Fitch Ratings Revisa Bursatilizaciones de Hipotecas de Proyectos Adamantine

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1 Fitch Ratings Revisa Bursatilizaciones de Hipotecas de Proyectos Adamantine Fitch Ratings - Monterrey, N.L. - (Mayo 21, 2014): Fitch llevó a cabo las siguientes acciones de calificación: Baja la calificación de los Certificados Bursátiles (CBs) MXMACCB 06U a B+(mex)vra desde BB(mex)vra. Se mantiene la Perspectiva crediticia Negativa. Ratifica las siguientes calificaciones: - AA-(mex)vra de los CBs MXMACCB 05U. La Perspectiva crediticia se modifica a Estable desde Negativa; - BBB+(mex)vra de los CBs MXMACCB 05-2U. La Perspectiva crediticia se modifica a Estable desde Negativa; - C(mex)vra de los CBs MXMACFW 06U; - D(mex)vra de los CBs MXMACFW 06-2U; - CCC(mex)vra de los CBs MXMACFW 07U; - CC(mex)vra de los CBs MXMACFW 07-2U; - CC(mex)vra de los CBs MXMACFW 07-3U; - C(mex)vra de los CBs MXMACFW 07-4U; - CC(mex)vra de los CBs MXMACFW 07-5U; - D(mex)vra de los CBs MXMACFW 07-6U. FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONES MXMACCB 06U La baja en la calificación de los CBs MXMACCB 06U refleja que, bajo escenarios de estrés aplicados en nuestro modelo de probabilidad de incumplimiento y flujos de efectivo, el nivel actual de protección crediticia no sería acorde a la calificación anterior. El escenario de calificación B+(mex)vra' se basó en una probabilidad de incumplimiento acumulada de 13.2% sobre el portafolio crediticio vigente, distribuida linealmente en 24 meses; así como en una severidad de pérdida de 38%. Fitch consideró un tasa anual de prepagos de 11.01%. Fitch incorporó en su modelación diversos escenarios de tiempo de adjudicación de viviendas relacionadas a créditos hipotecarios vencidos, tiempo para vender dichos bienes adjudicados y estrés en sus precios respectivos. Fitch también realizó un análisis de sensibilidad de prepagos y de montos recuperados por concepto del Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV) provisto por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. (SHF, calificada AAA(mex) por Fitch) ante el moderado ritmo observado de reclamaciones y pagos de dicho seguro. Fitch también replicó la prelación de pagos de los CBs especificada en los documentos legales de la transacción. La calificación actual considera la creciente exposición de la transacción a cartera crediticia con moras altas, niveles negativos de sobrecolateralización, avances en efectividad del SCV inferiores a los esperados por Fitch y razonable dinamismo en administración de bienes adjudicados. Al 31 de marzo 2014, el índice de cartera vencida, considerando créditos hipotecarios con atraso en pago mayor a 90 días con respecto al saldo inicial de colateral, es estable pero alto en 22.29%; ligeramente por debajo del promedio de 22.43% observado en los últimos 12 meses. A su vez, con base al reporte de distribución del 21 de marzo 2014, el nivel de sobrecolateralización medido como [1-saldo insoluto de los CBs/(saldo insoluto de los créditos vigentes a 90 días)], se ubica en %. El saldo insoluto de los CBs MXMACCB 06U es denominado en Unidades de Inversión (Udis) y representa 33.9% respecto al saldo inicial mostrado en su fecha de emisión.

2 SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES La Perspectiva crediticia Negativa de los CBs MXMACCB 06U indica que su calificación podría presionarse a la baja por mayores deterioros en su nivel de sobrecolateral, creciente índice de cartera vencida, bajos niveles de recuperación del SCV y/o menores habilidades de cobranza y recuperación del administrador actual de cartera. Por el contrario, la Perspectiva crediticia podría ser Estable si se observa una consistencia en los índices de sobrecolateral y/o cartera vencida sobre sus niveles actuales así como si las tasas de recuperación de las coberturas del seguro SCV son superiores a las actuales. MXMACCB 05U La calificación actual refleja la buena calidad de los activos bursatilizados en el fideicomiso emisor F/196, el nivel de protección crediticia de los CBs, el beneficio otorgado por la línea de crédito provista por la International Finance Corporation (IFC), el consistente ritmo de amortización observado y esperado, así como la habilidad de Patrimonio S.A. de C.V. calificado AAFC3(mex) Estable por Fitch y Proyectos Adamantine S.A. de C.V. calificado AAFC2(mex) Estable por Fitch, como administrador primario y administrador maestro respectivamente. Al 31 de marzo 2014, el índice de cartera vencida, considerando créditos hipotecarios con atraso en pago mayor a 90 días, con respecto al saldo inicial de colateral se ha mantenido estable en 12.84% y muestra un promedio de 12.89% durante los últimos doce meses. En opinión de Fitch, dicha estabilidad refleja la alta antigüedad de los créditos y el hecho de que esta transacción no ha tenido un proceso de substitución de administrador primario. En promedio, los créditos hipotecarios cuentan con una razón de saldo a valor (LTV, por sus siglas en inglés) y calculado como el promedio ponderado del saldo insoluto del crédito a la fecha de corte (31 de marzo 2014) entre el valor avalúo del inmueble, de 72% y una antigüedad de 130 meses. La tasa anual de prepago se ubica en 11.98% y se aprecia estable. Con base al reporte de distribución del 21 de marzo 2014, el nivel de sobrecolateralización medido como [1-saldo insoluto de los CBs/(saldo insoluto de los créditos vigentes a 90 días)] para los CBs es -5.01%, por su parte el nivel de sobrecolateralización considerando como vigentes los créditos con atraso en pago menor a 180 días se mantiene en 0% debido al uso de la línea de crédito del IFC. Al 31 de marzo 2014, el saldo disponible de esta garantía representa 9% del saldo insoluto de los CBs, lo cual refleja que en ciertas ocasiones existe flujo de efectivo disponible en la cascada de pagos para repagarla. El saldo insoluto de los CBs con respecto al mostrado en la fecha de emisión es 19.55% y Fitch espera que siga disminuyendo durante Como parte del análisis realizado, Fitch utilizó su modelo de flujos de efectivo y de probabilidades de incumplimiento sobre el portafolio crediticio vigente, así como diversos escenarios de recuperación sobre créditos hipotecarios vencidos y bienes adjudicados; para simular diferentes flujos de efectivo y dirigirlos a la cascada de pagos de la transacción para los pagos de los CBs. El escenario AA-(mex)vra' se basó en una probabilidad de incumplimiento acumulada de hasta 38.6% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Se consideró un nivel de prepagos de 18.5% y una severidad de pérdida de 49.7%. Fitch también revisó diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos legales, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados de acuerdo a este y otros escenarios de calificación. Así mismo, se realizó un análisis de sensibilidad de prepagos y del nivel de recuperación de la cobertura del SCV e incluyó el uso de la línea de crédito provista por el IFC. SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN La Perspectiva crediticia es Estable. La calificación de los CBs MXMACCB 05U podría modificarse a la alza si existe una mejora significativa en el desempeño de los activos y los niveles de

3 recuperación que en conjunto mejoren el nivel de sobrecolateralización, medido como [1-saldo insoluto de los CBs/(saldo insoluto de los créditos vigentes a 180 días)] hasta llegar a su nivel objetivo en 3%. La calificación podría modificarse a la baja por agotamiento de la garantía del IFC, deterioros en su nivel de sobrecolateral, cambios negativos en la tendencia de su índice de cartera vencida, así como por menores habilidades mostradas por el administrador de los créditos hipotecarios para llevar a cabo su cobranza, entre otros factores. MXMACCB 05-2U La calificación actual considera la adecuada calidad de los activos bursatilizados en el fideicomiso emisor F/247 reflejada en niveles de morosidad relativamente estables y el consistente ritmo de amortización de los CBs. También considera el negativo nivel de sobrecolateral de la transacción, el cual, se aprecia estable pero Fitch no espera que se recupere rápidamente a futuro. Al 31 de marzo 2014, el índice de cartera vencida, considerando créditos hipotecarios con atraso en pago mayor a 90 días, con respecto al saldo inicial de colateral se ha mantenido estable en 19.14% y muestra un promedio de 19.38% durante los últimos doce meses. En promedio, los créditos hipotecarios cuentan con LTV de 76% y una antigüedad de 135 meses. La tasa de prepago anualizada se ubica en promedio en 12.68% durante los últimos 12 meses y se aprecia estable. Con base al reporte de distribución, con fecha 21 de marzo 2014, el nivel de sobrecolateralización medido como [1-saldo insoluto de los CBs/(saldo insoluto de los créditos vigentes a 90 días)] para los CBs es % y, en promedio es -27% durante los últimos 24 meses. El saldo insoluto de los CBs MXMACCB 05-2U es 28.13% con respecto al saldo en la fecha de emisión. Como parte del análisis realizado, Fitch utilizó su modelo de flujos de efectivo para simular diversas probabilidades de incumplimiento sobre el portafolio crediticio vigente, diversos escenarios de recuperación sobre créditos hipotecarios vencidos y bienes adjudicados; y así generar diferentes flujos de efectivo y dirigirlos a la cascada de pagos de la transacción para los pagos de los CBs. El escenario BBB+(mex)vra' se basó en una probabilidad de incumplimiento acumulada de 27.1% sobre el portafolio vigente, distribuida en 24 meses. Se consideró un nivel de prepagos de 17.6% y una severidad de pérdida de 50.1%. Fitch tomó en cuenta diversos escenarios de tiempo de adjudicación, costos legales, tiempo para vender y estrés en precios de venta de bienes adjudicados de acuerdo al escenario de calificación. Fitch también realizó un análisis del nivel de recuperación de la cobertura del SCV. SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES La Perspectiva crediticia es Estable. La calificación de los CBs MXMACCB 05-2U podría modificarse a la alza si existe una mejora significativa en el nivel de sobrecolateral y de recuperación de activos es decir venta de inmuebles adjudicados y reclamación del SCV. La calificación podría modificarse a la baja por deterioros en su nivel de sobrecolateral, baja efectividad en reclamación y pago de SCV, creciente índice de cartera vencida, así como por menores habilidades mostradas por el administrador de los créditos hipotecarios para llevar a cabo su cobranza, entre otros factores. MXMACFW 06U y MXMACFW 06-2U La calificación de los CBs MXMACFW 06U refleja su muy débil protección crediticia; alta exposición a créditos hipotecarios en cartera vencida y bienes adjudicados; así como una elevada volatilidad de cobranza mensual recibida por el fideicomiso emisor F/ lo cual expone a los CBs a un potencial riesgo de incumplimiento en pago de intereses. La calificación de los CBs MXMACFW 06-2U refleja su subordinación estructural a los CBs MXMACFW 06U y la existencia

4 de intereses devengados en períodos mensuales anteriores que aún se encuentran pendientes de pago. Ambas series incumplieron sus pagos de intereses devengados y exigibles en meses anteriores; no obstante, a la fecha y por los últimos 23 meses los CBs MXMACFW 06U ha cumplido con estas obligaciones y no presenta adeudo alguno. Con base en los documentos legales de la transacción, el adeudo presentado por los CBs MXMACFW 06-2U permanecerá en tanto exista un Evento Especial y los CBs MXMACFW 06U no hayan sido amortizados en su totalidad. Al 25 de marzo 2014, los CBs MXMACFW 06U han amortizado 45.1% respecto a su valor inicial. El índice de cartera vencida (considerando como vencidos los créditos hipotecarios con más 90 días en incumplimiento) sobre el saldo original del portafolio a marzo 2014 se ubica en 35.2% y 34.3% considerando como vencidos los créditos con más de 180 días en incumplimiento. En este sentido, el nivel de sobrecolateralización medido como [1-(saldo insoluto de los CBs/saldo insoluto de créditos hipotecarios sin atrasos por más de 90 días)] se ubica en % y % respectivamente para los CBs MXMACFW 06U y MXMACFW 06-2U. Fitch considera que el administrador substituto y el administrador maestro mantienen un ritmo consistente de ventas de bienes adjudicados y/o recibidos en dación. Durante los últimos 12 meses el ingreso por ventas representa aproximadamente el 27.4% del flujo mensual transferido al fideicomiso emisor, lo cual ha ayudado a mantener la cobertura de pago de intereses de los CBs MXMACFW 06U. Fitch ha observado también que la tasa de recuperación del saldo de créditos hipotecarios vencidos cuyas viviendas hipotecadas han sido adjudicadas y vendidas se ubica, en promedio, en 53%. MXMACFW 07U y MXMACFW 07-2U La calificación de los CBs MXMACFW 07U refleja la débil protección crediticia; alta proporción de activos no productivos; así como una elevada volatilidad de cobranza mensual recibida por el fideicomiso emisor F/ lo cual expondría a los CBs a potencial riesgo de incumplimiento. La calificación de los CBs MXMACFW 07-2U refleja la subordinación estructural a los CBs MXMACFW 07U. El nivel de cartera vencida (considerando como vencidos los créditos hipotecarios con más 90 días en incumplimiento) sobre el saldo original del portafolio a marzo 2014 se ubica en 35.7% y 34.3% considerando como vencidos los créditos con más de 180 días en incumplimiento. En este sentido, el nivel de sobrecolateralización medido como [1-(saldo insoluto de los CBs/saldo insoluto de créditos hipotecarios sin atrasos por más de 90 días)] se ubica en -87.8% y % para la MXMACFW 07U y MXMACFW 07-2U respectivamente. Al 25 de marzo 2014, los CBs MXMACFW 07U han amortizado 52.1% respecto a su valor inicial y los CBs MXMACFW 07-2U solamente 10.9%. MXMACFW 07-3U y MXMACFW 07-4U La calificación de los CBs MXMACFW 07-3U refleja el bajo nivel protección crediticia; elevada proporción de créditos hipotecarios en cartera vencida y bienes adjudicados; así como la volatilidad de cobranza mensual recibida por el fideicomiso emisor F/ lo cual expone a los CBs a un consistente riesgo de incumplimiento. La calificación de los CBs MXMACFW 07-4U refleja su subordinación estructural a los CBs MXMACFW 07-3U. Al cierre de Marzo 2014, el índice de cartera vencida, considerando como vencidos los créditos hipotecarios con más 90 días en incumplimiento, sobre el saldo original del portafolio se ubica en 39.5% y 37% considerando como vencidos los créditos con más de 180 días en incumplimiento. En este sentido, el nivel de sobrecolateralización medido como [1-(saldo insoluto de los CBs/saldo insoluto de créditos hipotecarios sin atrasos por más de 90 días)] se ubica en % y % respectivamente para los CBs MXMACFW 07-3U ylos CBs MXMACFW 07-4U. Al 25 de marzo 2014, los CBs MXMACFW 07-3U han amortizado 47.5% respecto a su valor inicial y los CBs MXMACFW 07-4U solamente 4%.

5 MXMACFW 07-5U y MXMACFW 07-6U La calificación de los CBs MXMACFW 07-5U refleja su muy débil protección crediticia; alta exposición a la recuperación de los activos no productivos; así como una elevada volatilidad de cobranza mensual recibida por el fideicomiso emisor F/ lo cual expone a los CBs a un latente riesgo de incumplimiento. La calificación de los CBs MXMACFW 07-6U refleja el incumplimiento en el pago de intereses devengados y exigibles al 25 de marzo Dicho incumplimiento permanecerá en tanto exista un Evento Especial y los CBs MXMACFW 07-5U no hayan sido amortizados en su totalidad. Al 25 de marzo 2014, los CBs MXMACFW 07-5U han amortizado 40.6% respecto a su valor inicial y los CBs MXMACFW 07-6U lo han hecho en 5.4%. El índice de cartera vencida (considerando como vencidos los créditos hipotecarios con más 90 días en incumplimiento) sobre el saldo original del portafolio a marzo 2014 se ubica en 38.7% y 36.3% considerando como vencidos los créditos con más de 180 días en incumplimiento. En este sentido, el nivel de sobrecolateralización medido como [1-(saldo insoluto de los CBs/saldo insoluto de créditos hipotecarios sin atrasos por más de 90 días)] se ubica en -202% y % respectivamente. Fitch considera que el administrador substituto y el administrador maestro mantienen un ritmo consistente de ventas de bienes adjudicados y/o recibidos en dación. Durante los últimos 12 meses el ingreso por ventas representa el aproximadamente el 23.1% del flujo mensual transferido al fideicomiso, lo cual ha contribuido a mantener la cobertura de pago de intereses de los CBs MXMACFW 07-5U. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIONES La calificación de los CBs MXMACFW 06U, MXMACFW 07U, MXMACFW 07-2U, MXMACFW 07-3U, MXMACFW 07-4U y MXMACFW 07-5U, podría modificarse a la baja por una mayor exposición a riesgo liquidez y/o deterioros en sus indicadores de calidad de activos. En opinión de Fitch, el potencial de alza en estas calificaciones es limitado ante los débiles indicadores de desempeño mostrados y dependerá de la habilidad de los administradores para monetizar activos improductivos y recuperar el desempeño de créditos vigentes, entre otros factores. La calificación de los CBs MXMACFW 06-2U y MXMACFW 07-6U podría modificarse a la alza si los intereses devengados aún pendientes de pago son saldados y se observan pagos íntegros de interés en cada periodo de pago a futuro de manera sostenida y/o por alzas en los CBs MXMACFW 06U y MXMACFW 07-5U, respectivamente. Contactos Fitch Ratings: Elsa Segura (Analista Líder: MXMACCB 05U, MXMACCB 05-2U, MXMACFW 07U, MXMACFW 07-2U, MXMACFW 07-3U, MXMACFW 07-4U, MXMACFW 07-5U, MXMACFW 07-6U) Directora Asociada Fitch México S.A. de C.V. Prol. Alfonso Reyes No. 2612, Monterrey, N.L. Ricardo García (MXMACCB 06U, MXMACFW 06U y MXMACFW 06-2U) Analista René Ibarra (Analista Secundario) Director Senior

6 Juan Pablo Gil (Presidente del Comité de Calificación) Director Senior Relación con medios: Denise Bichara, Monterrey, N.L. Tel: +52 (81) Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre; y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. Las calificaciones de las transacciones MXMACCB 05U, MXMACCB 05-2U, MXMACCB 06U, MXMACFW 07U, MXMACFW 07-2U fueron revisadas anteriormente en Mayo 24, Las calificaciones de las transacciones MXMACFW 07-3U, MXMACFW 07-4U y MXMACFW 07-5U fueron revisadas anteriormente en Diciembre 20, La calificación de la transacción MXMACFW 07-6U fue revisada anteriormente en Marzo 27, La información utilizada en el análisis de estas calificaciones fue proporcionada por Proyectos Adamantine S.A. de C.V. como administrador maestro; Monex Casa de Bolsa S.A de C.V. Grupo Financiero Monex como representante común de los CBs MXMACCB 06U, MXMACFW 06U, MXMACFW 06-2U, MXMACFW 07U, MXMACFW 07-2U, MXMACFW 07-3U, MXMACFW 07-4U, MXMACFW 07-5U, MXMACFW 07-6U, SCOTIABANK INVERLAT, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero SCOTIA INVERLAT como representante común de los CBs MXMACCB 05U, MXMACCB 05-2U, HSBC MEXICO, S.A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero HSBC como fiduciario de los CBs MXMACFW 06U, MXMACFW 06-2U, MXMACFW 07U, MXMACFW 07-2U, MXMACFW 07-3U, MXMACFW 07-4U, MXMACFW 07-5U, MXMACFW 07-6U y CIBanco S.A. Institución de Banca Múltiple como fiduciario de los CBs MXMACCB 05U, MXMACCB 05-2U y MXMACCB 06U. La información utilizada contempla datos desde la fecha de emisión hasta a Marzo 31, 2014 para el reporte de cobranza y datos a Marzo 25, 2014 para el reporte de distribución. Fitch no consideró la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador primario de créditos, administrador maestro y los tenedores de CBs. Las definiciones de las calificaciones de Fitch y las condiciones de utilización de dichas calificaciones se encuentran disponibles en el sitio de la agencia Las calificaciones publicadas, los criterios y las metodologías están disponibles en este sitio, en todo momento. Para más información visite nuestras páginas y La calificación puede sufrir cambios, suspenderse, o retirarse como resultado de cambios en la emisión, debido a la falta de información para el análisis, o a factores externos que se consideren relevantes y pongan en riesgo la capacidad de pago oportuno de la emisión. La estructura y proceso de votación de los comités, y de calificación se encuentran en el documento denominado "Proceso de Calificación", el cuál puede ser consultado en nuestra página web en el apartado "Regulación. En caso de que el valor o la solvencia del emisor se modifiquen en el transcurso del tiempo, la calificación puede modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Las calificaciones mencionadas, constituyen una opinión relativa sobre la calidad crediticia de la emisión con base en su estructura de capital, mejoras crediticias y desempeño, sin que esta opinión sea una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier instrumento colocado en el mercado de valores.

7 La información y las cifras utilizadas para la determinación de estas calificaciones, de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V., por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad de la emisora y/o de la fuente que las emite. Fitch Ratings utilizó las siguientes metodologías para el análisis realizado, las cuales se encuentran disponibles en nuestros sitios y - Criterio Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 19, 2013); - Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Febrero 13, 2014); - Criterio de Calificación para RMBS en América Latina - Anexo México (Julio 31, 2013). TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CLASIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCION DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH Fitch Ratings

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