ESTUDIO DE COSTES DE LA COBERTURA DE RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS PRINCIPALES AGENTES DEL PROCESO DE LA EDIFICACIÓN

Transcripción

1 ESTUDIO DE COSTES DE LA COBERTURA DE RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS PRINCIPALES AGENTES DEL PROCESO DE LA EDIFICACIÓN Celestí Ventura i Cisternas NOVIEMBRE

2 LOS COSTES DE LA NO CALIDAD 2

3 SINIESTRALIDAD REGISTRADA POR CAUSAS IMPORTE INDEMNIZACIONES PERÍODO (MUSAAT) 3

4 3 de cada 4 de la póliza de RC de los profesionales facultativos se destinan a cubrir los costes de la no calidad de las obras. 4

5 OBJETIVO DEL ESTUDIO 5

6 El objetivo de este estudio es comparar los agentes principales que intervienen en una promoción inmobiliaria (según LOE); Analizando su capacidad de intervención en el proceso de la edificación, la responsabilidad civil que le es propia y finalmente comparar la facturación empresarial o profesional de su actividad con los costes asociados a su seguro de responsabilidad civil. 6

7 LOS PRINCIPALES AGENTES DE LA EDIFICACIÓN 7

8 Entendemos por: PROMOTOR Quien emprende la promoción inmobiliaria, ostenta los derechos del suelo, elige al arquitecto, determina las características del futuro proyecto, asigna los medios económicos (presupuesto) para la obra, contrata el director de la ejecución de las obras, el coordinador de seguridad y el constructor. Obtiene la preceptiva licencia municipal de obras, cumplimenta los requisitos legales para la declaración de obra nueva, la división horizontal y financia la promoción. Para venderla a terceros con el margen-beneficio, lógico, consecuencia de su actividad empresarial. 8

9 1 CONSTRUCTOR Quien asume la contrata de las obras de construcción. Como contratista principal abre el centro de trabajo, contrata al personal especializado para llevar a cabo los trabajos de albañilería y a los industriales especialistas que realizarán el resto de oficios (instalaciones, ascensores, climatización, carpintería,...), de acuerdo con el contrato que ha firmado con el promotor. Elabora el plan de seguridad y salud, a partir del estudio de seguridad integrado en el proyecto de ejecución y lo presenta al coordinador de seguridad para su aprobación. 9

10 2 CONSTRUCTOR Ejecuta las obras siguiendo el proyecto de ejecución, la memoria de calidades, el contrato firmado con el promotor, las directrices del director de la ejecución de la obra y las instrucciones del coordinador de seguridad. El importe de su facturación al promotor, comprende el coste directo de la obra contratada que incluye los suministros e industriales intervinientes, los gastos indirectos de su compañía y el margen (beneficio) de su actividad empresarial. 10

11 ARQUITECTO PROYECTISTA Redacta el proyecto básico para dar respuesta a las necesidades e instrucciones del promotor, dando cumplimiento de la normativa urbanística y todas las de tipo técnico vigentes (CTE). Decide y calcula el tipo de estructura del nuevo edificio, desarrolla el proyecto de ejecución, con el estado de mediciones y memoria de calidades, siguiendo las instrucciones y las limitaciones económicas establecidas por el promotor, que servirán para contratar en su momento al constructor. Dirige la construcción del nuevo edificio, de acuerdo con su proyecto, la licencia de obras y en colaboración con el director de la ejecución. 11

12 DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA Dirige la ejecución de todos los trabajos de la obra, comprobando que se realicen con total fidelidad al proyecto de ejecución, las buenas prácticas de la construcción y se cumplan las normas técnicas preceptivas (CTE). Realiza y documenta el control de calidad de los materiales oportunos, para hacer entrega, en su momento, del certificado final de obras. Su presencia en la obra, sus conocimientos del proyecto de ejecución y su responsabilidad en el conocimiento de la construcción, le implican no solamente en la calidad de los trabajos realizados, sino también con la manera de ejecutarlos, es decir, en la organización de la obra y en los medios auxiliares utilizados, en especial los de seguridad en la obra, siguiendo el plan de seguridad. 12

13 EL COORDINADOR DE SEGURIDAD Autor del estudio de seguridad y salud de la obra, o habiéndolo asumido como propio, supervisa y aprueba el plan de seguridad presentado por el constructor y realiza la coordinación de los trabajos de los diferentes oficios de la obra, comprobando el cumplimiento de las medidas de seguridad. Forma parte de la dirección facultativa, junto con el arquitecto y el director de la ejecución y realiza las modificaciones necesarias para adaptar el plan a los posibles cambios organizativos o técnicos de la obra. 13

14 DESGLOSE DE LOS COSTES DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA 14

15 CARACTERÍSTICAS DE UNA PROMOCIÓN REAL Se toma como ejemplo, una promoción de viviendas en el casco urbano de Barcelona, con un proyecto para: - 20 viviendas (2 dormitorios), con precio concertado. - 2 locales Planta baja plazas de aparcamiento (sót -1). Edificio entre medianeras. Barrio del Raval (Barcelona). 15

16 RAMBLA DEL RAVAL SITUACIÓN 16

17 RAMBLA DEL RAVAL C/ HOSPITAL 14b C/ AUROA C/ RIERETA EMPLAZAMIENTO 17

18 3.00 TIPO 3 3D 11.70m² 14.00m² 17.70m² PATIO 6.80m² 11.20m² 6.80m² 6.80m² 6.80m² 23.20m² 23.20m² 23.20m² 15.65m² 10.60m² 10.60m² 10.60m² 6.65m² TIPO 1 2D TIPO 2 2D TIPO 2 2D TIPO 2 2D PLANTA TIPO 18

19 4.00 LOCAL 1 LOCAL 2 VESTÍBULO 12 % 3.5 % PLANTA BAJA 19

20 12 % moto PREVISIÓN E.T. Prev. ET SÓTANO 20

21 SECCIÓN 21

22 CARACTERÍSTICAS DE LA PROMOCIÓN - Cálculo presupuesto construcción: Derribo edificio existente m² zonas de pk/local x 575 /m m² zonas de viviendas x 800 /m² m² Suman: Adquisición suelo a 525 /m², sobre cota ± Proyecto inmobiliario calculado con las circunstancias actuales de crisis (diciembre 2011) -Precio promedio venta vivienda /m². 22

23 HONORARIOS FACULTATIVOS: - Arquitecto: Proyecto básico, proyecto de ejecución y dirección (aplicada minoración 0,8 sobre el PEM) - Director ejecución: Aparejador AATT Ingeniero edificación (aplicada minoración 0,8 sobre el PEM) - Coordinador de seguridad: Estudio, Plan y coordinación (aplicada minoración 0,8 sobre el PEM) - Ingeniería instalaciones Actividades garaje Proyecto eléctrico viviendas Proyecto eléctrico garaje Captación solar Calefacción Telecomunicaciones TOTAL HONORARIOS FACULTATIVOS: A los efectos del estudio de costes de la R. Civil, no se considera la ingeniería de instalaciones. 23

24 1 COSTES VARIOS PROMOCIÓN: - Licencia obra nueva Acometida definitiva electricidad Acometida definitiva agua y contraincendios Coste construcción estación transformadora (obra civil) Acometida colector municipal Seguro todo riesgo construcción Obra nueva y división en propiedad horizontal Plusválua venta producto inmobiliario

25 2 COSTES VARIOS PROMOCIÓN: -Constitución hipoteca Contribución urbana (IBI) Licencia vado definitivo Tasas y licencias Ayuntamiento y Generalitat, legalización garaje y líneas de enlace Seguro decenal (póliza seguro) Auditoria técnica (seguro decenal) IAE (venta producto inmobiliario) Imprevistos TOTAL VARIOS CONSTRUCCIÓN:

26 RESULTADO DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Precio de venta (100%) (edificio acabado) -3% coste comercialización (3,00%) Ventas netas (97,00%) Costes de la promoción (79,36%) Resumen costes promoción: Solar (23,81%) Construcción (42,38%) Honorarios Facultativos (4,48%) Varios Costes Promoción (8,69%) Suman: (79,36%) BAII (Margen bruto) (17,64%) -En el BAII (margen bruto), no se consideran ni intereses de financiación ni el impuesto de sociedades. 26

27 DESCOMPOSICIÓN DE LOS COSTES DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

28 COSTES DE LOS SEGUROS DE RC DE LOS PRINCIPALES AGENTES (Consideraciones previas) 28

29 PROMOTOR OBRA VIVA El coste del seguro ha sido calculado por la Compañía Allianz: - Cobertura : Presupuesto obra: en 2 años de ejecución Se ha repartido en partes iguales en los dos años, aunque el pago podría ser único. TRIENAL - OBRA MUERTA No existe el producto asegurador para cubrir responsabilidades civiles de la obra muerta (a pesar de la previsión en la LOE nunca fue desarrollada por RD) DECENAL El coste asegurado ha estado calculado por la Compañía ASEFA: - Presupuesto obra:

30 CONSTRUCTOR OBRA VIVA El coste asegurado ha estado calculado por la Compañía Allianz: - Cobertura : Presupuesto obra: en 2 años de ejecución Se ha repartido en partes iguales en los dos años aunque el pago podría ser único. OBRA MUERTA No existe el producto asegurador para cubrir responsabilidades civiles de la obra muerta (a pesar de la previsión en la LOE nunca fue desarrollada por RD) 30

31 ARQUITECTO PROYECTISTA El coste ha sido calculado por la compañía ASEMAS, según los siguientes criterios: -Prima fija: Cobertura de y para aproximadamente 20 años de ejercicio profesional. Se tiene en cuenta sólo el 50% de la prima anual ya que se considera la realización de dos proyectos simultáneos. -Prima complementaria: Presupuesto de obra de Reparto de coste o.v/o.m.: a la suma de las dos primas anteriores se ha aplicado el 24,20% a obra viva repartida en dos años y el resto a obra muerta en el primer año. 31

32 DIRECTOR EJECUCIÓN El coste ha sido calculado por la compañía MUSAAT, según los siguientes criterios: -Prima fija: cobertura de y para aproximadamente 20 años de ejercicio profesional. Sólo se tiene en cuenta el 50% de la prima anual ya que se considera que se repartirá entre dos encargos profesionales simultáneos. -Prima complementaria: presupuesto de obra de Reparto coste o.v/o.m.: a la suma de las dos primas anteriores se ha aplicado el 24,20% a obra viva repartida en dos años y el resto a obra muerta en el primer año. 32

33 COORDINADOR DE SEGURIDAD El coste ha sido calculado por la compañía AXA, para una cobertura de y teniendo en cuenta sólo el 25% de la prima anual. Se considera que el coordinador podrá llevar 4 obras simultáneamente. 33

34 COMPARATIVO DEL PESO DE LOS SEGUROS DE RC RESPECTO A LA FACTURACIÓN DE CADA AGENTE 34

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36 DESCOMPOSICIÓN DE LOS COSTES DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA RC

37 Muchas gracias por su atención