Valorización de Inmuebles: Ligado al Incremento en los Precios, Una Buena Gestión.

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1 Boletín #2 Medellín 29 de enero del 2014 Valorización de Inmuebles: Ligado al Incremento en los Precios, Una Buena Gestión. Fuente: ACEIS Dentro de la cadena del sector inmobiliario existen varios subsectores que conforman su estructura, es el caso de las bodegas industriales, locales comerciales, oficinas, conjuntos residenciales, apartamentos y casas, entre otros. El comportamiento del valor comercial en las diferentes categorías no ha sido ajeno a la valorización y crecimiento que han presentado los precios de la vivienda en el territorio nacional. El precio comercial de estas propiedades depende de muchas variables de orden económico como también administrativo, hablamos de factores como oferta y demanda, precios de los materiales, inversión en la industria, y una variable que por muchos inversionistas no es percibida y se trata de la gestión y administración de un bien inmobiliario. Administración de Bienes Inmobiliarios: Aspectos Generales El sector inmobiliario dentro de su estructura como industria comprende, además de la construcción, los servicios inmobiliarios. Este rubro enmarca todo lo relacionado con arriendos, compraventa de inmuebles, administración, avalúos, entre otros. Su comportamiento está relacionado directamente con la evolución de la actividad edificadora, oferta y demanda de inmuebles, el stock e inventario de predios en las diferentes ciudades del país y el comportamiento del ingreso de las familias.

2 En el contexto nacional, el sector de servicios inmobiliarios reporta mayor número de ocupados directos que la misma actividad de la construcción y edificación de inmuebles. Las actividades inmobiliarias aportan cerca del 7,2% del empleo nacional generando ocupación a más de personas. Puntualmente, en Antioquia hay cerca de establecimientos dedicados a actividades inmobiliarias generando más de empleos. Dentro de la industria inmobiliaria, la rama de servicios contempla un sinnúmero de funciones caracterizadas principalmente por: Administración de Propiedades: Abarca todo lo relacionado con el orden y la conservación del buen estado en el uso de los diferentes espacios e instalaciones de la propiedad. Avalúos Comerciales: Corresponde a la estimación por parte del asesor en el valor comercial de un inmueble de acuerdo sus características. Asesoría Inmobiliaria: Concibe todo lo relacionado con el proceso de asistencia, apoyo y sugerencia en asuntos inmobiliarios de acuerdo a la experiencia del asesor. Aseguramiento: Corresponde a las actividades enfocadas en mitigar el riesgo y prevenir las consecuencias desfavorables mediante una póliza de cobertura sobre una propiedad. Valorización Subsectores Inmobiliarios. Bodegas, Locales Comerciales y Oficinas. Para analizar el comportamiento, evolución y valorización de un bien inmobiliario se debe tener en cuenta varios factores que influyen directamente: Ubicación: Este factor juega un papel fundamental, puesto que se tiene en cuenta aspectos como el estrato económico, zona comercial y tipo de área urbanizable. Instalaciones: Una de las consideraciones principales radica en el estado en que se encuentra el predio y las disposiciones en cuestión infraestructura con las que este cuenta. Área del inmueble: Corresponde a la cantidad de terreno con que cuenta el predio, medido generalmente en metros cuadrados m 2. Administración de Inmuebles: Hace referencia a todas aquellas funciones de manejo y gestión de las propiedades, garantizando el valor del patrimonio mediante una eficiente labor. Valor del metro cuadrado (mt 2 ): Corresponde al precio del mt 2 construido o en planos con que cuenta el predio en cuestión.

3 Otros factores: La variación del avaluó comercial del predio, la tasa de ejecución en hipotecas, puntaje de la construcción, entre otros, influyen también en el valor comercial de venta y arrendamiento de un inmueble. Dentro de la cadena del sector inmobiliario existen varios subsectores que conforman su estructura, es el caso de las bodegas industriales, locales comerciales, oficinas, conjuntos residenciales, apartamentos y casas, entre otros. El comportamiento del valor comercial en las diferentes categorías no ha sido ajeno a la valorización y crecimiento que han presentado los precios de la vivienda en el territorio nacional. Solamente en las bodegas, la valorización promedio en materia de arrendamiento y administración se ha incrementado en promedio cerca del 28% en los últimos tres años en las principales ciudades de Colombia producto del buen momento por el que ha venido atravesando el sector inmobiliario y la participación que ha venido ganando la industria en materia de inversión destinado a proyectos de construcción. Sin embargo el promedio de facturación en Sabaneta ha caído levemente en los últimos años, según algunos analistas, por una posible sobreoferta que se empieza a presentar en esta zona del departamento, pero aun así, sigue siendo atractivo para muchas compañías focalizarse en esta parte de la ciudad gracias a los beneficios que brinda este sector en términos de logística de transporte de carga y ejecución de operaciones. Municipios como La Estrella e Itagüí aparecen también como los sectores con valor más alto en facturación en el departamento. Adicionalmente, el Índice de Precios de la Propiedad Raíz (IPPR), específicamente en el sector de bodegas se ha valorizado en los últimos 6 años más de un 18%. 9,3 9,1 5,9 5,0 4,8 Bodegas Industriales (cifras en millones $) 6,2 6,2 5,2 9,2 8,4 7,4 6,5 6,6 6,8 5,5 5,3 En este contexto, Sabaneta es el municipio que reporta mayor valor en el precio de facturación por arrendamiento en materia de bodegas. Esto se debe en gran parte al alto costo del metro cuadrado (mt 2) y el estrato económico en donde muchas de estas locaciones se ubican. Además, la escasez de terreno para construir en la ciudad de Medellín ha obligado a las firmas constructoras a migrar hacia otros campos de edificación, como lo es este municipio Sabaneta Itagui Medellín La Estrella

4 2,7 4,1 Bodegas Industriales (cifras en millones $) 2,5 3,0 4,6 4,8 2, ,5 2,7 2,9 5,3 3,8 más esta tendencia. Sin embargo, algunos expertos afirman que en este punto existe un factor para analizar con lupa debido al exceso de oferta que se podría estar generando en algunas ciudades del país en materia de oficinas y una posible saturación de mercado ,9 Fuente: La Lonja Bello Envigado Rionegro Índice de Precios de la Propiedad Raíz - IPPR Bodegas Industriales ,6 173,9 172,98 174,7 Por su parte, la categoría de oficinas también ha presentado similar de comportamiento en términos de valorización. Ciudades como Medellín y Bogotá son las regiones de mayor crecimiento en el valor de facturación por arrendamientos, registrando valorizaciones de 14,3% y 110,8% respectivamente, lo que ha generado grandes oportunidades de inversión en esta materia. La justificación de este incremento radica principalmente en que las constructoras se han dedicado a levantar edificios en las ciudades pero no solamente con un fin habitacional, sino que también se han enfocado en destinar estas edificaciones para oficinas y cada vez crece 193,7 El reto inmediato para este sector, es ofrecer oficinas que se adapten a las exigencias del mercado y cumplan con las expectativas de los clientes en términos de espacio, especificaciones arquitectónicas, ubicación, instalaciones, etc. Además, tal y como lo afirmó Juan Camilo Correa, Business Director de Nai Colombia Correa compañía de servicios inmobiliarios, las multinacionales que están llegando al país, firmas consultoras, bufetes de abogados, y demás actores de la industria, se configuran como un buen mercado objetivo para los propietarios de oficinas o para aquellos que quieren incursionar en este negocio, ya que estas la mayoría de las veces se instalan directamente en arriendo y pueden firmar contratos hasta por 10 años. Adicionalmente, el IPPR en esta categoría, se ubicó en su última lectura del año 2012 en 185,9 puntos, su máximo valor registrado, desde los 166,7 anotados en el año previo.

5 Oficinas (cifras en miles $) inversiones dentro de la industria inmobiliaria pero se deben tomar precauciones, ya que esta es la más riesgosa de aplicar Fuente: La Lonja Bogotá Medellín Itagui Oficinas (cifras en miles $) Finalmente, en el sector de locales comerciales también se han registrado similar comportamiento en los predios de algunos departamentos. Para muchos analistas, esta es una de las mejores ,2 Envigado Rionegro Bello Índice de Precios de la Propiedad Raíz - IPPR Oficinas 136,4 144,6 149,8 152,89 166,7 185,9 Colombia está atravesando por un boom de construcción y expansión de centros comerciales, lo que posibilita la entrada de nuevas marcas internacionales con exigencias en cuanto a espacio y diseño. Para el país, convertirse en uno de los principales destinos de inversión en América Latina ha significado la evolución de su sector comercial con nuevas marcas y proyectos. De hecho, solo en centros comerciales, la inversión para el período supera los US$2.600 millones y contempla la construcción de más de 50 mega obras tanto en las capitales principales como en ciudades intermedias. Los centros comerciales le aportan al mercado colombiano más de $26 billones anuales y en los últimos años, ha sido el único sector que registra valores de crecimiento de compra con promedios superiores a los del comercio en general. No obstante, retomando las consideraciones de los analistas, las inversiones en locales comerciales pueden presentar además de una buena rentabilidad, un nivel considerable de riesgo. Precisamente, debido al boom en centros y locales comerciales por el que atraviesa el país, los niveles de desocupación han aumentado en algunas ciudades, produciendo de esta

6 manera, una reducción en materia de facturación en el valor del arrendamiento o administración por el predio. Por ejemplo, en centros comerciales ubicados en Medellín como Unicentro, Santafé, o Premium Plaza se observan locales vacíos. Locales Comerciales (cifras en millones $) 3,7 3,9 3,0 2,5 2,5 2,5 1,8 1,9 2,2 1,1 1,3 1,5 3,1 2,4 2,0 1,7 Además, otro riesgo que advierten los especialistas deriva del motivo que las marcas grandes ya están ubicadas en las áreas y centros comerciales en donde les interesa estar, y de esta forma, en muchos casos no queda otra opción que arrendar un local a pequeñas marcas, corriendo el riego que en cualquier momento pueda irse o evadir sus obligaciones de arrendamiento. La oportunidad está en encontrar instalaciones lo suficientemente atractivas para un banco o tienda reconocida que garantice estabilidad Fuente: La Lonja La Estrella Medellín Rionegro Sabaneta Índice de Precios de la Propiedad Raíz - IPPR Locales Comerciales ,1 138,8 151,3 153,6 156,93 163,7 171,9 Para este sector, el IPPR registró un incremento del 5,01% para el año 2012 en comparación con el año anterior, anotando 171,9 puntos. Locales Comerciales (cifras en millones $) 3,2 3,4 2,0 2,1 2,2 2,1 1,7 1,4 1,4 1,2 1,2 0,8 0,8 0,8 3,9 4,2 Gestión del Administrador: Papel Fundamental en la Valorización Además de factores internos de la economía, grandes montos de inversiones destinados a megaproyectos, demanda y apetito creciente por determinados activos y aspectos de orden socio-económicos; existen también otros factores como el mantenimiento, adecuación, remodelación y todo tipo de actividades propias de un administrador que generan una afectación positiva en el valor comercial de los activos Bello Bogotá Envigado Itagui La gestión y manejo de bienes inmuebles involucra todas aquellas funciones y

7 actividades que se relacionen entre administración, mantenimiento y mejoramiento de las propiedades que gestiona. Así las cosas, el mantenimiento y mejoramiento periódico del predio, se refiere a las acciones con un tipo de periodicidad de tipo preventivo o correctivo necesarias para garantizar el buen estado y conservación del predio. Por otro lado, dentro de la gestión de administración, existen también funciones de mejoramiento de la infraestructura. En esta se consideran todas aquellas actividades relacionadas con reparación, adecuación y ampliación, en donde estas tiene lugar dentro del predio con el objetivo de aumentar e incrementar el valor comercial de determinado bien, ya sea oficina, bodega, local, vivienda, o cualquier otro inmueble administrado por una compañía. Torre Porvenir $ $ Torre Empresarial Davivienda $ $ En este orden de ideas, se puede decir que el valor comercial de un bien inmueble está sujeto entre muchas variables, a dos aspectos principalmente, por un lado, factores de orden económico marcan la pauta dentro de una industria, y por otro, la administración y gestión que se aplique sobre un predio también aporta su cuota para que su valor patrimonial no se deteriore. Así las cosas, a continuación presentamos algunas propiedades, que han registrado incrementos en su valor comercial y metro cuadrado gracias al buen momento por el que atraviesa el sector inmobiliario en el territorio local, ligado además a una buena gestión en temas administrativos que han garantizado una valorización del inmueble.

8 Edificio Corfinsura P.H $ $ Edificio Seguros Bolívar $ $ Edificio Alcalá Centro de Negocios P.H $ $ Edificio Tecnoparque P.H $ $ Edificio Vicente Uribe Rendón P.H $ $ Centro Empresarial Ofix 33 P.H $ $

9 Edificio Centro Suramericana P.H $ $ que durante los últimos años ha evolucionado positivamente y se han visto grandes incrementos en materia de valor de predios y precios de bienes, razones que justamente han dado pie para especular acerca de una posible burbuja inmobiliaria en Colombia. Edificio Camacol $ $ El sector inmobiliario es uno de los pilares que impulsa en mayor proporción a la economía nacional, lo cual resulta bastante atractivo para las personas al momento de considerarlo como foco de inversión. Un punto a favor en este sector es que la demanda excede en gran medida a la oferta de bienes raíces, lo que representa grandes oportunidades para que la industria continúe por su senda de crecimiento, lo que ha derivado en cifras record de ventas de vivienda. Dónde Hay Oportunidades de Inversión en Materia Inmobiliaria? Quizás hoy en día, muchas personas del común, e inclusive analistas en la materia, aseguran que la inversión en propiedad inmobiliaria es una de las más rentables en nuestra economía. Ya sea para arrendar una propiedad, compra venta, o solo como fin de valorización de un patrimonio; esta es una industria de la cual no se puede negar En medio del atractivo que ha ganado el sector inmobiliario en compra de vivienda como inversión, ya sea para arriendo o valorización, muchos se preguntan qué tan rentable puede ser esto verdaderamente. Así las cosas, los precios de arrendamiento para el año 2014 podrán aumentar hasta 1,94%, lo que genera un gran interrogante en la industria acerca de dónde queda entonces el negocio de arrendamiento en el sector. Sin embargo, en este punto, muchos analistas afirman que existe actualmente un mercado en materia de arrendamiento de vivienda que, a diferencia de años anteriores, se cuenta con una población con un mayor poder adquisitivo, lo que resulta

10 ser otro punto positivo para los inversionistas que planean realizar este tipo de adquisiciones. Tal y como lo afirmó César Augusto Llano Zambrano, presidente de Fedelonjas, las condiciones han mejorado para las hogares cuyos sueldo están atados al salario mínimo, el cual aumento 4,5%, lo que resulta ser algo beneficioso para la industria puesto que se cuenta con mayores condiciones para acceder a vivienda en arriendo como primera opción para satisfacer sus necesidades habitacionales. Sin embargo, el directivo explica que por el lado de la oferta, el incremento del 1,94% en el valor de arrendamiento, de alguna manera desestimula el negocio debido a la baja rentabilidad. De esta manera, se abre las oportunidades para aquellos que viven bajo contrato de arrendamiento, gracias a que el incremento del canon es inferior al aumento del salario mínimo, y el margen entre estos dos cifras (2,56%) se pueda destinar como inversión o ahorro para la compra de un bien inmueble. Sin embargo, existen otras oportunidades de inversión en esta industria, y que según expertos, son mucho más rentables que la compra de vivienda. Los locales, bodegas y oficinas están generando una renta mayor en comparación con los márgenes arrojados por el sector vivienda. Según Francisco Pombo, valuador y miembro de la Lonja de Propiedad Raíz, estos predios tiene cánones mensuales que se ubican alrededor de 0,8% y 1%, mientras que los arriendo de vivienda oscilan entre 0,5% y 0,6%. Aunque dentro de la industria inmobiliaria no existe una última palabra y nada está garantizado, lo que si es cierto es que actualmente los inmuebles comerciales están generando un mayor margen de rentabilidad que el sector vivienda. Así las cosas, si el interés del inversionista está enfocado en mitigar los efectos negativos por el incumplimiento del pago o mora en caso de arrendamiento de un inmueble, como también la baja ocupación en algunos escenarios, cabe destacar que algunas inmobiliarias ofrecen oficinas para la compra que ya tienen contrato de arrendamiento, con tal suerte que puedan reducir los riesgos anteriormente mencionados. Algunas inmobiliarias rentan sus oficinas por un periodo que va entre los 4 y 5 años, para después venderla a la persona interesada, es decir el inversionista. Cabe considerar que antes de realizar cualquier inversión, es pertinente informarse previamente de analistas y expertos en la materia con el objetivo de que estos brinden más luces e ideas. Por ejemplo una asesoría, hablando en un contexto inmobiliario, puede orientar al inversionista acerca de posibilidades en términos de ubicación, rango de precios, zonas con oportunidades, etc.

11 Otro mecanismo que aconsejan los expertos es adquirir o comprar un inmueble propio, aun cuando tenga ya uno para vivir, ya que la opción más rentable en este caso sería poner en arriendo este bien u obtener un margen de rentabilidad debido a la valorización del predio después de su venta, y tercero, es importante también darle flujo al dinero y no acumular propiedades, es decir, no comprar inmuebles simplemente por especular, es mucho más recomendable adquirir un bien de forma segura y con criterio de inversión y ponerlo en renta o conservarlo con el objetivo de valorización, teniendo en cuenta que este mercado es altamente competitivo y con el tema de precios, es recomendable no especular. En conclusión, el panorama para una inversión dentro del sector inmobiliario pinta positivamente y con algo de ventaja para obtener beneficios. A la industria de la construcción todavía le quedan muchos años por crecer en nuestro país sobre todo en materia de vivienda, y más aún, un volumen importante de demanda por satisfacer, lo cual se traduce en grandes oportunidades y un mayor dinamismo dentro de la industria, favoreciendo finalmente el desarrollo y la evolución de la economía nacional.

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