FIBRA MACQUARIE MÉXICO ANUNCIA RESULTADOS DE SU ASAMBLEA ANUAL DE TENEDORES

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1 Eventos Relevantes FIBRA MACQUARIE MÉXICO ANUNCIA RESULTADOS DE SU ASAMBLEA ANUAL DE TENEDORES CIUDAD DE MEXICO, 28 DE ABRIL DE 2015 FIBRA Macquarie México (FIBRAMM) (BMV: FIBRAMQ) anunció el día de hoy los resultados de su Asamblea Anual de Tenedores, celebrada el pasado 23 de abril de La asamblea contó con un alto nivel de participación y convocatoria, con la representación de más de 60% de tenedores de certificados. En la asamblea se aprobó por mayoría significativa lo siguiente: I. Propuesta, discusión y, en su caso, aprobación de los estados financieros anuales auditados del Fideicomiso correspondientes al ejercicio fiscal del 2014, de conformidad con lo establecido en la Cláusula 4.3, inciso (a), sub-inciso (i) del contrato de fideicomiso. II. Propuesta, discusión y, en su caso, aprobación del Reporte Anual del Fideicomiso por el ejercicio fiscal correspondiente al año 2014, de conformidad con lo establecido en la Cláusula 4.3, inciso (a), sub-inciso (ii) del contrato de fideicomiso. III. Designación de delegados que, en su caso, formalicen y den cumplimiento a las resoluciones que sean adoptadas en la Asamblea con respecto a los puntos anteriores. Con la presente nota se adjunta una copia del Reporte Anual y los Resultados Financieros de FIBRA Macquarie al 2014 conforme se aprobaron en la asamblea. Los detalles de las decisiones aprobadas en dicha reunión, así como la minuta oficial se publicarán por el Representante General a través de la Bolsa Mexicana de Valores y estarán disponibles vía el sitio web de FIBRA Macquarie en : v7

2 Acerca de FIBRA Macquarie México FIBRA Macquarie México (FIBRAMM) (BMV: FIBRAMQ) es un fideicomiso de inversión en bienes raíces, o FIBRA, listado en la Bolsa Mexicana de Valores, especializado en oportunidades industriales, comerciales y de oficinas en México, con un enfoque principal en propiedades estabilizadas y generadoras de ingresos. El portafolio de FIBRAMM consiste en 260 propiedades industriales y 17 propiedades comerciales/oficinas ubicadas en 24 ciudades en 19 estados de la República Mexicana (al 26 de febrero de 2015). FIBRAMM es operada por Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. que opera dentro de la división Macquarie Infrastructure and Real Assets de Macquarie Group. Para información adicional, por favor visite Macquarie Infrastructure and Real Assets, una división de Macquarie Funds Group, de Macquarie Group, es un gestor líder de activos alternativos a nivel global especializado en inversiones en infraestructura, bienes raíces, agricultura y energía. MIRA cuenta con una experiencia significativa en todo el ciclo de vida de las inversionies, con capacidades en fuentes de inversión, relaciones, gestión y ejecución de inversiones. Establecido en 1996, MIRA cuenta con aproximadamente US$100 mil millones de activos bajo administración al 31 de deciembre, 2014, y más de 400 empleados que gestionan 50 fondos listados y no listados en el mundo. Acerca de Macquarie Group Macquarie Group (Macquarie) es un proveedor global de servicios de gestión de fondos e inversión, banca, finanzas y consultoría. El enfoque principal de Macquarie es obtener retornos al proporcionar una gama diversificada de servicios a sus clientes. Macquarie opera en representación de clientes institucionales, comerciales y corporaciones y sus contrapartes en todo el mundo. Fundado en 1969, Macquarie opera en más de 70 oficinas en 28 países. Macquarie emplea a aproximadamente 14,100 personas y cuenta con activos bajo gestión por más de US$372 mil millones (al 30 de septiembre de 2014). ESTE COMUNICADO NO CONSTITUYE UNA OFERTA DE VENTA DE VALORES EN LOS ESTADOS UNIDOS, Y LOS VALORES NO PODRÁN SER OFERTADOS O VENDIDOS EN ESTADOS UNIDOS SIN REGISTRO O EXENCIÓN DE REGISTRO BAJO LA LEY DE VALORES DE E.U. DE 1933, SEGUN SU ENMIENDA. EL PRESENTE COMUNICADO NO ES PARA SU DISTRIBUCION EN NINGUN PAIS MIEMBRO DE LA ZOMA ECONOMICA EUROPEA. Contacto Relación con Inversionistas: Investor Relations, FIBRA Macquarie Para medios internacionales, contactar a: Paula Chirhart Comunicaciones Corporativas, Macquarie Group Tel: Para medios en México, contactar a: CarralSierra PR & Strategic Communications Jose Manuel Sierra Cel: (55) WS:FND_MexicoCity: :v5

3 Tel: +52 (55) Diego Arrazola Cel: (55) Tel: +52 (55) WS:FND_MexicoCity: :v5

4 Relevant Events FIBRA MACQUARIE ANNOUNCES RESULTS OF ANNUAL HOLDERS MEETING MEXICO CITY, APRIL 28, 2015 FIBRA Macquarie México (FIBRA Macquarie) (BMV: FIBRAMQ) announced the results of its Annual Holders meeting held on April 23, There was a high level of participation in the meeting, with more than 60% of certificate holders represented. The meeting approved by a significant majority: I. Proposal, discussion and, if applicable, approval of the Trust s annual audited financial statements for the 2014 fiscal year, in accordance with Section 4.3(a)(i) of the trust agreement. II. Proposal, discussion, and as applicable, approval of the Trust's Annual Report for the 2014 fiscal year, in accordance with Section 4.3(a)(ii) of the trust agreement. III. Designation of delegates that, as needed, formalize and give effect to the resolutions adopted at the Meeting with respect to the aforementioned points. Attached to this announcement is a copy of FIBRA Macquarie s 2014 Annual Report and Financial Statements as approved at the meeting. The details of the resolutions passed at the meeting, as well as the official minutes, will be published by the Common Representative through the Mexican Stock Exchange (Bolsa Mexicana de Valores) and will be made available via the FIBRA Macquarie website at About FIBRA Macquarie WS:FND_MexicoCity: :v5

5 FIBRA Macquarie México (FIBRA Macquarie) (BMV: FIBRAMQ) is a real estate investment trust (fideicomiso de inversíon en bienes raices), or FIBRA, listed on the Mexican Stock Exchange (Bolsa Mexicana de Valores) targeting industrial, retail and office real estate opportunities in Mexico, with a primary focus on stabilized incomeproducing properties. FIBRA Macquarie s portfolio consists of 260 industrial properties and 17 retail/office properties, located in 24 cities across 19 Mexican states (as of February 26, 2015). MMREIT is managed by Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. which operates within the Macquarie Infrastructure and Real Assets division of Macquarie Group. For additional information about MMREIT, please visit MIRA is a business within the Macquarie Funds Group division of Macquarie Group and a global alternative asset manager focused on real estate, infrastructure, agriculture and energy assets. MIRA has significant expertise over the entire investment lifecycle, with capabilities in investment sourcing, investment management, investment realization and investor relationships. Established in 1996, MIRA has approximately US$100 billion of total assets under management as of December 31, 2014 with more than 400 employees managing 50 listed and unlisted funds worldwide. About Macquarie Group Macquarie Group (Macquarie) is a global provider of banking, financial, advisory, investment and funds management services. Macquarie s main business focus is making returns by providing a diversified range of services to clients. Macquarie acts on behalf of institutional, corporate and retail clients and counterparties around the world. Founded in 1969, Macquarie operates in more than 70 office locations in 28 countries. Macquarie employs approximately 14,100 people and has assets under management of over US$372 billion (as of September 30, 2014). THIS RELEASE IS NOT AN OFFER FOR SALE OF SECURITIES IN THE UNITED STATES, AND SECURITIES MAY NOT BE OFFERED OR SOLD IN THE UNITED STATES ABSENT REGISTRATION OR AN EXEMPTION FROM REGISTRATION UNDER THE U.S. SECURITIES ACT OF 1933, AS AMENDED. THIS ANNOUNCEMENT IS NOT FOR RELEASE IN ANY MEMBER STATE OF THE EUROPEAN ECONOMIC AREA Investor Relations Contact: Investor Relations, FIBRA Macquarie For international press queries, please contact: Paula Chirhart Corporate Communications, Macquarie Group Tel: For press queries in Mexico, please contact: CarralSierra PR & Strategic Communications Jose Manuel Sierra Cel: (55) Tel: +52 (55) Diego Arrazola WS:FND_MexicoCity: :v5

6 Cel: (55) Tel: +52 (55) WS:FND_MexicoCity: :v5

7 FIBRA Macquarie México Reporte Anual 2014

8 259 PROPIEDADES industriales PROPIEDADES comercial eficina millones de PIEs CuAdRAdos 38.0 millones de metros cuadrados MIL millones de pesos (o EU$2.6 mil millones) EN activos bajo gestión Al 31 de diciembre de 2014 Contenido Carta del Director General...3 Lo Más Destacado a Nivel Financiero...6 Lo Más Destacado a Nivel Operacional FIBRA Macquarie México

9 Consolidac ón en Resumen 2014 fue el año en que todo se consolidó. Luego de un 2013 activo y durante el cual FIBRAMM adquirió múltiples portafolios de propiedades, lo que nos facilitó expandir nuestro portafolio industrial existente y diversificarnos hacia el sector comercial/oficinas, dedicamos el 2014 a fortalecernos, asegurando que tuviéramos el equipo correcto apoyando nuestra estrategia para que nuestra plataforma pueda entregarles mejores resultados. Gracias a este esfuerzo, FIBRAMM actualmente: Ha completado con éxito e integrado a su portafolio durante 2014 una propiedad comercial/oficinas y una participación del 50% en nueve propiedades comerciales adicionales, añadiendo 208,000 metros cuadrados más al área bruta arrendable de su portafolio Ha recaudado Ps.4,855.4 millones en capital adicional para financiar futuras adquisiciones Ha firmado contratos de arrendamiento por 620,000 metros cuadrados en 2014 Ha establecido MMREIT Property Administration, o MPA, como una plataforma de servicio integral, con un equipo de alta calidad con profesionales en gestión de propiedades, arrendamiento y comercialización, ingeniería y finanzas, contabilidad, legal y TI Cuenta con la capacidad de generar economías de escala utilizando la plataforma MPA en todo su portafolio industrial Acerca de FIBRA Macquarie México (FIBRAMM) FIBRA Macquarie México (FIBRAMM) (BMV: FIBRAMQ) es un fideicomiso de inversión en bienes raíces o FIBRA, listado en la Bolsa Mexicana de Valores, que se especializa en oportunidades inmobiliarias industriales, comerciales y de oficinas en México, con un enfoque principal en propiedades generadoras de ingresos estables. El portafolio de FIBRAMM consiste en 260 propiedades industriales y 17 propiedades comercial/oficinas, localizadas en 24 ciudades en 19 estados de la República Mexicana (al 18 de febrero de 2015). Nueve de las propiedades comercial/oficinas se tienen en participación al 50% mediante una co-inversión con Grupo Frisa. FIBRAMM es operada por Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. que opera dentro de la división Macquarie Infrastructure and Real Assets de Macquarie Group. Para mayor información por favor visite Reporte Anual

10 Carta del Director General Estimados Inversionistas: 2014 fue un año lleno de novedades, en el que vimos la consolidación de nuestro enfoque de diversificación, reportando los resultados de nuestro primer año completo en el segmento comercial/oficinas y un fuerte desempeño del segmento industrial que fue respaldado por la conclusión de nuestra plataforma interna de administración de propiedades demostró que nuestra estrategia de conformar un portafolio diversificado de clase mundial fue el enfoque correcto, ya que nos brindó exposición a los segmentos industriales y comercial / oficinas en mercados que creemos poseen un importante potencial de crecimiento en el largo plazo. Entorno de Arrendamiento Mejorado 2014 concluyó con un fuerte desempeño continuo en nuestros segmentos industrial y comercial / oficinas. Nuestro segmento industrial, en particular, se destacó hacia finales del año debido a un entorno sólido, lo que resultó en dos trimestres consecutivos de actividad de arrendamiento record -niveles nunca vistos desde el La actividad se apoya en una mejoría en los fundamentales subyacentes del sector de manufactura en México y el fortalecimiento de la economía de Estados Unidos, lo que dio lugar a un renovado interés de las corporaciones que buscan invertir o expandir sus operaciones en México. Mercados como Ciudad Juárez, Tijuana, Nuevo Laredo y Reynosa, que experimentaron un deterioro en la actividad a consecuencia de la recesión mundial, se han recuperado y están experimentando un repunte en la actividad. Las condiciones en estos mercados son sólidas y pudimos ver una ocupación superior al 92%, y una oferta limitada de espacio industrial clase A especulativo o hecho a la medida. Nuestro segmento comercial / oficinas también ha obtenido buenos resultados en su primer año completo de operación. Nuestra estrategia en el segmento comercial / oficinas ha sido adquirir propiedades en los mercados metropolitanos más fuertes de México, ya que nos ofrecen la exposición a la creciente clase media de México con mayores barreras de acceso a proyectos de la competencia. Hoy en día, aproximadamente 72% del área bruta arrendable de nuestro segmento comercial/ oficinas está ubicado en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, con un aumento a 90% al añadir los mercados de Monterrey, Guadalajara y Cancún. Creemos que hay un buen potencial para generar un crecimiento en este segmento, como resultado de las expansiones de propiedades, ingreso adicional accesorio y una mayor ocupación y rentas por arrendamientos renovados dada la escasez de propiedades bien ubicadas. En general, creemos que nuestra estrategia y plataforma se han consolidado bien y estamos en camino hacia un sólido La Ventaja de una Plataforma Interna de Administración Hemos podido reaccionar ante este sólido impulso en arrendamientos en gran parte debido a la ventaja añadida de contar con MPA, nuestra plataforma interna de administración de propiedades industriales. Los beneficios de esta plataforma son numerosos. El equipo es responsable de asegurar que entendemos y conocemos las necesidades de nuestros clientes actuales y potenciales. Esto nos permite ofrecer soluciones de arrendamiento a la medida, que a su vez derivan en una mejora en la calidad de los arrendamientos. Atestiguamos lo anterior este año, ya que pudimos mejorar los términos relativos a recuperación de gastos y control del propietario sobre las condiciones de la propiedad. Hemos conjuntado a un equipo de profesionales inmobiliarios líderes en arrendamiento, administración de propiedades, ingeniería, gestión legal, finanzas y contabilidad, y ahora tenemos la escala y la capacidad de atender a un gran número de propiedades sin incurrir en costos adicionales significativos. Por ejemplo, en febrero de 2015, completamos la adquisición de una gran propiedad industrial de dos edificios en Monterrey, que hemos podido absorber en nuestra plataforma interna de administración de propiedades sin tener que contratar personal profesional adicional. Contar con un equipo de profesionales que está en comunicación directa con los inquilinos, proveedores, autoridades 3 FIBRA Macquarie México

11 y consultores permite una cultura de negocios más oportuna y asertiva y, al mismo tiempo, proporciona una sólida disciplina, visibilidad y control sobre la operación de nuestro portafolio industrial. Despliegue de Capital El despliegue de capital continuó siendo un enfoque clave en el Después de la oferta subsecuente de septiembre y de la adquisición de la propiedad de Monterrey en febrero de 2015, FIBRAMM ahora cuenta con aproximadamente EU$440 millones disponibles para adquisiciones a través de una combinación de efectivo y certificados en la tesorería, en una base no apalancada. FIBRAMM evalúa actualmente una sólida cartera de adquisiciones potenciales por aproximadamente EU$650 millones de propiedades, y nuestros planes de ejecución para 2015 incluyen inversiones en la adquisición de propiedades estabilizadas y la expansión o redesarrollo de propiedades existentes, así como oportunidades selectas de desarrollo. Siempre invertimos con una perspectiva a largo plazo y con un enfoque disciplinado de inversión en adquisiciones que generen valor y sean compatibles con nuestros criterios de inversión. Nos mantenemos fieles a nuestra estrategia de diversificación, y estamos revisando una gama de portafolios en los sectores industrial, comercial/oficinas, aunque la mayoría de la cartera de adquisiciones potenciales está actualmente dentro del segmento industrial. Un Administrador Institucional Creemos que nuestro portafolio, junto con la experiencia local significativa de nuestro equipo gerencial y el apoyo de MIRA (Macquarie Infrastructure and Real Assets) a nivel institucional, nos facilita el aprovechar las oportunidades tan atractivas del mercado inmobiliario en México que confiamos resulte del crecimiento continuo esperado del país. Deseo agradecer a todo el equipo de FIBRAMM y MPA por su continua dedicación y ardua labor. Me siento muy satisfecho con su contribución durante el año pasado y aprecio mucho sus esfuerzos para haber tenido un exitoso cierre de año Por último, quiero agradecer a ustedes, nuestros inversionistas, por su continuo interés y apoyo a FIBRAMM. Jaime Lara Director General Reporte Anual

12 2.2 mil millones de pesos en ingresos totales por arrendamiento 2.0 mil millones de pesos en ingresos operativos netos 3.3 mil millones de pesos en utilidades netas 1.2 mil millones de pesos en fondos provenientes de operaciones 1.1 mil millones de pesos en distribuciones a inversionistas 5 FIBRA Macquarie México

13 Lo Más Destacado a Nivel Financiero FIBRAMM reportó ganancias proporcionalmente combinadas de Ps.2,341.0 millones para todo el año al cierre de diciembre 31, 2014, incluyendo Ps millones en ganancias con respecto a nuestra co-inversión con Grupo Frisa. FIBRAMM generó un Ingreso Operativo Neto (NOI) de Ps.1,988.6 millones y Ps.1,184.6 millones de Fondos provenientes de Operaciones (FFO) en El incremento respecto del año anterior refleja principalmente las adquisiciones completadas en 2014, que sumaron un total de 208,000 metros cuadrados (2.2 millones de pies cuadrados) de espacio comercial/oficinas. Nuestros portafolios comerciales tienen un margen operativo neto proporcionalmente menor comparado con el portafolio industrial debido a mayores costos de mantenimiento, suministros y seguridad. El efectivo disponible al 31 de diciembre, 2014 sumaba Ps.5,425.1 millones, que incluye un flujo de efectivo operativo e ingresos de la recaudación de capital adicional de FIBRAMM completado durante septiembre de A principios de 2014, FIBRAMM dio a conocer un estimado de distribución de Ps por CBFI, por trimestre para el En concordancia con dicha proyección, FIBRAMM ha distribuido 97.0% de FFO para todo el año Reporte Anual

14 620,000 metros cuadrados (6.7 millones de pies cuadrados) de arrendamientos nuevos y renovaciones en el propiedades comercial/oficinas AdquiridAs 1080 CLIENTES 90.6% DE TASA DE OCUPACION PARA EL PORTAFOLIO ENTERO AL CIERRE DEL FIBRA Macquarie México

15 Lo más destacado a nivel operacional FIBRAMM finaliza el 2014 con un sólido desempeño operativo en línea con las proyecciones para todo el año. Al cierre del año, el portafolio de FIBRAMM consistía en 259 propiedades industriales y 17 propiedades comercial/ oficinas con una tasa de ocupación para todo el portafolio de 90.6%. Las propiedades de FIBRAMM se localizan en 24 ciudades de 19 estados de la República Mexicana. Segmento Industrial Al 31 de diciembre de 2014, FIBRAMM contaba con 259 propiedades industriales localizadas en 21 ciudades de 15 estados, con un total de aproximadamente 2.7 millones de metros cuadrados (28.6 millones de pies cuadrados) de área bruta arrendable. La tasa de ocupación del segmento industrial al 31 de diciembre de 2014 fue de aproximadamente 90.0% y el plazo promedio ponderado de arrendamiento restante del segmento industrial de FIBRAMM (con base en renta base anualizada) era de 3.1 años. Para todo el año, la tasa de retención de clientes industriales de FIBRAMM fue de 67%. En total, FIBRAMM firmó 89 contratos nuevos y renovaciones en el segmento industrial que suman 593 mil metros cuadrados (6.4 millones de pies cuadrados) durante todo el año Segmento Comercial/Oficinas Al 31 de diciembre de 2014, FIBRAMM contaba con 17 propiedades comercial/ oficinas en seis ciudades con un total de aproximadamente 444 mil metros cuadrados (4.8 millones de pies cuadrados) de área bruta arrendable. Nueve de dichas propiedades se tienen en propiedad al 50% mediante una co-inversión con Grupo Frisa. Aproximadamente 72% del área bruta arrendable comercial/oficinas de FIBRAMM se localiza en la zona Metropolitana de la Ciudad de México, aumentando a 90% al añadir los mercados de Monterrey, Guadalajara y Cancún. La tasa de ocupación del segmento comercial/oficinas al 31 de diciembre de 2014 fue de 94.1% y el plazo promedio ponderado de restante (con base en renta base anualizada) fue de 5.7 años. Ubicación Número de Propiedades / ABA como % del total Industrial Comercial Combinado 1. Incluye una propiedad en Ascensión, Chihuahua 2. Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) Nota: Incluye 9 propiedades comercial/oficinas que se poseen mediante un negocio conjunto 50/50 con Grupo Frisa Reporte Anual

16 Para más información, póngase en contacto con nosotros: FIBRA Macquarie México Llame Escriba Visite mmreit.com/es Este documento se distribuye a nombre de Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. ( MMREM ), en su calidad de administrador, fungiendo como representante a nombre de Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria ( Deutsche Bank ), como fiduciario, de FIBRA Macquarie México ( FIBRAMM ). De acuerdo con su uso en el presente documento, el nombre Macquarie o Macquarie Group se refiere a Macquarie Group Limited y sus subsidiarias, filiales y los fondos que administran en todo el mundo. Salvo expresa notificación, los términos nosotros nos, nuestro y expresiones similares hacen referencia a MMREM, como administrador, fungiendo en representación de Deutsche Bank, como fiduciario, de FIBRAMM. Este documento no constituye oferta alguna de venta o petición de oferta para adquirir valores. Este documento contiene información relevante para su análisis exclusivamente y no es una declaración o garantía expresa o implícita. La information contenida en este documento está sujeta a análisis, conclusión y ajustes posteriores. Este documento no contiene toda la información necesaria para evaluar a profundidad cualquier transacción o inversión, y usted no deberá basarse en su contenido para tal fin. Cuanquier decisión sobre inversiones deberá tomarse con base exclusivamente en los procesos de asesoría adecuados y, si es procedente, en la revisión cuidadosa y procuración de cualquier oficio o prospecto de la oferta. Este documento incluye declaraciones a futuro que representan nuestras opiniones, expectativas, anticipaciones, intenciones, estimaciones o estrategias con respecto al futuro, pero que podrían no realizarse. Estas declaraciones podrán identificarse por el uso de verbos como anticipar, creer, estimar, esperar, pretender, poder, planear, deber, buscar, y expresiones similares. Las declaraciones a futuro reflejan nuestras opiniones y suposiciones con respecto a eventos futuros a partir de la fecha de este documento y están sujetos a riesgos e incertidumbre. Los resultados y tendencias reales y a futuro pueden variar prácticamente de aquellos descritos por dichas declaraciones debido a diversos factores, incluyendo aquéllos más allá de nuestra capacidad para controlarlos o predecirlos. Debido a estas variaciones, no deberá depositarse una confianza indebida en dichas declaraciones a futuro. No asumimos obligación alguna para actualizar o revisar ninguna declaración a futuro, ya sea como resultado de información reciente, sucesos a futuro o sus equivalentes. Ningún miembro de Macquarie Group acepta responsabilidad alguna sobre pérdidas directas, indirectas o a consecuencia de cualquier uso de este documento y /o comunicados adicionales con relación al mismo. Salvo Macquarie Bank Limited ABN ( MBL ), ninguna de las entidades mencionadas en este documento constituye una institución de depósito autorizada para los fines de la Ley Bancaria de 1959 (Commonwealth de Australia). Las obligaciones de dichas entidades no representa depósitos u otros pasivos de MBL. MBL no garantiza ni proporciona certeza alguna con respecto a las obligaciones de estas entidades.

17 MACQUARIE MÉXICO REAL ESTATE MANAGEMENT, S.A. DE C.V. FIDEICOMITENTE DEUTSCHE BANK MÉXICO, S.A., INSTITUCIÓN DE BANCA MÚLTIPLE, DIVISIÓN FIDUCIARIA FIDUCIARIO FIBRAMQ12 REPORTE ANUAL QUE SE PRESENTA DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES POR EL PERIODO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE Plazo y fecha de vencimiento: Los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o CBFIs emitidos por Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, como fiduciario de FIBRA Macquarie México (el Fideicomiso ) no son amortizables y por lo mismo no están sujetos a un plazo o fecha de vencimiento. Fideicomiso: Contrato de Fideicomiso Irrevocable F/1622 de fecha 14 de noviembre de 2012 celebrado entre el Fideicomitente, el Fiduciario, el Representante Común y el Administrador, junto con cualesquiera modificaciones al mismo. Fiduciario Emisor: Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria. Fideicomitente: Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. Fideicomisarios: Aquellos Tenedores que tengan la titularidad de uno o más CBFIs en cualquier momento, representados en su conjunto para todos los efectos del contrato de Fideicomiso por el Representante Común (los Tenedores ). Administrador: Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V. Resumen de las características más relevantes de los activos o derechos fideicomitidos: Al 31 de diciembre de 2014, nuestro portafolio estaba conformado por 259 propiedades industriales y 17 propiedades comercial/oficinas (nueve de las cuales se mantienen a través de una co-inversión con Frisa), ubicadas en 24 ciudades a lo largo de 19 estados de la República Mexicana, con un área bruta arrendable ( ABA ) aproximada de 3.1 millones de metros cuadrados, sin que alguna de las propiedades industriales represente más del 3.0% de nuestra ABA industrial y sin que las propiedades comercial/oficinas representen más del 17.0% del ABA comercial/oficinas. Al 31 de diciembre de 2014, estas propiedades se encontraban arrendadas en un 90.0% en términos de ABA, a 359 arrendatarios, en tanto que el 94.1% en términos de ABA de nuestras propiedades comercial/oficinas, se encontraban arrendado a 725 arrendatarios, incluyendo empresas líderes mexicanas y multinacionales, y sin que algún arrendatario industrial represente más del 4.2% de nuestra renta base anualizada para inmuebles industriales ni que algún arrendatario comercial/oficinas represente más de 17.6% de nuestra renta base anualizada para inmuebles comercial/oficinas. Derechos que los CBFIs confieren a los Tenedores: Conforme a los Artículos 63 y 64 Bis 1 de la Ley del Mercado de Valores ( LMV ), los CBFIs confieren a Tenedores los siguientes derechos: (a) el derecho a una parte de los frutos, rendimientos y, en su caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito al Fideicomiso, y (b) el derecho a una parte del producto que resulte de la venta de los bienes o derechos que forman el Patrimonio del Fideicomiso o el Fideicomiso, en cada caso, en los términos

18 FIBRA MACQUARIE MÉXICO REPORTE ANUAL DE 2014 establecidos en el Contrato de Fideicomiso. Adicionalmente, los CBFIs confieren a los Tenedores los siguientes derechos: (i) los Tenedores que, en lo individual o colectivamente, posean el 10% o más de nuestros CBFIs en circulación, tendrán el derecho de solicitar al Representante Común que convoque a una Asamblea de Tenedores especificando en su petición los puntos del orden del día que en dicha Asamblea de Tenedores deberán tratarse; (ii) los Tenedores que, en lo individual o colectivamente, representen el 10% de nuestros CBFIs en circulación, podrán solicitar que se aplace una Asamblea de Tenedores por 3 días naturales (sin necesidad de nueva convocatoria), con respecto a la votación sobre cualquier asunto del cual no se consideren suficientemente informados; (iii) los Tenedores que, en lo individual o colectivamente representen el 20% o más de nuestros CBFIs en circulación, tendrán el derecho a oponerse judicialmente a las resoluciones adoptadas por una Asamblea de Tenedores; (iv) los Tenedores que, en lo individual o colectivamente, representen el 15% o más de nuestros CBFIs en circulación podrán interponer demandas contra nuestro Administrador por incumplimiento con sus obligaciones, en el entendido que esa demanda vencerá dentro de un plazo de 5 años contados a partir de la fecha de la situación o acto que hubiere generado los daños correspondientes; (v) los Tenedores tendrán derecho a celebrar contratos con respecto al ejercicio de sus derechos de voto durante una Asamblea de Tenedores; y (vi) los Tenedores, o un grupo de Tenedores, podrán designar a un miembro de nuestro Comité Técnico (y su respectivo suplente) por cada 10% que detenten de nuestros CBFIs en circulación. Distribuciones: El Fiduciario deberá realizar Distribuciones a los Tenedores de conformidad con las instrucciones previas y por escrito del Administrador. Cada Distribución se realizará de conformidad con lo siguiente: (a) el Administrador deberá instruir al Fiduciario, con por lo menos 6 (seis) días hábiles de anticipación a la fecha en la que se deba llevar a cabo una Distribución, para que realice dicha la Distribución; en el entendido, que si dicha Distribución no cumple con la Política de Distribución aprobada por el Comité Técnico, entonces requerirá la previa aprobación del Comité Técnico, (b) para efectos de dicha Distribución, el Administrador deberá instruir al Fiduciario por escrito para que transfiera los montos a ser distribuidos de la cuenta general del Fideicomiso a la Cuenta de Distribución del Fideicomiso, y para que realice dicha Distribución a los Tenedores y (c) el pago de dicha Distribución se realizará de manera proporcional entre los Tenedores sobre la base de CBFIs que tenga de cada uno de ellos en la fecha de la Distribución. Frecuencia y forma de las Distribuciones: La Política de Distribuciones actual es autorizar y pagar distribuciones en forma trimestral, Esto puede cambiar en el futuro. El pago de las distribuciones se realizará en forma proporcional entre los Tenedores sobre la base de los CBFIs propiedad de cada uno de ellos a partir de la fecha de registro para la distribución correspondiente. Lugar y forma de pago: Todos los pagos en efectivo a los Tenedores se llevarán a cabo por medio de transferencia electrónica a través de S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V., sociedad ubicada en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3, Col. Cuauhtémoc, 06500, México, Distrito Federal. Representante Común: Monex Casa de Bolsa, S.A. de C.V., Monex Grupo Financiero. Depositario: S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V. Régimen Fiscal: Los inversionistas, previo a la inversión en estos instrumentos, deberán considerar que el régimen fiscal relativo al gravamen o exención aplicable a los ingresos derivados de las Distribuciones o compraventa de estos instrumentos es el previsto por los Artículos 187 y 188 de la LISR., que ha sido confirmado por las autoridades fiscales mexicanas a través de un oficio del SAT. Especificación de las características de los CBFIs en circulación: Nuestros CBFIs son Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios no amortizables, sin valor nominal, emitidos por el Fiduciario de conformidad con el Contrato Fideicomiso, la Ley del Mercado de Valores, las Disposiciones de Carácter General aplicables a las Emisoras de Valores y a otros Participantes del Mercado de Valores, la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito y otras disposiciones aplicables. Los CBFIs son de una sola clase, serie y tipo y se encuentran listados en la Bolsa Mexicana de Valores. Clave de Pizarra: FIBRAMQ12 No existe obligación de pagar principal o intereses a los Tenedores: En términos de la regulación de las FIBRAs, las FIBRAs deben distribuir anualmente una cantidad equivalente de por lo menos el 95% de su resultado fiscal a los Tenedores de CBFIs emitidos por dicha FIBRA. Tipo de Instrumento: Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) 11

19 FIBRA MACQUARIE MÉXICO REPORTE ANUAL DE 2014 Número de CBFIs en circulación: 811,363,500 (ochocientos once millones trescientos sesenta y tres mil quinientos) a la fecha de este Reporte Anual. Registro Nacional de Valores: Los CBFIs se encuentran inscritos con el No en el Registro Nacional de Valores, que está mantenido por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. La inscripción en el Registro Nacional de Valores no implica certificación sobre la bondad de los valores, la solvencia del Emisor o sobre la exactitud o veracidad de la información contenida en el Reporte Anual, ni convalida los actos que, en su caso, hubieren sido realizados en contravención de las leyes. REPORTE ANUAL QUE SE PRESENTA DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES POR EL PERIODO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE Aviso Importante: NI EL FIDEICOMISO NI EL ADMINISTRADOR SON UNA INSTITUCIÓN AUTORIZADA PARA RECIBIR DEPÓSITOS PARA LOS FINES DE LA LEY BANCARIA DE 1959 (ESTADO LIBRE ASOCIADO DE AUSTRALIA). LAS OBLIGACIONES DE DICHAS ENTIDADES NO REPRESENTAN DEPÓSITOS U OTROS PASIVOS DE MACQUARIE BANK LIMITED ABN (MBL). MBL NO GARANTIZA NI OFRECE NINGÚN TIPO DE CERTEZA RESPECTO DE LAS OBLIGACIONES DE DICHAS ENTIDADES. ESTE REPORTE ANUAL NO ES UNA OFERTA DE VENTA DE VALORES EN LOS ESTADOS UNIDOS, Y VALORES NO PUEDEN SER OFRECIDOS O VENDIDOS EN LOS ESTADOS UNIDOS SIN REGISTRO O UNA EXENCIÓN DE REGISTRO DE CONFORMIDAD CON LA LEY DE VALORES DE 1933 DE LOS ESTADOS UNIDOS, COMO SEA MODIFICADA. ESTE COMUNICADO NO ES PARA SER PUBLICADO EN NINGÚN ESTADO MIEMBRO DEL AREA ECONÓMICA EUROPEA. Este Reporte Anual no es una oferta o invitación de suscripción o compra o una recomendación de valores. No toma en cuenta los objetivos de inversión, situación financiera y necesidades particulares de cada inversionista o posible inversionista. Antes de hacer una inversión en el Fideicomiso, un inversionista o posible inversionista debe considerar si dicha inversión es adecuada a sus necesidades particulares de inversión, objetivos y circunstancias financieras y consulte a un asesor de inversiones, si es necesario. La información, incluyendo información financiera pronosticada en el presente Reporte Anual no debe ser considerada como una recomendación en relación con la tenencia, compra o venta de unidades, valores u otros instrumentos en el Fideicomiso. El debido cuidado y atención han sido utilizados en la preparación de información de los pronósticos. Sin embargo, los resultados actuales pueden variar de los pronósticos y cualquier variación puede ser materialmente positiva o negativa. Pronósticos por su propia naturaleza están sujetos a incertidumbres y contingencias, muchas de las cuales están fuera del control del Fideicomiso. El desempeño pasado no es un indicador fiable del desempeño futuro. El presente Reporte Anual contiene declaraciones respecto al futuro. Ejemplos de dichas declaraciones respecto al futuro incluyen, pero no se limitan a, (i) declaraciones en cuanto a nuestros resultados de operación y situación financiera; (ii) declaraciones en cuanto a planes, objetivos o metas; y (iii) declaraciones en cuanto a presunciones subyacentes en que se basan dichas declaraciones. Palabras tales como pretende, apunta, cree, potencial, prevé, considera, estima, espera, pronostica, planea, predice, busca, podría, debería, posible, hará y otros vocablos similares se utilizan para identificar declaraciones respecto al futuro, sin embargo no son los únicos términos utilizados para identificar dichas declaraciones. Por su propia naturaleza, las declaraciones respecto al futuro conllevan riesgos e incertidumbres de carácter tanto general como específico y hay riesgo de que no se cumplan las predicciones, los pronósticos, las proyecciones y las demás declaraciones respecto al futuro. Se advierte a los inversionistas que hay muchos factores importantes que pueden ocasionar que los resultados reales 12

20 FIBRA MACQUARIE MÉXICO REPORTE ANUAL DE 2014 difieran sustancialmente de los expresados en los planes, objetivos, expectativas, estimaciones y afirmaciones tanto expresas como implícitas contenidas en las declaraciones con respecto al futuro, incluyendo los siguientes: las condiciones sociales, económicas y políticas globales, en México y en los estados y municipios en donde se encuentran localizadas nuestras propiedades; nuestra capacidad para implementar exitosamente nuestras estrategias de negocio y de crecimiento; el entorno competitivo en el que operamos; nuestra capacidad para mantener o incrementar nuestras rentas y tasas de ocupación; el desempeño y situación financiera de nuestros arrendatarios; nuestra capacidad para cobrar rentas a nuestros arrendatarios; desarrollos que tienen un impacto en el tráfico de consumidores en nuestras propiedades comerciales; pasivos contingentes que resulten de las propiedades adquiridas; nuestra capacidad para emprender exitosamente adquisiciones estratégicas de nuevas propiedades; nuestra capacidad para obtener financiamientos o para obtenerlo en términos favorables; nuestra capacidad para expandirnos exitosamente a nuevos mercados en México; nuestra capacidad para vender cualquiera de nuestras propiedades; inflación, tasas de interés y fluctuaciones en el valor del Peso; desastres naturales u otras condiciones tales como condiciones peligrosas para el medio ambiente, que afecten nuestras propiedades; nuestra capacidad para generar flujos de efectivos suficientes para satisfacer cualquier obligación de servicio de deuda futura, realizar inversiones de capital, así como cualquier otro rubro relacionado con nuestras propiedades, y para realizar distribuciones; los términos de leyes y disposiciones gubernamentales que nos afecten y las interpretaciones de dichas leyes y disposiciones, incluyendo, de manera enunciativa mas no limitativa, cambios en las leyes y disposiciones fiscales que afecten a las FIBRAs, estándares de contabilidad aplicables, tasas fiscales sobre bienes inmuebles y Leyes Ambientales, inmobiliarias y de zonificación; nuestra capacidad, en la medida aplicable, para dedicarnos al desarrollo de nuevas propiedades, y para administrar potenciales retrasos y sobre costos de construcción; nuestra dependencia de la capacidad de nuestro Administrador para administrar nuestro negocio e implementar nuestra estrategia de crecimiento y nuestra dependencia de nuestros administradores de propiedades para administrar y mantener nuestras propiedades; nuestra capacidad para administrar directamente de manera exitosa algunas de nuestras propiedades mediante nuestra plataforma de administración de propiedades; nuestra capacidad para contratar a los empleados de nuestro Administrador Interno de Propiedades (según se define dicho término más adelante) recientemente establecido, y en la medida que corresponda, para cumplir con cualquier reforma aplicable sobre las leyes laborales; nuestra capacidad para administrar exitosamente algunas de nuestras propiedades detentadas por medio de co-inversiones; conflictos de interés reales y potenciales con nuestro Administrador, MIRA y Macquarie Group; nuestra capacidad para calificar como FIBRA y para que nuestros Fideicomisos de Inversión califiquen como Fideicomisos de Inversión de ingresos pasivos para efectos de la Ley del Impuesto Sobre la Renta ( LISR ); nuestra capacidad y la capacidad de nuestro Administrador para operar y administrar una FIBRA que cotiza en bolsa; y otros factores descritos en la sección Factores de Riesgo. Dados los riesgos, las incertidumbres y presunciones descritas en el presente Reporte Anual, es posible que los hechos descritos en las declaraciones respecto al futuro no ocurran. Estas declaraciones respecto al futuro son válidas a la fecha de este Reporte Anual y no asumimos obligación alguna de actualizarlas o revisarlas, ya sea como resultado de la obtención de nueva información o en respuesta a hechos o acontecimientos futuros. 13

21 FIBRA MACQUARIE MÉXICO REPORTE ANUAL DE 2014 A pesar de que creemos que los planes, intenciones, expectativas y estimados reflejados en, o sugeridos por, dichas declaraciones respecto al futuro son razonables, no podemos asegurar que dichos planes, intenciones, expectativas o estimados serán alcanzados. Además, los potenciales inversionistas no deben interpretar declaraciones en relación con tendencias o actividades pasadas como garantías de que dichas tendencias o actividades continuarán en el futuro. Todas las declaraciones escritas, orales y electrónicas respecto al futuro, atribuibles a nosotros o a personas que actúan en representación nuestra, están expresamente calificadas en su totalidad por esta declaración precautoria. 14

22 FIBRA MACQUARIE MÉXICO REPORTE ANUAL DE 2014 TABLA DE CONTENIDO 1. Información general a) Términos y Definiciones b) Resumen Ejecutivo i. Panorama General ii. Nuestras Ventajas Competitivas iii. Nuestra Estrategia iv. Estrategia de Inversión v. Proceso de Inversión vi. Nuestras Propiedades vii. Nuestra Estructura viii. Administrador ix. Administración de Propiedades x. Estatus de la FIBRA xi. Política de Distribución xii. Resumen de Información Financiera xiii. Información relevante del periodo xiv. Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales c) Factores de Riesgo i. Riesgos Relacionados con Nuestro Negocio y la Industria Mexicana de Bienes Inmuebles ii. Riesgos relacionados con nuestra estructura organizacional, nuestro Administrador y nuestros administradores de Propiedades iii. Riesgos Relacionados con México iv. Riesgos Fiscales v. Riesgos Relacionados con Nuestros CBFIs d) Otros valores emitidos por el fideicomiso e) Cambios significativos a los derechos de los valores inscritos en el RNV f) Destino de los Recursos g) Documentos de Carácter Público Información adicional del Fideicomiso y sus activos a) Patrimonio del Fideicomiso

23 FIBRA MACQUARIE MÉXICO REPORTE ANUAL DE 2014 i. Evolución de las propiedades, derechos o valores fideicomitidos ii. Desempeño de CBFIs iii. Contratos, Convenios de Voto y otros acuerdos b) Derechos de minoría de los Tenedores i. Convenios de Voto c) Cumplimiento con el Plan de Negocios y el Calendario de Inversiones y Desinversiones d) Valuación e) Comisiones, Costos y Gastos del Administrador f) Información relevante del periodo g) Otros Terceros Obligados con el Fideicomiso o los Tenedores de CBFI h) Asamblea de Tenedores i) Auditores externos j) Operaciones con personas relacionadas y conflictos de interés Fideicomitente a) Historia y desarrollo del Fideicomitente b) Descripción del Negocio i. Actividad Principal ii. Canales de Distribución iii. Patentes, Licencias, Marcas y otros Contratos iv. Principales Clientes v. Legislación Aplicable y Situación Tributaria vi. Recursos Humanos vii. Estructura Corporativa viii. Descripción de los Principales Activos ix. Procesos judiciales, administrativos o arbitrales x. Acciones representaciones del Capital Social xi. Dividendos xii. Reestructuración Corporativa c) Administradores y Accionistas d) Estatutos y otros Contratos e) Auditor Externo f) Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés INFORMACIÓN FINANCIERA DEL FIDEICOMITENTE a) Información Financiera Seleccionada del Fideicomitente b) Comentarios y Análisis de La Administración Sobre Los Resultados De Operación y Situación Financiera del Fideicomitente c) Resultados de Operación d) Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital

24 FIBRA MACQUARIE MÉXICO REPORTE ANUAL DE INFORMACIÓN FINANCIERA a) Información Financiera Seleccionada b) Comentarios y Análisis de la Administración Sobre los Resultados de Operación y Situación Financiera c) Otra Información Financiera que No se Ajustan a las NIF d) Créditos Relevantes Personas responsables Anexos

25 FIBRA MACQUARIE MÉXICO REPORTE ANUAL DE INFORMACIÓN GENERAL a) Términos y Definiciones Términos ABA Activos Inmobiliarios Administrador Afiliada Definiciones Significa área bruta arrendable. Significa colectivamente, (a) bienes inmuebles, con todo lo que les corresponde por ley o de hecho; (b) los edificios y construcciones en los bienes inmuebles; (c) financiamientos obtenidos en relación con la adquisición o construcción de bienes inmuebles o edificios; y (d) los derechos a obtener ingresos derivados de contratos de arrendamiento celebrados en relación con cualquier bien inmueble. Significa Macquarie México Real Estate Management, S.A. de C.V., en su carácter de administrador de nuestro Fideicomiso, o sus sucesores, cesionarios, o quienquiera que sea subsecuentemente designado como administrador del Fideicomiso de conformidad con los términos del Contrato de Fideicomiso y del Contrato de Administración. Significará, con respecto a cualquier Persona en específico, una Persona que directa o indirectamente, a través de uno o más intermediarios, Controle, sea Controlada o esté bajo Control común con la Persona especificada; en el entendido que ni el Fideicomiso, el Fiduciario ni las Personas Controladas por el Fideicomiso o el Fiduciario serán "Afiliadas" del Administrador. Aportación Inicial Significa la cantidad de $50, (cincuenta mil Pesos 00/100) aportada al Fideicomiso por el Fideicomitente de conformidad con el Contrato de Fideicomiso. Asamblea de Tenedores Asamblea Extraordinaria de Tenedores Asamblea Ordinaria de Tenedores Auditor Externo Autoridad Gubernamental Significa una Asamblea Ordinaria de Tenedores o una Asamblea Extraordinaria de Tenedores. Significará una Asamblea Extraordinaria de Tenedores. Significará una Asamblea ordinaria de Tenedores. Significa KPMG Cárdenas Dosal, S.C., u otro auditor externo contratado por el Fideicomiso en cualquier momento; en el entendido que dicho auditor deberá ser un despacho de contadores públicos de reconocido prestigio internacional e independiente del Administrador y del Fiduciario. Significa cualquier país, gobierno, dependencia, estado, municipio o 18

26 FIBRA MACQUARIE MÉXICO REPORTE ANUAL DE 2014 Términos Definiciones cualquier subdivisión política de los mismos, o cualquier otra entidad o dependencia que ejerza funciones administrativas, ejecutivas, legislativas, judiciales, monetarias o regulatorias del gobierno o que pertenezcan al gobierno. BMV Bono de Fundador Neto Bono de Fundador Capitalización de Mercado del Fideicomiso Significa la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V. Significa el Bono de Fundador pagadero al Administrador y a sus afiliadas neto de impuestos, según sea determinado por el Administrador de buena fe. Significa un monto equivalente al 1.5% del precio de adquisición agregado (incluyendo cualquier remuneración diferida, ganancias u otros montos contingentes, ya sea que se hubieren pagado o no) del Portafolio Inicial más cualesquier otros costos de la operación e impuestos (excluyendo IVA) relacionados con dicho Portafolio Inicial, pagadero al Administrador o una o más de sus afiliadas. Significa: (a) Si la Fecha de Cálculo es la Fecha de Liquidación Inicial, un monto equivalente al precio de emisión agregado de la totalidad de los CBFIs en circulación al cierre de negociación en la BMV en la Fecha de Liquidación Inicial (incluyendo cualesquier CBFIs emitidos y efectivamente colocados en cualquier momento como resultado del ejercicio de la opción de sobreasignación relacionada con la Emisión Inicial). (b) Si la Fecha de Cálculo no es la Fecha de Liquidación Inicial, el monto se calculará de la siguiente manera: A x B, donde: A = significa el precio de cierre promedio por CBFI durante los últimos 60 (sesenta) Días de Negociación hasta e incluyendo la Fecha de Cálculo; y B = el número total de CBFIs en circulación al cierre de operaciones en la Fecha de Cálculo respectiva. Carr CBFIs Adicionales CBFIs Originales CBFIs o Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios CBRE Significa Grupo Inmobiliario Carr, S.A. de C.V. y sus filiales. Significa los CBFIs emitidos a través de Emisiones Adicionales. Significa los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios emitidos por el en la Oferta Global. Significa, indistintamente, los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios no amortizables, sin expresión de valor nominal, emitidos por la Emisora de conformidad con el Contrato de Fideicomiso. Significa CBRE, S.A. de C.V. 19

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