NOTA MONOGRÁFICA I ÁREA DE CONTENCIOSO

Transcripción

1 NOTA MONOGRÁFICA I ÁREA DE CONTENCIOSO 15 de septiembre de 2015 LEY CATALANA 24/2015, DE 29 DE JULIO, DE MEDIDAS URGENTES PARA AFRONTAR LA EMERGENCIA EN EL ÁMBITO DE LA VIVIENDA Y LA POBREZA ENERGÉTICA (DOGC nº 6928, de 5 de agosto de 2015) ÍNDICE INTRODUCCIÓN 2 MEDIDAS CONTRA EL SOBREENDEUDAMIENTO RELACIONADO CON LA VIVIENDA HABITUAL 3 MEDIDAS PARA EVITAR LOS DESAHUCIOS QUE PUEDAN PRODUCIR UNA SITUACIÓN DE FALTA DE VIVIENDA A PERSONAS EN RIESGO DE EXCLUSIÓN RESIDENCIAL 5 MEDIDAS PARA GARANTIZAR LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD Y AUMENTAR EL PARQUE DE VIVIENDAS ASEQUIBLES EN ALQUILER 9 CESIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS CON LA VIVIENDA 10 MEDIDAS SANCIONADORAS Y DE INTERVENCIÓN: PRINCIPIO DE SUBSIDIARIEDAD 11 MODIFICACIÓN DE LA LEY 18/2007, DE 28 DE DICIEMBRE, DEL DERECHO A LA VIVIENDA 11

2 INTRODUCCIÓN La Ley 24/2015 deriva de una iniciativa legislativa popular y tiene por objeto establecer mecanismos destinados a resolver las situaciones de sobreendeudamiento de personas físicas y de familias, especialmente en lo relativo a las deudas derivadas de la vivienda habitual, así como las situaciones de pobreza energética en el territorio catalán. Esta nota analiza, exclusivamente, los primeros, y omite el análisis de las medidas para evitar la pobreza energética (artículo 6 de la Ley). La Ley se basa, literalmente, en que «el derecho de los consumidores tiene carácter de derecho básico y es objeto de especial protección en Cataluña (artículo de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña)», y se aplica exclusivamente a consumidores 1 residentes en Cataluña, sin perjuicio de los establecido por la legislación hipotecaria y concursal. Algunas de las medidas sustantivas y procesales que establece la Ley son de dudosa constitucionalidad, lo que plantea incertidumbre sobre su futura aplicación. Así sucede, por ejemplo, con el llamado «procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento» (artículo 3), la extensión de la cancelación de pasivo (artículo 4) o algunas de las medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda (artículo 5.2 y disposición transitoria segunda). Pese a que la Ley entró en vigor el pasado 6 de agosto de 2015 (disposición final 7ª), la eficacia de buena parte de su contenido está condicionada a un ulterior desarrollo reglamentario y legislativo por parte de la Generalitat de Cataluña 2. 1 A estos efectos, y de acuerdo con el artículo a) del Código de Consumo de Cataluña, al que se remite el artículo 1 de la Ley, son consumidores: «las personas físicas o jurídicas que actúan en el marco de las relaciones de consumo en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. Tienen también esta consideración los socios cooperativistas en las relaciones de consumo de la cooperativa». 2 Así sucede, por ejemplo, con el mecanismo extrajudicial previsto en el artículo 2, para cuya eficacia es necesaria la previa regulación, por reglamento, del procedimiento y el funcionamiento de las comisiones de sobreendeudamiento (disposición final segunda), y con las medidas contra el sobreendeudamiento de los consumidores relacionado con la vivienda a que se refieren los artículos 1 a 4 (además del mecanismo extrajudicial del artículo, el mecanismo judicial previsto en el artículo 3 y la extensión de la cancelación del pasivo prevista en el artículo 4), para cuya eficacia es necesaria la modificación del Código de Consumo de Cataluña (disposición final sexta). A este respecto, la Ley concede al Gobierno de la Generalitat un plazo de 3 meses y 1 año, respectivamente, para regularlos, en el primer caso, y para presentar un proye cto de reforma legal, en el segundo. NOTA MONOGRÁFICA I ÁREA DE CONTENCIOSO 2/13

3 MEDIDAS CONTRA EL SOBREENDEUDAMIENTO RELACIONADO CON LA VIVIENDA HABITUAL La Ley prevé dos mecanismos para resolver las situaciones de sobreendeudamiento de personas consumidoras, uno extrajudicial y otro judicial, en sus artículos 2 y 3, respectivamente. Pese a ello, no define con claridad qué ha de entenderse por situación de sobreendeudamiento, lo que planteará dudas sobre qué consumidores, en concreto, pueden acogerse a los beneficios y mecanismos regulados en esta Ley. 1. Procedimiento extrajudicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento (artículo 2) Los consumidores que se encuentren en una situación de sobreendeudamiento derivada de una relación de consumo, así como sus acreedores, pueden solicitar que se inicie un procedimiento extrajudicial para la resolución de esta situación de sobreendeudamiento, salvo que se encuentren ya inmersos en un procedimiento judicial concursal. Estos procedimientos extrajudiciales estarán gestionados por las denominadas Comisiones de Sobreendeudamiento, pendientes de regulación reglamentaria, que actuarán con sujeción al procedimiento administrativo y cuyas resoluciones estarán sujetas a revisión judicial. Estas comisiones gozarán de amplias facultades de decisión, incluida, dice expresamente la Ley, «la capacidad de establecer un plan de pagos o un plan de reestructuración de la deuda». El procedimiento extrajudicial encuentra su límite en el inicio de la tramitación de un procedimiento concursal, de cuya existencia deberá informar el deudor a la comisión de sobreendeudamiento, y que comportará la terminación del procedimiento extrajudicial. Este procedimiento extrajudicial, dice la Ley, constituye un procedimiento de mediación, en los términos que establece el libro segundo del Código de Consumo de Cataluña. Todo apunta a que se trata de un error de concordancia, pues el Libro II se refiere a los requisitos de las relaciones de consumo, en tanto que la mediación se regula en el Capítulo II del Libro I. Conviene recordar, por último, que la Ley 20/2014, de 29 de diciembre, modificó el Código de Consumo e introdujo un nuevo apartado 132-4, referido a los créditos o préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, conforme al cual, en caso de incumplimiento del deudor, es necesario ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 3/13

4 acudir a un proceso previo de resolución extrajudicial de conflictos (mediación o arbitraje), como paso previo a instar la ejecución hipotecaria. Pues bien, la disposición final quinta de la Ley 24/2015 introduce un nuevo apartado 4 en el artículo del Código de Consumo, conforme al cual las comisiones de sobreendeudamiento asumen también esta mediación obligatoria (es decir, el incumplimiento tiene que obedecer a una situación de sobreendeudamiento). 2. Procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento (artículo 3) Si el proceso extrajudicial finaliza sin que las partes hayan alcanzado un acuerdo, el consumidor afectado puede solicitar la apertura de un proceso judicial, que la Ley denomina «proceso judicial simplificado». La Ley, como avanzábamos, no especifica a qué proceso se refiere y, a nuestro juicio, no es ninguno de los que se encuentran regulados en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ( LEC ), ni en la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (la Ley Concursal o LC ), por lo que, hasta tanto no se produzca un desarrollo legislativo que concrete el procedimiento, no será posible acudir a este mecanismo. En todo caso, y con carácter general, creemos que este procedimiento será de difícil aplicación, puesto que el juez de primera instancia (también competente ahora para conocer del concurso de las personas físicas que no sean empresarios, de acuerdo con el artículo 85.6 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), podrá «sugerir» al acreedor que inste un concurso necesario ante la situación de insolvencia del deudor (si es que no «obliga» a éste directamente a solicitar el concurso voluntario) 3. A nuestro juicio, la persona que acuda a los mecanismos de «fresh start» de la Ley 24/2015 deberá ser insolvente (incapaz de cumplir de forma regular sus obligaciones exigibles) 4. Aunque el artículo 3 (a diferencia del artículo 2) no lo explicite, entendemos que la apertura de un procedimiento concursal habría de comportar la terminación de cualquier otro procedimiento judicial iniciado al amparo del artículo 3 de la Ley y de la normativa que, eventualmente, lo desarrolle. El juez, una vez analizadas las circunstancias del sobreendeudamiento y las razones de falta de acuerdo extrajudicial, deberá dictar una resolución que incluya necesariamente un plan de pagos de obligado cumplimiento. 3 Además, la Ley Concursal regula un procedimiento de mediación para solucionar la situación de insolvencia a la que también pueden acudir los consumidores y usuarios (el acuerdo extrajudicial de pagos, conforme a los artículos 231 y siguientes de la LC). 4 Véanse los artículos 2.2 y 5.1 de la LC. ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 4/13

5 Este precepto atribuye a los juzgados de primera instancia una facultad discrecional de la que no disponen los juzgados de lo mercantil. No se contemplan los requisitos de consentimiento (en su caso, mayoritario) de los acreedores ni, tampoco, los límites del contenido del convenio que pueda aprobarse. En caso de incumplimiento del plan de pagos, el acreedor podrá solicitar la liquidación de activos, con exclusión de los bienes inembargables (artículos 605 y 606 de la LEC). En caso de que queden importes pendientes después de la liquidación, el Juez, a la vista de las circunstancias personales del consumidor, puede acordar la cancelación de los importes no satisfechos por el deudor. No se oculta que se trata de un mecanismo de «fresh start» que excede, con mucho, del que se contempla en la fase de liquidación concursal, para aquellos deudores que cumplan una serie de requisitos subjetivos y objetivos (artículo 178 bis de la LC). En su artículo 4 la ley prevé la extensión al fiador de la cancelación del pasivo en aquellos casos en los que el deudor se hubiera acogido a los procedimientos establecidos por los artículos 2 y 3, y disfrutara de la cancelación del pasivo no satisfecho, siempre que tal fiador tenga con el deudor una relación de parentesco por consanguinidad o afinidad de hasta el tercer grado. Nuevamente, se trata de una norma que excedería de lo que prevé la Ley Concursal para casos análogos (los acreedores que hayan consentido la condonación parcial de su crédito frente al deudor principal). Resulta llamativo que los acreedores a los que se les pueda imponer la reestructuración vean también limitados sus derechos contra los fiadores en dichos términos (compárese con los artículos 135.1, 178 bis.5.2º.ii, y la disposición adicional 4ª.9 de la Ley Concursal). Así, se introduce una clara distinción con la normativa concursal respecto a los fiadores, cuando el acreedor hubiese votado a favor del convenio, pues parece que subsistirán los derechos de éste frente a aquellos, que no podrán invocar ni la aprobación ni los efectos del convenio en perjuicio de éste. MEDIDAS PARA EVITAR LOS DESAHUCIOS QUE PUEDAN PRODUCIR UNA SITUACIÓN DE FALTA DE VIVIENDA A PERSONAS EN RIESGO DE EXCLUSIÓN RESIDENCIAL La Ley también prevé diversos mecanismos para evitar que los desahucios conduzcan a una situación de exclusión de vivienda a la persona o unidades ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 5/13

6 familiares afectadas que no tengan una alternativa propia de vivienda y estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos en la Ley. Alquiler social Antes de adquirir una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario, el adquiriente debe ofrecer una propuesta de alquiler social (artículo 5.1) a aquellos afectados que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos en la Ley. A este respecto, la Ley hace recaer en el adquirente el deber de comprobar estas circunstancias y la obligación de requerir previamente la información a los afectados. De forma parecida, con carácter previo a interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante deberá ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, de nuevo, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos en la Ley, circunstancias que habrá de comprobar el propio demandante, previo requerimiento de información a los afectados, en los siguientes supuestos: a) Que el demandante sea persona jurídica y que tenga la condición de gran tenedor de vivienda. Son grandes tenedores de vivienda, de acuerdo con el artículo 5.9 de la Ley: (i) las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos (incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria SAREB ); así como (ii) las personas jurídicas que sean titulares de una superficie habitable de más de m2, salvo que se trate de promotores sociales de vivienda (artículo 51.2.a) y b) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (por ejemplo, INCASOL, REGESA, etc.) o se trate de personas jurídicas que tengan más de un 15 por ciento de la superficie habitable de su propiedad cualificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler. b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido con posterioridad al 30 de abril de 2008 viviendas que provengan, en primera o en ulteriores transmisiones, de ejecuciones hipotecarias, ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 6/13

7 acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago, o compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario. La obligación de ofrecer el alquiler social se extiende, de acuerdo con la disposición transitoria segunda de la Ley, a todos aquellos procedimientos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler que estén en trámite de sustanciación o de ejecución en el momento de entrada en vigor de la Ley y que tengan por objeto viviendas propiedad de las personas jurídicas a las que se refieren las letras a y b del artículo 5.2. El propio artículo 5 de la Ley detalla las características de estos alquileres sociales: a) La oferta de alquiler social debe comunicarse al ayuntamiento del municipio en el que se encuentre ubicada la vivienda en los tres días siguientes a la realización de la oferta (artículo 5.4). b) Una vez efectuada la oferta de alquiler social, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial (artículo 5.3). c) Para que la oferta tenga la consideración de alquiler social debe cumplir los siguientes requisitos (artículo 5.7): c.1) El esfuerzo del pago del alquiler no debe superar: - El 10 por ciento de los ingresos ponderados de la unidad familiar si estos están por debajo del 0,89 de IRSC 5 ; o - El 12 por ciento de los ingresos ponderados de la unidad familiar si estos están por debajo del 0,95 de IRSC; o - El 18 por ciento de los ingresos ponderados de la unidad familiar si estos son iguales o superiores al 0,95 de IRSC. c.2) Debe recaer, preferentemente, sobre la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, sobre una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal. También es posible ofrecer una vivienda en otro término municipal, si se dispone de un informe de los servicios sociales acreditativo de que el traslado a otro término 5 El Índice de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC) fue introducido por el artículo 15 de la Ley 13/2006, de 27 de julio, de prestaciones sociales de carácter económico, de la Generalitat de Cataluña, y su valor se fija, anualmente, en la Ley de Presupuestos de la Generalitat. Para el año 2015, el IRSC se ha fijado en 569,12 euros/mes y 7.967,73 euros/año. ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 7/13

8 municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar. c.3) El plazo del arrendamiento no puede ser inferior a los 3 años. d) Quienes se acojan a un alquiler social deben solicitar su inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda. Si se deniega la inscripción en el Registro por parte de la Administración, o si causan baja por haber rechazado propuestas formuladas por la Administración, el propietario queda eximido de la obligación de mantener el contrato. Ayudas y realojamiento La Ley prevé, asimismo, el derecho a ayudas para las personas y unidades familiares en riesgo de exclusión residencial que no puedan afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual para evitar el lanzamiento (artículo 5.5), y obliga a las administraciones públicas, para poder hacer efectivo el desahucio, a garantizar el adecuado realojamiento de aquellas personas que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual (artículo 5.6) 6. Ambas solicitudes (de ayuda y de realojamiento) han de ser resueltas por la administración en un plazo de tres meses. Si transcurrido el plazo no se hubiera dictado resolución, la solicitud se entenderá desestimada por silencio negativo, en cuanto a las ayudas, y estimada por silencio positivo, en cuanto al realojamiento (artículo 9.2 y 3). Por último, y de acuerdo con el artículo 8 de la Ley, el Gobierno de la Generalitat deberá garantizar que en los supuestos de vulnerabilidad a que se refiere el artículo 5 de la Ley (también los del artículo 6), los gastos de alquiler y suministros no excedan del 30 por ciento de los ingresos disponibles de la unidad familiar. La Ley no revela ninguna información que nos permita avanzar de qué modo la Generalitat de Cataluña garantizará el cumplimiento de este límite. Personas en riesgo de exclusión residencial A efectos de esta Ley, en su artículo 5.10 se establece que se encuentran en situación de riesgo de exclusión residencial las personas y unidades familiares que perciban: 6 La Generalitat debe proponer a la Administración local, en un plazo de tres meses a contar desde la entrada en vigor de la presente ley, los mecanismos para garantizar el realojamiento adecuado regulado por el artículo 5.6. En todo caso, la disposición transitoria segunda prevé que estas medidas del artículo 5.6 (tamb ién las del artículo 7) resulten de aplicación a los procedimientos de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler que estén en trámite de sustanciación o de ejecución en el momento de entrada en vigor de la Ley y que no estén incluidos en el supuesto al que se refiere el apartado 1 de esta misma disposición transitoria. ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 8/13

9 (i) (ii) (iii) (iv) unos ingresos inferiores a 2 veces el IRSC, si se trata de personas que viven solas; o unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC, si se trata de unidades de convivencia; o unos ingresos inferiores a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia; o unos ingresos superiores a 1,5 veces el IRSC, siempre que la solicitud vaya acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial. Excepcionalmente, también pueden beneficiarse de las medidas previstas para personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial quienes superen los límites de ingresos anteriores, siempre que cuenten con un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no dispongan de alternativa de vivienda propia (artículo 5.11). En todo caso, los ingresos familiares deben ponderarse de acuerdo con los coeficientes establecidos por el Plan para el derecho a la vivienda vigente. Plazo para la tramitación del informe de los servicios sociales La solicitud de un informe a los servicios sociales, para determinar si una unidad familiar se encuentra en situación de riesgo de exclusión residencial a que se refiere el artículo 5.10, obliga a la Administración a emitir el informe en un plazo de 15 días. Si transcurre dicho plazo sin que se hubiera emitido el informe, se entenderá que la unidad familiar se encuentra en situación de riesgo residencial, por silencio positivo. MEDIDAS PARA GARANTIZAR LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD Y AUMENTAR EL PARQUE DE VIVIENDAS ASEQUIBLES EN ALQUILER De acuerdo con el artículo 7 de la Ley, la Administración puede resolver la cesión obligatoria de viviendas, por un período de 3 años, para incorporarlas al Fondo de viviendas en alquiler para políticas sociales, en el caso de viviendas vacías propiedad de personas jurídicas, cuando se cumplan las siguientes condiciones: ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 9/13

10 a) Que el propietario sea sujeto pasivo, no exento, obligado al pago del impuesto sobre las viviendas vacías 7. b) Que el sujeto pasivo disponga de viviendas vacías en un municipio en que exista, como mínimo, una unidad familiar en una situación de riesgo de exclusión residencial. A los efectos de la cesión obligatoria de viviendas, es irrelevante que las viviendas vacías estén o no ubicadas en zonas de fuerte y acreditada demanda residencial 8. La declaración de cesión obligatoria se realiza mediante un procedimiento contradictorio, de conformidad con lo establecido por la legislación sobre procedimiento administrativo, en el que deberá acreditarse la concurrencia de todos los requisitos necesarios, así como establecerse las condiciones en que se realizará la cesión. En este caso, la cesión de la vivienda deberá efectuarse en las condiciones económicas establecidas en el artículo 5, esto es, como «alquiler social». En el caso de que, para satisfacer una situación de riesgo de exclusión, existan viviendas de distintos sujetos pasivos que cumplan los requisitos anteriores, se priorizará la cesión de las viviendas, cuyos propietarios disfruten de menos bonificaciones en el impuesto sobre viviendas vacías. CESIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS CON LA VIVIENDA La Ley establece un mecanismo para frenar la cesión de créditos hipotecarios a favor de fondos de inversión (principalmente). De acuerdo con la disposición adicional única de la Ley, en las cesiones de créditos garantizados con la vivienda habitual del deudor, siempre que la cesión sea a título oneroso, el deudor quedará liberado de la deuda si abona al cesionario el precio que este hubiera pagado, más los intereses legales y los gastos que le hubiera causado la reclamación de la deuda. Se trata de un mecanismo mucho más amplio que el previsto en el artículo 1535 del Código Civil, cuyo objeto se limita a las cesiones de créditos litigiosos (es decir, aquellos cuya existencia depende de una sentencia declarativa), sin comprender (al menos en teoría), las cesiones de créditos de dudoso cobro o incluso reclamados judicialmente (cuya existencia no se discute). Llama la atención que, a diferencia de lo que sucede en el artículo 1535 del Código Civil, 7 El impuesto sobre las viviendas vacías se creó a partir de la Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías, de la Generalitat de Cataluña. Son sujetos pasivos del impuesto, de acuerdo con su artículo 9.1, 1. las personas jurídicas propietarias de viviendas vacías sin causa justificada durante más de dos años, así como las personas jurídicas titulares de un derecho de usufructo, de un derecho de superficie o de cualquier otro derecho real que otorgue la facultad de explotación económica de la vivienda. 8 La relación de municipios incluidos en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada se contiene en el Anexo del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del plan para la vivienda, de la Generalitat de Cataluña. ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 10/13

11 el legislador catalán no haya tenido la precaución de prever un plazo para su ejercicio (en el Código Civil el plazo es de 9 días), lo que sin duda puede ser fuente de graves problemas de interpretación y aplicación. A nuestro juicio, carecería de sentido que, no habiéndose establecido plazo alguno, hubiera de aplicarse por defecto un plazo tan amplio como el de 10 años, previsto en el artículo del Código Civil de Cataluña. Frente a medidas como la dación en pago, que llevan a que el acreedor y el deudor asuman el riesgo de haber sobrevalorado el activo al cual se ha destinado la financiación, el acreedor cedente ya asume una pérdida con la enajenación del crédito. Con una acción como la prevista, el deudor podría liberarse de deudas, sin asumir las consecuencias de haberse sobreendeudado. Además, la cesión de créditos no siempre parte de la premisa de que el acreedor valora el activo en el precio de aquélla. También puede ocurrir que los acreedores cedentes estén desinvirtiendo en un determinado sector o, incluso, asumiendo una pérdida (en los términos expuestos), o decidan dedicar sus recursos propios (conforme a la normativa sectorial bancaria) a otro tipo de inversiones. El riesgo inmediato es que los acreedores hipotecarios incrementen el tipo de interés de todos los nuevos préstamos o créditos. Esta previsión podría resultar, por lo demás, inaplicable en el caso de los créditos cedidos a la SAREB, porque la Ley estatal 9/2012 9, en su artículo 36.4.b) impide la aplicación del artículo 1535 del Código Civil, que contiene una previsión análoga. MEDIDAS SANCIONADORAS Y DE INTERVENCIÓN: PRINCIPIO DE SUBSIDIARIEDAD En cuanto a las medidas de intervención (artículo 7) y sancionadoras (disposición final tercera.2), debe aplicarse el principio de subsidiariedad a que se refiere el artículo de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, conforme al cual: «En el ejercicio de la competencia sancionadora, las relaciones interadministrativas deben responder, en términos generales, al principio de subsidiariedad. En el caso de que los municipios no dispongan de los medios materiales y humanos necesarios para llevar a cabo dichas competencias, el departamento competente puede asumir su ejercicio». La Generalitat deberá facilitar a los Ayuntamientos, en el plazo de 7 días hábiles a contar desde el día en que les sea requerida, la información que necesiten para ejecutar estas medidas. 9 Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito. ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 11/13

12 MODIFICACIÓN DE LA LEY 18/2007, DE 28 DE DICIEMBRE, DEL DERECHO A LA VIVIENDA En su disposición final tercera, la Ley modifica el artículo 5.2 de la Ley 18/2007, al que se añaden tres nuevas letras (e, f y g) para incluir como supuestos de vulneración de la función social de la propiedad los siguientes: - Cuando después de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o de la firma de compraventas de vivienda que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario por parte del prestatario, no se formule una propuesta de alquiler social en los términos establecidos por el artículo 5 de la Ley 24/ Cuando después del inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un desahucio por impago de alquiler por parte de las personas jurídicas que tengan la condición de grandes tenedores de vivienda, no se formule una propuesta de alquiler social en los términos establecidos por el artículo 5 de la Ley 24/ Cuando después del inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria o de un desahucio por impago de alquiler por parte de personas jurídicas que hayan adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario, no se formule una propuesta de alquiler social en los términos establecidos por el artículo 5 de la Ley 24/2015. Como consecuencia de la modificación anterior, se modifica, a su vez, el artículo de la Ley 18/2007, para introducir dos nuevos supuestos de infracciones graves 10, en casos de incumplimiento del ofrecimiento obligatorio del alquiler social en los casos anteriores. Por último, la disposición final cuarta de la Ley establece que la Generalitat deberá presentar, en el plazo de 6 meses a contar desde la entrada en vigor de la Ley, un proyecto de ley de modificación de la Ley 18/2007 que contenga las modificaciones necesarias para garantizar la aplicación efectiva de todas las medidas establecidas por la Ley. 10 La Ley 18/2007 prevé en su artículo 118 que la cuantía de la multa, en el caso de las infracciones graves, será de hasta un máximo de euros, sin que en ningún caso la multa pueda ser inferior a euros. ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 12/13

13 2015 CUATRECASAS, GONÇALVES PEREIRA. Todos los derechos reservados. El presente documento es una recopilación de información jurídica elaborado por CUATRECASAS, GONÇALVES PEREIRA cuya finalidad es estrictamente divulgativa. En consecuencia, la información y comentarios que se incluyen en el mismo no constituyen asesoramiento jurídico alguno. La información contenida en el presente documento no puede ser objeto de difusión a terceros, ya sea en su totalidad, ya sea en forma extractada, sin la previa autorización expresa de CUATRECASAS, GONÇALVES PEREIRA. Todo ello a efectos de evitar la incorrecta o desleal utilización de la información que el mismo contiene. ASAS.COM NOTA MONOGRÁFI C A I ÁREA DE CONTENCI OSO 13/13