ANÁLISIS FUNCIONAL DEL MÓDULO DE GESTIÓN DE OBRAS EN LA APLICACIÓN INFORMÁTICA DE GESTIÓN GRÁFICA REGISTRAL

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1 ANÁLISIS FUNCIONAL DEL MÓDULO DE GESTIÓN DE OBRAS EN LA APLICACIÓN INFORMÁTICA DE GESTIÓN GRÁFICA REGISTRAL Por Carlos Tocino Flores Registrador de la Propiedad de Tacoronte 1. INTRODUCCIÓN 2. ANÁLISIS DE LOS REQUISITOS FUNCIONALES DEL MÓDULO DE GESTIÓN DE OBRAS N UEVAS 2.1. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES REGISTRO 2.2. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES CATASTRO 3. DEFINICIÓN DE LOS SUBSISTEMAS DE OBRAS NUEVAS 3.1. DEFINICIÓN DE LOS ESTADOS DE UNA OBRA Estados de Validación Estados de Coordinación 3.2. GESTIÓN DE LA GESTIÓN DE OBRA DEL REGISTRO Definición del proceso de creación de una construcción 3.3. GESTIÓN DE LA VALIDACIÓN 3.4. GESTIÓN DE LA COORDINACIÓN CON CATASTRO 3.5. GESTIÓN DE LA GENERACIÓN DE INFORMES Análisis funcional del módulo de gestión de obras en la aplicación informática de gestión gráfica registral 1

2 1. INTRODUCCIÓN El módulo de gestión de las construcciones permitirá incorporar a TEMPLE SIG REG las herramientas necesarias para la explotación de la malla de construcciones completa de un determinado distrito hipotecario abarcando las siguientes áreas: 1. Gestión de las construcciones propias del Registro, permitiendo gestionar las construcciones inscritas en el Registro. 2. Visualización y consulta de las construcciones inscritas en el Catastro. 3. Herramientas de análisis entre las capas de construcciones de Registro y las capas de Catastro. 4. Generación de los informes resultado de dichos análisis. Para las entidades locales resulta esencial disponer del análisis de coordinación entre las obras nuevas inscritas y descritas en el Registro de la Propiedad y las construcciones no dadas de alta en el Catastro y por lo tanto tampoco en el Impuesto de Bienes Inmuebles. Porque si bien es cierto que la visualización de la imagen ortofotográfica del territorio nos muestra con claridad las construcciones físicamente realizadas y que esa información es muy sencilla de contrastar con el estado constructivo de esa misma parte del territorio en la Oficina Virtual del Catastro, también lo es que esta información no aporta datos descriptivos del inmueble, datos que sí suministra la información registral con efectos fehacientes y por lo tanto no susceptibles de ser rechazados por el propio sujeto que hizo la declaración registral. 2. ANÁLISIS DE LOS REQUISITOS FUNCIONALES DEL MÓDULO DE GESTIÓN DE OBRAS NUEVAS Los Registros de la Propiedad contienen las inscripciones de las propiedades, produciendo efectos jurídicos fehacientes de las mismas. De igual modo se incluye una descripción de las obras desarrolladas en dichas propiedades en el caso de que las tengan. El Catastro contiene la inscripción de Parcelas y de Obras, de esta manera las Administraciones controlan el pago del IBI. El objeto de estudio de este análisis son las Obras inscritas tanto en el Registro como en el Catastro y la relación existente entre las mismas cuya transcendencia tiene por objeto evaluar la legalidad urbanística de la construcción o bien el pago del IBI o impuestos territoriales. Se trata de realizar un módulo para la aplicación TEMPLE SIG REG que tenga por objeto los siguientes puntos: 1. Detectar cuándo existe una obra nueva en el catastro y no está inscrita en el Registro de la Propiedad. 2. Detectar cuándo está inscrita la obra nueva en el Registro, pero no aparece construida en el Catastro. 2 Carlos Tocino Flores

3 3. Detectar cuándo aparece una construcción en la ortofoto o cartografía básica y no aparece inscrita en el Registro ni tampoco catastrada. Para ello la aplicación ha de realizar análisis espaciales y alfanuméricos sobre los datos del Registro y del Catastro que permitan dilucidar sobre: - Detectar si la construcción se encuentra inscrita en el Registro y con qué fecha. - Detectar si la construcción se encuentra catastrada y con qué fecha. - Comparar las características básicas de la construcción en el Registro y en el Catastro. Fundamentalmente: - Superficies útiles y construidas (o cualquiera de ellas) en Registro y en Catastro - Numero de plantas en el Registro y en el Catastro - Elementos accesorios (piscinas, zonas de esparcimiento, deportivas, etc.) en el Registro y en el Catastro 2.1. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES REGISTRO En el Registro de la Propiedad se encuentran definidas las construcciones de manera descriptiva y literal, conteniendo información del tipo siguiente, teniendo en cuenta el tipo de construcción objeto de estudio: 1. Edificio, Chalet, Adosado, Nave Industrial, entre otros, que definen el tipo de la construcción. 2. Superficies, que definen la construcción en el suelo. 3. Alturas, que definen la planta y a su vez describen la superficie de la misma. 4. Número de viviendas por piso y la superficie construida de las mismas. 5. Terrazas en caso de que los pisos las tengan. 6. Otros tipos de datos según la construcción. El almacén de datos de los Registros contiene por cada finca registral los datos sobre la última construcción, tipo, valor, superficies construida y útil, y fecha de obra nueva, pero en el momento actual no mantiene estructurado en base de datos el histórico de las construcciones propiamente dichas. Tampoco se tiene una componente gráfica de las construcciones dentro del registro. Si se incluye la descripción de los linderos personales y fijos pero en ningún caso se dispone de una descripción de las construcciones uniforme, técnica ni precisa. Cabe destacar la naturaleza de las construcciones tal cual son manejadas en el Registro, mediante la relación contenida en EXPERIOR (aplicación de gestión registral del Colegio de Registradores): Análisis funcional del módulo de gestión de obras en la aplicación informática de gestión gráfica registral 3

4 2.2. REQUERIMIENTOS FUNCIONALES CATASTRO La cartografía catastral necesaria se puede obtener ya mediante la descarga de los datos publicados libremente por Catastro desde el 6 de Abril del El formato shapefile es un formato vectorial para almacenamiento de datos espaciales donde se guarda la localización de los elementos geográficos y los atributos asociados a ellos. Para visualizarlo, editarlo o convertirlo a otros formatos existen programas gratuitos y comerciales. El formato puede estar compuesto por un número variable de ficheros, pero como mínimo tiene que tener tres con extensiones shp, shx y dbf. El que distribuye la Dirección General del Catastro -DGC- está compuesto además de por los anteriores, por la extensión prj. Los cuatro se describen a continuación: 1. El fichero.shp almacena la información geométrica de los objetos. Puede contener puntos, líneas o polígonos y cada vértice lleva implícitas sus coordenadas en un sistema de referencia concreto, que se establece en el fichero.prj. Es un fichero en formato binario y para su visualización se precisa de alguna aplicación que sea capaz de visualizar los puntos o las líneas que los constituyen; o bien conocer la composición interna del fichero para que mediante un programa poder visualizarlo. 2. El fichero.shx contiene los índices de los elementos geométricos del fichero. 3. El fichero.dbf es una tabla de datos estructurados en formato dbase3 en la que se registran los atributos asociados a cada elemento geométrico del archivo.shp. 4 Carlos Tocino Flores

5 Para la gestión de las construcciones por parte del módulo de Gestión de Obras nuevas para Temple SIG REG, interesa la definición de una tabla concreta de la información catastral, CONSTRU, que contiene la información de las subparcelas urbanas que representan los volúmenes de construcción que contiene dicha parcela catastral. 3. DEFINICIÓN DE LOS SUBSISTEMAS DE OBRAS NUEVAS Sin embargo, no resulta suficiente ni adecuado contrastar informaciones alfanuméricas constructivas tanto del Registro como del Catastro, si no van referidas a objetos espaciales gráficamente representados. Esta circunstancia, la de la representación grafica del estado constructivo de los inmuebles, ya aparece desde hace tiempo en la cartografía catastral, sin embargo, no se manifiesta gráficamente en el ámbito del Registro de la Propiedad. Debido al estudio de las necesidades del módulo de gestión de obras nuevas en TEMPLE SIG REG se han identificado los siguientes sistemas: Gestión de la Edición de Obras, abarca el alta, modificación, borrado de obras nuevas. Gestión de la Validación de Obra, implica validar la obra nueva por parte del registrador. Gestión de los filtros de Obras, es decir realizar las búsquedas tanto de Obras como de tipos de obras por los diferentes atributos. Gestión de la Coordinación de Obras Registro-Catastro, permitirá ver el estado constructivo de las construcciones de una finca registral respecto de la parcela catastral. Gestión de la Generación de Informes, que permitirá al usuario la generación de informes tanto de la coordinación con catastro como de la propia capa de construcciones del registro. Análisis funcional del módulo de gestión de obras en la aplicación informática de gestión gráfica registral 5

6 3.1. DEFINICIÓN DE LOS ESTADOS DE UNA OBRA Es necesario definir los estados que tendrá una Obra, para ello se debe diferenciar entre los estados propios de la Obra en el Registro, estados de Validación, y los estados de la Obra relativos a su relación de coordinación con el Catastro, estados de Coordinación. Los estados de validación identifican gráficamente la obra nueva descrita alfanuméricamente en la inscripción registral correspondiente. Se trata de la traducción grafica de la descripción literaria registral de una construcción. Su resultado, al igual que si de una base grafica registral ordinaria se tratase, puede ser definitivo o provisional En cambio los estados de coordinación hacen referencia a la coincidencia o divergencia entre los datos constructivos en el registro y en el catastro, tomados de las respectivas bases de datos de cada uno de ellos Estados de Validación Estos estados, como su propio nombre indica, son los estados de la Obra cuando se gestionan en la capa propia del registro, y reflejan el estado de la misma dentro del Registro dando representación grafica a la descripción de la obra inscrita. Los estados manejados son los siguientes: 1. Provisional o pendiente de validación, cuya representación gráfica se verá en verde. 2. Problemas para validación, cuya representación gráfica se verá en rojo 3. Validada, cuya representación gráfica se verá en amarillo Estados de Coordinación Los estados de Coordinación nacen del análisis de la relación de la capa ConstruRegistro y ConstruCatastro. Se diferencia entre los siguientes estados en función de la relación existente entre las construcciones de las dos capas: 1. Ausencia de Construcción en Registro y en Catastro. 2. Existencia de Construcción en Registro y en Catastro. 3. Existencia de construcción en Registro pero no en Catastro 4. Existencia de construcción en Catastro pero no en Registro 3.2. GESTIÓN DE LA GESTIÓN DE OBRA DEL REGISTRO Dado el análisis previo realizado sobre las circunstancias del registro se ha de definir el proceso de creación de la capa de obras propia. Será necesario que la aplicación incorpore una nueva capa, ConstruRegistro, sobre la cual se incorporen las entidades constructivas urbanas que el registro encuentre inscritas 6 Carlos Tocino Flores

7 mediante su definición dentro del folio registral, dicha capa se incorporará al sistema mediante una capa PostGIS y se verá representada en la vista 1 de Tempe SIG REG El usuario de Temple en la gestión de Obras en el Registro podrá realizar las siguientes operaciones sobre una Obra: Creación de una Obra nueva, esto implica que el sistema ha de crear una nueva entidad constructiva, con apoyo o sin apoyo de la capa de construcciones de Catastro, esto implica que cada obra estará relacionada con la finca registral que la contiene y una operación que identifica la acción en el histórico. Modificación de una Obra existente en Temple, implicará la creación de una operación de modificación de la obra existente. Eliminación de una Obra, implicará la creación de una operación de eliminación de una obra existente en la capa de construcciones de Registro Definición del proceso de creación de una construcción. La edición de una construcción se puede realizar mediante: 1. Edición libre de una construcción 2. Edición con apoyo catastral de una construcción En ambos casos el usuario selecciona una finca Matriz de la capa de FINCA, y selecciona el botón de la barra de tareas de Gestión de Obras, El Sistema presentará una capa temporal de edición, si el usuario desea seleccionar una construcción de catastro, seleccionara la capa de CostruCatatro, un elemento de dicha capa y pulsará el botón copiar de catastro, llevando dicha entidad a la capa de edición. Una vez finalizada la edición el sistema presentará una serie de ventanas para la terminación de la edición: 1. Introducción de atributos de la construcción: 1. SuperficieFolio 2. TipoConstruccion 2. Metadatos de la construcción: 1. Asiento 2. fecha asiento 3. Naturaleza, según las tablas de Experior definidas con anterioridad. 4. Escenario de configuración 1. Orto 2. Catastro 3. Otras 5. Criterios de Provisionalidad: 1. Inconsistencia 2. Por superficie En función del tipo de construcción se han de definir una serie de ventanas que permitan la gestión completa de la construcción. Análisis funcional del módulo de gestión de obras en la aplicación informática de gestión gráfica registral 7

8 3.3. GESTIÓN DE LA VALIDACIÓN El usuario Registrador ha de validar las construcciones, para ello Temple ha de facilitar una herramienta de validación que permita validar las construcciones realizadas sobre una finca registral. Se presentará una interfaz que presentará las construcciones pendientes de validar para que en función de los datos adjuntos se realice la validación GESTIÓN DE LA COORDINACIÓN CON CATASTRO Este modulo implica la incorporación de una capa CoordinacionREGCAT, que contendrá la representación grafica de los estados de Coordinación que se calcularan mediante un análisis espacial de las geometrías y los tipos de construcción contenidos en la finca y parcela. Este análisis se realiza de la siguiente manera en función de si la construcción de una finca esta validada a roja o amarillo: El sistema ha de comparar el contenido de las Parcelas de Catastro y el contenido de las Fincas Registrales cruzado con sus respectivas capas de construcciones. Los resultados pueden ser los siguientes: 1. Si el contenido de una u otra es igual en tipos y números de construcciones. 2. Si el contenido de una difiere en número de geometrías y tipos, habiendo más construcciones en Registro que en Catastro. 3. Si por el contrario existen más geometrías en Catastro que en Registro. 4. Si no existen geometrías informar al usuario y permitir la definición en caso de que el usuario quiera hacerlo GESTIÓN DE LA GENERACIÓN DE INFORMES Se trata de poder detectar: - Cuándo existe una obra nueva en el Catastro y no está inscrita en el Registro de la Propiedad? - Cuándo está inscrita la obra nueva en el Registro, pero no aparece construida en el Catastro? - Cuándo aparece una construcción en la ortofoto o cartografía básicas y no aparece inscrita en el Registro ni tampoco catastrada? Se trata de hacer un cruce de datos entre el Registro y el Catastro: - Detectar si la construcción se encuentra inscrita en el Registro y con qué fecha. - Detectar si la construcción se encuentra catastrada y con qué fecha. 8 Carlos Tocino Flores

9 - Comparar las características básicas de la construcción en el Registro y en el Catastro. Fundamentalmente: Número de plantas en el Registro y en el Catastro Superficies útiles y construidas (o cualquiera de ellas) en Registro y en Catastro Elementos accesorios (piscinas, zonas de esparcimiento, deportivas, etc.) en el Registro y en el Catastro Todos estos datos aparecerían en una capa especial dentro de Temple y habría salida grafica de certificado de situación constructiva de la finca. Tiene trascendencia para: - Legalidad urbanística de las construcciones - Pago de IBI e impuestos territoriales Si en el Catastro no aparece inscrita la construcción pero la finca se encuentra inscrita (con o sin construcción, eso se aprecia en la ortofoto), sobre esa construcción no se está pagando IBI. Si el Catastro tiene la obra nueva, pero en el Registro no aparece inscrita, se puede recabar información del Ayuntamiento acreditativa de la legalidad o ilegalidad de la construcción. Si en el Registro está inscrita, la obra nueva es legal y si aparece igualmente catastrada, sobre esa construcción se están pagando impuestos. Análisis funcional del módulo de gestión de obras en la aplicación informática de gestión gráfica registral 9

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