Tirón en el sector inmobiliario industrial

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1 LOGÍSTICA INMOBILIARIA Después de un año de debilidad, repunta la demanda de espacios logísticos en Madrid y Barcelona Tirón en el sector inmobiliario industrial Por: SANDRA LÓPEZ LETÓN* La escasez de suelo y los altos precios son los males a los que se enfrenta el sector industrial y logístico que, sin embargo, está recuperando posiciones. En Madrid, la demanda de espacios logísticos de entre 5. y 15. m 2 ha repuntado y en Barcelona las peticiones recibidas de naves y suelo crecieron en 24 un 6%. E l sector industrial y logístico recupera posiciones tras un año de baja forma. Operaciones como la comercialización de la segunda fase del parque logístico que el fondo de inversión norteamericano ProLogis tiene en Alcalá de Henares (ProLogis Park), o los 16. m 2 que ha alquilado Landscape Coperfil Logistics en el polígono industrial Logispark en Sant Sadurní d Anoia (Barcelona), han marcado el comienzo de este ejercicio que vuelve a estar protagonizado por la escasez de suelo finalista. A pesar de todo, el sector es optimista ante la salida al mercado en los próximos dos años de varios millones de metros cuadrados de suelo que actualmente están en gestión. El segmento industrial en Madrid ha experimentado en 24 un aumento de su actividad y una estabilización de sus precios, después de un 23 marcado por un menor ritmo de contratación y un exceso de disponibilidad. Una revitalización que tiene nombre propio: el incremento de la demanda de espacios de uso logístico para alquilar de hecho, el 96% del capital se ha dirigido a lo logístico, según la consultora CB Richard Ellis ; así como el aumento de las compras de naves de pequeño tamaño (entre 2 y 5 m 2 e integradas en parques industriales) por parte de las pymes. Y es que el mercado industrial ha revivido este año con la demanda de grandes superficies de 5. a 15. m 2, por parte de compañías del sector logístico. "Desde hace un año hemos notado una fuerte absorción de toda la oferta disponible de naves logísticas de reciente construcción, de 5. a 1. m 2 ", señala Jean-Bernard Gaudin, socio director del área industrial y logística de la consultora Exa. Por su parte, las medianas superficies de 1. a 5. m 2, han sido para las industrias distribui- 26 MECALUXNEWS

2 Maqueta de LogisPark Ciempozuelo, una plataforma logística de m 2. El primer edificio se entrega en el tercer trimestre de 25. cluso algunas se han vendido sobre plano, aunque no es lo normal", señala el representante de Exa. Es el caso de la promotora Urbis con el 9% de su negocio en la promoción residencial, que ha comprado suelo en Algete (Madrid) para construir mininaves industriales. "A diferencia del año anterior, en 24 se ha iniciado la construcción únicamente en los casos de prealquileres o de llave en mano", indica CB Richard Ellis. De esta forma, no se espera tener de nuevo un exceso de superficie sin ocupar. Por esto, los precios de alquiler se han doras y transformadoras; y las pequeñas y medianas naves de 2 a 5 m 2 fueron el reclamo para las industrias auxiliares y algunas empresas locales. Prueba de la buena salida de las unidades de pequeño formato es que "algunos promotores se han metido a construir naves de 2 a 3 m 2 cuya venta ha sido un éxito, e inbio, considera que "las rentas de las mininaves caerán entre un 5% y un 15%, ya que existe un exceso de oferta de productos de entre 1 y 3 m 2 ". Por zonas, en Madrid, la norte (N-I Burgos) acumula los precios industriales más altos, tanto en venta ( euros/m 2 ), como en alquiler (entre 6,25 y 7 euros m 2 al mes). En el lado opuesto está la zona noreste (N-II Barcelona), "la más asequible en venta ( euros/ m 2 ) y en arrendamiento (entre 3,3-6,5 euros/m 2 al mes)", según Gloria Valverde, responsable del departamento industrial de Madrid de la consultora Aguirre Newman. El área de actuación se ha extendido un radio de 6 kilómetros, mientras las localizaciones próximas a la capital se están modificando para otros usos rentables, como residencial, ofici- VALENCIA Y ZARAGOZA, MERCADOS COMPETITIVOS El futuro del mercado industrial de Cataluña está condicionado, en opinión de Aguirre Newman, por el posicionamiento de las ciudades de Valencia y Zaragoza como zonas industriales emergentes y muy competitivas y la escasez de suelo industrial en la región. Valencia se está convirtiendo en un fuerte competidor para las dos capitales industriales de España (Madrid y Barcelona). La estabilidad en los precios está provocando la entrada de inversores inmobiliarios, lo que está produciendo un gran dinamismo en el mercado. Las zonas más caras son Ribarroja, Paterna y Loriguilla, tanto en alquiler (4,5 euros/m 2 al mes), como en venta (65-8 euros/ m 2 ). En el entorno de Sagunto se encuentran alquileres a 3,2 euros/m 2 al mes. Y en Chiva, Quart, Silla y Aldaia, los precios de venta está en 4 y 45 euros/m 2. La ubicación estratégica que presenta la ciudad de Zaragoza para la distribución, tanto a nivel nacional como a nivel europeo, ha dado lugar a que grandes promotores nacionales y extranjeros hayan mostrado su interés por situarse en sus áreas industriales. Estas condiciones tan favorables han provocado que los precios de alquiler y venta hayan experimentado este año incrementos del 29% y el 22% respectivamente con respecto al año anterior. El precio del suelo está entre los 1 y 162 euros m 2. mantenido estables, después de haber bajado cerca del 8% a principios de 23, como consecuencia de la oferta disponible acumulada. De cara a este año, la consultora King Sturge prevé que los alquileres logísticos crecerán un 5% por la escasez de oferta de almacenes de nueva construcción de alrededor de 5. m 2. En cam- En construcción hay varios desarrollos en Madrid cercanos a la A-4 y a la A-2, como Las Canteras (6. m 2 ) o Los Olivos (7. m 2 ) nas o comercial. Entre los proyectos finalizados recientemente están un desarrollo de almacenes de 5. m 2 en La Resina (Tres Cantos), y otro de igual superficie de ProLogis en Alcalá de Henares. En construcción o en proyecto hay otros desarrollos cercanos a la A-4 y a la A-2, dentro de los límites de la Comunidad de Madrid. Es el caso de Las Canteras (6. m 2 ), Los Telares (15. m 2 ), Meco (3. m 2 ) y Los Olivos (7. m 2 ). Fuera de la región, en la provincia de Guadalajara, hay un proyecto en Chiloeches (2. m 2 ). "El sur de Madrid es una zona atractiva para las naves industriales y allí se están construyendo 11 proyectos que se terminarán en 26", apunta la consultora Jones Lang Lasalle. Una tipología que ha cobrado fuerza en el último año es el parque de actividades empresariales, organizado en parcelas privadas con superficies de dimensio- MECALUXNEWS 27

3 LOGÍSTICA INMOBILIARIA AIRE FRESCO EN LA LOGÍSTICA Los primeros parques logísticos en España fueron realizados por promotores extranjeros como ProLogis, que hizo su primer proyecto en Sant Boi (Barcelona). A partir de ese momento los promotores españoles empezaron a desarrollar sus propios parques. A diferencia de lo que ocurre con otros sectores, los precios de alquiler dentro del sector logístico no sufren excesivas variaciones debido al corto margen con que trabajan los operadores logísticos, de ahí que los precios medios de alquiler que se pueden encontrar a nivel nacional oscilen entre los 3 y 3,5 euros m 2, dependiendo de la situación económica y la demanda existentes. Otra cosa son los mercados de Barcelona y Madrid, donde las rentas pueden alcanzar los 6,5 euros m 2 /mes. Los contratos de arrendamiento en logística se firman actualmente con una duración mínima de tres a cinco años para naves ya construidas o en fase de construcción, y de diez años para proyectos llave en mano. En España existen plataformas logísticas en Madrid y Barcelona, los dos principales mercados logísticos de España. En el sur el interés está en Sevilla, Málaga, Almería y Murcia; y en el norte, en ciudades como Valladolid, Benavente, Burgos, Vitoria, Gijón, Bilbao, Irún, Pamplona y Zaragoza. Destaca el centro de transportes que se está desarrollando en la provincia de León, aprovechando la mejora de infraestructuras de los últimos años en la región. ESPAÑA PREFIERE COMPRAR Los fondos de inversión, nacionales e internacionales, buscan un producto industrial (léase naves industriales) poco abundante: de calidad medio-alta y ocupación casi total. La demanda, ante la falta de producto logístico, se dirige al mercado de naves de producción, especialmente si los activos son reconvertibles hacia otros usos. Aunque se ha registrado un incremento de las operaciones de sale & leaseback los propietarios usuarios de activos industriales venden sus inmuebles a inversores inmobiliarios a cambio de un contrato de alquiler a largo plazo, la proporción de usuarios-propietarios frente a la de usuarios-arrendatarios continúa siendo muy superior en España que en los mercados anglosajones. nes entre 2 y 5 m 2, y que incluyen oficinas y aparcamientos. Este tipo de inmuebles se han desarrollado en San Sebastián de los Reyes, Villaverde, Coslada y Alcalá de Henares. El principal eje logístico en la A-2 La absorción logística se ha recuperado en este último año, en gran medida por el interés de los inversores institucionales y los fondos extranjeros por este tipo de inmuebles. CB Richard Ellis estima que "en España la adquisición de inmuebles en renta habrá rondado los 15 millones de euros en 24, de los que el 83% han sido compras realizadas por fondos extranjeros escoceses e irlandeses, que se han inclinado por operaciones llave en mano con inquilino de primera fila". Esta mayor competencia ha provocado que la rentabilidad bruta inicial haya descendido hasta el 7,25% para productos de gran valía, aunque los inmuebles en zonas secundarias o los dedicados a industria en general ofrecen entre el 8% y el 8,5%. En cualquier caso, no se han alcanzado las elevadas cifras de hace dos años la absorción de espacio logístico en 21 y 22 fue de unos 4. m 2 cada ejercicio. Las nuevas instalaciones consisten en naves diáfanas para alquilar superficies de entre 2. y 2. m 2 y con alturas superiores a 12 m. Disponen de zonas específicas de carga y descarga, con sistemas de muelles, y la posibilidad de disfrutar de servicios (tiendas, sucursales bancarias, cafeterías, restaurantes, hoteles, talleres de automóviles, seguridad y vigilancia). Adicionalmente, hay una zona preparada para oficinas con unas dimensiones de hasta el 1% de la superficie de almacén. "Las áreas en donde se ubican estos complejos logísticos tienen en cuenta las facilidades de comunicación, junto a las nuevas autopistas radiales de peaje o a las autovías. El principal eje logístico se articula en la A-2, aunque también existen áreas específicas en el sur, junto a la A-4", según CB Richard Ellis. "Las empresas logísticas han demostrado que el precio es el factor principal de decisión a la hora de contratar espacio para sus proyectos", señala la consultora Jones Lang Lasalle. Así, los altos precios que se han alcanzado 28 MECALUXNEWS

4 en los municipios más cercanos a Madrid y en su casco urbano, "están provocando una huida de las actividades logísticas hacia municipios limítrofes e incluso a provincias como Guadalajara y Toledo, donde los nuevos parques desarrollados, así como su precio más competitivo hacen más rentable esta actividad", indican en Aguirre Newman. ( /m 2 /mes) MERCADO LOGÍSTICO DE MADRID Precios máximos de alquiler General Logístico Exa comercializa la segunda fase de Prologis Park Alcalá (Alcalá de Henares), parque logístico de la empresa norteamericana ProLogis. Se trata de dos edificios de 2. m 2 cada uno, con fecha de entrega para septiembre de 25. ( /m 2 /mes) CB Richard Ellis. Evolución de los precios de los terrenos Exa. En las áreas próximas a Madrid (Coslada, Villaverde, Alcobendas) "el precio del alquiler está entre 6 y 7 euros m 2, mientras que las naves logísticas del entorno de Madrid (Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares, Pinto, Valdemoro), las rentas son de 5 y 4 euros m 2 ", según Jean- Precio mínimo Precio máximo Bernard Gaudin, de Exa. En la zona centro (Madrid y Castilla-La Mancha) donde hay más oportunidades de encontrar producto de grandes superficies y suelo, el alquiler se sitúa entre los 4 y los 3 euros m 2. Entre la demanda de este tipo de inmuebles destacan las compañías logísticas, cuya misión es establecer bases de operaciones para la zona centro. Así, han arrendado recientemente empresas como Transabadell, UPS, Aitena, Duco, Canela Food, Nipón Express, y Hays Logistics. Otra categoría es la de compañías de distribución, que necesitan un almacén central para abastecer sus propios establecimientos en la zona, como Alcampo, Carrefour o El Corte Inglés. El tercer escalón es el de empresas medianas o más pequeñas, que utilizan módulos de estas instalaciones para almacén de stock, previo a su embarque para exportación o para suministro a clientes. 2.. de m 2 de suelo en 25 Respecto al suelo industrial, King Sturge estima que "en 25 los desarrollos en curso generarán una superficie industrial construida de 2.. de m 2 ". Según esta consultora, "a corto y medio plazo, saldrán más de 1 millones de m 2 brutos de suelo disponible para futuros desarrollos industriales". Panorama más que halagüeño. De momento, el año 25 traerá algunos importantes desarrollos de suelo, como los programas de La Talayuela (Valle- MECALUXNEWS 29

5 LOGÍSTICA INMOBILIARIA cas), y El Gato (Villaverde), que pondrán en circulación 1,5 millones y m 2, respectivamente. Getafe hará lo propio y colocará en el mercado 6. m 2 de suelo industrial en el complejo Carpetania. Al tiempo hay suelo disponible en las provincias de Guadalajara y Toledo, donde los regímenes de planificación son más flexibles y el precio del suelo es menor. Además, estas zonas se han vuelto atractivas para la ocupación industrial, debido a las mejoras en la infraestructura de transportes que han reducido la duración de los trayectos hasta Madrid. Nuevas carreteras (tales como la M-5 y la M-31) y autopistas de peaje (R-2, R-3, R-4 y R-5) han LAS NAVES S INDUSTRIALES ACELERAN LOS PRECIOS BARCELONA Aguirre Newman. Precios medios de alquiler Barcelona ( /m 2 /mes) Precios medios de venta Barcelona ( /m 2 ) VALENCIA Precios de alquiler Precios de venta Ribarroja/Paterna/Loriguilla 4,5 /m 2 /mes 65-8 /m 2 Chiva/Quart/Silla/Aldaia 4, /m 2 /mes 4-45 /m 2 Entorno SAGUNTO 3,2 /m 2 /mes 5-6. /m 2 ZARAGOZA Precios de alquiler Precios de venta 3,5 /m 2 /mes 62 /m 2 Edificio empresarial Novosur, situado en Villaverde (Madrid) y que dispone de 3. m 2. tenido un impacto significativo sobre los mercados industriales más alejados de Madrid. El valor del suelo industrial ha crecido entre el 5% y el 2% durante los últimos 12 meses, señala King Sturge. Unos aumentos que se produjeron en el primer semestre de 24, puesto que se incrementaron poco en el segundo semestre del año y no se espera que crezcan mucho más en 25. Los precios máximos de suelo industrial en el norte de Madrid son de 6 euros/m 2, y de 5 euros en el sur. "El valor del suelo puede ser significativamente mayor cuando existe la posibilidad de asegurarse la recalificación para usos alternativos de mayor valor, como la conversión en lofts", según King Sturge. Y es que esta tipología de vivienda que en los últimos años se ha puesto de moda está poniendo en peligro el suelo industrial de Madrid, que en algunos casos está saliendo a precios de residencial. Poco suelo en Barcelona Al igual que en años anteriores, la oferta de suelo industrial finalista en Barcelona durante 24 ha sido escasa la disponibilidad de suelo, tanto en venta como en alquiler, ha disminuido, registrándose una caída del 2,9%, y todo apunta a que éste será el principal problema de este segmento inmobiliario también en 25. "De los 3.. m 2 previstos, el 14% se encuentra actualmente en construcción, mientras 3 MECALUXNEWS

6 ESCASEZ DE OFERTA EN MADRID El mercado industrial de Madrid sufre en la actualidad un momento de notable estabilidad, marcado por un desarrollo en el que destacan principalmente la escasez de oferta de naves pequeñas y una continuidad en la restricción de la oferta en general. Esto último debido principalmente a que los procesos administrativos continúan siendo lentos y retardan por tanto la salida al mercado de nuevos proyectos. Además, el mercado industrial madrileño, y su área de influencia, se ha caracterizado durante los últimos meses por mostrar una reactivación de la demanda de naves logísticas y de distribución. Esta demanda se ha incrementado principalmente para inmuebles en régimen de alquiler y para superficies superiores a los 5. m 2, que no siempre ha encontrado localizaciones con la calidad necesaria, lo que ha llevado a que los índices de contratación se hayan ralentizado. En cuanto a inmuebles en régimen de compra, la demanda ha estado especialmente activa para naves pequeñas. Otra fórmula de demanda que ha cobrado especial importancia durante los últimos meses en el mercado industrial de Madrid es la de llave en mano, un sistema que ha gozado de gran éxito, puesto que permite a los usuarios obtener unas instalaciones a medida de sus necesidades dentro de unos plazos razonables (entre 12 y 18 meses). La petición de naves pequeñas de compra sigue muy fuerte y no creemos que vaya a ralentizarse. Únicamente en algunas zonas donde se ha dado una fuerte concentración de promociones el ritmo de ventas ha bajado un poco. Los transportistas solicitan naves en una zona no muy alejada de Madrid y en parques donde sus tráileres puedan maniobrar y descargar sin dificultad. La superficie demandada oscila entre 1. m 2 y 3. m 2 y son empresas que optan por la compra de las instalaciones. Existe además una fuerte demanda insatisfecha de naves de compra de entre 1.5 m 2 y 3. m 2 de empresas que piden unas nuevas instalaciones con un porcentaje elevado de oficinas, y que se encuentren bien comunicadas y con transporte público. Gustavo Rodriguez es director del departamento Industrial Madrid de la consultora Jones Lang LaSalle. que el 85% restante no está en fase de comercialización", explica Antonio Montero, responsable del departamento Industrial de Barcelona de Aguirre Newman. El proyecto Logispark Sant Sadurní está totalmente comprometido. La necesidad de suelo residencial alrededor del área metropolitana ha contribuido a que escaseen las calificaciones industriales. Por esta razón, se están consolidando zonas emergentes y muy competitivas, como las áreas industriales de las provincias de Girona, Tarragona y Lérida. Esto, sin embargo, no ha acarreado un alza de los precios del suelo industrial. "Apenas han mostrado suaves incrementos porque los elevados precios alcanzados durante los últimos años no han dejado margen para subidas adicionales", analiza Antonio Montero. El valor varía de los 252 euros m 2 para la comarca del Alt Penedès a los 86 euros de la comarca de El Barcelonés. La superficie disponible de nueva oferta también es escasa: apenas suma 116. m 2, con lo que la superficie industrial total de la región ha disminuido un 33,5%. La mayor parte del espacio disponible se encuentra en las comarcas del Baix Llobregat y Vallés Occidental, pese a que en esta última la oferta se ha visto reducida considerablemente. Esto sí ha motivado un movimiento alcista de los precios de las naves, sobre todo en venta. "Mientras los alquileres han registrado leves subidas, los de venta se han incrementado un 5% en la región metropolitana de Barcelona", indica la consultora Aguirre Newman. Este aumento de los precios de venta ha sido patente en todas las comarcas de Barcelona y en el resto de provincias de Cataluña. Demanda de las empresas logísticas Una coyuntura que no ha impedido que la demanda se haya mostrado más activa durante 24, especialmente en el primer semestre del año. Las peticiones recibidas de naves y suelo han aumentado un 6% respecto a 23. Los productos más solicitados han sido las naves inferiores a 1. m 2 preferiblemente en alquiler, y el suelo industrial de más de 5. m 2. El demandante estrella es la empresa logística, mientras que las pertenecientes a los sectores de nuevas tecnologías, comercial, escaparate y fabricación han rebajado el volumen de peticiones. Quizá por la falta de correspondencia entre el producto disponible y el demandado. Y es que "pocas promociones se dirigen hacia las pymes que, sin embargo, constituyen el grueso de la demanda industrial de la región", señalan en Aguirre Newman. Éstas suelen solicitar naves pequeñas de entre 5 y 1. m 2, generalmente para la compra, un producto prácticamente inexistente en la cartera de los promotores. Tampoco hay producto de menos de 5 m 2, ni superficies de entre 1. y 2.5 m 2, lo que supone una barrera para la entrada de las multinacionales. Sandra López Letón es una periodista especializada en información inmobiliaria. Es redactora en el suplemento Propiedades (El País). MECALUXNEWS 31