AYUNTAMIENTO DE VITORIA-GASTEIZ

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1 II - ADMINISTRACIÓN LOCAL DEL TERRITORIO HISTÓRICO DE ÁLAVA AYUNTAMIENTO DE VITORIA-GASTEIZ URBANISMO Planeamiento y Ejecución de la Ordenación Urbanística Publicación del articulado de las normas urbanísticas del plan parcial del sector 8A1, antiguo polígono número 7 de Lakua En sesión ordinaria celebrada por el Pleno del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz con fecha 15 de abril de 1994 se adoptó el siguiente acuerdo: aprobación con carácter definitivo del plan parcial del sector 8A1, antiguo polígono número 7 de Lakua redactado por don Antonio Vélez y don Fernando Bajo, en marzo de Dicho acuerdo fue publicado en el BOTHA número 99 correspondiente al viernes 2 de septiembre de El articulado de las normas urbanísticas del referido plan parcial, por el contrario, no fue publicado, por lo que resulta ineficaz. Por todo lo anterior, se publica el articulado de las normas urbanísticas del mencionado plan parcial, de conformidad con la normativa vigente tanto en el momento de su aprobación como actualmente. Artículo 1. Contenido Plan parcial del sector 8A1 Capítulo 1. Disposiciones generales Estas ordenanzas regulan el régimen de cada una de las clases y categorías de suelo incluidas en el plan parcial del Sector 8A1, así como las especificaciones que deberán cumplir los instrumentos de planeamiento que lo desarrollan. Se estructuran en cinco grandes apartados: Calificación del suelo. Ordenación de los usos. Ordenanzas particulares para cada zona. A su vez, este apartado se subdivide en otros tres: Ordenanzas relativas a los espacios no edificables de uso y dominio público. Ordenanzas relativas a los espacios de equipamiento de dominio público y uso colectivo o restringido. Ordenanzas relativas a las zonas edificables de uso y dominio privado. Regulación y condiciones para los proyectos de urbanización. Regulación para los estudios de detalle 1/28

2 Artículo 2. Manipulación Las condiciones de edificación en un punto cualquiera de este plan parcial vienen determinadas de la siguiente manera: El plano C-2, de calificación del suelo fija el uso característico y la ordenanza de aplicación. El plano C-1 de alineación y rasantes precisa la forma, superficie y cotas de cada parcela y manzana de uso diferenciado. El plano C-4 de condiciones de ordenación establece las determinaciones espaciales específicas dentro de cada parcela edificable (posición de las líneas de fachada, áreas de movimiento y alturas de la edificación, etc.). La ordenación de los usos (compatibilidades, condiciones generales, etc.) viene definida en el capítulo 3 de esta ordenanza (artículos 6 a 15). Las condiciones constructivas específicas para cada uso pormenorizado se establecen en el capítulo 4 de la ordenanza (artículos 16 a 69): ordenanzas particulares para cada zona de acuerdo con la clasificación establecida en el artículo 1. Finalmente los capítulos 5 y 6 establecen las regulaciones para los proyectos de urbanización y los estudios de detalle. Capítulo 2. Calificación del suelo Artículo 3. Calificación global y pormenorizada a) La calificación global del suelo procede de las determinaciones del programa de actuación urbanística del sector 8 y se recoge gráficamente en el plano B-2, Planeamiento vigente. Sistemas generales y calificación global, a escala 1: 2.000, incluido dentro de los planos de información urbanística (documento 2 de este plan parcial). Comprende las siguientes categorías: Sistema general de comunicaciones y de transportes. Sistema general de espacios libres Sistema general y local de equipamiento deportivo. Sistema general de equipamientos comunitarios Residencial Residencial - Terciario Terciario b) La calificación pormenorizada del suelo se expresa gráficamente en el plano C-2, Calificación pormenorizada, a escala 1: 1.000, incluido dentro de los planos de ordenación (documento 3 de este plan parcial). Artículo 4. Categorías de la calificación pormenorizada a) Se expresa en el mencionado plano C-2 que lleva dicho título. Recoge las determinaciones de calificación global del PAU y las desarrolla en usos pormenorizados cada uno de los cuales será objeto de una ordenanza específica en este documento: Tales categorías son las siguientes: Sistema viario y de espacios peatonales. Zonas verdes públicas. 2/28

3 Áreas de juego. Espacios libres de uso público. Equipamiento educativo. Equipamiento deportivo (sistema local y sistema general). Equipamiento genérico (social). Zona residencial (grados 1º y 2º) Zona residencial terciaria. Zona Terciaria. Sistema general de equipamientos comunitarios. b) El plano C-1, Alineaciones y rasantes, a escala 1: 1.000, por referencia al C-2, permite conocer las cotas y dimensión total de cada una de las parcelas asignadas a un uso pormenorizado determinado Ordenanza de la edificación Artículo 5. Artículo único Capítulo 3. Ordenación de la edificación y los usos En todos los aspectos no regulados específicamente por las ordenanzas relativas a cada zona (capítulo 4 de estas ordenanzas) se estará a lo establecido en las normas urbanísticas del Plan General revisado (título V, capítulo 1) Ordenación de los Usos Artículo 6. Normas generales y particulares de los usos Las normas por las que se rigen la localización y las características de los usos en este plan parcial vienen determinadas por las: Normas generales de edificación y usos (título V del tomo III del documento refundido del Plan General de Vitoria-Gasteiz de 1990). Determinaciones contenidas en la ficha de ámbito para el sector 8 (título IV del tomo II; capítulo 7, sección 3; páginas 451 a 460; documento refundido de 1990), así como por las modificaciones a estas determinaciones que se pudieran producir de manera simultánea o inmediatamente anterior a la aprobación definitiva de este plan parcial. Por las determinaciones específicas contenidas en estas ordenanzas reguladores para cada zona de ordenanza o de calificación pormenorizada. Artículo 7. Ordenanzas de compatibilidad de usos en zonas de calificación pormenorizada a) Se deberán cumplir en todo caso las determinaciones establecidas en el cuadro de estándares limitadores de actividad por categoría (artículo de las normas y ordenación de edificación y usos del Plan General). b) En las zonas no edificables de uso y dominio público y en las zonas de equipamiento de dominio público se deberán cumplir las condiciones de compatibilidad determinadas en las normas y ordenanzas de edificación y usos del Plan General (título V, capítulo 2, secciones 4, 5 y 6). Artículo 8. Zona residencial: compatibilidad interna La vivienda unifamiliar aislada o pareada no es compatible. La vivienda unifamiliar en hilera puede ser compatible en el grado 2º, siempre que se resuelvan manzanas completas a través de un estudio de detalle o de un proyecto básico de edificación. 3/28

4 Se permiten soluciones de vivienda desarrolladas en dos niveles (dúplex o similar). La vivienda en planta baja se regirá en cada tipo de manzana residencial por las condiciones específicas de su ordenanza. Artículo 9. Zona residencial: compatibilidad con el uso global productivo Se prohíbe en todas las situaciones los usos pormenorizados industrial y agropecuario. Se permite el uso de almacenes y talleres en grado 2 en planta baja de edificios residenciales siempre que el local se instale con frente directo a viario público. Se prohíbe en todas las demás situaciones. Artículo 10. Zonas residencial y residencial terciaria: compatibilidad con el uso global terciario El uso de oficinas se autoriza en planta baja de edificios residenciales. En plantas primera y superiores solo se autorizan despachos profesionales relacionados con el domicilio permanente del titular siempre que no ocupen más de la mitad de la superficie total de éste estableciéndose un máximo absoluto de 35 m 2 útiles. En edificación adosada de una sola planta se autoriza el uso de oficinas siempre que tenga frente mínimo de 6 m de longitud a viario u otro espacio de dominio público. En la zona residencial-terciaria se autoriza además el uso de oficina en planta 1ª. El uso comercial solo se autoriza en planta baja de edificaciones residenciales. En edificación adosada de una sola planta se autoriza siempre que tenga frente mínimo de 6 m. de longitud a viario u otro espacio de dominio público cuya latitud mínima sea de 20 m. El uso hotelero o las residencias comunitarias se admiten en las siguientes circunstancias: En planta baja solo si se relacionan con plantas superiores constituyendo una unidad con acceso independiente. En dicha planta baja no se desarrollarán habitaciones residenciales, las cuales se localizarán en planta de pisos. En todo caso sólo se tolerarán establecimientos con una capacidad total máxima de 50 plazas. En edificación adosada a otras, siempre con frente mínimo de 12,50 m. a calle o espacio de dominio público de latitud mínima 20 m. En todo caso sólo se tolerarán establecimientos con una capacidad total máxima de 50 plazas. El uso de establecimientos públicos sólo se autoriza para el g1 (ver artículo de las normas urbanísticas del Plan General) en planta baja de edificaciones residenciales o en edificaciones adosadas de una sola planta. En todo caso la superficie máxima de cada local no superará los 150 m 2 construidos. Se podrán relacionar con espacios en planta sótano o semisótano siempre que la superficie de aquella no sobrepase el 40 por ciento de la total del local. En la zona residencial-terciaria se podrá autorizar el uso de establecimientos públicos del grupo 1 en planta 1ª, siempre que esté en comunicación directa con la planta baja, formando un conjunto unitario con esta. Los establecimientos públicos deberán cumplir la norma sobre distancias mínimas establecida en el artículo /4 de las normas del Plan General así como la Ordenanza municipal reguladora de los aspectos constructivos de establecimientos públicos y actividades recreativas y sus anexos (reproducidas en el capítulo 4 del título V de las normas). 4/28

5 Artículo 11. Zonas residencial y residencial terciaria: compatibilidad con el uso global de equipamientos En planta baja de edificios residenciales se admiten los usos sanitario, administración, deportivo, universitario, asistencial y cultural, siempre que tengan acceso directo a viario o espacio libre de uso público y que su superficie no supere los 250 m 2 construidos. En los espacios libres privados al interior de las manzanas se autoriza el uso deportivo siempre que se trate de instalaciones al aire libre que sean compatibles con las condiciones establecidas en la ordenanza para el tratamiento de tales espacios libres. En edificios aislados o adosados de una sola planta se autorizan los usos educativo, sanitario, administración, asistencial, deportivo, universitario y cultural, siempre que se trate de instalaciones cuya superficie total construida no exceda los 250 m 2 construidos. en la zona residencial-terciaria se admitirán los usos educativo, sanitario, administración, asistencial, universitario y cultural en planta 1ª, siempre que estén en comunicación directa con la planta baja y que formen un conjunto unitario. En todo caso su superficie total no excederá de 250 m 2 construidos. Artículo 12. Zona residencial: compatibilidad con el uso global de servicios urbanos El uso pormenorizado de servicios urbanos generales se autoriza exclusivamente en el grado 2º, en planta baja o edificio adosado de una planta siempre que cuente con fachada mínima de 6 m. a vía pública con acceso rodado y que su superficie no exceda los 250 m 2. Artículo 13. Zona residencial: compatibilidad con los usos globales de espacios libres y de infraestructuras Las zonas verdes privadas se autorizan en los espacios libres al interior de las manzanas y como anexo a plantas bajas de carácter residencial. Las infraestructuras básicas se autorizan solo en edificación aislada o adosada de una sola planta con frente a viario público mínimo de 5 m. y superficie edificada máxima de 100 m 2. Se podrán autorizar centros de transformación en planta baja de edificaciones residenciales. Artículo 14. Zonas residencial y residencial terciaria: compatibilidad con el uso global de estacionamientos El uso de aparcamientos públicos solo se autoriza en planta baja y/o sótano de la zona residencial terciaria. El número de plazas por unidad de estacionamiento y manzana no podrá ser superior a 75. Los aparcamientos privados se admiten en planta sótano, semisótano o baja de edificaciones residenciales. Sus condiciones así como la de sus accesos de detallan en cada ordenanza específica. Artículo 15. Zona Terciaria. Condiciones de compatibilidad con otros usos Solo se admite el uso residencial en esta zona con destino a vigilancia, control y funcionamiento del uso terciario básico. No podrá ocupar más del 5 por ciento de la superficie total edificada. No se admite ninguna clase de uso productivo. Se admiten los usos de oficinas (privadas y públicas), comercio y hoteles en todas las categorías y situaciones y con la solas limitaciones derivadas de las condiciones de edificación expresadas en la ordenanza correspondiente y de las expresadas en las normas urbanísticas del Plan General. 5/28

6 En todo caso se atenderá especialmente al correcto dimensionamiento de las áreas de aparcamiento privado y sus accesos. Se admiten en plantas baja y primera todos los usos de equipamiento a excepción del uso de defensa. El uso de equipamiento de defensa/protección ciudadana únicamente se admite en planta baja y siempre que no ocupe más del 10 por ciento de la superficie edificada de ésta en cada manzana. El uso de equipamiento de administración pública se admite en todas las categorías y situación de igual manera que el de oficinas. El uso de servicios urbanos únicamente se admiten en planta baja y siempre que no ocupe más del 10 por ciento de la superficie edificada de éstos en cada manzana. Artículo 16. Clasificación Capítulo 4. Ordenanzas particulares para cada zona Se desarrolla a continuación la normativa de edificación y usos para cada zona o categoría de calificación pormenorizada, de acuerdo con la delimitación gráfica señalada en el plano C-2. Se agrupan estas ordenanzas en tres apartados generales: Ordenanzas relativas a los espacios no edificables de uso y dominio público. Ordenanzas relativas a los espacios de equipamiento de dominio público y uso colectivo o restringido. Ordenanzas relativas a las zonas edificables de uso y dominio privado Ordenanzas relativas a los espacios no edificables de uso y dominio público Artículo 17. Sistema viario y de espacios peatonales 1- Definición El sistema viario y de espacios peatonales se corresponde con el uso pormenorizado de red viaria urbana, tal como se define en el artículo de las normas urbanísticas del Plan General. Está comprendido dentro del uso global de red viaria definido en dichas Normas. Recoge las vías arteriales clasificadas como sistema general así como las vías locales, incluyendo en ambos casos los aparcamientos anejos así como las aceras. Comprende también los espacios peatonales no adscritos directamente a una vía rodada pero que tampoco formen parte del sistema de zonas verdes y espacios libres de uso público, específicamente calificados como tales. Cualquier zona edificable de uso y dominio privado estará en contacto con una banda del sistema viario y de espacios peatonales de ancho no inferior a 3 m. 2- Usos compatibles Los únicos usos compatibles con este sistema serán: Las instalaciones públicas de alumbrado, señalización de tráfico y transporte, marquesinas ligadas al transporte público y similares. Las conexiones con superficies imprescindibles a los sistemas de infraestructuras básicas (agua, alcantarillado, energía, telefonía, etc.) que discurran subterráneamente bajo esta zona, siempre y cuando se ajusten a su normativa técnica específica, a las condiciones previstas en este plan parcial y a las del proyecto de urbanización que en su desarrollo concreten la ejecución de las obras. 6/28

7 El arbolado en alineación en aceras y/o espacios previstos para el aparcamiento. Eventualmente podrán tolerarse pequeñas áreas ajardinadas (setos, hierba, etc.) de anchura no superior a 2,50 m. y siempre que no constituyan un obstáculo a la circulación peatonal a la que prioritariamente se destina esta zona. Se podrá permitir, mediante solicitud de licencia, la instalación de kioskos de carácter provisional para venta de periódicos y revistas, bebidas, flores o artículos semejantes siempre que su superficie total sea inferior a 5 m 2 edificados y que no constituyan obstáculo a la circulación peatonal. 3- Usos prohibidos El aparcamiento privado. Cualquier tipo de instalaciones fijas o edificaciones distintas a las señaladas en el apartado precedente, incluidas las de publicidad. 4- Edificaciones autorizadas No se tolerará ninguna edificación fija; tan sólo las de carácter provisional definidas en el apartado de usos compatibles. 5- Regulación de los proyectos de urbanización Los proyectos de urbanización que se redacten para el desarrollo de esta zona se atendrán a las normas generales y particulares que se especifican para estos. Artículo 18. Zonas verdes públicas (sistema general y local) 1- Definición Las zonas verdes públicas se corresponden con el uso pormenorizado de idéntico nombre incluido dentro del uso global de espacios libres tal corno se define en el articulo de las normas urbanísticas del Plan General. Esta calificación incluye tanto las zonas verdes públicas que tienen carácter de sistema general corno las que tienen carácter de sistema local a efectos de cumplimiento del anexo de coeficientes del Reglamento de Planeamiento de Asimismo pueden englobar la parte de la superficie considerada como áreas de juego y recreo para niños que no esté incluida dentro de dicha calificación pormenorizada específica a efectos del cumplimiento del citado anexo de coeficientes. Se conciben como zonas ajardinadas y/o arboladas de dominio, uso y conservación pública. Pueden asociarse con áreas de juego o instalaciones deportivas al aire libre sin limitaciones específicas de uso. 2- Usos compatibles De acuerdo con el artículo de las normas urbanísticas del Plan General que regula las condiciones particulares del uso pormenorizado de parques urbanos menores de m 2 se tolerarán en esta zona (1) Instalaciones deportivas descubiertas que ocupen una superficie máxima inferior al 15 por ciento del total del parque. Equipamientos culturales en edificios aislados de superficie construida máxima igual a 500 m 2 y altura máxima de 4,50 m. y que no supongan una ocupación mayor del 5 por ciento de la superficie total del parque. Equipamientos de tipo cultural o recreativo que no supongan estructuras edificadas cerradas y que ocupen una superficie inferior al 15 por ciento del total del parque. 7/28

8 Aparcamientos públicos en superficie de tamaño inferior al 5 por ciento (2) de la superficie total del parque distribuido en unidades de capacidad igual o inferior a 25 plazas. Aparcamientos públicos subterráneos que ocupen menos del 12 por ciento de la superficie total (3) en las condiciones reguladas en la norma del Plan General. Quioscos en las condiciones reguladas en la norma del Plan General. La suma total de las superficies ocupadas por el conjunto de los usos anteriores autorizados no podrá superar el 30 por ciento de la superficie total del parque. Se tolerarán así mismo las conexiones con superficie imprescindibles a los sistemas de infraestructuras básicas (agua, recogida de pluviales, energía, etc.) que discurran subterráneamente bajo esta zona, siempre y cuando se ajusten a su normativa técnica específica, a las condiciones previstas en este plan parcial y a las de los proyectos de urbanización que en su desarrollo concreten la ejecución de las obras. En concreto, se evitará el trazado de conducciones o líneas bajo las áreas ajardinadas o densamente arboladas, conduciéndolas bajo las zonas pavimentadas o enarenadas. 3- Usos prohibidos Cualquier tipo de instalaciones fijas o provisionales o de edificaciones de carácter y utilización distinto a las señaladas en el apartado precedente, incluidas las de publicidad. 4- Edificaciones autorizadas Solo las destinadas a los usos especificados en el apartado de usos compatibles y con las superficies máximas edificadas allí reseñadas. Las edificaciones no superarán una planta sobre rasante ni forjados de cota superior a los 4,50 m. 5- Regulación de los proyectos de urbanización Los proyectos de urbanización que se redacten para el desarrollo de esta zona se atendrán a las normas generales y particulares que se especifican en esta ordenanza y en las normas del Plan General. (1) Dado el carácter, tamaño y función de las zonas verdes públicas incluidas en este Plan parcial se considera para ellas el régimen de compatibilidades del uso pormenorizado de parques urbanos menores de m 2 en lugar del régimen previsto para las zonas verdes públicas y los espacios libres públicos integrados en el subsistema general de zonas verdes. (2) Esta condición es más exigente que la de la norma del Plan General que permite alcanzar el 10 por ciento. (3) Esta condición es más exigente que la de la norma del Plan General que tolera alcanzar el 20 por ciento de la superficie total del parque. Artículo 19. Áreas de juego 1- Definición Son espacios de dominio, uso y conservación públicos, inmediatos a zonas de carácter residencial, terciario o de equipamientos pero no vinculadas prioritariamente al sistema local de viario público. Su función básica es complementaria a la de este sistema, ofreciendo oportunidades suplementarias de accesibilidad a las zonas colindantes. Así mismo pueden albergar pequeñas instalaciones de juego y recreo infantil o de estancia peatonal, razón por la que se integran -junto con los parques urbanos y las zonas verdes públicas- en el sistema global de espacios libres. Se contabilizan como áreas de juego a efectos del cumplimiento del Reglamento de Planeamiento de (Artículo 4b y 10 del anexo). 8/28

9 2- Usos compatibles Se definen específicamente en esta ordenanza de la siguiente manera: Se admiten las pequeñas instalaciones deportivas al aire libre o de juego y esparcimiento infantil. Respecto a las instalaciones subterráneas de infraestructuras básicas rigen las mismas condiciones especificadas para este uso en la zona verde pública. 3- Usos prohibidos El aparcamiento en superficie o subterráneo. Cualquier tipo de instalaciones fijas o provisionales distintas a las definidas en el apartado anterior. 4- Edificaciones autorizadas Sólo se admitirán las ligadas con las áreas de juego y recreo infantil o, en su caso, casetas de superficie no superior a 2 m 2 destinados a la vigilancia y conservación de estos espacios. 5- Regulación de los proyectos de urbanización El proyecto de urbanización que se redacte para el desarrollo de esta zona se atendrá a las normas generales y particulares que se especifican en esta ordenanza y en las normas del Plan General. Artículo 19 bis. Espacios libres de uso público 1- Definición. Son espacios de dominio, uso y conservación públicos de carácter prioritariamente peatonal. Su función es complementaria a la del sistema local viario público y a las áreas de juego. A diferencia de estas últimas no se contabilizan a efectos del cumplimiento del Reglamento de Planeamiento. Los mismos especificados para el sistema viario y de espacios peatonales (artículo 17) 3- Usos prohibidos. El aparcamiento en superficie o subterráneo. Cualquier tipo de instalaciones fijas o provisionales distintas a las definidas en apartado anterior. 4- Edificaciones autorizadas. No se tolerará ninguna edificación fija; tan solo las de carácter provisional definidas en el apartado de usos compatibles. 5- Regulación de los proyectos de urbanización. Si se trata de zonas colindantes con viario público se incluirán en el proyecto de urbanización de éste. En caso de constituir espacios entre zonas de distinta calificación pormenorizada no integradas en el sistema viario o de espacios libres se podrán redactar proyectos independientes. En todo caso se atendrán a las normas generales y particulares que se especifican en esta ordenanza y en las normas del Plan General Ordenanzas relativas a los espacios de equipamiento de dominio público y uso colectivo o restringido 9/28

10 Artículo 20. Equipamiento deportivo (sistema local y general) 1- Definición Este es un uso pormenorizado correspondiente al uso global de equipamiento de acuerdo con el artículo y siguientes de las normas urbanísticas del Plan General. Su destino es la práctica de todo tipo de actividades deportivas o de ejercicios de cultura física al aire libre o en las instalaciones cubiertas adecuadas a las finalidades específicas de cada actividad o agrupación de actividades. 2- Usos compatibles Son admisibles los espacios de aparcamiento en superficie y/o subterráneos ligados al servicio de la zona deportiva, siempre que su superficie no supere el 12 por ciento de la total de la zona calificada como deportiva. Se admiten espacios o edificaciones destinadas a equipamientos complementarios (educación, sanidad; cultura, etc.) cuya superficie no supere el 10 por ciento de la total calificada como deportiva. Dentro de la categoría anterior podrán admitirse también instalaciones destinadas a la restauración o expedición de alimentos y bebidas no alcohólicas cuya superficie total no supere 125 m 2 construidos. 3- Usos prohibidos Todos los no especificados explícitamente en el apartado anterior. 4- Edificaciones autorizadas De acuerdo con el artículo , situación 3ª de las normas urbanísticas del Plan General, las condiciones que deberán someterse las edificaciones en esta zona serán: Se retranquearán un mínimo de 3 m. respecto a las alineaciones exteriores definidas en los documentos gráficos al menos en un 80 por ciento del perímetro de cada parcela. La altura máxima referida a la cota inferior del forjado más elevado no será superior a m., salvo que instalaciones concretas requieran en situaciones específicas mayores alturas, lo que deberá ser justificado técnicamente a satisfacción del ayuntamiento. La edificabilidad máxima no superará los 2 m 2 /m 2, entendiéndose en el caso de instalaciones con gran altura libre de forjado (naves o pabellones polideportivos, v.g.) que por cada 4,50 m. de altura o fracción se contabiliza 1 m 2 /m 2. No contarán, sin embargo, las superficies bajo rasante siempre que se destinen a instalaciones accesorias, de acondicionamientos técnicos o a aparcamiento. El porcentaje máximo de ocupación de parcela por las edificaciones no superará el 60 por ciento de la superficie total de ésta. El retranqueo mínimo respecto a las alineaciones exteriores y linderos con otras parcelas de equipamiento será la mitad de la altura. Respecto a los linderos con parcelas residenciales, el retranqueo mínimo será su altura. Artículo 21. Equipamiento educativo 1- Definición Este es un uso pormenorizado correspondiente al uso global de equipamiento de acuerdo con el artículo y siguientes de las normas urbanísticas del Plan General revisado. Incluye el conjunto de espacios y locales destinados a actividades de formación, enseñanza o investigación en sus diferentes grados y especialidades a excepción de las universitarias (centros de preescolar, guarderías, EGB, BUP, FP, etc.) 10/28

11 2- Usos compatibles Se admiten los espacios de aparcamiento en superficie y/o subterráneos ligados al servicio de cada parcela de uso educativo, siempre que su superficie no rebase el 15 por ciento de la total de cada parcela. Se admiten usos deportivos al aire libre o cubiertos ligados con la propia actividad formativa de cada centro. Se admiten equipamientos complementarios (sanidad, cultura, etc.) cuya superficie edificada no supere el 10 por ciento de la total de cada parcela. Se incluye aquí instalaciones destinadas a la restauración o expedición de alimentos y bebidas. 3- Usos prohibidos Todos los no especificados en el apartado anterior. 4- Edificaciones autorizadas Se rigen por regulaciones idénticas a las especificadas para la zona deportiva. En determinados casos, que se especifican documentos gráficos, se define una línea obligatoria de edificación que no coincide alineación de parcela. Artículo 22. Equipamiento genérico (social) 1- Definición En esta calificación se pueden incluir actividades relacionadas con los usos pormenorizados sanitario, asistencial, cultural-asociativo, religioso o administración y pequeños servicios urbanos tal como se definen en el artículo de las normas del Plan General. Se trata pues de una calificación del suelo relacionada con las distintas facetas que caben dentro del concepto de social. 2- Usos compatibles Se permite el aparcamiento en superficie al servicio del uso característico de la parcela siempre que no rebase el 10 por ciento de la superficie. 3- Usos prohibidos Todos los no especificados en los puntos anteriores. 4- Edificaciones autorizadas Retranqueo mínimo de 3 m. a alineaciones exteriores de parcela (excepto en las que limitan con el sistema viario donde el retranqueo mínimo puede desaparecer. El retranqueo mínimo a lindero será la mitad de su altura. Edificabilidad no superior a 2,85 m 2 /m 2 Porcentaje máximo de ocupación de parcela por la edificación: 75 por ciento en plantas baja, primera y segunda; 60 por ciento en planta tercera. Altura máxima: planta baja más 3 alturas (14,50 m. a cornisa). Artículo 23. Sistema general de equipamientos comunitarios 1- Definición Corresponde a un uso múltiple alternativo o combinado, no definido explícitamente en el plan parcial, de los siguientes usos pormenorizados definidos en las normas urbanísticas del Plan General (artículo ): Universitario. 11/28

12 Educativo. Sanitario. Asistencial. Cultural/asociativo. Espectáculos Administrativo y pequeños servicios urbanos. Esta calificación permite la utilización para cualquiera de dichos usos o para combinaciones de ellos, de la parcela de que se trate, en función de criterios de oportunidad que se concretarán en el transcurso de la ejecución del plan parcial. Lo especifico de esta calificación múltiple, que afecta a parcelas singulares estratégicamente localizadas en relación con el viario arterial de la ciudad, es su carácter de sistema general o elemento fundamental en la definición de la estructura la funcionalidad de la ciudad en su conjunto. 2- Usos compatibles Se admite el uso residencial en esta zona con destino a vigilancia, control y funcionamiento del equipamiento básico a que se destinen. No podrán ocupar más del 5 por ciento de la superficie total edificable. No se admite ninguna clase de uso productivo. Se admite los usos de defensa/protección ciudadana o de servicios urbanos en planta baja siempre que no ocupen más del 10 por ciento de la superficie edificada. No será acumulable a los otros usos compatibles en planta baja especificados más arriba. Se admite el uso de aparcamiento en plantas sótano (hasta tres) y semisótano que afecten corno máximo al total de la superficie edificada en planta baja o al 60 por ciento de la superficie de parcela 4- Usos prohibidos Todos los no especificados en los apartados anteriores. 5- Regulación de la edificación Edificabilidad máxima de 2,5 m 2 /m 2. No contabilizan los espacios bajo rasante destinados a instalaciones técnicas o a aparcamiento. Retranqueo de las edificaciones respecto a las alineaciones exteriores de parcela: pueden ser inexistentes (línea de fachada y alineación coincidentes) en las alineaciones señaladas específicamente en el plano C-4; respecto al resto de las alineaciones se exigirá un retranqueo mínimo de 3 m. y en todo caso no inferior a la mitad de la altura de la edificación del cuerpo edificado retranqueado; la altura máxima de otros volúmenes podría ser superior, pero respetando siempre la relación 1/2 entre la distancia a la alineación del paramento exterior y la altura de cada volumen edificado. Altura máxima: planta baja más siete alturas, con un tope máximo de 28 m., en una franja de 30 m. de profundidad respecto a las alineaciones con frente a la calle Blas López. En el resto se estará a la determinación de la norma del Plan General (15,50 m.). Porcentaje máximo de ocupación de parcela: 60 por ciento. En cuanto a la dotación de aparcamientos privados se estará a lo dispuesto en el artículo de las normas del Plan General. 12/28

13 4. 3. Ordenanzas relativas a las zonas edificables de uso y dominio privado Zona residencial Artículo 24. Definición y tipologías admisibles La zona residencial está formada por manzanas de forma cuadrada o rectangular identificadas en el plano de calificación (C-2) y acotadas y dimensionadas en el plano de alineaciones y rasantes (C-1). Se admiten todas las tipologías habituales en la vivienda colectiva de densidad media. Tan solo se excluyen explícitamente los bloques en H o soluciones similares que supongan unidades residenciales en formaciones longitudinales de sentido E - W (paralelas a las calles Blas López y Artapadura). En el plano C-7 se presenta de manera orientativa una posible volumetría que sirva como modelo resolutivo de las reglas contenidas en esta ordenanza. Artículo 25. Grados Se establecen dos grados en esta ordenanza: Grado 1º. Grado 2º. Las condiciones de ordenanza serán idénticas para ambas, excepto cuando se señale explícitamente lo contrario. Artículo 26. Delimitación de manzanas y parcelas. Definiciones 1- La manzana residencial es una unidad física delimitada por zonas de diferente calificación pormenorizada, todas ellas de dominio público (sistema de viario y espacios peatonales, espacios libres de uso público, zonas verdes). Las líneas que delimitan cada manzana se denominan alineaciones exteriores. Su significado recoge la definición que expresa el artículo de las normas del Plan General. 2- Cada manzana está compuesta por un número de parcelas edificables que oscila de 1 a 2 en este plan parcial. La parcela es la unidad física y predial básica de la edificación (artículo de las normas del Plan General). Cada parcela deberá ser objeto de un proyecto básico de edificación único que podrá desarrollarse a su vez en varios proyectos de ejecución o fases de construcción diferentes. Cada parcela está delimitada por alineaciones exteriores (bordes de la parcela que coinciden con los de la manzana) y por linderos interiores (líneas que subdividen el espacio de cada manzana). 3- La línea de edificación es la intersección del plano de fachada de la edificación -excluyendo los cuerpos volados- con la rasante del terreno. Podrán o no coincidir con las alineaciones exteriores y con los linderos interiores, en función de las reglas establecidas en el articulado de esta ordenanza. Artículo 27. Parámetros básicos de la edificación: número de viviendas y superficie edificable por parcela Los parámetros básicos de la edificación se señalan a nivel de parcela en esta ordenanza en el plano C-4. Son los siguientes: Número máximo de viviendas Superficie edificable residencial máxima 13/28

14 Superficie edificable comercial máxima Superficie edificable total máxima. Para el cómputo de la superficie edificable se seguirán las determinaciones establecidas en el artículo de las normas del Plan General. Se entiende que no computarán como superficie edificable los camarotes o trasteros instalados en planta baja de edificaciones residenciales, siempre que la cota superior de su forjado de suelo esté un mínimo de 30 cms. por debajo de la cota del espacio libre público o privado inmediato. Los portales computarán como superficie edificada residencial. En caso de actuaciones por manzanas completas los parámetros básicos serán los que resulten por adición de los correspondientes a las diferentes parcelas integradas en aquellas. Artículo 28. Actuación por manzanas completas y condiciones de parcelación Si se pretende actuar por manzanas completas o mediante parcelas de forma y tamaño diferente a las señaladas en el plano C-1 se deberán cumplir las condiciones siguientes: La parcela mínima será de m 2 El frente mínimo a una alineación exterior colindante con un elemento de viario rodado será de 30 m. La nueva distribución del número de viviendas y de la superficie edificable residencial, comercial y total se establecerá por un estudio de detalle que deberá cumplir las condiciones de ordenación seña ladas en el plano C-4 y demás condiciones de edificación establecidas en esta ordenanza. Artículo 29. Relaciones entre las alineaciones exteriores y las líneas de edificación 1- Tramos de coincidencia obligatoria entre las alineaciones exteriores y las líneas de edificación: En el plano C-4 se señalan estos tramos. Se entiende que en cada uno de ellos se deberá producir una coincidencia mínima entre ambas en un 70 por ciento de la longitud de cada tramo. 2- Tramos de retranqueo máximo de la línea de fachada respecto a la alineación exterior. En el plano C-4 se señalan estos tramos, se entiende que en cada uno de ellos se deberá producir una fachada al menos en el 70 por ciento de su longitud en la banda comprendida entre la alineación exterior y una línea paralela a ésta trazada a 3 m hacia el interior de la parcela. En caso de que se opte por un retranqueo de la edificación en la totalidad o en parte del tramo y si la alineación es colindante con un espacio perteneciente al sistema viario y de espacios peatonales, esa sección de la parcela tendrá consideración de espacio de dominio privado y uso público y quedará integrada funcionalmente en la acera inmediata. Si la alineación exterior es colindante con una zona verde o deportiva se podrá optar -caso de existir retranqueo- por cerrar la parcela de manera idéntica a la señalada en el punto 3 de este artículo o por incorporar ese espacio de dominio privado al uso público y tratarlo como espacio peatonal, previa aceptación del ayuntamiento. 3- Resto de las alineaciones exteriores. En el resto de las alineaciones exteriores no señaladas de la forma indicada en los puntos anteriores y que no limitan con zonas calificadas como deportiva las líneas de edificación o fachada podrán adosarse a las alineaciones o bien retranquearse respecto a ellas en parte o la totalidad de la edificación. En este caso se deberá establecer un cerramiento de la parcela que diferencie el espacio libre público del espacio libre privado interior a la parcela. En caso de alineaciones exteriores que limitan las zonas deportivas se deberá establecer un retranqueo mínimo de 3 m. 14/28

15 4- Soportales obligatorios En el plano C-4 se señalan los tramos de las alineaciones exteriores en que es obligatorio la formación de un soportal corrido a lo largo de la longitud total de las fachadas edificadas. Su anchura libre mínima será de 2,75 m. y su cota la misma que la de la acera colindante. En todo caso la anchura del soportal deberá ser constante a lo largo de cada cuerpo edificado, sin que puedan producirse entrantes y salientes o estrangulamientos de la sección. Estos soportales coinciden con parte de los tramos de coincidencia obligatoria entre alineaciones exteriores y líneas de edificación referidas en el punto anterior. 5- Acceso a los portales En todos los cuerpos edificados que den frente a alineaciones exteriores, el acceso principal a los portales se establecerá obligatoriamente por estas (es decir, desde los espacios libres públicos colindantes). Si se estima conveniente los portales podrán ser pasantes y establecer un acceso secundario con las zonas libres privadas de parcela. En el caso de cuerpos edificados al interior de las manzanas residenciales, el acceso a los portales se establecerá por itinerarios peatonales de latitud no inferior a 8 m. que tendrán la consideración de espacios de dominio privado y uso público. Ningún portal se situará a más de 75 m. de distancia del sistema de espacios libres públicos definido en el plano C-2. En ningún caso se podrá establecer el acceso principal a los portales a través de un espacio libre privado con un desarrollo longitudinal superior a 15 m. Artículo 30. Áreas de movimiento de la edificación y altura máximas 1- En el grado 1º de la ordenanza la altura máxima es de planta baja más 5 plantas y ático retranqueado. En el plano C-4 se señalan las áreas de movimiento de las edificaciones a las que en este grado se señala esta altura. En el resto de la superficie de las manzanas la altura máxima será de planta baja más 4 plantas y ático retranqueado. Los áticos se retranquearán un mínimo de 3 m. respecto a un 80 por ciento de su longitud de fachada a alineación exterior o a fachada principal en cuerpos de edificación situados al interior de las manzanas. En este último caso se entenderá por fachada principal la que así se defina en el proyecto de edificación. 2- En el grado 2º de la ordenanza la altura máxima será de planta baja más 4 plantas y ático retranqueado. Se establece una excepción puntual en un área de movimiento de 20x20 m situada en el extremo NE de la manzana de 6.340,79 m 2 de superficie que se identifica en el plano C-4. En la citada área se podrá alcanzar una altura máxima de planta baja más 10 plantas y ático retranqueado un mínimo de 3 m a las alineaciones exteriores. En todo caso no se superará por ningún elemento constructivo la cota de 553 m sobre el nivel del mar. 3- La altura máxima medida a cara superior del último forjado de la planta no retranqueada será de 16,30 m en los edificios de baja y 4 pisos y de 19,30 en los de baja y 5 plantas. Artículo 31. Dimensiones máximas de la edificación La longitud máxima de cada cuerpo edificado medida en paralelo a cada una de sus fachadas principales será de 100 m. La anchura máxima de la edificación será de 15 m. si no existen patios interiores y de 35 m. caso de que existan, incluyendo vuelos en ambos casos. Artículo 32. Condiciones de separación entre cuerpos edificados 1- Condiciones generales La separación entre cuerpos edificados (véase artículo 39.4) sin patios interiores a los que den piezas vivideras (estares y dormitorios) será como mínimo igual a la altura del más alto; 15/28

16 si cualesquiera de los dos edificios tienen patios interiores que iluminen alguna pieza vividera dicha distancia mínima se elevará a vez y cuarto de la altura del más alto. Si el bloque más alto se sitúa al Norte la separación se podrá reducir a la altura del edificio más bajo con un mínimo absoluto establecido en 6,50 m. Se entiende por altura de la edificación la longitud en metros comprendida entre la cota media del arranque del edificio sobre el terreno urbanizado y la cota de la cara superior del forjado más elevado no retranqueado un mínimo de 3 m. en un 80 por ciento de la longitud de fachada. En el caso de proyecciones ortogonales inferiores a 14 m. la distancia se podrá reducir a 3/8 de la del edificio más alto siempre que a los paramentos enfrentados no iluminen piezas vivideras (aunque si cocinas, servicios ó huecos de escalera). 2- Separación a linderos interiores de parcela En el caso de fachadas que den frente a un lindero interior de parcela se deberán retranquear un mínimo de 8,50 m.; si el edificio ocupa la parte Norte de una parcela y se orienta en dirección E-W la separación se podrá limitar a la mitad de su altura total. 3- Separación entre edificios de diferente altura normales entre sí (grado 1º) En el caso de cuerpos edificados a lo largo de los tramos de coincidencia obligatoria entre las alineaciones exteriores y las líneas de edificación de altura diferente o bien entre aquellos y otros cuerpos edificados al interior de la manzana y cuyas proyecciones ortogonales no superen los 14 m. de longitud se deberá establecer una separación mínima de 3/8 de la altura del edificio más alto. En este caso no se podrán abrir a dicho paramentos huecos que iluminen piezas vivideras aunque sí escaleras, servicios y cocinas. Artículo 33. Forma y dimensiones de los patios de parcela y de manzana En los edificios situados al interior de las manzanas residenciales, se exigirá que al menos una de sus fachadas se abra a un espacio que tenga la consideración de patio de parcela o de manzana (tal como se definen en el artículo /1 y 2 de las normas del Plan General). Se considera que tal condición se cumple si una de las fachadas principales de la edificación coincide al menos en un 85 por ciento de su longitud con un espacio que tenga las características que se definen en los citados artículos de las normas del Plan General. En este caso la distancia mínima entre fachadas deberá ser igual a vez y media la altura del edificio más alto; en dicho patio se podrá incluir un círculo de diámetro mínimo no inferior a 20 m. Dichos patios tendrán siempre la consideración de espacios libres privados y, caso de no estar delimitados en su totalidad por la edificación perimetral, deberán contar con cerramiento que los delimite en relación con los espacios de dominio privado y uso público que sirvan de acceso a los portales (véase artículo 29-5). Artículo 34. Localización y condiciones del uso comercial 1- En las parcelas en que existen tramos de coincidencia obligatoria entre las alineaciones exteriores y las líneas de edificación (plano C-4) se localizarán usos comerciales en planta baja precisamente en los cuerpos edificados en que dicha coincidencia tiene lugar. En el plano C-4 se expresa en m 2 la superficie edificable terciaria en cada parcela destinada a tal uso. 2- En el artículo 10 de esta ordenanza se regulan las condiciones particulares de compatibilidad con la zona residencial de los distintos usos pormenorizados, entre ellos el comercial, incluidos dentro del uso global terciario. 16/28

17 Por su parte los artículos a de las normas del Plan General regulan las condiciones generales del uso terciario y las condiciones particulares del uso comercial a que deberán atenerse todas las instalaciones. 3- Si el ayuntamiento lo estimara conveniente se podría sustituir en determinadas parcelas la superficie edificable comercial por otros usos terciarios o de equipamiento compatibles con el uso residencial en planta baja, de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 11 de esta ordenanza y en las correspondientes de las normas del Plan General. Artículo 35. Localización y condiciones de los aparcamientos privados 1- Al interior de las parcelas incluidas dentro de esta zona de ordenanza se deberán localizar aparcamientos privados anejos al propio uso residencial. Como mínimo deberá disponerse de una plaza por vivienda y como máximo 1,25 plazas por vivienda. 2- Los aparcamientos se podrán localizar integrados en los propios edificios residenciales en plantas sótano, semisótano o baja. A efectos de cómputo de superficie edificable -y de acuerdo con el artículo /2 de las normas del PG- no se contabilizará la superficie ocupada por los aparcamientos obligatorios siempre que estén situados en plantas bajo rasante. A estos efecto se entenderá como tales las plantas sótano o las semisótano cuya cota de forjado de suelo se sitúe como mínimo 40 cms. por debajo de la rasante de las aceras o espacios libres públicos o privados inmediatas. El resto de las plazas de aparcamiento contarán a razón de 20 m 2 por plaza. 3- Los aparcamientos privados también podrán localizarse en parte bajo los espacios libres al interior de las parcelas residenciales, integrados en todo caso con la propia edificación residencial y sus sistemas de circulaciones y conexiones horizontales y verticales. En ningún caso los aparcamientos subterráneos bajo espacios libres podrán ocupar más del 30 por ciento de la superficie total de estos en cada parcela (o conjunto de parcelas integradas en una manzana en el caso de actuaciones integradas) 4- El acceso a los aparcamientos privados se establecerá desde la red viaria perimetral a las parcelas o manzanas. No se permitirán más de dos accesos rodados por parcela distanciados un mínimo de 45 m. si parten del viario local interior al plan parcial o de 100 m. No se permitirá el acceso a garajes desde el viario arterial perimetral (calles Blas López y Artapadura) 5- El diseño de los accesos, direcciones, integración con los cuerpos edificados y con los espacios libres privados, etc...., se realizará como mínimo a nivel de parcela dentro del proyecto básico de edificación que formalice la solución volumétrica para cada una (véase artículo 26-2). 6- Cuando se actúe por manzanas completas (artículo 28) el preceptivo estudio de detalle deberá incorporar la solución básica de los aparcamientos privados que se integren en aquellas. 7- No se permiten aparcamientos situados en planta baja en los frentes edificados en tramos de coincidencia obligatoria entre alineaciones exteriores y líneas de edificación. Tampoco se permiten aparcamientos subterráneos debajo de los soportales obligatorios (artículo 29.4). Cuando se localicen aparcamientos en planta baja o semisótano de cuerpos edificados en contacto con otras alineaciones exteriores o con espacios libres privados de uso público (sendas de acceso a los portales) se exigirá que los aparcamientos queden perfectamente separados del exterior mediante soluciones constructivas resistentes y opacas o translúcidas de altura mínima no inferior a 1,75 m. respecto a las rasantes del espacio público limítrofe. Cuando se localicen en planta baja o semisótano de cuerpos edificados interiores a parcelas privadas delimitadas en relación con el exterior (véase artículo 36) se tolerarán otro tipo de soluciones más integradas con el espacio exterior. 8- El diseño condiciones constructivas y técnicas de los aparcamientos deberán atenerse a las especificaciones de las normas del Plan General, artículos a /28

18 Artículo 36. Clasificación y delimitación Al interior del perímetro de las manzanas y parcelas de calificación residencial se producirán una serie de espacios libres que tendrán distinta consideración, significado y tratamiento: Espacios libres de propiedad, uso y conservación privados. Delimitados por las fachadas interiores de los cuerpos edificados perimetrales y, en su caso, por los elementos de cerramiento de parcela oportunos. Estos elementos podrán ser de obra, de madera o metálicos. Su altura mínima no será inferior a 0,75 m. ni superior a 2,05 m. de los cuales un máximo de 0,90 m. puede ser opaco debiendo ser el resto translúcido (soluciones metálicas, etc.... ). Se pueden duplicar hacia el interior mediante setos vegetales hasta la altura máxima descrita. Espacios libres de propiedad y conservación privados y de uso público. En las manzanas de mayor tamaño la solución de acceso a portales (ver artículo 29/4) podría exigir el diseño de espacios privados de uso público conectados con el sistema viario local y de espacios libres públicos. El límite de estos espacios serán cuerpos edificados o elementos de cerramiento de espacios libres de uso privado descritos en el párrafo anterior. Un caso particular de la última categoría será el de los soportales obligatorios en contacto inmediato con alineaciones exteriores (pero incluidos al interior del plano de fachada e integrantes por tanto de los espacios de propiedad y conservación privados). Funcional y espacialmente forman parte integrante de las aceras y las soluciones de diseño y constructivas deberán mantener esta unidad. Artículo 37. Tratamiento de los espacios libres de propiedad, uso y conservación privados 1- Los espacios libres interiores de dominio privado deberán tratarse como áreas de juego y estancia al servicio de las viviendas de cada manzana. Preferentemente deberán arbolarse con especies de hoja caduca al menos en un 50 por ciento de su superficie. También podrán disponerse zonas ajardinadas (hierba, arbustos, setos, etc.) siempre que su superficie no supere el 50 por ciento de la total de los espacios libres de cada manzana. El resto podrán ser espacios pavimentados o de tierra con sus correspondientes sistemas de evacuación de pluviales y drenaje. En todo caso se exigirá una banda pavimentada mínima de 1,50 m. en torno a la edificación o a los parterres inmediatos a esta. Se pueden admitir pérgolas diáfanas y pequeños elementos constructivos que en ningún caso supongan cuerpos edificados con posibilidades de utilización interior. Serán exigibles elementos de moblaje (bancos, etc.... ) e iluminación de dichos espacios. La cota promedio de los espacios libres interiores en ningún caso será inferior a la media de los espacios públicos inmediatamente exteriores a la manzana (tomando como referencia la de los cuatro vértices exteriores). 2- El diseño conjunto de estos espacios se incorporará a los proyectos básicos de edificación de cada parcela o unidad edificatoria. En el caso de actuaciones por manzanas completas, el preceptivo estudio de detalle determinará la localización, cerramientos y directrices de ordenación de cada uno de estos espacios. Los proyectos básicos y más tarde los de ejecución, y en su caso, los proyectos de urbanización de los espacios libres privados, desarrollarán el diseño y características constructivas y de jardinería de estos espacios. 18/28

19 Artículo 38. Patios interiores y patios abiertos a fachada Los patios interiores se corresponden con los patios de luces, cuyas dimensiones y características establece el artículo /3 de las normas del PG. No se permiten patios abiertos a fachada (según la definición del artículo /4 de las normas del PG) en los tramos de coincidencia obligatoria entre las alineaciones exteriores y las líneas de la edificación, excepto en el caso en que se conserve la alineación de la planta baja (incluidos porches, caso de existir). En el resto de los casos se deberán cumplir las condiciones que establece dicho artículo. Artículo 39. Cuerpos volados, balcones, miradores y terrazas 1- Los vuelos máximos sobre alineaciones exteriores o líneas de fachada no podrán superar en ningún caso los 1,25 m. Se separarán siempre un mínimo de 1 m. en relación con los paramentos laterales o medianerías de cada cuerpo edificado. Esta separación no será menor a vez y media la dimensión del vuelo (de acuerdo con el artículo de las normas del PG). Esta misma regulación se aplicará a las terrazas definidas de acuerdo con el artículo /2 de las normas. 2- El vuelo máximo de los balcones no superará los 0,75 m. y su separación mínima respecto a los paramentos laterales o medianerías será de 0,60 m. y no menor a su vez y media la dimensión del vuelo. 3- El vuelo máximo de los miradores (definidos de acuerdo con el artículo /3 de las normas del PG) será de 0,85 m. y sus condiciones de separación respecto a los paramentos laterales será idéntica que para los balcones. 4- Si el conjunto de cuerpos volados, balcones y miradores de una fachada determinada fuera superior al 20 por ciento de la superficie total de esta se tomaría la envolvente exterior de tales salientes como plano de referencia a efectos de las mediciones de separación entre edificios establecidas en el artículo En ningún caso el conjunto de cuerpos volados, balcones y miradores de una fachada superará el 30 por ciento de la superficie total de ésta descontando la correspondiente a la planta baja. Artículo 40. Cubiertas Las cubiertas podrán ser planas, inclinadas o curvas. En el segundo caso la pendiente de los faldones oscilará entre 20º y 35º. En el caso de cubiertas curvas estarán comprendidas dentro de una envolvente definida por una línea a 35º trazada a 35 cm en la línea vertical de la cara exterior de la cornisa. En el primero podrán disponer de petos de altura no superior a 1,10 m. que, caso de ser opacos, se incorporarán a la altura máxima de la edificación a efectos del cálculo de separación entre cuerpos edificados. Artículo 41. Camarotes y trasteros Se podrán disponer en planta sótano, planta baja o cubierta inclinada. En todo caso no se contabilizarán como superficie edificable siempre que se cumplan las condiciones establecidas en los artículos /3, /12 y 13 y artículo 27 de las presentes ordenanzas. Artículo 42. Alturas libres mínimas En planta baja con uso comercial será de 3,50 m. que se podrá reducir a 3,00 m. si en ellas no se localizan usos públicos. En las plantas de piso la altura libre mínima será de 2,60 m Zona residencial terciaria. 19/28

20 Artículo 43. Definición y tipología Esta zona comprende una manzana de forma longitudinal dando frente a la nueva vía arterial curvilínea que divide en dos partes el sector en dirección N-S. Se identifica en el plan de calificación (C-2) y se acota y dimensiona en el plano de alineaciones y rasantes (C-1). Se caracteriza por ser un espacio funcionalmente mixto en el que se combinan los usos residencial, comercial y de oficinas, el primero en altura y los otros dos localizados en planta baja y primera, en contacto inmediato con las alineaciones exteriores con frente a viario público. No existen grados en esta ordenanza. Artículo 44. Delimitación de manzanas y parcelas. Definiciones 1- Cada manzana podrá subdividirse en parcelas de frente al viario no inferior a 56 m lineales. Las definiciones son idénticas a las expresadas en el Artículo 26 para la Zona Residencial. 2- Cada manzana deberá ser objeto de un proyecto básico de edificación o de un estudio de detalle único que podrá desarrollarse a su vez en varios proyectos de ejecución o fases de construcción diferentes para cada una de las parcelas. Este proyecto básico o estudio de detalle integrará las soluciones volumétricas, conexiones, accesos peatonales y rodados a aparcamientos, etc. de los distintos usos localizados en cada manzana; así como el carácter y tratamiento básico de los espacios libres privados que se pudieran producir. Artículo 45. Parámetros básicos de la edificación: número de viviendas y superficie edificable por parcela Los parámetros básicos de la edificación se señalan en esta ordenanza a nivel de manzana en el plano C-4; son los siguientes: Número máximo de viviendas. Superficie edificable residencial máxima. Superficie edificable comercial máxima. Superficie edificable total máxima. Para el conjunto de la superficie edificable se seguirán las determinaciones establecidas en el artículo de las normas del Plan General. Se entiende que no computarán como superficie edificable los camarotes o trasteros instalados en planta baja de edificaciones residenciales, siempre que la cota superior de su forjado de suelo esté un mínimo de 30 cm por debajo de la cota del espacio libre público o privado inmediato. Artículo 46. Relaciones entre las alineaciones exteriores y las líneas de edificación 1- Tramos de coincidencia obligatoria entre las alineaciones exteriores y las líneas de edificación: En el plano C-4 se señalan estos tramos. Se entiende que en cada uno de ellos se deberá producir una coincidencia mínima entre ambas en un 70 por ciento de la longitud de cada tramo. 2- Soportales obligatorios. Afectarán al conjunto del espacio terciario localizado en planta baja y, en su caso, en planta primera. En el plano C-4 se señalan los tramos de las alineaciones exteriores en los que se obliga a formar un soportal continuo a lo largo de la longitud total de las fachadas edificadas. Asimismo se podrá estimar en los intervalos que existen entre los bloques construidos. Su anchura libre mínima será de 2,75 m y su cota de suelo la misma que la de la acera colindante. 20/28

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