural Gas años! México Structured listed bonds Mortgages: BORHIS US Treasury ETF 20 years + Real Estate FIBRAS* US. Capital Market. Dow Jones 30 Nasdaq 100 Rusell 1000, 2000, 3000 S&P 500 MidCap Small Cap Europe, Australia, Far East MSCI EAFE, MSCI Australia European Markets S&P Europe 350 EuroStoxx 50 MSCI EMU, Spain,Germany,France, UK, Sitzerland Japan MSCI Japan Options on EFA México Options Futures IPC ETF on Mexico IPC Composite, Small Cap, Mid Cap Commodities GOLD AND SILVER OIL Emerging ETF MSCI Emerging Markets ETF MSCI Asia Ex Japón MSCI Hong Kong, Taiwan, Korea. ETF S&P Latinamerica Euro Corporate Investment Grade 5-10 years Options S&P 500 QQQQ US Treasury ETF 7-10 years US Treasury Euro Treasuries ETFs 1-3 years Peso-Dollar futures Peso-Euro 8 Volatilidad

10 Bienes Raíces listados en la Bolsa? Queremos construir basándonos en el éxito de otros mercados. Estados Unidos de América Real Estate Investment Trusts (REITs) Canadá Real Estate Income Trusts (REITs) 10

11 Los REITS estadounidenses y canadienses nos dan idea de las oportunidades subyacentes en México. REITS (Capitalización de Mercado) US$mm 500, , , , , , , , ,000 50, Source: Nareit Los REITS poseen y operan un amplio rango de propiedades: residencial, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc. Las acciones de sus vehículos son registradas y negociadas en las bolsas de valores. Hay cerca de 200 REITs registrados ante la SEC con un valor de capitalización cercano a los US$430 mil millones.

12 Los REITS han sido una adición valiosa para los portafolios bien diversificados. a) Desempeño y rendimientos sobresalientes. 12

13 Los REITS han sido una adición valiosa para los portafolios bien diversificados. b) Dividendos atractivos vs. Bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años. 13 Source: Nareit

14 Los REITS han sido una adición valiosa para los portafolios bien diversificados. c) Disminuyendo riesgo sin sacrificar rendimiento. 14

15 Los REITS han sido una adición valiosa para los portafolios bien diversificados. d) Liquidez + acceso a las mejores propiedades. 15

17 FIBRAS: Definición. Qué es una FIBRA? Vehículos financieros Listados en bolsa* Son propietarios, construyen o administran Bienes Raíces o Infraestructura. Altos dividendos. Distribuciones frecuentes. Dan acceso a Bienes Raíces de primer orden. Es posible estructurar FIBRAS privadas. Su régimen fiscal difiere del aplicable a FIBRAS listadas en Bolsa. No hablaremos de ellas les representación. 17

18 FIBRAS Marco legal (Artículos 223 y 224 de la Ley del Impuesto sobre la Renta) Sociedades Anónimas o fideicomisos. 70% de sus activos en Bienes Raíces y/o Infraestructura. Distribuyen mediante dividendos al menos el 95% de su ingreso. Listadas en la Bolsa Mexicana de Valores*. * En el caso de FIBRAS listadas 18

19 Construyendo una FIBRA en 3 pasos fáciles. Paso 1: Configurarla Los activos se aportan a un fideicomiso. Los activos podrían ser: ya sea bienes raices, o bien créditos hipotecarios respaldados por bienes raíces. El fideicomiso tendrá una estructura de gobierno corporativo de acuerdo a la Ley del Mercado de Valores. El Fideicomisario debe ser un Intermediario Financiero Mexicano. 19

20 Construyendo una FIBRA en 3 pasos fáciles. Paso 2: Oferta Pública El fideicomiso lleva a cabo una oferta pública de Certificados de Participación en el Mercado de Valores a fin de obtener capital, o como vía de salida para sus dueños originales. Los Certificados son negociados como acciones en relación a todos aspectos operacionales y regulatorios. 20

21 Construyendo una FIBRA en 3 pasos fáciles. Paso 3 El fideicomiso continuará con sus operaciones y continuará haciendo inversiones de acuerdo con su plan de negocios. La Bolsa Mexicana de Valores y las Casas de Bolsa se harán cargo de todas las consideraciones operacionales relacionadas con la individualización de distribuciones y retenciones de impuestos (cuando sean aplicables). (El fideicomiso hará distribuciones de las cantidades globales a las casas de bolsa). 21

22 Entonces como se ve? Propietario original -Aporta los Fideicomiso activos- Aporta activos CPs Si el propietario original vende sus CP, entonces recibirá los fondos (oferta secundaria) Entidad administradora Recibe dinero, CPOs o derechos fideicomis arios El público compra los CP Mercado de Capitales Certificados negociados en el mercado secundario Tiene y mantiene las propiedades Construye Compra Apalanca 22

23 FIBRA: la misma historia pero como sociedad anónima. Emisora Sociedad Anónima FIBRA S.A. Deuda + Capital Mercado de Capitales Acciones negociadas en el mercado secundario 23

25 FIBRAS: Régimen fiscal Fideicomiso 2005 Sociedad Mercantil Fideicomiso 2006 Sociedad Mercantil Fideicomiso Sociedad Mercantil Incentivos Federales Activos elegibles: Inmuebles Inmuebles Inmuebles Inmuebles Inmuebles + créditos Inmuebles + créditos Diferimiento de ISR al aportar inmuebles Sí No Sí Sí Sí Sí Exención de IMPAC Solo un pago anual Solo un pago anual Solo un pago anual Solo un pago anual Yes Solo un pago anual Exención de impuestos a ganancias de capitales en Mercado Secundario No No Sí Sí Sí Sí Restricciones de propiedad impuestas a partes relacionadas: No No No No Sí Sí Transparencia fiscal Sí No Sí Sí Sí Sí Incentivos Locales Diferimiento del ISAI al hacer las aportaciones No No No No Sí* No Exención del ISAI en operaciones de mercado secundario. No No No No Sí* Sí* 25 * Sólo aplicable a FIBRAS LISTADAS

26 Entidades participantes. Distrito Federal Estado de México Baja California Sonora Sinaloa Nayarit Michoacán San Luis Potosí Puebla Tabasco Campeche Hidalgo Guanajuato 26

27 27 Otros beneficios fiscales... La FIBRA no paga impuestos por la plusvalía de sus inmuebles siempre que los conserve durante al menos cuatro años. En operaciones de sale-and-lease-back es posible diferir el ISR hasta por diez años sobre ganancias de capital derivadas de los activos aportados Fondos de Pensiones Extranjeros (Art. 179): no son sujetos a la retención de impuestos sobre ingreso neto generados por FIBRAS. Los fondos de pensiones locales (Art.33): no ISR en inversiones en FIBRAS (sujeto a un tope de hasta 10% de su portafolio) Personas Físicas de Nacionalidad Mexicana: acumularán y reportarán las utilidades de las FIBRAS según el artículo 141 (más sencillo y fácil). FIBRAS listadas: no tienen la obligación de hacer retenciones, (los intermediarios financieros tienen la obligación de ejercer esa responsabilidad). No existe un límite inferior de cuánto de una FIBRA tendría que colocarse en la BMV con el fin de tener acceso a los incentivos fiscales.

29 FIBRAS para todos! Fibra Tipo 1 Fibra Tipo 2 Fibra Tipo 3 Fibra Tipo 4 29 Modelo de Negocio Fondo Inmobiliario/infraestructura. Sociedad Mercantil (generando ingresos positivos). Busca de un vehículo de salida. Bienes Raíces privados (Familias/partes relacionadas) Venta definitiva de un paquete de inmuebles Los dueños originales valoran la anonimidad ( listar los activos, no la familia ) Flexibilidad de acomodar su estrategia inmobiliaria familiar. Este modelo es altamente recomendable también para estructuras inmobiliarias (Incluidas S.A.) altamente apalancadas que no generan ingresos positivos. Empresas que su actividad fundamental de negocios NO es bienes raíces, pero que poseen activos inmobiliarios significativos. Sale-and-lease-back. Mantener control sobre archivos estratégicos. Financiamiento de Proyectos (Project Financing) Proyectos de Vivienda y de Bienes Raíces. Estructura a considerar Fibra tipo Sociedad Mercantil: SIBRAS. Fideicomiso Listado: FIBRAS. Sale and Lease Back: FIBRA S&L. Fideicomiso hipotecario: FIBRA-H.

31 OFERTA MERCADO DE OFICINAS CIUDAD DE MÉXICO, GUADALAJARA Y MONTERREY Clase M² Ocupados Renta promedio ponderada mensual (usd/m²)* Rentas Mensuales USD Rentas Anuales Valor de Mercado Valor Unitario de Mercado (USD/m²) A+ 1,264,330 $21.50 $27,184,359 $326,212,312 $3,262,123,120 $2,580 A 1,740,292 $16.03 $27,895,140 $334,741,686 $3,043,106,233 $1,749 Total 3,004,622 $18.77 $55,079,500 $660,953,998 $6,305,229,352 * Renta Neta Efectiva 31 Fuente: Investigación de Mercados / Colliers International

32 OFERTA MERCADO INDUSTRIAL CIUDAD DE MÉXICO, GUADALAJARA Y MONTERREY Renta promedio Rentas Valor Unitario Rentas Valor de Clase M² Ocupados ponderada mensual Mensuales de Mercado Anuales Mercado (usd/m²) USD (USD/m ²) A 9,542,576 $4.05 $38,647,433 $463,769,194 $4,881,780,985 $ Fuente: Investigación de Mercados / Colliers International

33 VALOR DEL MERCADO MERCADO INMOBILIARIO Ciudades de México, Guadalajara y Monterrey Oficinas (A+ y A) e Industrial (A) USD $ 11,250,000,000 33

34 Contenido Nuestro mapa estratégico: completando mercados Lanzando una nueva clase de activo: Bienes Raíces Listados en Bolsa FIBRAS: Definición La version mexicana» Beneficios fiscales» Modelos de negocios Perspectiva Comentarios finales 34

35 ESTE ES UN JUEGO MUY DIFERENTE ANTES DE LAS FIBRAS CON FIBRAS Administración no profesional Requiere inversionistas que puedan dedicar grandes sumas de dinero a pocas propiedades Transparencia limitada Poca liquidez Concentración de riesgo Costos administrativos más altos Administración profesional Accesible para pequeños inversionistas Supervisión del mercado valores Mercado secundario líquido Más fácil diversificar el riesgo Economías de escala Más fácil financiar el crecimiento 35

36 Por qué una FIBRA ahora? El momento es idóneo Múltiplos atractivos Tipo de activo listo para inversionistas institucionales, locales y extranjeros (pensiones, aseguradoras, sociedades de inversión y SIEFORES*) Interés creciente del mercado Descuentos muy relevantes en cuotas de listado y de mantenimiento para este tipo de activo 36 * Está pendiente la legislación secundaria relacionada a las SIEFORES

37 FIBRAS: la manera de definir Bienes Raíces en México Lic. Guillermo Prieto Treviño Presidente Bolsa Mexicana de Valores Marzo, 2007