FitchRatings. Financiamiento Estructurado. Los Portales S.A. - (Los Portales) Inmobiliario / Perú. Informe trimestral

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1 Inmobiliario / Perú Los Portales S.A. - (Los Portales) Informe trimestral Ratings Tipo Rating Rating Fecha Instrumento Actual Anterior Cambio Bonos 2da. Emisión Serie A BB+ (pe) BB (pe) 28/03/2007 Bonos 2da. Emisión B (pe) CCC (pe) 27/05/2004 Serie B * Informe con cifras setiembre Analistas Maria Pia Medrano (511) mariapia.medrano@aai.com.pe Sergio Castro (511) sergio.castro@aai.com.pe Perfil Los Portales S.A. (en adelante LPSA) se constituyó en 1996 como producto de la asociación de LP Holding S.A., empresa con más de 40 años de experiencia en la actividad inmobiliaria, y Constructoras Ica Perú S.A., subsidiaria en el Perú de Ingenieros Civiles Asociados (ICA) de C.V. México, una de las empresas constructoras más grandes de Latinoamérica. LP Holding S.A posee el 78.7% del accionariado y el Grupo ICA, el 16.9%. La Empresa se dedica a la habilitación urbana, desarrollo y venta de departamentos, administración de playas de estacionamiento y hoteles. Fortalezas y Oportunidades Know how del negocio de estacionamientos. Negocios diversificados. Sector inmobiliario muestra dinamismo. Debilidades y Amenazas Alto nivel de endeudamiento respecto de la generación de caja. Fundamentos Las clasificaciones otorgadas a los bonos de la Segunda Emisión de Los Portales S.A. se sustentan principalmente en las garantías otorgadas, los acuerdos pactados en la reestructuración de la serie A de los bonos en agosto del 2006, y en la experiencia y know how de la Compañía en el negocio de estacionamientos. Los bonos emitidos por Los Portales poseen como garantía, un fideicomiso de los flujos provenientes de los ingresos del negocio de playas de estacionamiento, además de la garantía de los derechos de uso y explotación de la Empresa sobre las playas de estacionamiento Andrés A. Cáceres y Dionisio Derteano (cuyas concesiones vencen en el 2027 y 2028, respectivamente). Durante el 2009, los flujos de ingresos que entraron al fideicomiso en garantía fueron de US$11.4 millones, cubriendo en 9.2x el servicio de deuda de los bonos (8.4x y 7.6x durante los años 2008 y 2007, respectivamente). En agosto del 2006, se efectuó la reestructuración de la Serie A de la Segunda Emisión de bonos Los Portales, a través de la cual se incorporó como garantía adicional, el fee de gerenciamiento que su subsidiaria, Los Portales Estacionamientos S.A., cobra por la operación del estacionamiento del Aeropuerto Jorge Chávez, lo que significó flujos de ingresos adicionales al fideicomiso superiores a los US$500,000 anuales. Además, el acuerdo de reestructuración de la Serie A, amplió el cronograma de pagos de los bonos hasta abril del 2012 (antes el plazo vencía en abril del 2011) y modificó la tasa de los instrumentos establecida en Libor + 7% a una tasa fija de 10.5% anual, aliviando de cierta forma los servicios de deuda anuales que debía afrontar la Empresa. Asimismo, privilegió el pago a los bonistas por encima del resto de gastos operativos de las playas de estacionamiento; y, liberó los flujos excedentes de libre disposición (después de haber atendido el servicio de esta deuda), lo que a la fecha ha venido incentivando la incorporación de nuevas playas. La diferencia en las clasificaciones de ambas series de bonos -la Serie A mantiene una clasificación de BB+(pe), mientras que la Serie B, tiene asignado un B(pe)-, radica en la subordinación de la Serie B en cuanto al pago del monto adeudado, de manera que los pagos a los tenedores de bonos de la Serie B se harán únicamente cuando la Serie A haya sido pagada en su totalidad. Por otro lado, la Empresa ha solicitado la cancelación de la Serie B de los bonos, en virtud al Convenio de Novación de dicha obligación, por capitalización o condonación; petición que fue aprobada por la Asamblea de Obligacionistas en agosto del 2006 y a la fecha aún no se concreta. Febrero

2 Las clasificaciones asignadas a Los Portales se limitan por el elevado endeudamiento de la Compañía, los altos requerimientos de capital de trabajo asociados al sector y la sensibilidad de sus resultados a la evolución de variables macroeconómicas como el crecimiento del PBI, los índices de desempleo y el nivel de tasas de interés, que inciden en las decisiones de compra de la población (en el caso del negocio inmobiliario) y los niveles de gastos de las empresas (en el caso del negocio hotelero corporativo). A setiembre 2009, considerando que los ingresos financieros por los intereses de ventas al crédito son parte del giro del negocio, la Empresa muestra indicadores crediticios débiles, con un ratio de Deuda Financiera / EBITDA de 32.99x (20.17x a diciembre 2008) y EBITDA/Gastos Financieros de 0.22x (0.29x en diciembre 2008). La Compañía desarrolla diversos proyectos inmobiliarios y/o negocios a través de sus subsidiarias, debido principalmente a un tema financiero y de garantías. Así, a setiembre 2009, Los Portales a nivel consolidado presentó un ratio de Deuda Financiera / EBITDA de 3.25x y un ratio de EBITDA / Gastos Financieros de 1.89x (2.85 y 2.15x en diciembre 2008, respectivamente). Los Portales Febrero

3 Acontecimientos Recientes Asociados a: El 20 de noviembre del 2009 finalizó la controversia entre Los Portales S.A. y la Asociación Real Club de Lima ante la Cámara de Comercio de Lima debido al plazo de vigencia del contrato de arrendamiento del Hotel Country. De esta manera, ambas partes acordaron: (i) sustituir el contrato de arrendamiento vigente por uno de usufructo con vencimiento al 2030 y; (ii) ratificar la utilización por parte de Los Portales de la marca Country Club Lima Hotel hasta el vencimiento del contrato de usufructo, así como la obligación de transferirla a la Asociación Real Club de Lima al término del plazo contractual acordado. En setiembre del 2009, la empresa inició la construcción de un centro comercial de formato strip mall, el cual se ubicará en la avenida Elmer Faucett muy cerca al aeropuerto internacional. Este proyecto se desarrollará sobre un área de 6,000 metros cuadrados (m 2 ), tendrá un área arrendable de 5,090 m 2 y requerirá una inversión aproximada de US$4.5 millones. Además, Los Portales S.A. operará un nuevo hotel de tres estrellas ubicado en la ciudad de Chiclayo a partir de marzo del La empresa mantiene un contrato de usufructo por 20 años y se estima una inversión inicial de US$400 mil. El 31 de agosto del 2009, la Junta General de Accionistas (JGA) decidió dejar sin efecto el proyecto de reorganización societaria aprobado el 27 de marzo del 2008, cuyo objetivo era la separación de las unidades de negocio de Los Portales S.A. en bloques patrimoniales. En lugar de ello, la JGA aprobó la fusión por absorción (inscrita el 1ero. de noviembre del 2009) de Los Portales S.A. con los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C., Promotora Huampaní S.A.C. y Promotora Golf II S.A.C. De esta manera, se logrará la unificación del negocio de habilitación urbana en Los Portales S.A. Esto, debido principalmente a que las principales variables generadoras de valor económico son de propiedad de Los Portales S.A.; y, en opinión de la Compañía, la fusión en Los Portales S.A. mejorará la capacidad de endeudamiento del negocio y permitirá incrementar la eficiencia de la Empresa. En Junta Obligatoria Anual de Accionistas del 4 de marzo del 2009 se acordó, entre otros, reducir el capital social en S/. 8.2 millones, mediante la reducción del valor nominal de las acciones de S/. 1.0 a S/ Así, el nuevo importe del capital social será de S/ millones. Cabe mencionar que dicha reducción no implica la devolución de aportes a los accionistas. Igualmente, en la Junta se acordó aplicar a la cuenta de resultados acumulados negativos, parte de la reserva legal existente hasta por S/. 1.8 millones. Finalmente, a la fecha la Empresa aún no ha procedido a la cancelación de la Serie B de los Bonos Los Portales-Segunda Emisión; sin embargo, la misma muestra la intención de hacerlo en los próximos meses. Perfil Los Portales S.A. fue constituida en marzo de 1996 e inició operaciones en junio de ese año. Inicialmente, su denominación fue Consorcio Inmobiliario Los Portales S.A., la cual surgió como resultado de la asociación de LP Holding S.A. y Constructoras Ica Perú S.A., subsidiaria del grupo mexicano ICA. En Junta General de Accionistas (JGA) de setiembre de 1999, se acordó la fusión por absorción de su subsidiaria Los Portales Consorcio Hotelero S.A. La fusión se formalizó en noviembre de 1999 y, en Junta Obligatoria Anual de Accionistas de febrero de 2000, se acordó modificar la denominación social de la empresa a Los Portales S.A. Posteriormente, en JGA celebrada en diciembre de 2005, se acordó la fusión de Los Portales S.A. y Constructora Ica Perú, absorbiendo la primera a la segunda, la misma que se extinguió sin liquidarse. Actualmente, las actividades de la Empresa comprenden la habilitación urbana, desarrollo y venta de viviendas, así como la administración de playas de estacionamiento y hoteles. Como parte de la diversificación de negocios, Los Portales viene ingresando al negocio de centros comerciales, a través del formato de strip malls. El primer proyecto es Plaza Fundación Faucett, actualmente en construcción, el cual empezaría a operar en el Desempeño Financiero Para el año terminado a setiembre del 2009, Los Portales S.A. registró ingresos ligeramente superiores a los del 2008 (S/ millones versus S/ millones, respectivamente), impulsados por el crecimiento del negocio de estacionamientos, que incrementó sus ventas a S/. 28 millones desde los S/.25 millones presentados durante el 2008, gracias al incremento en el número de playas administradas y estacionamientos. Los Portales Febrero

4 60,000 45,000 30,000 15,000 - Fuente: Los Portales Los Portales indiv. - Composición de las Ventas (S/. Miles) Hoteles Estacionamentos Inmobiliario 2005 sep m Sep09 A pesar de ello, el EBITDA de la Compañía cayó de forma significativa respecto del obtenido en el 2008 (S/. 1.4 millones versus S/. 3.3 millones, respectivamente), principalmente porque los ingresos generados de los negocios inmobiliario y hotelero no pudieron cubrir los gastos operativos asociados con ambas unidades de negocio. Sin embargo, luego de la absorción de las subsidiarias dedicadas a la habilitación urbana por parte de Los Portales S.A., realizada en noviembre del 2009, los ingresos que antes se registraban en las subsidiarias, pasarán a incorporarse en Los Portales individual. Es importante mencionar, que en el caso del negocio inmobiliario, Los Portales a nivel individual presenta ingresos financieros asociados con el financiamiento de ventas de inmuebles, los cuales se incorporan al EBITDA debido a que están asociados con la operatividad del negocio inmobiliario. Además, los ingresos por la venta de inmuebles se registran a través de las diferentes subsidiarias asociadas a diversos proyectos; sin embargo, los gastos operativos asociados a dichos proyectos sí son registrados en la compañía matriz (Los Portales S.A.). De este modo, si se eliminaran los ingresos y gastos operativos relacionados con este negocio, el EBITDA individual de Los Portales para el año terminado en setiembre 2009 ascendería a S/ millones, superior a los S/ millones presentados en el En los 12 meses a setiembre 2009, la Compañía a nivel individual presentó una variación de capital de trabajo positiva en S/. 7.8 millones, debido a la transferencia de terrenos habilitados a una de sus subsidiarias y un stock de cuentas por pagar a proveedores más elevado. En el mismo periodo, la inversión en activo fijo fue de S/. 4.0 millones, relacionados principalmente con mejoras realizadas en el complejo hotelero en Tarma. Durante el año terminado en setiembre 2009, Los Portales a nivel individual recibió en préstamo S/.22.5 millones de sus subsidiarias, los cuales fueron utilizados para amortizar el servicio de deuda bancario y otros pasivos financieros por un total de S/ millones. A setiembre 2009, la Empresa mantiene un elevado nivel de endeudamiento, presentando ratios de Deuda Financiera / EBITDA de 34.3x y Deuda Financiera Neta / EBITDA de 32.9x. Sin embargo, si se eliminara los gastos operativos de la división inmobiliaria, se tendría que el indicador de Deuda Financiera / EBITDA sería de 6.3x y el de Deuda Financiera Neta / EBITDA, de 6.0x. Endeudamiento y Liquidez A setiembre 2009, la deuda financiera de Los Portales a nivel individual ascendió a S/ millones, de los cuales un 90.8% se concentró en el largo plazo, estando en su mayoría denominada en dólares. La principal obligación de la Compañía corresponde a créditos por un saldo de US$15.3 millones con el Scotiabank, los cuales fueron reestructurados en diciembre 2008 a un plazo de diez años y tasa de 4.25% anual. Este crédito cuenta con las siguientes garantías: i) Acciones por el 4.05% de la propiedad de Inversiones Centenario S.A. valorizado en S/ millones a setiembre 2009; ii) Hipoteca de terrenos ubicados en el distrito de La Molina; y, iii) Hipoteca de estacionamientos y locales ubicados en el Centro Comercial Camino Real. Los Portales mantiene también un saldo de US$3.2 millones en bonos corporativos emitidos en setiembre de 1999 en el mercado local, con el fin de financiar la inversión inmobiliaria en playas de estacionamiento. Estos bonos tienen vencimiento en abril de 2012 y cuenta con la garantía de un fideicomiso de flujos de las playas de estacionamiento operadas por Los Portales. Adicionalmente, la Compañía presenta un crédito con el Banco de Crédito del Perú (BCP) por US$1.5 millones, cuyo monto original fue de US$5.1 millones, tomados en diciembre 2001 para la ejecución del proyecto de habilitación urbana Sol de Huampaní. A la fecha, dicho proyecto se encuentra totalmente terminado, vendido (a través del financiamiento de Los Portales a sus clientes) y entregado. Las garantías que mantiene este préstamo están constituidas por el fideicomiso en administración y garantía del mismo proyecto, el cual se mantendrá vigente hasta la cancelación total de la Los Portales Febrero

5 deuda. La fuente de repago de este crédito viene dado por las letras cobradas a los clientes adquirientes. La Empresa mantiene también cuentas por pagar a afiliadas y relacionadas por un total de S/ millones (S/ millones en diciembre 2008), los cuales generan intereses y se utilizaron como fuente de financiamiento de inversiones y capital de trabajo. Deuda Largo Plazo - Cronograma Vctos 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 - Fuente: Los Portales Bonos Bancos en adelante A setiembre 2009, la liquidez de la Compañía es ajustada, por cuanto su ratio de Caja / Deuda Financiera de corto plazo fue de 0.43x y su indicador de Flujo de las Operaciones / Deuda Financiera de corto plazo fue de 0.83x, lo que indicaría que para amortizar su deuda de corto plazo, Los Portales debería conseguir financiamiento adicional. Los Portales y Subsidiarias Como se mencionó anteriormente, dado que parte de la estrategia de la Compañía en el negocio inmobiliario es proveer de financiamiento a sus clientes, Apoyo & Asociados incorpora los ingresos financieros de dichos financiamientos como parte del EBITDA de la Compañía. En el año terminado a setiembre del 2009, la Empresa registró un EBITDA consolidado de S/ millones, inferior a los S/.47.6 millones presentados durante el 2008, debido principalmente a la caída en los ingresos del negocio inmobiliario, producto del impacto negativo de la crisis financiera internacional en la demanda por viviendas, que no pudo ser compensado con los mayores ingresos por intereses sobre ventas al crédito. Así, en los 12 meses terminados en setiembre 2009, la utilidad operativa del negocio inmobiliario cayó a S/. 6.7 millones desde los S/ millones que registró la Empresa en el Del mismo modo, el negocio hotelero presentó una disminución en su resultado operativo de un 34.9%, a causa de la caída en el tráfico de turistas corporativos, como consecuencia de la crisis internacional. A diferencia de los negocios inmobiliario y hotelero, el de estacionamientos presentó mayores resultados, pasando la utilidad operativa de S/. 2.8 millones durante el 2008 hasta S/. 4.9 millones en el año terminado en setiembre S/. MM Los Portales y Subsidiarias Utilidad Operativa por Negocio Inmobiliaria Estacionamientos Inmob. (intereses financ.) Hoteles dic-07 dic-08 12m set-09 Fuente: Los Portales Considerando los 12 meses terminados en setiembre 2009, los ratios de Deuda Financiera / EBITDA y Deuda Financiera Neta / EBITDA consolidados fueron de 3.25x y 3.05x respectivamente (2.85x y 2.56x en diciembre 2008, respectivamente). Características de los Instrumentos Los Portales mantiene vigentes dos series de la Segunda Emisión de Bonos Corporativos, emitidos en setiembre de 1999 para financiar la inversión inmobiliaria en playas de estacionamiento. La Segunda Emisión fue realizada originalmente por US$5 millones y los bonos fueron colocados a una tasa de % anual. Sin embargo, en Asamblea de Obligacionistas de setiembre del 2002, se acordó que la tasa sea reducida a libor 90 días + 7%, a partir del cuarto trimestre del En setiembre del 2000, se modificó la escritura de emisión y se estableció que los bonos corporativos queden garantizados con el patrimonio del emisor y un fideicomiso de administración sobre los derechos de cobro y flujo de dinero que generen las playas de estacionamiento que opera la Compañía. Adicionalmente, se incorporó como garantía los derechos de uso y explotación de la Empresa sobre las playas Andrés Avelino Cáceres y Dionisio Derteano. Actualmente, el fiduciario del fideicomiso creado es la empresa La Fiduciaria S.A. (hasta setiembre del 2002 fue el BCP). Posteriormente, en Asamblea de Obligacionistas de julio y octubre del 2001, se acordó diferenciar, dentro de la Segunda Emisión, dos series de bonos (A y B), por montos de US$4.5 y 0.5 millones, respectivamente. La Serie B quedó subordinada a la 6.7 Los Portales Febrero

6 Serie A, de manera que los pagos a la Serie B se harán únicamente cuando la Serie A haya sido pagada totalmente. A setiembre 2009, el saldo de capital de la Serie A -Segunda Emisión ascendió a US$2.7 millones. En agosto del 2006, se realizó una nueva Asamblea de Obligacionistas de la Segunda Emisión, en la que se aprobaron, entre otras, las siguientes modificaciones para la Serie A: 1. Un cronograma de pagos con vencimientos trimestrales hasta abril del 2012 (antes abril del 2011). Se establece un cupón fijo (capital e intereses), que se incrementará anualmente. 2. Tasa de interés efectiva anual fija de 10.5% (antes: Libor + 7%). 3. Incorporación, como garantía adicional, del fee de gerenciamiento que su subsidiaria, Los Portales Estacionamientos S.A., cobra por la operación del estacionamiento del Aeropuerto Jorge Chávez. 4. Modificación del contrato de fideicomiso, privilegiando el pago a los bonistas por encima del resto de gastos operativos de las playas de estacionamiento. 5. Inclusión de un covenant que establece que en la cuenta recolectora del Fideicomiso el ratio de ingresos sobre servicio de la deuda de los bonos deberá ser no menor a 3.5x, lo que será aplicable a partir de enero Establecer un cronograma de retenciones semanales, que permita acumular los fondos necesarios para atender el servicio de la deuda. 7. Liberar los flujos excedentes de libre disposición (después de haber atendido el servicio de esta deuda) para gastos operativos, inversión y otros que el Emisor considere necesario. Por otro lado, en agosto del 2006, la Asamblea de Obligacionistas aprobó la solicitud de cancelación de la Serie B de los Bonos de la Segunda Emisión, en virtud al convenio de novación de dicha obligación, por capitalización o condonación, que se celebraría entre la Compañía y los titulares de la Serie B. Sin embargo, a la fecha esta operación aún no se ha concretado. En setiembre del 2008, se aprobó inscribir la segunda hipoteca sobre los 206 estacionamientos ubicados en el Centro Comercial Camino Real a favor del Sindicato de obligacionistas de la Segunda Emisión de bonos, en sustitución de las acciones en la empresa Real Once, las cuales ya no se encuentran afectas a la garantía de la Segunda Emisión. A la fecha, el proceso de inscripción de esta garantía se encuentra en trámite. Durante el 2009, los flujos cedidos del negocio de playas de estacionamiento al fideicomiso de flujos ascendieron a un total de US$11.41 millones, los que permitieron que Los Portales cumpla con el servicio de deuda de sus bonos de US$1.24 millones en el año. Así, los flujos cedidos fueron 9.2x el servicio de deuda anual (8.4x en el 2008 y 7.6x en el 2007), superando holgadamente el ratio de cobertura mínimo exigido de 3.5x. Los Portales Febrero

7 Resumen Financiero - Los Portales S.A. (individual) (Cifras en miles de S/.) Tipo de Cambio S/./US$ a final del Período m Sep09 dic-08 dic-07 dic-06 dic-05 dic-04 Rentabilidad (%) EBITDA (incluye ingresos financieros) 2,136 4,345 9,768 12,448 12,641 13,929 Mg. EBITDA 3.6% 7.5% 19.7% 29.1% 30.0% 28.3% (FFO + Cargos fijos) / Capitalización ajustada 4.7% 11.6% 4.0% 12.5% 7.5% 4.3% FCF / Ingresos 2.8% 2.8% 22.2% 5.9% 13.0% -14.9% ROE (promedio) 9.2% 8.0% 16.0% 14.8% -1.0% 93.1% Cobertura (x) (FFO + Gastos Fin.) / Gastos Fin EBITDA / Gastos financieros EBITDA + Ing Financieros / Gastos financieros EBITDA / Servicio de deuda Cobertura de cargos fijos del FFO FCF / Servicio de deuda (FCF + Caja + Valores líquidos) / Servicio de deuda CFO / Inversión en Activo Fijo Estructura de capital y endeudamiento (x) Deuda ajustada total / (FFO + GF+ Alquileres) Deuda financiera total / EBITDA Deuda financiera neta / EBITDA Deuda financiera total / EBITDA + Ing Financieros Deuda financiera neta / EBITDA + Ing Financieros Costo de financiamiento estimado 13.2% 17.0% 17.0% 9.5% 7.9% 28.0% Deuda financiera CP / Deuda financiera total 9.2% 7.9% 10.4% 27.6% 15.5% 14.6% Balance Activos totales 235, , , , , ,448 Caja e inversiones corrientes 2,883 3,776 2,247 2,071 1,469 1,427 Deuda financiera Corto Plazo 6,773 7,248 9,070 27,014 16,960 17,065 Deuda financiera Largo Plazo 66,576 84,161 78,266 70,918 92,571 99,952 Deuda financiera total 73,349 91,409 87,336 97, , ,017 Patrimonio Total 85,979 74,659 68,950 56,879 51,886 54,380 Capitalización ajustada 159, , , , , ,397 Flujo de caja Flujo generado por las operaciones (FFO) -2,147 4,062-9,523 9,515 3, Variación de capital de trabajo 7, ,219-5,070 3,385-4,216 Flujo de caja operativo (CFO) 5,655 4,766 11,696 4,445 6,543-5,076 Inversiones en Activos Fijos -4,016-3, ,924-1,064-2,272 Dividendos comunes Flujo de caja libre (FCF) 1,639 1,634 11,026 2,521 5,479-7,348 Ventas de Activo Fijo Otras inversiones, neto -3, ,286 1, Variación neta de deuda -19,654 4,073-10,772-10,223-5,219-1,917 Variación neta de capital Otros financiamientos, netos 22,456-3,420 4,208 6, Variación de caja 482 1, ,428 Resultados Ingresos 59,484 58,100 49,683 42,753 42,129 49,228 Variación de Ventas 17% 16% 1% -14% - Utilidad operativa (EBIT) -2, ,371 5,810 2,520 5,659 Gastos financieros 9,609 15,182 15,735 9,883 8,932 8,188 Resultado neto 7,558 5,709 10,075 8, ,658 EBITDA:Utilidadoperativa+gastos dedepreciaciónyamortización. FFO:Resultado neto +DepreciaciónyAmortización+Resultado enventadeactivos +Castigos yprovisiones +Otros ajustesal resultado neto +variaciónenotros activos +variación de otros pasivos - dividendos preferentes. Variación de capital de trabajo:cambio en cuentas por pagar comerciales +cambio en existencias - cambio en cuentas por cobrar comerciales. CFO: FFO +Variaciónde capitalde trabajo. FCF= CFO+Inversiónen activo fijo +pago dedividendos comunes. Cargos fijos=gastos financieros + Dividendos preferentes + Arriendos. Deuda fuera de balance: Incluye fianzas, avales y arriendos anuales multiplicados por el factor 6.8. Servicio de deuda:gastos financieros + deuda de corto plazo. Los Portales Febrero

8 ANTECEDENTES Emisor: Los Portales S.A. Domicilio legal: José Granda San Isidro RUC: Teléfono: (511) Fax: (511) RELACIÓN DE DIRECTORES Juan Francisco Raffo Novelli Ernesto Raffo Paine Ernesto Fernandini Raffo Eduardo Ibarra Díaz Ufano Bernardo Quintana Isaac Presidente - Grupo Raffo Vicepresidente - Grupo Raffo Director - Grupo Raffo Director - Independiente Director Grupo ICA COMITÉ EJECUTIVO Juan Francisco Raffo Novelli Ernesto Raffo Paine Sergio Montaño León Titular - Grupo Raffo Titular - Grupo Raffo Titular - Grupo ICA RELACIÓN DE EJECUTIVOS Guillermo Velaochaga Raffo Fernando Gómez Ñato Luis Gómez Corthorn Raúl Salcedo Pachas Wilfredo de Souza Ferreyra Eduardo Ibarra Rooth Patricia Mendoza Gerente General Gerente de Finanzas Gerente de Negocios Hotelero Gerente de Administración y Contabilidad Gerente de Negocios Inmobiliarios Gerente de Negocios Estacionamientos Gerente Legal RELACIÓN DE ACCIONISTAS L.P. Holding S.A % Constructoras ICA S.A. de C.V % Otros accionistas 4.41 % Los Portales Febrero

9 CLASIFICACIÓN DE RIESGO APOYO & ASOCIADOS INTERNACIONALES S.A.C. CLASIFICADORA DE RIESGO, de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento de Empresas Clasificadoras de Riesgo, aprobado por Resolución CONASEV Nº EF/94.10, acordó la siguiente clasificación de riesgo para los instrumentos de la empresa Los Portales S.A.: Instrumento Clasificación* Segunda Emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos Serie A Segunda Emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos Serie B Categoría BB+ (pe) Categoría B (pe) Definiciones CATEGORÍA BB (pe): Corresponde a una incierta capacidad de pago de sus compromisos financieros y presenta desarrollo de ciertos riesgos crediticios. Sin embargo, alternativas financieras o de negocios pueden permitir que los compromisos financieros se cumplan. Esta categoría es considerada como especulativa y no constituye grado de inversión. CATEGORÍA B (pe): Implica la presencia de un riesgo crediticio significativo, pero persiste alguna probabilidad limitada de pago de sus compromisos financieros. Actualmente estos compromisos están siendo cumplidos, sin embargo, la probabilidad de que esta situación se mantenga depende de un entorno económico y de negocios favorables. Esta categoría es considerada como altamente especulativa y no constituye grado de inversión. ( + ) Corresponde a instituciones con un menor riesgo relativo dentro de la categoría. ( - ) Corresponde a instituciones con un mayor riesgo relativo dentro de la categoría. * La clasificación que se otorga al presente valor no implica recomendación para comprarlo, venderlo o mantenerlo. Los Portales Febrero