CALCULO DE CUOTA HIPOTECARIA MI VIVIENDA

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1 CALCULO DE CUOTA HIPOTECARIA MI VIVIENDA La empresa tiene la obligación de difundir información de conformidad con la Ley N y el Reglamento de Transparencia de Información y Contratación con Usuarios del Sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS N Nota de Interés: Las tasas y sus rangos de aplicación, comisiones y gastos del presente documento son referenciales y pueden variar en función al comportamiento del mercado. Consulte el Tarifario del producto para mayor información. 1. Monto Afecto a la Tasa de Interés Paso 1: El Monto del Crédito Los intereses compensatorios son calculados sobre el Importe Desembolsado o Monto del Préstamo. Valor de la Vivienda S./ 120,000 Cuota Inicial S./ Monto Crédito o Importe Desembolsado S./96,000 COFIDE como parte de su esquema de incentivos para pago puntual se hará responsable de S/.12,500 ó S/5,000 soles, según sea el caso dependiendo del valor de la vivienda, de dicho Monto de Crédito siempre que el cliente pague puntualmente todas sus cuotas. Es así que se generan 2 cronogramas uno semestral de S/.12,500 ó S/.5,000 ligado a este beneficio otorgado por COFIDE y otro que deberá cancelar el cliente por la diferencia a Hipotecaria Sura EAH. en este caso tomaremos el Premio de Buen Pagador equivalente a S/.12,500 por corresponder de acuerdo al valor de la vivienda

2 Valor de la Vivienda S/. 120,000 Monto de Crédito S/. 96,000 Cronograma Concesional COFIDE S/. 12,500 Cronograma No Concesional InCasa S/. 83,500 Se evaluará la puntualidad de los pagos cada 6 meses. Si el Cliente cumple con cancelar puntualmente todas sus cuotas será exonerado del pago del mencionado cronograma semestral. Cronograma No Concesional: Hipotecaria SURA EAH Cronograma Concesional: Cofide 2. Cálculo de la Tasa de Interés Paso 2: La tasa de Interés Efectiva Mensual Paso 2: La tasa de Interés Efectiva Mensual La Tasa negociada para el desembolso es una Tasa Efectiva Anual (TEA) sin embargo las cuotas hipotecarias del cronograma No Concesional son de periodicidad mensual. Por este motivo es necesario calcular la tasa efectiva mensual (TEM) en base a la TEA con la siguiente formula Este Cronograma utiliza la misma tasa negociada para el desembolso (Tasa Efectiva Anual TEA). Sin embargo las cuotas del mismo son de periodicidad semestral. Por este motivo es necesario calcular la tasa efectiva semestral (TES) en base a la TEA con la siguiente formula. TEM = (1 + TEA) 1/12 1 Para una TEA de 9.45% TEM = [(1+9.45%)^(1/12)]-1 = 0.76% Paso 3: La Cuota Equivalente TES = (1 + TEA) 6/12 1 Para una TEA de 9.45% TES = [( %)^(6/12)]-1 = 4.61% Paso 3: La Cuota Equivalente

3 Una vez que tenemos la tasa de interés mensual se utiliza la formula de factor de recuperación del capital (formula de transformación de un stock inicial de dinero en flujo constante) para calcular la cuota equivalente. Este factor divide el flujo de cuotas equivalentes que se generaran, dado un préstamo, una tasa de interés y un plazo determinado. Una vez que tenemos la tasa de interés semestral se utiliza la formula de factor de recuperación del capital (formula de transformación de un stock inicial de dinero en flujo constante) para calcular la cuota equivalente. Este factor divide el flujo de cuotas equivalentes que se generaran, dado un préstamo, una tasa de interés y un plazo determinado. (Plazo en semestre) (Plazo en semestre) El Resultado Obtenido deberá ser multiplicado por el saldo de capital. El Resultado Obtenido deberá ser multiplicado por el saldo de capital. Plazo (En meses) o Número de Cuotas 180 Plazo (En semestres) o Número de Cuotas 30 NOTA: Las entidades del sistema financieros estamos en la obligación de calcular los intereses por los días exactos de cada mes y

4 estos puedes ser, 28, 29, 30 ó 31, la fórmula financiera de cuota constante utilizada tradicionalmente sirve sólo como referencia, ya que hace el cálculo como si los meses tuvieran el mismo número de días. Debido a esto se hace necesario realizar iteraciones que permitan llegar a una cuota constante (Alicuota), la misma que finalmente es la que se colocará en el cronograma final del cliente. 3. Cálculo del Monto de Intereses Paso 4: Se calcula El Interés Compensatorio La Tasa de Interés Compensatoria Paso 4: Se calcula El Interés Compensatorio La Tasa de Interés Compensatoria Fecha de Desembolso 31/12/2012 Vencimiento Cuota 1 31/01/2013 Donde # días es el periodo comprendido entre las fechas de vencimiento de las cuotas semestrales. Fecha de Desembolso 31/12/2012 Vencimiento Cuota 1 30/06/2013

5 Cuota 1 Interés Compensatorio = 83, x [(1+9.45%)^(31/360)-1] = S/ Cuota 1 Interés Compensatorio = 12, x [(1+9.45%)^(180/360)-1] = S/ Cálculo del Monto de Comisiones y Gastos No se cobran comisiones 5. Seguros Asociados al Crédito (desgravamen y del inmueble) Paso 5: Cálculo de Seguros a. Seguro de Desgravamen El seguro de desgravamen será calculado sobre el saldo total del crédito es decir: Saldo total= Saldo cronograma InCasa + Saldo cronograma COFIDE. Saldo total = S/96,000

6 Seguro Desgravamen (cuota 1)= 96, x 0.022% =S/ b. Seguro de Inmueble Seguro Inmueble (cuota 1) = se estima que el promedio del monto asegurable es equivalente al 80% del valor del inmueble, es decir Seguro Inmueble (cuota 1) = 120,000 x 0.80 x % = S/ Amortización de Capital Paso 6: Calculo de la Amortización de Capital Amortización Capital = Cuota equivalente Interés Compensatorio Cuota Equivalente S/ > Interés Compensatorio S/ Cuota Equivalente S/ Interés Compensatorio S/ Amortización de Capital S/ Paso 6: Calculo de la Amortización de Capital Amortización Capital = Cuota equivalente Interés Compensatorio Cuota Equivalente $ > Interés Compensatorio $ Cuota Equivalente S/ Interés Compensatorio S/ Amortización de Capital S/

7 7. Cuota Hipotecaria Composición de la Cuota Hipotecaria La cuota Hipotecaria será la correspondiente a la suma de los rubros calculados. 1. Cuota Hipotecaria Composición de la Cuota Hipotecaria La cuota Hipotecaria será la correspondiente a la suma de los rubros calculados. Amortización de Capital S/ Interés Compensatorio S/ Seguro Desgravamen S/ Seguro Inmueble S/ Portes S/. 3.5 Cuota Hipotecaria S/ Amortización de Capital S/ Interés Compensatorio S/ Cuota Hipotecaria S/ Paso 7: El Nuevo Saldo de Capital Al final del Proceso se resta la Amortización de capital de la cuota pagada al monto del préstamo para hallar el nuevo saldo de capital. Monto Crédito 83, Amortización de Capital Nuevo Saldo Capital 83, Paso 7: El Nuevo Saldo de Capital Al final del Proceso se resta la Amortización de capital de la cuota pagada al monto del préstamo para hallar el nuevo saldo de capital. Monto Crédito 12, Amortización de Capital Nuevo Saldo Capital 12,298.89

8 CALCULO DE LA TASA DE COSTO EFECTIVO ANUAL (TCEA) La tasa del costo efectivo es aquélla que permite igualar el valor actual de todas las cuotas con el monto efectivamente otorgado en préstamo al cliente. Este cálculo incluye todos los elementos que componen la cuota del crédito: Amortización de capital Interés Compensatorio Seguros Gastos y portes Premio al Buen Pagador (solo Mivivienda) Paso 1 Calcular los días acumulados entre el día actual y la fecha de pago proyectada para la cuota. El resultado será llamado n. Paso 2 Asumir que TEA= Tasa Efectiva Anual y calcular Tasa Efectiva Diaria TED = [(1 + TEA)^(1/360)] - 1 TED =[( %)^(0.0027) - 1]

9 TED = 0.026% Paso 3 VP Cuota x = [Valor Cuota x] (1 + TED)^n VP Cuota x = (1 ( %)^6.026%)^30 0 ( %)^5400 Aplicar la formula de valor presente a todas las cuotas y después sumar todos los resultados obtenidos. Esta suma será llamada VPC. Paso 4 La TCEA será la tasa de interés que cumpla con esta condición: VPC -Monto Préstamo = 0 Tasa de Costo Efectiva Anual = TCEA = 7.710% (Con Premio Buen Pagador) Tasa de Costo efectiva Anual = TCEA = 10.05% (Sin Premio Buen Pagador)

10 Cálculo de Interés Vencido Tasa Interés Vencido Anual: 9.45% anual, (se aplica la misma tasa que el interés compensatorio), para su aplicación esta debe ser expresada en tasa diaria. TIVD => [(1 + TIVA) ^ (1/360)] 1 TIVD => [( %)^(0.0027) - 1 ] TIVD => 0.025% Aplicación de los intereses vencidos sobre la cuota estimando un atraso de 10 días Interés Vencido = (amortización de capital + Interés compensatorio) * TIV ^ días de atraso Interés Vencido = ( ) * 0.025% ^ 10 Interés Vencido = S/ 2.12 GASTO POR GESTIONES DE COBRANZA Los Gastos por Gestiones de Cobranza se generan como producto del incumplimiento de pago de una o más cuotas, se generan a desde el 4to día de incumplimiento de pago y se calculan de acuerdo al número de días de atraso de acuerdo a la siguiente tabla. Rango en días de atraso % del gasto de cobranza % %

11 % % Mas de % El porcentaje del gasto se aplica sobre el monto no pagado, ejemplo: Paso 1. Tomamos la cuota señalada en el punto 7 y le sumamos los montos determinados por intereses vencidos: Monto afecto a Gasto por Gestión de Cobranza = = Luego aplicamos el gasto correspondiente a 10 días de atraso * (2.07%) = Paso 2. Entonces el Gasto por Gestión de Cobranza para el ejemplo es De esta manera un cliente que mostró 10 días de atraso en el pago de su cuota deberá cancelar: Cuota + Interés Vencido + Gasto por Gestión de Cobranza = APLICACIÓN DEL PERÍODO DE GRACIA El período de gracia se define como el lapso de tiempo durante el cual el acreedor, por expreso acuerdo entre las partes, difiere en el tiempo el cumplimiento de alguna obligación, tal como el pago de intereses, del capital y otros conceptos para el caso de las obligaciones de crédito. Ocurrido el vencimiento del plazo de gracia, se iniciará o proseguirá la amortización parcial o total de la obligación objeto del mismo.

12 Aplicación y cálculo: Una vez definido el período de gracia se debe estimar los intereses generados durante el plazo elegido de no pago y el importe de los seguros de desgravamen y del inmueble igualmente no pagados. Siguiendo el ejemplo inicial estimaremos 2 meses de gracia Se calculan los intereses por el primer mes transcurrido sobre el monto desembolsado, una vez determinado, se suman los seguros y se obtiene un nuevo saldo adeudado, para el ejemplo, US$84, siendo este el nuevo saldo sobre el cual se calcularan nuevamente los intereses transcurridos durante el segundo mes de gracia, el seguro de desgravamen se calculará sobre el monto total financiado más el importe capitalizado no pagado por concepto de interés, desgravamen y seguro de inmueble, el seguro del inmueble no varía ya que está en función del valor del inmueble. Una vez calculado el nuevo saldo se procede de acuerdo a lo señalado en el Punto 1 Paso 1 para recalcular el cronograma a partir del cual el acreedor realizará sus pagos mensuales. Saldo Interés del período de gracia Seguro de desgravamen (Sobre importe total)* Seguro del Inmueble Saldo mes gracia 1 83, , mes gracia 2 84, , , * se calcula sobre los S/ de financiamiento

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