Newsletter Oficinas Mercado Inmobiliario de Oficinas Capital Federal y Zona Norte Junio - Julio 2012: Cuanto pesan las expensas en las oficinas AAA.

Transcripción

1 Junio - Julio 2012: Cuanto pesan las expensas en las oficinas AAA.

2 Editorial En este nuevo contacto nos hemos propuesto acercarle información acerca de un tema que no suele ser evaluado en un primer momento: las expensas de un inmueble. Este monto sumado a los impuestos y al costo de mudanza y adecuación de la oficina a comprar o locar es muy importante, ya que forma parte de un costo fijo ineludible a afrontar. Nuestros brokers asesoran permanentemente al respecto a sus clientes, como así también a los propietarios de inmuebles cuando notan que los mismos se escapan de las medias de mercado. Sin embargo día a día constatamos la falta de información al respecto. La metodología de estudio fue la de evaluar el mercado AAA, que por ser más acotado, presenta mejores posibilidades de análisis. Dentro de este universo se seleccionaron edificios representativos, estudiando y discriminando gastos en cada caso y homogeneizándolos cuando fue necesario. La información analizada, la mostramos como foto actual de tal manera que tanto locatarios como propietarios de oficinas puedan evaluar sus propios gastos con esta media de mercado. Una pregunta que surgió en el análisis realizado fue si este monto se mantuvo constante a lo largo de los años y de las distintas situaciones del mercado, para ello tomamos un caso testigo y estudiamos el comportamiento de las expensas en tres momentos distintos: antes de la salida de la convertibilidad, luego de la crisis de los años y en el momento actual. Para que el análisis sea fidedigno presentamos el resultado en pesos con el correspondiente tipo de cambio según el momento histórico analizado. Dos notas aportan color a un informe tan técnico. La entrevista al Cdor. Alfredo Distéfano, de la empresa Activos en Desarrollo, quien nos ilustra acerca de las responsabilidades y alcances que implica administrar un edificio de oficinas, por otro lado y notando la alta incidencia que implica en las expensas la vigilancia y el mantenimiento, preparamos un breve resumen sobre este tema, tan importante y ponderado desde hace ya varios años por los tomadores de oficinas. Esperamos que la presente sea de su interés y que este newsletter motive preguntas e interrogantes. Estoy pagando lo correcto? Mi oficina o edificio es competitivo analizado desde el punto de vista de los gastos? Sobre qué puntos debería trabajar para bajar los gastos de mi inmueble?. Para contestar las cuestiones y dudas que pudieran surgir, les sugerimos contactar a Pablo Papadópulos (Broker Senior) y Eduardo Prassolo (Broker), quienes han trabajado especialmente para este informe que hoy les acercamos y se encuentran altamente capacitados para responder sus preguntas. Nos encontramos en dos meses. El tema de nuestro próximo informe Focos de oficinas. Ejes Nuevos y Consolidados Ing. Mariana Stange Directora Div. Oficinas

3 Composición de Gastos Mensuales en edificios AAA (promedios en %) Casos testigo: AAA: San Martín 344, Maipú 1210, Av. Madero 900, Av. L.N.Alem 518, Bouchard 547, Rawson de Dellepiane 150, Tronador 4890, Ing. Butty 240, Lola Mora 421, Arias * * Expensas ABL Total Gastos GASTOS TOTALES AAA PESOS x m2 DÓLARES x m2. Cambio: 1 = $ 4,55 $ 29,77 + $ 8,27 = $ 38,03 6,54 + 1,82 = 8,36 * Varios comprende: gastos bancarios, insumos de librería, seguros, servicio médico, mensajería. Nota: para el presente estudio se analizaron las expensas y gastos del mes de mayo de * Incluye AYSA

4 Entrevista: El arte del Facility Management. Alfredo Distefano Contador Activos en Desarrollo 1. L.J.Ramos: Qué tareas implica administrar un edificio? Distefano: El enfoque de la administración gira en torno a la disponibilidad, valor agregado, racionalidad y comunicación. El objetivo es poder aplicar este criterio a la diversidad de tareas relacionadas con la administración, que van desde la administración de los recursos humanos, gestión edilicia hasta inversiones en tecnología y sustentabilidad. 2. L.J.Ramos: Qué diferencias sustanciales implican la administración de un edificio AAA de uno B? Distefano: Los edificios AAA, son edificios con sistemas mas eficientes ( Aire Acondicionado, Ascensores ) y tienen una escala que permite mejor absorción del gasto fijo. Por el lado de seguridad, se adaptan mejor a los protocolos requeridos por empresas internacionales. La administración, emplea la energía en acciones preventivas. Los edificios B, se caracterizan por estar afectados por alguna limitación estructural (tecnología, escala). La administración debe emplear mucha energía en acciones correctivas. 3. L.J.Ramos: Notamos una creciente profesionalización de las administraciones. Cómo está viviendo su empresa esta evolución? Distefano: Los requerimientos, tanto de la autoridad de aplicación como de los clientes, sin dudas es creciente y la capacitación debe ser constante. 4. L.J.Ramos: En los edificios de oficinas AAA, que es lo que nos ocupa, es usual encontrar expensas extraordinarias? Qué tipo de gastos se cubren con esta expensa? Distefano: El concepto de expensas extraordinarias requiere una aclaración. Entendemos que las expensas extraordinarias son una inversión, gasto o previsión que por su magnitud, naturaleza o destino, corresponda ser segregado de una liquidación. Esta información es valiosa para la relación Locador Locatario. No es habitual encontrar este rubro en edificios AAA, ya que aplican una gestión predictiva y los gastos se producen dentro de la gestión ordinaria, minimizando los extraordinarios. Las inversiones referidas a racionalización y sustentabilidad, son un ejemplo de expensas extraordinarias en edificios AAA. 5. L.J.Ramos: Gustaría agregar algún detalle que haga a su diaria gestión y sea de interés para nuestros clientes? Distefano: En forma diaria organizamos las tareas y las definimos como urgentes o importantes. Cuando en la lista predominan los urgentes, revisamos procedimientos.

5 Nota especial: Tecnología aplicada al control de gastos en los edificios AAA. Qué es la DOMOTICA? Del latín Domus = hogar, concepto unido al de informática. Es una especialidad que permite centralizar, supervisar y modificar desde una pc todos los sistemas que tienen que ver con el funcionamiento de un inmueble. La tendencia En Europa, en países como Alemania, España e Italia, en la actualidad está cada vez más difundido el llamado hogar digital, que es la construcción de edificios con programas centralizados de informática, para controlar y operar sobre todos los sectores de una vivienda. Crecimiento Según estimaciones privadas, en países como España un 20% de las viviendas en construcción en 2007, incorporaron estos sistemas. Ahorro energético. Un factor determinante para la elección. Control de consumo de energía eléctrica Desconexión cíclica de cargas Desconexión de cargas en función del pico de demanda Pre-enfriamiento matinal Arranque-parada a horario fijo Arranque-parada en función del calendario Arranque-parada en función de condiciones ambientales. Arranque escalonado (líneas de ventanas) Desvío de consumos hacia horas de tarifa reducida. Valor agregado Los expertos calculan que la instalación de estos sistemas incrementan en un 10% el costo por m2 de un desarrollo. Pero al mismo tiempo el valor de la propiedad aumenta un 10%. Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Automa Latina Inmótica / LCN (Local Control Network)

6 Nota especial: Tecnología aplicada al control de gastos en los edificios AAA. Apagado y encendido de luces, cuando las personas ingresan o egresan de una habitación. Corte automático de las canillas por sensores. Sistema de climatización inteligente sectorizado. Automatización de aberturas conforme a los horarios. Control de balance lumínico y de los electrodomésticos a distancia (con touch pannel, control remoto). Qué hace la DOMOTICA por un edificio? Control centralizado de todos los servicios del edificio (para el mantenimiento). Control integral a distancia de toda la vivienda, incluso desde otro continente. Detección y solución computarizada de incendios, pérdidas de gas y monóxido de carbono. Control de accesos digital biométrico (huellas digitales). Desconexión selectiva de todos los circuitos electrónicos del edificio. Control de accesos por proximidad (tarjeta). En caso de viaje, simulación computarizada de presencia en el inmueble (encendido de luces, apertura y cierre de aberturas, encendido de dispositivos, etc.) Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Automa Latina Inmótica / LCN (Local Control Network)

7 Comparativa 1: Evolución de gastos y valor de alquiler. Gastos por m2 Valor de Alquiler por m Abril M2/u$s: 6,81 (Cambio u$s 1 = $ 1) Incidencia Gastos / Alquiler 24,32 % $ 6,81 x m $ 28 (u$s 28) Febrero M2/u$s: 3,64 (Cambio u$s 1 = $ 2,93) 20 % $10,67 x m2 $ 52,74 (u$s 18) Mayo M2/u$s: 8,67 (Cambio u$s 1 = $ 4,55) 28 % $39,47 x m Nota: los costos del 2012 se vieron afectados por la eliminación de los subsidios y el incremento del ABL. $141,05 (u$s 31)

8 Comparativa 3: Gastos edificio AAA vs. gastos edificio A. (Promedios) Casos testigo: AAA: San Martín 344, Maipú 1210, Av. Madero 900, Av. L.N.Alem 518, Bouchard 547, Rawson de Dellepiane 150, Juana Manso 999, Tronador 4890, Ing. Butty 240, Lola Mora 421, Arias A: San Martín 323, Corrientes 330, Corrientes 411 AAA A $ 38,04 $ 29,77 $ 29,52 $ 24,90 6,54 5,47 $ 8,27 1,82 $ 4,62 1,02 8,36 6,49 Expensas $ y por m2 ABL $ y por m2 Gastos Totales $ y por m2

9 NUESTRO EQUIPO - DIVISIÓN OFICINAS Desde el inicio de nuestras actividades, esta división se ha destacado nítidamente en el mercado, caracterizándose por tener un equipo de brokers que ha sabido alcanzar parámetros absolutamente profesionales, de acuerdo a las exigencias y necesidades de las grandes empresas nacionales e internacionales. Por eso somos reconocidos materializando negocios corporativos en la mayoría de los edificios AAA de la ciudad. La mayoría de nuestros clientes, forman parte de nuestra cartera desde hace una década. Desde el año 2005, parte del equipo se ha trasladado a nuestra oficina de zona norte en las Lomas de San Isidro, de esta manera, trabajando en forma coordinada con los brokers situados en el centro de la ciudad satisfaciendo en tiempo y forma las necesidades de nuestros clientes, independientemente del lugar físico donde se encuentren. Mariana Stange Directora Pablo Papadópulos Broker Senior Mariano Costa Iván Jackson Eleonora Lefevre Broker Senior - Suc. Lomas Eduardo Prassolo Gabriela Avalle Lorena Stanzione Eduardo Gibelli Broker - Suc. Lomas Joaquín Vidiri Francisco Spini Broker - Suc. Lomas M.Silvina Lascano Gisela Arditi Asistente

10 Directorio Luis José Ramos, Presidente Diego J. Cazes, Director General María del Cármen Di Fonzo, Directora División Oficinas Mariana Stange División Industrias Ricardo Costa Chiappe Pablo Vivot División Locales Miguel Grehan Juan Cruz Beccar Varela División Residencial Sucursal Recoleta, Dina Crusizio Sucursal Lomas de San Isidro, Harry Marples Sucursal Acassuso Miguel Vigo Sucursal Nordelta, Soledad Ramos División Emprendimientos Gustavo Fernandez División Campos Juan José Madero (h) Ver Newsletters División Oficinas División Industrias División Locales División Residencial División Emprendimientos División Campos División Hoteles División Hoteles Noel Verger División Tasaciones Eduardo Pereira LABS Facundo Hidalgo Pablo Benegas