Manual de. Propiedad Horizontal

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1 Manual de Propiedad Horizontal

2 Manual de Propiedad Horizontal

3 Manual de Propiedad Horizontal Manual de Propiedad Horizontal Personería de Bogotá, D.C Francisco Rojas Birry Personero de Bogotá, D.C. Marco Ricardo Mariño Fajardo Personero Auxiliar Luis Carlos Osorio Rendón Delegado para Asuntos de Gobierno Yulman Sepúlveda Sepúlveda Jefe Oficina Asesora de Divulgación y Prensa Jorge Arámbula Vanegas Investigación y Textos Uriel Moreno Guio Edición, Diseño y Diagramación Oficina Asesora de Divulgación y Prensa Subdirección Imprenta Distrital - DDDI Impresión

4 Indice Preambulo Generalidades Antecedentes, Objetos, principios y características de la Ley 675/2001, Tipos de uso, Pasos a seguir para la elaboración del reglamento horizontal, clases de bienes, Representante legal Bienes Comunes y Privados Bienes de propiedad común, Se pueden arrendar o vender los bienes comunes, Bienes comunes de uso exclusivo, Obligaciones a beneficiarios de bienes de uso exclusivo, Coeficientes de coopropiedad, Pago de cuota de Administración. Derechos, Deberes y Limitaciones de los Propietarios Obligaciones y limitaciones de los propietarios, Prohibiciones a los propietarios o residentes Órganos de Dirección y Autoridades Asambleas de copropietarios, Segunda convocatoria o citación por falta de quorum, Que son las reuniones no presenciales: Funciones,Quorum deliberatorio de las asambleas, Entrega de actas de asambleas e impugnación, El administrador: administrador, Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas, Manejo de cuentas o dineros, Consejo de Administración: Funciones y atribuciones. Varios Reformas arquitectónicas, estéticas y ampliaciones, Fondo de imprevistos, Impuestos de rentas y complementarios, Entrega de los bienes privados por el constructor, Causales de extinsion de la propiedad horizontal, Reconstrucción obligatoria, seguros, Manual de convivencia, Registro y tenencia de perros. Normativa y Problemática Ley 32 de 1995-establecimientos de comercio: cuales son requisitos de funcionamiento, Como se cumplen los requisitos de Ley, Normas de seguridad en piscinas, Normatividad relacionada con propiedad horizontal, Consejos de propiedad horizontal, Recomendaciones prácticas en la propiedad horizontal. Anexos Normas de convivencia, Utilización áreas comunales, Prohibiciones a los propietarios o residentes de áreas privadas, Medidas de emergencia

5 Preámbulo Los ciudadanos, en el desarrollo del presente estudio, encontrarán las nociones básicas de la Propiedad Horizontal, que incluyen los princi- pios orientadores de la Ley 675 de 2001, así como las características y aspectos básicos de la construcción de la unidad respectiva. Enseguida, se analizarán los Bienes de Propiedad Común y Privada, sus derechos de uso y las obligaciones de contribución que tiene cada residente o propietario para su utilización. En los últimos 50 años, Bogotá, D.C., se ha transformado en todos los aspectos de su diario vivir y un cambio fundamental lo constituyen los hábitos de vida de los barrios tradicionales del norte, sur y centro de la Ciudad, al igual que la utilización del suelo en una forma más eficiente, lo que ha generado que cerca de un 60% de los residentes de la Capital hayan optado por el sistema de propiedad horizontal, el cual le brinda al ciudadano espacios libres para recreación, seguridad y ordenamiento territorial. 2 La Personería de Bogotá, D.C., Posteriormente, se explicarán los consciente de las necesidades y órganos de control de la copropiederechos de la ciudadanía, pretende dad, sus funciones y características con la presente publicación realizar como máximos órganos de la unidad un seguimiento de los temas residencial o comercial. contemplados en la Ley 675 de 2001 y en las demás normas Por último, se tratarán los temas de existentes que regulan la vida en áreas sociales, reformas arquitectócomunidad, buscando que la nicas, extinción o reconstrucción en relación entre los copropietarios o caso de siniestro, Manual de residentes se desarrolle de acuerdo Convivencia, principales problemas con la coexistencia pacífica, que se de la copropiedad, y su manejo y pretende hacer cumplir con los solución de acuerdo con la normatireglamentos de propiedad horizontal vidad existente. de edificios, conjuntos residenciales y comerciales, según sea el caso, en donde se incluyen los derechos, FRANCISCO ROJAS BIRRY deberes y obligaciones que permi- Personero de Bogotá, D.C. ten el ejercicio libre del dominio de las unidades privadas.

6 1. Generalidades

7 DESARROLLO DE LA LEY 675 DE 2001 Propiedad Horizontal 4 Antecedentes A finales de la década de los cuarenta, se inició en la Ciudad un cambio importante en la vivienda urbana, lo cual obligó a legislar sobre las construcciones con unidades independientes, habiendo sido expedida la Ley 182 de Fue el Centro Antonio Nariño el primer conjunto residencial de gran envergadura en la ciudad de Bogotá. Con los años, se hizo necesario realizar modificaciones a la Ley 182 debido a la necesidad de garantizar la convivencia entre los residentes, lo que generó la expedición de la Ley 16 de 1985 que reglamentó la propiedad horizontal en Colombia en relación con los derechos, deberes y obligaciones de los propietarios y residentes. Debido a los movimientos telúricos en el país, fue necesario realizar cambios importantes en lo referente a destrucciones parciales o totales de los bienes inmuebles regidos por la propiedad horizontal en Colombia, lo que originó la aprobación de la Ley 675 de Objeto, principios y características de la Ley 675/2001 La Ley regula una forma especial de dominio en la que concurren los derechos a la propiedad privada y los bienes comunes, con el fin de garantizar la convivencia pacífica de los propietarios o usuarios de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal. Todo edificio o conjunto se somete al régimen de Propiedad Horizontal mediante escritura pública firmada por el constructor o el Representante Legal de la sociedad, debidamente inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la Ciudad, lo que origina la persona jurídica que regula la Ley 675/2001. Todos los reglamentos de propiedad horizontal deberán incluir: Una función social y ecológica de la propiedad. La convivencia pacífica y solidaridad entre los propietarios o usuarios. Una organización administrativa que defienda los derechos, deberes y obligaciones de los residentes de propiedad horizontal.

8 El fomento de la iniciativa empresarial según el uso específico del mismo: residencial, comercial o mixto. El respeto al debido proceso, el derecho a la defensa y demás normas constitucionales propias de los órganos de control. Tipos de usos Residencial - vivienda unifamiliar o conjuntos Comercio zonal Mixto vivienda y comercio 5

9 Centros comerciales Propiedad Horizontal 6 Pasos a seguir para la elaboración del Reglamento de Propiedad Horizontal La unidad residencial o comercial que desee acogerse a la Ley 675 de 2001, debe establecer y aprobar un reglamento de propiedad horizontal y elevarlo a escritura pública, el cual deberá incluir: Nombre del propietario del proyecto urbanístico. Nombre del edificio o conjunto, uso del inmueble, nomenclatura, áreas, linderos y los títulos de propiedad del registro original. La identificación y características de los bienes inmuebles que los componen, según los planos arquitectónicos aprobados por la Curaduría Urbana o la Secretaría Distrital de Planeación. Relación de los bienes comunes indicando los esenciales y los demás que sean propios de la unidad residencial para el bienestar de la comunidad, como la cimentación, escaleras y equipos para su funcionamiento. Coeficientes de copropiedad, incluyendo el porcentaje con que debe contribuir cada propietario o residente para la conservación y seguridad de la copropiedad. Las normas u órganos de dirección que regulen la vida en comunidad, sus derechos, deberes y obligaciones, velando que la reglamentación no limite el derecho de propiedad ni la enajenación de los mismos. Las especificaciones propias de la construcción, condiciones de seguridad y salubridad. Así mismo debe incluir los planos arquitectónicos y estructurales con sus respectivos cortes.

10 Clases de bienes Bienes de propiedad común: Son los que facilitan la existencia, estabilidad, conservación y funcionamiento para el goce y uso de los bienes de dominio particular (estructuras). Bienes comunes no esenciales: Son los que permiten el goce y uso de los bienes inmuebles privados (terrazas, patios); tienen restricciones para la venta, destinaciones y obligaciones de reparaciones. Bienes inmuebles privados: Son los inmuebles delimitados e independientes de aprovechamiento exclusivo con salida a la calle o pasaje común. Representante legal de la unidad residencial (Arts. 8 y 50) La Representación Legal de la unidad, se obtiene mediante escrito dirigido a la Alcaldía Local de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, anexando la escritura por la cual se somete la unidad a la Ley 675 de 2001 y los documentos o Actas de Asamblea o Consejo que soporten la designación del representante, el cual puede ser una persona natural o jurídica. 7

11 2. Bienes Comunes y Privados

12 BIENES COMUNES Y PRIVADOS Bienes de propiedad común (Arts ) Son los elementos, zonas y equipos de la unidad residencial, comercial o mixta, que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular, que pertenecen en común y proindiviso a los propietarios, siendo por tanto inalienables e inembargables en forma separada. Se pueden arrendar o vender los bienes comunes? Los copropietarios, mediante Acta expresa de autorización, podrán permitir la explotación de los bienes comunes siempre y cuando no afecte las estructuras de la edificación, ni estén en contradicción con las disposiciones urbanísticas o ambientales de la ciudad. Cualquier compensación económica que se obtenga será para el beneficio común de la copropiedad y se destinará para el pago de las expensas comunes del edificio o unidad residencial o comercial, siendo función de la Asamblea ordenar su destinación. Para la desafectación de bienes comunes no esenciales (Art. 20), se requerirá el voto favorable, mediante Acta de Aprobación, de un número plural de propietarios de los bienes inmuebles de dominio privado equivalente al 70% de los coeficientes de copropiedad de la unidad residencial y requerirán de la autorización de los órganos de control urbanístico de la ciudad. En el caso de los parqueaderos para visitantes, la desafectación estará condicionada a una reposición igual o mayor. Para su legalización se requiere que el Acta de Copropietarios donde se aprobó la desafectación se eleve a escritura pública reformando el reglamento de propiedad horizontal de la unidad residencial, afectando el porcentaje de coeficientes de participación de expensas comunes de cada inmueble. Bienes comunes de uso exclusivo Son los bienes comunes no esenciales, que permiten el libre goce o disfrute de un bien inmueble privado como son: las terrazas, cubiertas, patios interiores, que pueden ser asignados de manera exclusiva a los propietarios por la ubicación del predio. No son susceptibles de dicha 9

13 cesión los parqueaderos de visitantes, zonas de acceso peatonal o vehicular, salones comunales y áreas de recreación que por naturaleza sean de uso general. Propiedad Horizontal 10 Obligaciones a beneficiarios de bienes de uso exclusivo Los propietarios de bienes a los cuales se les asignen bienes comunes de uso exclusivo, estarán obligados, de conformidad con el Art. 23 de la Ley 675/01, a: No cambiar la destinación ni realizar obra alguna en la zona facilitada. Deberá asumir los arreglos o reparaciones locativas de la misma. Pagar adicionalmente a las expensas asignadas, el uso exclusivo de la zona recibida. El propietario que recibe el beneficio no podrá vender el derecho de uso exclusivo y deberá informarlo a la administración o restituirlo. Coeficientes de copropiedad El reglamento de propiedad horizontal deberá incluir la totalidad de los inmuebles que componen la unidad residencial o comercial, indicando el porcentaje de participación que será la base para la liquidación de la cuota de sostenimiento y de obligaciones para el cabal funcionamiento de la misma. Igualmente, el porcentaje de copropiedad debe ser tenido en cuenta en la Asamblea de Copropietarios para tomar decisiones que afecten o beneficien a la colectividad. Para calcular el coeficiente se tendrá como base el área privada construida de cada inmueble de propiedad privada, con respecto al área total privada del edificio o unidad. En cuanto al coeficiente de parqueaderos y depósitos se deberán ponderar los factores de área privada. Todos estos inmuebles son susceptibles de escrituración. Para la modificación del coeficiente de copropiedad, es necesario realizar una asamblea de carácter extraordinario en la que se requerirá el voto favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad de la unidad, cuando se presenten situaciones como error aritmético en la fijación de la cuota, adición de nuevos bienes comunes, en el caso de construcciones por etapas, en la desafectación o en los casos de extinción y cambio de destinación de la propiedad horizontal.

14 Pago de cuota de administración y solidaridad en su pago Todo propietario o tenedor de un bien inmueble privado está obligado al pago mensual de las expensas o cuotas de administración bien sean ordinarias o extraordinarias que son necesarias para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes. Existirá solidaridad en el pago entre los propietarios y el tenedor a cualquier título del inmueble. De igual forma, habrá solidaridad entre el antiguo y nuevo propietario al momento de ser realizada la transferencia del derecho de dominio, instante en el cual el Notario exigirá el Paz y Salvo de pago de cuotas de administración y de no existir este documento, se dejará constancia en la escritura de traspaso sobre las circunstancias de la deuda a la copropiedad. En caso de ser varios propietarios, cada uno de ellos será responsable de la totalidad de la deuda, sin perjuicio de solicitar lo pagado a los otros propietarios del bien. La anterior obligación es de estricto cumplimiento, así el propietario o responsable no ocupe el inmueble. En las unidades residenciales los propietarios ubicados en el primer piso no están obligados al pago de mantenimiento de ascensor. El incumplimiento o retraso en el pago de cuotas de administración causará intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente. Mientras subsista dicha situación, podrá publicarse la lista de morosos en un sitio visible de la unidad donde no exista tránsito constante de visitantes. Bienes inmuebles privados (Arts ) Son los inmuebles debidamente delimitados e independientes de propiedad y aprovechamiento exclusivo que integran una unidad con salida a vía pública directamente o por pasaje común. Los anteriores inmuebles implican un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en una proporción equivalente al coeficiente de copropiedad. Todo propietario será responsable de los gravámenes o impuestos que se manejen en la Ciudad (predial, valorización, etc.), respecto de su inmueble. Cuando el constructor posea un gravamen hipotecario sobre un predio de mayor extensión, deberá cancelar en la proporción del bien dicha afectación y protocolizarla. En caso de no realizarlo, el Notario no podrá autorizar el otorgamiento de la escritura. 11

15 3. Derechos, Deberes y Limitaciones de los Propietarios

16 DERECHOS, DEBERES Y LIMITACIONES DE LOS PROPIETARIOS Obligaciones y limitaciones de los propietarios Utilizar su propiedad de acuerdo al uso y destinación establecido en el reglamento de propiedad horizontal que rige la propiedad. Abstenerse de realizar actos que comprometan la seguridad o solidez de la unidad o la tranquilidad y salud de los usuarios o propietarios. Efectuar las reparaciones de daños que se ocasionen en su propiedad, resarciendo los daños que se efectúen en otro inmueble por los mismos. Los propietarios de los últimos y primeros pisos no podrán elevar construcciones sin autorización expresa de la Asamblea de Copropietarios y el cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Contribuir mensualmente con el pago de expensas necesarias de la administración en proporción al coeficiente de participación del inmueble. Permitir la entrada a la respectiva unidad de las personas encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos que beneficien a los bienes de propiedad común o a las unidades de vivienda. Notificar por escrito al administrador sobre el cambio de propietario o inquilino. Prohibiciones a los propietarios o residentes A continuación se enumeran las principales prohibiciones que deben ser respetadas por todos los propietarios y ocupantes de la unidad residencial, comercial o mixta, sin perjuicio de las obligaciones contempladas por la Ley: Efectuar cualquier acto que modifique el uso del inmueble o que altere la paz, seguridad, tranquilidad y salubridad o que atente contra los principios de convivencia, educación y comportamiento en sociedad. 13

17 Propiedad Horizontal Obstruir puertas, accesos y demás Bienes de Propiedad Común. Instalar o colocar en las paredes, pisos o techos de la propiedad privada o común, cargas o pesos excesivos que atenten contra la solidez de la Unidad. Introducir a las unidades de vivienda, locales o parqueaderos, reformas o modificaciones sin el cumplimiento de aprobación por parte de la Asamblea de Copropietarios y de las entidades de control (Curaduría y/o Planeación). Arrojar cualquier clase de objetos, basuras o desperdicios en las zonas de Propiedad Común. Tender ropa, alfombras u otros objetos en las ventanas, barandas o demás sitios a la vista de los ocupantes de la unidad o del público. Introducir y mantener basuras, sustancias corrosivas, inflamables, explosivos o elementos que representen peligro para la integridad de la construcción o para la salud de los ocupantes. Destinar los inmuebles para usos diferentes a los contemplados en el Reglamento de Propiedad Horizontal. 14

18 4. Órganos de Dirección y Autoridades

19 ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y AUTORIDADES Propiedad Horizontal La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica sin ánimo de lucro, conformada por los propietarios de los bienes privados, sujeta a adquirir derechos y obligaciones, manejar los asuntos de interés común de los copropietarios y cumplir la ley y la reglamentación de la propiedad horizontal. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la Asamblea de Copropietarios, al Consejo de Administración (si lo hubiere) y al Administrador. Asambleas de copropietarios Está constituída por la reunión de copropietarios de bienes inmuebles privados o sus delegados, con un quórum equivalente a mínimo la mitad más uno (+1) de los coeficientes de propiedad que conforman la unidad residencial, comercial o mixta. Las decisiones de la Asamblea son de carácter obligatorio, de la cual se deberá elaborar un acta que incluirá: Quórum, designación de dignidades, Informe de Gestión de Administración, revisoría fiscal (de existir), aprobación de estados contables, presupuestos, nombramiento de Consejo de Administración, Comité de Convivencia, Administrador y temas varios. 16

20 En el caso de Asambleas Extraordinarias se deberá tratar únicamente el tema para la cual fue citada. Las actas deberán ser sentadas en un Libro de Actas dentro de los 20 días siguientes a la misma y deberán ser suscritas por el Presidente y Secretario de la respectiva Asamblea. De conformidad con el Artículo 39 de la Ley 675/2001, la Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro de los 3 primeros meses del mismo, con el fin de examinar la situación general de la unidad residencial, realizar los nombramientos, discutir y aprobar los estados contables del período anterior y el presupuesto de gastos de la vigencia. La convocatoria deberá hacerla el Administrador en forma escrita con una antelación de 15 días, o en su defecto podrá efectuarla el Revisor Fiscal (Veedor de Cuentas) o por solicitud del 20% del coeficiente de copropietarios, en caso de que las circunstancias ameriten una reunión extraordinaria. En la eventualidad de no haberse reunido la Asamblea dentro de los tres (3) primeros meses del año, se reunirán los copropietarios por derecho propio, el primer día hábil del cuarto (4º) mes del año, en las instalaciones de la Unidad a las 8:00 p.m. Serán válidas las reuniones que se efectúen en cualquier momento por todos los copropietarios que representen el 100% de los coeficientes Segunda convocatoria o citación por falta de quórum En el evento de no existir quórum deliberatorio en primera instancia, se convocará a una nueva reunión dentro de los tres (3) días siguientes, la cual sesionará con el número de propietarios asistentes, sin tener en cuenta el porcentaje deliberatorio del 50% más 1 y sus determinaciones serán válidas y de obligatorio cumplimiento por la colectividad. Qué son las reuniones no presenciales Son las efectuadas utilizando cualquier medio de comunicación por parte de los propietarios o sus delegados, quienes podrán deliberar y decidir mediante comunicación simultánea, cumpliendo con el quórum requerido. 17

21 Funciones de la asamblea de copropietarios Propiedad Horizontal Elegir el Presidente y Secretario de la Asamblea respectiva. Nombrar la Comisión para la elaboración y aprobación del Acta de Asamblea, si fuere del caso. Nombrar y remover libremente al administrador y/o al suplente o delegar su nombramiento. Designar los demás cargos que requiera la Unidad. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. Aprobar el presupuesto anual de los ingresos, de los gastos y distribución de los saldos, en proporción al porcentaje de cada unidad de vivienda y señalar la forma de pago. Autorizar las obras y reparaciones relativas a mejoras voluntarias de la reconstrucción total o parcial de la Unidad y distribuir su costo entre los copropietarios. Elegir por período de un (1) año al Consejo de Administración de la Unidad y al Comité de Convivencia. Aprobar o reprobar el Balance General y el Presupuesto de Gastos de la unidad y fijar el valor de la cuota mensual de administración. Resolver los conflictos o reclamos que se susciten entre el Administrador, Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas y los residentes de la unidad y de cualquiera de ellos entre sí. Quórum deliberatorio de las asambleas Las asambleas sesionarán con un número plural de propietarios que representen la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad de la unidad residencial, comercial o de uso mixto y sus decisiones aprobatorias requerirán la mitad más uno del quórum existente. Se requerirá mayoría calificada del setenta por ciento (70%) del coeficiente de copropiedad, para las cuales no se aceptarán reuniones No Presenciales en los siguientes casos: Cambio de destinación o que implique disminución de uso y goce. Cuotas extraordinarias superiores a cuatro (4) veces los aportes mensuales. 18

22 Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un bien privado. Reforma de estatutos y/o reglamentos de la propiedad horizontal. Desafectación de un bien común no esencial. Reconstrucción de la unidad residencial, comercial o mixta, destruida en una proporción igual o similar al 75%. Cambio de destinación genérica de inmuebles privados y que se ajusten a la normatividad urbana vigente. Adquisición de inmuebles para la Unidad, sin importar su uso. Liquidación y disolución de la Persona Jurídica por destrucción de la misma. Entrega de actas de asambleas e impugnación La copia del Acta de Asamblea sobre los hechos constituirá prueba con sus efectos jurídicos y el Administrador está en la obligación de entregar copias cuando sean solicitadas. En caso de negarse su entrega, podrá requerirse mediante solicitud de intervención de la Alcaldía Local, quien a su vez ordenará la entrega so pena de sanción policiva. La impugnación de alguna decisión de la Asamblea, se deberá efectuar dentro de los dos (2) meses siguientes a la publicación, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 194 del Código de Comercio. El Administrador Es la persona natural o jurídica que representa legalmente la Unidad inmobiliaria en lo referente a los derechos, deberes y obligaciones de los copropietarios. Es responsable en casos de incumplimiento, extralimitación de funciones o violación de la Ley del Reglamento de Propiedad Horizontal. Su nombramiento puede ser realizado por la Asamblea de copropietarios o por delegación en el Consejo de Administración, para periodos de un año y podrá ser reelegido. Póliza de manejo: Antes de entrar a ejercer el cargo de Administrador, es conveniente, para el manejo de los fondos a su cargo, otorgar una caución real o una garantía expedida por un Banco o por una Compañía de Seguros, en cuantía que señalará la Asamblea de Copropietarios o en su defecto el Consejo de Administración. En caso de que dicha garantía deba 19

23 hacerse efectiva, tal función la ejercerá el Presidente del Consejo de Administración o la persona a la que se le delegue en la Asamblea de Copropietarios. Propiedad Horizontal Funciones del Administrador Son funciones del Administrador: Ejercer el cargo como Representante Legal de la copropiedad, velando por la conservación y buen funcionamiento de los bienes y servicios de la Unidad Inmobiliaria. Velar por el cumplimiento de las disposiciones de la Ley 675/2001. Responder por los fondos comunes y recaudar las contribuciones que fije la Asamblea de Copropietarios. Designar apoderado judicial o extrajudicial para la defensa de los intereses comunes, en unión del Consejo de Administración. Llevar los libros contables junto con el Contador y los libros de registro de actas. Llevar libros de registro de propietarios, en el cual se anotará nombre, dirección y documento de identificación del propietario o propietarios y de sus representantes o apoderados si fuere del caso. Ejecutar directamente o por medio de contrato con terceros, las obras de reparación o de construcción ordenadas por la Asamblea. Celebrar los contratos de vigilancia, aseo, jardinería y de mantenimiento que requiera el funcionamiento de la Unidad. Someter a consideración de la Asamblea ordinaria de cada año, el proyecto anual de ingresos y gastos de conservación y reparación de los bienes de propiedad común, acompañada del respectivo plan de contribuciones a cargo de los Copropietarios. Rendir anualmente a la Asamblea de copropietarios un informe de labores, acompañado de los Balances contables de los gastos del año anterior, para su aprobación. Contratar y mantener vigentes las pólizas de seguro de la Unidad, en las cuantías que determine la Asamblea de Copropietarios. Las demás que sean necesarias para la conservación y buen funcionamiento de los bienes y servicios de la propiedad común. 20

24 Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas La elección de Revisor Fiscal no es requisito de ley para edificios o unidades de carácter netamente residencial, pero sí para unidades de uso comercial o mixto. La Asamblea nombrará el Revisor Fiscal o un Veedor de Cuentas, para un periodo de un (1) año, siendo posible su reelección. Sus funciones principales serán: Efectuar con regularidad el arqueo de los fondos comunes. Velar porque los libros y cuentas de la Unidad se encuentren al día, de acuerdo con el Plan Único de Cuentas. Informar por escrito a la Asamblea de Copropietarios, al Consejo de Administración y al Administrador sobre las irregularidades existentes en el manejo de dineros, cuentas, presupuestos y solicitar, si es del caso, reunión para su análisis y soluciones. Convocar a Asamblea Extraordinaria cuando las circunstancias así lo requieran. El Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas no podrá estar ligado dentro del cuarto (4º) grado civil de consanguinidad o el segundo de afinidad con el Administrador, el Contador y con cualquier otro cargo en la Administración. Manejo de cuentas o dineros El Consejo de Administración y el Administrador del edificio, abrirán conjuntamente la(s) cuenta(s) bancaria(s) que crean necesaria(s) para el depósito y manejo de los dineros provenientes de las expensas, contribuciones y el fondo de reserva. Consejo de Administración El Consejo de Administración estará compuesto por un mínimo de tres (3) miembros con sus respectivos suplentes numéricos, pudiendo ser reelegidos indefinidamente por la Asamblea de Copropietarios. El período del Consejo de Administración será por un (1) año y empezará a contarse a partir de la fecha en que se efectúe su elección por la Asamblea. 21

25 Propiedad Horizontal El Consejo sesionará ordinariamente por lo menos una vez cada mes, previa convocatoria del Administrador y extraordinariamente a solicitud de su Presidente. Actuará como secretario el Administrador, quien citará a reuniones ordinarias y extraordinarias en cumplimiento de órdenes del Presidente. Las decisiones del Consejo se tomarán por mayoría de votos. De todas las decisiones tomadas por el Consejo se dejará constancia en un libro especial de Actas suscritas por el Presidente y su Secretario, todo lo anterior en concordancia con la Ley 675 de Funciones y atribuciones del Consejo de Administración Hacer cumplir, conjuntamente con el Administrador, el reglamento interno sobre el uso y obligaciones en la Unidad, ejecutando las atribuciones delegadas por la Asamblea de Copropietarios. Llevar la iniciativa a la Asamblea de Copropietarios acerca del Reglamento y del uso de los bienes comunes. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la realización de programas de mejoras de bienes comunes y las reparaciones de los mismos, o la reconstrucción parcial o total de la unidad y la forma de distribución de los costos entre los propietarios. Vigilar la administración del edificio y dictar los reglamentos internos tendientes a que se mantengan la seguridad, el orden y el aseo, así como la armonía entre los ocupantes de la unidad residencial o comercial. Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales y extrajudiciales para las actuaciones en que se requiera la intervención de abogados u otros profesionales para la defensa y recuperación de dineros de la copropiedad. Rendir anualmente a la Asamblea un informe de labores. Autorizar al Administrador para todos los actos de carácter urgente que ocurran en la unidad. Examinar y aprobar los balances, cuentas e informes mensuales del Administrador. Examinar y aprobar en primera instancia los balances, cuentas y el informe anual de la gestión administrativa a presentarse a consideración de la Asamblea. 22

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