Property Times Oficinas Barcelona 2T 2012 La incertidumbre frena el mercado

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1 La incertidumbre frena el mercado 21 Julio 2012 Índice Resumen ejecutivo 1 Perspectiva económica 2 Demanda 3 Oferta. Precios 4 Principales estadísticas 5 Mapa de zonas 6 Definiciones 6 Otros informes de DTZ Research 7 Contactos 8 Autor Pablo Kindelán Head of Research, Spain pablo.kindelan@dtz.com La contratación de espacios de oficinas continúa descendiendo con m² menos en el segundo trimestre. Supone un descenso de un cuarto respecto al trimestre pasado y respecto al mismo periodo del año pasado. Los volúmenes de absorción son bajos desde una perspectiva histórica. La demanda de este año recuerda a la vivida en el 2010 después de la ligera recuperación observada el año pasado. El traslado con el fin de ahorrar costes en edificios modernos de calidad como los que se ofrecen en las Nuevas Áreas de Negocios sigue impulsando la demanda. También hay empresas que aprovechan las bajadas de renta para situarse en zonas más céntricas y representativas. El espacio disponible de oficinas sólo se ha incrementado ligeramente respecto al pasado trimestre. Apenas varió respecto al primer trimestre del 2011, ronda el 14%. Algunos proyectos siguen suspendidos o retrasados a la espera de una mejora en la economía o de obtener un inquilino. La superficie entregada en el 2011 se contrajo respecto a años precedentes y las expectativas de que nuevas superficies entren al mercado en 2012 son muy bajas. Las rentas CBD han sufrido una fuerte corrección (en torno a un 40%) entre los años 2007 y 2009 y comenzaron de estabilizarse en el Apenas variaron el último año, este trimestre constituye una ligera disminución de 2% respeto al mismo trimestre del año anterior. Contactos Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Gráfico 1 Precios de alquiler CBD, EUR/m 2 /año Matthew Hall Global Head of Forecasting +44 (0) matthew.hall@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com (P) (P) 1

2 Perspectiva económica Por fin, el Gobierno Español ha aceptado que su sector bancario necesita ayuda exterior y ha solicitado un préstamo de hasta millones de euros a los fondos de rescate de la UE. A pesar de que los detalles precisos del acuerdo aún no están finalizados, las inyecciones de capital van a ser canalizadas a través de su propio fondo de rescate para bancos, el FROB. Por lo tanto, el préstamo va a transferir todavía más deuda al ya débil balance del Gobierno. Pero al canalizar el dinero por medio del Gobierno en vez de inyectarlo directamente en los bancos, las autoridades europeas no logran romper el bucle de retroalimentación subyacente entre el riesgo soberano y el del sector bancario. El trato por tanto, ha fallado en la intención de mejorar la confianza de los mercados, con la rentabilidad de la deuda española superando el 7% durante unos días en junio. Persisten dudas sobre la duración del préstamo y si vienen del FEEF o MEE. Mientras el FEEF no tiene (explícitamente) un estatuto de acreedor preferente, los préstamos desde el MEE estarían al frente de obligacionistas privados y por tanto, los inversores se enfrentarían a un mayor riesgo de perder su dinero en caso de incumplimiento. Por consiguiente, un préstamo de MEE puede aumentar los tipos de los bonos todavía más. Con la economía española en medio de una recesión creciente, también hay dudas sobre si los millones de euros van a ser suficientes para apoyar a los bancos. La conclusión inevitable es que España, todavía puede requerir un rescate completo en el futuro. Tabla 1 Indicadores económicos España % (P) 2013 (P) PIB -0,1 0,7-1,8-2,0 Consumo Privado 0,8-0,1-2,0-2,7 Inversión -6,3-5,1-9,9-3,8 IPC (Inflación) 1,8 3,2 1,8 1,4 Tasa de Paro 20,1 21,7 26,1 28,0 Fuente: Oxford Economics 2

3 Demanda La contratación de espacios de oficinas continúa descendiendo con m² en el segundo trimestre. Supone un descenso de un cuarto respecto al trimestre pasado y respecto al mismo periodo del año pasado. Las medidas de austeridad, la incertidumbre sobre posibles rescates económicos y la intervención de la UE, parecen continuar afectando la actividad empresarial y, por tanto, a la demanda de oficinas ya que las diferentes empresas aguardan a una mayor claridad sobre el futuro de España para invertir. La demanda de este año recuerda a la vivida en el 2010 después de la ligera recuperación observada el año pasado. Gráfico 2 Contratación, m T T T T T 2012 Los inquilinos siguen teniendo una posición de fuerza en la negociación y parece que no tuvieran prisa en llegar a un acuerdo. Seguimos observando algunas operaciones de mayor tamaño ya que algunas grandes compañías están aprovechando los precios bajos, aunque la mayoría de estos negocios se han producido en superficies de menos 1000 m 2. Es importante destacar este trimestre los m 2 para NTT Communications en Avenida Diagonal, los m 2 para el Consulado Alemán en Torre Mapfre y los m 2 para CTT Stronghold en el Paseo de Gracia (Tabla 4). Las grandes compañías suelen preferir las Nuevas Áreas de Negocios como Plaza Europa o 22@. Estas zonas se muestran cada vez más consolidadas por sus rentas más asequibles, mayores superficies, edificios modernos y buenas comunicaciones. Por su parte, el CBD sigue atrayendo por su representatividad, situación céntrica, abundancia de servicios y buenas comunicaciones con diversos profesionales como abogados o consultores. En la mayoría de las ocasiones se opta por el alquiler frente a la compra. Las actuales circunstancias económicas y la dificultad de financiación motivan esta circunstancia. Los propietarios siguen ofreciendo a los posibles inquilinos incentivos variados para conseguir alquilar sus inmuebles. 3

4 Oferta El espacio disponible de oficinas sólo se ha incrementado ligeramente respecto al pasado trimestre. Apenas varió respecto al primer trimestre del 2011, ronda el 14% (Gráfico 3). Está disponibilidad es mayor en la periferia como en Sant Cugat y en menor medida en Nuevas Áreas de Negocios como en Plaza Europa, en L Hospitalet de Llobregat o 22@. En estas zonas descentralizadas es donde se han entregado la mayoría de las promociones recientes. No obstante, áreas más céntricas han alcanzando niveles de disponibilidad excepcionalmente altos al liberarse espacio por empresas que se mudan a Nuevas Áreas de Negocios o que reducen espacio. La mayor parte de la superficie entregada en los últimos años fue en zonas descentralizadas. En el 2011 se redujo respecto al ejercicio anterior en una quinta parte. Gráfico 3 Disponibilidad, m T T T T T 2012 Espacio Disponible Tasa Disponibilidad Gráfico 4 Superficie nueva, m 2 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% La coyuntura económica, los bajos precios y dificultades de financiación están provocando el retraso de muchos proyectos, algunos incluso sin fecha prevista de comienzo, lo que afectará a la oferta futura de espacio. Por ello los metros cuadrados previstos para los próximos dos años son muy inferiores a los inicialmente planeados y a la de años precedentes. Casi toda la superficie prevista para 2012 tiene inquilino asegurado. No se entrego nada destacable este trimestre. Probablemente se alcancen algo más de m² en el 2012 (Gráfico 4). Precios Las rentas CBD han sufrido una fuerte corrección (en torno a un 40%) entre los años 2007 y 2009 y comenzaron de estabilizarse en el Apenas variaron el último año, este trimestre constituye una ligera disminución de 2% respeto al mismo trimestre del año anterior (Tabla 2) Tabla (P) (P) Superficie Terminada Precios de alquiler Zonas Superficie futura 2T T 2012 Variación /m²/año /m²/año (%) CBD Centro Ciudad Nuevas Áreas de Negocios Periferia Los altos niveles de desocupación impedirán incrementos generalizados de precios a pesar del esperado aumento de la demanda. 4

5 Principales estadísticas Tabla 3 Principales estadísticas del mercado de oficinas 2T T T T T 2012 Variación T/T (%) Variación A/A (%) Tendencia 3T 2012 Absorción (m²) ,6-25 Superficie disponible (m²) Tasa de disponibilidad (%) Rentas CBD ( /m²/año) , ,82 13,71 13,64 13,91 14,05 1, Tabla 4 Principales operaciones de alquiler Situación Zona Superficie (m²) Actividad inquilino Avda Diagonal City Centre 1,700 Technology C/ Marina City Centre 1,100 Consulate Pº Gracia CBD 1,100 Services C/ Llacuna New Business Areas 900 IT 5

6 Mapas de zonas El mercado de oficinas de Barcelona se divide en 4 zonas: CBD: es el principal centro de negocios, cubriendo principalmente el Pº de Gracia, Rambla de Cataluña y parte de la Av. Diagonal Centro Ciudad: constituye el resto del distrito de negocios, y se sitúa alrededor del principal, en zonas céntricas de la ciudad Nuevas Áreas de Negocios: incluye los edificios situados en zonas de nuevos desarrollos urbanísticos como el 22@ o Plaza Europa en L'Hospitalet Periferia: se considera a partir de la Ronda de Dalt (B-20) y L'Hospitalet, incluyendo municipios como el Prat de Llobregat, Cornellá, Viladecans, Sant Cugat, Rubí, Cerdanyola... Definiciones Contratación (Absorción): Operaciones de alquiler o venta para uso propio realizadas en el periodo, incluyendo contratos de prealquiler y llave en mano. Disponibilidad: Tasa de disponibilidad: Superficie nueva: Superficie total de oficinas disponible en el mercado, de edificios e instalaciones terminadas (disponibilidad inmediata) Superficie total disponible con respecto al parque total de oficinas del mercado. Proyectos terminados de construir en el periodo, incluyendo espacios prealquilados y llaves en mano Rentas: Precios medios de alquiler por zonas medidos en /m2/año y calculados en base a las operaciones cerradas en el periodo, no a los precios de salida al mercado 6

7 Otros informes de DTZ Research Otros informes de research pueden ser descargados desde Esto incluye: Occupier Perspective Actualizaciones en los mercados ocupacionales desde la perspectiva del ocupante, con comentario, análisis, gráficos y datos. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Actualizaciones regulares en el Mercado ocupacional desde la perspectiva del propietario, con comentario, gráficos, datos y previsiones. La cobertura incluye Asia Pacifico, Bangkok, Barcelona, Beijing, Berlín, Brisbane, Bristol, Bruselas, Budapest, Centro de Londres, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edimburgo, Europa, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, la ciudad de Ho Chi Minh, Hong Kong, India, Yakarta, Japón, Kuala Lumpur, Luxemburgo, Madrid, Manchester, Melbourne, Milán, Nanjing, Newcastle, Paris, Polonia, Praga, Qingdao, Rome, Seúl, Shanghái, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Estocolmo, Sídney, Taipéi, Tianjin, Ucrania, Varsovia, Wuhan, Xian. Investment Market Update Actualizaciones regulares en la actividad del Mercado de inversión, con comentario, tratos/acuerdos significativos, gráficos, datos y previsiones. La cobertura incluye Asia Pacifico, Australia, Bélgica, Republica Checa, Europa, Francia, Alemania, Italia, Japón, China continental, Sudeste Asiático, España, Suecia y Reino Unido. Money into Property Durante más de 35 años, este ha sido el informe de research buque insignia/principal de DTZ, analizando el stock invertido y los flujos de capital en el mercado inmobiliario en todo el mundo. Mide el desarrollo y la estructura del mercado de inversión global. Disponible para Global, Asia Pacífico, Europa y Reino Unido. Foresight Comentario trimestral, análisis y anticipo de nuestras previsiones, incluyendo el Fair Value Index de DTZ. Disponible para Global, Asia Pacifico, Europa y Reino Unido. Además publicamos un informe anual. Insight Informes temáticos, ad hoc, sobre tendencias de actualidad y opinión acerca de áreas y asuntos de especial interés y relevancia para los mercados inmobiliarios. Global Debt Funding Gap - Mayo 2012 Great Wall of Money - Marzo 2012 DTZ Research Data Services Para datos e información más detallada, los siguientes están disponibles por suscripción. Por favor contacte con graham.bruty@dtz.com para más información. Property Market Indicators Serie temporales de datos de mercado terciario e industrial en Asia Pacifico y Europa. Real Estate Forecasts, incluyendo el Fair Value Index TM de DTZ Proyecciones móviles a 5 años del mercado terciario e industrial en Asia Pacifico, Europa y los EE.UU. Investment Transaction Database Visión general agregada de la actividad de inversión en Asia Pacífico y Europa. Money into Property Buque insignia de DTZ research durante más de 35 años proporcionando datos sobre los mercados de capital cubriendo flujos de capital, tamaño, estructura, propiedad, desarrollos y tendencias, y resultados de las encuestas anuales de intenciones a inversores y prestamistas. 7

8 Contactos Servicios Corporativos Globales y Agencia Oficinas James Bradley james.bradley@dtz.com Project Management y Asesoría Técnica Gestión de Inmuebles Marta López-Mateos Marta.lopez-mateos@dtz.com Inversión Pablo Kindelán pablo.kindelan@dtz.com Valoraciones Micaela Figueiredo micaela.figueiredo@dtz.com Disclaimer Este informe no debe utilizarse como base para realizar transacciones inmobiliarias, sin ir acompañado del consejo cualificado y específico de un profesional. Aun estando los datos rigurosamente verificados, DTZ Asesores Inmobiliarios Internacionales no puede aceptar responsabilidad alguna por la pérdida o perjuicio resultante de la inadvertida existencia de errores en el informe. Se prohíbe la publicación, reproducción, parcial o total de cualquier información contenida en este informe, así como hacer referencia al mismo, sin consentimiento previo. En cualquier reproducción de información, se citará como fuente a DTZ Research. 8