SAREB, PIEZA CLAVE DEL SANEAMIENTO BANCARIO ESPAÑOL

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2 SAREB, PIEZA CLAVE DEL SANEAMIENTO BANCARIO ESPAÑOL La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) es una entidad privada creada en noviembre de 2012 para ayudar al saneamiento del sector financiero español, y en concreto de las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. Su creación se recoge en los compromisos firmados en julio de 2012 entre el Gobierno español y los socios europeos y que permitieron a España recibir la ayuda financiera para la banca. Esos acuerdos, incluidos en un Memorando de Entendimiento (MoU), establecen la creación de una gestora de activos externa a la que transferir los activos inmobiliarios de las entidades que atravesaban dificultades. Así nació Sareb, con el objetivo de facilitar la gestión y liquidación de dicha cartera, liberar a las entidades de los riesgos asociados a la misma y facilitar el saneamiento del sistema financiero. Con esta iniciativa, Sareb se erige como una pieza clave en la reestructuración del sector financiero y la recuperación de la economía española. SU MISIÓN, LIQUIDAR LOS ACTIVOS RECIBIDOS EN UN MÁXIMO DE 15 AÑOS Sareb ha asumido la misión de liquidar en un periodo máximo de 15 años, hasta noviembre de 2027, los activos financieros fundamentalmente préstamos al promotor- y los bienes inmobiliarios adquiridos a las entidades que se han beneficiado de la ayuda. Además, se ha comprometido con sus inversores públicos y privados a realizar el proceso de desinversión con rentabilidad, y evitar así costes para el Estado, que ha avalado la deuda emitida para adquirir la cartera de activos y créditos de los bancos en dificultades. Su objetivo es, por tanto, gestionar y liquidar los activos recibidos obteniendo el máximo valor por ellos, de manera que pueda asegurar su viabilidad y ofrecer la mejor rentabilidad a sus accionistas e inversores. 2

3 UNA CARTERA DE MÁS DE MILLONES DE EUROS Sareb ha adquirido a las entidades con dificultades una cartera de activos de millones de euros, y ha entregado como contrapartida deuda senior avalada por el Estado, por el mismo importe. La adquisición de esta cartera se hizo en dos fases. La mayor parte, millones, fue trasferida el 31 de diciembre de 2012, procedente de las cuatro entidades nacionalizadas: Bankia, Catalunya Banc, Banco de Valencia y NCG-Banco Gallego. El 28 de febrero se produjo el segundo traspaso, millones de euros procedentes de los cuatro bancos que recibieron apoyo financiero del Estado, como son Liberbank, BMN, Caja3 y Banco CEISS. ENTIDAD CEDENTE Número de activos Bankia CX CEISS NCG BMN Liberbank Banco Valencia Caja Banco Gallego TOTAL En total, Sareb ha recibido casi activos de las entidades cedentes, de los que un 54% son activos inmobiliarios de diversa índole. Se trata fundamentalmente de suelos y viviendas, vacías y alquiladas, aunque también hay naves industriales y locales comerciales repartidos por la mayor parte de España. El resto, cerca del 46%, son préstamos a promotores (préstamos para suelo, obra en curso e inmuebles terminados, entre otros activos). Si se tiene en cuenta el valor económico del total de la cartera, el 77% corresponde a préstamos a promotores y el 23% a activos inmobiliarios. 3

4 ACTIVOS INMOBILIARIOS unidades Por el número de activos: 56% residencial 26% anejos 11% suelo 5% terciario (comercial, industrial, oficinas y hoteles) ACTIVOS FINANCIEROS unidades Por tipología de las garantías: 41% residencial 28% suelo 10% comercial, oficina, industrial 10% otras garantías 11% sin garantías Las autoridades españolas, a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) decidieron que sólo se transfirieran a Sareb bienes inmobiliarios superiores a euros y activos financieros de más de euros. La adquisición se hizo con un importante descuento, que vino determinado por el Banco de España. PLAN DE NEGOCIO Una de las primeras tareas que abordó el equipo gestor de Sareb fue dotarse de un plan de negocio sólido y coherente con el entorno económico del país para afrontar con éxito el proceso de desinversión. El plan de negocio se actualizará anualmente. Al término de los 15 años de vida de la sociedad, se calcula que los accionistas habrán obtenido una rentabilidad de entre el 13% y el 14% (TIR). En los primeros cinco años de vida, Sareb espera vender unas viviendas, reducir su balance un 44% y repagar la mitad de la deuda senior emitida con el aval del Estado. Para cumplir sus objetivos de venta, Sareb contempla varios canales de comercialización, en función del tipo de activo. Venta minorista Aunque Sareb posee activos repartidos por todo el país, su estructura comercial es limitada, lo que le obliga a suscribir acuerdos con otras entidades y atender la venta a particulares de forma indirecta. Tal y cómo se estableció en su constitución, la compañía se apoya a día de hoy en la amplia red comercial de las entidades bancarias que traspasaron sus activos. Además de estos comercializadores, Sareb está trabajando en diversificar los canales a través de los cuáles poner a disposición del público particular toda su cartera. 4

5 Mercado mayorista y venta de activos singulares Sareb gestiona de forma directa y a través de comercializadores especializados la venta de algunos activos, como son las carteras dirigidas a inversores mayoristas, y también aquellos inmuebles singulares que, por sus propias características merecen una atención más personalizada. Asimismo, Sareb se ha dotado de un abanico de herramientas comerciales amplias y flexibles para atender el mercado mayorista. Una de ellas descansa en la posibilidad de confeccionar carteras según el perfil del inversor, con viviendas de primera o segunda residencia, oficinas, naves industriales o locales en alquiler. Pero Sareb también cuenta con un instrumento singular y exclusivo, desarrollado específicamente con el propósito de servir como herramienta propia de desinversión: los Fondos de Activos Bancarios (FAB). Se trata de unos instrumentos flexibles, inspirados en los fondos de titulización y las instituciones de inversión colectiva, y dirigidos específicamente a los inversores profesionales. Su puesta en marcha y funcionamiento estará supervisada por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Además de estos instrumentos, Sareb no descarta utilizar otras herramientas de comercialización, como las Sociedades de Arrendamientos de Activos y también las SOCIMI. Estas últimas son sociedades mercantiles, normalmente cotizadas, que invierten en activos inmobiliarios para su explotación a largo plazo, y similares a los Real Estate Investment Trusts (REIT). UN ACCIONARIADO DIVERSIFICADO Sareb ha contado desde su nacimiento con el apoyo mayoritario del sector financiero para constituir su propia estructura de capital. En la actualidad tiene 28 inversores, que le han permitido dotarse con unos recursos propios de millones de euros. El 55% de los recursos propios han sido aportados por socios privados, en tanto que el 45% restante procede de su único accionista de carácter público, el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). Forman parte del accionariado de Sareb, 14 bancos nacionales (Santander, Caixabank, Banco Sabadell, Banco Popular, Kutxabank, Ibercaja, Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank, Banco Cooperativo Español y Banco Caminos); dos bancos extranjeros, (Deutsche Bank y Barclays Bank), un grupo eléctrico (Iberdrola); y diez aseguradoras (MAPFRE, Mutua Madrileña, Catalana Occidente, Axa, Generali, Zurich, Reale, Pelayo, Asisa y Santa Lucía), además del FROB. 5

6 Los recursos propios de Sareb están formados por un 25% de capital y un 75% de deuda subordinada Activo Pasivo TRASPARENCIA Y BUEN GOBIERNO El elevado interés público que genera Sareb con su actividad desinversora obliga a imponer las normas más elevadas de transparencia y buen gobierno corporativo. Por un lado, Sareb cuenta en su Consejo de Administración con un tercio de consejeros independientes, además de varios comités de apoyo que ayudan a este órgano de gobierno a desarrollar sus tareas (comité de auditoría, de retribuciones y nombramientos, de dirección, de riesgos, de inversiones y de activos y pasivos). A todos los miembros del Consejo de Administración se les exige además unos requisitos de profesionalidad, honorabilidad y experiencia. La sociedad debe cumplir además con unas exigencias específicas de información. En particular, tiene que elaborar un informe semestral sobre su actividad y debe presentar anualmente el Informe independiente de Cumplimiento de los cometidos que le han sido encargados. 6

7 Con independencia de estas obligaciones de transparencia y buen gobierno marcadas por la normativa vigente, Sareb se ha dotado de reglamentos internos y reglas de actuación adicionales. Ello afecta por un lado al ámbito de sus accionistas, a los que ha sometido a una rigurosa política para evitar conflictos de intereses. En su relación con los proveedores, Sareb también ha desarrollado unas reglas que giran en torno a tres principios clave: la concurrencia competitiva y la transparencia en todos los procesos de selección, y la sana rotación de proveedores. Igualmente, a los inversores interesados en adquirir bienes de Sareb se les garantizará la concurrencia competitiva, la transparencia y la garantía de mejor precio para Sareb. Por último, la compañía ha implantado entre sus empleados de un exigente código ético de conducta, al que se están adhiriendo los equipos de las cedentes que prestan servicios a Sareb. EVOLUCIÓN DE LA ACTIVIDAD Sareb inició el proceso de desinversión de los activos traspasados, ya entrado el segundo trimestre del año. Hasta el mes de septiembre, la sociedad se ha desprendido de más de inmuebles en el canal minorista, ha cerrado las primeras operaciones institucionales y ha sacado a la venta diferentes carteras de activos. En lo referido a las operaciones institucionales y mayoristas, Sareb inició en junio la desinversión de activos procedentes de las grandes inmobiliarias cotizadas, un proceso que continuó avanzando con nuevas operaciones anunciadas a partir de agosto. En dicho mes, Sareb creó su primer Fondo de Activos Bancarios (FAB), mediante el cuál cerró la primera gran operación de activos inmobiliarios, otorgando la gestión de unos inmuebles a un fondo de inversión internacional. En la actualidad, todos los canales de venta están plenamente operativos y Sareb está dando muestras de su dinamismo comercial con la puesta a la venta de diferentes carteras y proyectos de desinversión. Por una parte se están negociando carteras de activos residenciales, de oficinas, de resorts turísticos y una participación en un centro comercial, además de proyectos de venta de suelo rústico y finalista. Por otra, continúa la desinversión de las posiciones en préstamos de inmobiliarias cotizadas y de otros paquetes de préstamos de entidades de menor tamaño. 7

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