Futuro y perspectivas. nuevas oportunidades para el desarrollo. 190 Sector Inmobiliario

Transcripción

1 Futuro y perspectivas nuevas oportunidades para el desarrollo 190 Sector Inmobiliario

2 El sector inmobiliario abre nuevas oportunidades para invertir y construir. La recuperación de este mercado impulsa la actividad económica, motiva a compradores, inversionistas y constructores por los nuevos nichos que se abrieron. Con las debidas precauciones el futuro de la industria es de los mejores. Los expertos, Ernesto Gamboa O. y Julio José Prado nos dan su visión sobre el presente futuro de este mercado. Sector Inmobiliario 191

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4 Una mirada al mercado inmobiliario del Ecuador Ernesto Gamboa O. Ernesto Gamboa & Asociados El proceso en el sector inmobiliario y de la construcción en las principales ciudades del Ecuador presenta situaciones y cambios, que han permitido ajustar el desarrollo de la industria en los últimos 15 años. El sector afrontó dos etapas críticas: una a finales de la década de los 90 y otra a partir del año 2008, períodos en los cuales para solventar estos eventos se produjeron ajustes que lograron apalancar y retomar nuevamente el crecimiento. En la primera fase el mercado se encontraba en un proceso inicial de crecimiento, a partir de la introducción de préstamos a largo plazo con un promedio de 15 años para la compra de vivienda, que manejaba en su totalidad el sector financiero tradicional de bancos y mutualistas. Posteriormente la industria inmobiliaria se vio reforzada por un importante grupo de nuevos promotores y constructores que robustecieron la oferta y, que conjuntamente con promotores sobrevivientes y fortalecidos de la década de los 90, generaron una nueva dinámica. Con los cambios, principalmente centrados en variaciones sustanciales de la tasa de interés a la baja y a una mayor disponibilidad de recursos disponibles para el crédito hipotecario (a partir del año 2004), fue posible que el sector se enrumbara en una etapa de consolidación. Otras fuerzas y la participación de diferentes actores particularmente de aquellos relacionados con actividades de comunicación y promoción permitieron que el comprador se beneficiara con mayores y mejores alternativas de información para apoyar los proyectos inmobiliarios, apuntalando el crecimiento del sector para alcanzar, durante los años 2006 al 2008 en Quito, un periodo de buenos resultados en los niveles de absorción, con cifras más altas que las alcanzadas en años anteriores. Además de una profundización en la actividad constructora de vivienda, un hecho relevante fue la diversificación en el desarrollo de proyectos en otras categorías inmobiliarias, que permitió retomar el ritmo en el mercado de oficinas así como también el aporte significativo hacia otros mercados mediante la aplicación de distintas fórmulas que permitieron a sectores como el turístico, impulsar la construcción de una importante red de hoteles en Guayaquil y otras ciudades en el país. Llegaron marcas internacionales y consiguieron una democratización de la propiedad para este tipo de inversiones. El aporte de promotores en otros segmentos, como por ejemplo el de los centros comerciales, imprimió nuevas dinámicas al sector y contribuyó a equilibrarlo en épocas de desaceleración de la actividad normal de la construcción. Un mercado que camina hacia la consolidación Una de las características de los mercados en procesos de consolidación es que los promotores y constructores logran sintonizar y acercarse a las necesidades de sus clientes, además de aprovechar las condiciones económicas, Sector Inmobiliario 193

5 generando proyectos inmobiliarios con respuestas cada vez más consistentes y ajustadas a las necesidades, requerimientos y deseos de los potenciales compradores de vivienda. Hace 15 años existía una dicotomía entre la baja oferta que tenía el mercado y la demanda potencial calificada del mismo, que sumada a la inexistencia de sistemas de crédito a largo plazo para la vivienda, ocasionaba que el mercado no se pudiera desarrollar como industria con un crecimiento sostenido y con una oferta consistente y variada que cubriera diferentes segmentos y nichos, que estaban sin explotar o deficientemente atendidos. Este impulso al mercado que comenzó a finales de la década de los años 90 y que se apuntaló a partir del nuevo siglo con la dolarización, le dio un nuevo giro a la producción inmobiliaria, para conseguir atender las necesidades de diferentes grupos de clientes. El aprovechamiento de las nuevas condiciones de tasa y disponibilidad de crédito hipotecario, que se refleja a partir del 2004 y posteriormente con las necesidades de un nuevo grupo comprador representado por el incremento en la nómina de empleados oficiales (a partir de 2007), generó varios efectos como el de poder continuar atendiendo suficientemente las necesidades en segmentos de precio entre los USD a USD , penetrar con un crecimiento interesante en la oferta de vivienda hasta los USD y aumentar los volúmenes en vivienda de precios hasta los USD Solamente los niveles de precio por menos de USD se vieron afectados por una oferta de vivienda muy baja en la ciudad de Quito, aunque en Guayaquil si se atendieron estas necesidades, con proyectos como Mucho Lote y ofertas de promotores privados. En el futuro próximo con la nueva visión del Gobierno se favorecerá a clientes del segmento de precio de menos de USD Sector Inmobiliario

6 000, quienes contarán con el Bono de la Vivienda y con la oferta de los proyectos con financiamiento del IESS. Los demás compradores tendrán incentivos interesantes como las tasas preferenciales para el crédito hipotecario y la disponibilidad de recursos adicionales del nuevo BIESS. Para ciudades como Guayaquil y Cuenca el ingreso de la operación permanente del BIESS apalancará un crecimiento interesante para la industria y nuevas oportunidades para quienes necesitan adquirir una vivienda. Burbuja inmobiliaria? Existen variables que son impulsos muy fuertes para el crecimiento inmobiliario como las bajas tasas de interés, buen volumen y disponibilidad de recursos para el crédito hipotecario, disminución en los montos de cuota de entrada y periodos diferidos para su cancelación, bonos y subsidios, entre otros. Cuando estas variables se mueven en dirección a generar mayores volúmenes de demanda el punto de quiebre, entre una situación como las ocasionadas por las burbujas inmobiliarias en otros mercados y la situación en el Ecuador, radica en el nivel de satisfacción de las necesidades de vivienda de la población. Si se consideran las cifras que se manejan a nivel oficial de un déficit cuantitativo de más de viviendas o cuando se consideran las cifras del amplio volumen de hogares que viven en arriendo (40% aproximadamente), antes que se produzcan especulaciones en el mercado que puedan ocasionar problemas de burbujas u otras situaciones conflictivas, amplio es el trecho que se deberá recorrer. En estudios que hemos realizado se encontró que uno de los frenos para conseguir un mayor volumen en la Demanda Potencial Calificada (DPC), se encuentra en las condiciones de la cuota de entrada. Si bien los potenciales compradores pueden llegar a calificar para un crédito hipotecario en razón a una cuota mensual que representa un porcentaje adecuado de sus ingresos familiares (entre un 30%/40% del ingreso familiar), la aportación de la cuota de entrada para la compra representa el problema mayor. Si en el cálculo del volumen total de hogares para la DPC (que comprarían de contado o disponen de una cuota inicial del 30%), se consideran aquellos que disponen de recursos para dar una entrada entre el 10% y menos del 30% (del valor de la vivienda) la DPC multiplica por 4 veces el tamaño de la demanda. Es decir, si la DPC es de unidades para 3 años, al ampliar el espectro e incluir a ese grupo que disponen de menos del 30% de la cuota de entrada, el volumen total llega a superar los hogares calificados, en ese mismo periodo. Si se incluyera también en el cálculo, aquellos que no disponen de un monto para la cuota de entrada (0%), el efecto sobre la demanda es de 5,5 veces, es decir superaría en este caso los potenciales hogares calificados, para ese periodo. Sin embargo; respecto a esto último, las experiencias de créditos hipotecarios que se generan con cero cuota de entrada no han sido buenas en otros países; esto se debe principalmente a que quien compra una vivienda en estas condiciones no llega a tener un verdadero sentido de pertenencia y, cuando se producen problemas con el pago de las cuotas mensuales el propietario llega a desistir fácilmente de la vivienda, a cuyo valor no ha aportado significativamente más allá de un monto mensual equivalente a un arriendo. Lo ideal es que las cuotas de entrada se reduzcan y flexibilicen para tener montos mucho más bajos y poder cancelarlas en periodos más amplios de tiempo. Entonces, la preocupación debe centrase más bien en cómo incrementar sólidamente el tamaño de la demanda, que en considerar que con la dimensión y condiciones actuales del mercado, puedan producirse en el mediano plazo fenómenos de burbujas inmobiliarias. Indicadores positivos para el futuro Como hemos mencionado en otras oportunidades las industrias enfrentan ciclos productivos, los cuales van Sector Inmobiliario 195

7 señalando caminos y derroteros y mediante análisis, seguimiento y evaluación a través del tiempo, se pueden identificar las posibles implicaciones y comportamientos previsibles para el desarrollo del sector. El mercado del Ecuador ha tenido un crecimiento importante aunque con situaciones diferentes en términos de la etapa ciclo de vida en que se encuentra la industria, en cada ciudad. En el caso de Quito, se está ad portas de un nuevo ciclo productivo después de afrontar un exceso en la oferta disponible de vivienda, que produjo una crisis en el mercado de la ciudad. Esto muestra una reactivación que, sin embargo, refleja un atraso en recuperación de cerca de un año para el proceso total de ajuste, ya que de acuerdo a los análisis realizados se proyectaba que el nuevo actor IESS ingresaría con fuerza para el año 2009 en el suministro de créditos hipotecarios. Lamentablemente, el ingreso del IESS fue bastante tímido en el año 2009 y solamente en el 2010 con el ingreso del BIESS, se empiezan a generarse mayores niveles de absorción que contribuyen a que el sector salga de la crisis por la que atravesaba. Hoy en día hay una serie de indicadores que están tornándose positivos y que permiten proyectar, por lo menos para unos dos años más (2011 y 2012), que los crecimientos en la absorción de vivienda no van a ser tan fuertes ni dinámicos como los del periodo , pero sí que el sector de vivienda se encuentra ya en un periodo de recuperación. Otras categorías inmobiliarias como la de oficinas corporativas, hotelera, centros comerciales y proyectos especiales de transporte y servicios, parece que en un futuro próximo van a contribuir decididamente al crecimiento y desarrollo del sector inmobiliario. 196 Sector Inmobiliario