RECLAMACIÓN POR IMPAGO DE CUOTAS DE COMUNIDAD AL TITULAR REGISTRAL. EXTENSIÓN DE LA RESPONSABILIDAD. PRESCRIPCIÓN DE ACCIONES.

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1 RECLAMACIÓN POR IMPAGO DE CUOTAS DE COMUNIDAD AL TITULAR REGISTRAL. EXTENSIÓN DE LA RESPONSABILIDAD. PRESCRIPCIÓN DE ACCIONES. La obligación de cada copropietario de contribuir al sostenimiento de los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal en proporción a su cuota de participación viene recogida en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal. La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal ha sufrido numerosas reformas para tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios y garantizar el cobro de las deudas de los comuneros por la sobrecarga económica que la morosidad de algunos supone para el resto de ellos, cumplidores de sus obligaciones. A tal fin, se ha ido dotando a las comunidades de garantías legales que facilitaran la satisfacción de sus créditos. En concreto, en la actualidad, nos encontramos con las siguientes: a) La calificación como crédito preferente de las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y las tres últimas anualidades, de acuerdo con lo recogido en el artículo del Código Civil ( art e) LPH ). b) La extensión de la responsabilidad por esas deudas: b.1) Al propietario actual, por deudas de propietarios anteriores, en cuanto a la afección real del inmueble adquirido hasta el límite citado de las tres últimas anualidades y la corriente ( art e) LPH ). b.2) Al propietario anterior, por deudas posteriores a la transmisión, cuando no haya comunicado el cambio de titularidad a la Comunidad ( art i) LPH ). De acuerdo con lo anterior, en la reclamación de cuotas de Comunidad se acumulan dos acciones: La personal, de naturaleza puramente obligacional, frente al verdadero deudor (esto es, el propietario que contrajo la deuda en el momento en que nació la obligación de pago), por el total importe de cuotas impagadas, sin la limitación temporal fijada en el artículo 9.1 e). En la demanda se solicitará la condena al pago de dichas cuotas. 1

2 La real, que afecta el inmueble al pago de las cuotas de la parte vencida de la anualidad corriente y las tres últimas anualidades. Constituye una obligación subjetivamente real, no plenamente propter rem, por cuanto que es inherente al titular dominical y lo vincula incluso después de transmitir la finca. Se ejercita cuando se busca la ejecución del bien. En principio, evidentemente, el obligado al pago es el propietario que deja de pagar la cuota comunitaria y el procedimiento adecuado que la ley prevé para exigírselo es el monitorio ( art LPH ). Sin embargo, en la realidad se producen situaciones en las que resulta difícil ejecutar la condena con la realización del inmueble porque el deudor y el titular registral de la finca son personas diferentes. Por ello, el artículo LPH pone a disposición de las Comunidades de Propietarios un mecanismo para garantizar que ambas condenas, de pago y de afección del bien, puedan llevarse a cabo con éxito y así, dispone que: Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente. En qué ocasiones podemos demandar, por tanto, al propietario anterior o al titular registral, en el caso de que no se reúnan las dos condiciones en la misma persona? Recientemente, el Tribunal Supremo ha sentado doctrina jurisprudencial en referencia al titular registral, al que según la LPH antiguamente había que demandar siempre. La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 22 abril 2015, dictada en el Recurso 319/2013, siendo ponente don Eduardo Baena Ruiz, fija como doctrina que: "Cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre". Nos encontramos, pues, con diferentes supuestos de impagos, de sujetos responsables y de acciones procesales que se pueden interponer, por lo que a veces resulta difícil identificar a quién corresponde la legitimación pasiva. Para ello hemos confeccionado el siguiente esquema, siendo Alicia la propietaria anterior, titular registral, que transmite la finca a Bernardo, propietario actual, por cualquier título: 2

3 A. 1. Alicia transmite sin deudas, comunica la transmisión a la Comunidad de Propietarios (o ésta tiene conocimiento de la transmisión por cualquier medio). Bernardo inscribe el bien en el Registro de la Propiedad y deja de pagar las cuotas. 2. Alicia transmite sin deudas, comunica la transmisión pero sigue como titular registral. Bernardo no inscribe su título. Bernardo deja de pagar. 3. Alicia transmite sin deudas, NO comunica la transmisión, sigue como titular registral. Bernardo deja de pagar. Caben tres opciones: a) Se produce la extensión de responsabilidad consagrada en el art i) LPH a la titular registral por no comunicar la transmisión a la Comunidad aunque no sea la deudora; y responde solidariamente del pago de las cuotas impagadas con el deudor. No obstante, Alicia podrá repetir contra Bernardo, propietario actual que dejó de pagar las cuotas. 3

4 b) B. 1. Alicia transmite con deudas, SÍ comunica la transmisión. Bernardo inscribe en Registro de la Propiedad. a) En este caso, se produce la extensión de la responsabilidad a Bernardo, titular registral, quien podrá repetir lo pagado contra Alicia, deudora real. b) 2. Alicia transmite con deudas a Bernardo, NO comunica la transmisión. Bernardo no inscribe. 4

5 En consecuencia con lo anterior, y de conformidad con lo sentado en la STS de 22 abril 2015 comentada, hay que distinguir el caso en que recayendo en personas distintas la condición de deudor y de titular registral se demanda solo a este último, constando a la Comunidad la transmisión efectuada al adquirente deudor pues en este caso, al titular registral SOLO se le podrá demandar por la acción real, para soportar la ejecución del inmueble que sigue a su nombre en el Registro de la Propiedad, pero NO para reclamarle el pago de las cuotas adeudadas por el adquirente posterior. Para terminar, y sobre la PRESCRIPCIÓN de la acción de reclamación de cuotas de la Comunidad de Propietarios, hasta ahora se regía por lo establecido en el artículo 1964, según el cual, a las obligaciones personales que no tengan señalado un plazo especial de prescripción, se les aplicará el general de QUINCE AÑOS. Sin embargo, en la práctica se dictaban resoluciones contradictorias porque algunos Juzgados y Audiencias entendían que los gastos generales de la Comunidad de Propietarios no son un pago único, una obligación que deba hacerse en un solo pago o en varios pero que proviene de un mismo presupuesto, para el que habría una prescripción de quince años o quincenal, sino que se trata de una auténtica obligación periódica a realizar en plazos anuales o mensuales, en cuyo caso le sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 1966,3 C.c.; es decir, un plazo de prescripción de CINCO AÑOS o quinquenal. Se llegaba a producir esta controversia incluso entre diferentes secciones de la misma Audiencia Provincial por lo que dependía de en qué sección recayera el conocimiento de un recurso de apelación para obtener sentencia favorable a la Comunidad con la prescripción quincenal o favorable al comunero moroso con el plazo quinquenal. Esta controversia se ha zanjado ahora con la reciente modificación del artículo 1964 del Código Civil a través de la Ley 42/2015 de 5 de octubre, de reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Así pues, desde la entrada en vigor de dicha reforma, el pasado día 7 de octubre, el plazo general de prescripción de las obligaciones personales consagrado en el artículo 1964 del C.c. será de CINCO años, lo que deberán tener muy en cuenta las 5

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