Julio - Septiembre CONAVI JULIO - SEPTIEMBRE

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1 V I V I E N DA CONAVI JULIO - SEPTIEMBRE nicio Mercado de la Vivienda en México Modelo de Precios Hedónicos para la Vivienda en México Panorama Regional Panorama Comparativo Rezago Habitacional en México La transición demográfica en México Argentina / Brasil Chile / Colombia 1. 1

2 Introducción Introducción Durante el segundo y tercer trimestre de, el sector de la construcción se mantuvo como uno de los impulsores de la economía mexicana, acumulando doce meses consecutivos de expansión y con una importante contribución a la generación de empleo formal en el país. Sin embargo, debe señalarse que, a un año del inicio de su repunte, comienza a mostrar una tendencia convergente con el crecimiento de la economía en su conjunto. Así lo marcan distintos indicadores de coyuntura como el valor de la producción, la inversión fija bruta y el volumen de vivienda registrada. 3 I.- Temas de coyuntura El mercado de vivienda en México 4 Panorama regional de la vivienda en México 12 Entrando a los temas de actualidad, desde que iniciamos con la publicación de esta revista, nos propusimos incluir en ella a distintas fuentes de información y análisis, que pudieran ampliar la perspectiva sobre los temas de mayor relevancia para el sector. Hemos encontrado una buena respuesta a nuestra convocatoria, y en este número incluimos dos colaboraciones externas, que reproducimos sin cambios, para reflejar nuestra imparcialidad y el sentido de pluralidad de esta iniciativa. Panorama comparativo de las políticas de vivienda en: Argentina, Brasil, Chile y Colombia Claudia Murray y David Clapham 20 II.- Análisis estructural Modelo de precios hedónicos para la vivienda en México Primero, una síntesis del estudio realizado por el Dr. Rafael Valdivia, sobre los factores determinantes en el precio de una vivienda que se oferta en los desarrollos habitacionales localizados dentro de la Zona Metropolitana del Valle de México bajo un modelo de precios hedónicos. Éste revela que las características estructurales son las que más influyen en la determinación del precio de las viviendas aunque también debe considerarse tanto a la localización como el entorno. 26 Caso de estudio: Zona Metropolitana del Valle de México Rafael Valdivia López El rezago habitacional en México 32 III.- Pensando a futuro La Dra. Claudia Murray y el Dr. David Clapham, catedráticos de la Universidad de Reading, en Inglaterra, son los autores de la segunda colaboración externa en este número; para la revista trimestral prepararon un resumen de un artículo que habían publicado recientemente que compara las políticas de vivienda en Argentina, Brasil, Chile y Colombia. El objetivo del artículo es establecer la relación y convergencia existente entre la ideología política imperante en cada uno de estos cuatros países y las acciones realizadas para atender las necesidades de vivienda de su respectiva población. La transición demográfica en México: 44 Implicaciones para la política de vivienda Fecha de corte: 17 de septiembre de Conavi Subdirección General de Análisis de Vivienda 1. 2 Prospectiva y Sustentabilidad En este número abordamos también el tema del rezago habitacional, poniendo en contexto su evolución desde el año Ha habido avances significativos en los esfuerzos para atender a los hogares en esta condición, aunque los retos hacia delante no son menores. En el artículo presentamos elementos para conocer el tipo de soluciones, y el perfil de la población que aún debe ser atendida. Por último, presentamos un diagnóstico sobre la transición demográfica en México, en el que analizamos las perspectivas del crecimiento de la población, especialmente en el grupo de edad de 60 años y más, teniendo en cuenta que el proceso de envejecimiento de la población en nuestro país se acelerará en los próximos 35 años. En este sentido, el artículo describe el fenómeno y establece su vinculación con la política de vivienda en el medio y largo plazo. En síntesis, con el contenido de este número de la revista Vivienda, esperamos seguir abonando al debate informado sobre los temas de relevancia y actualidad de este sector. Esperamos que le resulte interesante y estamos siempre atentos a su retroalimentación y comentarios. Mtra. María Paloma Silva de Anzorena Directora General de la Comisión Nacional de Vivienda 1. 3

3 El mercado de vivienda en México Gráfica 1. Actividad industrial vs Construcción y Edificación Gráfica 3. Registro de vivienda (Serie original. Var Porcentaje Anual) (Miles de viviendas registradas y Porcentaje variación anual) T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 3T15* tendencia hacia la moderación que también se reflejó en los indicadores macroeco- Viviendas registradas (izq) nómicos de la industria, aunque el sector se mantuvo como un impulsor del crecimiento al mostrar un mejor desempeño que la actividad económica en su conjunto. Fuente: Elaborado por Conavi con información de INEGI Indicadores macroeconómicos Gráfica 2. Trabajadores de la construcción dores relacionados con las etapas iniciales del desarrollo de vivienda mostraron una El empleo del sector (medido a través del número de trabajadores asegurados al IMSS) por su parte, continúa sorprendien el dinamismo en la terminación y venta de vivienda nueva. En contraste, los indica- A junio de el sector de la construcción acumuló doce meses consecutivos de expansión Las cifras recientes muestran que el sector de la vivienda estuvo caracterizado por El sector construcción continúa mostrando una tendencia de crecimiento, aunque con señales mixtas, que apuntan hacia la moderación en su ritmo de actividad. En julio, el indicador de actividad industrial correspondiente al sector construcción mostró un crecimiento anual de 4.2%, y de 4.9% en el componente de edificación; en tanto, para el total de la actividad industrial (que incluye también manufacturas y minería) el crecimiento fue de 0.7%. Sin embargo, otros indicadores sugieren un crecimiento más modesto, como el IGAE del sector, la inversión fija bruta en la edificación residencial, y el valor de la producción de las empresas constructoras relacionadas con la edificación, que registraron en junio crecimientos de 2.1%, 0.7% y 1.5% anual respectivamente do al alza: en agosto su crecimiento fue de 9.4% anual, contra 4.4% del total nacional. Cabe mencionar que desde el inicio de 2014, el empleo en la construcción ha promediado tasas de crecimiento de 8.6% anual. Esto, si bien es consistente con el repunte del sector a lo largo de este periodo, refleja también los esfuerzos en favor de la formalización que ha impulsado el gobierno de la república a lo largo del último año. (Miles de empleos al cierre del trimestre y Porcentaje de variación anual) En el último trimestre a julio de, poco más de uno de cada cuatro nuevos puestos de trabajo formal se generó en el sector de la construcción. Fuente: Elaborado por Conavi con información de IMSS en INEGI *3T15 con datos de últimos tres meses a julio Es importante señalar que el sector de la construcción comenzó a repuntar en el segundo trimestre de 2014, luego de dos años de caída. Su recuperación fue notable, al punto de representar uno de los sectores más dinámicos de la economía. Un año más tarde, los indicadores reflejan los efectos de una base de comparación más elevada, con lo cual, se aprecia un ritmo de crecimiento más cercano al de la economía en su conjunto. El registro de vivienda acumuló en los últimos doce meses mil unidades. Respecto del periodo comprendido entre agosto 2013 y julio 2014, el indicador tuvo un crecimiento de 14.0%. En el 2T15 se registraron 78.4 mil viviendas, cifra 18.7% menor a la observada en el segundo trimestre de 2014 y 9.8% más que en el resultado del 1T15. El número de viviendas registradas en los últimos tres meses a julio superó 74.5 mil unidades. Var Anual (%; der) Fuente: Elaborado por Conavi con información de RUV *3T15 con datos de últimos tres meses a julio Por su parte, las viviendas iniciadas en el 2T15 fueron 74.9 mil unidades; en relación al trimestre previo, el resultado representó un crecimiento de 12.5%, mientras que en comparación al mismo periodo de 2014 significó una contracción de 8.2%. Con datos de los últimos tres meses a julio, la variación interanual se ubicó en -21.0%. En cifras anualizadas, los inicios de obra a julio de totalizaron mil unidades; 29.5% más que el resultado en igual periodo un año antes. Gráfica 4. s de verificación (Miles de viviendas y Porcentaje variación anual) Oferta de vivienda nueva Fuente: Elaborado por Conavi con información de RUV *3T15 con datos de últimos tres meses a julio 1. 5

4 Derivado del elevado número de inicios de obra en el 4T14, el número de viviendas terminadas fue el indicador de mayor dinamismo en el segundo trimestre de. Las 84.5 mil unidades terminadas en el 2T15 representaron un incremento de 28.6% en relación al mismo periodo de 2014 y 17.9% más que en el 1T15. En los últimos tres meses a julio, el resultado trimestral de viviendas terminadas se mantuvo arriba de 82.9 mil unidades. En el periodo agosto 2014 a julio se terminaron mil viviendas, 33.1% más que el resultado observado un año antes. El número de viviendas terminadas fue el indicador de mayor dinamismo en el segundo trimestre de. Gráfica 5. Terminaciones de obra (Miles de viviendas y Porcentaje variación anual) desde 2013, las ventas con financiamiento de las organismos de vivienda (Infonavit y Fovissste) representan cerca del 88% de las viviendas para las cuales se emitió un certificado de habitabilidad en el mismo periodo. El 12% restante, corresponde a ventas con financiamiento bancario o de otras instituciones financieras, pagos de contado o viviendas que aún no se venden; en su conjunto, estas viviendas forman parte del inventario de vivienda terminada del cual se eliminan una vez que se identifica la venta o bien cuando cumplen 24 meses desde la emisión de la habitabilidad. la vivienda en. Por su parte, el crecimiento en los niveles de viviendas terminadas respondió a la propia maduración de los proyectos arrancados a finales de Finalmente, las ventas de vivienda nueva con financiamiento de Infonavit, Fovissste y/o con subsidio otorgado por Conavi alcanzaron en el último año a julio un total de 273 mil unidades, 23.6% arriba de las mil viviendas identificadas como vendidas en el periodo de agosto 2013 a julio de En particular, las 68.6 mil viviendas vendidas en el segundo trimestre de representaron un incremento del 20% respecto del resultado del 2T14. El total de viviendas nuevas identificadas como vendidas con financiamiento de los organismos de vivienda entre agosto de 2014 y julio de ascendió a mil unidades, 23.6% arriba del resultado observado un año antes. A julio, el acumulado de viviendas venidas en los últimos tres meses se ubicó en 58.7 mil, prácticamente el mismo nivel observado en el 2T14. Gráfica 6. Ventas con financiamiento de organismos de vivienda Fuente: Elaborado por Conavi con información de RUV *3T15 con datos de últimos tres meses a julio 1. 6 Gráfica 7. Evolución del inventario de vivienda en RUV (Miles de unidades) Fuente: Elaborado por Conavi con información de RUV y Organismos de Vivienda En la variación interanual desagregada por situación de avance a julio de, el inventario de vivienda terminada mostró un mayor crecimiento que el de vivienda en construcción, 17.6% y 8.0% respectivamente Cuadro 1. Inventario de vivienda por situación de avance (Miles de unidades) Cabe señalar que esta porción de viviendas se aprecia consistente con las referencias incluidas en los informes trimestrales de las empresas con financiamiento bursátil, según las cuales la porción de ventas con financiamiento distinto de organismos de vivienda representa entre 7% y hasta 25% en los segmentos de mayor valor de vivienda. (Miles de viviendas y % variación anual) En su conjunto, el comportamiento de los indicadores de la oferta de vivienda en los últimos meses respondió a lo anticipado conforme a factores visibles desde finales de En cuanto al registro de vivienda y los inicios de obra, las contracciones observadas durante son explicables en función del elevado volumen de registros e inicios de obra en el 4T14 y un menor presupuesto para el programa de subsidio a A julio de, el inventario de vivienda se ubicó en 496 mil viviendas, 12.1% arriba del nivel observado en el mismo mes de Fuente: Elaborado por Conavi con información de RUV *3T15 con datos de últimos tres meses a julio El crecimiento es atribuible al dinamismo del registro de vivienda e inicios de obra en el segundo semestre de 2014, aunque el mayor ritmo de ventas y la reducción de inicios de obra en el primer semestre de incidieron en comparación al inventario al cierre de 2014 la variación fuera de -3.2%. La medición de ventas de viviendas nuevas, recién incorporada al monitoreo de la oferta de vivienda, constituye el punto de salida de inventario de las viviendas registradas en el RUV previamente identificadas como terminadas. Conforme a los datos disponibles Fuente: Elaborado por Conavi con información de RUV y organismos de vivienda Dentro de la oferta en proceso de construcción destacó el segmento de viviendas sin avance de obra, el cual representó cerca de un tercio de subtotal. Si se descuenta a estas viviendas del inventario en proceso de construcción, el incremento neto sería de 6.8%. Se aprecia que este segmento se ha constituido en una oferta de reserva que por su magnitud podría estar inhibiendo el 1. 7

5 registro de nuevas viviendas en tanto las empresas desarrolladoras no perciban la posibilidad de comercializar oportunamente la oferta con avance de obra; es decir, el fenómeno puede ser reflejo de cautela de los productores para evitar incrementos de costos financieros asociados a mayores tiempos en el proceso de maduración del inventario. Por su parte, el tiempo de maduración del inventario mantuvo en el 2T15 un promedio menor a 400 días por tercer trimestre consecutivo, inducido por la fortaleza de la demanda, la cual estuvo asociada principalmente a la implementación del incremento al tope salarial para el acceso al subsidio (a 5.0 salarios mínimos). Las viviendas indivdualizadas en el periodo requirieron en promedio de 378 días para completar el proceso de construcción y comercialización (medido desde la fecha de registro hasta la fecha de pago); esta duración fue 15.2% menor a la observada en el mismo periodo de El tiempo de comercialización de las viviendas vendidas en el 2T15 promedió 83 días; 24.5% menos que lo observado un año antes. Gráfica 8. Tiempo de maduración del inventario (Días) En cuanto a las características de la oferta de vivienda, al mes de junio de, 81.3% de las viviendas se localizó en el interior de los Perímetros de Contención Urbana. La oferta de vivienda ubicada en U3, que representó 44.1% del total, fue la de mayor dinamismo respecto de la distribución observada un año antes, al mostrar un crecimiento de 18.1% en número de unidades disponibles. Gráfica 10. Distribución del inventario por tipología de la vivienda Gráfica 11. Cartera de crédito puente banca comercial (Porcentaje a julio) (Miles de millones de pesos) Fuente: Elaborado por Conavi con información de RUV SHF en el segundo trimestre de acumuló 3.5 mil millones de pesos, 19.6% más que la colocación observada en el mismo periodo de un año antes. La inversión en crédito puente acumulada al cierre de junio de fue de 6.8 mil millones de pesos, 32.2% arriba del resultado del primer semestre de Gráfica 9. Distribución del inventario por Perímetro de Contención Urbana (Porcentaje a julio) La oferta de vivienda media y residencial (valor mayor a 350 salarios mínimos) creció 34.0% en comparación al inventario de julio de Gráfica 12. SHF Colocación de créditos puente (Miles de millones de pesos) Por su parte, la oferta de vivienda media y residencial (valor mayor a 350 salarios mínimos) fue el segmento de mayor dinamismo en el último año al mostrar un crecimiento de 34.0% en número de viviendas, e incrementar en 1.9 puntos porcentuales su participación dentro del total. Fuente: Elaborado por Conavi con información de RUV En particular la etapa de comercialización (periodo comprendido entre la fecha de habitabilidad y la fecha de pago) promedió 83 días; 24.5% menos que lo observado un año antes. Financiamiento a la construcción La evolución de la oferta de vivienda también se vio favorecida por una mayor disponibilidad de financiamiento para la construcción. El saldo promedio de la cartera de crédito puente conjunta de la banca comercial y de SHF en el 2T15 alcanzó 59.7 mil millones de pesos, 11.1% más que en el mismo periodo de % del crecimiento en el último año fue atribuible a la cartera de SHF. Por tipología de la vivienda, 59.6% del inventario al cierre de julio de correspondió al segmento susceptible de recibir subsidio con un valor declarado menor a 200 veces el salarico mínimo. Fuente: Elaborado por Conavi con información de RUV y 0rganismos de vivienda 3T15 con datos de últimos tres meses a julio 1. 8 Fuente: Elaborado por Conavi con información de SHF Demanda de vivienda Los organismos tradicionales (Infonavit, Fovissste y la Banca Comercial) otorgaron más de 500 mil créditos de enero a julio de ; en relación al mismo periodo de 2014, el resultado representó un incremento del 16.0%. En el periodo de referencia, la inversión acumuló mmp, 16.8% más que un año antes. 1. 9

6 La actividad de Fovissste alcanzó 50.8 mil créditos al mes de julio, de los cuales 43.0 mil fueron créditos hipotecarios con una inversión de 26.2 mmp. En comparación al resultado de la actividad hipotecaria en el periodo enero julio de 2014, el Fondo tuvo un incremento de 21.3% en el número de créditos y de 27.9% en el monto de recursos invertidos. Conclusiones Por último, cabe apuntar que en el periodo enero-julio, la actividad conjunta de Infonavit, Fovissste y la banca comercial, mostró un total de cerca de 195 mil créditos otorgados para adquisición de vivienda nueva. El comportamiento de la oferta de vivienda durante el segundo trimestre de tuvo como indicadores más destacados al crecimiento en el número de viviendas termina- das, seguido por el incremento en las ventas con financiamiento de los organismos de vivienda. El dinamismo del primer indicador se derivó del elevado nivel de registros e inicios de obra en el último trimestre de 2014, en particular durante el mes de diciembre. Por su parte, la evolu- En este incremento dos factores influyeron significativamente: por un lado, el aumento en el monto promedio de crédito (en 515 mil pesos en, contra 440 mil pesos en 2014) y por otro una diversificación de productos que contribuyó a incrementar el número de acciones. ción del ritmo de ventas se vio favorecida por la continuidad de la fortaleza de la demanda durante el periodo, esto en asociación con la disponibilidad anticipada de los recursos originalmente presupuestados para el Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal a la Vivienda. Asimismo, en la evolución reciente del inventario también destacó que la diferencia entre los niveles de registros, inicios de obra, terminaciones y ventas se redujo, mostrando una En el caso de Infonavit, el resultado acumulado a julio mostró un aumento anual de 26.7% en el número de acciones, y 19.6% en el monto de financiamiento. En el número de acciones, el crecimiento de la actividad del Instituto correspondió a mejoramientos, con un alza de 62.3% respecto al periodo enero-julio de En el monto de financiamiento, el crecimiento estuvo asociado a la liberación en el tope máximo de crédito, de hasta 850 mil pesos (vs. cerca de 485 mil pesos en 2014). tendencia convergente del flujo de viviendas en torno de 79 mil unidades por trimestre (26.3 mil viviendas por mes). Es decir, el mercado se acercó a un escenario en El dinamismo del primer indicador se derivó del elevado nivel de registros e inicios de obra en el último trime- stre de 2014, en particular durante el mes de diciembre. Por su parte, la evolución del ritmo de ventas se vio favorecida por la continuidad de la fortaleza de la demanda durante el periodo, esto en asociación con la disponibilidad anticipada de los recursos originalmente presu- puestados para el Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal a la Vivienda. Se aprecia que el desempeño antes descrito responde a un proceso de consolidación de la oferta que puede ser adecuado para dotar de mayor estabilidad al proceso de producción y desplazamiento de la vivienda en tanto las condiciones del entorno no incidan en el com- Por su parte, la banca comercial reportó una inversión de 73.5 mmdp, 11.1% superior a la observada entre enero y julio de portamiento de la demanda. En este sentido, el avance de 195 mil créditos otorgados para adquisición de vivienda nueva a julio apuntan a un nivel de 350 mil unidades en cifras anu- ales, medida que constituye un indicador del ritmo de absorción a partir del cual la industria Cabe destacar que la inversión en créditos hipotecarios otorgados directamente por la banca mantuvo un ritmo de crecimiento superior al 25% puede a planear mejor su producción en los próximos meses

7 Panorama regional de la vivienda en México En el primer semestre de, la actividad económica se expandió a una tasa mayor con respecto al semestre anterior en todas las entidades federativas del país. Por su parte, el sector de la construcción continuó mostrando una actividad moderada en toda la nación. En este entorno, el número de trabajadores afiliados al IMSS continuó expandiéndose en todas las regiones1. El impulso a las economías regionales se dio primordialmente de la demanda interna más que de la demanda externa, en particular la proveniente de los Esta- Registro de vivienda Vivienda terminada En el periodo de enero a julio de se registraron cerca de mil viviendas en el RUV. Destaca Nuevo León como el estado con el mayor número de registros con cerca de 21.7 mil registros, seguido por Jalisco y Quintana Roo con 17.6 y 13.0 miles de registros. Mientras los estados con menor número de registros fueron: Tlaxcala y Campeche (la suma de las dos es menor a 400 registros). En cuanto a la terminación de vivienda, en Nuevo León se obtuvo un crecimiento del 15.1% en el periodo de enero a julio de con respecto al periodo enero a julio de 2014, al registrarse 28,981 terminaciones contra 25,186. Por lo que respecta al Estado de Jalisco el aumento fue del 41.8% al pasar de 16,432 a 23,308. En general para todo el país se dio un incremento del 28.9%, entre los periodos enero-julio de 2014 y. Gráfica 2. Registros de vivienda en el RUV por entidad federativa Gráfica 4. Vivienda terminada en el RUV por entidad federativa (miles) dos Unidos. Adicionalmente, se espera una mejoría de la demanda interna derivada de la inversión pública en infraestructura y de la recuperación de la industria de la construcción. La situación de las economías regionales varía de acuerdo a las principales variables de cada región. Las variables internas como es el sector de la construcción constituyen uno de los principales impulsores regionales. A continu- ación se describe que ha sucedido en el primer semestre de en algunas de las variables relevantes y se analiza su comportamiento por entidad federativa. Colocación de vivienda El número de acciones totales para la adquisición de vivienda en el periodo de enero a julio de ascendió a 325,588 respecto a las 317,883 que hubo en el periodo de enero a julio de 2014, lo que representa un incremento de 2.4%. Del total de créditos en el periodo enero-julio, el 66.8% de las acciones fueron del Infonavit, 20.1% de la Banca comercial y un 13.1% del Fovissste. Fuente: Elaborado por Conavi con información del RUV nes respectivamente. Siendo Campeche y Tlaxcala las que menos acciones tuvieron con un total de 1,622 y 1,504 respectivamente. Gráfica 1. Distribución de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda por entidad federativa (Abril - junio) Fuente: Elaborado por Conavi con información del RUV Nuevo León alcanzó los 24,224 inicios de obras durante el periodo de enero a julio de, seguido por Jalisco, Quintana Roo y el Estado de México con 18,076, 11,394 y 8,515 respectivamente. En cuanto a los tiempos de desplazamiento se presentó una reducción en el número de días promedio de un 14.6%, entre el periodo de enero a julio de con respecto al periodo enero a julio de Gráfica 3. s de verificación en el RUV por estado (miles) Gráfica 5. Vivienda terminada en el RUV por estado (miles) Fuente: Elaborado por Conavi con información del RUV. Fuente: Elaborado por Conavi con información del RUV. Por entidad federativa, Nuevo León ocupó el primer lugar seguido por Jalisco y el Estado de México con 40,760, 33,088 y 21,812 acciofuente: Elaborado por Conavi con información de Infonavit, Fovissste y CNBV. 1 La regionalización del país que se utiliza en este reporte es la siguiente: el norte incluye Baja California, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León, Sonora y Tamaulipas; el centro norte considera a Baja California Sur, Aguascalientes, Colima, Durango, Jalisco, Michoacán, Nayarit, San Luis Potosí, Sinaloa y Zacatecas; el centro lo integran Distrito Federal, Estado de México, Guanajuato, Hidalgo, Morelos, Puebla, Querétaro y Tlaxcala; y en el sur Campeche, Chiapas, Guerrero, Oaxaca, Quintana Roo, Tabasco, Veracruz y Yucatán

8 Indicadores complementarios Gráfica 10. Índice de precios de la vivienda (Por estado Var. Porcentaje anual) Gráfica 8. Tasa de desocupación (Enero a julio ) De enero a Agosto de : los trabajadores asegurados permanentes al IMSS se incrementaron 4.0% en promedio anual, destacaron en: Baja California con 7.5%, Guanajuato con 6.3% y Aguascalientes con 6.2%. Gráfica 6. Trabajadores asegurados permanentes al IMSS, enero-agosto (Var. Porcentaje Anual) Fuente: Elaborado por Conavi con información de SHF Fuente: Elaborado por Conavi con información del INEGI En el 2T15, se presentaron resultados diferenciados en los precios de las viviendas para los estados, por las condiciones económicas, sociales y de infraestructura que tiene cada uno de ellos. Precios Fuente: Elaborado por Conavi con información del IMSS Por otra parte, de enero a julio de : los salarios reales se incrementaron 1.2% en promedio anual, las entidades federativas donde avanzaron en mayor magnitud, fueron: Campeche con 3.1%, Sonora con 2.5%, San Luis Potosí con 2.3% y Veracruz con 2.3%. Gráfica 7. Salarios reales (Var. Porcentaje Anual) Durante el segundo trimestre del, el índice de Precios de la Vivienda que comprende casas solas, en condominio y departamentos con crédito hipotecario garantizado, mostró un variación de 6.4% en el ámbito nacional, con respecto al año anterior, de acuerdo con información proporcionada por la Sociedad Hipotecaria Federal, con base en su índice SHF de Precios de la Vivienda. Por ejemplo en Tamaulipas subieron 9.6% en el Distrito Federal crecieron 9.3%, Durango 9.1%, Zacatecas y Tabasco 7.8% y en Hidalgo 7.5%, En el Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal a la Vivienda se ha continuado con la diversificación de las soluciones habitacionales, buscando apoyar a diversos sectores vulnerables de la población. Del 1 de enero al 17 de septiembre de, se han otorgado 135,261 subsidios (acciones) que equivalen a 7,335.9 millones de pesos. El 64.0% de las acciones de subsidio realizadas hasta el 17 de septiembre fueron para familias con ingresos de hasta 2.6 veces el salario mínimos vigente del Distrito Federal. Gráfica 11. Monto (millones de pesos) Subsidios Dentro del marco del Programa de Subsidio a la Vivienda que opera la Conavi en el transcurso del año, del 1 de enero al 17 de septiembre de, se han otorgado 135,261 subsidios (acciones) que equivalen a 7,335.9 millones de pesos. En las gráficas, se puede apreciar el comportamiento del índice de precios para el total nacional, la vivienda usada y la vivienda nueva. Como se observa, en el segundo trimestre del se presentó una mayor tasa de crecimiento en los tres rubros. Cuadro 1. Subsidios de la Conavi Gráfica 9. Índice de precios de la vivienda (Var. Porcentaje con respecto al mismo trimestre del año anterior) Más de tres cuartas partes de las acciones de subsidio que se han otorgado durante son otorgados con créditos de Infonavit, siendo esta institución el principal organismo ejecutor de los subsidios federales para vivienda otorgados por Conavi. Fuente: Elaborado por Conavi con información de la STPS De enero a julio de : la tasa de desocupación Nacional promedió el 4.3% de la PEA: en el Distrito Federal el 5.6%, en Tabasco el 6.5%; en Durango promedió el 5.5% y en Baja California Sur el 5.3% Fuente: Elaborado por Conavi con información de SHF 1. 15

9 Gráfica 12. Distribución de los subsidios por organismo ejecutor (Porcentaje de acciones.) que Morelos y el Distrito Federal son las dos entidades federativas con menor número de subsidios ejercidos, ambas se encuentran por debajo de 0.5% del total de subsidios otorgados. Las 10 entidades que recibieron la mayor proporción del subsidio absorben más del 60% del subsidio total. Gráfica 17. Distribución de los subsidios por grupos de edad (Porcentaje de participación) Los resultados de los Censos Económicos 2014, muestran que este sector operó en 2014 con 17,817 unidades y 570,953 personas ocupadas a nivel nacional. Gráfica 14. Distribución de los subsidios por entidad federativa (Monto en millones de pesos) Fuente: Conavi Fuente: Conavi En lo que respecta a la distribución de los subsidios por género en 2014, el 59.5% fueron para hombre y el restante 40.5% para mujeres. profesionales como: asesoría, asistencia técnica, elaboración de proyectos, organización, etcétera. Industria de la Construcción y la rama 2361 Edificación Residencial Fuente: Conavi Gráfica 15 Distribución de los subsidios por entidad federativa (Porcentaje de acciones) Las ramas de actividad de construcción más importantes por su producción bruta total fueron la edificación residencial con un 21.1% del total y el 25.1% del personal ocupado total; la cual también sobresale por las remuneraciones pagadas a su personal con 26.3% del total. De los resultados de los Censos Económicos 2014 se desprende que el sector de la Construcción comprende unidades económicas dedicadas principalmente a la edificación; a la construcción de obras de ingeniería civil; a la realización de trabajos especializados en la construcción; y a la supervisión en la construcción de obras. Gráfica 18. Construcción (Porcentaje de participación con respecto al total de la economía nacional) Fuente: INEGI, Censos Económicos 2014 Subsidios por entidad federativa La unidad de observación estadística en este sector es la empresa constructora (a diferencia de otros sectores donde la unidad de observación es el establecimiento), misma que se define como: la unidad económica y jurídica que bajo una sola entidad propietaria o controladora se dedica principalmente a obras de construcción. Por lo que respecta a los subsidios distribuidos por entidad federativa, los dos estados que cada uno supera el 10% del total de subsidios otorgados son Nuevo León (12.7%) y Jalisco (11.5%). Mientras Incluye a las unidades económicas dedicadas a la supervisión y administración de construcción de obras, a las instalaciones y acabados. Se excluyen las empresas dedicadas exclusivamente a servicios Gráfica 13 Distribución de los subsidios por género (Porcentaje de acciones.) Fuente: Conavi Gráfica 16. Distribución de los subsidios por nivel de ingreso (Porcentaje de participación) Fuente: Conavi Fuente: Conavi Dentro del sector de la construcción el personal ocupado remunerado dependiente de la razón social total alcanzó los 458,192 personas y 83,693 fue personal ocupado no dependiente de la razón social (outsourcing). Por lo que respecta a la Edificación Residencial las cifras fueron 115,138 personas y 16,210 respectivamente

10 Gráfica 19. Edificación residencial Por lo que respecta al personal ocupado (% de participación con respecto al total del sector de la construcción) las entidades federativas con un mayor número de personal son: el Distrito Federal con 91,115, Jalisco con 42,740, Nuevo León con 42,280 y Veracruz con 28,399. Y los que tienen menos: Tlaxcala 3,795, Morelos 4, 748 y Baja California Sur con 4,921. Por lo que respecta a las entidades con mayores activos fijos en la edificación residencial son: Nuevo León con 1,159, Jalisco 917, Distrito Federal 856, Guanajuato con 542. Los estados con menores activos son: Tlaxcala 29, Tabasco 53, Querétaro 84 y Campeche con 109. Gráfica 21. Personal ocupado Gráfica 23. Activos fijos (millones de pesos) Fuente: INEGI, Censos Económicos 2014 En lo que corresponde a las remuneraciones medias que resultan de dividir el total de remuneraciones entre el total del personal remunerado para el año 2013, dentro del sector de la construcción se reporta que este fue de 29,599 pesos y para la edificación residencial se alcanzaron los 71,071 pesos. Fuente: INEGI, Censos Económicos 2014 Fuente: INEGI, Censos Económicos 2014 Resultados por entidad federativa Los Censos Económicos 2014, nos señalan que para el año 2013, el número de unidades económicas totales para el sector de la construcción ascendió a 17,817, los estados que más unidades tuvieron fueron el Distrito Federal con 1,663, Jalisco con 1,158, Nuevo León con 1,073, el Estado de México con 952. Los que menos unidades tienen son: Tlaxcala con 143, Morelos con 189 y Baja California Sur 233. Los mayores porcentajes de la producción bruta total por unidad económica se registraron en el 62.4%, Nuevo León 57.9%, Morelos 48.7%, Baja California 40,5%. Los Estados con menor participación son: Tlaxcala 2.8%, Chiapas 6.0%, Oaxaca 6.1% y Tamaulipas 10.1%. Gráfica 20. Número de unidades económicas Gráfica 22. Producción bruta total por unidad económica Fuente: INEGI, Censos Económicos 2014 Fuente: INEGI, Censos Económicos El tamaño promedio de unidades económicas en número de personas, en Edificación Residencial en las principales entidades federativas fueron: Nuevo león con 83, Morelos con 78, Distrito Federal con 73 y Sinaloa con 54. Gráfica 24. Edificación residencial ( Tamaño promedio de unidades económicas. Personas) Fuente: INEGI, Censos Económicos 2014 Conclusiones En los primeros siete meses del, Nuevo León y Jalisco fueron los estados con el mayor número de créditos hipotecarios para la vivienda (incluye créditos de la banca comercial, Infonavit y Fovissste). Estos dos estados también son los que tienen el mayor número de registros, inicios de obra, y con dictámenes técnicos de habitabilidad en el RUV; asimismo estos estados destacan por ser los dos primeros en cuanto a subsidios otorgados por CONAVI. Los Censos Económicos 2014, nos señalan que para el año 2013, el número de unidades económicas totales para el sector de la construcción ascendió a 17,817, los estados que más unidades tuvieron fueron el Distrito Federal con 1,663, Jalisco con 1,158, Nuevo León con 1,073, el Estado de México con 952. Los que menos unidades tienen son: Tlaxcala con 143, Morelos con 189 y Baja California Sur 233. Según los censos económicos de 2014, Nuevo León y Jalisco vuelven a estar entre los dos primeros lugares en cuanto al total de activos fijos que tienen las empresas dedicadas a la edificación residencial. En términos de producción total de la edificación residencial, en primer lugar se encuentra el Distrito Federal, seguido de Nuevo León y Jalisco. Aunque Jalisco es el tercer estado en cuanto a producción, en términos de productividad está en el sexto lugar; los primeros cinco lugares en términos de productividad (producción por unidad económica) son los siguientes: Distrito Federal, Nuevo León, Morelos, Baja California y Guerrero

11 Panorama comparativo de las políticas de vivienda en: Argentina, Brasil,Chile y Colombia Contexto Históricamente, Argentina, Brasil y Chile comparten el legado de un dominio militar que dejó una marca en la escena política y que influenció durante muchas décadas la política de vivienda adoptada por estos países. Colombia por otro lado, si bien no tuvo un gobierno militar a la par de los otros países, ha sufrido y aún sufre de más de 50 años de conflicto armado debido a las guerras contra el narcotráfico. Claudia Murray y David Clapham Department of Real Estate and Planning, Henley Business School, University of Reading, UK. La finalidad de este trabajo es la de realizar un estudio comparativo de las políticas de vivienda en cuatro países latinoamericanos: Argentina, Brasil, Chile y Colombia. Como se explicará más adelante, la selección de estos países en este estudio tiene por objetivo cubrir distintas tendencias políticas y verificar su relación con teorías habitacionales existentes que han sido aplicadas en otras partes del mundo. Entre las diversas teorías que examinan las políticas we estado de bienestar que se establece. Así, Esping-Andersen identifica tres categorías que pueden agrupar a los países con base en su ideología política: conservadora, liberal y socialdemócrata. Esta tipología fue primero utilizada en los países desarrollados de Europa, y luego se extendió su uso a regiones de habla inglesa como Estados Unidos y Australia. Si bien se estudió la influencia de esta teoría en países en transición como en Europa del Este (Clapham, 1995), hasta ahora no hay ninguna investigación que aplique la teoría de Esping-Andersen a países latinoamericanos; por lo cual nuestro estudio constituye el primer intento de verificar la aplicabilidad de esta teoría al contexto latinoamericano1. Cabe destacar que existen críticas a la teoría de Esping-Andersen, las cuales tienen relevancia en Latinoamérica y por lo tanto deben ser mencionadas. En términos estadísticos, los cuatro países presentan diferencias y similitudes. Brasil por ejemplo tiene la mayor cantidad de población con 200 millones de habitantes mientras que Chile tiene la menor con un poco más de 17 millones. En primer lugar, se puede decir que las categorizaciones tienden a la generalización y es necesario tener cautela al aplicar esta teoría. En segundo lugar, la teoría de las estructuras institucionales heredadas como también las dependencias históricas, presentan un marco muy rígido que es cuestionable, sobre todo porque hoy en día existen fuerzas confluyentes, como la globalización, que tienden a influenciar los sistemas imperantes en muchos países. Colombia y Argentina tienen cada uno entre 40 y 50 millones de personas. El ritmo de crecimiento de la población está en declive en estos cuatro países, aunque etn Colombia esto sucede de modo menos pronunciado que en los otros tres. El Producto Interno Bruto (PIB) por persona es más alto en Chile y en Argentina, mientras que Colombia posee el más bajo, no solo en comparación con estos países sino en Latinoamérica en general. Presentadas estas críticas a la teoría de Esping-Andersen, la pregunta que nos formulamos es, Podemos hablar de un tipo de régimen latinoamericano de políticas de vivienda?, o más específicamente Los países aquí estudiados presentan una cierta convergencia de acciones, y de ser así, qué parte juega la dependencia histórica en este proceso? Cuadro 1. PIB per cápita (Dólares a precios corrientes) La tasa de desempleo es el doble en Colombia comparada con los otros tres países, lo cual concuerda con las cifras de PIB por persona deeste país. De acuerdo al coeficiente de Gini, todos los países tienen un alto nivel de inequidad. En efecto, si comparamos con Estados Unidos que es un país desarrollado y con alto nivel de inequidad, éste tiene un coeficiente de.41 (cifras de 2011; cabe aclarar que cuanto más alto el coeficiente mayor la inequidad), en comparación el de Colombia es.54, Brasil.53, Chile.51 y Argentina es de.44 (Vakis, Rigolini y Lucchetti, ). De acuerdo a la clasificación de países desarrollada por Jorge Castañeda (2006) con base en la inclinación política del país, existen dos izquierdas actualmente en Latinoamérica: la izquierda reconstituida, que es una fusión de las tendencias comunistas, socialistas y Castristas; que según Castañeda, es una izquierda que ha evolucionado aprendiendo de errores pasados, y hoy en día pretende desarrollar nuevas políticas para mantener a la región en un lugar importante en el mercado internacional global. Luego está la izquierda populista que ha desarrollado una tendencia nacionalista y se tiende a oponer a la globalización. Además de estas tendencias, existen, según Castañeda, las corrientes de centro y de centro-derecha que supieron dominar la región durante la década de los noventa. Siguiendo entonces esta división política, los cuatros países que aquí se analizan representan un abanico de posibilidades de izquierda a derecha. Fuente: Comisión Económica Para América Latina (CEPAL) Datos basados en fuentes oficiales locales. 1 Una versión más extendida y en inglés de este artículo ha sido publicada en International Journal of Housing Policies Argentina con un populismo de izquierda representado por el Frente para la Victoria, partido que viene ganando las elecciones desde Ese mismo año, en Brasil 1. 21

12 una izquierda reconstituida de corte tenue (Castañeda, 2006, p.35) representada por el Partido dos Trabalhadores (Partido de los Trabajadores) asumió el poder, y sigue en el poder actualmente. En Chile la izquierda reconstituida ha estado en el poder por más de dos décadas y luego de un breve período de gobierno de tendencia centro-derecha ( ), ésta volvió a ganar en las últimas elecciones presidenciales con una coalición de partidos de esa corriente conocidos como la Nueva Mayoría. La excepción aquí es Colombia, que se ha mantenido con tendencias de centro o de centro-derecha y que actualmente tiene al Partido Social de la Unidad Nacional en el gobierno. las diferencias en gasto de vivienda parecieran reflejar las condiciones de habitación de cada país, siendo que Chile tiene la menor proporción de habitantes en asentamientos informales mientras que Brasil tiene la más alta. Discusión Históricamente, y sobre todo durante las décadas de los sesenta y setenta, los cuatro países han sufrido de largos periodos de déficit habitacional cuantitativo. Adicionalmente, las tasas de construcción de vivienda nueva han sido bajas durante la misma época. Esta ineficiencia se ve hoy en día reflejada en el alto número de vivienda informal. Esta informalidad existe no solo con la propiedad sino también en el sector de alquiler, el cual se caracteriza por propietarios individuales que alquilan cuartos de modo también informal y sin cumplir con las regulaciones de alquiler de su respectivo país. Una tercera parte de las viviendas en Colombia son rentadas, este porcentaje es mucho menor en los otros tres países. En este contexto se esperaría que los países de extrema izquierda, dedicaran la mayor cantidad de recursos a la cartera de bienestar social y vivienda. Sobre todo en el caso de Argentina que también es una de las economías con mayor PIB por persona. La realidad es que Brasil es el país que dedica más recursos a la vivienda, mientras que Chile es el que menos. Cuadro 2. Gasto público en vivienda como porcentaje del PIB Fuente: Comisión Económica Para América Latina (CEPAL) Datos basados en fuentes oficiales locales. El gobierno de derecha de Colombia ha destinado más recursos que la izquierda reconstituida chilena, aunque menos que los otros dos países. Cabe destacar que La modalidad de tenencia de vivienda predominante es la vivienda propia, destaca Brasil con un 75% de la población con vivienda propia mientras que en Argentina y Chile entre 65% y 70% de la población es dueña de una vivienda.por consiguiente, se puede decir que los gobiernos de estos países han favorecido políticas de vivienda que impulsan la compra de vivienda en detrimento del alquiler. Este cambio se vio sobre todo durante la época de liberalización de las economías en la década de los ochenta y noventa, que fue cuando muchos países implementaron un sistema de subsidios para ayudar a la población a adquirir vivienda propia. Cuadro 3. Porcentaje de población urbana viviendo en asinamientos informales Fuente: Comisión Económica Para América Latina (CEPAL) Datos basados en fuentes oficiales locales. La modalidad de tenencia de vivienda predominante es la vivienda propia, destaca Brasil con un 75% de la población con vivienda propia Este es el conocido sistema ABC de ahorro, bono y crédito para adquirir una vivienda (ahorro de las familias + bono del estado + crédito bancario = capital para compra) ha sido aplicado en aproximadamente todos los países aquí estudiados, aunque siempre con la condición que los beneficiados tengan un trabajo asalariado estable que les permita acumular ahorros suficientes. Esto implica que los hogares en el sector informal permanecen desatendidos, siendo una vez más el país de centro-derecha, Colombia, el único que recientemente ha logrado lanzar un programa que ofrece viviendas al sector informal. El programa denominado Cien Mil Viviendas Gratis de Colombia ofrece como su nombre lo indica, viviendas gratis a los damnificados por el conflicto armado, personas que han sido desplazadas por la guerrilla teniendo que abandonar sus hogares y sustento en el campo. Por otro lado, se ha observado que en todos los países la cantidad de inquilinos aumenta con la capacidad adquisitiva (Blanco, Cibils y Muñoz, 2014). Es decir, hay menos inquilinos en los sectores económicamente más pobres y más vulnerables de la población. Se comienzan a distinguir así tres fases históricas bien definidas en las trayectorias de vivienda de los cuatro países aquí estudiados. Una primera fase caracterizada por la falta de respuestas de los gobiernos en las décadas de los sesenta y setenta, lo cual generó la acumulación de un déficit habitacional en estos cuatro países y que se refleja en el alto grado de vivienda informal de la región. La segunda etapa viene dada por la intención de atraer capitales privados (a través del ABC) para solucionar el déficit de vivienda, sobre todo durante el proceso de liberalización de los mercados de los años ochenta, el cual siguiendo las recomendaciones del Consenso de Washington, implicó la apertura de los mercados internos hacia el extranjero; incluyendo la privatización de servicios estatales como por ejemplo el transporte y la vivienda de interés social. El resultado de este experimento fue desastroso, ya que muchos países se vieron en la coyuntura de pasar de gobiernos fuertemente centralistas como fueron los militares, a gobiernos liberales que apoyaban la descentralización. Se comenzaron a transferir así los servicios municipales a manos privadas, lo cual redujo considerablemente los ingresos municipales, los cuales pasaron a depender de las regalías del gobierno central. Las funciones municipales quedaron relegadas a la mera administración, ya que no contaban con recursos para elaborar planes estratégicos de crecimiento urbano, lo cual incluía transporte y vivienda. Indudablemente las nuevas democracias no contaban con un aparato de manejo de la administración pública como la que requiere una democracia liberal, sumado 1. 23

13 a la falta de planes estratégicos y de claridad en el sistema, resultó poco atractivo para los capitales privados, sobre todo para las inversiones a largo plazo como lo son las inversiones para la vivienda y el sector inmobiliario. Incluso Colombia que no tuvo una estructura militar, mantenía sin embargo un fuerte gobierno central para poder hacer frente a la guerrilla interna. El resultado de este abrupto cambio fue la caída de muchas economías en la región incluyendo Brasil y Colombia hacia fines de los noventa y culminando con el default Argentino a comienzos de este siglo. Chile tuvo una implementación más gradual del cambio ya que el ABC se comenzó a implementar desde la época de la dictadura de Pinochet (Murray y Clapham ), aunque esto no salvó al país de sufrir las consecuencias de la crisis económica que afecto a los otros países. La tercera fase es la que caracteriza a los países en la actualidad y está dada por una fuerte orientación al desarrollo de vivienda nueva, fuertemente subsidiada por el estado que facilita el crédito a los compradores en un marco de mercados un poco más maduros donde los créditos bancarios se han facilitado. Igualmente se verifica que estas iniciativas encuentran los mismos problemas en los cuatro países: por un lado la cantidad de terrenos disponibles para los nuevos desarrollos de vivienda solo se encuentran en la periferia de las ciudades, esto es debido a la magnitud de los asentamientos y también al alto costo de los lotes más céntricos. El grave problema es que la periferia no cuenta con infraestructura adecuada y lo único que esta iniciativa ha creado son focos de marginalidad con insuficiente accesibilidad a los centros de trabajo. Conclusiones En los cuatros países existen aún considerables problemas y deficiencias, en particular las que se refieren a la provisión de vivienda a los sectores de ingresos bajos e informales, donde se observan menos soluciones de vivienda. Es precisamente aquí donde las tendencias divergen del contexto político, viéndose que un sistema de derecha como es el Colombiano ofrece viviendas gratis a este sector mientras que en el extremo opuesto, la izquierda populista Argentina no ofrece programas de vivienda para este grupo. Estos casos llevan a cuestionar ideas preconcebidas sobre la magnanimidad del estado populista versus la tendencia a los recortes de presupuesto que se asocian a los gobiernos de centro o derecha. La inequidad social que se ve en los cuatro países estudiados permite concluir que el problema de la vivienda no será resuelto sin una participación activa del estado que apoye a los sectores más bajos. La inequidad social que se ve en los cuatro países estudiados permite concluir que el problema de la vivienda no será resuelto sin una participación activa del estado que apoye a los sectores más bajos. La inequidad social que se ve en los cuatro países estudiados permite concluir que el problema de la vivienda no será resuelto sin una participación activa del estado que apoye a los sectores más bajos. De los casos estudiados se ve que no hay una política coherente que entregue viviendas de calidad, con servicios de transporte adecuados para facilitar el acceso a las fuentes de trabajo a las poblaciones a las que se intenta ayudar. En los casos en los que se ha podido desarrollar una construcción más céntrica, la solución para reducir costos ha sido por lo general la de disminuir aún más la calidad de la vivienda y el espacio mínimo habitable 2. Esta poca coherencia puede estar dada por la falta de una alternativa de alquiler, como así también por la falta de poder de los gobiernos de recaudar contribuciones tributarias de ltttos desarrolladores privados cuando sube el valor de la tierra por causa de la inversión pública en infraestructura, de modo tal de mejorar la calidad de la vivienda de los sectores bajos. Si bien estas tres fases sucedieron en los cuatro países aquí estudiados, las variaciones en las condiciones socioeconómicas de cada país llevaron a que cada fase se desarrollara en distintos tiempos. Igualmente el patrtón descubierto muestra suficientes similitudes entre estos cuatro países para poder establecer la existencia de un modelo latinoamericano en el sistema de vivienda que va más allá de la tendencias políticas de cada país, pero en el que tiene importancia el contexto histórico aunque este no es un proceso irreversible tal como lo demuestra el caso chileno con una continua reducción de la informalidad de vivienda sobre todo desde el comienzo de este siglo. Bibliografía Blanco, A. Cibils V., & Muñoz A. (2014). Rental housing wanted: Policy options for Latin America and the Caribbean. Washington, DC: Inter-American Development Bank. Castañeda, J. (2006). Latin America s left turn. Foreign Affairs, 85(3), Clapham, D. (2006). Housing policy and the discourse of globalization. European Journal of Housing Policy, 6(1), Esping-Andersen, G. (1990). The three worlds of welfare capitalism. Cambridge: Polity Press. Murray, C. & Clapham D. () Housing Policies in Latin America: Overview of the Four Largest Economies, International Journal of Housing Policies, 15, 3, pp Vakis, R., Rigolini, J., & Lucchetti, L. (). Left behind: Chronic poverty in Latin America and the Caribbean. Washington, DC: The World Bank 2 Un estudio detallado de los problemas de acceso a la tierra y calidad de construcción se encuentra en Murray, C. (), Real Estate and Social Inequality in Latin America: Approaches in Argentina, Brazil, Chile and Colombia in Abdulai, R., Obeng-Odoom, F., Ochieng, E. and Maliene, V. Real Estate, Construction and Economic Development in Emerging Market Economies. London, Routledge. ISBN

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