PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LA UA-18 DE LAS NNSS DE FUENSALIDA

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1 PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA DE LA UA-18 DE FUENSALIDA PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LA UA-18 DE LAS NNSS DE FUENSALIDA

2 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DE LA UA-18 DE LAS NNSS DE FUENSALIDA INDICE 1 MEMORIA INFORMATIVA ANTECEDENTES Y ENCARGO MARCO NORMATIVO DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO Y LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN. FINCAS Y PROPIETARIOS AFECTADOS EDIFICACIONES Y OTROS DERECHOS REALES EXISTENTES CONEXIONES CON LOS SERVICIOS URBANOS EXISTENTES OTRA INFORMACIÓN URBANÍSTICA RELEVANTE MEMORIA JUSTIFICATIVA JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN DETALLADA JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN CON LA ÁREAS COLINDANTES DEFINICIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS DOTACIONES CUMPLIMIENTO DEL CÓDIGO DE ACCESIBILIDAD PREVISIÓN DE ESTUDIOS DE DETALLE FICHA RESUMEN DE LA ORDENACIÓN MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL DOCUMENTO TÉCNICO DURANTE LA TRAMITACIÓN NORMATIVA ANEXOS DE LA MEMORIA INFORMATIVA: 1.- ORDENACION URBANISTICA VIGENTE 2.- CERTIFICACIONES CATASTRALES 3.- DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE LA FAMILIA ROMOJARO EN EL CUADERNO PARTICIONAL; NOTA SIMPLE DE LA FINCA PROPIEDAD DE INMOBILIARIA FAYMASA; SUPERPOSICIÓN GRÁFICA DE LA CARTOGRAFÍA ACTUAL Y UN PLANO CATASTRAL ANTERIOR AL DESARROLLO URBANO DE LA ZONA 4.- ALINEACIÓN APROBADA EN LA AVENIDA CRISTO DEL AMPARO 5.- REPORTAJE FOTOGRÁFICO

3 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de MEMORIA INFORMATIVA

4 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de ANTECEDENTES Y ENCARGO El presente Plan Especial de Reforma Interior (PERI) se redacta por encargo del Ayuntamiento de Fuensalida, que ha acordado la ejecución directa de la Unidad de Actuación nº 18 (UA-18) delimitada en las Normas Subsidiarias Municipales del Planeamiento vigentes (NNSS) como suelo urbano no consolidado. El PERI se completa con un Proyecto de Urbanización referido al mismo ámbito redactado por nosotros mismos, y proyectos de alumbrado público, abastecimiento de energía eléctrica en baja tensión, acometida MT y transformador redactados por el Ingeniero Técnico D. J. Minervo Gutierrez Gil. Todos ellos se tramitarán conjuntamente, en el marco de un programa de actuación urbanizadora (PAU) de ejecución directa. Las NNSS se aprobaron definitivamente el uno de diciembre de Desde entonces han sido modificadas puntualmente en varias ocasiones, aunque ninguna afecta a la UA-18. En el anexo 1 de esta memoria se incluyen copias de la ficha de desarrollo, de las ordenanzas 2 y 3.1 aplicables en este ámbito, y del plano de ordenación de las NNSS en el que se delimita la unidad de actuación y se señalan las alineaciones propuestas. 1.2 MARCO NORMATIVO Legislación urbanística nacional Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. BOE 26/06/ Legislación urbanística regional Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. Fecha de publicación: 21/05/2010 Decreto 248/2004, de 14/09/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de ordenación del territorio y de la actividad urbanística. Fecha de publicación: 28/09/2004

5 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de Decreto 178/2010, de 01/07/2010, por el que se aprueba la Norma Técnica de Planeamiento para homogeneizar el contenido de la documentación de los planes municipales. Fecha de publicación: 07/07/2010 Decreto 242/2004, de 27/07/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico de la ley 2/1998, de 4 de junio, de ordenación del territorio y de la actividad urbanística. Fecha de publicación: 30/07/2004 o Corrección de errores: DOCM 24 de 03/02/05, pág. 1899, página real 7 DOCM 250 de 13/12/05, pág , página 7 o Decreto 177/2010, de 1/07/2010, por el que se modifica el Reglamento de Suelo Rústico aprobado por Decreto 242/2004, de 27/07/2004. DOCM 5/07/210 Orden de 31/03/2003, por la que se aprueba la Instrucción Técnica de Planeamiento sobre determinados requisitos sustantivos que deberán cumplir las obras, construcciones e instalaciones en suelo rustico. Fecha de publicación: 08/04/2003 Decreto 87/1993, de 13/07/1993, sobre catálogos de suelo de uso residencial público. Fecha de publicación: 23/07/1993 Sentencia 365/2006, de 21 de diciembre de Cuestión de inconstitucionalidad Promovida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 2 de Albacete en relación con diversos artículos de la Ley de las Cortes de Castilla-La Mancha 2/1998, de 4 de junio, de ordenación del territorio y de la actuación urbanística. Competencias sobre urbanismo y derecho de propiedad: cesión del aprovechamiento urbanístico en suelo urbano consolidado (STC 164/2001). Nulidad de preceptos autonómicos. BOE 25/01/2007 Resolución de 05/03/2010, de la Secretaría General de Presidencia, por la que se dispone la publicación del Acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración General del Estado-Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha en relación con la Ley, de la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha, 2/2009, de 14 de mayo, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Suelo por la que se modifica el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. [2010/4289] Legislación sobre medio ambiente Ley 4/2007, de 8 de marzo, de Evaluación Ambiental en Castilla-La Mancha. DOCM 0/03/2007.

6 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de Resolución de , por la que se delegan competencias en los titulares de las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Medio Ambiente y Desarrollo Rural, DOCM 96, de 09/05/ Legislación de accesibilidad ORDEN VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados. BOE 11 marzo REAL DECRETO 173/2010, de 19 de febrero, por el que se modifica el Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad. BOE 11 marzo REAL DECRETO 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones. BOE 11 mayo Ley 1/1.994, de 24 de Mayo de Accesibilidad y Eliminación de Barreras de Castilla-La Mancha (D.O.C.M. nº 32, de 24 de Junio de 1.994) Decreto 158/1.997 de 2 de diciembre, del Código de Accesibilidad de Castilla-La Mancha. 1.3 DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO Y LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE La unidad de actuación está delimitada como suelo urbano no consolidado en las NNSS. Las condiciones del planeamiento general son, en resumen, las siguientes: La superficie bruta prevista en las NNSS son m 2, aunque la medición realizada trasladando esta misma delimitación a un levantamiento topográfico es sensiblemente inferior (9.844,37 m 2 ). Las NNSS proponen un vial de 10 m de anchura que une la avenida Cristo del Amparo con la calle Bailen. En la ficha de desarrollo se indica expresamente que el trazado previsto en las NNSS es orientativo. La cesión dotacional es 10% de la superficie bruta y se destina a zonas verdes.

7 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de La edificabilidad bruta se fija de forma indirecta mediante la aplicación de dos ordenanzas de edificación, la nº 2 Ensanche y la nº 3.1 Residencial unifamiliar grado 1º. Se entiende que estas ordenanzas se aplican al suelo neto resultante una vez excluido el viario y la zona verde. El cálculo de la edificabilidad resultante se detalla en la memoria justificativa. En el anexo 1 de esta memoria se incluyen copias de la ficha de desarrollo, de las ordenanzas 2 y 3.1 aplicables en este ámbito, y del plano de ordenación de las NNSS en el que se delimita la unidad de actuación y se señalan las alineaciones. Las condiciones de las NNSS deben completarse con las determinaciones del TRLOTAU que resultan directamente aplicables. Por su incidencia en la ordenación destacamos las siguientes: Limitación genérica de la edificabilidad residencial de 1m 2 cr/m 2 s (artículo 31.1 TRLOTAU). Una plaza de aparcamiento anexa al viario público cada 200 m 2 c, y una dotación equivalente de plazas privadas en el interior de las parcelas (artículo 21 RP). Cesión del 10% del aprovechamiento, libre de cargas, al considerar que el aprovechamiento resultante es inferior a la media del calculado para las unidades de actuación del mismo uso previstas en las NNSS (disposición transitoria 3ª TRLOTAU). Obligación de reservar el 30% de la edificabilidad residencial para la construcción de viviendas sujetas a un régimen de protección pública (artículo 24.3 y disposición transitoria 4ª TRLOTAU) 1.4 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO El plano nº 2 de estado actual recoge un levantamiento topográfico reciente realizado por ESTOPCAR S.L. con ocasión de la redacción de este Plan Especial. El sistema de coordenadas responde a la proyección UTM USO 30N, Elipsoide ED50. La ordenación urbanística prevista en este Plan Especial se basa en el mismo sistema de coordenadas. Los planos incluyen, además, datos complementarios de la cartografía municipal para situar la unidad en un entorno urbano más amplio, aunque esta cartografía no se ha tenido en cuenta para referenciar la ordenación ni para medir superficies al considerar que su precisión es inferior a la del levantamiento citado en el párrafo anterior.

8 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de DELIMITACIÓN DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN. FINCAS Y PROPIETARIOS AFECTADOS La UA-18 está formada por tres fincas y un tramo de la calle Bailén. Limita al nordeste con la avenida Cristo del Amparo, donde hace el número 30, al oeste con la calle Bailén que está incluida dentro de la unidad en todo su frente, al norte con los números 28, 26 y 24 de la avenida Cristo del Amparo y 14 de la calle Bailén, al sur y sudeste con el 10 de esta misma calle, 32 de la avenida Cristo del Amparo, y 2 a 10 de la calle San Gabriel. Desde el punto de vista catastral, además del tramo ya citado de la calle Bailén, la unidad incluye cuatro fincas con las siguientes referencias: UK9364S0001TL, a nombre de María Juana Romojaro Sánchez-Infante UK9364S0001LL a nombre de María Milagros Romojaro Sánchez-Infante UK9364S0001GL a nombre de Inmobiliaria Faymasa SA UK9364S0001PA a nombre de Inmobiliaria Faymasa SA Las dos últimas son, de hecho, una única finca. En el anexo 2 de esta memoria se incluye una certificación catastral descriptiva y gráfica de cada una de las fincas citadas. Desde el punto de visita registral, las fincas propiedad de María Juana y María Milagros Romojaro Sánchez-Infante están descritas en el cuaderno particional redactado por la Contadora- Partidora Doña Eva María Linares Acero, protocolizado mediante escritura pública otorgada en Torrijos el 21 de enero de 2004 ante el Notario D. Antonio Domínguez Mena, con nº 66 de su protocolo. Ambas forman la finca número 6 descrita en el cuaderno que es, a su vez, el resultado de una agrupación de las registrales y de Fuensalida. Cada una de las fincas de resultado tiene el 50% de la superficie de la agrupada. Ambas están pendientes de inscripción registral. Las catastrales UK9364S0001GL y UK9364S0001PA, propiedad de Inmobiliaria Faymasa SA, son sendos restos de las antiguas parcelas 27 y 24 del polígono 21 de rústica, después de realizar varias segregaciones relacionadas con el desarrollo urbano al oeste de la calle Bailén. Según manifiesta la propiedad, ambos restos están incluidos en la actualidad en la registral de Fuensalida, inscrita en el Registro de la Propiedad de Torrijos Tomo 1585, Libro 201, Folio 180.

9 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de En el anexo 3 de esta memoria se incluye copia de la descripción de las fincas de la familia Romojaro en el cuaderno particional, nota simple de la finca propiedad de Inmobiliaria Faymasa SA, y superposición gráfica de la cartografía actual y un plano catastral anterior al desarrollo urbano de la zona. Criterios para resolver posibles dudas en la delimitación de la unidad de actuación La precisión gráfica de los instrumentos de planeamiento general redactados hace veinte años no permite, por lo general, el replanteo directo de sus determinaciones sobre el terreno por procedimientos topográficos, y las NNSS de Fuensalida no son una excepción. Las dudas que se plantean en nuestro caso, y los criterios adoptados para realizar la delimitación definitiva de la unidad de actuación son: a) Límite en la avenida Cristo del Amparo Con ocasión de las últimas obras de acondicionamiento de la avenida Cristo del Amparo, el Ayuntamiento aprobó un detalle de la alineación de este vial en el frente de la unidad, y ocupó una pequeña superficie de suelo de acuerdo con uno de los propietarios afectados, retranqueando la valla de la finca para hacerla coincidente con la alineación oficial. Se entiende que el límite de la unidad es del de la finca primitiva antes de realizar el retranqueo. En el anexo 4 se incluyen un plano con esta alineación y varias fotografías del estado previo al retranqueo. Según manifiesta la propiedad, anteriormente ya se había realizado un retranqueo similar en el frente de la edificación existente con fachada a la misma avenida. La delimitación propuesta también recoge esta observación prolongando las vallas existentes en 2008 a ambos lados de la edificación citada. b) Calle Bailén Esta calle está siendo utilizada desde hace tiempo como vial público, aunque nunca se ha formalizado la cesión de la propiedad del suelo. Vistas las determinaciones de las NNSS vigentes para esta unidad de actuación, el carácter público o privado de la calle no afecta, en nuestro caso, a la asignación de intensidades netas ni a las cesiones de suelo, pero sí podría afectar al reparto de costes y beneficios. En consecuencia, el Plan Especial mantiene esta calle consolidándola como un vial público, y deriva a la posterior tramitación del Proyecto de Reparcelación la discusión sobre el carácter público o privado de su titularidad actual. c) Medianerías

10 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de En la medianería sudeste, el límite de la unidad de actuación descrita en las NNSS coincide aparentemente con el de la propiedad. En el Plan Especial, al cambiar la escala y la precisión del trabajo, mantendremos este mismo criterio. En medianería nordeste, e límite dibujado en las NNSS parece incluir una pequeña cuña en el extremo este de la catastral UK9364S0001PA que pertenece en realidad a una nave situada en la finca colindante, tal como se aprecia en las fotografías del anexo 5. Nosotros entendemos que no tiene ningún sentido urbanístico incluir el extremo de esta nave en la unidad de actuación, y que esta inclusión encarecería innecesariamente su ejecución, por lo que lo hemos excluido. Por otra parte, también existen en esta medianería varias servidumbres de paso, luces, vistas y desagüe, que intentaremos resolver con el diseño definitivo. Superficies de las fincas originales La delimitación de las fincas originales considerada es la que se refleja en el plano nº 3, elaborado sobre el topográfico levantado por ESTOPCAR S.L. con los criterios citados en el apartado anterior, resultando el siguiente cuadro de superficies: Cuadro de fincas originales Parcela Propietario Finca registral Referencia catastral Superficie m 2 A Familia Romojaro y B Faymasa UK9364S0001TL y UK9364S0001LL UK9364S0001GL y UK9364S0001PA 7.043, ,71 C Calle Bailén Sin inscribir Calle pública en catastro 702,36 TOTAL 9.844, EDIFICACIONES Y OTROS DERECHOS REALES EXISTENTES En la finca propiedad de la familia Romojaro existen varias edificaciones, tal como se recoge en el levantamiento topográfico, cartografía municipal, fotografía aérea y fotografías terrestres incluidas en el anexo nº 5. Estas mismas edificaciones se citan y valoran en el cuaderno particional. De acuerdo con este documento, todas carecen de valor excepto el edificio de tres plantas con fachada a la avenida Cristo del Amparo, con local en planta baja y sendas viviendas

11 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de en las plantas primera y segunda. Esta edificación está dividida en el cuaderno particional entre las dos ramas de la familia Romojaro. La vivienda en planta alta está ocupada por María Milagros Romojaro Sánchez-Infante, el local comercial también está ocupado, de hecho, por la misma persona. Este edificio está afectado por la alineación vigente en esta avenida, por lo que debemos considerar que se encuentra fuera de ordenación. La finca propiedad de Faymasa está acondicionada para aparcamiento de vehículos industriales, aunque no existe una licencia que ampare esta actividad. También se han observado varias servidumbres aparentes de paso, luces y vistas y desagüe que afectan al lindero norte de esta finca. En todos los casos se trata de servidumbres no inscritas. La calle Bailén está completamente urbanizada con calidades similares a las de las calles públicas del entorno, salvo la acera situada en el frente contrario, donde solo existe el bordillo. Todas las fincas se encuentras valladas. El diseño previsto en el presente Plan Especial: No altera la situación de fuera de ordenación del edificio de tres plantas con fachada a la avenida Cristo del Amparo al mantener la alineación vigente. Tampoco introduce motivos adicionales para esta declaración. La totalidad de esta edificación se incluye en una única finca de resultado que podría adjudicarse a la persona que ocupa actualmente la única vivienda habitada: María Milagros Romojaro Sánchez-Infante. Propone la demolición del resto de las edificaciones existentes en el interior de la unidad de actuación. Resuelve la mayor parte de las servidumbres observadas en el límite norte de la unidad proponiendo junto a este lindero un vial en forma de L destinado a aparcamiento de vehículos. El resto seguiría afectando a una parcela de resultado que se adjudicaría al mismo propietario (Faymasa). 1.7 CONEXIONES CON LOS SERVICIOS URBANOS EXISTENTES La unidad cuenta con todos los servicios urbanos en el contorno inmediato. En concreto: a) El acceso rodado y peatonal se realiza desde la avenida del Cristo del Amparo y calle Bailén, ambas completamente urbanizadas. El viario propuesto conecta ambas calles, tal como proponen las NNSS vigentes.

12 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de b) La conexión con la red municipal de agua potable se realizará en los dos extremos de la nueva calle. c) La red de alcantarillado se conecta con la existente en la avenida del Cristo del Amparo mediante un colector unitario de diámetro mínimo (315 mm PVC) que servirá únicamente a la unidad de actuación. d) El punto previsto para la conexión con la red de media tensión es la LSMT 15 kv FUS706 (subestación de Fuensalida) que une el CT 45CL44 con CT 45CJY3 en calle San Gabriel esquina avenida Cristo del Amparo. e) El punto de conexión previsto para la red telefónica es el CR13, situado en la avenida Cristo del Amparo, a unos 35 m. de la esquina noreste de la unidad de actuación. 1.8 OTRA INFORMACIÓN URBANÍSTICA RELEVANTE Medio físico Situación Centro urbano de Fuensalida, avenida Cristo del Amparo 30. Coordenadas UTM ED50 USO 30N: X: ; Y: Topografía La unidad se sitúa entre los 588,36 y 593,49 m sobre el nivel del mar. El terreno tiene una suave caída hacia la avenida que se resuelve, en parte, mediante la valla de cerramiento que separa las fincas A y B. Geología Desde el punto de vista litológico, se trata de arcillas arcósicas continentales del mioceno, similares a las existentes en la mayor parte de las cuencas del Guadarrama y Alberche. La capacidad portante es generalmente buena, una vez eliminada la cubierta vegetal y los rellenos ocasionales. No existen niveles freáticos que puedan verse afectados por las obras de urbanización y/o edificación.

13 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de Clima Usos actuales del suelo En el edificio principal de la finca A existe una vivienda ocupada por el propietario, y un local ocupado por una de los copropietarios. En el resto de la finca no se observan otros usos. La finca B se utiliza provisionalmente como aparcamiento de vehículos industriales Aptitud del suelo para usos urbanos, e incidencia de los usos previstos El Plan Especial se limita a desarrollar las previsiones del las NNSS vigentes en la UA-18. Desde un punto de vista cuantitativo, la actuación prevista supone un porcentaje relativamente pequeño sobre el parque de viviendas actual, por lo que la ejecución de la actuación urbanizadora se enmarca dentro del desarrollo normal de un municipio urbanísticamente activo.

14 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA INFORMATIVA Enero de En cuanto a la localización, esta unidad se sitúa en el centro de Fuensalida, por lo que tiene acceso inmediato a los servicios y dotaciones urbanas existentes Inversiones públicas Recientemente se ha remodelado la avenida Cristo del Amparo, dejando sin ejecutar la parte del acerado ocupada actualmente por la finca A Afecciones impuestas por la legislación sectorial La avenida Cristo del Amparo coincide con la travesía de la carretera CM-4011 La unidad no está afectada por ningún cauce público, monte público, vía pecuaria o figuras de protección ambiental. El sector no está afectado por las infraestructuras urbanas, salvo las que se encuentran en su borde, que se conectarán con las que se ejecuten como consecuencia de la actuación urbanizadora. Toledo, enero de 2011 El arquitecto redactor: Tomás Marín Rubio

15 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA JUSTIFICATIVA Enero de MEMORIA JUSTIFICATIVA

16 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA JUSTIFICATIVA Enero de JUSTIFICACIÓN DE LA ADECUACIÓN A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL La ordenación estructural de la UA-18 de Fuensalida está contenida íntegramente en las NNSS, y se define mediante las siguientes determinaciones: Delimitación de la unidad de actuación, en tanto que ésta implica una clasificación del suelo como urbano no consolidado. El Plan Especial se limita a trasladar esta delimitación a una base topográfica más precisa, manteniendo los criterios implícitos de las NNSS. Uso global residencial, que se mantiene en el Plan Especial. Edificabilidad bruta máxima definida indirectamente en las NNSS mediante la aplicación de dos ordenanzas de edificación a sendos ámbitos delimitados en el interior de la unidad de actuación. El Plan Especial mantiene estas ordenanzas en sus respectivos ámbitos, pero la edificabilidad bruta resultante es sensiblemente inferior a la prevista en las NNSS, dado que las ordenanzas se aplican a superficies de suelo netas, y que estas superficies tienen que ser necesariamente inferiores a las que resultarían de aplicar las previsiones originales de las NNSS como consecuencia de la necesidad de cumplir los estándares obligatorios de aparcamiento previstos en el Reglamento de Planeamiento. En concreto, la edificabilidad resultante a partir de las NNSS, sin tener en cuenta el límite del artículo 31 del TRLOTAU, y el estándar de aparcamiento del Reglamento de Planeamiento aprobados posteriormente, habría sido: Ordenanza 2, fachada Cristo del Amparo: Ordenanza 2, fachada calle nueva apertura: Ordenanza 3.1: Total: 363,66 m 2 x 3 m 2 c/m 2 s = 1.090,08 m 2 c 836,70 m 2 x 2,5 m 2 c/m 2 s = 2.091,75 m 2 c 5.335,45 m 2 x 1,3 m 2 c/m 2 s = 6936,08 m 2 c ,91 m 2 c Mientras que la edificabilidad resultante del Plan Especial, con un diseño que tiene en cuenta la reserva obligatoria para aparcamientos prevista en el artículo 21 del RP es: Ordenanza 2, fachada Cristo del Amparo: Ordenanza 2, fachada calle nueva apertura: Ordenanza 3.1: 363,66 m 2 x 3 m 2 c/m 2 s = 1.090,08 m 2 c 836,70 m 2 x 2,5 m 2 c/m 2 s = 2.091,75 m 2 c 4.276,64 m 2 x 1,3 m 2 c/m 2 s = 5.559,63 m 2 c

17 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA JUSTIFICATIVA Enero de Total: 8.742,36 m2c El Plan Espacial respeta la reserva mínima del 30% de la edificabilidad residencial para viviendas de protección oficial. 2.2 DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN DETALLADA Se considera ordenación detallada cualquier determinación del planeamiento no citada expresamente en la LOTAU o el RP como estructural. En nuestro caso, al mantener íntegramente las ordenanzas de edificación previstas directamente en las NNSS, el contenido propio del Plan Especial se limita a: 1. Concretar el trazado del vial que conecta la avenida Cristo del Amparo con la calle Bailen. 2. Ubicar la zona verde. 3. Localizar el espacio anexo al viario destinado a aparcamiento público. 4. Delimitar el espacio necesario para un transformador eléctrico. 5. Fijar los coeficientes de homogeneización y calcular el aprovechamiento de la unidad. La situación de las dos ordenanzas residenciales ya está prevista en las NNSS, y no se modifica. La nº 2 de ensanche se apoya en la avenida, y su fondo se limita igualándolo al de la medianería derecha, tal como se indica en el plano de las NNSS. La ordenanza 3.1 unifamiliar se aplica en el resto de la unidad. El trazado y anchura del vial coincide aproximadamente con el previsto en las NNSS. Se ha ajustado para que una de las alineaciones coincida con la fachada lateral de la edificación existente en la avenida, con el fin de compatibilizar la ejecución de la actuación urbanizadora con el mantenimiento de esta edificación a medio plazo. En el tramo oeste, el vial es paralelo a la medianería sur dejando un fondo adecuado para el uso previsto (vivienda unifamiliar, con el fin de regularizar la forma de las parcelas. Tanto la zona verde como la playa de aparcamiento se localizan en el espacio correspondiente a la ordenanza menos densa con el fin de no disminuir el aprovechamiento del conjunto. Ambas están unidas para evitar fondos de saco peatonales, y se aprovechan para resolver las

18 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA JUSTIFICATIVA Enero de servidumbres de hecho existentes en la medianería norte, así como para mejorar el acceso a algunas de las parcelas resultantes. La parcelación se considera orientativa. El parcelario definitivo se fijará al aprobar el Proyecto de Reparcelación en función de la parcela mínima fijada en las NNSS y del reparto definitivo. El cuadro de superficies resultante de la ordenación es el siguiente: Calificación Suelo en m 2 s Edificabilidad m 2 c Residencial de ensanche (Ord. 2) 1.200, ,73 Residencial unifamiliar (Ord. 3.1) 4.276, ,65 Zona verde pública 984,45 0 Infraestructura (trafo) 14,18 0 Viario (incluye aparcamiento) 3.368,73 0 TOTAL 9.844, ,38 Las NNSS no definen coeficientes de homogeneización, y en cualquier caso, las condiciones actuales del mercado no tienen nada que ver con las existentes en el momento de su redacción, por lo que consideramos imprescindible definir estos coeficientes para calcular el aprovechamiento de la unidad de actuación. Local en planta baja en la avenida Cristo del Amparo: 1,6 Vivienda unifamiliar libre: 1,2 Vivienda unifamiliar de protección oficial: 1,2 Vivienda plurifamiliar libre o protegida: 1,0 Con la misma finalidad de calcular el aprovechamiento de la unidad, supondremos que se destina a local el 90% de la planta baja en la ordenanza 2, y que se destina a VPO la parcela R-7 y a vivienda libre el resto de las afectadas por la ordenanza 3.1. A partir de estas premisas, el aprovechamiento resultante será: Por los locales comerciales 1.200,36 x 0,9 x 1,6 = 1.728,52 ua Por la vivienda plurifamiliar (3.182,73 (1.200,36 x 0,9)) x 1 = 2.102,41 ua

19 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA JUSTIFICATIVA Enero de Por la vivienda unifamiliar protegida: 792,11 x 1,3 x 1 = 1.029,74 ua Por la vivienda unifamiliar libre: (4.276,65-792,11) x 1,3 x 1,2 = 5.435,88 ua TOTAL UNIDAD DE ACTUACIÓN: ,55 ua La localización del 10% de cesión de aprovechamiento se hace coincidir con la parcela R-7 encerrada entre la playa de aparcamiento, la zona verde y la travesía, con el fin de concentrar las cesiones de suelo. La solución para los distintos servicios urbanos se detalla en el Proyecto de Urbanización que se tramita simultáneamente con este Plan Especial. 2.3 JUSTIFICACIÓN DE LA INTEGRACIÓN CON LA ÁREAS COLINDANTES El uso principal y las tipologías previstas, tanto en las NNSS como en el Plan Especial, son las dominantes en el entorno más próximo. La unidad de actuación está completamente rodeada de suelo urbano consolidado, y la única calle de nueva apertura conecta dos viales existentes en forma de travesía, aumentando posibilidades de comunicación del entorno. Los usos previstos para las dotaciones públicas (zona verde y aparcamiento en superficie) coinciden con los más deficitarios en el entorno consolidado. La actuación urbanizadora propuesta resuelve un vacio en el interior del núcleo urbano, evitando su deterioro a medio plazo, e integrándolo en la trama urbana existente. 2.4 DEFINICIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS DOTACIONES El suelo destinado a zona verde local se calcula como el 10% de la unidad de actuación, tal como prevén las NNSS (disposición transitoria 4ª TRLOTAU). La zona verde es prácticamente llana, se orienta al sur y se aprovecha para separar zonas de distinta tipología edificatoria evitando la aparición de medianerías ciegas. Se prevé una plaza de aparcamiento público en situación anexa al viario por cada 200 m2 de edificación. Es decir, 44 plazas, descontando el espacio necesario para los contenedores de basura y los accesos a garajes. El Reglamento también requiere un número de plazas privadas

20 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA JUSTIFICATIVA Enero de equivalente al de las públicas citadas anteriormente, que se situarán en el interior de las parcelas y se regulan en la normativa. Se reserva el espacio necesario para un transformador eléctrico. 2.5 CUMPLIMIENTO DEL CÓDIGO DE ACCESIBILIDAD La única calle de nueva apertura tiene una pendiente inferior al 6% en todo su recorrido. Las nuevas aceras tienen un ancho de 2 m. con el fin de garantizar un paso mínimo de 1,5 m. cuando existan farolas u otros obstáculos verticales. En la playa de aparcamiento los itinerarios peatonales se sitúan al mismo nivel que las plazas, se distinguen con pavimento diferenciado, y tienen un ancho de 1,5 m. Se han previsto vados adaptados en todos los cruces. Al menos una de las plazas de aparcamiento público cumple las condiciones geométricas y se ha señalizado conforme se indica en el Código. 2.6 PREVISIÓN DE ESTUDIOS DE DETALLE La ordenación prevista en este Plan Especial es suficiente para regular las condiciones de edificación y urbanización en la totalidad de la unidad de actuación. Se admite la redacción voluntaria de estudios de detalle con las limitaciones genéricas señaladas en los arts. 72 y siguientes del Reglamento de Planeamiento cuando se desee definir una ordenación de volúmenes vinculante en las parcelas resultantes.

21 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA JUSTIFICATIVA Enero de FICHA RESUMEN DE LA ORDENACIÓN Calificación M2 Suelo Edif. m 2 c/m 2 s m 2 edificables Ordenanza de aplicación Residencial de ensanche (Ord. 2) 1.200,36 2,5/ ,73 Ordenanza 2 NNSS Residencial unifamiliar (Ord 3.1) 4.276,65 1, ,65 Ordenanza 3, grado 1, de las NNSS Infraestructura 14, Se admiten únicamente infraestructuras urbanas Viario 3.368, Ordenanza de viales de als NNSS Zona verde 984, Ordenanza de zonas verdes de las NNSS TOTAL 9.844, , MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN EL DOCUMENTO TÉCNICO DURANTE LA TRAMITACIÓN. Este capítulo de la memoria se completará a lo largo de las sucesivas versiones de la documentación técnica, dejando constancia de las modificaciones que se vayan introduciendo como consecuencia de la tramitación administrativa. Toledo, enero de 2011 El arquitecto redactor: Tomás Marín Rubio

22 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida NORMATIVA Enero de NORMATIVA

23 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida NORMATIVA Enero de EJECUCIÓN MEDIANTE ACTUACIONES URBANIZADORAS La ordenación prevista en este Plan Especial se ejecutará mediante un único programa de actuación urbanizadora de gestión directa, a ejecutar en una única fase La obligación de urbanizar comprende los conceptos señalados en el art. 115 de la LOTAU. Las obras se ejecutarán con las calidades mínimas señaladas en las Normas Subsidiarias vigentes, o en su defecto, con las que utiliza habitualmente el Ayuntamiento en circunstancias similares. 2.- ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y DETALLADA El contenido de la ordenación estructural en el ámbito de la unidad de actuación está definido mediante las siguientes determinaciones: La propia delimitación de la UA, en tanto que implica una clasificación del suelo. El uso global residencial previsto en las NNSS. La intensidad de edificación, que el Plan Especial fija en 8.742,38 m 2 c/m 2 s, por debajo del límite señalado en las NNSS. La obligación de reservar el 30% de la edificabilidad residencial para viviendas de protección oficial. El resto de las determinaciones de ordenación se consideran de detalle. 3.- DESARROLLO MEDIANTE ESTUDIOS DE DETALLE Se admite la tramitación voluntaria de estudios de detalle con los objetivos y limitaciones señaladas en los arts. 72 y siguientes del Reglamento de Planeamiento. 4.- ORDENANZAS DE EDIFICACIÓN PARA LAS DISTINTAS ZONAS Residencial de ensanche Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 2 Ensanche de las Normas Subsidiarias vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya.

24 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida NORMATIVA Enero de Residencial unifamiliar Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 3 Residencial Unifamiliar grado 1 de las Normas Subsidiarias vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya. En las viviendas unifamiliares en esquina el retranqueo a la alineación será obligatorio únicamente en una de las fachadas Zona verde Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 8 Espacios Libres y Zonas Verdes grado 1 de las Normas Subsidiarias vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya Infraestructuras El uso previsto para estas parcelas es la instalación de transformadores eléctricos, u otros elementos de las instalaciones urbanas. Se admiten los cambios de ubicación de estas reservas en función de las necesidades definitivas de potencia que se pongan de manifiesto al ejecutar el proyecto de urbanización. En el caso de que no sean finalmente necesarias, podrán agregarse a las parcelas colindantes sin aumentar su edificabilidad. Se aplicará la ordenanza de la zona 9 Servicios urbanos de las Normas Subsidiarias o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya, salvo el retranqueo de tres metros, que no se aplicará a los transformadores, y en general a edificaciones de servicios de una única planta Viario Se aplicará directamente la ordenanza de la zona 10 Red Viaria de las Normas Subsidiarias vigentes, o Plan de Ordenación Municipal que las sustituya. Toledo, enero de 2011 El arquitecto redactor: Tomás Marín Rubio

25 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA Enero de 2011 ANEXO 1: ORDENACIÓN VIGENTE

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43 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA Enero de 2011 ANEXO 2: CERTIFICACIONES CATASTRALES

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56 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA Enero de 2011 ANEXO 3: DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS DE LA FAMILIA ROMOJARO EN EL CUADERNO PARTICIONAL NOTA SIMPLE DE LA FINCA PROPIEDAD DE INMOBILIARIA FAYMASA SA SUPERPOSICIÓN GRÁFICA DE LA CARTOGRAFÍA ACTUAL Y UN PLANO CATASTRAL ANTERIOR AL DESARROLLO URBANO DE LA ZONA

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69 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA Enero de 2011 ANEXO 4: ALINEACIÓN APROBADA EN LA AVENIDA CRISTO DEL AMPARO

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72 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida MEMORIA Enero de 2011 ANEXO 5: REPORTAJE FOTOGRÁFICO

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75 Plan Especial de Reforma Interior de la UA-18 de Fuensalida ANEXOS Enero de 2011 LISTA DE PLANOS 1.- Situación 2.- Estado actual 3.- Propiedad del suelo 4.- Zonificación y alineaciones 5.- Replanteo 6.- Parcelación orientativa 7.- Justificación de plazas de aparcamiento

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