Estudios de Mercado LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA ( ) Estudio elaborado por la Delegatura de Protección de la Competencia

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1 Estudios de Mercado LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA ( ) Estudio elaborado por la Delegatura de Protección de la Competencia 1

2 Esta obra está bajo una Licencia Creative Commons Atribución-NoComercial- SinDerivadas 2.5 Colombia. Usted es libre de: Compartir - copiar, distribuir, ejecutar y comunicar públicamente la obra Bajo las condiciones siguientes: Atribución Debe reconocer los créditos de la obra de la manera especificada por el autor o el licenciante. Si utiliza parte o la totalidad de esta investigación tiene que especificar la fuente. No Comercial No puede utilizar esta obra para fines comerciales. Sin Obras Derivadas No se puede alterar, transformar o generar una obra derivada a partir de esta obra. Los derechos derivados de usos legítimos u otras limitaciones reconocidas por la ley no se ven afectados por lo anterior. Este documento fue resultado del trabajo realizado por Julio Andrés Moya Moreno, Martín Román Segura y David Eduardo Durán Preciado Los Estudios de Mercado de la Delegatura de Protección de la Competencia son de carácter provisional. Los análisis, opiniones y posibles errores son de responsabilidad exclusiva de los autores y no representa la posición de la Superintendencia de Industria y Comercio. Para cualquier duda, sugerencia, corrección o comentario, escribir a: delprotecompetencia@sic.gov.co 2

3 LA CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA ( ) Resumen Con este estudio se ha pretendido conocer el sector, su funcionamiento, las dinámicas que se presentan en su interior y la estructura de precios y costos, con el fin de establecer si existe algún tipo de burbuja hipotecaria. El estudio utilizó cifras y datos estadísticos al año 2011, el cual contó con un marcado en crecimiento y una dinámica impulsada por el consumo y la inversión. Como resultado del estudio, se pudo evidenciar que la relación entre los costos de construcción, especialmente el precio del suelo y los precios de la vivienda nueva NO VIS en Bogotá es fuerte, por lo que se encuentra que las variaciones de los precios de venta de obedecen a cambios de la economía y no a variaciones generadas por agentes especuladores. Se conoció además, que por la escasez de zonas disponibles para la construcción de nuevos proyectos, se han presentado incrementos en los precios de suelos, principal determinante de la variable en estudio. Palabras clave: burbuja inmobiliaria, construcción, costos de construcción, precios, vivienda. 3

4 Contenido LISTA DE ABREVIATURAS UTILIZADAS... 5 INTRODUCCIÓN CARACTERIZACIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN COMPORTAMIENTO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN ( ) Comportamiento del sector respecto de sus costos Índice de costos de construcción de vivienda en la ciudad de Bogotá Índice de precios de vivienda nueva en la ciudad de Bogotá Licencias de construcción según destino en la ciudad de Bogotá Coyuntura de los terrenos para construcción MARCO LEGAL Y REGULATORIO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN PROCESOS DE COMPETENCIA EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN DETERMINANTES DEL AUMENTO DE PRECIOS EN LA VIVIENDA NUEVA EN BOGOTÁ Condiciones que influyen en los precios Análisis estadístico-descriptivo Modelo econométrico Hallazgos estadísticos CONCLUSIONES BIBLIOGRAFIA... Error! Marcador no definido. 4

5 Lista de abreviaturas utilizadas CAMACOL: Cámara Colombiana de la Construcción CENAC: Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional DANE: Departamento Nacional de Estadística DEET-CAMACOL: Dirección de Estudios Económicos y Técnicos de CAMACOL ICCV: Índice de Costos de la Construcción de Vivienda IIOC: Indicador de Inversión en Obras Civiles IPC: Índice de Precios al Consumidor IPP: Índice de Precios al Productor IPS: Índice de Precio del Suelo IPVN: Índice de Precios de Vivienda Nueva NO VIS: Vivienda Diferente a la de Interés Social NSE: Nivel Socio Económico NSR-10: Normas Sismo Resistentes de 2010 PIB: Producto Interno Bruto POT: Planes de Ordenamiento Territorial SIC: Superintendencia de Industria y Comercio SMMLV: Salario Mínimo Mensual Legal Vigente VIP: Vivienda de Interés Prioritario VIS: Vivienda de Interés Social Listado de cuadros Cuadro 1. Términos básicos relacionados con el sector vivienda Cuadro 2. Composición del ICCV Cuadro 3. Índices en costos de Construcción de Vivienda en Bogotá Cuadro 5. Área Licenciada en M Cuadro 6. Área licenciada en M 2 No VIS Cuadro 7. Análisis Econométrico Modelo Estimado Cuadro 8. Resultados del análisis econométrico

6 Listado de gráficas Gráfica 1. Composición del sector de la construcción Gráfica 2. Variación porcentual del PIB de la construcción Gráfica 3. Variación anual del ICCV, IPC e IPP Gráfica 4. Licencias de construcción Gráfica 5. Índice de costos de construcción de vivienda - variación 12 meses (Bogotá respecto a Colombia) Gráfica 6. Índice de costos de construcción de vivienda - variación 12 meses (Bogotá respecto a otras ciudades - a junio de 2011) Gráfica 7. Variación % índice de costos de la construcción de vivienda en Bogotá Gráfica 8. Variación anual del IPVN Gráfica 9. Licencias área m 2 variación mensual VIS (enero de 2009 noviembre de 2011) Gráfica 10. Licencias área m 2 variación anual VIS Gráfica 11. Licencias área m 2 variación mensual no VIS Gráfica 12. Licencias área m 2 variación anual (No VIS) Gráfica 13. Estructura del valor del suelo bajo el esquema de Sraffa Gráfica 14. Índice de precios del Suelo Gráfica 15. PIB per cápita e Ingreso disponible per cápita Gráfica 16. Distribución de la población por rango de edad Gráfica 17. Precios de vivienda, del suelo y licenciamiento (mill. de m 2 ) en Bogotá Gráfica 18. Dispersión ICCV vs IPVN Gráfica 19. Dispersión TD vs IPVN Gráfica 20. Gráfico de dispersión m2 aprobados en licencias vs IPVN Gráfica 21. Gráfico de dispersión IPS vs IPVN

7 INTRODUCCIÓN Teniendo en cuenta la importancia que ha tenido el sector de construcción de edificaciones y su efecto dentro de la economía nacional, la Superintendencia de Industria y Comercio ha programado y adelantado un estudio en este sector, básicamente en la construcción de vivienda en los últimos años y el comportamiento de los agentes que intervienen en la misma. El estudio en mención incluirá esencialmente el Código CIIU 4521, correspondiente a Construcción de Edificaciones para uso Residencial, sin incluir trabajos conexos como acondicionamientos, operación de maquinaria, entre otros, de manera que el enfoque del estudio conduzca a conocer la organización del sector, su funcionamiento, las dinámicas que se presentan al interior de este y la estructura de precios y costos, con el fin de establecer si existe una burbuja hipotecaria que tienda a inflar los precios de venta de la vivienda nueva NO VIS de sector. De esta forma, se espera poder formular recomendaciones en torno al mejoramiento de las condiciones establecidas para fijar la utilidad obtenida por los constructores, que apunte a mejorar la competencia y el beneficio de los consumidores en el mercado. El sector de la construcción se divide en dos subsectores: Edificaciones y obras civiles. Según CAMACOL, el subsector de edificaciones agrupa edificaciones residenciales tanto a nivel urbano como rural, edificios no residenciales, reparación de edificios, mantenimientos, y alquiler de equipos de construcción, mientras que el subsector de obras civiles agrupa los trabajos asociados con la ingeniería civil, como la construcción de carreteras, vías férreas, puertos y tuberías. El 2011 se caracterizó por haber sido un año favorable para la economía colombiana, con un marcado crecimiento y una dinámica impulsada por el consumo y la inversión, entre las que se destaca, la construcción de edificaciones. Este sector fue altamente fortalecido por factores como un ambiente macroeconómico muy llamativo y un atractivo sistema crediticio. Los desembolsos para la adquisición de vivienda alcanzaron niveles máximos históricos (Camacol, 2011, p. 1). Estos desembolsos alcanzaron su máximo en el tercer semestre de 2011, periodo en el cual superaron los $ millones de pesos, cifra 14,1% mayor que la presentada en el mismo periodo del año inmediatamente anterior. En 2011, el subsector de edificaciones se caracterizó por registrar una tendencia ascendente tras los retrocesos observados en 2009 y principios de El subsector de obras civiles presentó contracciones importantes durante el primer semestre del año, situación que se modificó en el tercer 7

8 trimestre de Al cierre del año 2011, el PIB del sector de la construcción registró un crecimiento anual de 5,5% representando el 6.1% dentro del PIB, el subsector de la construcción de edificaciones un crecimiento anual de 4.8% lo cual representa una participación del 2.9% en el PIB y el subsector de obras civiles registró un aumento del 6.2% con una contribución de 3.2% en el PIB total del país durante el tercer trimestre de El sistema de información comercial Coordenada Urbana 1 muestra, entre otros, las mediciones de tres indicadores del mercado de vivienda en el país, el primero de estos es el de iniciaciones, que muestra las cifras de las unidades de vivienda que se empiezan a construir, el segundo es el de ventas, que muestra los datos de las unidades de vivienda nueva que se vende en el mercado y el tercero es el de lanzamientos, que enseña las cifras de unidades de vivienda que se terminan de construir y están disponibles para la venta engrosando así las cifras de oferta de vivienda. Este sistema de información del mercado depura el agregado de 13 regionales 2. De acuerdo a esta agremiación en el transcurso del año 2011 se realizaron iniciaciones de viviendas, cifra 18% mayor que la observada en el año inmediatamente anterior. Para este periodo se completó la venta de unidades de vivienda nueva, obteniendo así un crecimiento anual de 15%. En cuanto a los lanzamientos realizados en el año se presentó una disminución para este rubro de 0.2%. De acuerdo a lo anterior, la combinación de aumento de ventas y disminución de lanzamientos generó una disminución de 4% en la oferta total de vivienda frente a 2010; en 2011 la oferta total de vivienda nueva fue de unidades. Por el lado de la construcción de edificaciones no residenciales, se observó un comportamiento similar. En su información de licencias de construcción concedidas, el DANE reportó un aumento de 19% para la cifra de 2011 frente a la del año inmediatamente anterior, para 2011 la cantidad de los metros cuadrados autorizados en licencias para uso no residencial fueron Éste incremento se da en principal medida por el aumento que presentaron los proyectos destinados a construir bodegas con un aumento de 68% y los proyectos comerciales que presentaron un crecimiento de 65%. Durante el periodo de estudio la distribución de la participación de los segmentos residenciales y no residenciales cambió notoriamente; La participación del segundo de estos sectores disminuyó al 1 Coordenada Urbana es una base de datos con información actualizada relacionada con el mercado de edificaciones, además de las series históricas que tradicionalmente ha manejado la Cámara en los Censos de Obras, está disponible en 2 La organización gremial de CAMACOL está basada en un sistema confederado integrado por 13 regionales y una seccional. Este esquema le ha permitido a CAMACOL tener un mayor conocimiento de las realidades y necesidades regionales y una mayor capacidad de respuesta local. Las regionales son Antioquia, Bogotá y Cundinamarca, Bolívar, Boyacá y Casanare, Caldas, Caribe, Cúcuta y Nororiente, Huila, Nariño, Risaralda, Santander, Tolima, Valle y las seccional Villavicencio. 8

9 pasar de 27% en 2009 al 21% en Esta disminución se presenta a pesar del auge que presentó la construcción del segmento no residencial el cual presentó un aumento de 19% con respecto al número de licencias aprobadas en 2010; La reducción en la participación del segmento en el total de licencias emitidas es consecuencia del incremento de licencias para vivienda que crecieron 39%. En este segmento se destacó el aumento de participación del segmento No VIS (Camacol, 2012, p. 1-2). Para el subsector de obras civiles se encuentra que su PIB contó con una participación de 53,7% del PIB total de la construcción. El índice utilizado por el DANE para medir este rubro, el Indicador de Inversión en Obras Civiles (IIOC) se incrementó en 22,8%, este incremento fue impulsado por el grupo de construcciones en minería y generadoras eléctricas, conjunto de variables que aumentó 47,6%. Adicionalmente se presentó un incremento del IIOC por el aumento en los desembolsos con destino a financiar el mantenimiento, adecuación, construcción y reparación de la infraestructura petrolera del país (DANE, 2011a, 2011b). Y otra medida de la coyuntura vivida por el sector, las ventas de cemento gris al granel medida en toneladas cerró el año con un incremento de 25,8%. El documento muestra la ausencia de una institución o entidad específica encargada de vigilar la competencia en el sector, como si se presenta en otros sectores de la economía, por lo que se encuentra que este es un mercado regido por las normas básicas y generales de competencia en el país, la Ley 1340 de 2009 la cual describe los factores a tenerse en cuenta en una actuación administrativa que busque investigar, sancionar o conceptuar la violación de la libre competencia o prácticas de competencia desleal y delega a la Superintendencia de Industria y Comercio para llevar a cabo esta labor. No obstante se considera que la ausencia de una entidad controladora de la competencia en el mercado, no se configura como un abandono del Estado puesto que su activa presencia a través de políticas que buscan favorecer la inclusión y participación en el mercado ayuda a garantizar la libre competencia. El sector en general se encuentra regido por la Ley 400 de 1997 la cual, junto al Decreto 926 de 2010 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial y el Decreto 1547 de 2000 establecen las condiciones óptimas y mínimas de construcción del país tendientes a controlar la existencia de asimetrías entre diferentes construcciones y agentes del mercado, para de esa forma, mantener una igualdad entre diferentes edificaciones de similares características que ayuda a mantener las condiciones de libre competencia en el país mediante la creación de bienes homogéneos y sustituibles. Una vez estudiadas las características generales del sector de la construcción de vivienda nueva en la ciudad de Bogotá, así como la evolución de las principales variables del sector, y por medio de un 9

10 análisis estadístico - descriptivo de la evolución del Índice de Precios de la Vivienda Nueva en Bogotá frente a algunas de las variables que han sido identificadas como sus principales determinantes, se buscó establecer si efectivamente la razón de que los precios de la vivienda nueva en el segmento NO VIS en Bogotá se ubiquen en niveles históricamente altos es que las variables del modelo están presentando comportamientos que generan presiones inflacionarias sobre el IPVN. Con el análisis realizado en este documento la Superintendencia de Industria y Comercio obtiene resultados que fortalecen la hipótesis de que existe relación entre el precio de la vivienda actual y las variables usadas. Incluso, gracias a los datos estudiados se encuentra que la relación entre las variables, especialmente el precio del suelo, y los precios de la vivienda nueva NO VIS en Bogotá es fuerte, con lo cual se puede suponer que las variaciones que se presentan en los precios de venta de estas nuevas construcciones obedecen a cambios de la economía y no a variaciones generadas por agentes especuladores que dentro de la economía generen una sensación de inflación en este sector. Es importante tener en cuenta que gracias a la actual situación económica, la cual muestra signos de mejora, y aumenta las expectativas de las personas y su confianza en la economía, se incentiva la compra de bienes inmuebles. Adicionalmente la escasez de suelo disponible para la construcción de nuevos proyectos está incrementando el precio del suelo, principal determinante de la variable en estudio. Esto, sumado al aumento en los costos de construcción como el cemento y el hierro, entre otros, está influenciando este fenómeno inflacionario en la vivienda nueva NO VIS Bogotana. 10

11 1. CARACTERIZACIÓN DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN Entidades especializadas como el DANE (Departamento Nacional de Estadística) se han encargado de diseñar diferentes indicadores que dan cuenta del comportamiento de la mayoría de variables importantes en una economía. El sector de la construcción no es la excepción, entre los objetivos principales de Estadísticas de Edificación Licencias de Construcción realizadas por esta entidad se encuentra: Establecer el metraje aprobado para la construcción de vivienda, separando detalladamente lo que corresponde a vivienda de interés social (VIS) y vivienda diferente a VIS (Dane, 2009). Para un mayor entendimiento de los términos utilizados en el análisis de este sector, es necesario describir el significado y la composición de los indicadores que miden el comportamiento del sector de la construcción (Gráfica 1). En primer lugar se encuentra el denominado PIB de la construcción que no es más que el valor de la producción de un país representado en casas, edificios, estadios, construcción de obras de ingeniería, presas, pozos petroleros, entre otros, durante un determinado periodo de tiempo, generalmente un año, restando el consumo de materiales de construcción y el valor de los terrenos en las que estas obras se realizaron (costo imputado). El PIB de la construcción, está compuesto por dos subsectores denominados edificaciones y obras civiles. La actividad edificadora se mide con unos indicadores llamados área iniciada (nueva) y área licenciada (área aprobada por licencias de construcción) por ciertos periodos de tiempo. El sector edificador a su vez se divide en vivienda (casas y apartamentos), que se analiza por medio de diferentes indicadores como por ejemplo el IPVN (índice de precios de vivienda nueva) y el ICCV (índice de costos de construcción de vivienda). La VIVIENDA está clasificada en Vivienda de Interés Social (VIS), Vivienda diferentes de Interés Social (No VIS) y Edificaciones cuyos usos son diferentes al habitacional. Finalmente, se encuentran las OBRAS CIVILES, medidas a través de indicador IIOC (Indicador de Inversión en Obras Civiles). 11

12 Gráfica 1. Composición del sector de la construcción Vivienda VIS Sector Construcción / PIB Construcción Edificaciones / Vivienda Obras Civiles Vivienda No VIS Edificaciones Fuente: CAMACOL 2010, Elaboración Propia. A manera de ilustración se definen los términos básicos más importantes relacionados con el sector en el Cuadro 1 (DANE, 2011a, 2011b). Cuadro 1. Términos básicos relacionados con el sector vivienda Término Destinos comercializables Edificación Índice de Costos de la Construcción de Vivienda Indicador de Inversión en Obras Civiles: Licencia de construcción Obra nueva Obras Civiles Obras culminadas Obras en proceso de construcción Explicación Todas aquellas edificaciones que se encuentran en proceso de construcción con el objeto de ser vendidas. Obras de construcción con destino al uso habitacional o no residencial. Instrumento estadístico que permite conocer el cambio porcentual entre periodos de tiempo del costo medio de la demanda debido a variaciones en los precios de los grupos de insumos (mano de obra, materiales y equipos). Indicador que permite conocer la evolución de la inversión realizada en obras de infraestructura en el país a partir de los pagos efectuados por las entidades públicas (contenidos en las ejecuciones presupuestales) y las empresas privadas (reportados en los informes financieros de ejecución de inversión) a los constructores. La autorización para desarrollar un predio con edificaciones y construcciones, cualesquiera que ellas sean, acordes con la delineación urbanística de la ciudad. Construcción de una estructura completamente nueva, sea o no que el sitio sobre el que se construye, esté previamente ocupado. Este concepto incluye puentes, túneles, carreteras, líneas de ferrocarril, aeropuertos, puertos, sistemas de riego, redes de acueducto, alcantarillado, gas, electricidad, telecomunicaciones, centrales hidroeléctricas, oleoductos, viaductos acueductos, parques e instalaciones deportivas; incluyendo además todas las actividades relacionadas con el mantenimiento, reparación, mejoramiento y adecuación de las mismas. Todas aquellas obras que estando en el Censo anterior en proceso de construcción, al momento del censo han finalizado actividad. Son todas aquellas obras que al momento del censo generan algún proceso constructivo y las cuales pueden tener los siguientes estados de obra: 12

13 Término Explicación Obras nuevas: Corresponde a las obras que al momento del censo ingresan al marco de la investigación. Se constituyen en el termómetro para evaluar la coyuntura del sector tanto en área como en evolución de precios. Obras paralizadas: Son todas aquellas edificaciones que al momento del Censo no están generando ninguna actividad. Obras que continúan proceso: Son todas aquellas obras que en el censo anterior se encontraron en proceso y que en el actual continúan en el mismo estado. Este grupo permite identificar las características principales del marco en términos de duración de las obras, curvas de maduración de la inversión, evolución de sus precios, velocidad del proceso constructivo. Precio de Mercado Corresponde al precio de oferta al cual se están vendiendo las edificaciones al momento del operativo censal. Vivienda de Interés Son todas aquellas soluciones de vivienda cuyo precio de adquisición o Social adjudicación sea o haya sido, en la fecha de su adquisición: a) Inferior o igual a 100 salarios mínimos mensuales legales en las ciudades, que según el último censo del DANE, cuenten con habitantes o menos. b) Inferior o igual a 120 salarios mínimos mensuales legales en las ciudades, que según el último censo del DANE, cuenten con más de pero menos de habitantes. c) Inferior o igual a 135 salarios mínimos mensuales legales en las ciudades, que según el último censo del DANE, cuenten con más de habitantes. Vivienda urbana Son las construcciones de casas o apartamentos realizadas por empresas o personas, llevadas a cabo en las áreas o cascos urbanos de las ciudades o cabeceras municipales. Fuente: elaboración propia a partir de DANE (2011a, 2011b). 13

14 2. COMPORTAMIENTO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN ( ) Como se observa en la gráfica 2 en el total de 2011 el subsector de edificaciones registró una variación anual de 5,0% frente al mismo periodo de 2010, el otro sector de la construcción, el de obras civiles varió en 6,5%, estas variaciones llevaron a que el sector de la construcción sufriera una variación de 5,7% con respecto al valor registrado en el año anterior. Gráfica 2. Variación porcentual del PIB de la construcción Fuente: CAMACOL (2012). Conforme al ICCV (Índice de Costos de Construcción de Vivienda), los costos en la construcción de vivienda han sido particularmente altos en los últimos años, inclusive han superado al crecimiento de los precios al consumidor (IPC) e incluso se acercan al crecimiento promedio de los costos de producción de la economía medidos a través del Índice de Precios al Productor (IPP). Gráfica 3. Variación anual del ICCV, IPC e IPP Fuente: CAMACOL (2011). 14

15 En la Gráfica 3 se encuentra que para octubre de 2011 la variación de ICCV fue de 6,5%, cifra mayor a la variación presentada por el Índice de Precios al Consumidor 3,7% y menor a la del Índice de Precios Productor la cual varió en 7.9% (CAMACOL 2011, p. 1-2). El rubro de las licencias de construcción, mostró un comportamiento en el cual, en el transcurso del año 2011 se otorgaron licencias con destino vivienda, de los cuales fueron hacia vivienda nueva No VIS y el restante a VIS. Esta cifra representó un aumento en los metros cuadrados licenciados en vivienda de 39%, para No VIS y vis la variación fue de 45% y 23%, respectivamente. Gran parte de este aumento en los metros cuadrados licenciados se dio gracias al aumento de las licencias de construcción las cuales alcanzaron un máximo histórico en el mes de mayo de 2011 como se observa en la gráfica 4. La explicación del dato registrado en mayo está relacionada con la NSR-10. Esta norma hizo que gran cantidad de proyectos fueran radicados en diciembre de 2010 y pasaran por el proceso de estudio y trámite en las curadurías alrededor de 2 meses después, obteniendo la expedición de la licencia cerca de 1 mes después, todo esto dejó como resultado que entre abril y mayo se concentrara la expedición de las licencias de construcción solicitadas hasta diciembre de 2010 (CAMACOL, 2011, p. 5). Gráfica 4. Licencias de construcción Fuente: CAMACOL (2012). 15

16 2.1. Comportamiento del sector respecto de sus costos En la Gráfica 5 se puede observar el comportamiento de la variación de costos de construcción de vivienda. Gráfica 5. Índice de costos de construcción de vivienda - variación 12 meses (Bogotá respecto a Colombia) Fuente: CENAC. Centro de estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional, basado en datos del DANE. Como se aprecia en la Gráfica 5, el comportamiento que han tenido los costos de construcción de vivienda en Bogotá tiene una gran relación con los costos totales del país. Como se observa en la gráfica 5, los años 2009, 2010 y 2011 se caracterizan por mostrar crecimiento en los costos. En 2004 se obtuvieron los índices más altos en costos, los años 2005 y 2007 presentan ligeros decrecimientos en esta variable; en 2008 se empieza a producir una disminución haciendo que en los años 2009 y 2010 se encuentren índices negativos, es decir, una baja sustancial en los costos, como una posible secuela de la coyuntura económica mundial, la cual a pesar de no tener un fuerte efecto sobre el país incidió en la desaceleración del dinamismo del sector produciendo menores número de construcciones y así una presión deflacionaria sobre los costos de la construcción (CAMACOL, 2009). La situación de los costos fue diferente en el año 2011, donde nuevamente hay una escalada en los costos, que conllevan a incrementar de manera general los precios de la vivienda en la ciudad de Bogotá. 16

17 El ICCV está compuesto por tres diferentes grupos de insumos para la construcción: Materiales, Mano de Obra y Maquinaria y Equipo; de acuerdo con lo anterior, debe señalarse que las causas principales por lo que se presentó dicha variación están dadas principalmente por el incremento en los grupos de materiales y mano de obra que aportaron 0,42% en conjunto. El grupo de maquinaria y equipo fue el único con decrecimiento al variar -0,5%. Por otro lado, los materiales con los incrementos más importantes fueron los accesorios de cubierta, tejas, alambres y morteros. El hierro y acero se encarecieron en un 32% (Moreno, 2012) y el cemento incrementó en un 20%. Los decrecimientos que en mayor medida afectaron el índice fueron geotextiles, contadores de agua, pluma grúa, tanques y puntillas (EN OBRA, 2011). En el Cuadro 2 muestra la composición en grupos y sub grupos del ICCV y el peso otorgado en la ponderación a la hora de hacer el cálculo del índice. Cuadro 2. Composición del ICCV GRUPO SUBGRUPO Ponderación Materiales TOTAL Materiales Para Cimentación y Estructuras Aparatos Sanitarios Materiales Para instalaciones Hidráulicas y Sanitarias Materiales Para instalaciones Eléctricas y de Gas Materiales Para Mampostería Materiales Para Cubierta Materiales Para Pisos y Enchapes Materiales Para Carpintería de Madera Materiales Para Carpintería Metálica Materiales Para Cerraduras, Vidrios, Espejos y Herraje Materiales Para Pintura Materiales Para Obras Exteriores Materiales Varios Instalaciones Especiales 66,1% Mano de obra TOTAL Maestro General Oficial Ayudante 28,5% Maquinaria y equipo TOTAL 5,4% Fuente: DANE (2011). 17

18 ene-09 mar-09 may-09 jul-09 sep-09 nov-09 ene-10 mar-10 may-10 jul-10 sep-10 nov-10 ene-11 mar-11 may-11 jul-11 sep-11 nov-11 Gráfica 6. Índice de costos de construcción de vivienda - variación 12 meses (Bogotá respecto a otras ciudades - a junio de 2011) 8 7 6, ,62 3,94 5,82 4,87 4,04 3,59 3,67 3,95 2,29 4,19 3,14 4, Fuente: elaboración propia, con base en información del Centro de estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional. Tal como se observa en la Gráfica 7, la ciudad de Bogotá mostró uno de los índices de costos de construcción de vivienda más bajos frente a otras ciudades. En esta ciudad se observa una variación anual al mes de junio del 3,94%, muy inferior a los índices detectados en ciudades como Armenia, Pereira, Manizales, Bucaramanga, Pasto, Cartagena, y con índices superiores únicamente frente a los costos registrados en Cúcuta, Cali, Ibagué y Barranquilla. Gráfica 7. Variación % índice de costos de la construcción de vivienda en Bogotá 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% -4,00% Fuente: elaboración propia a partir de datos del DANE. 18

19 2.2. Índice de costos de construcción de vivienda en la ciudad de Bogotá Con la finalidad de conocer los índices en costos de construcción de vivienda 3 en la ciudad de Bogotá durante los últimos tres años, en el siguiente cuadro se analiza su evolución mes a mes, de manera que se pueda establecer su comportamiento en el mercado de la ciudad (Cuadro 3). Cuadro 3. Índices en costos de Construcción de Vivienda en Bogotá Mes Año Índice Variación mensual Variación anual ENE/09 179,12 0,1% 4,7% FEB/09 180,41 0,7% 3,4% MAR/09 180,20-0,1% 2,3% ABR/09 179,59-0,3% 1,3% MAY/09 179,14-0,3% 0,8% JUN/09 178,51-0,4% -0,7% JUL/09 178,59 0,0% -1,5% AGO/09 177,55-0,6% -1,8% SEP/09 177,86 0,2% -1,5% OCT/09 177,56-0,2% -1,5% NOV/09 176,08-0,8% -1,9% DIC/09 176,08 0,0% -1,6% ENE/10 176,12 0,0% -1,7% FEB/10 176,51 0,2% -2,2% MAR/10 177,74 0,7% -1,4% ABR/10 178,80 0,6% -0,4% MAY/10 179,88 0,6% 0,4% JUN/10 180,46 0,3% 1,1% JUL/10 180,28-0,1% 0,9% AGO/10 179,83-0,2% 1,3% SEP/10 179,13-0,4% 0,7% OCT/10 178,95-0,1% 0,8% NOV/10 178,9 0,0% 1,6% DIC/10 178,73-0,1% 1,5% 3 El Índice del Costo de la Construcción (ICC): mide las variaciones que experimenta el costo de la construcción privada de edificios destinados a vivienda. Para ello mensualmente se valorizan los elementos necesarios para la construcción de modelos de vivienda que se consideran representativos de un período base y de una región determinada. DANE

20 Mes Año Índice Variación mensual Variación anual ENE/11 179,28 0,3% 1,8% FEB/11 182,89 2,0% 3,6% MAR/11 184,44 0,8% 3,8% ABR/11 185,45 0,5% 3,7% MAY/11 186,77 0,7% 3,8% JUN/11 187,58 0,4% 3,9% JUL/11 188,57 0,5% 4,6% AGO/11 189,11 0,3% 5,2% SEP/11 189,33 0,1% 5,7% OCT/11 190,51 0,6% 6,5% NOV/11 190,7 0,1% 6,6% DIC/11 190,99 0,2% 6,9% ENE/12 191,56 0.3% 6.8% Fuente: DANE. Como se observa en el Cuadro 3 anterior, el índice de costos de la construcción de vivienda en Bogotá ha mostrado variaciones muy regulares en los últimos tres años, como se puede ver, en el año 2009, los meses de enero y febrero presentaron índices de crecimiento mensual del 0,1% y 0,7%, respectivamente, lo que originó un incremento en sus costos anuales del 4,7% y 3,4% respectivamente. De los meses de marzo a diciembre de este año se observan índices mensuales de crecimiento negativos en sus costos, no obstante, el registro anual muestra que en los meses de marzo y abril hay aumentos del 2,3% y 1,3%, seguido de uno de 0,8% en mayo, en los costos totales de construcción. El año 2010 registra unos índices de costos más estables, con variaciones mensuales y anuales mínimas. La variación en costos de construcción en el primer semestre muestra índices por debajo de cero, lo cual conllevó a registrar variaciones anuales negativas en dicho periodo, siendo el mes de junio el de mayor variación, con el 1,1% frente a la variación negativa obtenida en el mismo periodo del año El segundo semestre muestra un aliciente en el sector, dado un favorable decrecimiento mensual en los costos, sin embargo se observa un ligero aumento en el índice anual, donde los meses de agosto, noviembre y diciembre muestran un acrecentamiento en los índices de costos en algo más de 1 punto frente a similares periodos del año anterior, donde su variación fue negativa. 20

21 El año 2011 se caracteriza por mostrar índices de costos superiores a los presentados en los dos años anteriores, aunque las cifras mensuales registradas no muestran variaciones considerables, hay un evidente crecimiento en las variaciones anuales, frente a los dos años anteriores. Desde el mes de enero se registraron aumentos en la variación de los costos de construcción, y mes a mes se han estado incrementando considerablemente, alcanzando en este periodo una variación anual al mes de diciembre de 2011, del 6,9% respecto al mismo periodo de 2010 que solo fue del 1,5% Índice de precios de vivienda nueva en la ciudad de Bogotá Para establecer el Índice de Precios de Vivienda Nueva el DANE inicialmente utilizó el índice superlativo de Fisher 4 para establecer el comportamiento y/o variaciones de los precios de venta de las viviendas nuevas en proceso de construcción y hasta la última unidad vendida. En el año 2010 se eliminan las viviendas construidas para uso propio, en el cálculo del índice, dejando solo las viviendas para la venta las cuales son tranzadas en el mercado. El método de cálculo y de construcción del índice permanece igual. Para el DANE, entre los objetivos primordiales para conocer los índices de variación en los precios de vivienda nueva están (Dane, 2009): Establecer la variación promedio trimestral de los precios de las viviendas nuevas en proceso de construcción y culminadas hasta la última unidad vendida a través de un índice de precios superlativo de Fisher. Establecer la evolución de los precios de las viviendas nuevas en proceso de construcción para el total nacional y discriminado por destinos (apartamentos y casas). Cuantificar la evolución de los precios de las viviendas a nivel de áreas urbanas y metropolitanas, discriminados por destinos (apartamentos y casas). 4 Este índice es un indicador que permite conocer la evolución de los precios de venta de la vivienda nueva en proceso de construcción y/o hasta la última unidad vendida. El resultado de este índice es el conocido IPVN el cuál muestra la diferencia en unidades entre los precios de un periodo y otro a través del establecimiento de un momento base al cuál se le asigna un valor de 100, para el caso del IPVN el momento base es el cuarto trimestre de

22 Cuadro 4. Variación Trimestral y Anual en Precios de Vivienda (Base: 4 trimestre 2006 = 100) Trimestre Año Índice Variación trimestral Variación anual ,24 0,9% 14,8% ,63 1,0% 12,3% ,37 3,4% 9,3% ,02-0,2% 5,1% ,99 2,7% 7,0% ,92 2,0% 8,0% ,21 3,5% 8,1% ,26 1,9% 10,5% ,25 3,1% 10,9% ,54 2,0% 10,9% ,05 3,3% 10,7% % Fuente: elaboración propia a partir de datos del DANE. Gráfica 8. Variación anual del IPVN 16,00% 14,00% 14,80% 12,00% 10,00% 8,00% 12,30% 9,30% 10,50% 8,00% 8,10% 7,00% 10,90% 10,90% 10,70% 6,00% 5,10% 4,00% 2,00% 0,00% 1 TRIM 09 2 TRIM 09 3 TRIM 09 4 TRIM 09 1 TRIM 10 2 TRIM 10 3 TRIM 10 4 TRIM 10 1 TRIM 11 2 TRIM 11 3 TRIM 11 4 TRIM 11 Fuente: DANE (2011). 22

23 Por lo visto en el Cuadro 4 y la Gráfica 8, son notables las variaciones que han tenido los precios de vivienda nueva en Bogotá. Observando los últimos tres años vemos que en el 2009 presentó un decrecimiento muy marcado en las variaciones de los índices anuales, al pasar de un aumento de 14,8% en los tres primeros meses, al 5,1% en el último trimestre, disminuyendo así su tasa de crecimiento en aproximadamente 10 puntos porcentuales en solo un año. En el año 2010 se refleja un crecimiento de la variación anual en los índices de precios moderada, pues en el primer semestre se observa un índice del 7%, el segundo y tercer semestre muestra índices muy similares, y al final del año aumenta la tasa de crecimiento de los precios, mostrando una variación del 10,5%, casi el doble de lo registrado en el mismo periodo del año anterior, y cerca de 3 puntos por encima de lo registrado en el primer trimestre. En el año 2011 se muestra una tendencia estable de la variación, dado que en los tres primeros trimestres los índices anuales de precios se aumentaron siempre entre el 10,9% y el 10,7%. De lo anterior, es importante destacar que desde el lado de la demanda, "un factor importante está relacionado con el aumento del poder de compra de los hogares en el país. Entre los años 2000 y 2009, el PIB per cápita aumentó en 28% en términos reales, el ingreso disponible aumentó en 30%, y el subtotal de la cuenta de los hogares de este último indicador creció en 19% el mismo periodo" (Camacol, 2011, p. 4). Bogotá concentra cerca del 50% de lo que se construye en Colombia, e identifica los sectores con mejor desempeño. Según datos de Metro Cuadrado, Centro Nariño, Bosa y Soacha son los sectores de la ciudad con mayor valorización, especialmente por las obras de urbanismo que benefician a las nuevas construcciones. Para el caso de Soacha se presenta esta valorización gracias al desarrollo de los macroproyectos Ciudad Verde (de la constructora Amarilo, con VIS) y de Maiporé (de Colsubsidio, con otras ). El crecimiento en los estratos 3 y 4 se ha mantenido, el impacto en el primero de estos NSE, especialmente desde mayo del 2009, se da gracias a la puesta en marcha del subsidio a la tasa de interés implementado en el Decreto 1143 de Para el caso del estrato 4 se encuentra que este se mueve en menor proporción, pero manteniéndose estable. El subsidio a la tasa de interés ahora es permanente, no obstante, el subsidio a la tasa de interés implementado en el 2009 fue fundamental para impulsar la adquisición de créditos, pues con esta figura el Gobierno asume unos puntos porcentuales, que al final hacen que las cuotas a pagar por los beneficiaros bajen. Sin embargo, a partir del 2012, gracias al nuevo subsidio implementado a partir del Decreto 1190 de 2012, de nuevos cupos que podrán acceder al beneficio, para los 23

24 cuales habrá 2 billones de pesos, el 80 por ciento será para Vivienda de Interés Social y solo 20 por ciento para el estrato medio. Estos subsidios consisten en el pago de unos puntos porcentuales del interés fijado para el préstamo destinado a la compra de vivienda nueva durante 7 años a partir de la fecha del desembolso del préstamo. En la antigua medida del 2009 se realizaban aporte para viviendas con valores inferiores a los 335 s.m.m.l.v., en rangos en los que se otorgaba un mayor beneficio a las personas que adquirieran viviendas de menor valor, de tal forma que se otorgaba el 5%, 4% o 3% dependiendo del valor del avalúo del predio. Con la nueva medida se disminuyó la cobertura ya que se estableció un funcionamiento igual, por un periodo igual de 7 años de cobertura, del subsidio, pero se limitó a personas que adquirieran viviendas con valores inferiores a 135 s.m.m.l.v. con lo cual se limita a que bajo esta nueva medida solo serán beneficiados principalmente los compradores de viviendas VIP y VIS, y recibirán, dependiendo del avalúo del predio 5 o 4 puntos de la cuota del préstamo. Aun cuando el incremento en los precios de la vivienda en la ciudad es extremadamente alto, esta no es una ciudad tan costosa en comparación con otras. De acuerdo con un estudio realizado por la Titularizadora Colombiana (2012), al comparar el precio promedio del metro cuadrado con el PIB per cápita de la sociedad se encuentra que la cifra es de 16%, valor muy por debajo del 24% por ciento que se obtiene al realizar el ejercicio a nivel nacional. En otro escenario, el internacional, al mismo estudio manifiesta, que los precios de las zonas más costosas de la ciudad tienen precios por metro cuadrado de la vivienda mucho más bajos que los que se consiguen en algunos lugares de Argentina, Brasil y Estados Unidos Licencias de construcción según destino en la ciudad de Bogotá En la Gráfica 9 se muestra el comportamiento que en los últimos tres años tuvo el área en metros cuadrados que fue aprobada mediante licencia de construcción de Vivienda de Interés Social (VIS). 24

25 Gráfica 9. Licencias área m 2 variación mensual VIS (enero de 2009 noviembre de 2011) Fuente: elaboración propia a partir de estadísticas de CAMACOL. Mes Año Cuadro 4. Área Licenciada en M 2 Área licenciada m 2 vis ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may Total

26 jun jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic TOTAL Fuente: elaboración propia a partir de estadísticas de CAMACOL. Aunque el enfoque principal del estudio recae sobre la Vivienda diferente a la de Interés social NO VIS, como se ha podido apreciar, en el Cuadro 5 y en la Gráfica 10, se muestra el comportamiento de la adjudicación de licencias de construcción para Vivienda de Interés Social VIS en Bogotá. Este indicador ha mostrado una marcada regularidad en algunos periodos, por ejemplo el comprendido entre el primer trimestre de 2009 al tercer trimestre de 2010, donde se observó una serie de variaciones en la aprobación de licencias estable y entre y m 2, a lo largo de estos meses, se detectaron algunos picos crecientes importantes en los meses de septiembre y diciembre de 2009, cuando se otorgaron licencias de m 2 y m 2 respectivamente. El año 2010 muestra una serie de variaciones en el otorgamiento de licencias, siendo el mes de enero el de menor área con apenas m 2. Los meses de febrero, marzo y junio se mantuvieron constantes, y los meses de marzo con m 2 y mayo con m 2 registran los mayores volúmenes de metros cuadrados licenciados. Al realizar un análisis semestral se encuentra que el segundo semestre del año tuvo importantes incrementos en los meses de agosto, septiembre, noviembre y diciembre, acumulando un total de m 2 en el semestre, frente a los m 2 26

27 registrados para el segundo semestre, en el cuál se presentaron grandes variaciones en los meses de marzo y mayo. La mayor área aprobada se dio en el mes de diciembre donde se licenciaron un total de m 2, es decir, el 40% del total otorgado en el semestre y el 29,7% del total de área permitida durante todo el año. $ ,00 Gráfica 10. Licencias área m 2 variación anual VIS $ ,00 $ ,00 $ $ $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ $ ,00 AÑO 2009 AÑO 2010 AÑO 2011 Fuente: elaboración propia a partir de estadísticas de CAMACOL. Con respecto a la variación observada durante los tres años, se evidencia un importante crecimiento en otorgamiento de licencias VIS, al pasar de m 2 en 2009, a m 2 en 2010 y a m 2 en 2011, equivalentes al 55% y el 6% respectivamente de crecimiento entre año y año. MES AÑO Cuadro 5. Área licenciada en M 2 No VIS ÁREA LICENCIADA M 2 NO VIS ene feb mar abr may jun jul ago TOTAL

28 sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic TOTAL Fuente: elaboración propia a partir de estadísticas de CAMACOL. 28

29 Gráfica 11. Licencias área m 2 variación mensual no VIS Fuente: elaboración propia a partir de estadísticas de CAMACOL. En el caso de la vivienda diferente de interés social (NO VIS) en la Gráfica 11 y cuadros anteriores se puede observar que los metros cuadrados licenciados manejan una tendencia para los años 2009 y 2010 de aparente regularidad. Es desde el mes de septiembre de 2010 que se inicia un crecimiento y una inestabilidad de las cifras que abarca los últimos 4 meses del año 2010 e incide por lapso de un año hasta septiembre de En estas variaciones se destaca la gran cantidad de área licenciada en los meses de diciembre de 2010 donde la cifra asciende a m 2 y el mes de mayo de 2011 en el cuál se llegó a la cifra record de m 2 licenciados. Gráfica 12. Licencias área m 2 variación anual (No VIS) AÑO 2009 AÑO 2010 AÑO 2011 Fuente: elaboración propia a partir de estadísticas de CAMACOL. Con relación al comportamiento anual en el otorgamiento de licencias, entre el año 2009 y el año 2011 se observa una aceleración sustancialmente importante, toda vez que pasa de m 2 en el primer año, hasta alcanzar los m 2 en el último año. Es decir, muestra un crecimiento 29

30 entre el año 2009 y el 2010, del 70%, y del año 2010 al año 2011, creció en un 29%, lo cual significa un 119% en total Coyuntura de los terrenos para construcción De acuerdo con el estudio de precios de suelo de Bogotá de la Subdirección Económica del Departamento Administrativo de Planeación Distrital (Araque, 2005) el precio del suelo es consecuencia de su ubicación y por tal razón la determinación de un precio alrededor de un punto de interés conlleva a obtener el valor producto de la locación espacial del mismo. En la Gráfica 13 se aprecia la valoración del suelo en Bogotá alrededor de un punto de interés con alto valor del suelo. Como se puede observar en el gráfico, el precio tiende a decrecer a medida que se realiza un alejamiento del punto de interés hasta llegar a un precio mínimo del valor del suelo. Para la economías de Sraffa no existen bienes de capital que sean distintas del resto, sino mercancías hoy diríamos bienes y servicios- que son consumidas directamente o utilizadas para producir otras mercancías (Mora, 2007, p.1). Bajo este punto de vista el precio del suelo es considerado como un producto de la latitud y longitud de ubicación de un inmueble y a su vez es considerado como una mercancía utilizada para producir un bien inmueble que, para el caso de estudio es una vivienda nueva o una edificación. Gráfica 13. Estructura del valor del suelo bajo el esquema de Sraffa Fuente: Araque (2005, p. 28). 30

31 El anterior es solo uno de múltiples razonamientos que apuntan a mostrar la dificultad de fijación de un precio del suelo en la ciudad. Conociendo este razonamiento es lógico pensar que la capacidad de establecer el precio del suelo en una localidad, en un estrato o en una zona no es simple, razón por la cual no se encuentran datos que apunten a mostrar la evolución de estos precios a nivel de estratos. En la actualidad la Lonja de Bogotá desarrolla un estudio del precio del suelo mediante el cual establece un índice de esta variable en la ciudad, cuya máxima desagregación es a diferentes zonas de la ciudad, zonas con diferentes tipos de uso del suelo y estratos lo cual no permite realizar en análisis por estratos. No obstante, el índice si establece un total para el precio de suelo de la vivienda en el total de la ciudad. De acuerdo con la información aportada por la Lonja de Bogotá y Fedelonjas las tierras libres disponibles para construcción en Bogotá son muy escasas y por esta razón están a unos precios muy elevados. Con el pasar del tiempo y el uso de la misma se está incentivando la escasez del suelo situación que está llevando a precios históricamente altos este importante insumo de la construcción. En la Gráfica 14 se puede apreciar la tendencia creciente que ha experimentado el suelo en la última década, el cuál como se expresó anteriormente está sufriendo de un fenómeno inflacionario importante a partir del año Según Fedelonjas el incremento en el precio de las tierras en el 2011 ha sido entre 80% y 100% en los estratos 2, 3 y 6, lo cual es perjudicial para los consumidores pues, pues para ser competitivos en el mercado a los constructores se les hace necesario evaluar la posibilidad de reducir la calidad en los acabados o incrementar los precios, disyuntiva que de ninguna forma beneficia a los compradores. Gráfica 14. Índice de precios del Suelo Fuente: elaboración propia con base en información de la Lonja de Bogotá. 31

32 A medida que la escasez se hace más severa, esta situación de incremento en los precios del suelo se traslada al precio final de los bienes inmuebles, perjudicando a los consumidores y así mismo al sector, pues de seguir esta situación se llegará a un punto en el que se desestimule la compra de propiedad por los altos precios de vivienda nueva lo cual induce una reducción en el margen de ganancia de las compañías edificadoras. Gracias a la falta de planes de desarrollo urbano y de expansión, implementados y socializados por la Decretaría de Desarrollo Urbano del Distrito, los precios de los pocos terrenos disponibles para la construcción se han incrementado, el no contar con una disposición por parte de este ente para proveer de nuevos predios edificables, ocasiona que a medida que se utilicen los ya disponibles se genere escasez y se aumenten los precios de los mismos. Lo anterior se suma al momento de auge económico que está presentando el País, que brinda mayores oportunidades de compra para los ciudadanos, a través de la mayor capacidad de consumo y de endeudamiento y a la labor del Gobierno de estimular la construcción mediante bajas tasas de interés, todo lo anterior aumentando la demanda de vivienda y a su vez de nuevos suelos para edificar. 32

33 3. MARCO LEGAL Y REGULATORIO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN El siguiente capítulo pretende presentar una breve explicación del marco legal bajo el cual se rige el sector de la construcción en Colombia y especialmente mostrar su relación con la libre competencia en este mercado. En primera instancia es importante conocer que el gobierno nacional, hasta el momento no ha creado institución o entidad alguna encargada de vigilar la competencia en el sector, como si se presenta en otros sectores de la economía. Teniendo en cuenta lo anterior se encuentra que este es un mercado regido por las normas básicas y generales de competencia en el país. En el 2009 por medio de la Ley 1340, el Congreso actualizó las leyes 155 de 1959 y el Decreto 2153 de 1992, los cuales estipulan los direccionamiento frente al de competencia. Esta ley describe todos los factores a tenerse en cuenta en una actuación administrativa que busque investigar, sancionar o conceptuar la violación de la libre competencia o prácticas de competencia desleal. Con la emisión de ésta ley la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) se convierte en el único ente regulador y vigilante de la competencia, según se muestra en el artículo 6 de dicha legislación: Autoridad nacional de protección de la competencia. La Superintendencia de Industria y Comercio conocerá en forma privativa de las investigaciones administrativas, impondrá las multas y adoptará las demás decisiones administrativas por infracción a las disposiciones sobre protección de la competencia, así como en relación con la vigilancia administrativa del cumplimiento de las disposiciones sobre competencia desleal (Congreso de la República de Colombia, 2009, artículo 6). La SIC, de acuerdo a lo estipulado en la Ley 1340 de 2009, debe ejercer control sobre cualquier persona jurídica o natural que desarrolle una actividad económica sin importar el sector económico al que ésta apunte. La Delegatura para la Protección de la Competencia, vigila y controla que exista sana competencia entre los diferentes agentes del mercado buscando así el beneficio de los colombianos. De acuerdo a lo estipulado en el artículo 2 de la ley 1340: Las disposiciones sobre protección de la competencia abarcan lo relativo a prácticas comerciales restrictivas, esto es acuerdos, actos y abusos de posición de dominio, y el régimen de integraciones empresariales (Congreso de la República de Colombia, 2009, artículo 6). 33

34 En materia de construcción, se encuentra que el mercado se encuentra regulado en principal medida por la Ley 400 de 1997, la cual en su artículo primero establece que tiene como objeto: [ ] establece criterios y requisitos mínimos para el diseño, construcción y supervisión técnica de edificaciones nuevas, así como de aquellas indispensables para la recuperación de la comunidad con posterioridad a la ocurrencia de un sismo, que puedan verse sometidas a fuerzas sísmicas y otras fuerzas impuestas por la naturaleza o el uso, con el fin de que sean capaces de resistirlas, incrementar su resistencia a los efectos que éstas producen, reducir a un mínimo el riesgo de la pérdida de vidas humanas, y defender en lo posible el patrimonio del Estado y de los ciudadanos (Congreso de la República de Colombia, 1997). Considerando que en la anterior legislación, el Gobierno establece las condiciones, criterios y requisitos de la construcción encontramos de esta forma el establecimiento de una uniformidad y un patrón de calidad en el sector que busca beneficiar al consumidor final de los bienes. Por otro lado, con la imposición de estos reglamentos el Gobierno Nacional estipula las disposiciones bajo las cuales los productores se deben manejar, creando así un ambiente de igualdad entre dichos agentes, lo cual fomenta una sana competencia al interior del sector, creando diversas opciones para los consumidores finales, realizadas todas bajo un mismo patrón. Otras normas que apuntan a complementar la Ley 400 de 1997 son el Decreto 926 de 2010 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, el cuál decreta la reglamentación del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10); el Decreto 1547 de 2000 relacionado con la prórroga de Licencias de construcción y la Ley 1229 de 2008 la cuál modifica y adiciona la Ley 400 de 1997 en lo concerniente a definiciones del ámbito de mano de obra constructora. Estas dos últimas legislaciones apuntan a vigilar otros sectores de competencia, el de la competencia en el mercado de las licencias de construcción que puede determinar el poder de mercado de las empresas constructoras a través de la cantidad de proyectos que éstas realizan y el de mano de obra que determina que no se presenten prácticas restrictivas a la competencia a través de la contratación de personal sobrecalificado o de personal sin la capacitación debida. 34

35 4. PROCESOS DE COMPETENCIA EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN La ausencia de una entidad controladora de la competencia en un mercado que tiene gran importancia en el desarrollo económico nacional, no se configura como un abandono del Estado a este sector. La construcción es uno de los principales motores de la economía nacional siempre que esta representa importantes variaciones del PIB, el comportamiento del Gobierno frente a este mercado es alentador, como se expondrá más adelante en el documento, su activa presencia a través de otorgamiento de licencias de construcción, variaciones en las tasas de interés, implementación de subsidios hipotecarios y la reciente incorporación de planes de vivienda gratis para las poblaciones menos favorecidas, se configuran como un instrumento, a través del cual, la nación interfiere en la dinámica de la oferta y la demanda del mercado, favoreciendo la libre competencia y en muchos casos garantizando el acceso al mercado, de muchas personas y sociedades que en otro escenario no estarían en capacidad de ser partícipes del mismo. Según la teoría económica sobre la competencia, el sector de la construcción, ha sido señalado como uno que presenta características particularmente sensibles para crear las condiciones propicias para la formación de acuerdos colusorios o carteles, particularmente en procesos de licitaciones del sector público. Como ya se mencionó, a partir de 2009, con el establecimiento de ley 1340, la Superintendencia de Industria y Comercio pasó a ser establecida como la autoridad única de competencia en el país, dentro de las labores atribuidas a esta entidad se encuentra la realización de investigaciones tendientes a esclarecer las posibles actuaciones colusorias, prácticas restrictivas a la competencia y el análisis del efecto de las integraciones empresariales que presenten ante estas las empresas. Esta Superintendencia ha sido clave en la protección de los derechos de libre competencia de todos los ciudadanos haciendo presencia constante en el mercado, mediante un gran número de investigaciones. Entre 2007 y 2011 el Grupo de Integraciones Empresariales de la Delegatura de la Protección de la competencia adelantó un total de 11 actuaciones relacionadas con el sector de la construcción, 3 de ellas de empresas de ingeniería en el sector, 1 de inversiones inmobiliarias y las 7 restantes de empresas constructoras. Adicionalmente, dicho grupo de trabajo dio si aprobación a 15 proyectos de integración de sectores relacionados con la producción de materiales de construcción. Por otro lado, el grupo de trabajo de protección a la competencia analizó en ese periodo 2 casos relacionados con el sector. El primero de estos fue en el sector de los materiales de construcción, investigación realizada a empresas del sector cementero y el segundo se está adelantando en la actualidad y es una investigación a un gran número de empresas de construcción quienes 35

36 aparentemente realizaron una integración para la formación de una revista promocional de oferta de vivienda la cual no fue informada a la superintendencia de acuerdo de acuerdo a lo establecido por la Ley 1340 de Finalmente, el caso del grupo de trabajo de colusiones ha adelantado 2 investigaciones sobre carteles y prácticas colusorias en el sector. Estás investigaciones adelantadas han sido, en su totalidad, en obras de carácter civil, en licitaciones de obras de infraestructura; ninguna investigación se ha adelantado para el sector de vivienda VIS o NO VIS en el país. 36

37 5. DETERMINANTES DEL AUMENTO DE PRECIOS EN LA VIVIENDA NUEVA EN BOGOTÁ 5.1. Condiciones que influyen en los precios En la mayoría de mercados los precios reflejan las presiones de oferta y demanda que se dan en su interior; y la vivienda no es la excepción. A continuación se mencionan algunos aspectos que afectan las fuerzas del mercado y que se deben tener en cuenta a la hora de analizar la dinámica y salud del sector edificador del país. Desde el lado de la demanda, el primer factor está relacionado con el aumento del poder de compra de los hogares en el país. Entre 2000 y 2009, el PIB per cápita aumentó en 28% en términos reales, el ingreso disponible aumentó en 30%, y el subtotal de la cuenta de los hogares de este último indicador creció en 19% el mismo periodo (Gráfica 15) (Camacol, 2011). Gráfica 15. PIB per cápita e Ingreso disponible per cápita Fuente: Camacol (2011). Otro factor que generó un cambio en precio de la vivienda es el cambio que está sufriendo la pirámide poblacional y el menor tamaño de los hogares. Como se observa en la Gráfica 16, en la última década la población mayor de 25 años, la cual tiene mayor demanda potencial de vivienda se ha incrementado pasando de 40% en el año 2000 a 43% en

38 Gráfica 16. Distribución de la población por rango de edad Fuente: Camacol (2011). Así mismo, de acuerdo a las cifras publicadas por el DANE el promedio de la cantidad de personas que viven en cada hogar en el país, pasó de 4,2 personas por hogar en 1997 a 3,7 en 2010, y el aumento de la migración proveniente de las zonas rurales con destino a las cabeceras municipales acentúan un fenómeno de variaciones demográficas que presiona la demanda por vivienda. Como ya se mencionó previamente en el documento, la escasez del precio del suelo, asociado al aumento de sus precios, y el aumento generalizado de los demás insumos utilizados en la edificación se establecen como los principales factores que contraen la oferta de vivienda NO VIS en la ciudad o crean presiones hacia el alza en los precios de venta del inmueble finalizado. Para la vivienda de interés prioritario, la ausencia de suelo de bajo costo agrava el problema. Según cálculos de Metrovivienda, para el desarrollo de vivienda VIP el valor del suelo urbanizado no puede superar $ por m², y según la última actualización catastral, no existe suelo en la ciudad a esos precios (Camacol, 2011 p. 4-5). El alto precio del suelo disminuye la actividad constructora del país, a pesar de esto, de acuerdo a CAMACOL mediante los Planes de Ordenamiento Territoriales (POT) se están desarrollando nuevas estrategias para proveer de nuevas tierras disponibles para construcción al sector, especialmente para construcción de mega proyectos, no obstante, revela la agremiación, se hace necesaria la agilización en la producción y socialización de estas políticas con el fin de crear un mayor dinamismo en el mercado que ayude a disminuir el precio del suelo (Camacol, 2011). Con el Decreto 879 de 1998 se estableció la obligatoriedad de la implementación de los POT. En la Gráfica 17 se aprecia el efecto de esta medida sobre la dinámica del sector. En esta se muestra la tendencia creciente que el IPVN y el Índice de Precios de Suelo (IPS) sufren, como consecuencia 38

39 del incremento en el otorgamiento de licencias de construcción tendientes a representar el área de suelo que se dispuso para fines de construcción de vivienda. Gráfica 17. Precios de vivienda, del suelo y licenciamiento (mill. de m 2 ) en Bogotá Fuente: CAMACOL (2011). Conociendo estas presiones que influyen desde el lado de la demanda y de la oferta a una inflación en el sector se genera la duda sobre una posible existencia de una burbuja inmobiliaria en la ciudad. Teniendo en cuenta la teoría económica, según la cuál, dado que el incremento en los precios se da porque los agentes esperan un comportamiento determinado de los ingresos futuros. Si sus expectativas son acertadas, entonces el incremento en los precios habrá respondido a un cambio en los fundamentales que lo determinan. De lo contrario, la subida es una desviación del valor determinado por los fundamentales, que es lo que se conoce comúnmente como una burbuja en los precios de los activos. (Banco de la República, 2007, p.83). Para el caso en estudio, asumir que la llegada de los precios a niveles históricamente altos, se constituye en una burbuja es apresurado. Una vez identificados los factores anteriormente nombrados de coyuntura económica favorable y cambio en la composición poblacional del país, los cuales presionan el aumento de la demanda y así mismo de los precios; y la escasez del suelo y la inflación en los costos del suelo, factores que contraen o fijan la oferta, existe evidencia para suponer la no existencia de una burbuja inmobiliaria. Al respecto, Entes especializados como FEDESARROLLO, CAMACOL y TITULARIZADORA COLOMBIANA han elaborado sus propios análisis que confirman lo anterior. En el estudio elaborado por el Centro de Investigación Económico y Social, Fedesarrollo, en diciembre de 2011 (Salazar y Steiner, 2011), formularon las posibles explicaciones acerca de la 39