De los garajes en la Ley estatal de propiedad horizontal

Transcripción

1 De los garajes en la Ley estatal de propiedad horizontal Juan V. Fuentes Lojo Magistrado del Tribunal Supremo, jubilado. Abogado El hecho de que se hubiere tratado en el número 69 de esta misma revista los garajes y las plazas de aparcamiento en la normativa vigente en Cataluña, nos obliga a tratar de nuevo el tema, en orden a completar la problemática que aquella normativa puede plantear, desde el punto de vista de la Ley de propiedad horizontal estatal de , que ha sido objeto de varios estudios y abundante jurisprudencia que trataremos de resumir a continuación, siquiera distingamos los garajes propiamente dichos y el contrato de aparcamiento de vehículos. I. De los garajes propiamente dichos A) Los garajes como elementos comunes a) Normativa vigente No es frecuente encontrar en las legislaciones extranjeras referencia alguna al garaje como elemento común. Tampoco el legislador estatal menciona en el artículo 396 del Código civil los garajes como elemento común; a diferencia de cómo lo ha hecho el legislador catalán en el artículo apartado 2 letra b. Se refiere a ellos, considerándolos como un anejo del piso, el párrafo 1.º del artículo 5 de la Ley. Sin embargo, el artículo 68 del Reglamento hipotecario en la modificación sufrida por el Real decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, dispone que la inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota ; añadiendo que la apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz y que para hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje o estacionamiento, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes, la cual deberá hacerse con referencia a un plano, cuya copia testimoniada se archivará en el Registro; siendo el régimen expuesto en los párrafos anteriores con iguales requisitos a la transmisión de cuota indivisa de locales del edificio destinados a trasteros. b) Configuración del garaje como un elemento común Si en principio no pueden los garajes considerarse como elementos comunes por naturaleza, cabe, porque así se prevea al levantarse la construcción o porque exista acuerdo de la junta de propietarios adoptada por unanimidad, que se destinen a esta finalidad locales situados en la planta baja, ora para servir exclusivamente a los propietarios del inmueble, ora para arrendar a terceros y obtener una rentabilidad que contribuya a cubrir los gastos comunes. Esta consideración de elemento común plantea una serie de dudas de las que nos ocupamos a continuación. No es frecuente encontrar en las legislaciones extranjeras referencia alguna al garaje como elemento común c) Fórmulas que en relación a los garajes en general se utilizan en la práctica Martín-Granizo (en la página 451 de su obra Código de la propiedad horizontal, Editoriales de Derecho Reunidas, 1997) destaca las siguientes fórmulas: 1.º Garaje anejo de la parte privativa y así descrito en el título constitutivo con espacio para todos los propietarios de los pisos y locales, o con espacio para algunos de ellos con constancia en el título constitutivo; 2.º Garaje como elemento común del que tienen derecho a usar y disfrutar todos los propietarios del inmueble; 3.º Garaje no anexo del piso o local instalado en el sótano del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, no como elemento común, sino como privativo de ciertos propietarios del inmueble y así descrito en el título constitutivo, con las variantes del garaje ocupado solo por dichos propietarios, garaje ocupado por algún propietario de piso o local y por terceros, y garaje alquilado a terceros en su totalidad; 4.º Garaje adquirido como local de negocio para su explotación a título de industria; 5.º Garaje constituido como comunidad en cierto modo independiente de la de los pisos o locales y con titulares total o parcialmente distintos de lo que lo fueron de aquéllos; 6.º Inmueble con espacio dedicado a garaje compuesto por varias plantas; 7.º Edificio de varias plantas dedicadas 57

2 exclusivamente a garaje con elementos y servicios comunes, portero, etc.; 8.º Agrupación de garajes de varios edificios. d) Existencia de una copropiedad por parte de todos los titulares Cuando el garaje constituye, como hemos dicho, un elemento común más del inmueble del que forma parte, habrá que configurarlo como un elemento común por destino que pertenece en copropiedad; como todos los elementos comunes a todos y cada uno de los titulares de los elementos privativos, la normativa aplicable ha de ser la de la Ley de propiedad y, en su caso, las estatutarias y reglamentarias que pudieran existir. En este sentido, la Sentencia del TS de , entre otras. e) Local construido para garaje después de vendidos los pisos en documento privado Es indudable que un sótano puede tener la consideración de elemento privativo cuando así se configura al constituirse la propiedad horizontal. En otro caso, la construcción del mismo, después de vendidos los pisos, aunque fuere en documento privado, solo podrá efectuarse por acuerdo unánime de todos los propietarios. Tribunal Supremo en la Sentencia de la Sala 1.ª de 18 de diciembre de 1987 (art. 9584). f) Posibilidad de que en un local destinado a garaje en principio, pueda ejercerse una actividad comercial En este sentido, la Resolución DGR y N. de g) Posibilidad de destinar un patio, un terrado o un subsuelo a garaje Consideramos factible este tipo de construcción siempre que las ordenanzas municipales lo permitan y existiere el acuerdo correspondiente de los propietarios adoptado por unanimidad. En el ámbito jurisprudencial, cabe citar: la Sentencia de 14 de marzo de 1991 de la Sección 8.ª de la AP de Madrid (RGD, 1991, p. 5405) al declarar que los garajes sitos en el patio posterior del inmueble, que el propio actor reconoce es elemento común, no pueden ser adquiridos por prescripción de treinta años. La Sentencia de , Secc. 13.ª, AP Madrid (RGD 1993, p ) y la de de la Secc. 3.ª AP Tarragona (RGD 1998, p ) al declarar que el acondicionamiento de un sótano para aparcamiento no necesita el acuerdo unánime. h) Posibilidad de llevar a cabo instalaciones y mejoras en el garaje El artículo 10 de la Ley admite esta posibilidad en general. La jurisprudencia lo admite en relación a un conducto de evacuación de humos (Sentencia TS de ); a un servicio de vigilancia y seguridad (Sentencia , Secc. 10, AP Madrid). Hemos de puntualizar, sin embargo: La posibilidad de colocar cepos antirrobo si se acuerda así en junta de propietarios, creyendo que sería posible por simple mayoría. La necesidad de que para instalar un servicio de gasolina sea precisa la unanimidad. La necesidad también de la unanimidad para sustituir el montacargas por meras rampas de acceso. Es indudable que un sótano puede tener la consideración de elemento privativo cuando así se configura al constituirse la propiedad horizontal i) Conservación y reparación del garaje No hay duda de que la distribución de los gastos que se produzcan como consecuencia de esta conservación y reparación ha de estar en relación con el régimen establecido respecto al uso. Y, si no existiere pacto al respecto, habrá de efectuarse según la cuota de participación que cada propietario tenga en la comunidad. Hemos de puntualizar, sin embargo: Habrá que distinguir entre los gastos propios y exclusivos del local garaje como una propiedad separada más, que quedan a cargo de los condueños, con aplicación de los artículos 393 y 398 del CC y los gastos que el local garaje debe pagar, como todo departamento independiente de la propiedad horizontal, de conformidad con el artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal. Respecto a estos últimos, en relaciones internas entre condueños es un gasto más del dominio; y en las relaciones externas, o sea las existentes entre el conjunto de los condueños del garaje y los demás propietarios del edificio, puede discutirse si existe una obligación mancomunada o solidaria, entendiéndose que debe ser solidaria. Entre los gastos ha de constar el servicio de portería (sentencias AT Madrid y misma Audiencia, RGD 1993, p. 125 y de 1982, p. 1548). Existiendo una subcomunidad de garaje, corresponde a los que forman parte de esta los propios de la misma (Sentencia , Secc. 6.ª, AP Valencia, en RGD 1996, p. 5899). Es posible el establecimiento de las cuotas, una para cada plaza y otra para la comunidad en general (Sentencia , Secc. 4ª, AP Málaga, RGD 1993, p. 7607). Si el garaje resulta insuficiente para ser usado como tal por todos los propietarios de los pisos y locales por ser elemento común a todos ellos, es posible exigir la división por los mismos y 58

3 la venta en pública subasta (Sentencia TS de ). Es posible por el titular de un elemento privativo que se le asigne el uso de una parte del mismo que esté en relación con la cuota de participación que tenga asignada (Sentencia TS ). Es factible la señalización de las plazas de garaje que use cada titular, previéndole así en el reglamento interno (sentencia TS de ). Es posible la prohibición de aparcamiento de vehículos, si se previese así en los estatutos. Y, también, de aquellos vehículos que no pudieran ubicarse en el espacio asignado. Es posible la asignación de las plazas de garaje por sorteo si existe un acuerdo de junta al respecto (Sentencia , Secc. 2.ª, AP Sevilla). Es posible el arrendamiento de la totalidad del garaje, existiendo acuerdo al respecto. Y, asimismo, el de la plaza de cada propietario. Siendo válidas las cláusulas restrictivas para hacerlo (Sentencia TS de ). Creemos que los titulares de una finca ajena no tienen derecho a utilizar el portal de otra para salir a una calle distinta, aprovechando que en esta hay una puerta de acceso, en la planta trasera. La razón de ello está en el destino de esta puerta, que no es precisamente la de servir las plazas de garaje, sino de entrada y salida de quienes residen en ella. B) El garaje como anexo de un elemento privativo No puede caber duda sobre la posibilidad de que un local destinado a garaje pueda ser considerado y configurado como un elemento privativo más del inmueble de que forma parte En el supuesto de que el garaje venga a servir a un departamento determinado, solo el propietario de este ha de regular su uso como tal. Menciona en este sentido la vigente Ley el garaje, considerándolo como anejo de los pisos, en el párrafo 1.º del artículo 5, exigiendo que habrá de expresarse este particular en la descripción de cada piso o local que lo posea. Pudiendo puntualizar: No cabe la renuncia o la enajenación de la propiedad de la parte correspondiente del garaje, por ser algo anejo e inseparable del apartamento de que depende (Sentencia TS de ). Cabe la renuncia al disfrute del garaje, con la consiguiente inhibición en los gastos que origina, siempre que sea receptiva, es decir, que los demás usuarios la acepten. No es posible que la renuncia se haga a favor de uno de los copropietarios, porque no puede ser condicional, si los demás no lo aceptan así. Es posible, sin embargo, en caso de estar delimitado el espacio correspondiente a cada propietario, que uno de ellos autorice a otro a que lo ocupe momentáneamente, porque no existe verdadera renuncia ni se causa perjuicio a los demás. No cabe la enajenación del derecho de propiedad de la parte de garaje sin ir acompañado del apartamento correspondiente, por impedirlo el artículo 396, párrafo 2.º del Código civil, ni tampoco, por igual causa, la cesión en arrendamiento de otra clase de dicho garaje. C) El garaje como elemento privativo No puede caber duda sobre la posibilidad de que un local destinado a garaje pueda ser considerado y configurado como un elemento privativo más del inmueble de que forma parte. Pudiendo puntualizarse: Que al no existir prohibición alguna en el título constitutivo ni en los estatutos respecto al destino del local destinado a garaje, puede el propietario de dicho local transformarlo en un taller de reparación de automóviles (sentencias TS y ). Posibilidad de cierre de la puerta de comunicación con el ascensor cuando el garaje sirva también a los titulares de los pisos del inmueble. Si partimos de la base de que la planta sótano está destinada a garaje pero sin ser este un anexo inseparable de las viviendas ubicadas en el propio inmueble, ni estar condicionado a ellas, cabe afirmar: 1.º Que el ascensor con bajada hasta la planta de garaje y con salida al mismo no fue previsto más que en beneficio de los titulares de dichas viviendas en tanto en cuanto sus titulares u ocupantes tengan una plaza en el mismo, ora como titulares, ora en virtud de un pupilaje. Nunca como una servidumbre es por su esencia una derogación al régimen normal de la propiedad, que se presume libre y plena. 2.º Que, por consiguiente, tan solo dicho ascensor puede constituir un derecho de carácter personal, concedido a dichos titulares en tanto conserven un derecho al uso de dicho garaje, sea cual fuere su título; pero que, como tal, ha de concluir cuando este título se extinga. 3.º Que puede el propietario de la planta sótano, cuando aquel derecho se haya extinguido, proceder al cierre de la puerta de comunicación entre el ascensor y la planta sótano. 59

4 Resulta indudable que la junta de propietarios puede autorizar, si el cuerdo se adopta por unanimidad, ampliar las plazas existentes en un garaje derribando el tabique que separaba el local en el que se encuentra instalado, de otro local lindante (Sentencia TS ). No es posible la delimitación mediante tabiquería, porque lo que supone es la creación de verdaderos elementos privativos, que no puede llevarse a cabo sin un acuerdo de propietarios adoptado por unanimidad. II. Del contrato de aparcamiento de vehículos De este contrato se ocupa expresamente la Ley 40/2002, de 14 de noviembre (BOE ), en cuanto al artículo 3.1 párrafo 2, que dice literalmente: Capítulo I Ámbito de la Ley Artículo 1. Ámbito de aplicación. La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los aparcamientos en los que una persona cede, como actividad mercantil, un espacio en un local o recinto del que es titular, para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo de estacionamiento. Artículo 2. Aparcamientos excluidos Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley: a) Los estacionamientos en las denominadas zonas de estacionamiento regulado o en la vía pública, tanto si exigen el pago de tasas como si éstas no se devengaren. b) Los estacionamientos que se realicen en locales o recintos dependientes o accesorios de otras instalaciones, o que sean gratuitos, y c) Cualesquiera otros que no reúnan los requisitos señalados en el artículo 1. Capítulo II De los derechos y obligaciones de las partes Artículo 3. Obligaciones del titular del aparcamiento. 1. En los aparcamientos objeto de la presente Ley, su titular deberá: a) Facilitar al usuario al que se permita el acceso un espacio para el aparcamiento del vehículo. b) Entregar al usuario un justificante o resguardo del aparcamiento, con expresión del día y hora de la entrada cuando ello sea determinante para la fijación del precio. En el justificante se hará constar, en todo caso, la identificación del vehículo y si el usuario hace entrega o no al responsable del aparcamiento de las llaves del vehículo. c) Restituir al portador del justificante, en el estado en el que le fue entregado, el vehículo y los componentes y accesorios que se hallen incorporados funcionalmente de manera fija e inseparable a aquél y sean habituales y ordinarios, por su naturaleza o valor, en el tipo de vehículo de que se trate. Indicar de manera fácilmente perceptible los precios, horarios y las normas de uso y funcionamiento del aparcamiento, que podrá establecer libremente En todo caso, los accesorios no fijos y extraíbles, como radiocasetes y teléfonos móviles, deberán ser retirados por los usuarios, no alcanzando, en su defecto, al titular del aparcamiento la responsabilidad sobre restitución. d) Indicar de manera fácilmente perceptible los precios, horarios y las normas de uso y funcionamiento del aparcamiento, que podrá establecer libremente. e) Disponer de formularios de reclamaciones. 2. Los titulares de los aparcamientos que cuenten con un servicio especial para ello, podrán aceptar y responsabilizarse también de la restitución de otros accesorios distintos de los señalados en el primer párrafo del apartado 1.c) de este artículo, así como de los efectos, objetos o enseres introducidos por el usuario en su vehículo, cuando: a) Hayan sido expresamente declarados por el usuario a la entrada del aparcamiento y el responsable de éste acepte su custodia. b) El usuario observe las prevenciones y medidas de seguridad que se le indiquen, incluida la del aparcamiento del vehículo o el depósito de los efectos, en la zona o lugar que estuviere habilitado al efecto para su vigilancia. En este tipo de aparcamientos deberá existir en el exterior de los mismos una información suficiente que permita identificar la prestación del servicio especial. 3. En los casos previstos en el apartado anterior, el titular del aparcamiento podrá establecer precios distintos o complementarios para la guarda y vigilancia de los efectos cuya custodia acepte. 60

5 Artículo 4. Deberes del usuario En los aparcamientos objeto de esta Ley, el usuario deberá: a) Abonar el precio fijado para el aparcamiento, antes de la retirada del vehículo. b) Exhibir el justificante o resguardo del aparcamiento o acreditar en caso de extravío su derecho sobre el vehículo para proceder a retirarlo. c) Declarar, en los casos previstos en el apartado 2 del artículo 3, los accesorios especiales y enseres introducidos en el vehículo; estacionar y depositarlos, en su caso, en los lugares y con las medidas indicadas al efecto, y observar las demás prevenciones establecidas para estos casos por el titular del aparcamiento. d) Seguir las normas e instrucciones del responsable del aparcamiento respecto al uso y seguridad del mismo, sus empleados y usuarios. Artículo 5. Responsabilidades 1. El titular del aparcamiento responderá, tanto frente al usuario como frente al propietario del vehículo, por los daños y perjuicios que respectivamente les ocasione el incumplimiento, total o parcial, de las obligaciones previstas en la Ley. Correlativamente, el usuario será responsable frente al empresario y los demás usuarios, de los daños y perjuicios que les cause por incumplimiento de sus deberes o impericia en la conducción del vehículo dentro del recinto. 2. El propietario del vehículo que no fuere su usuario responderá solidariamente de los daños y perjuicios causados por aquél, salvo cuando el aparcamiento se hubiere hecho con la entrega de las llaves del vehículo al responsable del aparcamiento. 3. El titular del aparcamiento tendrá, frente a cualesquiera personas, derecho de retención sobre el vehículo en garantía del pago del precio del aparcamiento. 4. En relación con la reclamación de indemnizaciones por daños y perjuicios contra el titular del aparcamiento, el usuario puede solicitar la mediación y el arbitraje de las Juntas Arbitrales de Consumo, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje. Artículo 6. Retirada del vehículo El titular del aparcamiento podrá utilizar el procedimiento previsto en el artículo 71 del texto articulado de la Ley sobre Tráfico, Circulación de Vehículos a Motor y Seguridad Vial cuando permanezca un vehículo estacionado de forma continuada en el mismo lugar del aparcamiento por un período de tiempo superior a seis meses de forma que se presuma racionalmente su abandono, bien por su propio estado, por los desperfectos que tenga y que hagan imposible su desplazamiento por medios propios, por no tener placas de matriculación o, en general, por aquellos signos externos que hagan presumir la falta de interés del propietario en su utilización. Corresponderá al titular del aparcamiento la prueba del abandono del vehículo y del transcurso del período de seis meses. Artículo 7. Régimen supletorio Respetando, en todo caso, lo establecido en la presente Ley, los aparcamientos se rigen, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en las disposiciones generales de las obligaciones y contratos y por los usos y costumbres del lugar. Disposición adicional única Las Administraciones públicas, en la esfera de sus respectivas competencias, vigilarán especialmente que las disposiciones legales y reglamentarias en materia de promoción de la accesibilidad y eliminación de barreras sean de aplicación a estos espacios. Las Administraciones públicas, en colaboración con el Consejo Estatal de Personas con Discapacidad, promoverán la incorporación de mecanismos de aviso homologados que emitan señales ópticas y sonoras, perceptibles desde la vía pública, en los accesos a los aparcamientos y garajes cuyo volumen de tráfico rodado o peligrosidad objetiva así lo aconseje, en atención a las personas con dificultades auditivas y/o visuales. Disposición derogatoria única Quedan derogadas cuantas disposiciones, de igual o inferior rango, se opongan a lo establecido en la presente Ley. Disposición final primera A los efectos de esta Ley se considera relación contractual la que se establezca entre el titular del aparcamiento y el del vehículo, cuando el mismo haya sido depositado en cumplimiento de un mandato judicial o administrativo, reservándose acción directa del titular del aparcamiento frente a la persona titular del vehículo. Disposición final segunda La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. 61