Los Derechos del Inquilino

Transcripción

1 Los Derechos del Inquilino ERIC T. SCHNEIDERMAN Procurador General Estado de Nueva York

2 CONTENIDO INTRODUCCION 1 DERECHOS PERSONALES DEL INQUILINO CONTRATOS Organizaciones de inquilinos 13 Represalias 14 Que es un contrato? 1 Derecho a la Privacidad 14 Contratos de Renovacion Discriminacion 14 de Renta 2 Hostigamiento 15 Inquilinos de Mes a Mes 3 SERVICIOS DE CALEFACCION Y PAGO DE ALQUILER ENERGIA Cargos de Alquiler 3 Temporada de calefaccion 15 Sobrecargos en el Alquiler 4 Ajuste de cuentas 15 Depositos de Fianza 4 Continuacion del servicio 15 Pagos del aceite 16 SUCESION O TERMINACION DE UN CONTRATO BUSCANDO UN APARTAMIENTO Arrendamiento de Contrato 6 Agencias de bienes raices 16 Derechos de Sucesion de Agencias para referidos de Contrato 8 apartamientos 16 Terminacion de Contrato de Ancianos 8 OTRAS CIRCUNSTANCIAS Terminacion de Contrato para Personal Milita 9 El compartir un apartamiento 16 Desahucio 9 Animales domesticos o mascotas 17 Tipos especiales de vivienda 17 REPARACIONES Y HABITABILIDAD OFICINAS REGIONALES DEL Garantia para ocupar residenci 10 PROCURADOR GENERAL 19 Responsabilidad del casero de hacer reparaciones 11 EL DEPARTAMENTO DE VIVIENDA Pintura con Plomo 11 Y RENOVACION COMUNAL 20 SEGURIDAD OTROS CONTACTOS UTILES 23 Prevencion del Crimen 11 PARA AVERIGUAR MAS 23 Cerraduras de las Puertas de Entrada y los Comunicadores 11 Servicio de Guardia en el Vestibulo 12 Espejos en los Ascensores 12 Cerraduras Individuales, Agujero Vizor y Buzones 12 Detectores de Humo 13 Rejillas para las Ventanas 13

3 INTRODUCCION El proposito de este librito es servir de guia haciendo resaltar algunos de los derechos principales de los inquilinos que viven en residencias privadas en el estado. Una variedad de leyes estatales y locales protegen estos derechos. Ademas, las areas del estado que estan bajo las leyes de estabilizacion o control del alquiler, o cualquier otra reglamentacion, podrian disfrutar de privilegios especiales aplicables a ciertas residencias. Las leyes de estabilizacion de la renta, por ejemplo, vigen en la ciudad de Nueva York y en ciertas comunidades de los condados de Nassau, Rockland y Westchester. Se les aconseja a los inquilinos que consulten a un abogado con respecto a situaciones particulares que les tengan acaparada la atencion. QUE ES UN CONTRATO CONTRATOS Un contrato es un pacto escrito entre el casero y el inquilino, que especifica los teminos y las condiciones de un lugar alquilado. No puede ser cambiado mientras esta vigente, a menos que ambas partes se pongan de acuerdo para hacerlo. Los contratos para apartamientos, que no estan bajo el estatuto de renta estabilizada, pueden ser hechos por la via oral o por la via escrita. Para evitar problemas, sin embargo, las partes involucradas podrian desear llegar a un acuerdo escrito. Un contrato que se haga por la via oral, por mas de un ano, no podria ser ejecutado legalmente. (Ley de Obligaciones Generales # 5-701) Los contratos deberian especificar, a lo minimo, los nombres y las direcciones de las partes involucradas, la cantidad y la fecha de vencimiento del pago de alquiler, la duracion del alquiler, las condiciones de ocupacion de la vivienda, y los derechos y obligaciones de ambas partes. Un casero puede alquilar en los terminos y condiciones a que ambas partes hayan llegado, a menos que la ley estipule de otra forma. Los contratos deben utilizar fraseologia comun y con significados corrientes, y deben ser claros y coherentes. Las secciones de los contratos deben ser clasificadas apropiadamente y la letra de imprenta debe de ser lo suficientemente grande como para que pueda ser leida con facilidad. (Ley de Obligaciones Generales # 5-702; C.P.L.R. #4544) A menos que el contrato especifique lo contrario, el apartamiento deberia hacerse disponible al inquilino al comienzo de la vigencia. Si el apartamiento no esta disponible para ser habitado segun acordado, el inquilino tiene derecho a cancelar el contrato y a obtener el reembolso total de cualquier deposito hecho. (Ley de Propiedad Real #223-a) Las estipulaciones del contrato que eximen a los caseros de responsabilidad en caso de heridas a personas o danos a la propiedad causadas por la negligencia de estos, o de sus empleados, son nulas. Mas aun, una estipulacion en un contrato que invalide el derecho de un inquilino a tener un juicio por 1

4 jurado en cualquier caso traido por cualquiera de las partes en contra de otra por herida personal o dano a la propiedad tambien es nula. (Ley de Obligaciones Generales #5-321; Ley de Popiedad Real #259-c) Si la corte halla que un contrato o una clausula de contrato no es razonable al momento de haber sido hecho, la corte puede decidir rehusar hacer cumplir el contrato o la clausula de este. La estipulacion de un contrato que requiera de un inquilino que comprometa los muebles de su casa como garantia de fianza por el alquiler tambien es nulo. (Ley de Propiedad Reel #s-235-c,231) Los inquilinos, que son protegidos por la estipulacion de renta estabilizada, tienen derecho a un contrato de uno o dos anos, cuando se mudan a un apartamiento excepto bajo ciertas circunstancias tales como, por ejemplo, cuando el apartamiento no es utilizado como la residencia prinicipal del inquilino. A los inquilinos de apartamientos con renta estabilizada tambien se les debe entregar un apendice (rider) del contrato de estabilizacion, preparado por el Departamento de Vivienda y Renovacion Comunal, que compendia sus derechos bajo la ley y provee informacion especifica sobre como se calculo el alquiler de la vacante. Para ciertos apartamientos de lujo, un casero puede buscar aprobacion de parte de este Departamento para desregularizar el pago de alquiler que se les va a asignar. Los inquilinos de apartamientos de renta estabilizada en la ciudad de Nueva York tienen derecho a recibir de sus caseros una copia legal de sus contratos firmados dentro de 30 dias del casero haber recibido el contrato firmado por el inquilino. Las fechas de comienzo y expiracion del contrato deben aparecer en este. (Codigo de Estabilizacion de Renta (RSC) #2522.5) CONTRATOS DE RENOVACION DE RENTA Con la excepcion de apartamientos de alquiler regulado, un inquilino solo puede renovar el contrato con el consentimiento del casero. Un contrato podria incluir una clausula de renovacion automatica. En tal caso, el casero deberia notificarle con anticipacion al inquilino de la existencia de esta clausula entre los 15 y 30 dias antes de que se le exija al inquilino que notifique al casero su intencion de renovar el contrato. (Ley de Obligaciones Generales #5-905) Los contratos de renovacion para inquilinos de alquiler estabilizado deberian contener los mismos terminos y condiciones que el anterior, y los aumentos del pago de alquiler, si hubiera alguno, estarian limitados por ley, aunque se podria quedar considerado un aumento de acuerdo con las tasas permitidas por el Negociado de Normas para el Alquiler (Rent Guidelines Board). Los inquilinos con alquiler estabilizado podrian escoger ya fuera un contrato de renovacion por uno o por dos anos. Para los inquilinos de alquiler estabilizado de la ciudad de Nueva York, el casero debe de notificarle al inquilino sobre su derecho de renovar no mas de 150 dias y no menos de 120 dias antes de la fecha del contrato. Luego de que se de la nota de renovacion, el inquilino tiene un plazo de 60 dias para aceptar la renovacion. Si el inquilino no acepta la oferta de renovacion dentro del plazo prescrito, el casero podria rehusar renovar el contrato e intentar desahuciar al inquilino utilizando procedimientos legales. 2

5 INQUILINOS DE MES A MES Los inquilinos, que no poseen un contrato de alquiler y hacen sus pagos por la vivienda mes a mes, se conocen como los inquilinos de mes a mes. En lugares donde no estan vigentes las reglamentaciones de alquiler o renta, los inquilinos que siguen viviendo en el lugar, aun despues de haber expirado el contrato, son tratados como inquilinos de mes a mes si el casero acepta su pago.(ley de Propiedad Real, #232-c) Un contrato de mes a mes fuera de la ciudad de Nueva York podria ser terminado por cualquiera de las partes, al dar una notificacion al respecto por lo menos un mes antes de que expire el termino. Si el pago de la renta vence, por ejemplo, el dia primero de cada mes, el casero debe informarle al inquilino para el 30 de septiembre, antes de que se venza la renta de octubre, que quiere que el inquilino abandone los predios antes del 1ro. de noviembre. La nota de terminacion del arriendo no tiene que especificar la razon por la cual el casero requiere la desocupacion del apartamiento. Tal notificacion no autoriza de forma automatica al casero para que desahucie al inquilino. Un casero puede alzar el alquiler de un inquilino que vive mes a mes una vez que haya obtenido el consentimiento de este. Si el inquilino no esta de acuerdo, no obstante, el casero puede finalizar la ocupacion del apartamiento dandole una notificacion apropiada. (Ley de Propiedad Real, # 232-b) En la ciudad de Nueva York, el casero debe entregarle al inquilino un documento escrito dandole un plazo de 30 dias antes de que expire el contrato. En la notificacion debe subrayarse que el casero ha decidido terminar la ocupacion y que el rehusar evacuarlo por parte del inquilino conllevaria un litigio en corte para desahuciarlo.(ley de Propiedad Real, #232-a) CARGOS DE ALQUILER EL PAGO DE ALQUILER Dondequiera que un apartamiento no este adscrito a la estabilizacion o control de renta o a cualquier otra reglamentacion, el casero esta en completa libertad de cobrar cualquier renta a que hayan llegado de acuerdo ambas partes. Si el apartmento esta adscrito a tales reglamentaciones, la renta y los subsiguientes aumentos tienen que estar regidos por la ley. Un inquilino puede retar la renta reglamentada recurriendo al Departamento de Vivienda y Renovacion Comunal (DHCR). Si la querella se sostiene, DHCR ordenaria que se reembolse al inquilino cualquier sobrecargo mas intereses y, en los casos que fuera apropiado, evaluaria la imposicion de multas. Los caseros de edificios con rentas estabilizadas podrian tratar de conseguir aumentos en la renta para compensar por ciertos tipos de mejoras capitales llevadas a cabo en todo el edificio, tales como el remplazo de una caldera, o por nuevos servicios, nuevo equipo o mejoras a un apartamiento de acuerdo con la ley y las reglamentaciones.. Bajo ciertas circunstancias, un casero puede tambien solicitar un aumento de renta por momentos dificiles (hardship rent increase). 3

6 Los caseros deben proveerles a los inquilinos un recibo escrito cuando se facture el pago del alquiler en efectivo, por un jiro postal, cheque de cajero o en cualquier otra forma que no sea un cheque personal del inquilino. Cuando un inquilino paga el alquiler con un cheque personal, el o ella puede solicitar que el casero le entregue un recibo escrito. En el recibo debe figurar la fecha de pago, la cantidad, el periodo de tiempo por el cual se pago la renta y el numero del apartamiento. El recibo debe de ser firmado por la persona que recibio el pago y debe aparecer su titulo.(ley de Propiedad Real # 235-e) Es ilegal para cualquier persona el requerirle a un inquilino potencial que le pague un bono, es decir, una cantidad de dinero que excede el pago de la renta y la fianza, para asegurarle preferencia en el alquiler de un apartamento vacio. (Ley Penal, #180.55)A este bono se le llama key money. Este tipo de contribucion no tiene nada que ver con los honorarios que podria legalmente cobrar un corredor de bienes raices autorizado. (Vea la seccion a continuacion sobre los corredores de bienes raices) SOBRECARGOS EN EL ALQUILER En la ciudad de Nueva York y en ciertas comunidades en los condados de Nassau, Rockland y Westchester donde las leyes de estabilizacion de renta estan vigentes, el casero no puede cobrar mas que la renta estipulada por la ley. Bajo la ley de vivienda, los caseros deben inscribir cada apartamiento de renta estabilizada con el DHCR y proveerles a los inquilinos anualmente una copia del documento de inscripcion. Los inquilinos tambien pueden obtener una copia del historial de renta de su apartamiento directamente de la DHCR. Un inquilino solo puede desafiar la cantidad de la renta y recaudar sobrecargos yendo atras cuatro anos desde la fecha que el inquilino radico una querella. El inquilino tambien tiene derecho a recibir intereses, mas los costos de honorarios del abogado, por el procedimiento seguido por el sobrecargo. Ademas, si el sobrecargo ha sido deliberado o adrede, el casero es responsable de una ta que le impondria el pago de tres veces la cantidad del sobrecargo. La multa incluye la cantidad del sobrecargo de por si. El casero tiene sobre si la carga de probar que el sobrecargo no fue hecho de forma deliberada o intencional. Esta multa por danos esta limitada a dos anos. Pongase en contacto con la DHCR si cree que lo han estado sobrecargando. DEPOSITOS DE FIANZA Casi toda la firma de un contrato de alquiler requiere que el interesado le pague al casero una fianza, que viene a ser un dinero dejado como deposito. Este deposito es usualmente equivalente al pago de un mes de alquiler. El casero debe devolver al inquilino este dinero depositado cuando finalice el contrato o en un tiempo razonable luego de concluido. El casero, no obstante, podria hacer deducciones a ese deposito si estuvieran amparadas por la ley. Un casero podria utilizar el dinero de este deposito para a.) reembolsar por el costo razonable de cualquier reparacion de algun dano ocasionado por el inquilino y que vaya mas alla del desgaste normal de una propiedad o b.) como reembolso por cualquier dinero de renta que no haya sido adjudicado. 4

7 Los caseros, no importa el numero de unidades que haya en el edificio, deben tratar los depositos como propiedad de los inquilinos y no deberian mezclar ese dinero con el suyo propio. Los caseros de los edificios, que tengan seis o mas apartamentos, deben depositar todo este dinero de fianza en cuentas bancarias en Nueva York, que vayan ganando intereses a la tasa prevaleciente. A cada inquilino se le debe notificar por escrito el nombre y la direccion del banco y la cantidad del deposito. Los caseros tienen derecho a gastos anuales administrativos del uno por ciento de este deposito. Todos los otros intereses que se vayan devengando en estas fianzas pertenecen a los inquilinos. A los inquilinos se les debe dar la opcion de que se les pague este interes anualmente, de que se le aplique al pago de renta o de que se le pague al final del termino del contrato. Si el edificio tiene menos de seis apartamientos, el casero quien voluntariamente ha puesto este dinero de la fianza en una cuenta de banco, que va acumulando intereses, tambien debe atenerse a estas reglas. Por ejemplo: Un inquilino paga una fianza de 400 dolares. El casero coloca el deposito en una cuenta bancaria, que acumula intereses, al ritmo de un 2.5 por ciento. Al final del ano, la cuenta habra acumulado intereses de diez dolares. El inquilino tiene derecho a unos seis dolares, mientras que el casero puede retener unos cuatro dolares- un por ciento de la fianza- como pago de honorario administrativo. Si se vende el edificio, el casero debe transferir todo el deposito de fianza al nuevo dueno dentro de un plazo de cinco dias o devolver esta fianza a los inquilinos. El casero debe notificarle al inquilino el nombre y la direccion del nuevo dueno por medio de correo registrado o certificado. Los compradores de edificios, en los cuales esta vigente la renta estabilizada, son responsables de forma directa de devolverles a los inquilinos el deposito de fianza y cualquier interes. Esta responsabilidad existe ya sea que el nuevo dueno reciba o no reciba los depositos de fianza del antiguo dueno. Los compradores de edificios, en los cuales predominan las rentas controladas o edificios con seis o mas apartamientos, en los cuales los inquilinos poseen contratos escritos, son responsables de forma directa a los inquilinos porque se les devuelva los depositos de fianza y los intereses en los casos en los cuales el comprador tenga conocimiento de los depositos de fianza. Cuando surjan los problemas, los inquilinos deben primero tratar de resolverlos con el casero antes de tomar cualquier otra accion. Si no puede resolverse una desavenencia, los inquilinos deben ponerse en contacto con la Oficina del Procurador General mas cercana. La lista de oficinas esta al final de este folleto. (Ley de Obligaciones Generales, Articulo 7) 5

8 SUCESION O TERMINACION DE UN CONTRATO ARRENDAMIENTO DE CONTRATO El subarrendamiento (subletting) o dejar a cargo (assignment) son dos formas de transferir los intereses legales de un inquilino de un apartamento a otra persona. Un subarrendamiento transfiere menos que el interes total del inquilino, mientras que el dejar encargado transfiere el interes completo. El derecho de un inquilino de dejar el contrato a cargo de alguien es, sin embargo, mucho mas restringido que el derecho a subarrendar. Un inquilino no podria dejarle el contrato a cargo de alguien sin el consentimiento escrito del casero. El casero podria abstenerse de dar el consentimiento sin que hubiera una causa. Si el casero razonablemente rehusa dar su consentimiento, el inquilino no puede asignarle el apartamiento a nadie y no tiene derecho a ser liberado de las responsabilidades del contrato. Si el casero irrazonablemente rehusa dar el consentimiento, el inquilino tiene derecho a ser liberado de sus responsabilidades luego de que se le de una notificacion de 30 dias. Los inquilinos con contratos, que viven en edificios con cuatro o mas apartamientos, tienen derecho de subarrendar con el consentimiento anticipado del casero. El casero no puede abstenerse de dar el consentimiento a menos que tenga una razon. Si el casero esta de acuerdo con el subarrendamiento, el inquilino queda responsable al casero por las obligaciones del contrato. Si el casero niega el subarrendamiento exponiendo motivos razonables, el inquilino no puede subarrendar y no se le requiere al casero que libere al inquilino de responsabilidades en cuanto al contrato. Si el casero rehusa aceptar el subarrendamiento amparandose en terminos irrazonables, el inquilino podria subarrendar. Si el caso es llevado a corte, el inquilino podria recuperar los costos y los honorarios del abogado en que ha incurrido si un juez juzga que el casero rehuso de mala fe acceder al subarrendamiento. Los inquilinos que deseen subarrendar deberian seguir los siguientes pasos: 1.) El inquilino debe enviar un pedido por escrito al casero en correo certificado con acuse de recibo. El pedido debe tener la siguiente informacion: a.) La duracion del subcontrato; b.) El nombre, la direccion del domicilio y lugar de empleo o negocio del posible subinquilino; c.) la razon por la cual se esta subarrendando; d.) la direccion del inquilino durante el tiempo que el apartamiento este subarrendado; e.) el consentimiento por escrito de cualquiera de los co-inquilino; f.) una copia del subarrendamiento propuesto junto a una copia del propio contrato del inquilino, si esta disponible. 2.) Dentro de los 10 dias luego de haber enviado por correo este pedido, el casero podria solicitarle al inquilino informacion adicional para ayudarlo a hacer una decision. Cualquier pedido de informacion adicional no ha de ser una carga indebida. 6

9 3.) Dentro de los 30 dias luego de haber enviado por correo este pedido del inquilino para subarrendar o la informacion adicional solicitada por el casero, cualquiera fuera la ultima, el casero debe enviarle al inquilino una notificacion de consentimiento, o si se esta negando el consentimiento, al menos las razones para el rechazo. Si el casero fallara en enviar esta notificacion escrita podria ser interpretada por el inquilino como que es un consentimiento al arrendamiento. 4.) Un subarrendamiento (subletting) o dejar a cargo a una persona (assignment), que no se ajusten a las exigencias de la ley, pudieran dar motivo para la gestion de un desahucio Ademas de estas reglamentaciones de subarrendamiento, hay requisitos adicionales que se limitan a inquilinos con renta estabilizada. Estas incluyen los siguientes: - El pago de alquiler impuesto al subinquilino no podria exceder la renta estabilizada mas un 10 por ciento de sobrecargo pagado al inquilino por un apartamento subarrendado que es entregado amueblado. Ademas, la renta estabilizada pagada al propietario, efectiva en la fecha que se efectua el subarrendamiento, podria ser aumentada por una tarifa de subarrendamiento (sublet allowance), equivalente a la tarifa por desocupacion (vacancy allowance), que estuviera en efecto. Un subinquilino, al cual se le este cobrando de mas, puede radicar una querella con DHCR o puede demandar al inquilino original en corte para recobrar cualquier dinero usurpado, mas danos, intereses y honorarios de abogados. (RSC # (e)) - El inquilino original podria insistir que, en todo momento, el (ella) ha mantenido el apartamiento como su residencia principal y pretende recuperarla al final del contrato de subarrendamiento. - El inquilino original, no el subinquilino, retiene el derecho a la renovacion de un contrato y cualquier derecho que resulte de la conversion a cooperativa. Los terminos de un subcontrato podrian extenderse mas alla de los terminos del contrato del inquilino original. El inquilino no podria subarrendar por mas de dos anos dentro de cualquier periodo de cuatro anos. (Ley de Propiedad Real #226-b, RSC #2525.6) 7

10 DERECHOS DE SUCESION DE CONTRATO Los miembros de una familia, que viven en un apartamiento que no esta cubierto por control de alquiler o estabilizacion, generalmente no tienen derecho a relevar a un inquilino que ha muerto o que abandona permanentemente los predios. Los derechos que tiene un miembro de la familia, que vive en un apartamiento bajo renta controlada o estabilizada, para reemplazar a un inquilino que ha muerto o que ha abandonado permanentemente el lugar, son cubiertos por las reglamentaciones de DHCR. Bajo estas reglamentaciones, se define como miembro de la familia al esposo, esposa, hijo, hija, hijastro, hijastra, padre, madre, padrastro, madrastra, hermana, hermano, abuelo, abuela, nieto, nieta, suegro, suegra o yernodel inquilino; o cualquier otra persona que resida con el inquilino en el apartamento como residente y que pueda probar que existen lazos emocional y financiero, asi como interdependencia entre tal persona y el inquilino. Un miembro familiar heredaria los derechos del inquilino al este ultimo marcharse de forma permanente o fallecer, teniendo en cuenta que el miembro familiar haya vivido con tal residente, ya sea por no menos de dos anos (un ano en el caso de ancianos que tienen 62 anos o mas, y personas incapacitadas) o desde el comienzo de la ocupacion del apartamiento o del comienzo de la relacion (si la ocupacion o relacion fueran menos de dos anos o un an, segun fuera el caso). TERMINACION DE CONTRATO DE ANCIANOS Los inquilinos o sus consortes que vivan con ellos, que tengan 62 anos o mas, o que puedan llegar a esa edad durante el termino de sus contratos, tienen derecho a terminar sus contratos si deciden reubicarse a una institucion para ancianos, un asilo, una vivienda subsidiada para personas de bajos ingresos o a cualquier otra casa para mayores de edad. Cuando tales inquilinos notifiquen sus intenciones de mudarse a una de las clases de vivienda sugerida arriba, el casero debe liberar al inquilino de la responsabilidad de pagar renta por el resto del contrato y hacer ajustes de cualquier pago hecho en anticipacion. Los ancianos que deseen aprovecharse de esta opcion, deben escribirle una nota al casero. La fecha de terminacion debe de ser efectiva no antes de los treinta dias despues de la fecha en la cual vence el pago de la proxima renta, luego que por supuesto se haya entregado la nota. Se considera que la nota ya ha sido entregada por lo menos cinco dias despues de haber sido echada al correo. La nota tendria que incluir documentacion que pruebe que la persona ha sido admitida, o en esta en proceso de ser admitida, a una de los tipos de vivienda antes aludida. Por ejemplo, un anciano envia una nota al casero comunicandole su intencion de terminar el contrato el 5 de abril; se calcula que la nota haya sido recibida el 10 de abril. Ya que el proximo 10 de abril, seria el primero de mayo, la fecha proxima para terminacion seria el primero de junio. 8

11 Cualquiera que interfiera con las gestiones de mudanza de efectos personales, ropa, muebles u otra propiedad personal del inquilino o su consorte, sera declarado culpable de un delito menor (misdemeanor). Los duenos o inquilinos de una unidad, a la cual un anciano tiene derecho a mudarse luego de haber terminado un contrato, deberia avisarle a tal inquilino, en el formulario de admision, de los derechos del inquilino bajo la ley. (Ley de Propiedad Real, #227-a) TERMINACION DE CONTRATO PARA PERSONAL MILITIA Las personas que entren o sean llamadas a servicio activo en el servicio militar pueden terminar su contrato residencial si el contrato fue hecho por el miembro en servicio antes de que el o ella entrara a servicio activo, y si los predios contratados han estado ocupados por el miembro o por alguno de sus dependientes. Cualquiera de dichos contratos puede ser terminado con tal solo enviar una nota escrita al casero en cualquier momento luego de haber comenzado el servicio militar. La terminacion de un contrato que requiera pagos mensuales no es efectivo hasta 30 dias despues de la fecha cuando se vence el pago de la proxima renta. Por ejemplo, si el pago de la renta vence el primer dia del mes, y se envia una nota el primero de enero, entonces el proximo pago de renta venceria el primero de febrero y la fecha en que seria efectiva la terminacion del contrato seria el primero de marzo.(ley Militar de Nueva York, #309) DESAHUCIO Un casero puede entablar un procedimiento en los tribunales, suponiendo que se hayan seguido las correspondientes notificaciones al afectado, para desahuciar a un inquilino que no ha pagado la renta acordada en la fecha requerida como asi tambien para recobrar pagos atrasadoss de alquiler. Un casero puede tambien iniciar un procedimiento de desahucio si, por ejemplo, un inquilino viola de forma grave una obligacion sustancial ventilada en el contrato, tales como el utilizar los predios para propositos ilegales, el cometer o permitir alteraciones a la pazo o el permanecer en el apartamiento mas alla del tiempo estipulado por el contrato sin haber obtenido un permiso. (Real Property Actions Proceedings Law ( RPAPL ) #711) El casero debe demandar en corte y ganar el caso para poder desahuciar al inquilino. Solo un alguacil o un comisario puede ejecutar una orden de la corte para desahuciar a un inquilino. (RPAPL #749). El casero no puede tomar la ley en sus manos y proceder a desahuciar a un inquilino por medio de la fuerza o utilizando otros medios ilegales. Un casero no puede intimidar ni usar la violencia, por ejemplo, para mudar las posesiones de un inquilino, asi como tampoco cambiarle la cerradura a la puerta principal dejando al inquilino en la calle, o descontinuar a proposito los servicios esenciales tales como el agua o la calefaccion. (Real Property Law, #235) Cuando se desahucia a un inquilino, el casero no puede incautarse de las pertenencias personales o los muebles del inquilino. 9

12 Un inquilino, que es expulsado de su apartamiento a la fuerza o por el uso de tacticas ilegales, tiene derecho a recuperar el triple por danos en una accion legal contra el agresor. Los caseros en la ciudad de Nueva York, que utilizan metodos ilegales para obligar a un inquilino a que se mude, tambien tienen que responder a multas civiles y criminales. Mas aun, el inquilino tiene derecho a que lo restituyan en su apartamiento.(rpapl #713, #853) Seria prudente consultar un abogado para sus derechos legales si su casero trata de apoderarse de su apartamiento. Nunca pase por alto los documentos legales que se le envie. REPARACIONES Y HABITABILIDAD GARANTIA PARA OCUPAR RESIDENCI Los inquilinos tienen derecho a vivir en un apartamiento seguro y en buenas condiciones sanitarias. Estipulaciones del contrato que no rijan con este derecho son ilegales. El no proveer calefaccion o agua caliente de forma regular o no impedir que el apartamiento se infeste de sabandijas son claros ejemplos de una violacion a esta garantia. Las areas publicas del edificio tambien estan cobijadas por la garantia de habitabilidad. Esta garantia tambien se aplica a apartamientos en cooperativas, pero no a apartamientos en condiminios. Cualquier condicion inhabitable, causada por el inquilino o las personas bajo su direccion o control, no constituye un incumplimiento de la garantia de habitabilidad. En tal caso, el responsabilidad del inquilino remediar la situacion. (Real Property Law #235-b) Si un casero incumple la garantia, el inquilino puede demandar pidiendo una reduccion de la renta. El inquilino podria tambien retener la renta, pero en ese caso el casero podria demandar al inquilino por incumplimiento en el pago de renta. En tal caso, el inquilino podria contrademandar por incumplimiento de la garantia. Reducciones de la renta pueden ser ordenadas si una corte encuentra que el casero ha violado la garantia de habitabilidad. Se llega a estimar la reduccion restando de la renta actual el valor estimado del apartamiento prescindiendo los servicios esenciales. La responsabilidad de un casero por danos es limitada cuando la falla para proveer servicios es resultante de un huelga de trabajadores sindicalizados del edificio. Sin embargo, una corte podria conferir responsabilidades por perdidas, en partes iguales, al inquilino y al casero. Los caseros seran responsables por falta de servicios causados por una huelga en caso de que no hayan hecho un intento de buena fe de proveer servicios. Los inquilinos pueden hacer reparaciones necesarias, en caso de emergencia, y deducir costos razonables por reparaciones de la renta. Cuando un casero, por ejemplo, ha sido notificado que la cerradura de la puerta esta rota y este adrede descuida su reparacion, el inquilino puede contratar un cerrajero y deducir el costo de la renta. Los inquilinos deben conservar los recibos obtenidos de tales reparaciones. 10

13 RESPONSABILIDAD DEL CASEROS DE HACER REPARACIONES Los caseros de edificios, que tienen tres o mas apartamientos, deben mantener los apartamientos y las areas publicas de los edificios en buenas condiciones y libres de basura. Se exige de los caseros que mantengan funcionando los sistemas electricos, sanitarios, de ventilacion,, de calefaccion y plomeria, asi como las neveras y estufas. Los inquilinos deben traer sus querellas a la atencion de sus funcionarios locales de vivienda. Hay dos leyes para residencias: la Ley de Multiples Viviendas (Multiple Dwelling Law- MDL) y la Ley de Multiples Residencias (Multiple Residence Law). La MDL se aplica a ciudades que tienen una poblacion de 325 mil pesonas o mas, y la MRL se aplica a ciudades con poblacion de menos de 325 mil y a todos los pueblitos y aldeas. PINTURA CON PLOMO Los caseros de apartamientos en viviendas multiples en la ciudad de Nueva York, en donde viva un nino de 6 anos de edad o mas joven, deben proteger en la posibilidad de que los ninos puedan ser envenenados por pintura que se caiga de las paredes. Los caseros deben remover las capas de pintura o cubrir las paredes y otras areas de los apartamientos, en donde la pintura con plomo se esta desmoronando o cayendo. La ley presume que la pintura con plomo fue utilizada en el apartamiento si el edificio fue construido antes del dia primero de enero de 1960.(Codigo de Salud de NY, #173.14) Los caseros deben facilitarles a todos los inquilinos un folleto preparado por la Agencia Federal de Proteccion Ambiental, que les advierte a los inquilinos sobre los riesgos de este tipo de pintura basada en plomo. Este folleto, ademas, contiene un formulario en el cual se detalla lo que el casero conoce sobre la presencia del plomo en la pintura en el apartamiento y el edificio. PREVENCION DEL CRIMEN SEGURIDAD A los caseros se les exige que tomen minimas precauciones para proteger contra cualquier dano criminal que pueda suscitarse. Los inquilinos que son victimas de crimenes en su apartamiento o edificio, por ejemplo, y que pueden probar que el criminal fue un intruso que se aprovecho del hecho de que la cerradura o entrada del edificio habia sido descuidada por el casero, puede recibir dinero del casero por los danos. CERRADURAS DE LAS PUERTAS DE ENTRADA Y LOS COMUNICADORES Edificios de viviendas multiples, que fueron construidos o convertidos a tal uso despues del primero de enero de 1968, deben de tener puertas automaticas, que queden trancadas por su cuenta en todas las entradas de acceso. Estas puertas deben mantenerse cerradas en todo momento, a excepcion de cuando un guardia este en funciones. 11

14 Si este tipo de edificio tiene ocho o mas apartamientos, deberia tambien tener un sistema de intercomunicacion de ambas partes desde cada apartamiento a la puerta frontal, y los inquilinos deberian poder, por medio de un timbre, abrirle la puerta de entrada a los visitantes. Viviendas multiples, que fueron construidas o convertidas a un uso de tal naturaleza antes de la fecha del primero de enero de 1968, tambien deben tener puertas que se trancan ellas mismas y un sistema de intercomunicacion de doble via si es asi solicitado por una mayoria de los inquilinos. Los caseros podrian recobrar de los inquilinos los costos en que incurran al instalar este equipo. (Ley de Viviendas Multiples, # 50-a) SERVICIO DE GUARDIA EN EL VESTIBULO Los inquilinos de viviendas multiples, que tengan ocho o mas apartamientos, tienen derecho a mantener un servicio de guardia o vigilancia en los vestibulos para su seguridad, en cualquier momento que el vigilante asignado por el casero no este en servicio. (Ley de Viviendas Multiples, #50-c) ESPEJOS EN LOS ASCENSORES Deberia de haber un espejo en cada ascensor, que opere por su cuenta, en residencias multiples para que asi la gente pueda ver, antes de entrar al cubiculo, si hay alguien en el interior de este. (Ley de Viviendas Multiples, #51-b; Codigo Administrativo de NY # ) CERRADURAS INDIVIDUALES, AGUJERO VIZOR Y BUZONES Los inquilinos, que viven en viviendas multiples, pueden instalar y mantener las propias cerraduras de sus puertas de entrada a los apartamientos, ademas de la cerradura provista por el casero. La cerradura podria ser no mas de tres pulgadas en circunferencia, y los inquilinos deben entregarle al casero un duplicado de la llave una vez que se les solicite. El casero debe instalar un agujero visor en la puerta de entrada de cada apartamiento. Los caseros de multiples viviendas en la ciudad de Nueva York deben tambien instalar una cadena en la puerta de entrada de cada apartamiento, como para permitir la apertura parcial de la puerta.(ley de Vivienda Multiple #51-c; Codigo Administrativo de Nueva York # ) Las reglamentaciones del sistema postal de los Estados Unidos requieren que los caseros de edificios, que tienen tres o mas apartamientos, que instalen buzones para cada apartamiento a menos que la gerencia haya hecho arreglos para distribuir el correo a cada apartamiento. Los caseros deben mantener los buzones y las cerraduras en buenas condiciones. 12

15 DETECTORES DE HUMO Fuera de la ciudad de Nueva York y de Buffalo, cada apartamiento en un complejo de viviendas multiples (tres o mas apartamientos) deberia estar equipado por el casero con por lo menos un detector de humo, que pueda ser claramente audible en cualquier area de reposo. (Ley de Residencia Multiple #15; Buffalo Code Ch.395) Los caseros de mulltiples viviendas en la ciudad de Nueva York deberian tambien instalar uno o mas detectores de humo aprobados en cada apartamiento cerca de cada cuarto que es utilizado para dormir. A los inquilinos se les puede pedir que reembolsen al dueno hasta 10 dolares por el costo de compra e instalacion de cada detector que es operado por pilas. Los caseros deben reparar o reemplazar cualquier detector roto, durante el primer ano de uso, si el mal funcionamiento no puede ser achacado a una falta del inquilino. Los inquilinos deben revisar sus detectores con frecuencia para asegurarse que estan trabajando de forma correcta. (Codigo Administrativo de Nueva York: #s y ) REJILLAS PARA LAS VENTANAS Los caseros de viviendas multiples en la ciudad de Nueva York deben instalar rejillas para las ventanas, aprobadas por el gobierno, en cada ventana en cualquier apartamiento donde viva un nino de diez anos o menos. Se requiere de los inquilinos que tengan instaladas estas rejillas. En otros casos, se les requiere a los caseros que instalen rejillas si el inquilino las ha solicitado. Se excluen las ventanas que dan acceso a las escaleras de escape a incendios. Tambien se deben instalar rejas protectoras en las ventanas de todos los corredores publicos. Los caseros deben notiticarles cada ano a los inquilinos el derecho que tienen a poseer rejillas para las ventanas en una clausula del contrato. Los inquilinos que viven en apartamientos de renta controlada y estabilizada podrian tener que pagar por estas rejillas. (Codigo de Salud de Nueva York, # ) DERECHOS PERSONALES DEL INQUILINO ORGANIZACIONES DE INQUILINOS Los inquilinos tienen derecho legal de organizarse. Ellos pueden formar, integrar y participar en organizaciones de inquilinos con el proposito de proteger sus derechos. Los caseros no podrian hostigar o multar a los inquilinos que ejerciten su derecho. Los grupos de inquilinos tienen derecho de reunirse en un lugar comun en su edificio, tales como vestibulos o corredores, en una forma pacifica, a horas razonables sin que se les impida acceso a los predios o dependencias. (Real Property Law # 230) 13

16 REPRESALIAS Se prohibe a los caseros el hostigar o tomar represalias contra los inquilinos que esten ejercitando sus derechos. Los caseros, por ejemplo, no tratarian de desahuciar a los inquilinos soo porque los inquilinos estan radicando querellas de buena fe a una agencia gubernamental sobre violaciones de cualquier ley sobre la seguridad o sobre la salud; o por tomar accion en buena fe para proteger sus derechos bajo el contrato; o porque estan participando en organizaciones de inquilinos. Los inquilinos podrian recaudar dinero por danos de los caseros que violen esta ley, que se aplica a todas las unidades alquiladas excepto las ocupadas por el mismo dueno y que consta de menos de cuatro unidades. (Real Property Law #223-b) DERECHO A LA PRIVACIDAD Los inquilinos tienen derecho a la privacidad en sus apartamientos. Un casero, no obstante, puede entrar en el apartamiento de un inquilino si media una notificacion anterior razonable y a un tiempo razonable: para proveer reparaciones o servicios necesarios o previamente acordados, o de acuerdo con el contrato o para demostrarle el apartamiento a posibles compradores o inquilinos. En emergencias, tales como un incendio, el casero podria entrar al apartamiento sin haber logrado el consentimiento del inquilino. Un casero no deberia abusar de este derecho limitado de acceso o utilizarlo para hostigar al inquilino. Un casero no podria interferir con la instalacion de aparatos de television de cable. (Ley de Servicio Publico, #228) DISCRIMINACION Los caseros no pueden rehusar alquilarle a alguien o renovarle el contrato, o discriminar de cualquier otra manera, contra una persona o grupo de personas por la raza, credo, color de la piel, origen nacional, sexo, incapacidad, edad, estado marital o estatus familiar. (Ley Ejecutiva #296 (5)Ademas, en la ciudad de Nueva York, los inquilinos son protegidos contra la discriminacion por la orientacion sexual o el estatus de inmigracion. Los inquilinos que tengan querellas puede comunicarse con la Comision de Derechos Humanos de la Ciudad de Nueva York.(Codigo Administrativo de Nueva York #8-107 (5) (a)) Los caseros no pueden rehusar contratar un apartamiento o discriminar contra cualquier persona en los terminos y condiciones del alquiler, porque esa persona tiene ninos viviendo con ella. Esta restriccion no se aplica a unidades de vivienda para personas mayores, quienes han sido subsidiadas o aseguradas por el gobierno federal o a un hogar que es propiedad de uno o dos familias. Una familia con querellas puede demandar por danos a un casero que ha violado esta ley y puede recuperar los honorarios del abogado.(real Propery Law # 236) Ademas, un contrato no tendria que requerir que los inquilinos accedan a permanecer sin tener ninos durante la ocupacion del lugar.(real Property Law, #237) 14

17 HOSTIGAMIENTO Un casero no puede tomar accion para obligar de forma ilegal a inquilinos, bajo renta regulada, a que abandonen sus apartamientos o que entreguen los derechos. Los caseros que se an hallados culpables de hostigamiento estarian sujetos a multas de hasta 5 mil dolares por cada violacion. Los inquilinos pueden ponerse en contacto con DHCR, si creen que son victimas de hostigamiento. Bajo ciertas circunstancias, el hostigamiento puede constituir una falta grave en la categoria E. (Articulo de la Ley Penal 241) SERVICIOS DE CALEFACCION Y ENERGIA TEMPORADA DE CALEFACCION La calefaccion debe de ser suministrada desde el primero de octubre hasta el 31 de mayo, a inquilinos que residen en viviendas multiples si: a.) la temperatura en los exteriores cae mas bajo de los 55 grados Fahrenheit, entre las 6 de la manana y las 10 de la noche; cada apartamiento debe de estar calentado a una temperatura de por lo menos 68 grados Fahrenheit; b.) la temperatura exterior cae bajo los 40 grados Fahrenheit, entre las horas de las 10 de la noche y las 6 de la manana; cada apartamiento deberia estar calentado a una temperatura de por lo menos 55 grados Fahrenheit. (Ley de Vivienda Multiple #79) AJUSTE DE CUENTAS Antes de firmar un contrato que requiera el pago de cuentas individuales por la calefaccion, los futuros inquilinos tienen derecho a recibir del casero un compendio de las cuents pasadas de los ultimos dos anos. Estas copias deben de ser facilitadas gratis al ser solicitadas por escrito.(ley Energetica # ) LA CONTINUACION DEL SERVICIO Cuando el casero de una vivienda multiple no esta pagando las cuentas de electricidad o calefaccion (utilities), la compania deberia enviarles con anticipacion notificacion escrita a los inquilinos y a ciertas agencias de gobierno sobre su intencion de descontinuar los servicios. Los servicios no podrian ser descontinuados si los inquilinos pagan la cuenta corriente del casero directamente a la compania. Los inquilinos pueden deducir estos cargos de los futuros pagos de renta. La Comision de Servicio Publico puede ayudar a los inquilinos con problemas relacionados. Si un casero de una vivienda multiple no paga una cuenta por una utility y el servicio queda descontinuado, los inquilinos pueden recibir pagos por danos del casero. (Real Property Law #235-a; Ley de Servicio Publico #33) 15

18 PAGOS DEL ACEITE Los inquilinos de viviendas multiples, que reciben calefaccion de calderas de aceite o petroleo, pueden hacer contrato con un vendedor (dealer) del petroleo o aceite, y pagar por la entrega de este al edificio, si el casero no estuviera asegurando una provision suficiente del combustible. Estas compras tendrian que ser deducibles del pago de la renta. Funcionarios locales de vivienda tendrian listas de los expendedores del combustible, que estarian dispuestos a llevar a cabo la entrega en estas circunstancias.(ley de Vivienda Multiple #302-C; Ley de Residencia Multiple, #305-c) AGENCIAS DE BIENES RAICES BUSCANDO UN APARTAMIENTO Un consumidor podria abordar a un corredor de bienes raices para que le busque un apartamiento apropiado. El Estado de Nueva York les otorga licencias a los corredores de bienes raices y a vendedores. Los corredores cobran una comision por sus servicios, que es usualmente un porcentaje de la renta del primer ano. La cantidad de la comision no esta fijada por la ley y deberia ser negociada por las partes. El corredor debe ayudar al cliente a encontrar y obtener un apartamiento antes de que se pueda cobrar una comision. El honorario no debe de ser pagado hasta que se le haya ofrecido al cliente un contrato firmado por el casero. Las querellas contra los corredores de bienes raices deben de ser traidas a la atencion del Departamento de Estado de Nueva York. (Real Property Law, Articulo 12-A) AGENCIAS PARA REFERIDOS DE APARTAMIENTOS Los negocios que cobran un honorario por proveer informacion sobre la localizacion y disponibilidad de vivienda para ser alquilada deben de poseer una licencia expedida por el Estado de Nueva York. Los honorarios fijados por estas companias no deberian exceder un mes de renta. Cuando la informacion suministrada por las companias no conduce al logro de un alquiler, la cantidad completa de cualquier honorario que se haya pagado con anticipacion debe de ser devuelta al inquilino. El encausamiento criminal por la violacion de esta ley puede ser iniciado por el Procurador General. (Real Property Law, Articulo 12-C) EL COMPARTIR UN APARTAMIENTO OTRAS CIRCUNSTANCIAS Es ilegal para un casero el restringir la ocupacion de un apartamiento al inquilino que aparece en el contrato o a la familia de este. Cuando el contrato menciona a solo un inquilino, ese inquilino puede compartir el apartamiento con su familia inmediata, un ocupante adicional y 16

19 los ninos dependientes del ocupante, teniendo en consideracion que el inquilino o el consorte de este ocupe los predios en calidad de residente principal. Cuando el contrato nombra a mas de un inquilino, estos inquilinos pueden compartir su partamiento con sus familias inmediatas, y si uno de los inquilinos mencionados en el contrato se muda, ese inquilino puede ser reemplazado por otro ocupante y los ninos dependientes de estepor lo menos uno de los inquilinos nombrados en el contrato, o el consorte de este, deberia ocupar el apartamiento como su residente principal. Los inquilinos deben informarles a sus caseros el nombre de cualquier nuevo miembro, dentro de 30 dias luego que el nuevo miembro se haya mudado al apartamiento o dentro de 30 dias luego que el casero haya solicitado esa informacion. Si el inquilino que aparece en el contrao se muda, el residente que queda no tiene derecho de continuar en el sitio a menos que reciba el consentimiento expreso del casero. Los caseros pueden limitar el numero total de personas que viven en un apartamiento para cumplir con normas legales que rigen el hacinamiento de personas. (Real Property Law, # 235-f) ANIMALES DOMESTICOS O MASCOTAS Los inquilinos pueden tener mascotas o animales domesticos en sus apartamientos si sus contratos lo permiten o si no hacen mencion de esas circunstancias. Los caseros pueden desahuciar a inquilinos que hacen caso omiso de estipulaciones en el contrato que prohiben la presencia de mascotas. En residencias multiples en la Ciudad de Nueva York y en el condado de Westchester, se estima que una clausula que prohiba mascota ha quedado invalidada, si un inquilino ha presentado de forma notoria a una mascota por al menos tres meses y el dueno del edificio o su administrador tienen conocimiento de ello. Esta proteccion, sin embargo, no aplica en el caso que el animal ha causado dano, es un estorbo o interfiere sustancialmente con otros inquilinos. (Codigo Administrativo de Nueva York: # (b); Westchester County Laws, capitulo 694). A los inquilinos, que son ciegos o sordos, se les permite tener perros guias no importa si hay una clausula en el contrato que prohiba la estadia de mascotas.(ley de Derechos Civiles # 47) TIPOS ESPECIALES DE VIVIENDA Los derechos y responsabilidades de los duenos e inquilinos de Manufactured Home Parks estan regidos por la Real Property Law # 233", popularmente conocida como la Manufactured Home Owners Bill of Rights. La DHCR tiene autoridad para hacer cumplir esta ley. Los derechos y responsabilidades de la New York City loft owners and Tenants estan regidos por la ley de Multiple Dwelling, Article 7-C. La New York City Loft Board tiene autoridad para hacer cumplir esta ley. 17

20 Los derechos y responsabilidades de los inquilinos y duenos de hoteles residenciales de la Ciudad de Nueva York estan regidos por la Ley de Estabilizacion de la Renta. La DHCR tiene autoridad para hacer cumplir esta ley. 18