Estudio de Mercado Logística España. Abril 2015

Transcripción

1 Estudio de Mercado Logística España Abril

2 Índice Triangle REM 00 Mercado Logístico 01 Entorno Económico 02 Conclusiones 03 Zonas 04 Madrid 04.1 Barcelona 04.2 Valencia 04.3 Zaragoza 04.4 Mercado de Inversión 05 2

3 Triangle REM 00 TRIANGLE REAL ESTATE MANAGEMENT TRIANGLE REM se distingue del resto de gestoras inmobiliarias por la combinación de diferentes especializaciones de las tres empresas que la forman, lo que nos hace prácticamente únicos: inmobiliario, corporativo y financiero. TRIANGLE SOCIMI (REIT) es un vehículo de inversión destinado al sector inmobiliario logístico español, con un volumen previsto inicial de 250 millones de euros. Bajo la figura de SOCIMI (REIT) cotizada en la bolsa española, el objetivo de TRIANGLE REM es ser el portfolio de referencia en activos inmobiliarios destinados al uso logístico en España, para su posterior gestión, explotación y rotación. La rentabilidad inmobiliaria, yield, estimada anual de TRIANGLE será del 7%-9% alcanzando una TIR de accionista del 10 al 12 % mediante el apalancamiento, actualización de rentas, desarrollo de proyectos logísticos y venta de activos maduros. VENTAJAS COMPETITIVAS - No existen SOCIMI especializadas, sino generalistas dentro del sector terciario a la búsqueda de oportunidades de inversión. - Ninguna está exclusivamente centrada en el sector logístico, aunque es de los más atractivos por rentabilidad y seguridad. - Al ser vehículo especializado se convierte en referente y atracción para oportunidades de inversión y para inversores. - Se constituye con una cartera de activos identificada. - El equipo gestor especializado en el sector logístico asegura un gran aporte de conocimiento y valor añadido. Consultora Inmobiliaria especializada en logística. Asesores Financieros Independientes EAFI, registrados en la CNMV. Consultora especializada en gestión societaria-inmobiliaria. TRI NGLE REAL ESTATE MANAGEMENT ACTIVOS LOGÍSTICOS ESPAÑA CALIDAD Y SOLVENCIA 3

4 Mercado Logístico 01 SITUACIÓN El sector inmobiliario logístico español se trata de un mercado en proceso de consolidación, cuyo desarrollo está principalmente concentrado en el área metropolitana de Madrid y Barcelona. En la actualidad, este mercado logístico se está desarrollando más allá de estos dos grandes hubs debido a la aparición de nuevos nodos logísticos en ciudades como Valencia y Zaragoza. La demanda actual de plataformas logísticas de más de m² es creciente. En paralelo, se está produciendo un aumento de las rentas prime debido a la escasez de este tipo de activos. Debido a la falta de carteras de portfolios en venta, las principales operaciones de adquisición de grandes activos se realizan mediante sale and leaseback. PERSPECTIVAS La actividad logística en España tiene un gran potencial debido a su localización estratégica, conexión natural entre Europa, América y Norte de África, y a su moderna y extensa red de infraestructuras. Las perspectivas indican un crecimiento sostenido de las necesidades logísticas anticipado por las tendencia de los modelos de consumo, por las siguientes razones: deslocalización de los procesos productivos, internacionalización de empresas con el consecuente aumento del comercio internacional y el gran crecimiento experimentado por el comercio electrónico. Se prevé que la escasez de plataformas logísticas de grandes superficies propicie el desarrollo de proyectos llave en mano y de movimientos especulativos. Se espera también un aumento de las rentas prime debido a la limitada oferta y a la recuperación de la economía. Corredor Mediterráneo Corredor Atlántico 4

5 Entorno Económico 02 PIB Producto Interior Bruto Mercado Laboral millones de euros PIB Producto Interior Bruto 1Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q % crecimiento interanual coste laboral unitario Mercado Laboral % tasa de paro PIB millones de euros Fuente: INE Instituto Nacional de Estadística % crecimiento interanual PIB coste laboral unitario % tasa de paro Fuente: Eurostat Demanda interna y externa Índice de Producción Industrial y Sentimiento Económico % aportación al PIB Demanda interna y exterior % índice de producción industrial IPI sentimiento económico UE demanda interna demanda externa % índice de producción industrial % sentimiento económico UE Fuente: INE Instituto Nacional de Estadística Fuente: Eurostat Curva de Tipos del Tesoro % rentabilidad 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0-0,5 1A Treasury Yield Curve 2A 5A 10A 15A 30A Bono Alemán Bono Español Bono EEUU Fuente: Investing 5

6 % personas que han comprado por internet en los últimos 12 meses % sobre UE volumen de TEUa e-commerce e-commerce I-09 III-09 I-10 III-10 Fuente: CNMV y Eurostat I-11 Transporte Marítimo UE Transporte Marítimo UE 20,00 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0, III-11 I-12 III-12 European Union (28 countries) Spain I III I , , , , , , ,00 500,00 0,00 Germany Spain Netherlands Italy United Kingdom France Fuente: Eurostat Volumen de negocio en España millones de euros PREVISIÓN DE CRECIMIENTO DEL PIB ENTRE 2,5-2,9 % EN 2015 Y 2,0 Y 2,7 % EN 2016 Los principales organísmos internacionales como la Comisión Europea, FMI y Consenso de Analístas esperan un crecimiento superior al 2% en España tanto para 2015 como 2016 debido a la importancia de las reformas estructurales llevadas a cabo ayudadas a su vez por la caída del precio del petróleo y la política monetaria del BCE. DISMINUCIÓN DEL UMBRAL DE CREACIÓN DE EMPREO AL 0,5-1 % El umbral de creación de empleo ha disminuido del 2% de crecimiento necesario con anterioridad al 0,5-1 % actual. El mayor de los desequilibrios de la economía española, la tasa de paro, se mantendrá en niveles elevados disminuyendo al 20 % a finales de REDUCCIÓN DEL DÉFICIT PÚBLICO Se ha pronosticado que el déficit público siga reduciéndose hasta el 4,2 % en 2015 disminuyendo al 2,8 % en Destacar que se espera por primera vez creación de empleo a la vez que disminuye el endeudamiento del país por el incremento de ingresos y control en el gasto público, asentando las bases para el crecimiento. EL CRÉDITO COMIENZA A FLUIR Se está recuperando el crédito a empresas a la vez que se avanza en la concesión de crédito a familias y PYMES. Este aumento en el crédito se debe principalmente a la mejora de la actividad económica y del comportamiento del empleo junto con las medidas del Banco Central Europeo. E-COMMERCE Y TRÁFICO MARÍTIMO Dentro del ámbito de Europa del sur, España es el país con un mayor crecimiento y potencial en e-commerce, situándose únicamente por detrás de Gran Bretaña, Alemania y Francia. En cuanto al tráfico marítmo, España se sitúa en segunda posición únicamente por detrás de Alemania con el Puerto de Valencia a la cabeza como uno de los cinco puertos más importantes dentro de la UE. Fuente: BBVA Research, Situación en España. volumen en miles de TEUs Principales Puertos UE Transporte Marítimo UE volumen en miles de TEUs Principales Puertos España Transporte Marítimo España Rotterdam Hamburg Antwerpen Bremerhaven Valencia Fuente: Eurostat Algeciras Barcelona Valencia Bilbao Fuente: Eurostat 6

7 Conclusiones 03 Principales Indicadores del Sector Logístico Indicadores Principales MADRID BARCELONA VALENCIA Contratación bruta (m²) Tasa Disponibilidad (%) 10,50% 15,00% 2,70% Precio Medio Prime ( /m²mes) 5,00 6,00 3,00 Precio Medio Secundario ( /m² mes) 2,00 2,50 2,00 Yield Inicial Naves Prime 7,50% 7,50% 8,00% Yield Inicial Naves Secundario 9,00% 9,00% 10,00% PRINCIPALES INDICADORES Se confirma que la contratación continúa con una tendencia al alza a la vez que disminuye la oferta logística en todos los mercados. Las rentas medias tanto en zona prime como para zonas secundarias siguen aumentando debido a la fuerte demanda y escasez de activos con grandes superficies y que adecuados a la normativa. La rentabilidad ofrecida en zona prime y secundarias de Madrid y Barcelona disminuye lo que hace más interesante otras localizaciones como Valencia al mantener yields más altos. Comparativa Rentabilidad de Activos Comparativa Rentabilidad de Activos ,99 Bono Griego a 10 años INVERSIÓN Un aspecto clave para los inversores es la rentabilidad que las operaciones ofrecen. En la siguiente tabla se compara la rentabilidad anual estimada, yield, de TRIANGLE SOCIMI con la rentabilidad que ofrecen otros activos en la actualidad. Las conclusiones que podemos obtener es que la rentabilidad estimada de TRIAGLE SOCIMI sólo es superada por el Bono Griego a 10 años debido a la alta incertidumbre en la que está inmerso el país. Los únicos índices bursátiles que se aproximan son el Dow Jones y el Ibex aunque hay que señalar la volatilidad elevada de estos índices de renta variable. 6,89 Dow Jones 10 años con dividendo (corregido por evolución /$) 7 yield anual TRIANGLE % rentabilidad ,26 Bono Español a 2 años 0,79 Bono Español a 5 años 1,43 Bono Español a 10 años 1,93 Bono Español a 15 años 0,36 Bono Aleman a 10 años 2,08 Bono Español a +20 años 6,33 Ibex 10 años con dividendo 0,64 Eurostock 10 años 3,19 REI industrial USA 2014 Renta Fija Renta Variable Inmobilario Logístico 7

8 Logística Madrid 04.1 Zonificación Madrid _ CORONAS El mercado logístico de Madrid se puede analizar utilizando un modelo de 3 coronas concéntricas al núcleo de la capital diferenciadas por su cercanía al mismo. La 1ª Corona se conforma por aquellas naves y plataformas que se encuentran entre las vías de circunvalación de la M-40 y M-50. El uso de estos ativos está vinculado a la paquetería y a la distribución local por lo que la rotación de las mercancías se considera elevada. La 2ª Corona comprende aquellos activos logísticos que se encuentran entre 20 y 30 kilómetros de Madrid. En este caso su uso está destinado a la distribución y almacenaje de bienes de consumo resultando una rotación inferior a la de los activos de la 1ª Corona. Por último, a partir de los 30 kilómetros se define la 3ª Corona con naves y plataformas logísticas de gran superficie y rentas menores. La actividad logística aquí tiene una rotación media-baja. Por otra parte, se observa que las provincias limítrofes, principalmente Guadalajara, se han convertido en una gran alternativa para los operadores logísticos al presentar mejores rentas. _ EJES En paralelo al análisis por coronas se plantea un modelo radial que coincide con las principales vías de comunicación por carretera. Los ejes que se contemplan en este estudio de mercado son: - Corredor del Henares: engloba los municipios entorno a la A-2. Es el eje con mayor activdad logística debido a las comunicaciones con Barcelona, Zaragoza y Bilbao y a su relación con el aeropuerto y los dos puertos secos de la Comunidad de Madrid. - Corredor del Levante: formado por las plataformas y naves logísticas entorno a la A-3, la autovía que conecta con el levante. - Zona Sur: se compone de las localidades alrededor de la A-4 y A-42 que enlazan con el sur de España. Existe alta actividad logística. - Corredor Oeste: formado por los municipios de la A-5 y A-4. La especialización en naves comerciales hace inexistente la activdad logística. -Corredor Norte: aglutina las localidades entorno a la A-1 y M

9 Tasa de Disponibilidad Oferta y Demanda MADRID 2015 Tasa de Disponibilidad (%) TOTAL 10,50% 1ª CORONA 5,00% 2ª CORONA 6,50% 3ª CORONA 30,00% _ OFERTA _ PROMOCIÓN A lo largo del año 2014 la tasa de disponibilidad ha continuado descendiendo tanto a nivel global en el mercado de Madrid como en las diferentes coronas por separado. Esta disminución se debe principalmente al aumento de la demanda de activos de gran superficie con localizaciones atractivas y precios competitivos, a la par de la inexistente promoción de nuevos proyectos especulativos. Se observa que en la actualidad la gran mayoría de plataformas disponibles se encuentran lejos de las zonas prime en la 3ª Corona. En los últimos años y sobre todo en 2014 se percibe que el desarrollo de proyectos llave en mano se ha incrementado sustancialmente debido a la escasez de activos logísticos adecuados a las necesidades de los demandantes, tanto en superficie como en especificaciones técnicas. En este año 2015 se espera que surjan nuevas operaciones especulativas centradas principalmente en el entorno del Corredor del Henares, convirtiéndose en la zona prime por excelencia en detrimento de la zona sur donde no se prevén nuevos desarrollos. Contratación MADRID 2015 Contratación (%) TOTAL ª CORONA 25,00% 2ª CORONA 25,00% 3ª CORONA 50,00% _ DEMANDA Los activos de más de m² son los más demandados por los grandes operadores logísticos. En el mercado logístico madrileño se observa una escasez de estos activos que ha impulsado el desarrollo de proyectos llave en mano y que ha hecho a su vez que entorno a la mitad de las operaciones de contratación que se han cerrado a lo largo de 2014 aún se correspondan con activos de menos de m². Las mayores operaciones que se han observado en Madrid se corresponden a la compra por parte de un inversor privado de un solar logístico en San Fernando de Henares de más de m², la compra del portfolio logístico de SEB por parte de Blackstone con activos localizados en la Comunidad de Madrid y el arrendamiento de la mayor nave logística en 2014 efectuado por DHL con una superficie de m². _ CONTRATACIÓN La superficie total contratada en 2014 asciende a m², aunque cabe destacar que la gran mayoría de ellos, aproximadamente m² se han operado en el Corredor del Henares ejemplificando la hegemonía de este eje en Madrid. Las bajas tasas de disponibilidad que encontramos en la 1ª y 2 Corona, del 5 y 6,50 % respectivamente, han hecho que la mitad de las operaciones se hayan realizado en la 3ª Corona donde la disponibilidad es mucho mayor al rondar el 30 %. De igual forma, los grandes beneficiados han sido los polígonos de la provincia de Guadalajara que han atraído a grandes operadores al ofrecer activos de gran superficie a precios muy competitivos. 9

10 Rentas Rentas Naves Logísticas MADRID 2015 Precio Medio Alquiler ( /m²mes) mín máx CORREDOR NORTE 1ª CORONA - - 2ª CORONA 3,00 5,00 3ª CORONA 3,00 4,00 CORREDOR DEL HENARES 1ª CORONA 4,00 6,00 2ª CORONA 3,20 4,25 3ª CORONA 2,10 3,10 CORREDOR LEVANTE 1ª CORONA 5,00 6,00 2ª CORONA 4,00 4,50 3ª CORONA 2,00 3,00 ZONA SUR 1ª CORONA 3,30 4,25 2ª CORONA 2,00 3,10 3ª CORONA 1,50 2,50 ZONA OESTE 1ª CORONA 2,25 4,50 RENTAS PRIME En el año 2014 se ha producido un aumento en las rentas máximas en zona prime como resultado de la escasez del activo más demandado: plataformas logísticas de más de m². Al contrario, las rentas mínimas se han estabilizado por las carencias que presentan. Por zonas se observa este comportamiento en el Corredor del Henares a la vez que se desarrolla de forma similar en el Corredor del Levante como consecuencia de la importancia del Puerto de Valencia como terminal marítima de Madrid. RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA Si bien las rentas máximas han conseguido frenar su descenso y estabilizarse, se sigue percibiendo una disminución para las rentas mínimas en zonas de segunda categoría. Esta evolución de los precios se explica ya que los activos en estas zonas suelen, además de no poseer una ubicación atractiva, estar muy desfasados en cuanto a las necesidades de los operadores. Por otra parte los demandantes en la actualidad declinan la balanza a favor de zonas prime debido a la disminución del gap con las rentas secundarias. Tendencia Rentas Naves Logísticas MADRID 2015 Precio Medio Alquiler mín máx CORREDOR NORTE 1ª CORONA 2ª CORONA - = 3ª CORONA CORREDOR DEL HENARES 1ª CORONA 2ª CORONA 3ª CORONA = + CORREDOR LEVANTE 1ª CORONA 2ª CORONA 3ª CORONA = + ZONA SUR 1ª CORONA 2ª CORONA 3ª CORONA - = ZONA OESTE 1ª CORONA naves comerciales 10

11 Asking Prices Asking Prices Naves Logísticas MADRID 2015 Precio Alquiler ( /m²mes) Zona Corona Municipio Precio Mínimo Precio Máximo CORREDOR NORTE 2ª CORONA Algete 3ª CORONA San Agustín de Guadalix 3,00 5,00 3,00 4,00 CORREDOR DEL HENARES 1ª CORONA Barajas 4,50 7,50 Coslada 4,00 5,50 San Fernando 4,00 6,20 Torrejón de Ardoz 3,00 4,75 2ª CORONA Alcalá de Henares 3,00 4,75 3,00 3,50 Daganzo Meco 3,50 4,25 3ª CORONA Azuqueca de Henares 2,30 3,50 Alovera-Cliloeches 2,00 4,00 Cabanillas del Campo 2,70 3,00 Quer 2,00 3,00 Fontanar 2,00 3,00 Yunquera de Henares 1,80 2,50 Torija 1,80 2,50 CORREDOR LEVANTE 1ª CORONA Vallecas 5,00 6,00 2ª CORONA Rivas Vacamadrid 4,00 4,50 Arganda del Rey - - 3ª CORONA Tarancón 2,00 3,00 ZONA SUR 1ª CORONA Villaverde 3,50 5,00 Getafe 4,50 5,00 Pinto 2,70 3,50 Leganés - - Fuenlabrada 2,50 3,50 2ª CORONA Valdemoro 2,40 3,00 Ciempozuelos 2,00 3,35 Seseña 1,70 3,00 3ª CORONA Borox 1,50 2,50 Ontígola 1,50 2,50 ZONA OESTE 1ª CORONA Alcorcón 2,25 4,50 Móstoles 2,25 4,50 2ª CORONA Villaviciosa de Odón Boadilla del Monte Arroyomolinos naves comerciales Las Rozas 3ª CORONA Villalba 11

12 Logística Barcelona 04.2 Zonificación Barcelona _ CORONAS El estudio del área metropolitana de Barcelona se basa en 3 anillos concéntricos a la ciudad condal aparte del núcleo principal, denominado El Barcelonés. Por el Barcelonés se entiende a aquellas zonas logísticas vinculadas directamente al Puerto de Barcelona, principalmente la zona de la ZAL y el Parque Logístico de la Zona Franca. La 1ª Corona comprende desde el núcleo hasta una distancia de 10 km a Barcelona. Las actividades logísticas principales en esta área son de paquetería y distribución local junto con las de almacenamiento del puerto. Las actividades de recepción logística y de paquetería para el área metropolitana de Barcelona se desarrollan en la 2ª Corona que avanza hasta las 30 km. La 3ª se extiende hacia otras capitales catalanas como Tarragona y Girona formando un hub logístico en el eje del mediterráneo. _ ZONAS Las principales comarcas de la provincia de Barcelona sirven de ayuda para delimitar la zonificación en el estudio del mercado logístico catalán. En el entorno de la 1ª Corona podemos distinguir tres áreas: - Baix Llobregat: zona prime de Barcelona vinculada al almacenamiento de mercancías del puerto. - Vallès Occidental: donde destacan por importancia logística los municipios de Rubí y Terrasa. - Vallès Oriental: con un comportamiento similar al Vallès Occidental, se encuentran los polígonos de Granollers y Sabadell. Por último en relación con la 2ª y 3ª Corona podemos distinguir otras 3 zonas más amplias y distantes al núcleo urbano: - Zona Sur: compre los municipios del Camp de Tarragona y la zona de Igualada que conecta con Zaragoza y Madrid. - Zona Centro: con Manresa como localidad más importante, es el punto de partida hacia los Pirineos. - Zona Norte: municipios de Girona en dirección a Francia. 12

13 Oferta y Demanda Tasa de Disponibilidad BARCELONA 2015 Tasa de Disponibilidad (%) TOTAL 15,00% 1ª CORONA 10,00% 2ª CORONA 25,00% 3ª CORONA 25,00% _ OFERTA Durante el año 2014 se ha producido un gran descenso en la tasa de disponibilidad del mercado logístico de Barcelona situándose en torno al 15 %. El comportamiento de la oferta ha sido asimétrico para las diferentes coronas. En el caso de la 1ª y 3ª Corona la tasa de disponibilidad ha ido disminuyendo debido a la demanda hasta niveles del 10 y 15 % respectivamente. Por el contrario la 2ª Corona ha seguido acumulando m² disponibles semejando su oferta al 25 % con la de la 3ª Corona. _ PROMOCIÓN El 2014 ha supuesto un año de inflexión en cuanto a la promoción se refiere. Los nuevos proyectos llevaban más de 5 años estancados desde el primer repunte económico a partir de la crisis económica por lo que podemos identificar estos buenos signos de recuperación. Durante este año se ha ampliado el parque logístico catalán en más de m² gracias a las nuevas plataformas logísticas instaladas en la zona. Se prevé que durante 2015 la nueva promoción siga activa sobre todo en la 1ª Corona debido a la baja disponibilidad. Contratación BARCELONA 2015 Contratación (%) TOTAL _ DEMANDA 1ª CORONA 80,00% 2ª CORONA 0,00% 3ª CORONA 20,00% _ CONTRATACIÓN Los niveles de demanda logística en Barcelona se han mantenido estables en 2014 comparados con niveles del año Si bien es cierto que la demanda se ha concentrado principalmente en la 1ª Corona debido a la reducción del gap de renta entre la 1ª y 2ª Corona que hace más atractiva a estas zonas prime. Existe otra demanda en la 3ª Corona donde las rentas son mucho menores y se pueden encontrar plataformas logísticas modernas con grandes superficies para la distribución a nivel nacional. Al igual que el mercado madrileño, la demanda busca activos de más de m² de superficie que cumplan con estandartes normativos internacionales. El 2014 ha continuado con el aumento tanto en número de operaciones como en m² finales contratados. En correlación con la demanda, el 80 % de los m² contratados se ubicaban dentro de la 1ª Corona mientras que el 20 % restante se encuadraba en el 3ª Corona. Podemos afirmar que la contratación ha sido casi inexistente en la 2ª Corona por el comportamiento de la demanda comentado en el apartado anterior. En cuanto al tipo de contratación, el año 2014 ha puesto de manifiesto la especialización en la actividad logística ya que la contratación por parte de operadores logísticos alcanza el 80 % frente al 20 % de usuarios finales que desarrollan su propia logística. 13

14 Rentas Rentas Naves Logísticas BARCELONA 2015 Precio Medio Alquiler ( /m²mes) mín máx ÁREA METROPOLITANA EL BARCELONÉS 6,00 6,50 1ª CORONA BAIX LLOBREGAT 4,00 6,00 VALLÈS OCCIDENTAL 3,00 4,25 VALLÈS ORIENTAL 3,00 4,25 2ª CORONA ZONA SUR 3,50 4,00 3ª CORONA ZONA SUR 2,25 3,00 ZONA CENTRO 2,25 3,50 ZONA NORTE 2,50 3,00 y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística RENTAS PRIME La principal zona prime de Barcelona se encuentra en las inmediaciones del Puerto en lo que conocemos como el Barcelonés. Las rentas tanto mínimas como máximas han aumentado en esta zona durante 2014, puntualizando que tanto para el ZAL como para el Parque Tecnológico las rentas del cuadro no incluyen los gastos relativos al polígono. En cuanto a la 1ª Corona las rentas máximas y mínimas han seguido aumentando en la zona del Baix Llobregat más cercanas al puerto y aeropuerto mientras que la distancia entre rentas máximas y mínimas del Vallès Occidental y Oriental se ha incrementado al aumentar las máximas y disminuir las mínimas. RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA El comportamiento de las rentas relativas a activos con posiciones menos atractivas difiere al de las zonas prime. En el entorno del Camp Tarragona, zona sur, las rentas tanto máximas como mínimas se han estabilizado por la disminución en la tasa de disponibilidad por el atractivo que presentaban estas rentas muy bajas en comparación con el Barcelonés y la 1ª Corona. En el caso de la zona centro y norte, las rentas máximas correspondientes a activos modernos han aumentado debido a la escasez de este producto. Es el caso contrario de las rentas mínimas relativas a activos desfasados que siguen con su descenso. Tendencia Rentas Naves Logísticas BARCELONA 2015 Precio Medio Alquiler mín máx ÁREA METROPOLITANA EL BARCELONÉS + 1ª CORONA BAIX LLOBREGAT + VALLÈS OCCIDENTAL - + VALLÈS ORIENTAL - + 2ª CORONA ZONA SUR = + 3ª CORONA ZONA SUR = ZONA CENTRO - + ZONA NORTE - + y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística 14

15 Asking Prices Asking Prices Naves Logísticas BARCELONA 2015 Precio Alquiler ( /m²mes) Zona Corona Municipio Precio Mínimo Precio Máximo 1ª CORONA EL BARCELONÉS Zona Franca Parc Logistic ZF 5,50 7,00 ZAL 5,50 7,00 BAIX LLOBREGAT El Prat de Llobregat 4,00 5,75 Viladecans 4,00 5,00 Gavá 3,50 5,50 Sant Boi de Llobregat 4,50 6,00 Martorell 3,50 4,80 VALLÈS OCCIDENTAL Sabadell 3,00 4,00 Rubí 3,00 4,50 Terrasa - - VALLÈS ORIENTAL Granollers 2,50 3,50 Mollet del Vallés 2,50 4,00 2ª CORONA ZONA SUR Vilafranca del Penedès 2,50 4,00 La Granada 2,50 4,00 Esparreguera 2,00 3,00 ZONA CENTRO Manresa 2,25 3,50 3ª CORONA ZONA SUR Tarragona 2,00 2,50 Reus - - Valls-Bràfim 2,00 3,00 La Bisbal-El Vendrell 2,50 3,00 Igualada 1,75 2,25 ZONA NORTE Girona 2,75 3,25 La Selva 2,50 3,00 y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística 15

16 Logística Valencia 04.3 Zonificación Valencia _ CORONAS El desarrollo del mercado logístico en Valencia se ha producido en paralelo al aumento en importancia del puerto de la ciudad junto con el incremento de producción de la Factoría Ford de Almussafes. Para el estudio del área metropolitana de Valencia podemos aproximarnos por medio de dos coronas entorno al centro urbano. Se extendería en principio hasta unos 20 km de ditancia del mismo. La 1ª Corona engloba todos los polígonos que quedan dentro de la A-7, el by-pass que circunda la ciudad en su tránsito de Barcelona a Alicante. Por otro lado la 2ª Corona, más alejada, está formada por los núcleo vinculados a los principales ejes de conexión por carreta con el resto de la Península. _ EJES Se plantea también el análisis del mercado logístico en un modelo radial: - Zona Norte: se encuentran los activos logísticos vinculados al Puerto de Sagunto, con conexión directa a Zaragoza. - Pista de Ademuz: se desarrolla principalmente actividad local por el establecimiento del Parque Tecnológico y oficinas. -Zona Centro: zona prime de Valencia, entorno al cruce de la A3 con la A7. Importancia por el tránsito entre el Puerto de Valencia y Madrid. Zona Sur: desarrollo logístico específico de la Factoría Ford. 16

17 Oferta y Demanda Tasa de Disponibilidad VALENCIA 2015 Tasa de Disponibilidad (%) TOTAL 2,70% _ OFERTA ZONA SUR 0,00% ZONA CENTRO 2,70% PISTA DE ADEMUZ 0,00% ZONA NORTE 0,00% _ PROMOCIÓN El mayor problema al que se enfrenta el mercado logístico valenciano es la escasez de activos logísticos modernos que se adecuen a las necesidades actuales de los demandantes, principalmente que cumplan los requisitos de la normativa de Protección Contra Incendios. A su vez se observa que existe una disponibilidad muy baja de activos al haber quedado muy desfasados. Centrándonos en las dos zonas prime se percibe la ocupación plena en Sollana en torno a la Factoría Ford mientras que la tasa de disponibilidad en la zona prime de Ribarroja del Turia, cruce de la A3-A7, sigue siendo muy baja con una tasa del 2,7 %. El comportamiento de la promoción en 2014 ha continuado con el patrón reflejado desde la crisis. No se han observado ni desarrollos de proyectos llave en mano, proyectos finalista ni movimientos especulativos. El establecimiento de esta dinámica desde 2007 ha acarreado el envejecimiento considerable del parque logístico en Valencia disminuyendo perjudicialmente la calidad de los activos. Por el contrario, se espera que en 2015 se empiecen a realizar proyectos para usuario final. A su vez, tanto fondos internacionales como SO- CIMIs se vinculan con operadores locales planteándose las primeras promociones con riesgo debido a las circunstancias de escasez. Contratación VALENCIA 2015 Contratación (%) TOTAL _ DEMANDA ZONA SUR 34,00% ZONA CENTRO 62,00% PISTA DE ADEMUZ 4,00% ZONA NORTE 0,00% _ CONTRATACIÓN La mayor parte de la demanda logística en Valencia busca superficies que oscilan entre y m² de naves equipadas con muelles de carga y oficinas. Existe también una demanda específica de plataformas logísticas superiores a los 5000 m² tanto por parte de usuarios finales como de operadores logísticos especializados. En este año 2014 se ha producido un cambio en las razones que fomentaban esta demanda. Si bien es cierto que en años previos la disminución de rentas motivaba la búsqueda de nuevos emplazamientos más económicos, la demanda actual está promovida por la mejoría en la actividad logística que ha hecho plantearse a muchas empresas la ampliación de sus instalaciones y la instalación de nuevos operadores. La superficie logística contratada en 2014 asciende a un total de m², lo que pone de relevancia la importancia del sector logístico en el levante. Los grandes pilares sobre los que se está asentando está consolidación son el aumento del tráfico del Puerto de Valencia y la activdad generada por la Factoría de Ford. Fiel reflejo de la importancia de esta empresa multinacional es la operación cerrada este año en Sollana con una superficie aproximada de m². En cuanto a las zonas, se observa como la contratación logística se está igualando en términos de m² para la zona centro y sur, aunque el número de operaciones es mucho mayor en las inmediaciones de Ribarroja. También se percibe la mejora en la contratación de operadores logísticos que pone de manifiesto la recuperación del sector. 17

18 Rentas y Asking Prices Tendencia Rentas Naves Logísticas VALENCIA 2015 Precio Medio Alquiler ( /m²mes) mín máx ZONA SUR 2ª CORONA 3,00 4,00 ZONA CENTRO 1ª CORONA 3,00 3,75 Tendencia Rentas Naves Logísticas Precio Medio Alquiler VALENCIA 2015 mín máx ZONA SUR 2ª CORONA = + ZONA CENTRO 1ª CORONA + RENTAS PRIME Se ha producido un incremento en las rentas prime para activos que cumplen con a las necesidades de los demandantes, debido principalmente a la escasez de disponibilidad de este tipo de producto. Las rentas máximas en estas zonas prime oscilan entre los 3,75 euros /m² en la zona centro de Ribarroja mientras que en la zona sur en las proximidades de la Factoría Ford las rentas son algo mayores, al estar sobre los 4 euros/m². A su vez, se observa que las rentas mínimas en la zona centro han presentado un ligero ascenso mientras que disminuyen en la zona sur. RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA Las rentas para activos de segunda categoría se comportan de manera dispar dependiendo de la zona que analicemos debido a la desigualdad en el tipo de demanda por zona. Si bien es cierto que en la zona centro se ha producido un leve repunte en las rentas mínimas, los precios mínimos de las naves logísticas ubicadas en la zona sur continúan con descensos. La explicación radica en que en la zona centro existe una demanda de este tipo de activo mientras que en la zona sur son grandes empresas auxiliares de Ford que necesitan instalaciones de primera categoría. Asking Prices Naves Logísticas VALENCIA 2015 Precio Alquiler ( /m²mes) Zona Corona Municipio Precio Mínimo Precio Máximo ZONA SUR 1ª CORONA ZAL puerto - - 2ª CORONA Almussafes 3,00 4,00 Sollana 3,00 4,00 ZONA CENTRO Quart de Poblet 1,25 3,00 PLV 3,00 3,75 Riba-roja del Túria 3,00 3,75 Loriguilla 3,00 3,75 18

19 Logística Zaragoza 04.4 Inversión por tipo de activo _ CORONAS Y EJES La aproximación por coronas al análisis del mercado logístico de Zaragoza delimita el entorno de la ciudad en tres coronas. 1ª Corona: se ubican los polígonos más cercanos a la capital aragonesa, con acceso directos desde la Z-40 que rodeo la ciudad. 2ª Corona:comprende los polígonos que se encuentra a una distancia de 20 a 10 km del núcleo urbano 3ª Corona: en esta zona se delimita principalmente el entorno de influencia de la Factoría Opel en la localidad de Figueruelas. Diseñando un modelo radial obtenemos: - Zona Levante: conexión con Valencia por la A-23 - Zona Centro: dirección Madrid con la A-2 - Zona Norte: relación con el País Vasco y Francia por la A Zona Pirineos: entorno a la A-23 dirección Huesca y el paso por los Pirineos a Francia. - Zona Cataluña: continuación de la A-2 de Madrid a Barcelona. _ MERCADO LOGÍSTICO ZARAGOZA La posición estratégica en la distribución logística ha hecho que se haya producido un gran desarrollo de este sector con la implantación de empresas muy importantes que operan desde esta ciudad. Si nos referimos a las parques logísticos más importantes: - PLAza, Plataforma Logística de Zaragoza: supone un fuerte compromiso del Gobierno de Aragón con el sector. Su ubicación es excepcional en el cruce de la Z-40 y la A-2 además de terminal ferroviaria y acceso directo al aeropuerto. Estas son las razones por la que grandes empresas como Inditex, Eroski, Mercadona o Imaginarium han apostado por instalar sus grandes plataformas logísticas en PLAza. - Factoría Opel: en el polígono de El Pradillo II se ubica la logística auxiliar para la Factoría Opel de Figueruelas. - Terminal Marítima de Zaragoza: se trata del 2º puerto seco por importancia de España tras el de Coslada. En este eje también se encuentran las instalaciones de Mercazaragoza y la Ciudad del Transporte. - Polígono Malpica: ubicación junto a la A-2 a Barcelona y la Z-40 aunque se ve afectado por la concentración de actividad en PLAza. 19

20 Mercado de Inversión 05 Inversión por tipo de activo Inversión por tipo de activo % 6% 20% 33% FUERTE AUMENTO DE LA INVERSIÓN EN INMUEBLES LOGÍSTICOS En el año 2014 se ha producido un gran incremento en la inversión inmobiliaria en España. En cuanto al reparto de esta inversión por tipo de activos, los inmuebles logísticos aún sigue representando un porcentaje pequeño, del 6 %. Por el contrario, se prevé una tendencia al alza por las altas rentabilidades y seguridad que este tipo de activo sigue ofreciendo en comparación con otros sectores más maduros donde las rentabilidades están disminuyendo. 34% Otros Retail Oficinas Hoteles logística El volumen de inversión en activos logísticos se ha disparado en 2014 llegando a semejarse a los niveles de 2008 al superar los 600 millones de euros. En comparación con el año anterior, la inversión se ha multiplicado por 6. Las inversiones se concentran en activos de Madrid y Guadalajara, 45 %, y Barcelona, 17 %, aunque se empiezan a valorar activos en otros nodos logísticos como Valencia o Zaragoza. PAPEL PRINCIPAL DE LAS SOCIMIS EN EL SECTOR LOGÍSTICO Agentes Agentes en la inversión en la inversión logística logística Agentes en la inversión logística 10% 10% El peso de las SOCIMIs en la inversión logística es enorme al suponer el 70% del total. Junto con Prologis son 4 inversores los que copaban en 2014 el 90 % de la inversión logística. Se espera que su ritmo de compra disminuya al ser más selectivos. De igual forma, las inversiones oportunistas irán dejando paso a inversores de largo recorrido con activos específicos por medio de estructuras especializadas. 20% 20% 35% 35% 35% 35% Blackstone Blackstone SOCIMIS españolas SOCIMIS españolas Prologis Prologis Otras Otras La ausencia de grandes portfolios hará que sigan aumentando aún más las operaciones de sale and leaseback, los inversores están dispuestos a comprar activos con contratos de arrendamiento de corto plazo ya que se espera una recuperación de las rentas. En cuanto a la promoción, se espera la inversión en proyectos en construcción e incluso la compra de suelo y la aparición de proyectos especulativos. DISMINUCIÓN DE LAS RENTABILIDADES LOGÍSTICAS Evolución Volumen de inversión Evolución logística Volumen Inversión Logística La rentabilidad en 2014 ha retrocedido, del 8.5% al 7.5 % pero sigue siendo atractiva en comparación con otros sectores. En general, se observa un aumento en la contratación, con una demanda más activa centrada en zonas prime para plataformas de más de m². La operación media se aproxima a los m² debido a la escasez millones

21 Operaciones Destacadas 2014 AGENTE UBICACIÓN POLÍGONO ARRENDATARIO SUPERFICIE CONSTRUIDA PRECIO DE VENTA PROPIETARIO MERLIN MADRID Getafe Transporte Souto ,00 Trasnportes Souto MERLIN VITORIA Jundiz Business Park Norbert Denrtessangle ,00 Norbert Denrtessangle MERLIN ZARAGOZA PLAza Imaginarium ,00 Inversor privado MERLIN VALENCIA Sollana Ford, Johnson Controls, Truck & Wheel ,00 CBRE Global Investors MADRID Camarma de Esteruelas Alcampo AXIA MADRID San Agustín de Guadalix Decopharma ,00 LEG II Logística, S.L.U BARCELONA Valls, Tarragona AXIA MADRID Rivas Vaciamadrid ,00 Wereldhave AXIA MADRID Cabanillas del Campo 3 Naves ,00 Gran Europa S.A. Altamira, Santander SEVILLA Dos Hemanas Carrefour AXIA MADRID Azuqueca de Henares Kuhne Nagel ,00 CBRE Global Investors LAR LAR MADRID MADRID Alovera, Guadalajara 2 naves Alovera, Guadalajara 6 naves Tech Data Opeerador Logístico Factor ,00 Invista Carrefour ,00 Grupo J Santos LOGICOR Blackstone LOGICOR Blackstone MADRID Corredor del Henares 6 naves Leory Merlin, Primark, Logisters y C&A ,00 Gran Europa MADRID Corredor del Henares ,00 SEB PROLOGIS MADRID Coslada, San Fernando, Camarma de Esteruelas y Subirats ,00 Saba PROLOGIS MADRID Getafe ,00 AXIARE Evolución rentabilidad inicial (%) KEFREN MADRID Meco ,00 Administrador Concursal 10,00 9,00 Evolución Yield Iniciar (%) INVERSOR PRIVADO SEVILLA Carmona ,00 Administrador Concursal Primer Secundario CILSA BARCELONA ZAL II ,00 UBS % yield incial 8,00 7,00 6,00 5,00 4,

22 Autovía A-3, Salida 340 Edificio Masía Reva Polígono Industrial Sector Ribarroja del Turia Valencia Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de TPF FACTORY SLU. 22