MANUAL DE AYUDA PARA INDIVIDUOS Y PEQUEÑAS COMPAÑÍAS AFECTADAS POR LOS INCENDIOS FORESTALES EN EL SUR DE CALIFORNIA DE 2007

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1 MANUAL DE AYUDA PARA INDIVIDUOS Y PEQUEÑAS COMPAÑÍAS AFECTADAS POR LOS INCENDIOS FORESTALES EN EL SUR DE CALIFORNIA DE 2007 Este manual provee una reseña de algunos de los problemas legales que los individuos y pequeñas compañías pueden enfrentar como resultado de los incendios forestales que han asolado el sur de California en el otoño de Es posible que no responda a todas sus preguntas. Más bien, este manual ha sido diseñado para establecer algunos de los problemas legales que usted podría considerar, para ayudarlo a entender los puntos básicos sobre cada tema, y encaminarlo en la dirección correcta para conseguir ayuda. Puede sentirse abrumado al considerar los asuntos legales que enfrenta y puede determinar que sería útil tener la asistencia de un abogado. Si usted no tiene un abogado, hay asesoría jurídica y referidos para las personas que los necesiten que se hayan visto afectadas por los incendios forestales; las víctimas del incendio pueden conseguir asistencia legal gratuita. Para ayudarlo a empezar, le proveemos un listado por condado de agencias de recomendación de abogados con licencia del estado y de diversos proveedores de asistencia legal bajo el título Servicios de recomendación de abogados y asistencia legal. Morrison & Foerster LLP ofrece el contenido de este manual con fines informativos únicamente. Si bien esperamos y creemos que el manual será útil como un material de referencia, no podemos garantizar que sea exacto o completo, particularmente a medida que las circunstancias vayan cambiando después de su publicación. Más aún, el manual es de carácter general y puede no ser aplicable a circunstancias específicas de hechos o leyes. En todo caso, el manual no constituye asesoría legal y no se debe considerar como tal. Morrison & Foerster LLP ofrece asesoría legal sólo después de cumplimentar ciertos procedimientos para aceptar clientes y cuando sea legal y éticamente permisible hacerlo. Los lectores que deseen regirse por cualquier información contenida en este manual deben primero buscar la asesoría individual de su propio asesor legal. Morrison & Foerster LLP desean agradecer a las siguientes asociaciones de abogados por su apoyo para la elaboración de este Manual de Ayuda: State Bar of California, Los Angeles County Bar Association, North County Bar Association, Orange County Bar Association, Riverside County Bar Association, San Diego County Bar Association, San Bernardino Valley County Bar Association, y San Fernando Valley County Bar Association. Deseamos reconocer la generosa contribución de la oficina de San Diego de RR Donnelley por donar los servicios de impresión. Además, agradecemos a Transperfect Translations por donar sus servicios en la traducción de este manual al idioma español. Este Manual de Ayuda también está disponible en la Web en inglés y en español en

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3 ÍNDICE Página VIVIENDA 1 EMPLEO 14 SEGURO 26 FEMA 31 PROGRAMAS DE ASISTENCIA DEL ESTADO 29 ASISTENCIA DE PRÉSTAMO DE LA SBA 39 PEQUEÑAS COMPAÑÍAS 41 FINANZAS PERSONALES 71 BENEFICIOS DEL GOBIERNO 80 REEMPLAZO DE DOCUMENTOS Y REGISTROS 83 SERVICIOS DE COMUNICACIÓN 90 INMIGRACIÓN 92 CONSEJOS PARA EL CONSUMIDOR Y PREVENCIÓN DE FRAUDES 96 MASCOTAS Y ANIMALES 102 SERVICIOS DE RECOMENDACIÓN DE ABOGADOS Y ASISTENCIA LEGAL 108 LISTA DE TELÉFONOS DE ACCESO INMEDIATO DE ORGANISMOS ESTATALES/FEDERALES 115 OTROS RECURSOS 117

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5 VIVIENDA VIVIENDA TEMPORAL Mi residencia principal (casa, condominio o apartamento) fue destruida por los incendios forestales y, aunque he podido quedarme en refugios o con familiares y amigos, necesito encontrar una vivienda temporal propia. Podría alguien ayudarme a encontrar una vivienda temporal y/o ayudarme a pagarla? Sí, una o más de varias entidades o programas podrían ayudarle en estas circunstancias. Primero, organizaciones caritativas diversas, tales como la Cruz Roja, podrían brindarle ayuda. Lea Otros Recursos para información sobre cómo contactar a las organizaciones caritativas. Segundo, si tiene seguro de propietario o de inquilino, la vivienda temporal podría estar cubierta por su póliza. Consulte a su agente de seguros. Tercero, FEMA proporciona subsidios libres de impuestos a las familias que han sido desplazados como resultado de un desastre declarado como tal por el gobierno federal, tales como los incendios forestales, a través de su programa de Asistencia para Alquileres. Estos subsidios, otorgados en base a necesidad, les permiten a propietarios e inquilinos que han sido víctimas de desplazamiento causado por un desastre obtener una vivienda sustituta temporal por uno a tres meses (sin recertificación). Para ser elegible para la Asistencia para Alquileres, usted o alguien que viva con usted deberá ser ciudadano americano, un habitante no ciudadano o un extranjero calificado; no deberá tener otra vivienda adecuada, libre de alquiler que pudiera usar (por ejemplo, una casa de vacaciones o propiedad de alquiler sin usar); y deberá estar afectado por una o más de las siguientes condiciones: su residencia principal está destruida o dañada considerablemente; no funcionan los servicios públicos en su residencia principal; su residencia principal es un peligro serio a la salud o a la seguridad; su residencia principal no está accesible; o otras circunstancias relacionadas al desastre impiden que usted ocupe su residencia principal. Se aceptará solamente una solicitud por hogar, que FEMA generalmente considera como tal a todas aquellas personas que viven en un apartamento o casa. La ayuda podría proporcionarse también a través de un programa conjunto entre FEMA y el Estado de California, el Programa para Individuos y Familias (IHP, por sus siglas en inglés) o el Programa de Subsidios Suplementarios del Estado de California (SSGP, por sus siglas en inglés). Adicionalmente, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) 1

6 VIVIENDA podría ofrecer asistencia para alquileres por Sección 8 y planes de reubicación para inquilinos en viviendas públicas subsidiadas. Por último, si estaba viviendo en un apartamento financiado por la oficina de Desarrollo Rural y ha sido desplazado, podría ser elegible para recibir asistencia adicional de la Agencia de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA, por sus siglas en inglés) llamando al Mi residencia principal, la cual es de mi propiedad, fue destruida por los incendios forestales. Estoy obligado a continuar pagando la hipoteca, cuotas a la asociación de propietarios, seguros, etc. por esa residencia? Cuál es la diferencia si mi residencia fue dañada solamente y no destruida? A menos que obtenga un acuerdo de prórroga de la institución prestadora, usted debe continuar pagando su hipoteca, independientemente de si su residencia fue destruida o dañada. Si: (i) su residencia ha sufrido daños sustanciales no indemnizables relacionados al desastre (de un 40% o más del valor inicial de la propiedad), (ii) usted planea reparar el daño o reconstruir, y (iii) no tiene usted suficiente crédito disponible para cubrir sus pagos hipotecarios, la Agencia Federal para el Desarrollo de la Pequeña Empresa (SBA, por sus siglas en inglés) podría refinanciar parcial o totalmente su hipoteca pendiente, lo que podría resultar en un pago hipotecario mensual reducido. A través de su programa de Asistencia Hipotecaria y Alquileres, FEMA busca ayudar a los propietarios cuyas viviendas eran habitables antes de un desastre pero que podrían perderlas debido a problemas financieros resultantes del desastre. Inicialmente, para calificar para este tipo de ayuda, debe demostrar que su ingreso previo al desastre ha disminuido significativamente como resultado directo de este desastre. Segundo, deberá demostrar que usted ocupaba su residencia principal antes del desastre. Tercero, deberá tener un aviso de ejecución de la hipoteca (no una carta solamente) de la institución prestadora. El aviso deberá indicar que la medida de ejecutar la hipoteca fue tomada por morosidad en los pagos, posterior al desastre. Nótese sin embargo que los beneficiarios de la asistencia para vivienda de FEMA son elegibles para un solo tipo de Asistencia para Vivienda por Desastre de FEMA a la vez. Si su préstamo para casa es a través del Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos (VA, por sus siglas en inglés), su préstamo podría ser modificado. Llame a la oficina regional del VA donde se encuentra localizada la propiedad. La oficina regional correspondiente debe aparecer en la documentación del préstamo; si no está disponible, llame al VA al por el número de la oficina regional correspondiente. Con respecto a las cuotas de la asociación de propietarios o primas de seguros, revise los estatutos de su asociación o su póliza de seguro. Por lo general, sin embargo, en la medida en que usted tenga todavía alguna propiedad que pueda estar cubierta por su póliza de seguros o afectada por las 2

7 VIVIENDA actividades de la asociación de propietarios, probablemente lo más conveniente a sus intereses sea pagar los montos adeudados. Si la vivienda que alquilo ha sido dañada o destruida, cuáles son los puntos que necesito considerar? Tiene usted un contrato de alquiler por escrito? Qué tan serio es el daño a la propiedad en alquiler? Desea usted seguir en posesión del apartamento, mudarse temporalmente mientras el propietario hace las reparaciones o mudarse permanentemente? Está este apartamento bajo renta controlada o subsidiada? Qué sucede si tengo un contrato de alquiler por escrito? Sus derechos los determinarán las estipulaciones de su contrato de alquiler (en la medida en que no sean sustituidas por las leyes de California). No hay una forma estándar de contrato de alquiler y las estipulaciones que cubren estas cuestiones podrían variar significativamente, inclusive en diferentes contratos de alquiler en el mismo edificio. Un profesional deberá revisar las estipulaciones de su contrato de alquiler para responder a estas preguntas de acuerdo a su caso particular. Lo que sigue es información general para inquilinos referente a propiedades dañadas como resultado de los incendios forestales en California. Cómo evalúo el daño a mi departamento en alquiler? Bajo las leyes de California, los propietarios deben mantener las viviendas alquiladas en condiciones de habitabilidad. Un inquilino residencial no puede ser forzado a renunciar a su derecho a una vivienda habitable. A menos que tenga usted un contrato de alquiler único que negoció con el propietario, esta información sobre habitabilidad seguramente se aplica a su vivienda en alquiler. Para ser consideradas habitables, la viviendas en alquiler deben satisfacer sustancialmente cada una de las siguientes condiciones: el techo y las paredes exteriores deben ser impermeables; las ventanas y las puertas no deben estar rotas; los sistemas de plomería y gas deben estar funcionado correctamente; se debe suministrar agua corriente, fría y caliente; los sistemas de desagüe deben estar operativos; el sistema de calefacción debe estar funcionando correctamente; la luz y cableado eléctricos deben mantenerse funcionando correctamente; y los pisos, escaleras y barandas deben mantenerse en buen estado. Si la vivienda en alquiler está dañada, qué puedo hacer si tengo un contrato de alquiler de mes a mes y quisiera mudarme permanentemente? Usted puede darle al propietario un mes de aviso y luego mudarse. Sin embargo, si la vivienda ha sufrido daños sustanciales (por ejemplo, dañada 3

8 VIVIENDA hasta el punto en que la propiedad ya no puede usarse como vivienda), podría no tener que dar un mes de aviso. Si ese es el caso, lea las indicaciones que siguen. Si la vivienda en alquiler está dañada, tengo que pagar alquiler si tengo un contrato de alquiler por un año y quisiera mudarme permanentemente? Bajo las leyes de California, usted puede terminar su inquilinato, y por lo tanto, no pagar alquiler, si la vivienda está dañada sustancialmente. Si usted desea terminar su inquilinato, usted deberá: revisar su contrato de alquiler por las estipulaciones pertinentes (véase anteriormente); describir la condición de la vivienda; obtener los informes de la inspección de FEMA; solicitar a la ciudad correspondiente una inspección del edificio y obtener una copia certificada del informe de la inspección; fotografiar los daños y registrar la fecha en que se tomó la fotografía, quién tomó la fotografía y el sujeto de la fotografía; y hacer que el apartamento o edificio sea visto por testigos de confianza y registrar la fecha en que vieron la vivienda y lo que vieron. Asumiendo que estos esfuerzos lo lleven a concluir que su vivienda en alquiler está sustancialmente dañada, deberá entonces escribirle una carta al propietario, adjuntando copias de la documentación descrita anteriormente y declarar que la vivienda en alquiler no está habitable y que usted considera el contrato de alquiler terminado. Asegúrese de firmar y fechar la carta y de quedarse con una copia para sus archivos. Estará entonces en una posición firme para proceder como si la vivienda hubiese sido destruida, aunque el propietario podría disputar esa opinión. Podría terminar mi contrato de alquiler si la vivienda en alquiler está dañada materialmente? Primero deberá notificar al propietario de las reparaciones necesarias y darle al propietario un tiempo razonable para hacer las reparaciones. Si el propietario no completa las reparaciones dentro de un tiempo razonable, entonces podrá usted terminar el contrato de alquiler. Mi residencia principal fue dañada durante los incendios forestales. Si me mudo mientras se están haciendo las reparaciones, podría obtener asistencia para encontrar y pagar por alojamiento temporal? Dependiendo del monto de los daños, usted podría ser elegible para recibir asistencia. Fuentes potenciales incluyen organizaciones caritativas, su compañía de seguros y el programa de Asistencia para Alquileres de FEMA, explicadas previamente. Durante los incendios forestales, se me ordenó evacuar mi residencia principal. En vez de ir a uno de los refugios locales, alquilé una habitación 4

9 VIVIENDA en un motel. Podré recibir un reembolso por el dinero gastado en la habitación de un motel? Qué pasa si mi residencia principal no fue dañada ni destruida como resultado de los incendios forestales? Usted podría ser elegible para recibir asistencia de organizaciones caritativas, su compañía de seguros o FEMA. Usted debe guardar sus recibos y documentar sus gastos en caso que pueda obtener un reembolso. La ayuda de FEMA puede ser por Alojamiento Transitorio o por el programa de Vivienda Temporal Suministrada por el Gobierno. El propósito del programa de Alojamiento Transitorio es reembolsar a las víctimas de desastres el costo de alojamiento de corto plazo, tales como habitaciones de hotel, incurrido como resultado del daño a la vivienda de la víctima o por una evacuación forzosa. El programa reembolsará el costo de hasta 30 días de alojamiento de corto plazo. El programa no cubre otros gastos tales como alimentación o transporte. Si la cobertura está disponible, usted deberá suministrar recibos por su alojamiento transitorio. Adicionalmente, en casos de daños o destrucción generalizada, si FEMA determina que no hay alojamiento de alquiler disponible en la comunidad debido al desastre, podría suministrar Alojamiento Temporal Suministrado por el Gobierno (por ejemplo, casas modulares o móviles) a las víctimas del desastre. La Cruz Roja y otras entidades caritativas locales podrían también ofrecer ayuda para cubrir los gastos por alojamiento temporal. REPARACIÓN Y REEMPLAZO Mi residencia principal, la cual es de mi propiedad, fue destruida por los incendios forestales. Quién me puede ayudar a reconstruirla? Si mi residencia no estaba asegurada o si el seguro resulta insuficiente hay programas que me ayudarían a reconstruir? Así como con otras clases de ayuda, usted debe mirar primero a las donaciones caritativas e ingresos por seguros para cubrir los costos de reconstrucción y reparación. En la medida en que usted no estaba asegurado o insuficientemente asegurado, el SBA, FEMA o el estado podrían ayudar. Para mayor información, consulte la sección Asistencia de Préstamos de la SBA ; FEMA y Programas de asistencia del Estado. Cuando los incendios forestales destruyeron mi residencia, perdí casi todos mis bienes personales. Podría alguien ayudarme a reponer mi ropa y artículos de primera necesidad? Y qué de reponer mi televisor, grabadora de videos, computadora, etc.? Sí, usted podría reponer su propiedad personal destruida con ingresos por seguros y/o subsidios o préstamos de varios programas federales o estatales. Primero, si tiene seguro de propietario o seguro de inquilino, estas pólizas típicamente incluyen estipulaciones para la reposición de propiedad personal, sujeta a diferentes condiciones y a limitaciones de la póliza. Adicionalmente, si 5

10 VIVIENDA usted alquilaba su residencia principal, averigüe si el propietario lo incluyó como asegurado adicional; si lo hizo, usted podría estar cubierto por la póliza del propietario. Segundo, la SBA podría proporcionar un Préstamo para Propiedad Personal por un monto de hasta $40,000, tanto a propietarios como a inquilinos. El monto de dinero que la SBA puede prestar depende del costo real de reparar o reponer el daño menos lo recuperado por seguros, subsidios, etc. Este préstamo puede usarse para reparar o reponer propiedad personal tal como ropa, mobiliario, automóviles, electrodomésticos, etc. Sin embargo, el préstamo de la SBA no puede usarse para reponer artículos de lujo o extremadamente caros como embarcaciones de re recreación, aeroplanos, casas rodantes, abrigos de piel, etc., o para pagar mejoras o adiciones a la casa a menos que éstas sean requeridas por los reglamentos de construcción. Además, propiedad tal como antigüedades o colecciones de bienes poco comunes que podrían tener un valor de mercado mayor que su valor de uso solamente serán cubiertos por el monto de su valor de uso. (Por ejemplo, el reembolso por una colección de 4 monedas raras de $0.25 sería de $1.00, no el precio al cual podría vendérselas en una exposición numismática). Tercero, en la medida en que sus pérdidas en propiedad personal excedan el monto de cobertura de su seguro y/o los préstamos de la SBA, y asumiendo que otras condiciones se cumplan, FEMA algunas veces les brindará a las víctimas de desastres asistencia para reponer el mobiliario perdido cuando su residencia principal fue destruida. Si usted necesita este tipo de asistencia, usted deberá solicitar específicamente asistencia para costos de mobiliario y demostrar necesidad. Si limpio en mi propiedad escombros resultantes del fuego, tengo que obtener algún tipo de permiso? El Departamento de Control de Sustancias Tóxicas de California ( DTSC, por sus siglas en inglés) ha indicado que los esfuerzos inmediatos para limpiar cenizas, desechos calcinados y otros materiales contaminados de estructuras quemadas [residenciales] están exentos de la obligación de solicitar permisos para desechos peligrosos. Sin embargo, tome nota de que esta exención solamente es aplicable a acciones de emergencia llevadas a cabo con el fin de limpiar, contener y disponer de las cenizas y restos de las estructuras calcinadas y no es aplicable a actividades de restauración a largo plazo. Usted podría verificar con el DTSC al teléfono (916) (o ingresar a su sitio Web en si necesita algún consejo e información específica. Debo enviar los restos que haya retirado a alguna instalación de recolección especial? Aunque muchos de los desechos podrían incluir materiales que necesitan ser dispuestos de manera apropiada para evitar la contaminación de las aguas y el suelo, teniendo en cuenta que los materiales peligrosos no pueden ser 6

11 VIVIENDA separados de otros materiales quemados (como parece ser el caso en una estructura residencial calcinada), la DTSC ha indicado que dichos desechos deberán ser enviados a los basureros municipales para basura sólida. (Esto es especialmente cierto para estructuras residenciales, porque es poco probable que existan materiales peligrosos que deban ser segregados de otros restos.) Mi residencia principal, la cual es de mi propiedad, fue destruida por los incendios forestales. Necesitaré un permiso para reconstruirla? Como regla general, se requerirá de un permiso de construcción cada vez que se involucre trabajo estructural o cuando el área básica de vivienda de una casa vaya a ser modificada. Esto pudiera incluir permisos separados para el trabajo de techos, eléctrico, calefacción y plomería. Típicamente, el contratista encargado de la reconstrucción/reparación se encargará de obtener los necesarios permisos de construcción del municipio o del departamento de construcciones/planificación del condado. Varias ciudades y condados están contemplando brindar un tratamiento especial a las solicitudes de permisos de construcción presentadas por víctimas de los incendios forestales. Por ejemplo, el Condado de San Diego proporcionará revisión de planos y entrega de permisos para construcción de manera gratuita para todos aquellos cuyas casas hayan sido destruidas por el fuego. Además, el Condado agilizará el procesamiento de las solicitudes de permisos de construcción. Asegúrese usted o su contratista de preguntar acerca de cualquier programa especial para víctimas de incendios forestales en relación a los permisos de construcción y que esté disponible. En San Diego, las víctimas de los incendios forestales que tengan preguntas acerca de los permisos de construcción pueden llamar a la línea de asistencia directa de la Building Division Wildfire al (858) La información de contacto para las oficinas de permisos de los otros condados afectados se podrán encontrar en los sitios Web del condado: (Condado de Los Angeles); (Condado de Orange); (Condado de Riverside); (Condado de San Bernardino); (Condado de Santa Barbara); (Condado de Ventura). Qué sucedería si no consigo un permiso de construcción? Si las autoridades descubren que usted ha hecho reparaciones o reconstrucciones sin haber conseguido el permiso correspondiente, generalmente se le cobrará una multa y se le ordenará que eche abajo cualquier construcción que se haya realizado sin autorización. El monto de la multa varía por jurisdicción, pero generalmente es de al menos $1,000 por incidente. Además, si usted vende su propiedad, la ley le obliga a revelar trabajos que se hayan hecho sin los permisos requeridos, lo que podría disminuir el precio de venta o inclusive amenazar la venta misma. Mi antigua casa fue construida antes de que entraran en vigencia los actuales códigos de construcción. Cuando la reconstruya, deberé 7

12 VIVIENDA cumplir con los nuevos códigos de construcción? Sí, las casas deben ser construidas en concordancia con los códigos que estén en vigencia al momento de haber sido expedido el permiso de reconstrucción. Si su casa solamente está siendo reparada, algunas ciudades y condados podrían no necesitar que usted se ajuste a lo dispuesto para la reparación de edificios nuevos si es que dichas reparaciones son consideradas menores. Usted deberá verificar su póliza de seguros o llamar a su aseguradora para determinar si su póliza de propietario permite actualizaciones al código de construcciones actual. Algunas pólizas no cubren actualizaciones al código de construcción actual y por lo tanto usted deberá pagar por dichas actualizaciones de su bolsillo. Durante el incendio de 1991 en Oakland Hills, muchas aseguradoras actualizaron pólizas que no pagaron por actualizaciones en el código de construcciones, pero desde esos años, muchas aseguradoras han cubierto estos avales a pólizas específicamente ausentes de pagos. Es una buena idea ser mi propio contratista general? No es una buena idea, a menos que usted tenga mucha experiencia en la industria de la construcción. Como constructor/propietario, usted asume la responsabilidad de todo el trabajo, lo que incluye impuestos federales y estatales, seguros de compensación para los trabajadores y otras obligaciones legales. Si yo no fuera mi propio contratista, cómo sabré a qué contratista contratar? Una regla estándar es la de solamente utilizar los servicios de contratistas que le han sido referidos a usted por alguien que usted conoce y en quien confía. No obstante, en tiempos como estos, no siempre es posible. Contratistas inescrupulosos podrían intentar solicitarle trabajo, ofreciéndose a reparar o reconstruir su casa por lo que pareciera ser un precio muy bajo. Recuerde, si algo parece ser muy bueno para ser verdad probablemente lo sea. Aunque usted esté ansioso por regresar las cosas a la normalidad, evite actuar de manera apresurada. Tómese el tiempo para imaginar qué es exactamente lo que quiere hacer y asegúrese de que el contratista tome en cuenta todas sus preocupaciones. Asegúrese de conseguir al menos tres ofertas competitivas que estén basadas en el mismo conjunto de especificaciones, antes de tomar una decisión. Cuídese de los que ofrecen sus servicios de reparación de puerta en puerta y nunca entregue al contratista un depósito en efectivo como adelanto. También deberá asegurarse de tener un contrato escrito en el que estén detallados todos los aspectos del trabajo a ser realizado. Antes de firmar un contrato con el contratista, asegúrese de verificar el estado de su licencia y las referencias. Deben los contratistas tener licencia? Las leyes estatales requieren que los contratistas (que no sean el propietario/constructor) que estén realizando cualquier trabajo por un valor de $500 o más de trabajo, deberán estar licenciados por el Consejo Estatal de 8

13 VIVIENDA Licencias para Contratistas de California (California Contractors State License Board o CSLB, por sus siglas en inglés). Pida ver la licencia del contratista (también llamada licencia de bolsillo o pocket license ) que tenga el número de la licencia impreso (las licencias estatales de contratistas son solamente numéricas; no incluyen caracteres alfabéticos en ellas), así como una forma de identificación adicional para la verificación (la licencia de contratista deberá estar a nombre del propio contratista). Usted podrá verificar el estado de la licencia de un contratista ingresando a la página Web de la CSLB en o al sistema de teléfono automático gratuito de la CSLB al (800) 321-CSLB. La CSLB también ha establecido un teléfono de línea directa exclusivo para víctimas de desastres al (800) , que opera durante los días de semana. Necesito un contrato escrito? Las leyes estatales requieren que los contratos de mejoras en el hogar por $500 o más en labores o materiales, deberán hacerse por escrito. Tenga en cuenta que cualquier cosa que usted firme podrá ser considerada por parte del contratista como una autorización para proceder con el proyecto, por esto, nunca firme nada hasta haber entendido completamente de qué se trata. Puedo cambiar de opinión después de haber firmado el contrato? Las leyes de California permiten que usted cancele un contrato hasta 3 días laborales después de haberlo firmado, siempre y cuando éste haya sido solicitado en algún otro lugar que no sea el lugar de trabajo del contratista (por ejemplo en su propia casa). La ley requiere que el contratista le dé notificación escrita de este derecho a cancelar. Cuánto puede pedir el contratista como adelanto? Las leyes de California limitan la suma de un adelanto para cualquier contrato de mejoramiento del hogar (incluyendo piscinas) al menos de $1,000 ó el 10% del precio del contrato (excluyendo cargos financieros). Como regla general, no haga pagos en efectivo a los contratistas. Cómo me puedo asegurar de que el trabajo avance de acuerdo al cronograma contratado? En general, un contrato debe proveer una descripción del trabajo a realizar, el tiempo que debe demorarse el trabajo (incluyendo la fecha en la que se debería dar el arranque substancial de la obra ), los materiales a usarse, y el equipo que se va a usar o instalar. A menudo los contratistas le solicitan que se les otorgue pagos parciales según el avance de la obra. Las leyes de California exigen que el contrato especifique cuánto del trabajo debe haber sido hecho antes de solicitar un pago parcial según avance la obra. Las leyes de California también indican que los pagos parciales no podrán exceder el valor del trabajo avanzado hasta ese momento. Por último, es costumbre hacer del último pago, un pago retenido, generalmente del 10%, el cual usted retiene hasta que el 9

14 VIVIENDA trabajo haya sido terminado y la municipalidad y el condado hayan aprobado el trabajo realizado a plenitud. Qué sucede cuando el contratista emplea subcontratistas o proveedores? Usted necesitará protegerse de embargos contra su propiedad ante la eventualidad que el contratista incumpla sus pagos a subcontratistas o proveedores. La Ley de Embargo de Mecánica de California (California s Mechanics Lien Law) permite a aquellas personas que suministran fuerza laboral o material a su hogar, registrar un embargo contra su casa si no se les paga lo adeudado, aún si usted ya hubiera pagado a su contratista general de conformidad con el contrato. En el peor de los casos, un embargo puede hacer que su propiedad sea clausurada si es que usted no puede pagar. Al final, un embargo puede hacer que su propiedad sea más difícil de financiar o vender. Las leyes de California exigen que el contratista le proporcione una Notificación al Propietario según la Ley de Embargo de Mecánica de California. Esta notificación sugiere medidas que usted puede tomar para prevenir la posibilidad de un embargo contra su vivienda, como por ejemplo requiriendo que: su contratista separe para usted uno de los pagos y un bono de desempeño para pagar por cualquier proceso de embargo que pueda ser iniciado; que estos pagos a los subcontratistas y proveedores sean hechos por usted directamente o mediante un servicio de financiamiento o fideicomiso; y que su contratista le proporcione un formulario de exención y liberación incondicional firmado por cada subcontratista o proveedor involucrado. Tome nota que el contratista general también podría interponer un embargo contra su casa si usted no le paga sus servicios. Qué efecto tendría una cláusula de arbitraje en mi contrato? Al aceptar el arbitraje de una disputa, usted está aceptando que la disputa con su contratista sea decidida por un tercero neutral (conocido como árbitro) en vez de un juez o jurado (a menos que el arbitraje sea no vinculante). Muchos consumidores prefieren el arbitraje a los procedimientos en corte porque, generalmente, los arbitrajes son menos costosos. No obstante, si usted procede a un arbitraje vinculante, usted desiste prácticamente de toda posibilidad de conseguir la revisión de la decisión del árbitro; en casi todas las circunstancias la decisión del árbitro será la decisión final, aún si usted piensa que el árbitro cometió un error de hecho o de derecho. Cuál es el efecto de una cláusula que permita que el contratista recupere sus costos y los emolumentos de los abogados a cuenta mía si existe una 10

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