Gestión de la venta de inmuebles

Transcripción

1 EL IMPACTO DE BASILEA III EN EL NEGOCIO FINANCIERO Gestión de la venta de inmuebles Property value RDF Diseño y seguimiento de campañas Organizado por: Con la colaboración de: Con el auspicio de:

2 Contenidos Algo de Historia Objetivos Identificación de los inmuebles seleccionados Identificación del mercado (Oferta y Demanda) Identificación del comprador potencial Localización de zonas con alta propensión Próximos pasos El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 2

3 Situación macroeconómica en España Indicadores económicos El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 3

4 Cartera de créditos por destino en España al 31/12/10 El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 4

5 Deuda Externa de España El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 5

6 Previsiones de crecimiento El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 6

7 PIB y demanda en España y zona euro 7 El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 7

8 Financiación a los hogares 8 El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 8

9 Todos los Indicadores esenciales muestran un deterioro PIB para miles de millones (-3,8%)-1% en 2010 Desempleo (Paro) 4,2 millones o 20% Junio 2010 Balanza de pagos (saldo Cta. Cte.) -5,6% del PIB Mill. Consumo en caída, promedio -8% para % Real Estate en recesión, 1 millón de unidades nuevas sin vender Índice de producción de construcción 23,7% Dic. 09 (08 16,5%) Morosidad del sistema financiero 5% (0,70% hace 24 meses) Caída de la producción industrial en más del 20% para 2009 Caída del consumo de energía eléctrica 9,2 % feb. 09 Indicador de clima económico 67 %(100% en 2007) Stock de Inmuebles a Julio viviendas en venta (700M nuevas) Fuente Fundación de las Cajas de Ahorros, Funcas El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 9

10 La crisis como final de etapa Polarización progresiva del negocio financiero Hipotecas 33% % 0 0% Resto 53% 2010 Resto 39% Construcción 6% Promoción inmobiliaria 18% 2007 Resto 39% Construcción 9% Promoción inmobiliaria 17% Hipotecas 37% Hipotecas 35% Fuente: Banco de España El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 10

11 Contenidos Objetivos Identificación de los inmuebles seleccionados Identificación del mercado (Oferta y Demanda) Identificación del comprador potencial Localización de zonas con alta propensión Próximos pasos El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 11

12 Objetivos Definición del target objetivomediante el perfilado de la demanda a partir de características sociodemográficas de las familias de compradores potenciales. Geolocalizar y describir las zonas con alta concentración del target objetivo ajustado a potenciales compradores en la zona (p/ej zonas de Galicia con perfiles que cumplan con el target objetivo difícilmente compren en Murcia). Ponderar los perfiles y mapear las zonas de concentración. El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 12

13 Información utilizada Información de entidad finaciera: La entidad financiera aporta una muestra de inmuebles con información de su localización y características de las viviendas Por otro lado la entidad apoya a AIS en la definición del target objetivo a través de información cualitativa y opcionalmente de fuentes internas (consultas en la web, ) Información de AIS: AIS aporta información estadística de la demanda en la zona de los inmuebles seleccionados a través de datos del Censo, padrón anual, estudios socioeconómicos de la zona e información de sección censal de elaboración propia. Además aporta información de fuentes públicas de la oferta de otros proveedores (ofertas en la web de otras inmobiliarias). AIS aporta criterios para la definición del target objetivo, su geolocalización. El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 13

14 Contenidos Objetivos Identificación de los inmuebles Identificación del mercado (Oferta y Demanda) Identificación del comprador potencial Localización de zonas con alta propensión Próximos pasos El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 14

15 LA MUELA El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 15

16 Identificación de los inmuebles DATOS IMPORTANTES (obligatorios) DIRECCIÓN LA MUELA CALLE PATAGONIA S/N NÚMERO U.E.-15 4Y5 CODIGO POSTAL SUPERFICIE ÚTIL TOTAL ,62 SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL ,02 AÑO CONSTRUCCION TIPO EDIFICIO 8 BLOQUES COLECTIVA Y 6 PAREADOS ESTADO DEL EDIFICIO OBRA NUEVA VALOR DE TASACION ,91 FECHA DE LA TASACION 25/06/09 (SIN ACTUALIZACION DE 2007) VALOR EN OFERTA ÚLTIMO CAMBIO DE LA TASACION DATOS ÚTILES (recomendables) ASCENSOR CALEFACCIÓN AIRE ACONDICIONADO GARAJE ASOCIADO TRASTERO ASOCIADO TERRAZA PISCINA PISTA DE TENIS PISTA DE PADEL JUEGOS INFANTILES PISTA POLIDEPORTIVA TIPOLOGIA DE LAS VIVIENDAS SI SI PRE-INSTALACION SI SI SI SI NO NO SI NO 96 COLETIVAS Y 6 PAREADOS DATOS OPCIONALES (recomnedables) REFERENCIA CATASTRAL DISTRITO (SECCIÓN CENSAL) GEOPOSICIÓN TIPO DE LA ZONA URBANO VPO NO ALTURAS DEL EDIFICIO 4 SUPERFICIE DE LA PARCELA 7.277,33 A 25 minutos de Zaragoza habitantes 2009 La Muela cuenta con dos secciones censales: , que se corresponde con el centro del municipio, la zona más poblada, y que aglutina el resto del municipio El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 16

17 Identificación del mercado - Edad 2006 Evolución habitantes La Muela y más 75 AÑO 06 a a a 09 TASA VARIACION ANUAL EDAD 11% 11% 12% % 21% 17% Crecimiento importante % 16% 15% Crecimiento importante % 7% 5% Crecimiento moderado % 11% 19% Crecimiento importante % 21% 11% Crecimiento moderado % 2% 5% Crecimiento moderado % 11% 10% Crecimiento moderado % 2% 8% Crecimiento moderado 75 y más 2% 8% 6% Crecimiento moderado Vemos que a lo largo de los últimos 4 años el crecimiento en términos absolutos ha sido siempre positivo en todos los grupos de edad Se señalado como importantes aquellos grupos que presentan a la vez que crecimientos positivos, son los grupos con mayor porcentaje de población Personas de años Niños de 0 a 14 años Todo indica que el perfil emergente son las familias de nueva generación, con niños y con adolescentes El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 17

18 Identificación del mercado - Origen Evolución habitantes La Muela Nacidos en España Misma CA Misma CA y Provincia Misma CA, Provincia y Municipio Misma CA y Provincia. Distinto Municipio Misma CA. Distinta Provincia Distinta CA Año 06 a a a 09 TASA VARIACION ANUAL ORIGEN 11% 11% 12% Nacidos en España 10% 8% 10% Crecimiento moderado Misma CA 8% 7% 10% Crecimiento moderado Misma Provincia 9% 8% 10% Crecimiento moderado Mismo Municipio 5% 8% 12% Crecimiento importante Misma Provincia. Distinto Municipio 9% 8% 9% Crecimiento moderado Misma CA. Distinta Provincia 4% 3% 7% Crecimiento importante Distinta CA 20% 12% 10% Crecimiento moderado Extranjero 21% 53% 28% Crecimiento moderado Vemos que a lo largo de los últimos 4 años el crecimiento en términos absolutos ha sido siempre positivo en todos los grupos de Orígen Se señalado como importantes aquellos grupos que presentan a la vez que crecimientos positivos, son los grupos con mayor porcentaje de población Nacidos en el mismo municipio Misma CA. Distinta provincia Destaca las personas nacidas en el mismo municipio y como grupo emergente los nacidos en otras provincias de Aragón El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 18

19 Targeting El objetivo del targeting es identificar las principales características de los potenciales compradores de viviendas en La Muela y ponderar estas características según su propensión a la compra. Familias Tipologías Habits Nivel de Ingresos Edad PP Menores 15 años Ocupación PP Origen PP A. Con adolescentes clase alta B. Con jóvenes clase alta < < 25 0 menores Agrícola Municipio D. Pensionistas en hogares activos clase alta F. Con adolescentes clase baja E. DINK Alta L. 1-2 Pensionistas clase alta G. Con/sin jóvenes clase baja N. Amas de Casa P. 2 Pensionistas clase baja K. Pensionistas en hogares activos clase baja M. Solitarios Q. 1 Pensionista Clase baja menor 2 o más menores Construcción Industria Servicios. Prof. Cualificadas Provincia CCAA Español Otras tipologías > Extranjero > 74 PP Persona Principal El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 19

20 Tipologías Habits Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means) Máxima homogeneidad interna y máxima heterogeneidad entre segmentos CLASE SOCIAL ( NIVEL DE ESTUDIOS Y POSICIÓN LABORAL) J. Hogares nueva creación con 1 sueldo E. DINK clase alta C. Con niños clase alta A. Con adolescentes clase alta M. Solitarios entre 35 y 65 N. Amas de casa y estudiantes O. Desempleados B. Con jóvenes clase alta D. Pensionistas en hogares activos clase alta Segmento clasificado aparte L. 1-2 Pensionistas clase alta R. Inmigrantes I. DINK clase baja H. Con niños clase baja F. Con adolescentes clase baja G. Con/sin jóvenes clase baja K. Pensionistas en hogares activos clase baja P. 2 Pensionistas clase baja Q. 1 Pensionista clase baja EDAD DEL SUSTENTADOR PRINCIPAL Nota: Las letras asignadas a los segmentos siguen el orden definido por el nivel medio de renta familiar neta (después de impuestos). El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 20

21 Targeting PONDERACION DEL MÓDULO TIPOLOGÍA 30% Ponderacion A Con adolescentes alta 80% B Con jóvenes alta 0% C Con niños alta 80% D Semi-pensionistas alta 0% E DINK alta 0% F Con adolescentes baja 100% G Con jóvenes baja 0% H Con niños baja 100% I DINK Clase social baja 80% J Hogares nueva creación 1 sueldo 0% K Semi-pensionistas baja 0% L Pensionistas alta 80% M Solitarios 0% N Amas de casa / estudiantes 0% O Desempleados 0% P Pareja de pensionistas baja 0% Q Pensionistas baja 0% R Inmigrantes 0% PONDERACION DEL MÓDULO 10% Edad PP Ponderacion < 25 años 0% años 100% años 80% años 0% años 60% > 74 años 0% PONDERACION DEL MÓDULO 10% Niños menores 15 años Ponderacion 0 niños menores 15 años 0% 1 niños menores 15 años 80% 2 o más niños menores 15 años 100% PONDERACION DEL MÓDULO 20% Ingresos netos mensuales fam. Ponderacion < % % % % > % PONDERACION DEL MÓDULO 20% Origen PP Ponderacion Municipio 100% Provincia 80% CCAA 60% Español 0% Extranjero 0% PONDERACION DEL MÓDULO 10% Ocupación PP Ponderacion Agrícola 0% Construcción 40% Industria 70% Servicios 100% Profesiones cualificadas 100% El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 21

22 Contenidos Objetivos Identificación de los inmuebles Identificación del mercado (Oferta y Demanda) Identificación del comprador potencial Localización de zonas con alta propensión Próximos pasos El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 22

23 Localización de zonas con alta propensión Aragón España Potencial Target de La Muela Muy bajo Bajo Medio Alto Muy alto El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 23

24 Localización de zonas con alta propensión Aragón Huesca Zaragoza Potencial Target de La Muela Muy bajo Bajo Medio Alto Muy alto El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 24

25 Localización de zonas con alta propensión Aragón Huesca Zaragoza Potencial Target de La Muela Zona Caliente Zona Fría Punto aislado Frío Punto aislado cliente Las zonas clientes tienen probabilidad alta y están rodeadas de zonas con probabilidad alta El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 25

26 Localización de zonas con alta propensión PROV (Todas) SIGNIF Zona Caliente Municipios de Aragón Total con zonas de acumulación del Target objetivo 50,00% Promedio de PROPTARGET 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% Total 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Cuarte de Huerva Puebla de Alfindén (La) Huesca Villanueva de Gállego Utebo Zaragoza Zuera Cadrete Ejea de los Caballeros Pastriz Muela (La) Alfajarín Teruel Alagón Villafranca de Ebro Torres de Berrellén Fuentes de Ebro Sobradiel Pina de Ebro Burgo de Ebro (El) Pinseque Joyosa (La) Osera de Ebro nombre_mun El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 26

27 Localización de zonas con alta propensión Oficinas de la entidad financiera en Zaragoza(Google Earth) Nos informa del total de población (TOTPOB), Ingreso s medios netos mensuales (INGRES) y la probabilidad de formar parte del Target (PROBTARGET) El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 27

28 Resumen localización zonas alta propensión Uso del generador de mapas (Google Earth): Se define el target genérico para cada inmueble/promoción de la cartera utilizando como soporte una segmentación de la información de AIS y la entidad financiera El banco puede personalizar el target objetivo de cada inmueble y el generador construye los mapas de forma dinámica El generador devuelve resúmenes de tablas dinámicas y descriptivos por zona, código postal, municipio, Aplicaciones : A partir de los targets de toda la cartera de inmuebles es posible diseñar un listado de ofertas para cada zona: Buzoneo Listado ofertas por oficina bancaria, inmobiliaria Se pueden calcular un potencial de colocación por oficina El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 28

29 Contenidos Objetivos Identificación de los inmuebles Identificación del mercado (Oferta y Demanda) Identificación del comprador potencial Localización de zonas con alta propensión Próximos pasos El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 29

30 Plan de proyecto Georeferenciación de direcciones Identificación del mercado inmobiliario Identificación del target Geolocalización del mercado Generador de mapas Google Earth Seguimiento resultados y extrapolación Asignación de sección censal a los inmuebles seleccionados y entregados por el CLIENTE Análisis descriptivo de la oferta y la demanda del entorno de los inmuebles Identificación y ponderación del target mediante la identificación del perfil de comprador potencial, mediante criterios de AIS y del CLIENTE Geolocalización del target potencial, descripción de su entorno, tanto a nivel local, como del conjunto de España Banc de Sabadell alimenta de forma continua con los nuevos inmuebles Se asigna un target objetivo genérico y se permite su modificación Se generan los mapas y tablas dinámicas para su target objetivo Dar soporte al CLIENTE en la definición de las acciones comerciales y seguimiento de resultados Extrapolación de los resultados a otras zonas con mercados similares El generador de mapas y tablas es la herramienta que permite gestionar la definición del target objetivo y mejorar su definición a través del seguimiento de resultados El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 30

31 Entregables de un proyecto Identificación del mercado inmobiliario Informe del análisis descriptivo de la oferta y la demanda del entorno donde se ubican los inmuebles Identificación del target objetivo Reunión para presentar los resultados de la indentificación del mercado inmobiliario y el diseño conjunto de las ponderaciones del target potencial a través de las características sociodemográficas del comprador y del entorno Geolocalización del mercado Informe con las ponderaciones acordadas, la selección de las zonas donde realizar la promoción, mapas y tablas descriptivos del Target potencial, su entorno socioeconómico, tanto local como del conjunto de España Generador de mapas Google Earth Herramienta para la gestión de los targets objetivo de la cartera y la generación de mapas y reporting Seguimiento resultados y extrapolación Reuniones inicial con las recomendaciones para la comercialización Reunión posterior para el seguimiento y extrapolación de resultados El Impacto de Basilea III en el negocio financiero 3 de noviembre de 2011, Montevideo (Uruguay) 31

32 EL IMPACTO DE BASILEA III EN EL NEGOCIO FINANCIERO AIS c/ Castillejos, 365, 2ª Planta Barcelona Tel: Organizado por: Con la colaboración de: Con el auspicio de: