EL PRECIO DE LA REACTIVACIÓN INMOBILIARIA

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1 1 EL PRECIO DE LA REACTIVACIÓN INMOBILIARIA JUAN JOSÉ CRUCES* Universidad Torcuato Di Tella 20 de agosto de 2015 * Las opiniones contenidas en este documento son estrictamente personales del autor y en nada involucran a la Universidad Torcuato Di Tella.

2 RECESIÓN = 2 Situación en la que un cambio en el entorno hizo que los viejos precios quedasen muy altos para la nueva realidad. Precios no cambian; pero bajan las cantidades negociadas. Problema de coordinación: todos estarían mejor si bajasen los precios (incluido el de la tierra), pero nadie quiere bajar primero.

3 3 LA MANO INVISIBLE DE ADAM SMITH MUY BUENA PARA LA MICRO MUY MALA PARA LA MACRO

4 4 A QUÉ PRECIO RESURGIRÍA LA DEMANDA FUNDAMENTADA POR DEPARTAMENTOS NUEVOS EN BUENOS AIRES? Dos estimaciones: 1. El que la quiere para vivir. 2. El que la quiere para invertir

5 MESES MESES DE TRABAJO NECESARIOS PARA QUE UN JOVEN PROFESIONAL COMPRE UN 150 DEPTO. NUEVO DE 60 m Promedio : 54 meses : 75 meses : 49 meses Promedio : 44 meses CEPO Aug-1976 Aug-1982 Aug-1988 Aug-1994 Aug-2000 Aug-2006 Aug-2012

6 CUÁNTO PODRÍA PAGAR EL QUE LA QUIERE PARA VIVIR? 6 1. En el promedio un depto. de 60 m2 a estrenar valía 75 meses de sueldo de un joven profesional en su quinto año de ejercicio. 2. En el promedio valía 49 sueldos. 3. Suponiendo sueldos en dólares 15% más altos que hoy, para volver al poder adquisitivo el precio del depto. debe ser US$/m2.

7 7 Estimación del precio del m2 a través del nivel de salarios esperados Precio a estrenar en Mayo-2015 (US$/m2) US$ 2,783 Salario joven profesional (US$/mes) en Mayo-2015 US$ 1,938 Salario mensual (US$/mes) - PROYECCIÓN* US$ 2,229 * Dolar blue 15% más barato que hoy en términos reales (13 AR$/US$) Meses de trabajo necesarios para comprar depto. nuevo de 60 m2 Mayo Promedio Promedio Cuánto debería valer el m2 para volver al poder adquisitivo histórico? Promedio (US$/m2) US$ 1,833

8 HASTA CUÁNTO PAGARÍA EL QUE LA QUIERE PARA INVERTIR? 8 1. Inversor exige el mismo rendimiento que US Treasury Bond a 10 años + 3% = 5,23%. 2. Alquileres netos suben 15% en dólares pronto y se quedan quietos de allí en más: 912 US$/m2. 3. Ídem caso anterior pero alquileres siguen subiendo al 1,5% anual en dólares todos los años: US$/m2.

9 Estimación del precio del m2 a través de la renta de bonos a 10 años de EEUU + un spread de 3% por riesgo país 9 Precio a estrenar en Mayo-2015 (US$/m2) US$ 2,783 Renta neta anual por alquiler (Reporte Inmobiliario) 1.49% Monto de alquiler anual por m2 (US$/m2) - HOY US$ 41 Monto de alquiler anual por m2 (US$/m2) - PROYECCIÓN* US$ 48 * Dolar blue 15% más barato que hoy en términos reales (13 AR$/US$) Rendimiento US Treasury Bond a 10 años + 3% 5.23% Valor del m2 proyectado con dos escenarios de suba de alquileres Alquileres fijos en 48 US$/m2 por año para siempre US$ 912 Alquileres inician en 48 US$/m2 por año pero suben 1,5% en dólares cada año de allí en más US$ 1,278

10 CONCLUSIÓN (1) Venimos de una década de gloria del real estate. Fue el único activo a salvo del riesgo político local y del riesgo mundial. Por ser un instrumento más perfecto que plazos fijos, bonos y acciones, sustituyó al sistema financiero como vehículo de ahorro a largo plazo. 2. Pero ese éxito nos dejó con precios demasiado altos, que conspiran contra la viabilidad futura del sector. Los usuarios finales no pueden pagarlos y desde 2012 los inversores tampoco quieren convalidarlos.

11 CONCLUSIÓN (2) 3. Los precios de demanda fundamentada provistos no son pronósticos de lo que pasará. Sí son pronósticos de lo que la demanda debiera hacer. Reflejan el valor máximo que los compradores debieran estar dispuestos a pagar A los vendedores les convendría vender a cualquier precio superior a éstos precios. Pero, si los dueños prefieren conservar la mercadería en lugar de bajar precios y vender, LOS PRECIOS NO BAJARÁN. En general, los dueños no tienen necesidad de vender.

12 CONCLUSIÓN (3) Bien puede darse que precios y costo de construcción sean mayores que la voluntad de pago de los compradores. Y que haya una prolongada recesión como en los 80. Ello tiene un gran costo social y el gobierno podría involucrarse para contrarrestarla. 6. Con nuevo presidente en 2016 (y + si suben tasas en USA), al real estate le surgirán competidores para captar ahorro de la gente. De acá a 2020, creo que la niña bonita serán las acciones y los bonos públicos, dados sus bajos precios actuales. Creo que quien venda hoy real estate y se coloque en estos instrumentos, ganará más dinero a ese plazo que quien se quede en real estate.

13 Moisés Altman 18-Abr-2015 Suplemento Propiedades, La Nación 13 En vez de pensar en el usuario final, pensamos en inversores. Y en suplir al sist. financiero para canalizar el ahorro de la gente.

14 PERSPECTIVA VALORATIVA DE LARGO PLAZO 7. Para algunos: vivienda = oportunidad de inversión; y está ok! Pero la vivienda es, fundamentalmente, un activo que da seguridad económica a la familia y permite su crecimiento. 8. El capitalismo ha producido ENORMES progresos desde la Revolución Industrial. Hoy viven en el mundo 7 veces la cantidad de gente que en 1800, 4 veces la cantidad que en 1900, y 2 veces que en Y BAJÓ LA TASA DE POBREZA!!! Lo natural es que los precios bajen con el progreso técnico! No que suban! Agua potable, telefonía, medicamentos, etc. 9. La suba del precio de la vivienda, acá y afuera, desde 2000 es una anomalía que en algún momento sería bueno que pase. Genera costos sociales importantes que pueden minar la sostenibilidad del negocio. 14

15 PERSPECTIVA VALORATIVA DE LARGO PLAZO Me tomo el atrevimiento de invitar a ustedes, como líderes del sector, a contemplar en sus análisis esta visión alternativa cuando piensen en el desarrollo del sector y en su relación con el gobierno y la sociedad civil (e.g. crédito hipotecario, etc.). 15 MUCHAS GRACIAS!

16 JUAN JOSÉ CRUCES Profesor de la Escuela de Negocios, Universidad Torcuato Di Tella Tel: Entre 2011 y 2014 fue Decano de la Escuela de Negocios. Recibió su doctorado en Economía, University of Washington, Seattle, en 2001, obtuvo un Master en Economía Internacional y Desarrollo, Yale University, en 1994, y es Licenciado en Economía, Universidad de Buenos Aires, Ha sido profesor visitante de ESCP-EAP European School of Management en París y de American University of Paris. Ha recibido becas y subsidios de investigación de la Comisión Fulbright, del Gobierno de Japón, de la Universidad de Washington, del Banco Interamericano de Desarrollo y del Instituto Argentino de Ejecutivos de Finanzas. Ha sido Profesor del Departamento de Economía de la Universidad de San Andrés y Director de la Maestría en Finanzas de esa casa de estudios y de la UTDT. Se especializa en Economía Financiera con énfasis en temas relacionados a Mercados Emergentes. Ha realizado trabajos sobre el costo de defaults soberanos, sobre medición de la bonanza externa y sobre el uso de información privilegiada en la negociación de títulos valores. Recientemente ha estudiado cuestiones relacionadas a las finanzas personales y propiedad inmobiliaria. Sus trabajos han sido publicados por American Economic Journals: Macroeconomics, por Stanford University Press y por Emerging Markets Review. Ha realizado trabajos de consultoría para la Superintendencia de Valores y Seguros de Chile, para el Banco Interamericano de Desarrollo y para el Grupo CCR; ha asesorado a un Diputado de la Nación y ha sido perito experto frente a la Comisión Nacional de Valores. Sus investigaciones han sido comentadas en importantes medios internacionales incluyendo al Wall Street Journal, Roubini Global Economics (EEUU), Die Welt y Handelsblatt (Alemania), Nikkei Shimbun (Japón), Le Temps (Suiza), El País (España), El Comercio (Perú), América Economía (Chile), La Nación, Clarín, El Cronista, Página 12, Ámbito Financiero (Argentina), etc.

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