Señales de recuperación ante propuestas electorales

Transcripción

1 Buenos Aires Oficinas, T2 215 Señales de recuperación ante propuestas electorales Tasa de Vacancia 1.7% Valor de Alquiler US$./m 2 /mes Absorción Neta En Construcción 1,945 m 2 222,13 m 2 *Flechas indican cambios en relación al período anterior. Figura 1: Condiciones Económicas y Valores Inmobiliarios (2) (4) T1 212 T2 212 T3 212 T4 212 T1 213 T2 213 T3 213 T4 213 T1 214 T2 214 T3 214 T4 214 T1 215 T Crecimiento PIB IPC Oficial Tasa Desempleo Vacancia Valor Promedio Alquiler (US$/m2/mes) Fuente: Trading Economics, INDEC, CBRE Research, T EL MERCADO INMOBILIARIO SE PREPARA ANTE Señales de recuperación en el mercado de oficinas corporativas de Buenos Aires. El valor promedio de alquileres mostró una suba del 5.% interanual mientras que la tasa de vacancia experimentó una caída del 14.% interanual. El nivel de construcción de edificios de oficinas clase A y A+ escaló un 4.3% interanual mientras que el inventario en m 2 presentó una suba del 5.8% interanual. INMINENTES CAMBIOS A NIVEL NACIONAL Si bien los indicadores macroeconómicos aún presentan cifras poco alentadoras, los principales indicadores inmobiliarios como lo son la tasa de vacancia y el valor promedio de renta muestran, desde principios de año, señales de recuperación. El inminente cambio presidencial apalanca esta mejora. T2 215 CBRE Research 215 CBRE, Inc. 1

2 EL CONTEXTO MACROECONÓMICO El 215 se caracteriza por ser un año de elecciones presidenciales, y la posibilidad de cambio cala hondo en el mundo inmobiliario, logrando que los principales actores se mantengan expectantes pero preparándose para lo que se espera será el principio de una recuperación económica. Si bien las principales consultoras no prevén un crecimiento de la economía para este año, se espera que la tasa de inflación se modere, ayudando al consumo interno, lo que iría aparejado con una fuerte cosecha agrícola y un aceleramiento de la actividad de la construcción. El organismo Oxford Economics prevé un 215 sin crecimiento del PBI, y una caída de la producción industrial del -2.6%. Entre los principales obstáculos que el país deberá afrontar están la pérdida de confianza por parte de inversores extranjeros. Las políticas adoptadas en torno a control cambiario, y medidas intervencionistas atentan contra la inversión privada, así como también la falta de acuerdos de precios con empresas de energía. En lo que refiere a la balanza comercial del país, los volúmenes de exportación cayeron por tercer año consecutivo en 214 propulsado por políticas proteccionistas y por el estancamiento de Brasil y la desaceleración de China. Además, el precio de los commodities ha sufrido una baja, en especial la soja y el trigo con un descenso del 2.% interanual. Por ello, existe gran preocupación por la capacidad del sector de las exportaciones de brindar un sostenido conductor de la actividad. Durante el Q1 215 las exportaciones mostraron un descenso del 17.% y las importaciones del 15.%. El intercambio comercial con ASEAN, principal bloque en importancia, presentó un saldo negativo al igual que con la Unión Europea y NAFTA. El comercio con el MERCOSUR arrojó un saldo positivo con una baja en las exportaciones y en las importaciones. Otro factor de importancia en el contexto actual del país es la inversión extranjera directa (IED). Según datos de la CEPAL, durante el 214, la región latinoamericana mostró una suba de su IED con respecto a su PBI. Es la primera vez en tres años que el rubro servicios se convierte en el mayor receptor de inversiones, considerándose servicios a rubros como infraestructura, turismo, servicios financieros, tercerización de procesos y generación energética. A pesar de este crecimiento a nivel regional, Argentina, junto con Venezuela, Ecuador y Bolivia, han experimentado una baja en su IED. La afluencia de inversiones se redujo en un 41.% durante 214 en Argentina, logrando un total de US$ 6,612 billones, la suma más baja desde 29. En lo que respecta a la distribución de las inversiones extranjeras, se estima que están equitativamente divididas entre los sectores de recursos naturales, manufactura y servicios. Figura 2: Brecha en Alquileres según Tipo de Cambio (Ar$/m 2 /mes) % 31% 35% 38% 65% 51% 65% 53% 35% 48% 83% 57% 45% 47% T1 212 T2 212 T3 212 T4 212 T1 213 T2 213 T3 213 T4 213 T1 214 T2 214 T3 214 T4 214 T1 215 T Alquiler Seqún Tipo de Cambio Oficial (Ar$) Alquiler Seqún Tipo de Cambio Paralelo (Ar$) Brecha Fuente: INDEC, Banco Nación, CBRE Research, T T2 215 CBRE Research 215 CBRE, Inc. 2

3 EL SECTOR DEL REAL ESTATE La actividad inmobiliaria dentro del mercado argentino se encuentra dolarizada a tipos de cambio del Banco Nación mientras que los costos ascienden a ritmos más pronunciados que las actualizaciones del peso argentino, lo que ha tenido una repercusión directa en la rentabilidad. Como se observa en la Figura 2, actualmente, la brecha entre un alquiler considerado según tipo de cambio oficial y uno según tipo de cambio paralelo se ubica en un 47.%. Su peor momento se dio durante el final del 214 cuando la brecha alcanzó el 83.%. En línea con lo anterior, el costo de la construcción, factor protagónico en lo que refiere al sector del real estate, presentó un aumento del 1.2% en Mayo con respecto al mes anterior y del 1.8% en lo que va del año. En lo que refiere al rubro Materiales, este presentó una suba interanual del 1.2%, siendo el cemento, el ladrillo y la pintura los que mayor aumento presentaron. El costo de la Mano de Obra incrementó un.8%. Se estima que el costo de construcción para un edificio de categoría A+ se ubica actualmente en US$1,339/m 2. En lo que refiere a la actividad de la construcción, el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos afirma que durante los primeros cinco meses del año el sector experimentó un crecimiento del 6.%. Como manera de continuar con este impulso en la construcción, el Gobierno nacional decidió continuar el uso de Certificados de Inversión Inmobiliaria (CEDIN) para la compra de inmuebles. El uso del CEDIN será permitido hasta fines de Septiembre. En lo que respecta a costos de equipamiento para edificios premium, se estima que el valor se sitúa en US$ 1,396/m 2, según el Índice formulado por Contract correspondiente al mes de Mayo 215. Esta cifra representa un incremento del.6% con respecto al trimestre anterior. El cambio interanual alcanza un 9.6%. Figura 3: Datos Históricos de Vacancia, Alquiler, Venta y Cap Rates Precio de Alquiler Promedio (US$/m2/mes) Precio de Venta Promedio / m2 () Vacancia Promedio Cap Rate T2 215 CBRE Research 215 CBRE, Inc. 3

4 Figura 4: Submercados de Oficinas A/A+ Submercado Área Rentable ( m2) Área Disponible ( m2) Vacancia Promedio Ponderada En Construcción ( m2) Valor Promedio de Alquiler ( US$/m2/mes) Microcentro 2,482 18, ,587 22,.4 Macrocentro 149,29 35, Plaza San Martín , Catalinas 156,811 6, , 24.8 Plaza Roma 98,794 5, Puerto Madero Norte 193,691 19, , Puerto Madero Sur 72,814 12, Zona Norte GBA Libertador 136,655 17, ,5 24. Zona Norte GBA Panamericana 213,48 19, , 22.4 Zona Norte CABA 142,28 6, , TOTAL 1,465,5 157, ,136. MERCADO EN PROCESO DE RECUPERACIÓN El inventario actual de oficinas clase A y A+ presentó un aumento interanual del 5.8% alcanzando actualmente unos 1,465,5 m 2. Durante el T2 215se incorporaron al inventario dos edificios de oficinas clase A; Omega Park con 5, m 2 rentables y Paraná 353 con 3,5 m 2. El 1% de ambos edificios está disponible en alquiler lo que provocó que la vacancia no se redujera demasiado en este período. La tasa de vacancia ponderada actual es de un 1.7%, siendo la zonas de Macrocentro con un 23.9% y Puerto Madero Sur con un 17.4%, las de mayor espacio disponible. La combinación de los dos submercados arroja una superficie disponible en alquiler de más de 75, m 2, con edificios como Belgrano Office, Madero Harbour Torre 5, GO Green Office y Omega Park con grandes superficies desocupadas. Por el contrario, el submercado de Catalinas presenta la tasa de vacancia más baja del mercado, con 6,6 m 2 disponibles en alquiler, a la espera de que finalicen las obras de la Torre Catalinas Norte y de la Torre del Banco Macro que aportarán cerca de 89, m 2 a dicho submercado. El valor pedido promedio de alquiler por su parte presentó un aumento interanual del 4.8%, alcanzando actualmente un valor promedio de US$./m 2 /mes. El submercado de Catalinas es el que presenta actualmente el precio de alquiler más alto, alcanzando un valor promedio de US$27. m 2 por mes, mientras que los submercados de Microcentro y el Corredor Panamericana en la Zona Norte son los que presentan valores más bajos, ambos con US$22.3 m 2 por mes. Cabe destacar que los valores presentados corresponden a valores pedidos y que son un promedio ponderado de los precios encontrados tanto en edificios clase A como A+. A continuación se desglosarán ambas categorías y se podrán observar las fluctuaciones en cada una de ellas. T2 215 CBRE Research 215 CBRE, Inc. 4

5 EQUILIBRIO EN LOS INDICADORES INMOBILIARIOS El stock de oficinas clase A ha presentado un aumento durante el T2 215 situándose en aproximadamente 823, m 2, observándose un incremento en el submercado Microcentro con la incorporación de 3,5 m 2 correspondientes a un nuevo edificio de oficinas situado sobre la calle Paraná. La tasa de vacancia se encuentra en 9.%, siendo Zona Norte Liberador el submercado con mayo vacancia, seguido por Zona Norte Panamericana. El precio promedio de renta ronda los US$22./m 2 /mes, siendo Catalinas con US$19./m 2 /mes el submercado con valores más bajos y Plaza San Martín el más caro con un promedio de US$26./m 2 /mes. El stock de oficinas clase A+ consta de alrededor de 95, m 2 de oficinas. Por su parte, la tasa de vacancia se encuentra actualmente en 12.%, el submercado con la mayor tasa es Microcentro, que se corresponden con los 1,84 m 2 pertenecientes a un edificio de oficinas sobre la Avenida Alem. El precio promedio de renta es de US$26.3 siendo Zona Norte Libertador el submercado más caro con un valor promedio de US$3./m 2 /mes, y el submercado de Zona Norte Panamericana el menos costoso con US$22./m 2 /mes. En cuanto a los niveles de construcción, se destacan tres futuras incorporaciones, una correspondiente al submercado de Microcentro, otra en la Zona Norte CABA y una en Zona Norte Gran Buenos Aires, que sumarían casi 5, m 2 al stock de oficinas clase A. Nota: los valores utilizados corresponden a valores pedidos promedio (asking price), y no incluyen gastos (impuestos y expensas). Figura 5: Disponibilidad y Ocupado (s m 2 ) Figura 6: Precios Alquiler por Submercado y Clase Clase A (Precio Renta) Clase A+ (Precio Renta) Figura 7: Vacancia por Submercado y Clase Clase A+ Ocupado (m2) Clase A Ocupado (m2) Clase A+ Disponible (m2) Clase A Disponible (m2) Clase A Vacancia Clase A+ Vacancia T2 215 CBRE Research 215 CBRE, Inc. 5

6 Figura 8: Oferta Futura Figura 9: Valores de Alquiler América Latina Bogotá Norte GBA Panamericana 9% Zona Norte CABA 23% Microcentro 6% Norte GBA Libertador 13% Puerto Madero Norte 9% Catalinas 4% Montevideo Guadalajara Ciudad de Panama Lima Monterrey Rio de Janeiro Buenos Aires Santiago São Paulo Ciudad de Mexico T1 215 T4 214 T3 214 T2 214 T1 214 EL FUTURO DEL MERCADO DE OFICINAS PREMIUM Alrededor de 222,1 m 2 se encuentran actualmente en construcción, lo que representa un incremento interanual del 4.3%. El submercado que más superficie verá entrar es el de Catalinas, con un 4.% de los m 2 futuros, seguido por Zona Norte CABA con un 23.% de la oferta futura. A los 188,8 m 2 que ya se encontraban en construcción el T1 215 se le suman ahora el edificio Libertador Mil en Zona Norte con 18, m 2, Odeón en Zona Norte CABA con casi 17, m 2 rentables y Carlos Pellegrini 719 en Microcentro con más de 12, m 2. Más allá de los tradicionales submercados de oficinas premium, comienzan a pisar fuerte otros hasta ahora considerados de menor categoría. El caso de Parque Patricios y su Distrito Tecnológico es notable en lo que refiere al nacimiento y crecimiento de un polo de oficinas dedicado específicamente a compañías de IT y de comunicaciones. La demanda comienza a mirar hacia la zona sur de la ciudad, donde las rentas son más bajas y donde además existen beneficios fiscales. Lo mismo comienza a suceder con la zona de Barracas y La Boca. La buena noticia es que el Fuente: CBRE Research, T sector inmobiliario corporativo comienza a descentralizarse, migrando tanto hacia el norte como hacia el sur del tradicional distrito financiero porteño. PANORAMA REGIONAL Argentina se encuentra hoy entre los mercados más inestables y poco certeros de la región. Esto ha despertado desconfianza o desinterés en inversores extranjeros que prefieren optar por niveles más bajos de rentabilidad, yéndose a mercados más estables y confiables. La región ha mostrado un crecimiento sostenido en lo que refiere al mercado de oficinas corporativas durante los últimos tres años. Se destacan en este momento, por su notable crecimiento y aumento de la demanda, México, Colombia y Chile. Si bien Brasil siempre se posicionó como los mercados más fuertes de América Latina, la demanda se mantuvo débil durante 214, alcanzando una alta vacancia del 16.9% durante el último trimestre del año. A pesar de ello, tanto Sao Pablo como Río de Janeiro continúan siendo los mercados de oficinas premium más caros de la región. T2 215 CBRE Research 215 CBRE, Inc. 6

7 CONTACTOS OFICINA CBRE Lucía Do Campo Marketing & Research Manager CBRE Argentina Torre Alem Plaza (Av. Leandro N. Alem 855) Piso 29 Capital Federal, Argentina Pilar Ribera Marketing & Research Analyst Para conocer más sobre el Departamento de Research de CBRE o para acceder a otras investigaciones de mercado, por favor visitar la página de Global Research Gateway: La información contenida en este documento, incluyendo las proyecciones, ha sido obtenida de fuentes que se consideran confiables. Aunque no dudamos de su veracidad, no se ha verificado y por tanto no podemos asegurarla ni garantizarla ni tampoco representa nuestra opinión al respecto. Es su entera responsabilidad confirmar de manera independiente su veracidad e integridad. Esta información es presentada para uso exclusivo de clientes y profesionales de CBRE y todos los derechos sobre el material están reservados y no pueden ser reproducidos sin el permiso previo por escrito de CBRE.