Situación de las Fibras al 2015-II

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1 07 de agosto de 2015 Situación de las Fibras al 2015-II RESUMEN EJECUTIVO El desempeño de las Fibras continuó con resultados favorables al 2015-II, impulsadas por sólidos indicadores de ocupación y tarifas de arrendamiento, las cuales fueron beneficiadas por la depreciación del peso respecto al dólar en el segmento industrial y de oficinas. El sector integró 10 Fibras con un área bruta rentable (ABR) de millones de m2 y 13,717 cuartos hoteleros en operación. La ocupación promedio fue del 94.1%, basados en el segmento comercial, oficinas e industrial aunque sin considerar el rubro hotelero. Ante la actual depreciación del peso, percibimos un mayor potencial de apreciación en las Fibras que principalmente integran rentas dolarizadas. Es importante mencionar que un incremento sorpresivo en la tasa de referencia por parte del Banco de México, en la búsqueda de la estabilidad en la moneda nacional, generaría alta volatilidad en las Fibras, particularmente las que han otorgado menores dividendos respecto al promedio del sector como FIHO, FINN y FUNO. Realizamos un análisis para las Fibras enfocadas principalmente en el segmento industrial y que continuarían otorgando dividendos atractivos en lo que resta del año beneficiadas del tipo de cambio actual.

2 Situación de las Fibras al 2015-II El desempeño de las Fibras continuó con resultados favorables al 2015-II, impulsadas por sólidos indicadores de ocupación y tarifas de arrendamiento, las cuales fueron beneficiadas por la depreciación del peso respecto al dólar en el segmento industrial y de oficinas. Considerando la Oferta Pública Inicial de FIBRA HD, el sector integró 10 Fibras con un área bruta rentable (ABR) de millones de m 2 y 13,717 cuartos hoteleros en operación. La ocupación promedio fue del 94.1%, basados en el segmento comercial, oficinas e industrial aunque sin considerar el rubro hotelero. Es importante mencionar que el desempeño del sector, basado en los precios de cotización de los CBFIs y el índice BMV Fibras, mostró una tendencia negativa desde finales de 2014, incorporando el próximo incremento en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, que muy probablemente derive en un incremento en la tasa objetivo por parte del Banco de México. Además, los niveles de interés en instrumentos de renta fija observan un mayor atractivo al compararse con los dividendos de las fibras. El bono a 10 años M10 observó un rendimiento hacia el cierre del 2015-II de 6.06% a tasa anualizada, lo que ha desfavorecido el comparable con las Fibras que registraron un dividend yield promedio de 5.6%. Ante la actual depreciación del peso, percibimos un mayor potencial de apreciación en las Fibras que principalmente integran rentas dolarizadas, que al traducir los ingresos en moneda nacional ejercen un impulso significativo en los dividendos que otorgan, como es el caso de las naves industriales y/o oficinas, es decir: FIBRAPL, TERRA, FIBRAMQ, FUNO y FMTY. Es importante mencionar que un incremento sorpresivo en la tasa de referencia por parte del Banco de México, en la búsqueda de la estabilidad en la moneda nacional, generaría alta volatilidad en las Fibras, particularmente las que han otorgado menores dividendos respecto al promedio del sector como FIHO, FINN y FUNO. Realizamos un análisis para las Fibras enfocadas principalmente en el segmento industrial y que continuarían otorgando dividendos atractivos en lo que resta del año beneficiadas del tipo de cambio actual.

3 Prologis Property Mexico, S.A. de C.V. FIBRAPL COMPRA Precio Objetivo al 2016-IV: P$33.1 Precio Cierre (05/08/2015): P$ No. de CBFIs (millones): VK (millones): P$ 17,156 Max 1m P$ Max 3 m P$ Min 1m P$ Min 3 m P$ Chg% 1m 3.7% Chg% 3m 3.6% Max 12m P$ 28.9 Dividend Yield 6.0% Min 12m P$ 25.0 Deuda/Activos 28% Chg% 12m 2.0% VE/Utilidad Operativa 12.6x Análisis La continua renovación de contratos ha logrado incrementar las rentas efectivas de manera subsecuente. Al 2015-II se arrendaron aproximadamente 134,600 m 2, que registraron un avance en las rentas de +9.5% respecto a la tarifa anterior. Cabe destacar que en promedio el 20% del portafolio total se renueva en el año. El área bruta rentable (ABR) finalizó en 2.9 millones de m 2, sin cambios significativos respecto al trimestre anterior. A diferencia de otras Fibras enfocadas en adquisiciones, las inversiones más representativas de FIBRAPL serían en los próximos desarrollos de la filial Prologis Enterprise, que se estiman incrementen el ABR en 40% en el mediano plazo. La ubicación estratégica de los inmuebles, acompañado de la dolarización en las rentas en la mayoría de los activos, han beneficiado los ingresos de un continuo crecimiento, que al 2015-II sumaron P$ millones, asumiendo una tendencia positiva desde la Oferta Pública Inicial. La ocupación del portafolio fue del 96.0%, una tasa superior a la del promedio en la industria. La proyección de la administración contempla finalizar el año con una ocupación entre 92.2 y 96.25%, que estimamos es factible considerando que la tasa de retención de arrendatarios en el primero y segundo trimestre de 2015 ha logrado ubicarse por encima del 90%, lo que sugiere una tendencia similar hacia la segunda mitad del año, fundamentada en la calidad y edad promedio de los activos de la Fibra.

4 El total de financiamientos sumó P$8,560 millones, con principales vencimientos en 2017 y La razón Loan To Value (Deuda Total/Activos Totales) fue de 30.2%. Por otro lado, la liquidez integrada por el efectivo en caja, IVA por recuperar y líneas de crédito disponibles sumó P$7,115 millones. La guía de resultados por parte de la administración estima distribuir US$0.10 por CBFI a lo largo del 2015, lo que implicaría US$.0265 en cada uno de los trimestres restantes, es decir, un dividend yield de 6.06% con base en el tipo de cambio FIX promedio en 2015-II de P$15.32 y el precio al cierre del CBFI previo al reporte de P$ Consideramos que el reporte trimestral fue bueno y mantenemos expectativas favorables en lo que resta del trimestre, acompañado del impulso en la apreciación del US$ que favorecería los dividendos en moneda nacional. Reiteramos COMPRA con precio objetivo hacia 2016-IV de P$33.1 por CBFI.

5 PLA Administradora Industrial, S. de R.L. de C.V. TERRA COMPRA Precio Objetivo al 2016-IV: P$44.0 Precio Cierre (05/08/2015): P$ No. de CBFIs (millones): VK (millones): P$ 19,831 Max 1m P$ Max 3 m P$ Min 1m P$ Min 3 m P$ Chg% 1m 6.1% Chg% 3m 9.1% Max 12m P$ Dividend Yield 6.0% Min 12m P$ 26.4 Deuda/Activos 34% Chg% 12m 16.6% VE/Utilidad Operativa 20.4x Análisis Fibra Terrafina (TERRA) continuó reflejando uno de los dividendos más atractivos del sector, impulsados por las eficiencias operativas y las rentas dolarizaras del portafolio. El ABR totalizó 2.63 millones de m 2, para un retroceso de -2.6%, como resultado del reciclaje de capital (venta de activos no estratégicos) a inicios de 2015, pero que logró fortalecer las métricas de ocupación hacia un nivel de 93.1% (+200 p.b. a/a). Considerando que el número de inmuebles en operación fue menor respecto al registrado en 2014-II y las rentas promedio en dólares no observaron un crecimiento significativo (+2.3% a/a), la fuerte depreciación del tipo de cambio logró incrementar los ingresos en moneda nacional hacia P$508.7 millones para un incremento de 11.0% a/a. Es importante mencionar que los ingresos en dólares retrocedieron en -5.9% a/a, reflejando el reciclaje de capital mencionado. Los gastos de operación fueron de P$45.0 millones, para un retroceso significativo de -16.2% a/a, como resultado de menores gastos en electricidad, impuestos y seguridad. Reflejo de lo anterior, el Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) fue de P$463.7 millones (+14.6% a/a), es decir, un margen NOI de 91.2% con un avance destacable de 227 p.b a/a. Con base en el efectivo en caja, IVA por recuperar y líneas de crédito disponibles, la liquidez fue de P$7,529 millones. El ritmo de adquisiciones ha disminuido considerablemente en lo que va de 2015, respecto al mostrado el año previo. Reflejo de la liquidez de las Fibras en moneda nacional y la dolarización del mercado inmobiliario, en particular de naves industriales, se percibió una compresión en la rentabilidad esperada (Cap Rate) de potenciales adquisiciones.

6 Motivo de lo anterior, TERRA ha dirigido inversiones en nuevos desarrollos y expansiones, que proyectan un Cap Rate del 12%. No obstante, posterior al 2015-II, se anunció el acuerdo para la adquisición de un portafolio de 17 propiedades y 2 reservas de tierra, ubicadas en San Luis Potosí, Irapuato, Monterrey, Ciudad Juárez y Reynosa, con una extensión aproximada de 575,980 m 2. La deuda total fue de P$10,229 millones, es decir, una razón Loan To Value (Deuda Total/Activos Totales) de 34% (Límite regulatorio del 50%). Es importante destacar que la totalidad de estos financiamientos se encuentran a tasa variable, pero con diferentes coberturas financieras ante fluctuaciones importantes en las tasas de interés. La distribución trimestral fue de P$0.4956, es decir, un dividend yield de 6.07%, con base en el precio del CBFI al cierre del 05/08/15, lo que colocaría a TERRA entre las Fibras con mayores dividendos dentro del sector. Cabe mencionar que en la medida que las adquisiciones mencionadas y las próximas por ejercer, redituaría en dividendos superiores al 7%, de continuar con las mismas eficiencias operativas en los siguientes trimestres. Consideramos que el reporte fue bueno y estimamos que los fundamentales de TERRA mantendrán solidez en los próximos meses. En la medida que las inversiones esperadas (basadas en la significativa liquidez) se ejecuten en lo que resta del 2015, los ingresos mantendrían crecimientos atractivos, de igual forma, los niveles actuales de cotización P$/US$ impulsarían los dividendos en los próximos trimestres. Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$40.0 por CBFI.

7 Macquarie Mexico Real Estate Management, S.A de C.V. FIBRAMQ Analista Armelia Reyes COMPRA Precio Objetivo al 2016-IV: P$32.08 Precio Cierre (05/08/2015): P$ No. de CBFIs (millones): VK (millones): P$ 19,156 Max 1m P$ Max 3 m P$ Min 1m P$ Min 3 m P$ Chg% 1m 5.3% Chg% 3m 2.7% Max 12m P$ 25.1 Dividend Yield 6.4% Min 12m P$ 21.1 Deuda/Activos 40% Chg% 12m -4.1% VE/Utilidad Operativa 15.9x Análisis Fibra Macquarie (FIBRAMQ) logró beneficiarse de la fuerte demanda por arrendamiento industrial así como de la recuperación en el consumo nacional. Los indicadores de ocupación mostraron estabilidad respecto al 2014-II, hacia un nivel promedio de 90.8%. El ABR fue del portafolio total fue de 3.2 millones de m 2, los que representó un crecimiento de aproximadamente 14% a/a. En 2015-II se anunció el acuerdo para adquirir un portafolio de 10 propiedades industriales, ubicadas en Monterrey, Reynosa, Tijuana, Ciudad Juárez y Saltillo, con una ocupación promedio de 93.9%. El ABR de estos activos es de 201,060 m 2, y el precio de adquisición sería de US$105.0 millones, sin considerar impuestos y costos de transacción. Posterior al cierre del trimestre, se anunció el acuerdo para adquirir ocho propiedades industriales en Nuevo León, constituido por cuatro propiedades estabilizadas, dos inmuebles en desarrollo y dos terrenos, con un ABR de 40,700 m 2. El monto total de compra se estima en US$29.9 millones. Con base en las propuestas de FIBRAMQ en la Oferta Pública Subsecuente, proyectamos que la rentabilidad de estas adquisiciones reflejaría un Cap Rate de al menos 7% (NOI/Valor de los Activos), que estimamos continué en las próximas adquisiciones en lo que resta del año, basados en la significativa liquidez de P$4,618 millones, al cierre de 2015-II.

8 Debido a la composición del portafolio en su mayoría por naves industriales, la fortaleza del US$ benefició las rentas traducidas en moneda nacional. Los ingresos sumaron P$704.3 millones, para una variación de +21.9% a/a. Los gastos operativos no mostraron crecimientos significativos, lo que impulsó los márgenes operativos generales. El NOI sumó P$611.8 millones para un avance de +26.0% a/a y un margen NOI de 86%, es decir, un incremento de +279 p.b a/a. La distribución trimestral será de P$0.38 por CBFI, lo que representaría un dividend yield de 6.4% con base en el precio del CBFI al cierre del 05/08/15 de P$ Esto representaría una de las distribuciones más altas del sector y que aún no refleja las adquisiciones ejercidas en el trimestre y las programadas en lo que resta del año. Estimamos que el dividend yield hacia el 2016-I podría superar el 7% con base en los precios actuales del CBFI. Recomendamos COMPRA con precio objetivo hacia finales de 2016-IV de P$32.08.

9 Tabla 1. Principales variables Fibras 2015-II Sectorial FUNO TERRA FIBRAMQ FIHO FINN FSHOP DANHOS FIBRAPL* FMTY* FIBRAHD* Precio CBFI (06/08/15): P$ CBFIs en circulación (millones) - 3, , VK (P$ millones) 252, , , , , , , , , , , NOI 12M (P$ millones) 16, , , , , , Utilidad Operativa 12M** (P$ millones) 13, , , , , , Ocupación del portafolio % 93.1% 90.9% 62.8% 57.5% 90.0% 92.7% 96.0% 97.0% 99.0% Cap Rate Implícito 5.5% 4.8% 7.3% 7.6% 8.4% 6.5% 6.1% 2.8% 9.0% 9.6% 7.9% Dividend Yield (2015-I) 5.69% 5.28% 6.02% 6.57% 5.20% 5.22% 5.66% 5.58% 6.05% 5.64% n.a. Razón de apalancamiento (LTV) 25.3% 30.2% 34.8% 40.3% - 3.4% 25.8% % - - Índice Cobertura Servicio de Deuda n.a. Deuda (P$ millones) 84, , , , , , Recursos líquidos (P$, millones) 52, , , , , , , , , VE 304, , , , , , , , , , VE/Utilidad Operativa ROIC 5.0% 4.5% 6.3% 5.9% 5.8% 5.5% 4.5% 3.1% 7.3% 7.7% 4.8% Fuente: Signum Research con información de reportes trimestrales Analista Armando Rodríguez

10 Directorio Héctor Romero Director General Analistas Carlos Ugalde Subdirector de Análisis / Grupos Financieros e Instituciones de Seguros carlos.ugalde@signumresearch.com Cristina Morales Analista Bursátil Sr. / Comercio Especializado y Autoservicios cristina.morales@signumresearch.com Jorge González Analista Técnico Sr. Armando Rodríguez Analista Bursátil Sr. / FIBRAS y Sector Inmobiliario armando.rodriguez@signumresearch.com Homero Ruíz Analista Bursátil Sr. / Telecomunicaciones, Medios e Industria Automotriz homero.ruiz@signumresearch.com Ana María Tellería Analista Bursátil Jr. / Vivienda y Renta Fija ana.telleria@signumresearch.com Armelia Reyes Analista Bursátil Jr. / Infraestructura, Minería y Energía armelia.reyes@signumresearch.com Emma Ochoa Analista Bursátil Jr. / Productos de Consumo Frecuente S M P * 07/08/ CLAVE DEL REPORTE. (1) ENFOQUE S = Sectorial E = Económico Rf = Renta fija Nt = Nota técnica M = Mercado Em= Empresa (2) Geografía M = México E = Estados Unidos L = Latino América G = Global (3) Temporalidad P = Periódico E = Especial (4) Grado de dificultad * = Básico ** = Intermedio *** = Avanzado (5) Fecha de publicación DD/MM/AA Diseño Julieta Martínez Diseño Editorial julieta.montano@signumresearch.com Sistemas de Información Iván Vidal Tel / Info@signumresearch.com Este documento y la información, opiniones, pronósticos y recomendaciones expresadas en él, fue preparado por Signum Research como una referencia para sus clientes y en ningún momento deberá interpretarse como una oferta, invitación o petición de compra, venta o suscripción de ningún título o instrumento ni a tomar o abandonar inversión alguna. La información contenida en este documento está sujeta a cambios sin notificación previa. Signum Research no asume la responsabilidad de notificar sobre dichos cambios o cualquier otro tipo de actualización del contenido. Los contenidos de este reporte están basados en información pública, disponible a los participantes de los mercados financieros, que se ha obtenido de fuentes que se consideran fidedignas pero sin garantía alguna, ni expresan de manera explícita o implícita su exactitud o integridad. Signum Research no acepta responsabilidad por ningún tipo de pérdidas, directas o indirectas, que pudieran generarse por el uso de la información contenida en el presente documento. Los documentos referidos, así como todo el contenido de no podrán ser reproducidos parcial o totalmente sin la autorización explícita de Signum Research S.A. de C.V.