SANCHEZ PUERTA & Asociados / Arquitectos Ercilla nº 17, 7º BILBAO BIZKAIA Tel Fax info@asp-asociados.com Expte.

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1 Ercilla nº 17, 7º BILBAO BIZKAIA Tel Fax info@asp-asociados.com Expte MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO PROYECTO: EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES / FASE 2 SITUACION; Errebale kalea nº 4 / Larrabetzu / Bizkaia PROPIETARIO: AYUNTAMIENTO DE LARRABETZU SANCHEZ PUERTA & Asociados Ercilla nº 17, 7º BILBAO / Tel Fax: / info@asp-asociados.com EXPTE: EDIFICIO DE SERVICIOS MUNICIPALES /FASE 2

2 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 1 ÍNDICE 1. Manual de uso y mantenimiento 2.1. Cimentación Zapatas aisladas Zapatas corridas Muros de contención Muros de contención de hormigón armado Muros pantalla 2.2. Estructura Pilares Hormigón Madera Vigas Hormigón Madera Forjados Unidireccionales de viguetas de hormigón Losas de escalera 2.3. Cerramientos Muros Fábricas de ladrillo Cerramientos de piedra Carpintería exterior Madera Acristalamiento Doble Laminado Barandillas Metálicas Vierteaguas Albardillas 2.4. Particiones Tabiques Carpintería interior 2.5. Revestimientos De fachadas

3 LIBRO DEL EDIFICIO pág Enfoscados De particiones Guarnecidos y enlucidos de yeso Empanelados de madera natural De techos Placas de escayola Modulares de fibra Pinturas Plásticas Barnices Pavimentos Cerámicos 2.6. Cubierta Tejado Tipo de cubrición Tejas cerámicas curvas Caballetes y limas Caballetes de teja cerámica curva Canalones Vistos 2.7. Aislamiento Térmico Acústico Aislamientos en cubierta 2.8. Instalaciones Fontanería Agua fría Agua caliente sanitaria Elementos de suministro Contadores de consumo Tuberías Cobre Aparatos sanitarios Porcelana vitrificada Grifería Griferías monomando Red de saneamiento Bajantes de aguas residuales

4 LIBRO DEL EDIFICIO pág PVC Bajantes de aguas pluviales PVC Arquetas Hormigón Colectores Enterrados Colgados Electricidad Elementos eléctricos Cuadro general de distribución Interruptor control de potencia Interruptores diferenciales Interruptores magnetotérmicos Circuitos interiores Interruptores Enchufes Luminarias Normales De emergencia De señalización Incandescentes Halógenas Fluorescentes Gas Gases canalizados Climatización Calefacción Elevación Ascensores eléctricos Protección Contra incendios Instalaciones audiovisuales Telefonía 2.9. Zonas comunitarias exteriores Urbanización y mobiliario urbano

5 LIBRO DEL EDIFICIO pág Manual de uso y mantenimiento 2.1. Cimentación Está encargada de transmitir el peso del edificio al terreno sobre una superficie amplia, de modo que las presiones que se generen sobre él sean lo suficientemente bajas como para que no ceda. Después de fuertes lluvias se observarán las posibles humedades y el buen funcionamiento de las perforaciones de drenaje y desagüe. Modificación de cargas: Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de carga de las distintos partes del edificio. Si desea introducir modificaciones o cualquier cambio de uso dentro del edificio consulte a un técnico competente. Lesiones: Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentación no son apreciables directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos constructivos (paredes, techos, etc.). En estos casos hace falta que un técnico competente realice un informe sobre las lesiones detectadas, determine su gravedad y, si es el caso, la necesidad de intervención. Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos próximos, como son nuevas construcciones, realización de pozos, túneles, vías, carreteras o rellenos de tierras pueden afectar a la cimentación del edificio. Si durante la realización de los trabajos se detectan lesiones, deberán estudiarse y, si es el caso, se podrá exigir su reparación. Las corrientes subterráneas de agua naturales y las fugas de conducciones de agua o de desagües pueden ser causa de alteraciones del terreno y de descalces de la cimentación. Estos descalces pueden producir un asentamiento de la zona afectada que puede transformarse en deterioros importantes en el resto de la estructura. Por esta razón, es primordial eliminar rápidamente cualquier tipo de humedad proveniente del subsuelo Zapatas aisladas En caso de producirse fugas en las redes de saneamiento o abastecimiento, se repararán rápidamente para no causar daños a la cimentación. Si por causa de excavaciones o nuevas construcciones próximas se observan daños, será necesario ponerlo en conocimiento de un técnico competente. B) Uso: Prohibiciones No se realizarán excavaciones junto a las zapatas, que puedan alterar su resistencia. No se modificarán las solicitaciones previstas en proyecto, sin un estudio previo. C) Mantenimiento: Usuario La zona de cimentación debe mantenerse en el mismo estado que quedó tras la ejecución de las obras. Si se observan defectos, fisuras, ruidos, deberán ponerse en conocimiento del personal técnico adecuado. D) Mantenimiento: Profesional Reparación y sustitución del sellado de juntas. En las revisiones periódicas de mantenimiento de la estructura, deberá dictaminarse si se precisa un estudio más detallado del estado de la cimentación Zapatas corridas En caso de producirse fugas en las redes de saneamiento o abastecimiento, se repararán rápidamente para no causar daños a la cimentación. Si por causa de excavaciones o nuevas construcciones próximas se observan daños, será necesario ponerlo en conocimiento de un técnico competente. B) Uso: Prohibiciones No se realizarán excavaciones junto a las zapatas, que puedan alterar su resistencia. No se modificarán las solicitaciones previstas en Proyecto, sin un estudio previo. C) Mantenimiento: Usuario La zona de cimentación debe mantenerse en el mismo estado que quedó tras la ejecución de las obras.

6 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 6 Si se observan defectos, fisuras, ruidos, deberán ponerse en conocimiento del personal técnico adecuado. D) Mantenimiento: Profesional Reparación y sustitución del sellado de juntas. En las revisiones periódicas de mantenimiento de la estructura, deberá dictaminarse si se precisa un estudio más detallado del estado de la cimentación Muros de contención Están encargados de contener las tierras en garajes y sótanos. Suelen ser generalmente de hormigón, aunque también podemos encontrarlos de ladrillo en edificaciones pequeñas. Se evitarán en la zona los elementos o productos químicos, que puedan alterar química o mecánicamente al muro o a las tierras contenidas. La zona debe mantenerse exenta de elementos que alteren la humedad del terreno contenido. Mantener los drenajes en perfecto estado de funcionamiento. D) Uso: Prohibiciones No se deben introducir cuerpos duros en las juntas. No se adosarán al muro elementos estructurales y/o acopios que puedan alterar su estabilidad. No se dispondrán líquidos o sustancias que puedan alterar sus paramentos. No abrir zanjas paralelas al muro y junto a la base del mismo. No deben plantarse determinadas especies de árboles, sus raíces pueden ser causa de daños graves Muros de contención de hormigón armado No se dispondrá en el trasdós del muro cargas que rebasen las previstas en Proyecto, en una distancia de al menos dos veces la altura del muro, contado desde su coronación. No se adosarán en el intradós acopios o elementos estructurales que puedan alterar su estabilidad. No se plantarán árboles en las inmediaciones del muro. En todo caso, antes de hacerlo deberán consultar con un profesional, por si las raíces pudieran causar daños. No se abrirán zanjas paralelas al muro en las inmediaciones del intradós. No se manipularán forjados ni vigas que apuntalen al muro en su coronación. D) Mantenimiento: Usuario Inspección visual de los paramentos, de las juntas y del sistema de drenaje después de cada periodo anual de lluvias. E) Mantenimiento: Profesional Reparación y sustitución del sellado de las juntas Muros pantalla No se adosarán en el intradós acopios o elementos estructurales que puedan alterar su estabilidad. B) Mantenimiento: Usuario

7 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 7 Inspección visual de los paramentos y de las juntas después de cada periodo anual de lluvias. C) Mantenimiento: Profesional Reparación y sustitución del sellado de las juntas Estructura A) Uso: Prescripciones Las juntas de dilatación, aunque sean elementos que en muchas ocasiones no son visibles, cumplen una importante misión en el edificio: la de absorber los movimientos provocados por los cambios térmicos que sufre la estructura y evitar lesiones en otros elementos del edificio. Es por esto, que un mal funcionamiento de estos elementos provocará problemas en otros puntos del edificio y, como medida preventiva, necesitan ser inspeccionados periódicamente por un técnico competente. Las lesiones que se produzcan por un mal funcionamiento de las juntas estructurales, se verán reflejadas en forma de grietas en la estructura, los cerramientos y los forjados Pilares Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un efecto nefasto sobre la conservación de la estructura. Si se tienen que colgar objetos (cuadros, estanterías, muebles o luminarias) en los elementos estructurales se deben utilizar tacos y tornillos adecuados para el material de base. Lesiones: Durante la vida útil del edificio pueden aparecer síntomas de lesiones en la estructura o en elementos en contacto con ella. En general, estos defectos pueden ser de carácter grave. En estos casos es necesario que un técnico competente analice las lesiones detectadas, determine su importancia y, si es el caso, decida la necesidad de una intervención. Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura: - Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares. - Fisuras y grietas: en paredes, fachadas y pilares. - Piezas de piedra fracturadas o con grietas verticales. - Desconchados en las esquinas de los ladrillos cerámicos. - Desconchados en el revestimiento de hormigón. - Aparición de manchas de óxido en elementos de hormigón armado. - Pequeños orificios en la madera que desprenden un polvo amarillento. - Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes. - Reblandecimiento de las fibras de la madera. - Manchas de óxido en elementos metálicos. B) Uso: Prohibiciones Los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga incluidas, no se pueden alterar sin el controlde un técnico competente. Esta prescripción incluye la realización de rozas en las paredes de carga y la abertura de pasos para la redistribución de espacios interiores Hormigón Dentro de este apartado están incluidas los pilares o soportes de hormigón armado. Son las estructuras más frecuentes en bloques de viviendas. Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso cercanos a los pilares. En general, los orificios pequeños (tacos para cuadros, estanterías, etc.) no ocasionan ningún problema. No son recomendables orificios mayores en pilares. En cualquier caso, se procurará distanciarlos y se evitará dejar al aire hierros de la armadura. Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar corrosión de los hierros. No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso (Véase la memoria del Proyecto) aunque si esto ocurre sólo localmente en general no tiene trascendencia en los pilares. Si se aprecia alguna anomalía aparente, fisuras, deterioro o alteración de un elemento estructural, será necesaria una inspección y un informe técnico por parte de un especialista, que haga una revisión total. Si los pilares y vigas son vistos, la limpieza se llevará a cabo con un cepillo de raíces y agua.

8 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 8 La comunidad debe conservar en su poder toda la documentación técnica en que figuren los esfuerzos de cálculo de los soportes y vigas. No deben excederse las cargas del proyecto. Si se prevén cambios que puedan alterar las cargas, o se aprecia algún tipo de anomalía, se debe acudir a un técnico competente. D) Uso: Prohibiciones Se prohíbe terminantemente toda manipulación de los pilares (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente o deje hierros al descubierto. En este último caso, de producirse, las armaduras deberán protegerse con mortero de cemento, nunca con yeso. No se incrementarán las cargas que soporta la estructura. No exponer (salvo que así esté dispuesto en el proyecto) a la humedad los soportes y vigas, y reparar de inmediato cualquier fuga en las instalaciones de suministro o evacuación de agua, tomándose las medidas de protección de la estructura que sean necesarias. No abrir rozas ni taladros en general, si es imprescindible, los huecos no serán mayores de 3 cm. y con una separación mínima de 30 cm. En todo caso, consultar con un técnico competente. E) Mantenimiento: Usuario La aparición de fisuras o grietas en pilares reviste, en general, más importancia que en otros elementos estructurales. Si se observan deberá avisarse al técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien dictaminará su importancia y, si es el caso, las medidas a llevar a cabo. La aparición de manchas de óxido es indicativa de corrosión de las armaduras. Deberá avisarse a un Técnico competente. En pilares vistos suelen producirse erosiones por golpes (Plantas bajas, garajes). En general pueden ser reparadas por personal cualificado. Si las lesiones son de consideración deberá ponerse en conocimiento de Técnico competente. F) Mantenimiento: Profesional En general la reparación de pequeñas erosiones, desconchones, humedades no persistentes, etc. Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán llevarse a cabo sin la supervisión de un Técnico competente Madera Estructuras de madera, normalmente en viviendas pequeñas y, especialmente, para estructuras de cubierta. Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso cercanos a los pilares. En general, los orificios pequeños (tacos para cuadros, estanterías, etc.) no ocasionan ningún problema. No son recomendables orificios mayores en pilares. Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar pudrición de la madera. No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso (véase la memoria del proyecto) aunque si esto ocurre sólo localmente en general no tiene trascendencia en los pilares. Se prohíbe terminantemente toda manipulación de los pilares o de los capiteles (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente. D) Mantenimiento: Usuario Aparición de pandeos o desplomes. Si se observan deberá avisarse al técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien dictaminará su importancia y, si es el caso, las medidas a llevar a cabo. Situaciones persistentes de humedad. Existencia de insectos xilófagos (carcomas o termitas) normalmente detectables por la aparición de pequeños agujeros que desprenden polvo amarillento. En pilares vistos suelen producirse erosiones por golpes. En general pueden ser reparadas por personal cualificado. Si las lesiones son de consideración deberá ponerse en conocimiento de Técnico competente. E) Mantenimiento: Profesional En general la reparación de pequeñas erosiones, humedades no persistentes, etc. Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos (por ejemplo, su sustitución o eliminación) o sobre elementos de arriostramiento (diagonales o muros) requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán llevarse a cabo sin la supervisión de un Técnico competente Vigas Hormigón

9 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 9 Dentro de este apartado están incluidas las vigas de hormigón armado. Son las estructuras más frecuentes en bloques de viviendas. Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso (estanterías, librerías) sobre las vigas y, en lo posible, cercanos a los pilares. Para ello será conveniente conocer su localización lo que puede ser fácil en el caso de vigas descolgadas o exigir disponer de los planos de la estructura del edificio en el caso de vigas planas. En general, los orificios pequeños (tacos para cuelgue de lámparas, etc.) no ocasionan ningún problema. No son recomendables orificios mayores aunque pueden ser realizados con supervisión de Técnico competente. En cualquier caso, se procurará distanciarlos y se evitará dejar al aire hierros de la armadura. Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar corrosión de los hierros. No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso ni las hipótesis de carga (véase la memoria del proyecto). En caso de que se aprecien anomalías, tales como fisuras o deterioros de los elementos estructurales, será necesaria una inspección y un informe técnico por parte de un especialista, que haga una revisión total. Si los pilares y vigas son vistos, la limpieza se realizará con un cepillo de raíces y agua. La Comunidad de Propietarios debería conservar en su poder toda la documentación técnica en la que figuren las cargas de cálculo de los pilares y vigas. Durante la vida del edificio, no deben superarse nunca las cargas del Proyecto. Debe tenerse en cuenta que las fisuras, aún cuando no revistan peligro para la resistencia y estabilidad, pueden ser (sobre todo en vigas a la intemperie) el camino de entrada de la humedad y, en consecuencia, de la corrosión de las armaduras. D) Uso: Prohibiciones Se prohíbe terminantemente toda manipulación de las vigas (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente o deje barras de acero al descubierto. En este último caso, de producirse, las armaduras deberán protegerse con mortero de cemento, nunca con yeso. No se incrementarán las cargas para las que está calculada la estructura. No exponer (salvo que así esté dispuesto en el proyecto) a la humedad los soportes y vigas, y reparar de inmediato cualquier fuga en las instalaciones de suministro o evacuación de agua, tomándose las medidas de protección de la estructura que sean necesarias. No abrir rozas ni taladros en general, si es imprescindible, los huecos no serán mayores de 3 cm. y con una separación mínima de 30 cm. En todo caso, consultar con un técnico competente. E) Mantenimiento: Usuario En caso de ser observada la aparición de fisuras o grietas deberá avisarse al técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien dictaminará su importancia y, si es el caso, las medidas a llevar a cabo. Debe tenerse en cuenta que la aparición de fisuras en otros elementos no estructurales (muros o tabiques) puede ser indicativo de un incorrecto funciona-miento de la estructura. La aparición de manchas de óxido es síntoma de corrosión de las armaduras. Deberá avisarse a un técnico competente. En vigas descolgadas suelen producirse erosiones por golpes (sobre todo en plantas bajas, garajes, etc.). En general pueden ser reparadas por personal cualificado. Si las lesiones son de consideración deberá ponerse en conocimiento de un técnico competente. F) Mantenimiento: Profesional En general la reparación de pequeñas erosiones, desconchones, humedades no persistentes, etc. Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán llevarse a cabo sin la supervisión de un Técnico competente Madera Estructuras de madera, normalmente en viviendas pequeñas y, especialmente, para estructuras de cubierta. Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso sobre las vigas y, en lo posible, cercanos a los pilares o muros de carga. En general, los orificios pequeños (tacos para cuelgue de lámparas, etc.) no ocasionan ningún problema. No son recomendables orificios mayores en vigas. Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar pudrición de la madera. No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso ni las hipótesis de carga (véase la memoria del proyecto).

10 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 10 La Comunidad de Propietarios debería conservar en su poder toda la documentación técnica en la que figuren las cargas de cálculo de los pilares y vigas. Durante la vida del edificio, no deben superarse nunca las cargas del Proyecto. D) Uso: Prohibiciones Se prohíbe terminantemente toda manipulación de loas vigas (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente. E) Mantenimiento: Usuario Aparición de flechas excesivas. Si se observan deberá avisarse al técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien dictaminará su importancia y, si es el caso, las medidas a llevar a cabo. Situaciones persistentes de humedad (por ejemplo, en el empotramiento en muros). Existencia de insectos xilófagos (carcomas o termitas) normalmente detectables por la aparición de pequeños agujeros que desprenden polvo amarillento. F) Mantenimiento: Profesional En general la reparación de pequeñas erosiones, humedades no persistentes, etc. Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos (por ejemplo, su sustitución o eliminación) requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán llevarse a cabo sin la supervisión de un Técnico competente Forjados Los forjados pueden estar elaborados por distintos materiales, igual que los pilares y las vigas. Sin embargo los más comunes son los de hormigón y bovedilla cerámica que tienen los nervios o viguetas de acero o también de hormigón. Hay forjados llamados reticulares que no tienen bovedillas cerámicas ni viguetas, están compuestos sólo por hormigón armado. Este tipo de forjados son muy comunes en garajes. Estructuras muy similares a los forjados, pero de espesor más reducido, son las losas de escaleras. La sobrecarga admisible en las viviendas es de 400 kg/m² Uso: En general, deben colocarse los muebles de gran peso o que contienen materiales de gran peso -como es el caso de armarios y librerías- cerca de pilares o paredes de carga. En los forjados deben colgarse los objetos (luminarias) con tacos y tornillos adecuados para el material de base. Lesiones: Con el paso del tiempo es posible que aparezca algún tipo de lesión detectable desde la parte inferior del techo. Si aparece alguno de los siguientes síntomas se recomienda que realice una consulta a un técnico competente. Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura: - Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento desencajadas, puertas o ventanas que no ajustan. - Fisuras y grietas: en techos, suelos, vigas y dinteles de puertas, balcones y ventanas. - Desconchados en el revestimiento de hormigón. - Manchas de óxido en elementos de hormigón. - Desconchados en el revestimiento de hormigón. - Manchas de óxido en elementos de hormigón. - Desconchados en el revestimiento de hormigón. - Manchas de óxido en elementos de hormigón. - Desconchados en el revestimiento de hormigón. - Manchas de óxido en elementos de hormigón. - Desconchados en el revestimiento de hormigón. - Manchas de óxido en elementos de hormigón. - Manchas de óxido en elementos metálicos. - Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento. - Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes. - Reblandecimiento de las fibras de la madera. - Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento. - Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes. - Reblandecimiento de las fibras de la madera. - Desconchados en el revestimiento de hormigón. - Manchas de óxido en elementos de hormigón. - Desconchados en el revestimiento de hormigón. - Manchas de óxido en elementos de hormigón. - Desconchados en el revestimiento de hormigón. - Manchas de óxido en elementos de hormigón.

11 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 11 En especial en locales comerciales, deberá indicarse en los forjados y de forma visible la limitación de sobrecargas a que quedan sujetos. Las cargas sobre forjado y escaleras no deben superar, en ningún caso, las de proyecto. Si se prevé algún cambio que pueda alterarlas, será necesario recurrir a un técnico competente. Si la estructura de forjados y losas de escaleras son vistas, es decir que se ven en el techo las viguetas y las bovedillas sin recubrimiento, las superficies de las viguetas deben permanecer limpias para que la pintura y la base estén en las mejores condiciones de durabilidad. Si en el suelo se ve el hormigón, éste se puede limpiar con cepillo de raíces y agua. Y si están recubiertos por otro material (yeso, solado, etc.), éste se debe mantener también limpio, sin agresiones que lo dañen. La Comunidad debe conservar en su poder toda la documentación técnica relativa al forjado, donde figurarán las sobrecargas máximas a las que, éste y las losas, se pueden someter. Se procederá al pintado de los elementos metálicos vistos cada 3 años. La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para aguantar su propio peso y los pesos añadidos de personas, muebles y electrodomésticos. Si se cambia el tipo de uso del edificio, por ejemplo a almacén, la estructura se sobrecargará y se sobrepasarán los límites de seguridad. D) Uso: Prohibiciones No se permiten huecos no previstos en el proyecto que afecten a los nervios de forjados y escaleras o a las viguetas y a las vigas. Se prohíbe cualquier uso que los someta a una humedad habitual, se reparará inmediatamente cualquier fuga observada en las canalizaciones de suministro o evacuación de agua Unidireccionales de viguetas de hormigón Se procurará colocar los elementos de mobiliario de gran peso (estanterías, librerías) sobre las vigas y, en lo posible, cercanos a los pilares. Para ello será conveniente conocer su localización lo que puede ser fácil en el caso de vigas descolgadas o exigir disponer de los planos de la estructura del edificio en el caso de vigas planas. Los orificios en las piezas aligerantes, no ocasionan, en general, ningún problema. Para piezas aligerantes de poliestireno u otros materiales escasamente resistentes existen en el mercado tacos especiales. En los nervios pueden practicarse pequeñas perforaciones (tacos), no siendo recomendables orificios mayores. En cualquier caso, se evitará dejar al aire hierros de la armadura. Se evitarán situaciones de humedad persistente que pueden ocasionar corrosión de los hierros. No es conveniente sobrepasar la sobrecarga de uso ni las hipótesis de carga (véase la memoria del proyecto). Debe ser tenido en cuenta que las fisuras, aún cuando no revistan peligro para la resistencia y estabilidad, pueden ser (sobre todo en forjados a la intemperie) el camino de entrada de la humedad y, en consecuencia, de la corrosión de las armaduras. B) Uso: Prohibiciones Se prohíbe terminantemente toda manipulación de los forjados (picado, perforado, etc.) que disminuya su sección resistente o deje hierros al descubierto. En este último caso, de producirse, las armaduras deberán protegerse con mortero de cemento, nunca con yeso. C) Mantenimiento: Usuario En caso de ser observada en los techos la aparición de fisuras o grietas deberá avisarse al técnico competente (Arquitecto o Arquitecto Técnico) quien dictaminará su importancia y, si es el caso, las medidas a llevar a cabo. Debe tenerse en cuenta que la aparición de lesiones en otros elementos no estructurales (fisuras en muros o tabiques, descuadre de puertas o ventanas) puede ser indicativo de un incorrecto funcionamiento de la estructura. La aparición de manchas de óxido es síntoma de corrosión de las armaduras. Deberá avisarse a un Técnico competente. D) Mantenimiento: Profesional En general la reparación de pequeñas erosiones, desconchones, humedades no persistentes, etc. Toda manipulación de mayor entidad de estos elementos requiere conocimientos técnicos por lo que no deberán llevarse a cabo sin la supervisión de un Técnico competente Losas de escalera Son las losas inclinadas que soportan las escaleras. Generalmente se trata de losas macizas de hormigón armado, y están apoyadas sobre pilares o sobre muros de carga. En especial en locales comerciales, deberá indicarse en los forjados y de forma visible la limitación de sobrecargas a que quedan sujetos. Las cargas sobre forjado y escaleras no deben superar, en ningún caso, las de proyecto. Si se prevé algún cambio que pueda alterarlas, será necesario recurrir a un técnico competente.

12 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 12 Si la estructura de forjados y losas de escaleras son vistas, es decir que se ven en el techo las viguetas y las bovedillas sin recubrimiento, las superficies de las viguetas deben permanecer limpias para que la pintura y la base estén en las mejores condiciones de durabilidad. Si en el suelo se ve el hormigón, éste se puede limpiar con cepillo de raíces y agua. Y si están recubiertos por otro material (yeso, solado, etc.), éste se debe mantener también limpio, sin agresiones que lo dañen. La Comunidad debe conservar en su poder toda la documentación técnica relativa al forjado, donde figurarán las sobrecargas máximas a las que, éste y las losas, se pueden someter. Se procederá al pintado de los elementos metálicos vistos cada 3 años. No se permiten huecos no previstos en el proyecto que afecten a los nervios de forjados y escaleras o a las viguetas y a las vigas. Se prohíbe cualquier uso que los someta a una humedad habitual, se reparará inmediatamente cualquier fuga observada en las canalizaciones de suministro o evacuación de agua. D) Mantenimiento: Usuario Se realizará una inspección periódica, observando el estado de la protección contra la corrosión (pintura u otra protección o revestimiento) y contra el fuego de los elementos metálicos, y en caso necesario se procederá a una reparación o repintado. Se revisarán en particular las uniones soldadas, roblonadas o atornilladas Cerramientos A) Uso: Prescripciones Las fachadas separan la vivienda del ambiente exterior, por esta razón deben cumplir importantes exigencias de aislamiento respecto del frío o el calor, el ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc. En los balcones y galerías no se deben colocar cargas pesadas, como jardineras o materiales almacenados. También debería evitarse que el agua que se utiliza para regar gotee por la fachada. B) Uso: Prohibiciones La fachada constituye la imagen externa de la casa y de sus ocupantes, conforma la calle y por lo tanto configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razón, no puede alterarse (cerrar balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o rótulos no apropiados) sin tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobación de la Comunidad de Propietarios Muros Fábricas de ladrillo Las fachadas separan las viviendas del ambiente exterior, por lo que deben cumplir determinadas exigencias frente al frío, el ruido, la entrada de aire y la humedad. Normalmente son de ladrillo, pero también son frecuentes las de bloques de hormigón o cerámicos, enfoscadas y pintadas. En la cámara de aire de las fachadas, suele haber un aislante para proteger el interior del frío y del calor. Se evitará la exposición de la fábrica de ladrillo visto a la acción continuada de la humedad, como la proveniente de condensaciones desde el interior o la de ascenso capilar; alertando de posibles filtraciones desde las redes de suministro o evacuación de agua. Se evitarán golpes y rozaduras con elementos punzantes o pesados que puedan descascarillar o romper alguna pieza. Se evitará el vertido sobre la fábrica de productos cáusticos y de agua procedente de jardineras. Evite añadir elementos o realizar modificaciones que produzcan humedades que puedan perjudicar a la fábrica. Cualquier modificación que se quiera realizar, deberá ser avalada por un técnico competente. Algunos aislamientos térmicos pierden su efectividad si se mojan. En estos casos debe evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar, y proceder a su sustitución si fuera necesario. Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna pieza, deberá repararse inmediatamente. Las causas principales de deterioro suelen tener como motivo agentes agresivos, polución atmosférica, etc., o la alteración de su configuración de origen. La aparición de manchas de salitre en las fachadas de ladrillo o de hormigón, es una reacción química de los materiales y no indica en ningún caso mala calidad de la construcción. Con el tiempo y la acción de la lluvia desaparecerán.

13 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 13 Una falta de aislamiento térmico puede ser la causa de la existencia de humedades de condensación. Si esto sucede, conviene consultar con un técnico competente. D) Uso: Prohibiciones Apoyar objetos pesados o aplicar esfuerzos perpendiculares al plano de la fachada. Abrir rozas y empotrar o apoyar en la fábrica vigas, viguetas u otros elementos estructurales que ejerzan una sobrecarga concentrada. Modificar las condiciones de carga de las fábricas o rebasar las previstas en el proyecto. E) Mantenimiento: Usuario Inspección para detectar la posible aparición de grietas y fisuras, así como desplomes u otras deformaciones. La erosión anormal o excesiva de paños o bloques aislados; los desconchados o descamaciones. La erosión anormal o pérdida del mortero de las juntas. La aparición de humedades y manchas diversas. F) Mantenimiento: Profesional Limpieza según el tipo de ladrillo, mediante los procedimientos usuales: lavado con agua, limpieza química, proyección de abrasivos, etc. Y de las manchas ocasionales y pintadas, mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada. Antes de proceder a la limpieza se recomienda un reconocimiento, por técnico especializado, del estado de los materiales y de la adecuación del método a emplear. Reparación: sustitución de las piezas cerámicas y rejuntado con mortero de las mismas características que el existente, procurando seguir las especificaciones de técnico especialista. En el caso de aparición de grietas, consultar siempre con un técnico especialista Cerramientos de piedra Cerramientos de paredes de fábrica de piedra. Se evitarán golpes y rozaduras con elementos punzantes o pesados que puedan descascarillar o romper alguna pieza. Se evitará el vertido sobre la fábrica, de productos ácidos o cáusticos y de agua procedente de jardineras. Se evitará en lo posible la exposición de las fábricas de piedra a la lluvia directa y a la acción continuada de la humedad, como la proveniente de condensaciones desde el interior o la de ascenso capilar; y alertando de posibles filtraciones desde las redes de suministro o evacuación de agua. La apertura de rozas requiere un previo estudio técnico. Si se observara riesgo de desprendimiento de material de la fábrica, deberá repararse inmediatamente. D) Uso: Prohibiciones Abrir rozas por el exterior. Apoyar objetos pesados o aplicar esfuerzos perpendiculares al plano de la fachada. Empotrar o apoyar en la fábrica vigas, viguetas u otros elementos estructurales que ejerzan una sobrecarga concentrada. Modificar las condiciones de carga de las fábricas o rebasar las previstas en el proyecto. Sujetar elementos sobre la piedra, como cables, instalaciones, soportes o anclajes de rótulos, etc., que puedan dañarlas o provocar entrada de agua, o su escorrentía sobre la fachada. En su caso, deberá estudiarse por técnico cualificado. E) Mantenimiento: Usuario Inspección para detectar la posible aparición de grietas y fisuras, así como desplomes u otras deformaciones. La erosión anormal o excesiva de paños o bloques aislados; los desconchados o descamaciones. La erosión anormal o pérdida del mortero de las juntas. La aparición de humedades y manchas diversas. F) Mantenimiento: Profesional Limpieza, de la suciedad debida a la contaminación, el polvo y los crecimientos orgánicos, según las características de la piedra, mediante los procedimientos usuales: lavado con agua, limpieza química, proyección de abrasivos, etc. Y de las manchas ocasionales y pintadas, mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada.

14 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 14 Antes de proceder a la limpieza se recomienda un reconocimiento, por técnico especializado, del estado de los materiales y de la adecuación del método a emplear. Reparación: sustitución de mampuestos o sillares; rejuntado con mortero bastardo, de características similares al existente, procurando seguir las especificaciones de un técnico. En el caso de aparición de grietas, consultar siempre con un especialista, con objeto de precisar su causa Carpintería exterior Están incluidas en este apartado las ventanas y balcones exteriores, ya sean correderas o abisagradas, que estén realizadas con los materiales más comunes en el mercado, tales como: madera, aluminio, acero, plástico (PVC) y acero inoxidable. Se recomienda el uso de burletes de neopreno, para una mayor estanqueidad. En las ventanas correderas conviene mantener limpios y engrasados los raíles. La carpintería exterior en su unión con la fachada debe estar sellada con siliconas de caucho. Los agujeros practicados en la parte inferior del cerco, son para facilitar la evacuación del agua recogida en la superficie de las ventanas. deben mantenerse libres y evitar su obstrucción. En otoño, limpiar los carriles de las correderas, y los canalones de recogida de aguas, pues pueden obstruirse. Para carpinterías de aluminio anodizado, y acero inoxidable, utilizar detergentes no alcalinos y agua caliente. Conviene limpiar todos los años el polvo y la polución del acero inoxidable. Si hay manchas aisladas, usar igual sistema que para limpiar el resto, añadiendo polvos de limpieza, y si es necesario, un poco de amoniaco. Lavar con agua fría las carpinterías de PVC, a la que se puede añadir algún jabón neutro. También se puede utilizar parafina. Cada año conviene realizar una limpieza general de esta carpintería. Limpiar la carpintería de madera. Limpiar la carpintería de madera con aceite, parafina, o agua y jabón neutro. No se deben usar ácidos, lacas ni productos químicos. Cada 6 meses realizar una limpieza con un trapo húmedo, y cada 2 años es conveniente aplicar productos insecticidas y fungicidas. Para la restauración de la carpintería de aluminio, consulte a un especialista. En las carpinterías pintadas o barnizadas, se procederá a la renovación de su pintura cada 5 años, o antes si está visiblemente deteriorada. En caso de que se realicen trabajos de pintura, revoco o estuco, proteger la carpintería con cinta adhesiva, que se retirará al final de los trabajos. Engrasar cada año los elementos de giro o movimiento con aceite para máquina de coser. Las ventanas y balcones exteriores son elementos comunes del edificio aunque su uso sea mayoritariamente privado. Cualquier modificación de su imagen exterior (incluido el cambio de perfilería) deberá ser aprobada por la Comunidad de Propietarios. No obstante, la limpieza y el mantenimiento corresponde a los usuarios de las viviendas. El aluminio se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja. El PVC se debe limpiar con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja. D) Uso: Prohibiciones No apoyar sobre la carpintería pescantes de andamios, poleas o mecanismos que puedan dañarla. No sujetar acondicionadores de aire a la misma, sin haber realizado un análisis por persona especializada, y lo mismo en caso de otras adaptaciones, modificaciones y colocación de persianas o contraventanas. No dar golpes secos en la apertura y cerrado, se evitará la rotura del sistema de cierre y desajustes en la carpintería. Para la limpieza de vidrios y carpinterías metálicas y de PVC, no se utilizarán materiales duros o abrasivos. Evitar el uso de disolventes, acetonas, alcohol y otros elementos que atacan la carpintería. Emplear únicamente bayetas suaves o esponjas que no raye, y agua jabonosa o detergentes rebajados, que no contengan cloro. No se apoyarán, sobre las ventanas y balcones, elementos de sujeción de andamios, poleas para levantar cargas o muebles, mecanismos de limpieza exteriores u otros objetos que puedan dañarlos.

15 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 15 No se deben dar golpes fuertes a las ventanas. Por otro lado, las ventanas pueden conseguir una alta estanquidad al aire y al ruido colocando burletes especialmente concebidos para esta finalidad Madera Se evitarán los golpes, roces y humedades. Se evitarán las humedades, ya que estas producen en la madera cambios en su volumen, forma y aspecto. Se evitará la incidencia directa de los rayos del sol, si no está preparada para tal acción, ya que puede producir cambios en su aspecto y planeidad. La elección del tipo de madera será la adecuada para su uso en el exterior. La protección de sus agentes degradantes exige la utilización de productos con los siguientes atributos: - Protección insecticida y fungicida. - Repelente al agua. - Filtros ultravioletas. No se deberá forzar las manivelas ni los mecanismos No se colgarán pesos en las puertas de paso No se someterán las puertas a esfuerzos incontrolados Nunca se debe utilizar elementos o productos abrasivos para limpiar la madera. No se debe utilizar productos siliconados para limpiar o proteger un elemento de madera barnizado, ya que los restos de silicona impedirán su posterior rebarnizado. No utilizar productos químicos que cierren el poro de la madera. D) Mantenimiento: Usuario Inspección periódica del funcionamiento y, ante la aparición de síntomas de degradación superficial del protector, proceder a la limpieza general con un detergente desengrasante adecuado y un elemento abrasivo suave. Concentrar la limpieza de las partes más afectadas como vierteaguas. Una vez limpia y seca y retirados los residuos removidos, aplicar una mano del protector elegido (consultar a un especialista las marcas con garantía en el mercado). Esta aplicación debe hacerse extendiendo suavemente el producto, evitando la acumulación y sobrecargas. Cuando se requiera una limpieza con profundidad, es muy importante conocer el tipo de protección utilizado en cada elemento de madera. En función de que sea barniz, cera o aceite, se utilizará un champú o producto químico similar recomendado por su especialista. La carpintería pintada o barnizada puede lavarse con productos de droguería adecuados a cada caso. Es muy importante evitar el depósito de polvo o suciedad sobre la protección aplicada (especialmente en las zonas horizontales). La familia de productos conocida como "Lasures", no requiere lijado con profundidad, ni decapado, pudiéndose aplicar una mano sobre otra, asegurando únicamente su anclaje con una limpieza adecuada. E) Mantenimiento: Profesional Cada 6 meses: - Limpieza con trapo húmedo. - Engrase de elementos de giro. Cada 2 años: - Repasar la protección en carpinterías vistas. - Comprobar las tolerancias de cierres en elementos móviles. Cada 5 años:

16 LIBRO DEL EDIFICIO pág Comprobar la estanqueidad. - Comprobar la sujeción de vidrios. - Comprobar los mecanismos. - Repasar la pintura Acristalamiento Los vidrios más comunes son del tipo plano simple o doble. Los vidrios simples sólo tienen una luna y los dobles tienen dos, separadas por una cámara de aire que actúa como aislamiento térmico. Dentro de éstos los podemos encontrar también: impresos, templados, armados, en U y laminar. Evitar los golpes fuertes al abrir o cerrar puertas y ventanas con vidrios. Si se pinta la carpintería, proteger el borde de los cristales, en contacto con la misma, con cinta adhesiva. En caso de lluvias vientos, etc., cerrar bien puertas y ventanas. Es recomendable utilizar únicamente agua para la limpieza de los cristales, ya que numerosos productos los engrasan y exigen una limpieza mucho más frecuente de los mismos. Evitar, en todo caso, los productos abrasivos. Los cristales deben limpiarse con agua jabonosa, preferentemente tibia, y posteriormente se secarán. No se deben fregar con trapos secos, ya que el cristal se rayaría. D) Uso: Prohibiciones No colocar dentro del radio de giro de puertas o ventanas acristaladas objetos o muebles que puedan golpearlas accidentalmente. Es aconsejable poner topes en las puertas o agarres para evitar portazos. En caso de rotura, no deben sacarse de la carpintería los restos de cristales que queden, y si se hace, no empezar nunca por los de abajo. Restituir de inmediato las piezas rotas. No instalar aparatos de aire acondicionado sobre los vidrios, pues podrían romperse por diferencia de temperatura Doble Evitar el contacto del vidrio con otros vidrios, con metales y, en general, piedras y hormigones. Evitar interponer objetos o muebles en la trayectoria de giro de las hojas acristaladas, así como los portazos. Evitar el vertido sobre el acristalamiento, de productos cáusticos capaces de atacar al vidrio. Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna hoja o fragmento, deberá repararse inmediatamente. Apoyar objetos o aplicar esfuerzos perpendiculares al plano del acristalamiento. D) Mantenimiento: Usuario Inspección para detectar la rotura de los vidrios y el deterioro anormal de las masillas o perfiles extrusionados, o su pérdida de estanqueidad. Limpieza, de la suciedad debida a la contaminación y el polvo, normalmente mediante un ligero lavado con agua y productos de limpieza tradicionales no abrasivos ni alcalinos. Cuando los vidrios llevan tratamiento con capas, como los PLANITHERM o COOL-LITE, deberá secarse la superficie, un vez aclarada, mediante un paño limpio y suave para evitar rayaduras. E) Mantenimiento: Profesional Reposición de los acristalamientos rotos con otros idénticos así como del material de sellado, previa limpieza cuidadosa del soporte para eliminar todo resto de vidrio. Reposición de las masillas elásticas, masillas en bandas preformadas autoadhesivas o perfiles extrusionados elásticos, en caso de pérdida de estanquidad.

17 LIBRO DEL EDIFICIO pág Laminado Evitar el contacto del vidrio con otros vidrios, con metales y, en general, piedras y hormigones. Evitar el vertido sobre la fábrica, de productos cáusticos capaces de atacar al vidrio. Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna hoja o fragmento, deberá repararse inmediatamente. Apoyar objetos o aplicar esfuerzos perpendiculares al plano del acristalamiento. D) Mantenimiento: Usuario Inspección para detectar la rotura de los vidrios y el deterioro anormal de las masillas o perfiles extrusionados, o su pérdida de estanqueidad. El envejecimiento o cambio de color de las láminas intercaladas de butiral de polivinilo. Limpieza, de la suciedad debida a la contaminación y el polvo, normalmente mediante un ligero lavado con agua y productos de limpieza tradicionales no abrasivos ni alcalinos. Cuando los vidrios llevan tratamiento con capas, como los PLANITHERM o COOL-LITE, deberá secarse la superficie, un vez aclarada, mediante un paño limpio y suave para evitar rayaduras. E) Mantenimiento: Profesional Reparación: reposición de los acristalamientos rotos con otros idénticos así como del material de sellado, previa limpieza cuidadosa del soporte para eliminar todo resto de vidrio. Reposición de las masillas elásticas, masillas en bandas preformadas autoadhesivas o perfiles extrusionados elásticos, en caso de pérdida de estanquidad Barandillas Estos elementos de cierre se encuentran frecuentemente en cerramientos perimetrales de parcela, en los petos de las terrazas y balcones, como rejas de protección de huecos exteriores, etc. Suelen ser de hierro o acero, aunque para las celosías de cocinas y tendederos se suele utilizar PVC. o aluminio. B) Uso: Prohibiciones No se utilizarán nunca para apoyar andamios, tablones ni otros elementos destinados a la subida de muebles o cargas que puedan afectar a su estabilidad. Eliminar el polvo con un trapo seco o ligeramente humedecido. Limpiar con un paño húmedo o con agua y jabón neutro, y secar con otro paño. Evitar el uso de productos abrasivos. Limpiar las lamas, de PVC o aluminio, cada 6 meses, con agua y un jabón neutro, y con suavidad y sin rayar la superficie. No emplear en la limpieza ácidos ni productos químicos, ni disolventes orgánicos como acetona, etc. Si se trata de lamas móviles, anualmente deben engrasarse ligeramente los puntos de giro y mecanismos de cierre o apertura. En el aluminio, en caso de existir rayas, pueden usarse sprays y pinceles de venta en el mercado. En barandillas y rejas pintadas, el mantenimiento se limita a renovar periódicamente su protección, aplicando primero un antioxidante y como acabado pintura o esmalte. En caso de acero pulido, latón, aluminio y zinc, si se desea pintar debe utilizarse productos apropiados. Consultar a un instalador o en comercios especializados Metálicas Se evitarán golpes y rozaduras, así como el vertido sobre ellas de ácidos, lejías o productos de limpieza o aguas procedentes de jardineras o de la cubierta, que puedan afectar a los materiales constituyentes. Deberá evitarse el estancamiento de agua en contacto con los elementos de acero. Si se observara riesgo de desprendimiento de algún elemento, deberá repararse inmediatamente. Apoyar sobre la barandilla andamios, tablones o elementos destinados a la subida de muebles o cargas.

18 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 18 Aplicar esfuerzos perpendiculares al plano de la barandilla. Colgar de los barrotes o balaustres cualquier objeto, o fijarlo sobre ellos. D) Mantenimiento: Usuario Inspección visual general, comprobando su fijación al soporte, si el anclaje es por soldadura. Si fuese mediante atornillado, se revisara anualmente. Se observará la posible aparición de manchas de óxido en la fábrica procedentes de los anclajes. Limpieza: eliminando el polvo con un trapo seco o ligeramente humedecido, o con un paño húmedo o con agua y jabón neutro. Se evitarán ácidos, lejías o productos abrasivos. Conservación: mediante repintado, en caso de barandillas de acero pintado y climas secos. O cada 3 años con clima húmedo y 2 años si el clima o ambiente es muy agresivo. E) Mantenimiento: Profesional Reparación: de las barandillas de aluminio anodizado que presenten rayado mediante pulverizadores o pinceles especiales de venta en el mercado. En caso de detectar posible corrosión de los anclajes, deberán descubrirse y protegerse adecuadamente, sellando convenientemente los empotramientos a la fábrica Vierteaguas Se evitarán golpes y rozaduras, así como el vertido sobre las piezas de productos ácidos y de agua procedente de jardineras. Si se observa riesgo de desprendimiento de alguna pieza, deberá reparase inmediatamente. Si el material de la albardilla resultara dañado por cualquier circunstancia y se produjeran filtraciones de agua, deberá ser reparado inmediatamente. Apoyar objetos pesados o aplicar esfuerzos concentrados perpendiculares al plano del alféizar. Apoyar macetas aunque existan protectores de caída, pues dificultan el drenaje del agua y manchan la piedra. D) Mantenimiento: Usuario Inspección para detectar: - La posible aparición de grietas y fisuras, así como la erosión anormal o excesiva y los desconchados de las albardillas de materiales pétreos. - La oxidación o corrosión de las albardillas metálicas, o la pérdida o deterioro de los tratamiento anticorrosivos o protectores, como esmaltes o lacados de las chapas. - La erosión anormal o pérdida de la pasta de rejuntado, en el caso de vierteaguas de piezas. - La deformación o pérdida de planeidad de la superficie del alféizar, concentrándose el vertido del agua en ciertos puntos. - Limpieza según el tipo de material, pétreo o metálico, y el grado de la suciedad debida a la contaminación y el polvo. Normalmente mediante cepillado con agua y detergente neutro, evitando los productos y procedimientos abrasivos, los ácidos y cáusticos y los disolventes orgánicos. Y de las manchas ocasionales mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada. E) Mantenimiento: Profesional Sustitución de las piezas, recibiéndolas con mortero de cemento y rejuntado con lechada de cemento blanco, procurando seguir las especificaciones de un técnico. O de las chapas metálicas, sustituyéndolas o reponiendo los tratamientos protectores, en su caso Albardillas Se evitarán golpes y rozaduras. Si se observara riesgo de desprendimiento de alguna pieza de la albardilla, deberá reparase inmediatamente. Si el material de la albardilla resultara dañado por cualquier circunstancia y se produjeran filtraciones de agua, deberá ser reparado inmediatamente.

19 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 19 Apoyar objetos pesados o aplicar esfuerzos concentrados perpendiculares al plano de la albardilla. D) Mantenimiento: Usuario Inspección para detectar: - La posible aparición de grietas y fisuras, así como la erosión anormal o excesiva y los desconchados de las albardillas de materiales pétreos. - La oxidación o corrosión de las albardillas metálicas, o la pérdida o deterioro de los tratamiento anticorrosivos o protectores, como esmaltes o lacados de las chapas. - La erosión anormal o pérdida de la pasta de rejuntado, en el caso de vierteaguas de piezas. - La deformación o pérdida de planeidad de la superficie de la albardilla, concentrándose el vertido del agua en ciertos puntos. - Limpieza según el tipo de material, pétreo o metálico, y el grado de la suciedad debida a la contaminación y el polvo. Normalmente mediante cepillado con agua y detergente neutro, evitando los productos y procedimientos abrasivos, los ácidos y cáusticos y los disolventes orgánicos. Y de las manchas ocasionales mediante procedimientos adecuados al tipo de sustancia implicada. E) Mantenimiento: Profesional Sustitución de las piezas, recibiéndolas y efectuando el rejuntado según las especificaciones de un técnico. O de las chapas metálicas, sustituyéndolas o reponiendo los tratamientos protectores, en su caso Particiones Tabiques Separan las distintas estancias del edificio. Suelen ser de ladrillo, pero en ocasiones los encontramos también prefabricados de placas de yeso o de cartónyeso. Estos últimos tienen, normalmente, en su interior, una estructura metálica. En general el mantenimiento es sencillo. Es conveniente evitar las rozas en los tabiques para el paso de instalaciones, especialmente si son horizontales o diagonales y en las partes inferiores. Antes de perforar un tabique, comprobar que no afecte a alguna conducción que pase, empotrada, por ese punto (tuberías de agua, cables eléctricos, etc.). Es importante tener la información sobre los trazados ocultos de las instalaciones del edificio. Para la fijación de elementos de decoración en tabiques de ladrillo, se aconseja utilizar taco de plástico y tornillo metálico roscado. Las paredes medianeras son aquellas que separan al edificio de los edificios vecinos. Cuando estos no existan o sean más bajos, las medianeras quedarán a la vista y deberán estar protegidas como si fueran fachadas. Respecto a las placas de fibrocemento, durante la vida del edificio se evitará dar golpes que puedan provocar roturas de las piezas. Si la superficie se empieza a ennegrecer y a erosionar es conveniente fijar las fibras con un barniz específico. No es conveniente realizar regatas en los tabiques para pasar instalaciones, especialmente las de trazado horizontal o inclinado. Si se cuelgan o se clavan objetos en los tabiques, se debe procurar no afectar a las instalaciones empotradas. Antes de perforar un tabique es necesario comprobar que no pase alguna conducción por ese punto. Por otro lado, y como prevención, hay que evitar ruidos innecesarios. Es recomendable evitar ruidos excesivos a partir de las diez de la noche (juegos infantiles, televisión, etc.). Los electrodomésticos (aspiradoras, lavadoras, etc.) también pueden molestar. Los límites aceptables de ruido en la sala de estar, en la cocina y en el comedor están en los 45 db (db: decibelio, unidad de medida del nivel de intensidad acústica) de día y en los 40 db de noche. En las habitaciones son recomendables unos niveles de 40 db de día y de 30 db de noche. En los espacios comunes se pueden alcanzar los 50 db. Los tabiques detectan fácilmente los movimientos estructurales fisurándose o agrietándose. En estos casos, solicitar el informe de un especialista. Los daños producidos por escape de agua deben ser reparados de inmediato. En las placas de yeso, el cuelgue de cuadros se efectuará mediante clavos especiales. Los objetos ligeros (de hasta 20 kg) como apliques o accesorios de baño, se colgarán mediante tacos de plástico o autoexpansivos. Consultar en comercios especializados. En los paneles de cartón-yeso, para la fijación de elementos de mobiliario o decoración, es conveniente utilizar tacos especiales, como en el caso anterior. Pregunte en comercios especializados. En caso de que realice reformas es muy conveniente no emplear otros tipos de tabique o material.

20 LIBRO DEL EDIFICIO pág. 20 Las modificaciones de tabiques (supresión, adición, cambio de distribución o aberturas de pasos) necesitan la conformidadde un técnico competente. Las fisuras, grietas y deformaciones, desplomes o abombamientos son defectos en los tabiques de distribución que denuncian, casi siempre, otros defectos estructurales y es necesario analizarlos en profundidad por un técnico especializado. Los daños causados por el agua se repararán inmediatamente. El ruido de personas (de los vecinos de al lado, de la gente que camina por el piso de encima) pueden resultar molestos. Generalmente, puede resolverse el problema colocando materiales aislantes o absorbentes acústicos en paredes y techos. Debe consultar a un técnico competente la solución más idónea. Si se desea colgar objetos en los tabiques cerámicos se utilizarán tacos y tornillos. Para colgar objetos en las placas de cartón-yeso se precisan tacos especiales o tener hecha la previsión en el interior del tabique. Por lo general, en los cielos rasos no se pueden colgar objetos. D) Uso: Prohibiciones No deben colgarse elementos pesados ni realizar empujes que puedan dañar la tabiquería. En el caso de tabiques prefabricados de yeso o cartón-yeso, si se quieren colgar objetos pesados, se podrá reforzar interiormente el tabique, sin sobrepasar en ningún caso los 100 kg de peso. La limpieza de tabiques de yeso o cartón-yeso se realizará siempre en seco, no se deben poner en contacto con el agua Carpintería interior Se incluyen en este apartado las puertas interiores (de madera, aluminio, etc.), con sus distintos acabados (pintura, barniz, etc.). Evitar su cierre brusco y forzado, se puede romper la cerradura, desajustar la carpintería y perjudicar la fijación del marco. Los cristales se limpiarán con agua jabonosa, preferentemente tibia, y se secarán. No deben fregarse con trapos secos, ya que el cristal se rayaría. Los cerramientos pintados se limpiarán con agua tibia y, si hace falta, con un detergente. Después se enjuagarán. El acero inoxidable hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Se utilizará un trapo suave o una esponja. El aluminio anodizado hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja. El PVC hay que limpiarlo con detergentes no alcalinos y agua caliente. Debe utilizarse un trapo suave o una esponja. La limpieza de las carpinterías de madera se puede efectuar con bayeta seca o ligeramente humedecida y jabón neutro, también se puede utilizar parafina. La carpintería pintada o barnizada puede lavarse con productos de droguería adecuados a cada caso. En carpinterías de aluminio, utilizar detergentes neutros y agua caliente, aplicarlos con un trapo suave o una esponja que no raye, enjuagar con agua y secar con un paño. Deben evitarse: los productos abrasivos, acetonas, alcohol y otros. Las cerraduras y bis agras requieren un engrase periódico, se pueden utilizar aerosoles del tipo utilizado para cerraduras de automóviles o aceite de máquina de coser. Realizar un repaso de la protección de la carpintería cuando su estado lo exija, ya sea con esmaltes, pinturas o barnices, siguiendo, en cualquier caso, las instrucciones impresas en los envases de los productos a utilizar. Se recomienda mantener el grado de humedad ambiental, para evitar deformaciones en las carpinterías de madera. Si se aprecian defectos de funcionamiento en las cerraduras es conveniente comprobar su estado y substituirlas si es el caso. La reparación de la cerradura, si la puerta queda cerrada, puede obligar a romper la puerta o el marco. En el caso de las puertas que después de un largo período de funcionamiento correcto encajen con dificultad, previamente a cepillar las hojas, se comprobará que el defecto no esté motivado por: - Un grado de humedad elevado - Movimientos de las divisiones interiores - Un desajuste de las bisagras En el caso de que la puerta separe ambientes muy distintos es posible la aparición de deformaciones importantes.