INFORME DE VALORACIÓN TASACIÓN DE UNA. C/ xxxxxxxxxxxx Nº xxx xº - xxxª DE xxxxxxxxx

Transcripción

1 INFORME DE VALORACIÓN TASACIÓN DE UNA xxxxxxxxxx EN C/ Nº xxx xº - xxxª DE xxxxxxxxx Consultor : Peticionarios: D. Luis E. Riquelme Cervera Perito Colaborador con la Administración de Justicia de la Comunidad Valenciana. D. xxxx Valencia, a xx de xxxxxxxxx de 2014

2 ÍNDICE 1. PREÁMBULO 2. SOLICITANTES DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD 3. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE Y LOCALIZACIÓN 4. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 5. LOCALIDAD Y ENTORNO 6. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL INMUEBLE 7. EL EDIFICIO 8. SITUACIÓN URBANÍSTICA 9. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN 10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS CRITERIOS DE VALORACIÓN CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS 11. VALOR DE TASACIÓN 12. OBSERVACIONES. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS 13. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMA 14. DOCUMENTACIÓN ANEXA 1

3 1.- PREÁMBULO Luis Enrique Riquelme Cervera, Perito colaborador con la Administración de Justicia de la Comunidad Valenciana, miembro de la Unión Europea de Peritos Judiciales de Investigación Inmobiliaria (UEPJII), a requerimiento de los solicitantes para emitir Informe de Valoración de un inmueble, ha examinado la documentación facilitada, ha inspeccionado la zona donde se ubica el mismo, verificando in situ sus características y efectuando las comprobaciones oportunas en visita realizada el día xxxxxxxx de xxxxxx de dos mil xxxxxxx y, por todo ello, se encuentra en condiciones de emitir el presente informe. El perito firmante de este informe, con arreglo a lo dispuesto en el artículo de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, promete decir la verdad y que ha actuado y actuará, con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes. Asimismo declara conocer las sanciones penales en que podría incurrir si incumpliese su deber como perito. 2.- SOLICITANTES DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD Solicitado por D. xx, con DNI nº xxxxxxxxxxx, el presente documento tiene por objeto informar sobre el valor de mercado de los bienes inmuebles que se describirán a continuación a efectos de compraventa. 3.- UBICACIÓN E IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE Se trata de obtener el valor de mercado de los siguientes bienes: 1.- xx destinado a xxxxxxxx de Valencia. Identificación registral: Registro de la Propiedad de xxxxxxxxx nº xx, tomo xxxxx, libro xxx, folio xx, finca xxxxxxxx, inscripción xª. IDUFIR: xxx. Identificación catastral: Referencia xxx 2.- Plaza de garaje identificada como número xxxxx, emplazada en sótano xxxxxx, integrada en el edificio sito en la, número xxx de xxxxxxx. Identificación registral: Registro de la Propiedad de xxxxxxxxx nº xxx, tomo xxxx, libro xxx, folio xxxx, finca xxxxx, inscripción xxª. IDUFIR: xxxxxxxxxx. Identificación catastral: Referencia xxxxx 2

4 4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN La documentación empleada para realizar esta tasación es la siguiente: Notas Simples del Registro de la Propiedad nº xxx de de fecha xx de xxxxxx de xxxxx. Fichas Descriptivas de Datos Catastrales de fechas xxxxxx de xxxxx de xxxx obtenida en la Oficina Virtual del Catastro. Ficha Municipal del Instituto Valenciano de Estadística (2011) Planos de ubicación del inmueble. Estudios de Mercado propios ( ) de ventas de inmuebles realizadas en la zona. Precios de Mercado (2013) de Edificación de inmuebles de similares características. Cuadro de Precios del Instituto Valenciano de la Edificación (2012) Reportaje fotográfico de fecha x de xxxxxxxx. 5.- LOCALIDAD Y ENTORNO LOCALIDAD: Tipo de núcleo... x Ocupación laboral... x Nivel de renta... xxxxxxxxxx Número de habitantes... xxxxxxxxxx h. (IVE xxxxxxx) Evolución de la población... xxxxxxxx ENTORNO: Delimitación del entorno... Urbano Rasgos urbanos... Residencial y comercial Ordenación... Manzana cerrada Desarrollo edificatorio... Terminado Consolidación del entorno... Superior al 75 % Antigüedad media de los edificios... De 50 a 75 años Nivel de renovación... Bajo 3

5 EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO: Infraestructuras Calidad Conservación Alumbrado... Tiene Media Buena Alcantarillado... Tiene Media Buena Abastecimiento agua... Tiene Media Buena Vías Públicas... Terminadas Media Buena Equipamientos Comercial... Escolar... Religioso... Lúdico... Deportivo... Asistencial... Aparcamiento... Zonas Verdes... Comunicaciones Las comunicaciones interurbanas de la localidad son muy buenas, existiendo aeropuerto internacional, puerto, autopistas, autovías, red nacional de carreteras, RENFE y AVE. Las comunicaciones urbanas del entorno resultan suficientes para las necesidades de la zona ya que abunda transporte público: taxis, autobuses, trenes de cercanías y metro. El aparcamiento en superficie es escaso aunque existen aparcamientos subterráneos de índole privada y pública. Calidad de barrio xxxes un barrio xxx dentro del distrito del xxxxxxxxx. Forma un triángulo delimitado por xxx al oeste, la xx al noreste y xxxxxxxxxxx al sureste. Es un barrio tradicional en donde abunda el pequeño comercio. xx x. En este informe, como documentación anexa, se incluye un estudio detallado con amplia información estadística del barrio. 4

6 6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LOS INMUEBLES DESCRIPCIÓN Se trata de xxxxxx DISTRIBUCIÓN GARAJES CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES Las superficies indicadas se han obtenido de la nota simple, la ficha catastral y la comprobada por el perito. Se indican las superficies más la parte proporcional de los elementos comunes del edificio. Superficie utilizada para realizar la valoración: Construida comprobada FUENTE SUPERFICIE (ha) SUPERFICIE (m 2 ) NOTA SIMPLE XXX MEDICIÓN XXXX XXXXX CATASTRO 255, ,027 = 326, SIGPAC 255, ,021 = 326, La superficie computable es de 190,940 m 2 GARAJE FUENTE SUPERFICIE CONSTRUIDA (m 2 ) SUPERFICIE ÚTIL (m 2 ) NOTA SIMPLE 10,37 X 2 = 20,74 9,90 X 2 = 19,8 CATASTRO MEDICIÓN 10,37 X 2 = 20,74 9,90 X 2 = 19,8 La superficie construida de la plaza de garaje es de 20,74 m 2 5

7 7.- EL EDIFICIO Y LA VIVIENDA CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS El edificio data de XXXXXX; es decir, tiene una antigüedad dexxx años. Se compone de XXX plantas bajo rasante + planta baja + XXX plantas altas. Edificio: Tipología... Edificio plurifamiliar entre medianeras Estructura... Hormigón Fachada... Ladrillo caravista Cubierta... Plana transitable Vivienda: Pavimentos... Tarima flotante de haya y cerámico en zonas húmedas Paramentos..... Enfoscado pintado y piedra natural y cristal en zonas húmedas Carpintería exterior... Aluminio bronce con doble acristalamiento Carpintería interior.... Madera Tabiquería interior.. Tabiquería de ladrillo hueco, con enlucido de yeso Edificabilidad.. Planta baja + siete plantas altas 8.- SITUACIÓN URBANÍSTICA Según las comprobaciones oportunas no se han hallado indicios de incumplimiento de la Normativa Urbanística. 9.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN No se han detectado limitación legal, urbanística ni de protección pública que pudieran afectar al valor del inmueble. El inmueble se encuentra ocupado, habitado por la propiedad. El título de tenencia es el de propietario. 6

8 10.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS CRITERIOS DE VALORACIÓN La finalidad de la tasación condiciona la normativa de aplicación y el método de valoración a utilizar. Para esta tasación se aplica la Orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre que modifica la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles que, si bien no es de obligado cumplimiento, sirve de guía y método para todo tipo de valoraciones o tasaciones inmobiliarias. El método de valoración utilizado para la presente tasación de acuerdo con lo establecido en la Normativa Europea de Valoración (NEV ) es el MÉTODO DE COMPARACIÓN DE MUESTRAS. Método de Comparación de Muestras Este método se basa en el principio de sustitución y es aplicable a toda clase de inmuebles. Consiste en estimar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de propiedades similares. Es el método de valoración mas objetivo, ya que no presupone comportamientos racionales de nadie (propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.) porque se basa en la observación de lo que en realidad sucede en el mercado. La observación contempla precios actuales (referidos al momento a que se refiere la tasación) y tendencias, pero especialmente se refiere a la relación entre los componentes de los inmuebles que influyen en el mercado y ese valor. La utilización de este método de valoración requiere una investigación directa por parte del tasador de las características y los mecanismos que permiten explicar la formación del precio de mercado. Para la utilización del Método de Comparación a efectos de la orden ECO/805/2003 será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. 7

9 CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS Vivienda CUADROS DE COMPARABLES UTILIZADOS EN LA HOMOGENIZACIÓN Ref. P. de venta Sup. const. P. unitario Coef. Coef Coef. Coef. Coef. Valor unitario comparables ( ) (m 2 ) ( / m 2 ) sup. ubic. estado ant. total homogeneizado Según anexo C ,00 152, ,79 1,00 1,12 1,06 1,16 1, ,88 C ,00 151, ,34 1,00 0,96 1,06 1,12 1, ,54 C ,00 170, ,59 1,05 1,08 1,12 1,12 1, ,12 C ,00 140, ,43 0,95 1,08 1,18 1,22 1, ,11 C ,00 140, ,29 0,95 1,10 1,06 1,00 1, ,93 C ,00 140, ,86 0,95 1,00 1,24 1,10 1, ,21 C ,00 126, ,54 0,92 1,00 1,24 1,10 1, ,40 C ,00 150, ,00 1,00 1,00 1,24 1,10 1, ,00 Valor de mercado unitario homogeneizado para vivienda 2.525,40 Garaje Ref. P. de venta Sup. const. P. unitario Coef. Coef Coef. Coef. Coef. Valor unitario comparables ( ) (m 2 ) ( / m 2 ) sup. ubic. estado ant. total homogeneizado Según anexo C ,00 14, ,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1, ,50 C ,00 12, ,33 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,33 C ,00 10, ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,00 C ,00 12, ,33 1,00 1,00 1,40 1,20 1, ,83 C ,00 10, ,00 1,00 1,20 1,00 1,20 1, ,00 C ,00 18, ,22 1,00 1,00 1,06 1,10 1, ,11 Valor de mercado unitario homogeneizado para garaje 2.995, VALOR DE MERCADO Valor de Mercado: INMUEBLE SUPERFICIE (m 2 ) PISO 174,27 VALOR UNITARO ( /m 2 ) VALOR EN 2.525, ,46 GARAJES 20, , ,84 TOTAL ,30 8

10 12.- OBSERVACIONES, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 13.- FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMA Este informe fue emitido en la fecha indicada a continuación y tiene una caducidad de seis meses. Y para que así conste a los efectos oportunos, se dice y firma en Valencia, a xxx de xxxx de dos mil xxxxxxx. 9

11 14.- DOCUMENTACIÓN ANEXA NOTAS SIMPLES FICHAS CATASTRALES PLANOS DE DISTRIBUCIÓN Y SUPERFICIES PLANO DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE FICHA ESTADÍSTICA DEL BARRIO FOTOGRAFÍAS DEL INMUEBLE RELACIÓN DE COMPARABLES ACREDITACIÓN 10