Project Managem ent en Proyectos de Turism o Residencial. Taller Práctico

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2 Project Managem ent en Proyectos de Turism o Residencial Taller Práctico Mark S. Lawson 3ª Promoción PMIN - IPE Málaga Program a Experto en Project Managem ent I nm obiliario No.2

3 Quienes som os MDCI fue fundada por Mark Lawson en Mark y su equipo tienen m ás de 20 años de experiencia profesional en el sect or del Proj ect Managem ent. Han trabajado para empresas multinacionales, desarrollando su labor dentro y fuera de España. MDCI tiene la m ayor cuota de mercado en Dirección Integrada de Proyectos turístico residenciales en la Costa del Sol MDCI ha entregado hasta la fecha, a tiempo y en presupuesto, m ás de unidades residenciales. MDCI en la actualidad controla el desarrollo de m ás de 800 viviendas de diversa tipología, con una inversión superior a 170m MDCI ha gestionado el desarrollo de grandes proyectos turístico-residenciales, entre los que destacan Marriott Marbella Beach Resort y La Cala Golf Resort MDCI ha obtenido la certificación AENOR para la Norm a UNE- EN I SO 9001: 2000 para las actividades específica de Gestión I ntegrada de Proyectos I nm obiliarios en sus distintas m odalidades, siendo una de las 4 em presas Españolas que tienen dicha certificación. No.3

4 Cam bios en el sector Tras seis años consecutivos de expansión, el aumento de la oferta y la escalada de precios han resultado en un endurecim iento de la competencia y ralentización de las ventas. No se prevé un descenso brusco en la actividad, ya que la vivienda sigue siendo la inversión m ás rentable, favorecida por la previsión de m antener tipos de interés relativam ente bajos (a pesar incluso de las recientes subidas). Se im pone la necesidad de una oferta de calidad donde los com plejos urbanísticos ofrezcan instalaciones y servicios com plem entarios adicionales. Las prom otoras deben esforzarse en hacer una planificación correcta para el desarrollo integral de su proyecto, desde principio a fin. No.4

5 El turism o residencial en nuestra zona de actividad Andalucía ha sido, con viviendas adquiridas, la Com unidad donde m ás residencia secundaria se ha com prado, con un 31% del total. Más del 60% de las prom otoras inm obiliarias nacionales tienen prom ociones a lo largo de la costa m editerránea, y un 30% de ellas en Andalucía, siendo la Costa del Sol uno de los lugares preferentes. El m ayor increm ento en núm ero de viviendas tuvo lugar en el 2004, con un aum ento del 13.1% hasta casas comercializadas en la costa. La dem anda de viviendas por parte de inversores extranjeros en la Costa del Sol ha aum entado un 31% cada año hasta ahora. No.5

6 La Dirección I ntegrada de Proyecto en el turism o residencial La disciplina profesional de DIP se centra en el cumplimiento de tres objetivos básicos para el prom otor: presupuesto, plazo y calidad. Hasta ahora, la actividad de las em presas DI P en el sector residencial solo ha representado un 10% de sus contratos (según fuentes de Aedip). En el caso de mdci, esta actividad supone el 99% de nuestra labor. El prom otor nacional ha m ostrado hasta ahora cierta reticencia a la hora de usar los servicios de Project Management; una tendencia que va cam biando a m edida que se tiene conocimiento del valor añadido que supone esta gestión. No.6

7 Por qué necesita el Prom otor contratar los servicios de Project Managem ent? La competitividad del sector obliga a : Planificar con estrategia global, de principio a fin y realizar un seguimiento exhaustivo para minimizar riesgos y obtener garantías. Vigilar estrecha y continuamente los márgenes de beneficios. Acortar en lo posible los plazos de ent rega, con el consiguiente ahorro en costes financieros y gastos generales. Cum plir con calidades para evit ar reclam aciones y com plicaciones post- venta (Nueva ley de Calidad de la Vivienda). Coordinar a buen fin todos los recursos involucrados Todas estas labores, entre m uchas otras, las desem peña específicamente un Project Manager. No.7

8 Por qué un prom otor debería contar con un Project Manager? Se im agina una orquesta sin director? un ejército sin General? Son dos ejem plos que ilustran la im portancia del Proj ect Manager en el proceso constructivo. La calidad de un arquitecto ha de estar en su diseño, la de un constructor en su ejecución m aterial. La de un Director de Proyecto está en su habilidad y capacidad de gestión global y de principio a fin, de todas las partes involucradas en el desarrollo de un proyecto inmobiliario. El Project Manager aporta el valor añadido necesario para que el resultado sea m ayor y m ejor que la sim ple sum a de todas las partes, y siem pre en defensa de los intereses de su cliente : el Promotor. Un Proj ect Manager aporta una visión global del proceso que garantiza el cumplimiento de los objetivos del Promotor. La gest ión profesional y responsable de un Proj ect Manager no es un cost e añadido, es un servicio que se paga por sí solo gracias a los beneficios cuantificables que reporta al Promotor en todo momento. No.8

9 Resumen Objetivos del prom otor de turism o residencial que se garantizan con la contratación del Project Management: Cum plir plazos de entrega de viviendas. Garantizar las calidades utilizadas. Controlar con rigor los presupuestos y tesorería. Por últim o, tener la satisfacción y orgullo de finalizar con éxito un proyecto de referencia en el mercado. No.9

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23 Actividades principales a realizar por el Project Manager: Fase de definición y planificación: Asesorar y ingenieros. colaborar en la selección de arquitectos e Redactar la especificación de alcance y calidad de los servicios de los proyectistas. Redactar la parte técnica del contrato de servicios a firm ar con el proyectista. Desarrollar una m atriz de responsabilidad que incluya las de la propiedad, la de los proyectistas, director de proyecto y de los contratistas. Colaborar y asesorar en la definición final de los obj etivos del proyecto en lo referente a su dim ensión, alcance, calidad, tipo e hitos principales a cumplir. Definir y desarrollar la estructura de desagregación del proyecto. Definir y redactar el manual de dirección de la construcción. Revisar y aprobar el proyecto de construcción a redactar por el equipo proyectista. Actualizarlo periódicamente. Preparar y m antener actualizado un program a m aestro de la totalidad de la ejecución del proyecto. No.23

24 Actividades principales a realizar por el Project Manager: Fase de definición de proyecto: Asesorar de m anera continua a la propiedad y al arquitecto proyectista en lo referente a tecnología de construcción, m étodos y procedimientos de ejecución, sistemas constructivos, etc. Durante toda la fase del proyecto, ej ecutar ingeniería de valor y aná lisis de constructibilidad. Revisar y auditar el Proyecto Técnico en todas sus etapas. Preparar un segundo program a m aestro con m ayor grado de detalle en base al conocimiento de lo proyectado. Form ular el fluj o de caj a ( cash flow) del proyecto, teniendo en cuenta los pagos según program ación y los ingresos según planificación financiera. Recom endar los paquetes de contratación y asesorar sobre los procedim ientos y tipos de contrato a otorgar para cada paquete. Redactar los docum entos que com ponen la petición de ofertas y órdenes de com pra de m ateriales. Tendrá responsabilidad de todo el proceso y del procedimiento de contratación y de compras. No.24

25 Actividades principales a realizar por el Project Manager: Fase de contratación ejecución: Preparar la relación de ofertantes-licitadores idóneos para cada paquete de contratación y suministradores de materiales. Realizar el proceso de precalificación. Convocar a los ofertantes y entregarles la docum entación com pleta de la petición de propuestas. Después de ent regada la inform ación, convocar una reunión para contestar preguntas y aclarar dudas de los ofertantes. Recibir propuestas, tabular, homogeneizar, comparar y evaluarlas. Mantener y dirigir reuniones con los participantes con las mejores ofertas. Informar al proyectista de la recomendación sobre el adjudicatario. Comunicar a la propiedad la propuesta de adjudicación. Evaluar propuestas contratista. de ingeniería de valor, para valoración de Preparar y revisar el contrato y toda su documentación anexa. No.25

26 Actividades principales a realizar por el Project Manager: Fase de construcción - ejecución: Disponer en obra de un equipo con la cualificación adecuada. Seguir, evaluar y llevar la adm inistración de las órdenes de cam bio y requerir la aprobación de la Dirección Facultativa y la propiedad. Regular y llevar todo lo referente a la aprobación de m uestras, planos as built (segú n construído), manuales de operaciones, etc. Verificar el cum plim iento de las program aciones, advertir de las desviaciones y proponer acciones- decisiones para su corrección. Hacer el seguimiento de los avales y su devolución. Coordinar la ejecución de todo el proceso de control de calidad. Si la obra la ejecutan varios contratistas, tom ar en nom bre de la propiedad los seguros de todo riesgo. Coordinar las aceptaciones provisionales y definitivas de la obra. Controlar las certificaciones. Mantener información sobre la obra mediante informes mensuales. Realizar las gestiones oficiales para la obtención de licencias No.26

27 Actividades principales a realizar por el Project Manager: Fase de desactivación entrega de obra: Supervisión del desm ontaje y retirada de las instalaciones provisionales de la obra. Realizar el seguim iento del funcionam iento de la const rucción durante el periodo de garantía hasta la recepción definitiva. Asesorar a la propiedad sobre los seguros a tomar (seguro decenal) Hacer el cierre de cuentas del proyecto siguiendo la estructura de costes formulada. Asegurar la entrega a la propiedad de los m anuales de m antenim iento de los diversos sistemas constructivos. Asesorar a la propiedad sobre la contrat ación de program as de mantenimiento preventivo y sobre la puesta en uso de su construcción. Redact ar las actas de recepción provisional y el listado de incidencias a corregir por cada contratista. Controlar el proceso. I niciar y seguir el proceso de liberación ó ejecución de cantidades retenidas por pagos al contratista y liberación de avales y garantías. Transcurrido el plazo de garantía, actas de recepción definitiva. No.27

28 Pregunt as que el Project Manager debe hacerse respecto a su tiempo: Me dejo tiempo libre para pensar? Estoy haciendo lo que especifica el contrato? He revisado últimamente los términos y condiciones del contrato? Funciona el equipo de proyecto como una unidad? Conozco realmente la marcha y el estado del proyecto? Estoy preparado para mantener una entrevista con la propiedad? Tengo todos los compromisos apuntados en la agenda? Tengo que hacer algo nuevo? Si hay cambios los he comunicado al equipo del proyecto? A qué nuevos contratos puede conducir este proyecto? No.28

29 Gracias w w w.m dciprojectm anagers.com No.29

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