ENCUESTA A OPERADORES INMOBILIARIOS

Transcripción

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2 ENCUESTA A OPERADORES INMOBILIARIOS Provincia de Buenos Aires La Plata, Octubre de 2005

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4 AUTORIDADES MINISTRO DE ECONOMÍA: DIRECTOR PROVINCIAL DE ESTADÍSTICA: Director de Estadísticas Económicas: Lic. Gerardo Otero Lic. Hugo Fernández Acevedo Lic. Agustín Lódola

5 EQUIPO DE TRABAJO Coordinación General: Agustín Lódola Análisis de Resultados Coordinadora: Verónica Fossati Analista Principal: Eduardo Aón Diseño Estadístico: Alejandro Chiarizia Operativo de campo Coordinadora: Mariela Alonso Supervisores: Germán Cerdá, Juan Destefano (2003) Viviana Sotura, Silvia Tomas (2002) Encuestadores: Flavia Barrionuevo, Fernanda Bello, Carlos Caparelli, Alicia Fernández, Alicia Garmendia, Sandra Gómez, Esteban Lobianco, María Elena Martínez, Rubén Oltolina, Javier Peijkovich, Nora Ruiz, María Rutigliano, Claudia Sattolo, Delia Skoczko, Patricio Suarez Crivaro, Sergio Swiatovsky Manuel Vargas, Rodolfo Villar. Ingreso de Datos: Luján Carente, Mercedes Hoses, Silvia Lomuto, Pablo de la Fuente (2002) Elsa Bueno, Lidia Chavez, Claudia Macchio (2003) Diseño informático Diseño Gráfico Edel Barraquero (2002) Rodrigo Ochoaizpur (2003) Milena Bianconi

6 INDICE GENERAL 1 INTRODUCCIÓN PRINCIPALES ASPECTOS DE LA ENCUESTA Definiciones... 2 Unidad Estadística... 2 Actividad Económica. El Operador Inmobiliario... 2 Muestra... 4 Técnica de relevamiento... 4 Período de relevamiento... 4 Período de referencia... 4 Componentes de la cuenta de producción... 4 Categoría de ocupados Variables... 5 Transacciones... 5 Ocupación... 6 Ingresos y Gastos... 6 Valoración de bienes inmuebles SÍNTESIS DE RESULTADOS Mercado Inmobiliario... 7 El Operador Inmobiliario... 8 Transacciones... 9 Intermediación Inmobiliaria Cuenta de Producción Valor Agregado Empleo Precios Inmuebles Urbanos Parcelas Rurales CUADROS FORMULARIO... 22

7 INDICE DE CUADROS Cuadro 1: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Composición de los ingresos según tipo de operación... 8 Cuadro 2: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Ingresos totales por tipo de operaciones según tamaño Cuadro 3: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Cantidad de operadores por forma de desarrollo de la actividad según tamaño Cuadro 4: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Cantidad de transacciones por tipo según tamaño... 9 Cuadro 5: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Composición de las transacciones por tipo según tamaño... 9 Cuadro 6: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Cantidad de transacciones por semestre según tipo Cuadro 7: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Evolución cantidad de transacciones por semestre según tipo Cuadro 8: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Composición cantidad de transacciones por semestre según tipo Cuadro 9: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Intermediación Inmobiliaria Cuadro 10: Operadores Inmobiliarios. Cuenta de Producción Provincia de Buenos Aires Valores en $ corrientes Cuadro 11: Operadores Inmobiliarios. Valor Agregado Bruto Provincia de Buenos Aires Absorción variación por tipo de componente Cuadro 12: Operadores Inmobiliarios. Valor Agregado Bruto Provincia de Buenos Aires Participación por tipo de componente Cuadro 13: Operadores Inmobiliarios. Ocupados Provincia de Buenos Aires Composición por Régimen Laboral Cuadro 14: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Composición ocupados por Régimen Laboral según tamaño Cuadro 15: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Ocupados Cuadro 16: Inmuebles Urbanos Provincia de Buenos Aires Precios promedios según tipo de inmueble y zona Cuadro 17: Inmuebles Urbanos Provincia de Buenos Aires Precios relativos según tipo de inmueble y zona Cuadro 18: Inmuebles Urbanos Provincia de Buenos Aires Variación de precios por m 2 según tipo de inmueble y zona por ubicación Cuadro 19: Parcelas Rurales Provincia de Buenos Aires Precios Promedios según Zona Agroestadística Cuadro 20: Parcelas Rurales Provincia de Buenos Aires Evolución precios por hectárea según uso productivo Cuadro 21: Parcelas Rurales Provincia de Buenos Aires Precios por hectárea por uso productivo según Zona Agroestadística Cuadro 22: Inmuebles urbanos Provincia de Buenos Aires Precios por tipo de inmueble según Partido Cuadro 23: Parcelas rurales Provincia de Buenos Aires Precios según zonas agroestadísticas y Partidos que las componen... 20

8 1 INTRODUCCIÓN En el marco de las tareas efectuadas por la Dirección Provincial de Estadística tendientes a fortalecer el sistema estadístico provincial se está llevando a cabo desde el año 2002 la Encuesta Provincial a Operadores Inmobiliarios (EOI). La encuesta, que se realiza durante los meses de septiembre y octubre de cada año, tiene por objeto suministrar información correspondiente a transacciones, valores de alquiler y venta de inmuebles urbanos y rurales como así también datos básicos de ocupación, ingresos y gastos de los operadores inmobiliarios. De esta forma, la EOI constituye una fuente de información esencial para la cuantificación de la actividad inmobiliaria, la estimación del Producto Bruto Geográfico y la elaboración de indicadores económicos que posibiliten comparaciones en el tiempo y espacio tanto en el ámbito provincial como respecto de la economía nacional. En cuanto a la actividad inmobiliaria, la información provista por la encuesta permite su cuantificación y caracterización en función de los aspectos más salientes que definen a los operadores y las transacciones. En este sentido, con la información de transacciones pueden construirse indicadores sectoriales para apreciar distintos aspectos relacionados con la actividad de los operadores y su evolución en el tiempo. Entre ellos el grado de intermediación inmobiliaria, esto es, el porcentaje de compraventas de bienes inmuebles que se efectúa a través de operadores residentes en la jurisdicción. Esta medida resulta indicativa de su participación en el mercado inmobiliario provincial el cual se halla compuesto por operadores de otras jurisdicciones, empresas constructoras, entidades financieras y particulares. En relación con el Producto Geográfico, cabe recordar que en el contexto de un sistema de cuentas existen dos actividades principales relacionadas con la prestación de servicios con bienes inmuebles: las realizadas por cuenta propia y las llevadas a cabo a cambio de una retribución o por contrata. En el primer caso, la información recopilada de precios de venta y/o alquiler de inmuebles urbanos permite calcular por distintos métodos el costo atribuible al uso de la vivienda propia o en otras palabras, los servicios inmobiliarios que se prestan por cuenta propia los propietarios de viviendas. Por ende, al imputar un alquiler implícito al stock total de viviendas el producto bruto resulta comparable entre economías que presentan diferencias respecto al régimen de tenencia de inmuebles (propietario o inquilino). Por su parte, con los datos de ingresos, gastos y ocupación puede estimarse la cuenta de producción de los operadores inmobiliarios que en definitiva son quienes prestan servicios inmobiliarios a cambio de una retribución o por contrata. Por último, contar con información de precios tanto de alquileres como de venta de inmuebles urbanos y rurales facilita la elaboración de indicadores tales como la paridad del poder de compra; efectuar estudios acerca de la evolución del valor de la tierra urbana, productividad de las parcelas rurales según el tipo de explotación y zona agroestadística, entre otros. En el presente informe se resumen, previa descripción de los aspectos principales de la encuesta, los resultados más importantes correspondientes a los operativos efectuados durante el año 2002 y DPE - 1

9 2 PRINCIPALES ASPECTOS DE LA ENCUESTA 2.1 Definiciones Unidad Estadística La unidad estadística es el local, definido como todo espacio físico, aislado o separado de otros, destinado a realizar la actividad del operador inmobiliario el cual puede ser del tipo comercial o casa particular. Actividad Económica. El Operador Inmobiliario La encuesta procura captar la actividad inmobiliaria originada en operaciones de compraventa y/o locación de inmuebles efectuadas por personas físicas o jurídicas a cambio de una retribución o por contrata en el ámbito de un local denominado genéricamente Inmobiliaria. En términos de la encuesta, estas personas físicas o jurídicas son consideradas operadores inmobiliarios. Sin embargo, en la práctica quienes actúan como operadores inmobiliarios intervienen en otras transacciones como ser remates de bienes muebles, tasaciones, administración de consorcios y venta de seguros entre otras, en función de las atribuciones conferidas por la ley que regula el ejercicio profesional de la actividad. En este sentido, la Ley Provincial Nº en su artículo 50º establece que el ejercicio de las profesiones de martillero público y corredor comprende:! Martillero Público: la venta en remates públicos de cualquier clase de bienes muebles, inmuebles, semovientes y derechos, marcas, patentes y en general, todo bien cuya venta no este prohibida por la Ley o encomendadas a otras profesiones específicas, que se efectúen en el territorio de la Provincia, sean estas por orden judicial, oficial o particular.! Corredor: la realización de todos los actos propios del corretaje y la intermediación, poniendo en relación a las partes para la conclusión del contrato proyectado por su comitente. El objeto de su intervención puede ser la permuta, locación, compraventa de inmuebles, muebles, mercaderías, semovientes, rodados, fondos de comercio, marcas, patentes, créditos, letras, papeles de negocio, títulos y acciones coticen o no en bolsa sin incurrir en los supuestos contemplados en la Ley , y en general toda clase de derecho de tráfico lícito.! Ambos profesionales pueden practicar y expedirse en tasaciones de inmuebles, muebles y semovientes en general. De esta forma, en términos de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas 1997 (ClaNAE-97) el accionar de los martilleros y corredores públicos según la ley incluye no sólo los servicios inmobiliarios (por cuenta propia o cambio de una retribución o por contrata) sino también ciertas actividades de comercio al por mayor (venta de ganado en pie en ferias y remates), comercio al por menor (venta de antigüedades en remate) y servicios auxiliares a la intermediación financiera (servicios de corredores financieros; servicios de corredores de seguros). Por consiguiente, para cumplimentar con el propósito de la encuesta la actividad de los operadores inmobiliarios se restringe únicamente a las transacciones relacionadas con la compraventa y/o locación de inmuebles de terceros si bien en la estimación de la cuenta de DPE - 2

10 producción correspondiente se incluyen todos los ingresos y gastos derivados de la realización de aquellos actos y operaciones para los cuales se encuentran autorizados por ley. Esquema: Relación de las EOI con la Ley y la CLANAE. Ley Actividades comprendidas según ClaNAE Código Descripción Intermediación de ganado en pie. Las operaciones de intermediación de ganado en pie de terceros - consignatarios de hacienda -. EOI Las operaciones de intermediación de ganado en pie en remates ferias Venta al por menor de antigüedades La venta al por menor de antigüedades en remates. Servicios auxiliares a la intermediación financiera n.c.p., excepto a los servicios de seguros y de administración de fondos de jubilaciones y pensiones Los servicios de sociedades gestoras. Los servicios de fondos de garantía de depósitos. Los servicios de sociedades de tasación. Los servicios de sociedades de garantía recíproca de reafianzamiento. Los servicios de corredores financieros. Los servicios de operadores de arbitraje, corredores y distribuidores de instrumentos financieros derivados Servicios de corredores y agencias de seguros Martilleros Públicos Corredores Los servicios de corredores y agencias de seguros. Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados n.c.p. La compra, venta, alquiler, remate, tasación, administración de bienes inmobiliarios, etcétera realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados. Leasing de propiedades no residenciales y residenciales por cuenta propia Leasing de tierras y predios residenciales y no residenciales por cuenta propia. La explotación de centros comerciales y/o shoppings. Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata La compra, venta, alquiler, remate, tasación, administración de bienes inmobiliarios administración de consorcios-, etcétera realizados a cambio de una retribución o por contrata. La actividad de administradores, martilleros, rematadores, comisionistas, etcétera. Operador Inmobiliario Los servicios del sistema de inmuebles de tiempo compartido. Las actividades de las agencias inmobiliarias intermediarias en el alquiler de viviendas. Los servicios de alojamiento permanente amueblado. DPE - 3

11 Muestra Para el diseño del tamaño muestral se consideró, en primera instancia, la dispersión de la variable ingreso existente en las unidades de la rama de actividad bajo estudio relevadas por el Censo Nacional Económico 1994; mientras que, en segunda instancia, el tamaño muestral por partido se fijó en forma aleatoria y proporcional a la cantidad total de inmobiliarias existentes en localidades previamente determinadas, información proveniente del Directorio Provincial de Unidades Económicas (DIPUE). De esta manera, la muestra quedó compuesta por locales. Técnica de relevamiento La encuesta se realizó por correo utilizándose el sistema de respuesta postal certificada y gratuita para el informante, con seguimiento telefónico por parte del encuestador. Período de relevamiento El operativo tiene lugar entre los meses de septiembre y octubre de cada año. Período de referencia Si bien el operativo se lleva a cabo durante los meses de septiembre y octubre de cada año, el período de referencia de la información solicitada difiere en función de la variable requerida. Por consiguiente, para cada variable en particular el período de referencia es:! Ingresos y gastos: montos devengados al 31 de diciembre del año calendario inmediato anterior a la fecha del operativo.! Ocupados: cantidad de personas empleadas al 31 de diciembre del año calendario inmediato anterior a la fecha del operativo.! Transacciones: operaciones realizadas en los semestres enero junio y julio diciembre del año calendario inmediato anterior a la fecha del operativo y en el semestre enero junio del año calendario de la fecha del operativo.! Precios: valores corrientes vigentes a la fecha del operativo. Componentes de la cuenta de producción Valor bruto de producción El valor de producción incluye el total de los ingresos originados en la prestación de servicios inmobiliarios como ser comisiones por ventas, alquileres, remates, tasaciones, administración de consorcios y todos aquellos otros derivados de la actividad desarrollada por el operador en el ámbito del local. Consumo intermedio El consumo intermedio comprende el total de los costos incurridos por la prestación de los servicios inmobiliarios tales como gastos de papelería, telefonía, DPE - 4

12 servicios administrativos y de computación, publicidad, vigilancia, limpieza, movilidad y matrícula habilitante entre otros. Valor agregado bruto El valor agregado bruto generado por los operadores inmobiliarios es igual a la diferencia entre los ingresos derivados de la prestación de servicios inmobiliarios y los costos incurridos por la realización de los mismos. Por consiguiente, el valor agregado bruto representa el monto que dispone el operador inmobiliario para hacer frente al pago de remuneraciones al personal asalariado, impuestos, amortizaciones e intereses y obtener un excedente que retribuya la actividad de intermediación efectuada. Categoría de ocupados En función de la relación laboral existente se definen las siguientes categorías de ocupados:! Asalariados: personas que trabajan para el local en relación de dependencia que reciben un pago por su tarea ya sea un monto fijo, variable según la tarea o el tiempo trabajado o una combinación de ambas.! Propietarios, empleadores o socios: personas que trabajan para el local y que participan de la propiedad de la empresa, sin cobrar un sueldo o salario.! Familiares sin remuneración fija y otros no asalariados: personas que trabajan para el local y no perciben una remuneración fija como contrapartida de los servicios prestados.! Personal de agencia o contratación indirecta: personas contratadas a través de una agencia de empleo u otro intermediario.! Personas físicas de contratación directa: personas que trabajan para el local, a tiempo parcial o total, cobrando por factura y cuya contratación se efectuó sin intervención de una agencia de empleo u otro tipo de intermediario. 2.2 Variables A continuación se describen las principales variables que componen el cuestionario remitido a los operadores inmobiliarios. Transacciones Se considera transacción a toda operación relacionada con el alquiler y/o compraventa de bienes inmuebles en la que un operador inmobiliario participa como intermediario entre oferentes y demandantes. Por consiguiente se incluyen los nuevos alquileres pactados destinados a vivienda o actividad comercial y las compraventas de inmuebles urbanos o rurales y se excluyen todas aquellas otras operaciones efectuadas por los operadores inmobiliarios referidas a tasaciones, remates de bienes muebles, administración de consorcios, venta de seguros, etc. DPE - 5

13 Ocupación Los puestos de trabajo ocupados comprenden la cantidad de personas empleadas ya sea en relación de dependencia, contratadas a través de una agencia de empleo o en forma directa como así también propietarios, socios o familiares que prestan servicios en el local sin remuneración fija. Ingresos y Gastos Este ítem constituye la información básica para la estimación de la cuenta de producción y comprende la totalidad de los ingresos y gastos relacionados con la actividad inmobiliaria devengados durante el período de referencia. En relación con los ingresos se incluyen las comisiones por el alquiler y/o venta de bienes inmuebles, remates de bienes muebles, ventas de seguros, tasaciones, alquiler y/o venta de inmuebles propios, honorarios por administración de consorcios, y todo otro ingreso relacionado con la actividad. Por su parte los gastos abarcan los pagos al personal, impuestos, tasas y contribuciones de todos los niveles de gobierno, aportes personales a la seguridad social y matrícula profesional, el alquiler del local donde se desarrolla la actividad, servicios de electricidad, gas, teléfono y agua, publicidad, movilidad, y todo otro gasto relacionado con la actividad. Valoración de bienes inmuebles A la vez de disponer de información referida a la actividad de los operadores inmobiliarios la encuesta indaga sobre un conjunto de precios representativos a los cuales los inmuebles se ofrecen para su venta y/o alquiler en el mercado inmobiliario. Ahora bien, considerando que el valor de los inmuebles urbanos depende de una diversidad de factores como ser localización, disponibilidad de infraestructura, servicios, vías de comunicación entre otros, mientras que en el caso de las parcelas rurales intervienen además otros elementos como la calidad y uso de la tierra, deben establecerse un conjunto de parámetros con el objeto de favorecer la comparabilidad de los valores de referencia. Por tal motivo, para simplificar y facilitar la captura y posterior procesamiento de información se establecieron a partir de un conjunto de características constructivas, de localización y uso productivo, unidades prototípicas para cada tipo de inmueble en particular. Inmuebles urbanos En relación con éstos inmuebles se fijaron tres tipos de unidades prototípicas correspondientes a casas, departamentos y terrenos baldíos. Para las viviendas, casas y departamentos, se consideran aquellas a estrenar o con una antigüedad menor a cinco años, de distintas superficie y con características constructivas de tipo estándar en lo referente a mampostería, revestimientos, carpintería y cubierta. Con relación a los aspectos de localización se establecen, para todos los tipos, diferentes ubicaciones en función de la distancia respecto al centro comercial de la DPE - 6

14 localidad y la existencia de determinados servicios básicos como agua corriente, cloacas, luz, gas y medios de transporte. En ningún caso se considera inmuebles ubicados en locaciones del tipo barrios cerrados, privados o countries dado que esta clase de emprendimientos incluye en sus precios otras variables no relacionadas con el valor de la tierra y características constructivas del bien, como ser servicios de seguridad privada, esparcimiento, educación, etc. En todos los casos los precios deben hacer referencia a sus respectivos valores de mercado, esto es precios a los cuales se pactan las operaciones de compraventa y/o alquiler. Por consiguiente, al definir unidades prototípicas las diferencias de precios captan totalmente las diferencias en el valor de la tierra urbana. Parcelas rurales Para determinar el valor de las parcelas rurales deben considerarse los diferenciales de precios que pueden observarse dentro de los límites de un Partido producto de la diferente calidad y uso productivo de la tierra rural. Por su parte, como la superficie de cada Municipio se subdivide por razones censales en fracciones, el valor de la tierra rural surge de promediar los valores correspondientes al mejor campo conforme al uso productivo, condiciones de accesibilidad, calidad del agua y estancamiento del agua, de cada una de las fracciones del territorio municipal. 3 SÍNTESIS DE RESULTADOS Seguidamente se exponen los principales resultados de la Encuesta Provincial a Operadores Inmobiliarios correspondientes a los operativos estadísticos llevados a cabo durante los años 2002 y En primer término se expondrán las características más salientes del mercado inmobiliario en relación con el operador inmobiliario, el tipo de transacciones efectuadas y el grado de participación de éstos en el total de compraventas de inmuebles localizados en el territorio de la Provincia. En segundo lugar se presenta la estimación de la cuenta de producción de los operadores inmobiliarios, la cual permite apreciar los principales componentes de la actividad como su aporte al producto geográfico y la generación de empleo. Por último, el valor que adquieren los inmuebles urbanos y la tierra rural en las distintas localidades de la Provincia de Buenos Aires. 3.1 Mercado Inmobiliario En este punto se efectúa una aproximación al mercado inmobiliario a través de la actividad desarrollada por los operadores en lo referente a transacciones de compraventa y/o alquileres de bienes inmuebles. DPE - 7

15 El Operador Inmobiliario En términos cuantitativos la actividad de los operadores inmobiliarios se basa principalmente en operaciones de alquiler de bienes inmuebles, las cuales representan el 69,3% de las transacciones totales; aunque la principal fuente de ingresos la constituyen las comisiones por ventas que aportan el 43,9% del ingreso total. La venta de lotes propios, honorarios de administración de consorcios, comisiones por venta de seguros, tasaciones y remates de bienes muebles, en este orden, completan los principales ítem de ingresos. Cuadro 1: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Composición de los ingresos según tipo de operación. Año En % Tipo de Operación Ingresos Operaciones Ventas 43,9% 30,7% Alquileres 30,0% 69,3% Venta de lotes propios 7,6% S / D Administración de Consorcios 5,0% S / D Venta de seguros 0,6% S / D Tasaciones 0,4% S / D Remate de bienes muebles 0,2% S / D Otros 12,2% S / D Total 100,0% 100,0% A fin de una mejor caracterización del operador inmobiliario se construyeron cuartiles de tamaño en función de los ingresos totales anuales. En el Cuadro 2 se puede observar que el 25% de los operadores más grandes concentran el 67,2% de los ingresos totales, porcentaje que se eleva el 82,1% cuando se consideran los ingresos por operaciones no relacionadas con el alquiler y/o venta de inmuebles de terceros. Cuadro 2: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Ingresos totales por tipo de operaciones según tamaño. Año En % Cuartil Tipo de Ingresos Totales Ventas Alquileres Otros I 2,8% 3,0% 3,8% 1,3% II 10,4% 12,3% 13,5% 3,9% III 19,6% 23,3% 20,8% 12,7% IV 67,2% 61,4% 61,9% 82,1% Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% En cuanto al ejercicio de la actividad, el 73,3% de los operadores la realiza en forma exclusiva sin compartirla con otro tipo de tarea, el 19,1% ejercen la actividad en forma compartida con otra ocupación por cuenta propia, mientras que el 7,6% comparte la actividad inmobiliaria con otra en relación de dependencia. DPE - 8

16 Cuadro 3: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Cantidad de operadores por forma de desarrollo de la actividad según tamaño. Año En % Compartida con Otra Actividad Cuartil Exclusiva Por Cuenta Propia En Relación de Dependencia Total I 61,3% 27,7% 11,0% 100,0% II 74,6% 16,2% 9,2% 100,0% III 80,2% 13,2% 6,6% 100,0% IV 76,3% 19,9% 3,8% 100,0% Total 73,3% 19,1% 7,6% 100,0% Transacciones Respecto a las transacciones, el 25% de los operadores más grandes realizan el 46,9% de las operaciones totales mientras que el 25% de los más chicos sólo el 10,2% (cuadro 4). Sin embargo, no se verifican grandes diferencias en su composición en el sentido que los alquileres representan aproximadamente el 70,0% de las operaciones totales cualquiera sea el tamaño del operador (cuadro 5). Cuadro 4: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Cantidad de transacciones por tipo según tamaño. Año En % Cuartil Alquileres Urbanos Ventas Rurales Total I 10,5% 9,6% 8,8% 10,2% II 18,0% 16,3% 19,7% 17,5% III 24,5% 27,5% 26,9% 25,4% IV 47,1% 46,6% 44,6% 46,9% Total 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Cuadro 5: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Composición de las transacciones por tipo según tamaño. Año En % Cuartil Alquileres Urbanos Ventas Rurales Total I 72,6% 26,3% 1,2% 100,0% II 72,6% 25,9% 1,5% 100,0% III 68,4% 30,2% 1,4% 100,0% IV 71,0% 27,7% 1,3% 100,0% En cuanto a su evolución, se puede observar que consideradas en su conjunto las transacciones efectuadas por los operadores inmobiliarios sufren una fuerte contracción hasta el primer semestre de 2002 cuando registran una caída del orden del 25,4% en relación con el mismo período del año A partir de la segunda mitad de dicho año comienzan a recuperarse empujadas principalmente por las operaciones de alquiler que muestran en el primer semestre de 2003 un incremento del 28,7% respecto a igual período de Las operaciones de compraventa si bien muestran una tendencia creciente en los últimos dos semestres, más pronunciada en los inmuebles rurales, todavía se ubican un 4,6% por debajo del nivel alcanzado durante aquel período (cuadro 6). DPE - 9

17 Cuadro 6: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Cantidad de transacciones por semestre según tipo. Años Tipo de Transacción er. Sem 2do. Sem 1er. Sem 2do. Sem 1er. Sem Alquileres Ventas Inmuebles Urbanos Inmuebles Rurales Gráfico 1: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Evolución cantidad de transacciones según tipo. Índice 1er. Sem 01= ,0 120,0 100,0 80,0 60,0 1er. 01 2er. 01 1er. 02 2er. 02 1er. 03 Alquileres Ventas Cuadro 7: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Evolución cantidad de transacciones por semestre según tipo Índice 1er. Sem 2001=100 Tipo de Transacción er. Sem 2do. Sem 1er. Sem 2do. Sem 1er. Sem Alquileres 100,00 76,57 74,42 91,12 128,69 Ventas 100,00 82,88 74,99 92,14 95,41 Inmuebles Urbanos 100,00 82,67 74,24 90,73 94,11 Inmuebles Rurales 100,00 88,24 94,12 127,92 128,30 En lo referente a la composición de las transacciones es de destacar que el número de operaciones referidas a parcelas rurales representa en promedio el 1,4% de las transacciones totales. Cuadro 8: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Composición cantidad de transacciones por semestre según tipo Años En % Tipo de Transacción er. Sem 2do. Sem 1er. Sem 2do. Sem 1er. Sem Alquileres 68,3% 66,6% 68,2% 68,1% 74,4% Ventas 31,7% 33,4% 31,8% 31,9% 25,6% Inmuebles Urbanos 30,5% 32,1% 30,3% 30,2% 24,3% Inmuebles Rurales 1,2% 1,4% 1,5% 1,7% 1,3% No obstante ello, conforme la distinta naturaleza de las transacciones efectuadas por los operadores inmobiliarios, para una mejor percepción de la evolución de la actividad se construyó un índice que pondera las transacciones en función de su DPE - 10

18 participación en los ingresos totales derivados de operaciones de locación y/o ventas de bienes inmuebles. Gráfico 2: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Evolución transacciones por semestre según tipo Cantidad e Índice de Actividad. 1er. Sem 01= ,0 120,0 100,0 80,0 60,0 1er. 01 2er. 01 1er. 02 2er. 02 1er. 03 Alquileres Ventas Actividad En el Gráfico 2 se puede apreciar que el indicador confirma la tendencia creciente que registra la actividad desde el primer semestre de Intermediación Inmobiliaria Se define a la intermediación inmobiliaria como el porcentaje de transacciones de compraventa que se efectúa a través de operadores inmobiliarios. Para ello se utiliza información suministrada por la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad respecto al total de operaciones registradas durante el mismo período comprendido por la encuesta. Este concepto permite apreciar el grado de participación de los operadores en el mercado inmobiliario provincial que integran en conjunto con operadores de otras jurisdicciones, escribanías, empresas constructoras, entidades financieras y particulares 1. 1 Cabe aclarar que esta participación es aproximada por la confluencia de dos factores. En primer lugar porque la información del Registro corresponde a las escrituras traslativas de dominio inscriptas mientras que los datos de transacciones corresponden, en general, a boletos de compraventa subscriptos entre las partes al momento de realizar la operación con lo cual debe considerarse el desfasaje temporal existente entre la firma del boleto y la inscripción de la transferencia en la mencionada repartición. En segundo término, por el hecho que un porcentaje no determinado de las inscripciones corresponde a transacciones realizados por operadores de otras jurisdicciones, caso Capital Federal, con inmuebles de provincia de Buenos Aires y de igual forma, pueden existir operaciones con inmuebles de otras jurisdicciones realizadas por operadores matriculados en la jurisdicción provincial. DPE - 11

19 Cuadro 9: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Intermediación Inmobiliaria. Años Tipo de Transacción er. Sem 2do. Sem 1er. Sem 2do. Sem 1er. Sem Ventas Registo de la Propiedad Intermediación inmobiliaria 49,1% 47,0% 42,5% 46,2% 44,1% En este sentido, los operadores inmobiliarios efectuaron, en promedio, para el período considerado el 45,8% de las operaciones de compraventas de inmuebles ubicados en el territorio provincial. 3.2 Cuenta de Producción Valor Agregado Durante el año 2002 la actividad de los operadores inmobiliarios generó un valor agregado superior a los $103,5 millones de pesos, lo que significa un incremento a valores corrientes del 32,5% en relación con el año anterior. Cuadro 10: Operadores Inmobiliarios. Cuenta de Producción Provincia de Buenos Aires Valores en $ corrientes. Años Concepto Var % Valor Bruto de Producción ,3% Consumo Intermedio ,9% Valor Agregado Bruto ,5% Remuneración al trabajo ,0% Impuestos, Intereses y Amortizaciones ,5% Otros componentes del VA ,3% Este incremento es absorbido en un 78,2% por los otros componentes del valor agregado bruto los cuales aumentaron su participación relativa en detrimento de la remuneración al trabajo y los impuestos, intereses y amortizaciones. En otras palabras, puede decirse que se produjo un aumento de la utilidad bruta, antes del pago del impuesto a las ganancias, de los operadores inmobiliarios. Cuadro 11: Operadores Inmobiliarios. Valor Agregado Bruto Provincia de Buenos Aires Absorción variación por tipo de componente Concepto Var $ Abs % Valor Agregado Bruto ,0% Remuneración al trabajo ,8% Impuestos, Intereses y Amortizaciones ,0% Otros componentes del VA ,2% DPE - 12

20 Cuadro 12: Operadores Inmobiliarios. Valor Agregado Bruto Provincia de Buenos Aires Participación por tipo de componente. En %. Años Concepto Valor Agregado Bruto 100,0% 100,0% Remuneración al trabajo 20,4% 20,0% Impuestos, Intereses y Amortizaciones 18,0% 14,3% Otros componentes del VA 61,6% 65,7% Empleo En cuanto a la composición del empleo, para el año 2002 el 74,7% de los puestos de trabajo generados por la actividad corresponden a propietarios y familiares mientras que el personal asalariado representa el 22,6%. Esta estructura si bien no presenta importantes cambios en relación con el año 2001, refleja una leve disminución de las participaciones de asalariados y pasantes y contratados a favor de propietarios y familiares. Cuadro 13: Operadores Inmobiliarios. Ocupados Provincia de Buenos Aires Composición por Régimen Laboral. En %. Años Régimen Laboral Personal asalariado 22,9% 22,6% Propietarios 52,1% 52,5% Familiares 20,8% 22,2% Pasantes y Contratados 4,3% 2,7% En relación con el tamaño de los operadores inmobiliarios, se observa que a medida que el mismo aumenta, mayor es la participación de los asalariados en el total de ocupados y menor es la de los propietarios. Cuadro 14: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Composición ocupados por Régimen Laboral según tamaño. Año En % Cuartil Régimen Laboral Asalariados Propietarios Familiares Otros Total I 7,6% 66,7% 18,5% 7,2% 100,0% II 9,2% 64,5% 24,8% 1,4% 100,0% III 17,3% 54,8% 24,8% 3,0% 100,0% IV 38,0% 35,1% 19,4% 7,4% 100,0% En términos cuantitativos, durante el año 2002 la actividad generó más de puestos de trabajo lo cual representa una pequeña reducción respecto al año anterior como consecuencia de una menor contratación de personal en forma directa o a través de agencias. DPE - 13

21 Cuadro 15: Operadores Inmobiliarios Provincia de Buenos Aires Ocupados Años Régimen Laboral Var % Personal asalariado ,8% Propietarios ,2% Familiares ,1% Pasantes y Contratados ,7% Total ,7% 3.3 Precios En el siguiente apartado se presentan los principales resultados en relación con los precios que se observan en las distintas regiones de la provincia de Buenos Aires. Inmuebles Urbanos Sin bien se recolectó información correspondiente a más de cuarenta tipos diferentes de unidades prototípicas previamente definidas 2, con el objeto de tener un panorama del valor de venta que adquieren los inmuebles urbanos en las distintas regiones de la provincia a continuación se presentan los valores promedios en pesos por metro cuadrado de las unidades prototípicas más frecuentes que surgen de los operativos efectuados. Cuadro 16: Inmuebles Urbanos Provincia de Buenos Aires Precios promedios según tipo de inmueble y zona En $ por m 2. Años Tipo Inmueble Var % CASAS (céntricas, hasta 100 m 2 ) Total de la Provincia ,4% Conurbano ,4% Interior ,1% DEPARTAMENTOS (céntricos, de 51 a 70 m 2 ) Total de la Provincia ,6% Conurbano ,1% Interior ,1% TERRENOS (céntricos, hasta 300 m 2 ) Total de la Provincia ,9% Conurbano ,3% Interior ,5% De la información resumida en el Cuadro 16 se observa que durante el año 2003 se registra un incremento en el valor de mercado de todos los inmuebles urbanos. Por su parte, al verificarse un aumento mayor en las localidades del interior de la provincia se produce una mejora en sus precios relativos medidos éstos en relación con el promedio provincial. 2 La especificación de cada una puede consultarse en la sección III del formulario adjunto en el presente informe. DPE - 14

22 Cuadro 17: Inmuebles Urbanos Provincia de Buenos Aires Precios relativos según tipo de inmueble y zona. Años Índice Total de la Provincia = 100 Tipo Inmueble CASAS (céntricas, hasta 100 m 2 ) Total de la Provincia 100,00 100,00 Conurbano 113,55 110,40 Interior 93,50 95,01 DEPARTAMENTOS (céntricos, de 51 a 70 m 2 ) Total de la Provincia 100,00 100,00 Conurbano 114,94 106,96 Interior 92,68 95,72 TERRENOS (céntricos, hasta 300 m 2 ) Total de la Provincia 100,00 100,00 Conurbano 177,50 156,43 Interior 66,78 72,36 No obstante ello, se aprecian importantes diferenciales de precios entre regiones. En el conurbano bonaerense el valor de mercado de los terrenos baldíos resulta un 116,2% superior al interior de la provincia mientras que las casas y los departamentos registran diferenciales de precios del orden del 16,2% y 11,7% respectivamente. Por último, respecto a los valores por metro cuadrado conforme a la ubicación del inmueble en el perímetro de una localidad (céntrico, no céntrico, periferia) vale destacar que, en relación a la localización céntrica, las casas ubicadas en la periferia cuestan casi la mitad, mientras que las correspondientes a lugares no céntricos tienen un valor 27% inferior. En cuanto a los departamentos, los ubicados en el ámbito no céntrico cuestan entre 28% y 36% menos. Por último, los terrenos de la periferia, en relación a los céntricos, valen entre 41% y 66% menos (dependiendo ello de la existencia de servicios y de la zona -Conurbano o Interior-). Cuadro 18: Inmuebles Urbanos Provincia de Buenos Aires Diferencia de precios por m 2 según tipo de inmueble y zona de ubicación. Año Indice Céntrico=100 Tipo Inmueble Céntrico No Céntrico Periferia Con Servicios Sin Servcios CASAS (hasta 100 m 2 ) Total de la Provincia 100,00-26,62-48,18 - Conurbano 100,00-26,81-49,46 - Interior 100,00-26,55-47,70 - DEPARTAMENTOS (de 51 a 70 m 2 ) Total de la Provincia 100,00-33, Conurbano 100,00-28, Interior 100,00-35, TERRENOS (hasta 300 m 2 ) Total de la Provincia 100, ,23-65,55 Conurbano 100, ,76-62,45 Interior 100, ,16-66,71 DPE - 15

23 Parcelas Rurales Como se explicó anteriormente, el valor de las parcelas rurales depende principalmente de la calidad y uso de la tierra características que incluso difieren dentro de los límites de cada Municipio. Motivo por el cual, para obtener un valor representativo de la tierra rural se promedian los precios de los mejores campos ubicados en cada uno de ellos. Para favorecer la comparabilidad del conjunto de precios resultantes, se calcula el valor que adquieren las parcelas en las distintas zonas agroestadísticas en que se divide el territorio provincial las cuales definen un uso productivo específico esto es agricultura, ganadería, cría y/o invernada de vacunos. Por consiguiente, como cada zona esta compuesta por un número determinado de Municipios, el valor de la hectárea es igual al promedio ponderado de los precios que se observan en cada uno de los partidos, donde el factor de ponderación utilizado es la superficie total de la zona 3. Cuadro 19: Parcelas Rurales Provincia de Buenos Aires Precios Promedios según Zona Agroestadística En u$s por hectárea. Años Zona Agroestadística Var % Total Provincia ,5% Agrícola Norte ,6% Agrícola Sur ,0% Ganadera Este ,0% Mixta Centro Norte ,8% Mixta Centro Sur ,9% Mixta Oeste ,6% Mixta Sur ,9% Como se observa en el Cuadro 19 se han registrado importantes incrementos en los precios de las parcelas del orden del 41,5% para el total provincial con un máximo del 52,9% en la zona centro sur. Cuadro 20: Parcelas Rurales Provincia de Buenos Aires Evolución precios por hectárea según uso productivo. Índice 2002 = 100 Uso Productivo Indice 2002= Agrícola 100,0 120,3 Ganadero 100,0 107,0 Mixto Ganadero Agrícola 100,0 125,5 Mixto Agrícola Ganadero 100,0 120,4 Monte 100,0 95,8 Total usos 100,0 118,0 En cuanto al valor de las parcelas según el uso productivo, las explotaciones tipificadas como de uso mixto ganadero agrícola son las que registran mayores incrementos por hectárea en el año 2003 con precios 25,5% superiores a los del En el Anexo se presenta la conformación de las zonas agroestadísticas y el valor que adquieren las parcelas en cada uno de los Municipios. DPE - 16

24 Cuadro 21: Parcelas Rurales Provincia de Buenos Aires Precios por hectárea por uso productivo según Zona Agroestadística. Año Índice Agrícola Norte = 100 Zona Agroestadística Agrícola Ganadero Mixto Ganadero Agrícola Mixto Agrícola Ganadero Agrícola Norte 100,0 32,2 42,7 62,0 Agrícola Sur 49,6 15,6 30,8 48,6 Ganadera Este 16,2 20,9 26,9 24,6 Mixta Centro Norte 67,2 21,6 48,5 37,3 Mixta Centro Sur 44,9 23,4 13,6 27,2 Mixta Oeste 28,3 10,3 34,1 41,8 Mixta Sur 18,2 13,8 26,1 23,5 Promedio Provincia 46,1 19,3 31,7 40,6 Por su parte, tomando como referencia el valor de un campo agrícola en la zona agrícola norte, el precio de una parcela ganadera en igual zona equivale al 32,2% de dicho valor, mientras que una hectárea de tierra de similares características productivas pero ubicada en la zona mixta oeste tiene un valor del 10,3% del mismo. DPE - 17

25 4 CUADROS Cuadro 22: Inmuebles urbanos Provincia de Buenos Aires Precios por tipo de inmueble según Partido En $ por m 2.. Años PARTIDO CASAS Céntrica Hasta 100 m2 DEPARTAMENTOS Céntrico de 51 a 70 m2 TERRENOS Céntrico 300 m Var % Var % Var % Total Provincia - Promedio , , ,40 Conurbano - Promedio , , ,26 Almirante Brown , , ,03 Avellaneda , , ,11 Berazategui , , ,28 Esteban Echeverría , , ,29 Ezeiza , , ,41 Florencio Varela , , ,89 General San Martín , , ,45 Hurlingham , , ,05 Ituzaingó , , ,81 José C. Paz , , ,54 La Matanza , , ,37 Lanús , , ,57 Lomas de Zamora , , ,40 Malvinas Argentinas , , ,55 Merlo , , ,84 Moreno , , ,50 Morón , , ,52 Quilmes , , ,37 San Fernando , , ,23 San Isidro , , ,60 San Miguel , , ,49 Tigre , , ,46 Tres de Febrero , , ,68 Vicente López , , ,15 DPE - 18

26 Cuadro 22: Continuación PARTIDO CASAS Céntrica Hasta 100 m2 DEPARTAMENTOS Céntrico de 51 a 70 m2 TERRENOS Céntrico 300 m Var % Var % Var % Interior Provincia - Promedio , , ,50 Azul , , ,91 Bahía Blanca , , ,50 Balcarce , , ,18 Baradero , , ,78 Berisso , , ,94 Bolívar , , ,00 Bragado , , ,00 Brandsen , , ,58 Campana , , ,50 Cañuelas , , ,71 Chacabuco , , ,16 Chascomús , , ,79 Chivilcoy , , ,00 Escobar , ,33 General Alvarado , , ,74 General Arenales , ,50 General Belgrano , , ,67 General Las Heras , ,00 General Pinto , ,78 General Pueyrredón , , ,67 General Rodríguez , , ,88 General Villegas , ,58 Guaminí , ,35 Junín , , ,54 La Costa , , ,15 La Plata , , ,50 Luján , , ,69 Marcos Paz , ,50 Mercedes , , ,08 Monte Hermoso , , ,25 Navarro , ,90 Necochea , , ,99 Nueve de Julio , , ,60 Olavarría , , ,23 Pergamino , , ,17 Pinamar , , ,08 Ramallo , , ,73 Rojas , , ,33 Saavedra , , ,38 Saladillo , , ,77 San Andrés de Giles , ,00 San Antonio de Areco , San Nicolás , , ,72 San Pedro , , ,43 Tandil , , ,89 Trenque Lauquen , ,78 Tres Arroyos , , ,19 Veinticinco de Mayo , , ,76 Villa Gesell , , ,98 Zárate , , ,85 DPE - 19

27 Cuadro 23: Parcelas rurales Provincia de Buenos Aires Precios según zonas agroestadísticas y Partidos que las componen En u$s por hectárea. Años Zona agroestadística Partidos Variación % Total Provincia ,9% I - Este ,0% Dolores ,5% Las Flores ,5% Maipú ,0% Rauch ,7% Magdalena ,9% Ayacucho ,0% Chascomús ,1% Gral. Belgrano ,6% II - Noreste ,7% Gral. Paz ,7% Gral. Las Heras ,4% Cañuelas ,1% Marcos Paz ,9% Brandsen ,6% Navarro ,9% Mercedes ,8% III - Norte ,0% Junín ,2% Luján ,1% Campana ,0% San Pedro ,6% Baradero ,8% San Andrés de Giles ,4% Zárate ,3% Capitán Sarmiento ,2% Ramallo ,2% Exaltación de la Cruz ,9% Chacabuco ,1% Gral. Arenales ,7% San Nicolás ,7% Rojas ,8% Colón ,7% Pergamino ,0% DPE - 20

28 Cuadro 23: Continuación Zona agroestadística Partidos Variación % IV - Noroeste ,2% Carlos Tejedor ,5% Pehuajó ,6% Guaminí ,6% Florentino Ameghino ,1% Tres Lomas ,4% Gral. Villegas ,0% Gral. Pinto ,1% V - Centro Norte ,5% Tapalqué ,2% Saladillo ,1% Bolívar ,5% Hipólito Irigoyen ,0% Daireaux ,8% Bragado ,9% Veinticinco de Mayo ,9% Roque Pérez ,6% Chivilcoy ,3% VI - Centro Sur ,6% Benito Juárez ,8% Azul ,8% Laprida ,9% Tandil ,3% VII - Sur ,6% Bahía Blanca ,9% Saavedra ,4% Cnel. Pringles ,0% Cnel. Dorrego ,0% A. González Chávez ,9% San Cayetano ,7% Cnel. Suárez ,0% Necochea ,0% Balcarce ,9% Lobería ,7% Gral. Pueyrredón ,7% DPE - 21

29 5 FORMULARIO DPE - 22

30 DPE - 23

31 DPE - 24

32 Torre Gubernamental II - Calle 12 esq Piso 10 (1900) La Plata - Buenos Aires - Argentina D E Dirección Provincial de Estadística Tel: (0221) / Fax: (0221) dpe@ec.gba.gov.ar - DPE - 25