UESTRA FLORIDA. Principios, Prácticas y Ley de Bienes Raíces. 37 a Edición Linda L. Crawford

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1 FLORIDA Principios, Prácticas y Ley de Bienes Raíces a Edición Linda L. Crawford

2 FLORIDA Principios, Practicas y Ley de Bienes Raices en Florida a Edicion Linda L. Crawford

3 This publication is designed to provide accurate and authoritative information in regard to the subject matter covered. It is sold with the understanding that the publisher is not engaged in rendering legal, accounting, or other professional advice. If legal advice or other expert assistance is required, the services of a competent professional should be sought. President: Dr. Andrew Temte Chief Learning Officer: Dr. Tim Smaby Executive Director, Real Estate Education: Melissa Kleeman-Moy Development Editor: Christopher Kugler PRINCIPIOS, PRACTICAS Y LEY DE BIENES RAICES EN FLORIDA A EDICION 0 Kaplan, Inc. Published by DF Institute, Inc., d/b/a Dearborn Real Estate Education Front St. S., Suite 0 La Crosse, WI 0 All rights reserved. The text of this publication, or any part thereof, may not be reproduced in any manner whatsoever without written permission from the publisher. Printed in the United States of America ISBN: / --0- PPN: 0-0

4 Í N D I C E Introducción v CAPÍTULO El negocio de bienes raíces CAPÍTULO Ley de licencias y requisitos necesarios para obtener una licencia CAPÍTULO Administración de la ley de licencias CAPÍTULO Relaciones autorizadas y ética CAPÍTULO Operaciones de corretaje de bienes raíces CAPÍTULO Reclamos, violaciones y sanciones CAPÍTULO Leyes de vivienda federales y estatales CAPÍTULO Derechos Reales: patrimonio, tenencia y titularidad múltiple CAPÍTULO Títulos, escrituras y restricciones a la propiedad CAPÍTULO 0 Definiciones legales CAPÍTULO Contratos de bienes raíces CAPÍTULO Financiamiento de bienes raíces CAPÍTULO El mercado hipotecario CAPÍTULO Cálculos y cierre de escrituras CAPÍTULO Evaluación del valor de la propiedad inmueble CAPÍTULO Conocimiento del producto CAPÍTULO Análisis de inversión en bienes raíces y corretaje comercial CAPÍTULO Impuestos que se aplican a bienes raíces CAPÍTULO El mercado de bienes raíces CAPÍTULO 0 Planificación y zonificación ANEXO A Examen práctico de fin de curso ANEXO B Listado de acrónimos ANEXO C Conozca a las partes de las transacciones ANEXO D Fórmulas matemáticas ANEXO E Referencia cruzada a leyes federales y de Florida 0 Glosario Índice iii

5 INTRODUCCIÓN Felicitaciones! Ha tomado una apasionante decisión al querer ejercer la profesión en el ámbito de los bienes raíces en Florida. Probablemente tenga muchas preguntas acerca del ejercicio de la profesión en el ámbito de los bienes raíces, los requisitos para obtener una licencia y el mercado de los bienes raíces en general. He tratado de brindar una respuesta a todas sus preguntas. El material es conciso, pero cuenta con suficientes detalles para facilitar su comprensión. El contenido se ajusta al Programa de estudios del Curso I de la Comisión de Bienes Raíces de Florida (FREC) establecido por la División de Bienes Raíces de Florida para el curso de preparación para la obtención de la licencia para ejecutivos de ventas. Al igual que sucede con cualquier otra profesión, el ejercicio de la profesión en el ámbito de los bienes raíces implica el conocimiento de una gran cantidad de términos que son particulares de esa actividad. Los términos clave se explican al comienzo de cada capítulo. Conozca el significado de estos términos y aplíquelos en sus conversaciones sobre bienes raíces. Para ayudar al proceso de aprendizaje, cada término establecido en la sección de términos clave se define en el capítulo correspondiente. Debe dominar estas definiciones para prepararse para su examen para obtener la licencia. En el ejercicio de su profesión utilizará y aplicará cientos de términos relativos a los bienes raíces. Sin embargo, solamente algunos de estos términos aparecen en las secciones de términos clave. Esto se debe a que se ha utilizado un sistema de prioridades para ayudarle a planificar su preparación. Los términos clave en negrita son los principales términos. A lo largo de los capítulos, también encontrará términos en cursiva. Son términos importantes relativos a los bienes raíces que usted debe comprender y poder aplicar en sus conversaciones sobre bienes raíces. Sin embargo, no es necesario que recite una definición precisa de los términos en cursiva. También he incluido en cada capítulo los objetivos de aprendizaje. Los objetivos han sido seleccionados cuidadosamente para combinarlos con los conceptos clave en el programa de estudios del curso. Considere los objetivos de aprendizaje como una hoja de ruta que lo orientarán en su camino hacia la obtención de la licencia. Cuando finalice cada capítulo, asegúrese de completar la sección de Preguntas de revisión que se encuentra a continuación para saber si ha comprendido el contenido de ese capítulo. También notará que en los márgenes izquierdos, cada renglón del texto está numerado para una mejor referencia. En los márgenes izquierdos encontrará casillas de texto con el número de las normas administrativas y Estatutos de Florida debajo. He realizado referencias cruzadas del material en su libro de texto con las normas y leyes de la FREC. Consulte el Anexo E para obtener una lista de cada sección de las normas y leyes de la FREC que hayan sido utilizadas en las referencias cruzadas con el capítulo del libro de texto y el título de la sección donde se habla sobre la referencia legal. Debe leer las verdaderas leyes y normas para prepararse para el examen para la obtención de la licencia. Este libro de texto también contiene enlaces a sitios de Internet con normas y leyes importantes. Los cuadros de texto están destacadas en su libro de textos. Estas casillas de texto contienen información valiosa. Las casillas tituladas Información importante que debe recordar contienen muletillas llamadas acrónimos que le ayudarán a recordar cierta v

6 información. Asegúrese de estudiarlas. Otros cuadros de texto contienen fragmentos de las leyes y normas de Florida para brindar una mejor referencia. Los cuadros de texto de Formulas contienen fórmulas aritméticas que debe aplicar. A medida que avance con el libro, encontrará todas estas valiosas fórmulas. Estoy muy contenta por usted y le deseo lo mejor en su nueva profesión. Sería un descuido si no me tomara un momento para agradecer a las personas importantes que contribuyeron en este libro. Antes de redactar esta edición del libro, he recibido comentarios y sugerencias específicos que he incorporado en esta edición para ofrecerle un libro de textos de la mejor calidad. Quiero agradecer especialmente a los revisores del libro de texto de esta edición: Howard Stevens, Bob Hogue School of Real Estate; Manuela B. Hendrickson, CIPS, GRI, corredora de Global Lifestyle e instructora en Bob Hogue School of Real Estate; y Randy Schwartz, licenciado. Gracias a Howard, que siempre brinda sus valiosas opiniones. Además de revisar esta edición del libro de texto, Howard creó el nuevo ejemplo de declaración de cierre HUD-, actualizó las presentaciones de PowerPoint y revisó el Anexo E. Manuela revisó el nuevo ejemplo de declaración de cierre HUD-. Randy revisó cuidadosamente los capítulos de esta edición y ayudó a garantizar que cada revisión de las leyes de bienes raíces fuera adecuada. Este libro se complementa con otras herramientas de estudio diseñadas para ayudarle a dominar el material. Muchos estudiantes eligen el CD de audio de Revisión de los puntos clave para obtener la licencia de ejecutivo de ventas de Florida (Florida Sales Associate Prelicensing Key Point Review Audio CD), diseñado para ayudar a los aspirantes a ejecutivos de ventas de bienes raíces a finalizar con éxito el curso para la obtención de la licencia, el examen de fin de curso y el examen estatal para obtener la licencia. Si está preocupado por los cálculos matemáticos de bienes raíces relacionadas con este curso, puede consultar el libro Matemática de bienes raíces: Lo que debe saber. Si está buscando una descripción general concisa de todo el curso y preguntas prácticas que le ayuden a prepararse para el examen para la obtención de la licencia, le recomendamos el libro Manual del examen de bienes raíces de Florida. Le deseo lo mejor en su proyecto y espero tener novedades de usted. Linda L. Crawford Noviembre de 0 vi

7 C A P Í T U L O EL NEGOCIO DE BIENES RAÍCES Después de completar este capítulo, usted podrá: describir el proceso de venta de bienes raíces; distinguir entre las cinco principales especialidades de ventas; distinguir entre un análisis comparativo de mercado (CMA, por sus siglas en inglés), una estimación de precio del corredor (BPO, por sus siglas en inglés) y una tasación; describir las tres fases de desarrollo y construcción; y distinguir entre las tres categorías de construcción residencial. TÉRMINOS CLAVE administración de propiedades administrador de propiedades agente de bienes raíces (REALTOR ) análisis comparativo de mercado (CMA, por sus siglas en inglés) área de especialización asesor convenios restrictivos corredor comercial corretaje comercial corretaje de bienes raíces dedicación Estándares Uniformes de la Práctica del Avalúo Profesional (USPAP, por sus siglas en inglés) estimación de precio del corredor (BPO, por sus siglas en inglés) negocio de bienes raíces plano catastral de subdivisión propietario ausente residencial rurales seguimiento servicio de listado múltiple (MLS, por sus siglas en inglés) tasación 0 GENERALIDADES El objetivo de este capítulo es introducir al lector en el negocio de bienes raíces. El capítulo habla sobre el corretaje, el desarrollo y la construcción de bienes raíces.

8 PRINCIPIOS, PRACTICAS Y LEY DE BIENES RAICES EN FLORIDA A EDICION UNA INTRODUCCIÓN AL NEGOCIO DE BIENES RAÍCES El negocio de bienes raíces está compuesto por varias especializaciones. Generalmente, pensamos en el negocio de bienes raíces como la compra y venta de propiedades. En realidad, el negocio de bienes raíces es mucho más amplio que eso e incluye la administración, la subdivisión y el desarrollo, la tasación, la financiación y el asesoramiento relativos a la propiedad. Como la mayoría de los profesionales con licencia se dedican a la venta y al alquiler de propiedades, en este capítulo hablaremos específicamente del corretaje de bienes raíces. Los corredores de bienes raíces ofrecen servicios especializados a otras personas a cambio de una remuneración en forma de comisión, honorario u otro tipo de remuneración onerosa. En la actualidad, el titular de una licencia de bienes raíces cobra por administrar las propiedades de otras personas ya que es un profesional que brinda un servicio especializado y su experiencia en al menos cinco áreas:. Detalles de la transferencia de la propiedad. Un profesional competente en el ámbito de bienes raíces debe conocer las cuestiones económicas y legales asociadas con la transferencia de títulos, los impuestos relativos a la propiedad, la financiación y las ordenanzas de zonificación locales. Los profesionales en el ámbito de bienes raíces deben tener amplios conocimientos de los contratos de compraventa de bienes raíces utilizados en su zona y deben tener la capacidad suficiente como para completar el formulario de manera competente.. Conocimiento de las condiciones del mercado. Ningún mercado es completamente estático. Los valores de las propiedades se ven afectados por los cambios en las condiciones del mercado. Los cambios en las condiciones del mercado se deben a cambios en las leyes sobre impuestos al ingreso, retrasos en la construcción y fluctuaciones de oferta y demanda. Estos cambios en los precios se deben tener en cuanto al momento de preparar un análisis comparativo de mercado (CMA, por sus siglas en inglés) para compradores y vendedores. Los titulares de licencia de bienes raíces preparan los CMA para ayudar a los compradores y vendedores a tomar decisiones fundadas sobre el precio de una propiedad (los CMA se explican más adelante en este capítulo).. Conocimiento de cómo comercializar bienes raíces o empresas. Para tener éxito, el titular de una licencia de bienes raíces debe saber cómo comercializar bienes raíces o empresas. El discurso de venta más efectivo cuando se trabaja con un médico que busca reubicarse en una nueva ciudad puede ser completamente diferente al enfoque utilizado para ayudar al propietario de un café bar gourmet en expansión a eligir una nueva sucursal. La comercialización también implica experiencia para encontrar potenciales clientes. Por ejemplo, un profesional en el ámbito de bienes raíces que se especializa en encontrar viviendas para médicos que desean reubicarse debe generar contactos con el personal de distintos hospitales locales que trabajen como vínculos con el nuevo personal del hospital. Si bien pueden existir excepciones, las pruebas en general indican que una propiedad administrada por un corredor suele venderse más rápido y con una menor reducción del precio de venta deseado que si el propietario administra la venta sin ayuda profesional.. Conocimiento de cómo analizar las necesidades del comprador. Los profesionales exitosos en el ámbito de bienes raíces saben cómo analizar las necesidades, los deseos y la capacidad financiera del comprador para poder ayudarlo a cumplir sus objetivos. La capacidad de escuchar le permitirá al profesional en el ámbito de

9 CAPÍTULO El negocio de bienes raíces bienes raíces ayudar al comprador a concentrarse en las prioridades al momento de evaluar las alternativas de propiedades y ayudar a encontrar al especialista en hipotecas adecuado.. Conocimiento de las leyes relativas a bienes raíces. Es muy importante que los profesionales en el ámbito de bienes raíces comprendan y apliquen las diversas leyes que impactan en el mercado de bienes raíces. Por ejemplo, con respecto a la financiación y a la solicitud de préstamos hipotecarios, se aplican leyes tales como la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés), la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (ECOA, por sus siglas en inglés) y la Ley de Veracidad en los Préstamos (TILA, por sus siglas en inglés). También es muy importante conocer y cumplir con las leyes de vivienda justa cuando se trabaje con el público. Los profesionales en el ámbito de bienes raíces también deben comprender y cumplir con las leyes de Florida para la obtención de licencias relativas a bienes raíces, incluso las normas relacionadas con las relaciones de corretaje. Cada una de estas leyes se analizará en detalle más adelante. Estudie las leyes detenidamente: su carrera depende de ellas! CORRETAJE DE BIENES RAÍCES El corretaje de bienes raíces es la actividad que consiste en reunir a compradores y vendedores, a propietarios e inquilinos y en cerrar transacciones relativas a bienes raíces. Los titulares de licencias de bienes raíces reciben una comisión u honorarios por prestar sus servicios. Ventas y alquileres Las ventas son la principal y más conocida actividad de corretaje de bienes raíces. Debido a su volumen anual en dólares, las ventas de bienes raíces son consideradas la esencia del negocio de corretaje. Algunos corredores prefieren especializarse en las propiedades residenciales. Otros se especializan en las propiedades comerciales, industriales o agrícolas, o solamente en el corretaje comercial. Asimismo, un profesional en el ámbito de bienes raíces puede especializarse exclusivamente en nuevas construcciones residenciales, en espacios para consultorios médicos o en empresas de gastronomía. Independientemente del tipo de propiedad del que se trate, las transacciones de venta son esenciales para el éxito de una empresa de bienes raíces. El proceso de venta de bienes raíces es complejo y se compone de 0 pasos (ver Figura.).

10 PRINCIPIOS, PRACTICAS Y LEY DE BIENES RAICES EN FLORIDA A EDICION FIGURA. Proceso de venta de bienes raíces Clientes protenciales para vendedores, y listado de propiedades y negocios Listado de mercado y clientes potenciales para compradores Calificación del comprador Oferta, proceso de negociación, y firma del contrato de venta Aplicación para préstamo y declaraciones de divulgación de RESPA Actividades posteriores al contrato: Evaluación del crédito Tasación de la propiedad Relevo de la propiedad Aprobación del préstamo y búsqueda de título Cierre del título: El vendedor firma la hipoteca y el pagaré El vendedor firma la escritura Se registran la escritura y la hipoteca Seguimiento 0 0 Paso. El proceso comienza con la exploración de los vendedores. El ejecutivo de ventas desarrolla y presenta listados en función de la investigación de mercado presentada en un CMA. La presentación también incluye una estimación del monto neto que recibirá el vendedor y el acuerdo de venta. Paso. Una vez que el ejecutivo de ventas ha obtenido el listado en nombre del corredor, es momento de buscar posibles compradores. El ejecutivo de ventas prepara folletos y anuncios en periódicos, agrega la propiedad al servicio de listado múltiple (MLS, por sus siglas en inglés) y organiza jornadas a puertas abiertas. Durante este periodo, el ejecutivo de ventas muestra la propiedad a los posibles compradores. Paso. La clave para lograr una venta exitosa es garantizar que el posible comprador tenga ingresos suficientes, buenos antecedentes crediticios y suficiente antigüedad laboral para poder comprar la propiedad ofertada. Este proceso se denomina calificación del comprador. Paso. Un comprador calificado realizará una oferta. El ejecutivo de ventas presenta la oferta y facilita el proceso de negociación, que culmina con un contrato firmado para la venta de la propiedad ofertada. Paso. En general, el comprador solicita un préstamo para comprar la propiedad. El comprador recibe declaraciones de divulgación de RESPA al momento de solicitar el préstamo o dentro de tres días hábiles. Paso. En esta instancia, las actividades posteriores al contrato incluyen la evaluación crediticia del comprador por parte del prestamista y la solicitud de una tasación y un relevo de la propiedad.

11 Artículo.() (a) de los Estatutos de Florida CAPÍTULO El negocio de bienes raíces Paso. Si el comprador tiene ingresos suficientes y una buena calificación crediticia, el prestamista probablemente apruebe la solicitud del préstamo. En esta instancia, el prestamista solicitará un estudio de título sobre la propiedad. Paso. Generalmente, el ejecutivo de ventas asiste al cierre de la escritura. En esta instancia, el comprador firma la hipoteca y el pagaré. El vendedor firma la escritura, que transfiere la propiedad al comprador. Paso. Se registran la escritura y la hipoteca. Paso 0. El ejecutivo de ventas debe contactar a los compradores y vendedores dentro de un plazo razonable posterior al cierre de la escritura. Una de las mejores formas de garantizar que tanto los compradores como los vendedores estén satisfechos es a través de un seguimiento. El seguimiento es lo que hacen los ejecutivos de ventas para los compradores y vendedores después de la venta. El seguimiento es importante en todos los aspectos de la venta de bienes raíces porque genera una buena reputación, futuras recomendaciones y publicidad de boca en boca. Los ejecutivos de ventas de bienes raíces que participan en actividades de venta y alquiler suelen especializarse en alguna de las cinco principales especialidades de venta:. Venta de propiedades residenciales. El capítulo de los Estatutos de Florida define a la propiedad residencial como un complejo de unidades residenciales como máximo, un terreno sin construir delimitado para un máximo de unidades residenciales, o una propiedad agrícola con una superficie máxima de 0 acres. Los ejecutivos de ventas de propiedades residenciales deben conocer en profundidad las fortalezas y debilidades de los vecindarios que se encuentran en las áreas en las que se especializan (área de especialización). Para tener éxito, los especialistas en propiedades residenciales deben conocer las mejores vías de acceso y ubicaciones de escuelas, los establecimientos comerciales y los lugares recreativos. Deben tener la capacidad de explicar los impuestos sobre la propiedad, las exenciones impositivas a las viviendas familiares y los costos aproximados de los servicios públicos en el área. Uno de los aspectos más importantes de la venta de propiedades residenciales es saber cómo ayudar a los posibles compradores a obtener financiación. La mayoría de los titulares de licencias de bienes raíces se especializan en la compraventa de propiedades residenciales ocupadas por sus dueños.. Venta de propiedades comerciales. Para brindar un servicio competente a los inversores, los profesionales en el ámbito de bienes raíces que se especializan en la venta de propiedades comerciales deben tener experiencia en propiedades que generen ingreso, análisis de inversiones y las diversas técnicas para aumentar el flujo de efectivo neto. Las propiedades residenciales mejoradas de más de cuatro unidades, las tiendas comerciales, los edificios de oficinas y los centros comerciales son algunos ejemplos de propiedades comerciales que generan ingreso. Los contactos con instituciones financieras y prestamistas hipotecarios son importantes para facilitar las transacciones comerciales.. Venta de propiedades industriales. Los ejecutivos de ventas de propiedades industriales trabajan con tres tipos de propiedades: () sitios en parques industriales o subdivisiones; () parcelas industriales redesarrolladas en áreas céntricas; y () superficie medida en acres de establecimientos industriales. Los ejecutivos de ventas de propiedades industriales deben tener conocimientos técnicos de las necesidades de las diferentes industrias, tales como las necesidades de transporte, incluso el acceso al ferrocarril o al transporte aéreo; las características de las construcciones industriales, tales como las

12 PRINCIPIOS, PRACTICAS Y LEY DE BIENES RAICES EN FLORIDA A EDICION construcciones de acero y las de bloques de concreto; y las restricciones locales de uso del terreno que afectan a las propiedades industriales. Con el aumento de la industria tecnológica, cada vez más corredores de bienes raíces consideran rentable desarrollar y vender subdivisiones industriales con un hermoso paisaje y bien diseñadas. Casi todas las grandes ciudades de Florida han experimentado el desarrollo de parques industriales.. Venta de propiedades rurales. Las propiedades rurales se definen en el capítulo de los Estatutos de Florida como las propiedades rurales con una superficie mayor a 0 acres. Los profesionales que se especializan en la venta de fincas y terreno agrícola deben conocer el funcionamiento de las fincas y los problemas económicos asociados con las distintas actividades agrícolas. Una de las capacidades más importantes de los titulares de licencias de bienes raíces es la de poder comunicarse con los productores. Los ejecutivos de ventas que pueden tratar de manera efectiva con las personas que operan las fincas conocen el funcionamiento de las fincas y los programas federales que afectan las operaciones agrícolas.. Venta de propiedades empresariales. Los titulares de licencias de bienes raíces que participan en la compra, venta o alquiler de empresas se conocen como corredores comerciales. Esta actividad en el ámbito de bienes raíces suele denominarse corretaje comercial. El corretaje comercial implica la venta o alquiler de una empresa existente, incluida la venta de bienes tangibles e intangibles. En la mayoría de los estados, si un bien inmueble es el activo de una empresa, es necesario contar con una licencia de corredor de bienes raíces para vender la empresa. En la ley de Florida existe la presunción de que las empresas incluyen ciertos bienes inmuebles, ya sean mejoras físicas y en el terreno, tal como un edificio, o alquileres a largo plazo. Por este motivo, en Florida es necesario contar con una licencia vigente y activa en el ámbito de bienes raíces para vender o alquilar una empresa (la definición de corretaje comercial se explica en detalle en el capítulo ). Muchos corredores y ejecutivos de ventas prefieren seleccionar una parte específica de una ciudad y convertirse en expertos de esa área en particular, conocida como área de especialización. Los titulares de licencias de bienes raíces conocen la mayoría de los lotes, las casas y los comercios en sus áreas de especialización. Esta actividad implica recopilar datos de cada propiedad, entre los que se incluyen su fecha de construcción, el historial de ventas, el momento típico de comercialización, el valor de la tasación y el monto de los impuestos sobre la propiedad. Los profesionales en el ámbito de bienes raíces se reúnen con personas en el área para informarles que se especializan en esa parte de la ciudad. El área de especialización pronto comienza a cosechar resultados en forma de oferta y venta de propiedades. Los titulares de licencias de bienes raíces trabajan duro para crear una reputación a partir de su experiencia. Cuando los residentes en el área de especialización se mudan o deciden vender su propiedad, recurren al experto en el área que conoce el valor de su propiedad en el mercado actual. Administración de propiedades La administración de propiedades es un servicio profesional brindado por una persona o compañía que se contrata para mantener y administrar una propiedad en nombre de sus propietarios. El ámbito del trabajo que lleva a cabo el administrador de propiedades se describe en el contrato de administración. La administración de propiedades suele incluir el alquiler, la administración, la comercialización y el mantenimiento de la propiedad. La administración de propiedades implica mucho más que ser un agente de alquileres. Los agentes de alquileres

13 CAPÍTULO El negocio de bienes raíces Artículo. de los Estatutos de Florida. Artículo.()(t) de los Estatutos de Florida. Artículo. de los Estatutos de Florida suelen buscar un arrendatario para una propiedad y cobrar honorarios. Los administradores de propiedades continúan administrando la propiedad una vez que encuentran al arrendatario. Un administrador de propiedades es el representante local del titular de la propiedad. El administrador de propiedades es responsable del mantenimiento de la propiedad y de la administración de los gastos. La principal tarea del administrador de propiedades es proteger la inversión del propietario y aumentar el rendimiento de la inversión, generando así el mayor ingreso neto posible por el mayor tiempo posible. Muchos inversores que buscan participar en el crecimiento de las propiedades que generan ingresos se convierten en propietarios ausentes. Un propietario ausente es un propietario que no reside en la propiedad y que suele dejar la administración de la inversión a cargo de un administrador de propiedades profesional. La administración de propiedades ha experimentado un rápido crecimiento y especialización, principalmente debido al aumento de propietarios ausentes. Como agentes de los propietarios ausentes, los administradores de propiedades suelen ser responsables del cobro del alquiler, de mejorar las relaciones con los arrendatarios, y de publicitar y comercializar el espacio. En general, los inversores contratan administradores de propiedades calificados porque no tienen tiempo ni deseos de involucrarse en la compleja actividad de administrar la propiedad. Los administradores de propiedades reciben su contraprestación de diversas maneras. Algunos administradores trabajan por un monto básico garantizado más un pequeño porcentaje de ingreso bruto efectivo (ingreso total cobrado luego de considerar los períodos de desocupación de la propiedad). El método de remuneración se detalla en el contrato de administración. Tasación La tasación consiste en el proceso de cálculo del valor de un bien inmueble. Es la estimación que brinda un tasador calificado y con la que se calcula el valor de la propiedad. La tasación es considerada un arte, no una ciencia, porque si bien el proceso de tasación incluye cálculos matemáticos, y cuadros y tablas publicadas de las asociaciones de tasadores, los tasadores también usan su criterio personal para tasar un bien inmueble. Los corredores de bienes raíces y ejecutivos de ventas pueden tasar un bien inmueble a cambio de una remuneración (existen ciertas excepciones). Sin embargo, no pueden representarse a sí mismos como tasadores certificados por el estado, tasadores registrados en capacitación o tasadores con licencia si no poseen dichas licencias y certificados. La ley de Florida exige que los tasadores, corredores de bienes raíces y ejecutivos de ventas cumplan con los Estándares Uniformes de la Práctica del Avalúo Profesional (USPAP, por sus siglas en inglés) cuando realicen tasaciones de bienes inmuebles. Los USPAP son una serie de pautas (estándares de práctica profesional) que se deben respetar al brindar servicios de tasación. Si un titular de licencia de bienes raíces no cumple con los USPAP cuando brinda servicios de tasación, podría ser sometido a procedimientos disciplinarios y sanciones. El Consejo de Tasación de Bienes Raíces de Florida (FREAB, por sus siglas en inglés) regula a los tasadores certificados por el estado, tasadores con licencia y tasadores registrados en capacitación. Un tasador certificado por el estado o con licencia debe preparar una tasación que consista de una transacción con relación federal (las transacciones con relación federal se explican en detalle en el capítulo ). Los USPAP están disponibles en Seleccione USPAP (Standards) (Estándares USAP).

14 PRINCIPIOS, PRACTICAS Y LEY DE BIENES RAICES EN FLORIDA A EDICION Artículo.()(t) de los Estatutos de Florida Un tasador analiza cuidadosamente las ventas anteriores, computa el costo para reproducir una estructura y determina el valor de ingresos futuros que puede generar una propiedad. Estos cálculos son importantes no solamente para los compradores y vendedores, sino también para los prestamistas hipotecarios y las compañías de seguros. Varios niveles del gobierno también utilizan tasadores para acordar un valor para las propiedades confiscadas con el fin de construir rutas, autopistas y autovías. Los inversores individuales han aprendido el valor de obtener una tasación antes de realizar una inversión. Los tasadores cobran honorarios según el tiempo y la dificultad del trabajo. Los tasadores no reciben una comisión (para reducir la posibilidad de generar conflictos de intereses). Si un tasador recibiera como pago un porcentaje del valor de la tasación, la tentación por exagerar dicho valor podría ser irresistible. Las normas éticas de las USPAP establecen que no es ético que un tasador acepte una remuneración que dependa del valor de la propiedad (ver capítulo ). Análisis comparativo de mercado y estimación de precio del corredor. Los vendedores suelen consultarle a los corredores de bienes raíces y ejecutivos de ventas acerca del monto que un comprador estaría dispuesto a pagar por su propiedad. Los titulares de licencias de bienes raíces pueden ayudar a los posibles vendedores a determinar un precio de base mediante la preparación de un análisis comparativo de mercado (CMA, por sus siglas en inglés). Además, los ejecutivos de ventas y los corredores preparan análisis comparativos de mercado para los compradores con el fin de ayudarlos a tomar decisiones fundadas al momento de ofrecerles comprar un bien inmueble. Los análisis comparativos de mercado se desarrollan mediante la recolección de información sobre la actividad relativa a los bienes raíces en el área, incluso ventas recientes de propiedades similares, propiedades ofrecidas para la venta en la actualidad y listados que han expirado recientemente. Un análisis comparativo de mercado es una herramienta de comercialización y no puede ser considerado ni interpretado como una tasación. Los titulares de licencias pueden cobrar honorarios o recibir una remuneración por la preparación de un CMA, ya sea como parte de la comisión de venta regular o como un servicio adicional. Sin embargo, los titulares de licencias suelen preparar CMA para los vendedores en forma gratuita como cortesía y para promover nuevos negocios. Una estimación de precio del corredor (BPO, por sus siglas en inglés) es una opinión escrita del valor de un bien inmueble. Los titulares de licencias de bienes raíces de Florida están autorizados a preparar y cobrar por las BPO, siempre que no sean mencionadas como una tasación. Las estimaciones de precios suelen ser solicitadas por empresas reubicadas y prestamistas involucrados en ventas cortas de propiedades vendidas como parte de una ejecución judicial (una venta corta produce menos dinero del que se adeuda al prestamista; el prestamista levanta su hipoteca para que la propiedad pueda venderse sin gravámenes al nuevo comprador). Un tasador certificado o con licencia debe realizar una tasación cuando la tarea de valuación implica la generación de un préstamo hipotecario con relación federal. Los ejecutivos de ventas pueden llevar a cabo BPO únicamente con la dirección, el control y la administración del corredor para el que trabajan. Si un ejecutivo de ventas o un asistente del corredor realiza una BPO, se debe pagar la remuneración al corredor y no directamente al ejecutivo de ventas o asistente del corredor que preparó la BPO. Los estándares de práctica profesional USPAP no se aplican a los corredores, asistentes del corredor y ejecutivos de ventas que, en el curso normal de su actividad profesional, preparen CMA o estimaciones de precios.

15 CAPÍTULO El negocio de bienes raíces Artículo.0 de los Estatutos de Florida Financiación Si las ventas son la esencia de los bienes raíces, la financiación podría ser considerada la esencia de las ventas de bienes raíces. La mayoría de las compras son financiadas. El conocimiento para saber cómo obtener financiación y cómo resolver problemas financieros es esencial para lograr el éxito en el ámbito de bienes raíces. El titular de una licencia que pueda demostrar cómo un posible comprador puede afrontar la compra tiene una enorme ventaja frente a una persona que simplemente muestra viviendas. Es posible que el titular de una licencia de bienes raíces que no tenga licencia como creador de préstamos hipotecarios de Florida no pueda operar en tal carácter. Es posible que el titular de una licencia de bienes raíces no acepte honorarios por recomendación de un prestamista sin contar con una licencia como creador de préstamos hipotecarios (ver capítulo ). Asesoramiento Los asesores de bienes raíces brindan asesoramiento a personas y empresas en relación con la compra y utilización de inversiones en bienes raíces. Un asesor suele recibir el pago de una tarifa plana. Como existen muy pocas personas con la educación, la experiencia en bienes raíces, los conocimientos de inversiones y el criterio necesarios para ser asesores calificados, hay muy pocos asesores. Nuestra economía en expansión, la creciente complejidad de los problemas asociados a los bienes raíces y la necesidad de contar con servicios profesionales de asesoramiento indican que el asesoramiento crecerá como especialidad en el ámbito de bienes raíces. Los servicios de los asesores son solicitados por desarrolladores, inversores, corporaciones y compradores y vendedores a gran escala. DESARROLLO Y CONSTRUCCIÓN El desarrollo y la construcción implican dividir grandes parcelas de tierra en lotes, construir rutas y otras mejoras fuera del sitio y luego construir edificios en los lotes desarrollados. En general existen tres fases de desarrollo y construcción:. Adquisición de tierras y predesarrollo. Los desarrolladores y constructores adquieren terrenos baldíos y luego preparan el sitio para la construcción. Deben estudiar detenidamente los planos de zonificación y uso de tierras para determinar qué tipo de desarrollo pueden realizar. Durante esta fase, el desarrollador busca la aprobación del proyecto propuesto por parte de la municipalidad local. El desarrollador incurre en gastos por los planos de ingeniería, los honorarios de abogados, los relevos y los cargos de las solicitudes.. Subdivisión y desarrollo. La subdivisión es el proceso de convertir parcelas de tierra en unidades más pequeñas o lotes. El desarrollo es el proceso de mejorar el terreno baldío para que se le pueda dar un uso productivo. Antes de comenzar el trabajo, la mayoría de los gobiernos locales solicitan que los desarrolladores presenten un plano catastral de subdivisión de un nuevo desarrollo para ser sometido a revisión por parte del consejo de planificación gubernamental correspondiente (comisión). Un plano catastral de subdivisión es un plano realizado por ingenieros para establecer el uso del terreno, superpuesto sobre un mapa del terreno a ser desarrollado (ver Figura 0. en la página ). El plano catastral de subdivisión indica el tamaño y la ubicación propuestos de los lotes individuales para la construcción, las calles y los servicios públicos, entre los que se incluyen el agua y el sistema de drenaje sanitario, y otra información esclarecedora. El desarrollador tiene la responsabilidad de mejorar el terreno baldío con calles pavimentadas, cunetas, bocas de tormenta, etc. Los lotes para la construcción se venden al público.

16 0 PRINCIPIOS, PRACTICAS Y LEY DE BIENES RAICES EN FLORIDA A EDICION Por lo general, las calles, cunetas y otras mejoras en áreas públicas corresponden a la ciudad o condado local. La dedicación a uso público es una donación de tierras de un propietario, en este caso un desarrollador, a un organismo gubernamental para que se destine a uso público. Una dedicación a uso público válida del propietario a la municipalidad requiere una oferta de dedicación (donación) de la tierra y la aceptación por parte de la municipalidad. Para lograr esto, el desarrollador suele indicar en el plano catastral que las calles, veredas, áreas de parques y otras mejoras que no se vendan a personas del ámbito privado quedarán a cargo de la municipalidad local. La aprobación del plano catastral y su inscripción en los registros públicos es un modo de aceptación de las calles y áreas públicas dedicadas a uso público y obliga al gobierno local a mantenerlas una vez que sean construidas. Las ordenanzas de subdivisión vigentes de los condados han combinado la subdivisión de la tierra en lotes individuales con la fase de desarrollo para brindar una mayor protección al público. Los desarrolladores de subdivisiones residenciales suelen inscribir en los registros públicos convenios restrictivos que afectan a toda la subdivisión. Los convenios restrictivos afectan el modo de utilización de la tierra y establecen criterios tales como los pies cuadrados mínimos, el tipo de construcción y el diseño arquitectónico, para garantizar que las viviendas que se construyan en el lugar sea ajusten al vecindario (ver el cuadro de texto Convenios restrictivos y restricciones en las escrituras). Los desarrolladores utilizan los convenios restrictivos para garantizar que no se construya vivienda alguna que pueda reducir el valor de las propiedades vecinas.. Construcción. Los contratistas con licencia construyen edificios en los sitios preparados. Existen tres tipos de construcciones residenciales: Viviendas construidas con especulación. En el caso de las viviendas construidas con especulación, un desarrollador compra uno o más lotes y construye una vivienda (o varias viviendas) sin tener un comprador con anticipación. Viviendas personalizadas. Un constructor especializado en viviendas personalizadas construye viviendas en virtud de un contrato firmado con un comprador, en general utilizando planos de construcción diseñados por arquitectos o compradores. Viviendas adosadas. Las viviendas adosadas son un tipo de casas construidas con especulación. Una nueva subdivisión generalmente presentará varias casas modelo. El comprador selecciona un plano de planta de los modelos y un lote en el cual se construirá la nueva subdivisión. La publicidad efectiva es fundamental en las construcciones nuevas. En los desarrollos a gran escala, el uso de viviendas modelo es una parte importante de la comercialización. Si bien muchos desarrolladores emplean pocos vendedores para mostrar sus viviendas modelo, algunos desarolladores confían en la ayuda de los corredores de bienes raíces para que comercialicen sus viviendas y lotes. Normalmente, los desarrolladores pagan por toda la publicidad y los corredores de bienes raíces aceptan una reducción en su comisión de venta habitual para ayudar a compensar dichos gastos.

17 CAPÍTULO El negocio de bienes raíces CONVENIOS RESTRICTIVOS Y RESTRICCIONES EN LAS ESCRITURAS La gente suele usar los términos convenios restrictivos y restricciones en las escrituras como sinónimos. Sin embargo, las restricciones en las escrituras se refieren a una sola parcela de tierra, mientras que los convenios restrictivos afectan a subdivisiones completas. Los convenios restrictivos imponen limitaciones sobre el uso del terreno en una subdivisión completa. Algunos ejemplos de convenios restrictivos que pueden afectar a una subdivisión en particular regulan cuestiones como los pies cuadrados mínimos permitidos, si las puertas del garaje pueden dar hacia la calle, o si los vehículos recreativos y botes pueden estacionarse con vista a la calle. Las restricciones en las escrituras son establecidas por un propietario que crea una restricción sobre los futuros propietarios de la parcela del bien raíz. Por ejemplo, una restricción en una escritura puede impedirle a los futuros propietarios del terreno la venta de bebidas alcohólicas en el lugar EL ROL DEL GOBIERNO El negocio de bienes raíces está regulado o influenciado por el gobierno federal y los gobiernos estatales y locales: El gobierno local regula el negocio de bienes raíces a través de impuestos sobre la propiedad y actividades regulatorias tales como licencias relativas a la ocupación, recibos de impuestos comerciales, permisos de construcción, moratorias, zonificación y códigos de edificación. El gobierno estatal es propietario y administra una gran cantidad de propiedades e identifica las regiones costeras y otras áreas protegidas en las que no se pueden realizar construcciones. Los impuestos estatales relativos al registro y a los bienes intangibles se aplican cuando la propiedad de un bien inmueble se transfiere u otorga como garantía de una hipoteca (ver capítulo ). El gobierno federal regula el negocio de bienes raíces a través de sus políticas fiscales y monetarias. Hay varios organismos que regulan cuestiones relativas a bienes raíces, como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés), la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés), la Agencia de Protección Ambiental (EPA, por sus siglas en inglés) y el Servicio de Rentas Internas (IRS, por sus siglas en inglés). Los próximos capítulos explicarán con mayor detalle el rol de los distintos organismos gubernamentales en el negocio de bienes raíces. ORGANIZACIONES PROFESIONALES Las asociaciones profesionales y organizaciones de comercio juegan un importante rol en la industria de bienes raíces. La mayor organización de comercio en el mundo es la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (National Association of REALTORS o NAR, por sus siglas en inglés). En la actualidad, en Florida, aproximadamente un tercio de los titulares de licencias de bienes raíces pertenecen a la NAR. La NAR promueve la ética y la educación en la industria de bienes raíces. Muchas de las leyes estatales diseñadas para promover el profesionalismo y mejorar los estándares éticos se basan en el Código de ética y estándares de práctica profesional para los agentes de bienes raíces de la NAR (ver capítulo para obtener más información sobre el Código de ética).

18 PRINCIPIOS, PRACTICAS Y LEY DE BIENES RAICES EN FLORIDA A EDICION 0 La principal fortaleza de la NAR es la asociación local de agentes de bienes raíces (REAL- TORS ). Un agente de bienes raíces (REALTOR ) es un profesional en el ámbito de bienes raíces que es miembro de un consejo (o asociación) local de agentes de bienes raíces (REAL- TORS ) y está afiliado a la asociación de agentes de bienes raíces de Florida (Florida REAL- TORS ) y a la NAR. Las asociaciones (o consejos) locales se organizan en todo el país. Para convertirse en miembro de una asociación local, los titulares de licencias deben presentar una solicitud ante el comité de miembros de la asociación y recibir su aprobación. Cada corretaje de bienes raíces debe tomar la decisión de unirse a una asociación local de agentes de bienes raíces. Un corredor de bienes raíces debe pagar una cuota a la asociación de comercio local según la cantidad de miembros inscritos con ese corredor. En general, el corredor le pide a todos los miembros del corretaje que se unan a la asociación; sin embargo, la asociación de comercio no exige que dichos miembros se unan. Si el corretaje de bienes raíces no se une a una asociación, los titulares de licencias de ese corretaje no podrán unirse a la asociación en forma individual. QUIÉN PUEDE USAR EL TÉRMINO AGENTE DE BIENES RAÍCES (REALTOR )? Los términos agente de bienes raíces (REALTOR ) y titular de licencia de bienes raíces no son sinónimos. Los agentes de bienes raíces (REALTORS ) son miembros de un consejo (o asociación) local de agentes de bienes raíces (REALTORS ). La asociación de agentes de bienes raíces de Florida (Florida REALTORS ) y la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (National Association of REALTORS ) son organizaciones profesionales privadas. El Departamento de Regulación Profesional y Comercial (DBPR, por sus siglas en inglés) no establece sus normas, sus honorarios ni sus requisitos de membresía. 0 0 Tanto la NAR como la asociación de agentes de bienes raíces de Florida (Florida REAL- TORS ) patrocinan programas educativos integrales para miembros y publican revistas y artículos relativos al comercio. La NAR también patrocina a organizaciones afiliadas que ofrecen títulos profesionales para titulares de licencias de bienes raíces y tasadores que finalicen los cursos correspondientes en áreas de interés especial. Estos y otros recursos ayudan a desarrollar a un verdadero profesional: una persona que busca constantemente mejorar en su profesión. Un servicio importante creado por la NAR es el servicio de listado múltiple (MLS, por sus siglas en inglés). El MLS es una base de datos que le permite a los corredores de bienes raíces representar a los vendedores en virtud de un contrato de venta para compartir información sobre propiedades con corredores de bienes raíces que podrían representar a posibles compradores. El MLS compila los listados de todos los corredores que sean miembros de la asociación, haciendo que la información de la propiedad esté disponible para todos los corredores y sus asistentes. Antes de la existencia del MLS, las propiedades que estaban a la venta tenían muy poca exposición fuera del corretaje que las publicaba. Para encontrar propiedades ofrecidas por otros corredores para mostrarle a un comprador, los titulares de licencias de bienes raíces buscaban anuncios en los periódicos publicados por el corretaje, visitaban las oficinas de otros corredores para saber qué propiedades tenían a disposición y recorrían las zonas en busca de carteles de venta en jardines. Como los acuerdos de venta solían especificar que solamente los asistentes del corredor que publicaba la propiedad podían mostrar dicha propiedad, otros corredores debían obtener el permiso del corredor que publicaba la propiedad para mostrar dicha propiedad a un comprador.

19 CAPÍTULO El negocio de bienes raíces 0 Sin embargo, con la aparición del MLS y la tecnología, se facilitó el acceso a la información de todas las propiedades ofrecidas a la ventas por corredores en el MLS. Actualmente, los compradores que trabajan con titulares de licencias de bienes raíces que son miembros de su MLS local tienen acceso a la información sobre todas las propiedades, sin importar en qué corretaje realmente se encuentra la propiedad. Para participar en el MLS, los corredores se comprometen a compartir entre ellos la comisión entre el corredor que publica la propiedad y el corredor que la vende. Las condiciones de la distribución de la comisión pueden variar de un corredor a otro. Según la población que haya en el área, un corredor podría ser miembro de varios MLS. El MLS no es una marca registrada de la NAR. Cualquiera puede crear un MLS R E S U M E N D E P U N T O S I M P O R T A N T E S Los agentes inmobiliarios ofrecen servicios especializados a otras personas a cambio de una contraprestación en forma de comisión, honorarios u otro tipo de prestación onerosa. Las cinco principales especialidades de venta son () la venta de de propiedades residenciales, () la venta de propiedades comerciales, () la venta de propiedades industriales, () la venta de propiedades rurales y () la venta de propiedades empresariales. Área de especialización se refiere al área geográfica seleccionada y limitada a la cual un ejecutivo de ventas dedica especial atención y estudio. El corretaje comercial implica la venta o alquiler de una empresa. Se requiere contar con una licencia de bienes raíces para vender o alquilar una empresa. La administración de propiedades implica el alquiler, la administración, la comercialización y el mantenimiento general de propiedades de terceros. Los propietarios ausentes son propietarios que no residen en la propiedad y que suelen contratar a un administrador de propiedades profesional para que administre la inversión. La ley de Florida exige que los titulares de licencias de bienes raíces y tasadores cumplan con los Estándares Uniformes de la Práctica del Avalúo Profesional (USPAP, por sus siglas en inglés). Los USPAP son una serie de pautas (estándares de práctica profesional) que se deben respetar al brindar servicios de tasación. Los titulares de licencias de bienes raíces no pueden representarse a sí mismos como tasadores certificados por el estado, tasadores registrados o tasadores con licencia si no poseen dichas licencias. Un análisis comparativo de mercado (CMA, por sus siglas en inglés) es una herramienta de comercialización preparada para un potencial comprador o vendedor, en función de ventas recientes de propiedades similares, propiedades que se encuentran en el mercado en la actualidad y listados que han expirado recientemente. Un CMA no puede ser considerado ni interpretado como una tasación. Los desarrolladores deben presentar un plano catastral de subdivisión ante el consejo (comisión) de planificación local. Las calles, los parques y otras mejoras para uso público suelen quedar a cargo de la municipalidad local. La dedicación a uso público es una donación de tierras de un propietario a un organismo gubernamental para que se destine a un uso público. El desarrollador instala las mejoras y la municipalidad local se compromete a mantener las mejoras como parte del proceso de aprobación del plano catastral de subdivisión.

20 PRINCIPIOS, PRACTICAS Y LEY DE BIENES RAICES EN FLORIDA A EDICION Los tres tipos de construcciones residenciales son () las viviendas construidas con especulación, () las viviendas personalizadas y () las viviendas adosadas. Un agente de bienes raíces (REALTOR ) es un profesional en el ámbito de bienes raíces que es miembro de un consejo (o asociación) local de agentes de bienes raíces (REALTORS ) y está afiliado a la asociación de agentes de bienes raíces de Florida (Florida REALTORS ) y a la NAR.

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