Uno. El artículo 2 queda redactado del siguiente modo:

Transcripción

1 Sleg Audiencia Pública PROYECTO DE ORDEN EHA/XX/XXXX POR LA QUE SE MODIFICA LA ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO, SOBRE NORMAS DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DE DETERMINADOS DERECHOS PARA CIERTAS FINALIDADES FINANCIERAS Arículo Único. Modificación de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de deerminados derechos para cieras finalidades financieras. La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de deerminados derechos para cieras finalidades financieras queda modificada como sigue: Uno. El arículo 2 queda redacado del siguiene modo: La presene Orden será de aplicación siempre que el valor de asación se uilice para alguna de las finalidades siguienes: a) Garanía hipoecaria de crédios o présamos que formen o vayan a formar pare de la carera de coberura de íulos hipoecarios emiidos por las enidades, promoores y consrucores a que se refiere el arículo segundo del Real Decreo 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan deerminados aspecos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipoecario. b) Coberura de las provisiones écnicas de las enidades aseguradoras exigida en el Real Decreo 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglameno de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Deerminación del parimonio de las insiuciones de inversión coleciva inmobiliarias reguladas en el Real Decreo 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula el Reglameno de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Insiuciones de Inversión Coleciva. d) Deerminación del parimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreo 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglameno de Planes y Fondos de Pensiones. 1

2 Dos. La definición de Valor Máximo Legal conenida en arículo 4 queda redacada del siguiene modo: Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de vena de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeo a proección pública, esablecido en la normaiva específica que le sea aplicable. Tres. El aparado 1 del arículo 5 queda redacado del siguiene modo: 1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemeno de un edificio se uilizará siempre la superficie comprobada por el asador. Además se deberán ener en cuena las especificaciones siguienes: a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemeno del edificio, se uilizará la menor enre las superficies caasral y regisral.. b) En el caso de elemenos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie úil o la consruida sin pares comunes, podrá ambién uilizarse la menor enre las superficies caasral y regisral con pares comunes, aun cuando dichas superficies con pares comunes no hayan podido ser comprobadas, siempre que exisa una dificulad operaiva especial para la comprobación debidamene jusificada por el asador, no exisa duda razonable sobre la magniud expresada por la superficie regisral, si se uilizara esa, y la relación enre la superficie uilizada y la comprobada sea razonable a juicio del asador. c) Cuando la superficie comprobada sea superior en más de un 5% a la regisral o a la caasral o cuando se rae de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscria en el regisro de la propiedad, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normaiva urbanísica aplicable. En el caso de elemenos de edificios se requerirá al verificación de su adecuación a la normaiva urbanísica aplicable cuando la diferencia sea superior en más de un 10%. d) En el caso de que la superficie de los espacios exeriores de uso privaivo del edificio o elemeno de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie oal del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio uniario diferene la superficie de los espacios exeriores. También deberán valorarse con precio uniario diferene los espacios exeriores no cubieros y los que por su uso, caracerísicas consrucivas y funcionales se considere que ienen valores independienes. El conjuno de esas superficies deberá ser objeo de jusificación, indicando los crierios seguidos. e) A los efecos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujeas a proección pública, se omará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiene. 2

3 Cuaro. El aparado 1 del arículo 8 queda redacado del siguiene modo: 1. Para realizar el cálculo del valor de asación, se deberá haber dispueso previamene de odos aquellos documenos que sean necesarios para una idenificación complea del objeo de la valoración, eniendo en cuena el ipo de bien, la finalidad de aquélla, el esado de ocupación y consrucción de aquél y el méodo de valoración uilizado. Enre los documenos a los que se refiere el párrafo anerior se incluirá la cerificación regisral acrediaiva de la iularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción complea, expedida denro de los res meses aneriores a la fecha de la valoración, o sus equivalenes legales en sopores alernaivos. Igualmene se incluirá el documeno con la información caasral descripiva y gráfica del inmueble obenido direcamene a ravés de la oficina virual del Caasro. En ambos casos dicha documenación deberá haber sido expedida denro de los res meses aneriores a la fecha de valoración. No obsane, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el arículo 2.a) (Ámbio de aplicación) de esa Orden, dicha cerificación podrá ser susiuida por original o copia de noa simple regisral, expedida denro de los res meses aneriores a la fecha de valoración, que conenga al menos la iularidad y descripción complea del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limiaciones del dominio; o por foocopia del libro de Regisro de la propiedad; por foocopia de escriura de propiedad, o por documenos equivalenes emiidos por procedimienos elemáicos por el Regisro de la Propiedad. Cuando la finalidad de la asación sea la esablecida en el arículo 2.c) (Ámbio de aplicación) de esa Orden, la cerificación regisral sólo será necesaria en las asaciones previas y periódicas de los inmuebles en fase de consrucción, promovidas por un ercero disino de la IIC para la cual se realice la asación, incluidas las compras sobre plano, las opciones de compra, los conraos de arras y los compromisos de compra a plazo. En el reso de casos de la finalidad 2.c) de esa Orden la cerificación regisral podrá ser susiuida por un documeno que cumpla lo esablecido en el párrafo anerior. Cuando la finalidad de la asación sea alguna de las esablecidas en el arículo 2.b), c) y d) de esa Orden, la inclusión del documeno con la información caasral descripiva y gráfica del inmueble obenido direcamene a ravés de la oficina virual del Caasro sólo será necesaria en las asaciones previas, y en las asaciones periódicas de inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecen a la descripción del inmueble o derecho. 3

4 Cinco. Se añade un nuevo aparado 3 al arículo 8: 3. Cuando se rae de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el exranjero, la documenación exigida en los aparados uno y dos podrá ser susiuida por equivalene en el país donde se encuenren siuados, eniendo en cuena su normaiva inerna. Será necesario asimismo que el cálculo del valor de asación considere, adicionalmene, aspecos específicos de la normaiva del país en el que se encuenre radicado el inmueble, que puedan influir en dicho valor. En ese senido, se deberá disponer, enre oros, de odos aquellos documenos conemplados en al normaiva, aún cuando no esuviesen previsos en la normaiva española, y que sean necesarios según aquélla para la idenificación complea del objeo de valoración, para deerminar la apiud del uso o aprovechamieno urbanísico que se le esé dando o se prevea dar, para llevar a cabo la consrucción o rehabiliación de un inmueble, en sus disinas fases, y para la valoración de viviendas de proección pública o equivalenes. Seis. El aparado 1d) del arículo 10 queda redacado del siguiene modo: d) Cuando no se haya dispueso, en su caso, de alguna de la documenación siguiene o su equivalene para el caso de inmuebles radicados en el exranjero: La documenación a que se refieren los párrafos segundo, ercero y cuaro del arículo 8.1 (Documenación disponible) de esa Orden. El proyeco visado a que se refiere el arículo 8.2.a). La licencia de obra a que se refiere el arículo 8.2.b). Cédula urbanísica o documenación a que se refiere el arículo 8.2.h) de esa Orden. La de la adscripción del derecho de riego a la finca rúsica a que se refiere el arículo 8.2.g) cuando ésa se valore como regadío. Siee. El aparado 2 del arículo 10 queda redacado del siguiene modo: 2. Cuando la asación se efecúe a los efecos de lo dispueso en el arículo 2.c) (Ámbio de aplicación) de la presene Orden, se condicionará el valor de asación cuando el iular regisral del inmueble o derecho no coincida: 4

5 a) Con la insiución de inversión coleciva que lo incluya a efecos de cálculo de su valor parimonial, en los casos de las inversiones direcas conempladas en los aparados a), d) y e) del arículo 56.1 del Reglameno de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Insiuciones de Inversión Coleciva, aprobado por Real Decreo 1309/2005, de 4 de noviembre, y en los casos de inversiones en bienes inmuebles afecas a la acividad de promoción inmobiliaria, o b) Con la sociedad o enidad de arrendamieno referidas en el párrafo a) del arículo del Reglameno de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Insiuciones de Inversión Coleciva, aprobado por Real Decreo 1309/2005, de 4 de noviembre,, en los casos de inversiones de la insiución a ravés de aquéllas, o c) Con la persona física o jurídica que acúe de conrapare en el conrao, en los casos de: i) Compras sobre plano e inmuebles en fase de consrucción cuando la promoción inmobiliaria no se ejecue direcamene por pare de la insiución, ii) Compromisos de compra a plazo y compra de opciones de compra, así como conraos de arras. Lo señalado en los punos a) y b) no será de aplicación cuando se realicen asaciones previas a la compra de inmuebles por pare de insiuciones inversión inmobiliaria o por pare de sociedades y enidades de arrendamieno a ravés de las cuales la insiución de inversión coleciva vaya a realizar sus inversiones en inmuebles o derechos. Ocho. El arículo 11 queda redacado del siguiene modo: Arículo 11. Adverencias generales. A los efecos de esa Orden se considerará que exise un supueso de adverencia, siempre que se enga duda sobre alguno de los daos uilizados en el cálculo de los valores écnicos del objeo de la valoración, y como mínimo, en los supuesos que se indican a coninuación: a) Cuando exisan discrepancias enre la realidad física del inmueble y sus descripciones regisral o caasral que no induzcan a dudar sobre su idenificación o caracerísicas y que no influyan previsiblemene sobre los valores calculados. b) Cuando el inmueble que se valora no esé conforme con el planeamieno urbanísico vigene, salvo que se haya formulado un condicionane, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un condicionane, no se haya podido comprobar el régimen de proección del parimonio arquiecónico del inmueble. 5

6 c) Cuando se valoren inmuebles sujeos a expropiación forzosa o en base a licencias de consrucción o auorizaciones adminisraivas que conengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor cerificado. d) Cuando en la valoración se hayan uilizado méodos diferenes de los indicados en el arículo 15.1 (Méodos) de esa Orden. e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispueso de la documenación indicada en el arículo 8.2.c). f) Cuando no se haya dispueso de alguna de la documenación siguiene: Los documenos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el arículo 8.2.f). En las fincas rúsicas, la documenación caasral relevane o la referene a su régimen de exploación o rendimieno. Los documenos señalados en el arículo 8.2.b), excepo la licencia de obra para la que será de aplicación lo previso en el arículo 10.1.d). En los casos a que se refieren las leras d) e i) del arículo 8.2, los documenos allí señalados. g) Cuando la referencia caasral no exisa o no pueda ser conocida por los medios previsos en el arículo 41.1 del Texo Refundido de la Ley del Caasro Inmobiliario o direcamene a ravés de la oficina virual del Caasro. h) Cuando, en el caso de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el exranjero, la documenación exigida en los aparados uno y dos del arículo 8 no pueda ser susiuida por su equivalene en el país donde se encuenren siuados, se hará consar el hecho de forma expresa. Además, se adverirá, si no se ha condicionado por ello, cuando no se haya dispueso de oda la documenación que, de acuerdo con la normaiva del país en el que se encuenre radicado el inmueble o derecho, resule necesaria para la idenificación complea del objeo de valoración, para deerminar la apiud del uso u aprovechamieno que se le esé dando o se prevea dar, para llevar a cabo la consrucción o rehabiliación de un inmueble, en sus disinas fases, para la valoración de viviendas de proección pública o equivalenes, o que pueda influir en el valor del inmueble. Nueve. El aparado primero del arículo 14 queda redacado del siguiene modo: 1. No obsane lo indicado en el arículo 9, los informes y cerificados que conengan condicionanes podrán uilizarse siempre que se hayan levanado conforme a lo 6

7 previso en el aparado 2 y, además, a efecos de la finalidad previsa en el arículo 2.a) podrán uilizarse los informes y cerificados que conengan: El condicionane mencionado en la lera b) del arículo 10.1, si previamene a la formalización de la hipoeca se hubiera ransmiido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupanes. Los condicionanes mencionados en las leras a), por lo que se refiere a la comprobación del régimen de proección pública de la vivienda a valorar, y c) del arículo 10.1, si previamene a la formalización de la hipoeca, se incorporase al expediene del correspondiene crédio, bajo la responsabilidad de la enidad de crédio que lo conceda, la documenación, procedene de las auoridades adminisraivas compeenes o del Regisro de la Propiedad correspondiene, que refleje el régimen legal del inmueble (exisencia o inexisencia de proección pública, concreción del valor máximo legal), unida a una declaración suscria por apoderado basane de la enidad en la que manifiese la idenidad de los inmuebles a que se refiere la ciada documenación y los conemplados en la asación. Adicionalmene, y a efecos de la finalidad previsa en el arículo 2.b) podrán uilizarse los informes y cerificados que conengan el condicionane en la lera b), en el caso de conraos de arrendamieno celebrados con anerioridad al 1 de enero de 1995 en los que no se cuene con su original, cuando la enidad gesora o SII pueda acrediar, ane la sociedad de asación, la oalidad de las condiciones acuales del arrendamieno y la no posesión del conrao original. Diez. El aparado primero del arículo 32 queda redacado del siguiene modo: 1. Para deerminar el ipo de acualización se seguirá el siguiene procedimieno: Se adopará un ipo de inerés nominal adecuado al riesgo del proyeco de inversión y que aienda, en paricular, a su volumen y grado de liquidez, a la ipología (indusrial, comercial, ec.) del inmueble, a sus caracerísicas y ubicación física, al ipo de conrao de arrendamieno (exisene o previso) y al riesgo previsible en la obención de renas. El ipo de acualización elegido conforme a los crierios aneriores debe ser similar al que esá uilizando el mercado respeco a operaciones comparables. Dicho ipo de inerés se converirá en real corrigiéndose del efeco inflacionisa mediane la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamene la inflación esperada durane el período para el que se prevea la exisencia de flujos de caja. 7

8 Once. El íulo y el primer párrafo del arículo 45 quedan redacados del siguiene modo: Arículo 45. Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para el mercado hipoecario. El valor de asación de edificios y elemenos de edificios para finalidades comprendidas en la lera a) del arículo 2 de esa Orden será el valor hipoecario; para su deerminación se seguirán las siguienes reglas: Doce. El íulo y el primer párrafo del arículo 46 quedan redacados del siguiene modo: Arículo 46. Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para Enidades aseguradoras y fondos de pensiones. El valor de asación de edificios y elemenos de edificios para las finalidades conempladas en las leras b) y d) del arículo 2 de esa Orden se deerminará siguiendo las reglas que se cian a coninuación: Trece. El arículo 47 queda redacado del siguiene modo: El valor de asación de edificios y elemenos de edificios para la finalidad conemplada en el arículo 2.c) (Ámbio de aplicación) de esa Orden se deerminará siguiendo las reglas que se cian a coninuación: 1. En los inmuebles en proyeco, en consrucción o en rehabiliación: El valor de asación será el valor que endría el inmueble en la fecha de la asación para la hipóesis de edificio erminado, calculado según las reglas del aparado siguiene. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para reflejar la endencia del mercado en el plazo que rese hasa la finalización de las obras. 2. En los inmuebles erminados, en caso de enconrarse arrendados en la fecha de asación, se calculará el valor por comparación para el supueso de que se halle libre de inquilinos y el valor por acualización según lo previso en el arículo 29. El valor de asación se corresponderá con el menor de ellos. Si no esuviesen arrendados el valor de asación será el valor por comparación para el supueso que se halle libre de inquilinos. 8

9 3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en el aparado anerior, el valor se corresponderá con el del méodo de acualización según lo previso en el arículo 28, y en caso de no poder calcularse ese úlimo, se corresponderá con el méodo de acualización previso en el arículo 30. De no ser posible la aplicación de ninguno de los méodos aneriores, será de aplicación lo esablecido en el arículo 43.4 de esa Orden, uilizando un procedimieno que esé admiido en la prácica profesional para el cálculo del valor de mercado del inmueble en cuesión. En caso de hacer uso de lo esablecido en el arículo 30 y 43.4, el valor de asación no podrá ser superior: a) Al valor de reemplazamieno neo, si se esá realizando una asación previa. b) Al valor de adquisición del inmueble por la insiución de inversión coleciva, si se esá realizando la primera asación con efecos en el cálculo del valor liquidaivo, o c) Al úlimo valor de asación asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por oros procedimienos de acuerdo a lo previso en ese arículo, si se esá realizando el reso de asaciones periódicas. 4. Cuando exisa un valor máximo legal para el inmueble objeo de asación, el valor de asación no podrá ser superior a dicho valor máximo legal, excepo en el caso de viviendas de proección oficial en las que el fin del período de afección que rese sea inferior a cinco años desde la fecha de asación. En ese úlimo caso, el valor de asación no podrá ser superior al que resule de la siguiene ecuación: Donde: [ 0, ((60 T ) / 60) * ( VTL VML) ] VML + máximo r VML: es el valor máximo legal para vena. VTL: valor por comparación para el supueso de que se halle libre de inquilinos. T r = Número de meses resanes hasa la expiración del régimen de proección. Caorce. La lera c) del arículo 49 queda redacada del siguiene modo: c) El valor de asación de oros edificios o insalaciones (residencias, recreaivas, ec.) Dicho valor será el valor de asación calculado de acuerdo con los arículos 45 (Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para el mercado hipoecario), 46 (Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para Enidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para insiuciones de inversión coleciva inmobiliarias) de esa Orden según la finalidad de asación. 9

10 Quince. El aparado 1a) del arículo 53 queda redacado del siguiene modo: a) Se aplicarán, en función de la finalidad de asación, los arículos 45 (Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para el mercado hipoecario), 46 (Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para Enidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para insiuciones de inversión coleciva inmobiliarias) de esa Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio. Del valor así obenido se resarán: i) El valor acual de los pagos a efecuar al concedene. ii) El valor acual del valor de reversión calculado de acuerdo con el arículo 31.3 en la fecha de exinción del derecho de superficie. Dieciséis. El aparado 1a) del arículo 54 queda redacado del siguiene modo: a) Se aplicarán, en función del ipo de inmueble y de la finalidad de asación, los arículos 45 (Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para el mercado hipoecario), 46 (Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para Enidades aseguradoras y fondos de pensiones), 47 (Valor de asación de edificios y elemenos de edificios para insiuciones de inversión coleciva inmobiliarias) y 49 (Valor de asación de fincas rúsicas) de esa Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio. Del valor así obenido se resará: i) El valor acual de los pagos a efecuar al concedene. ii) El valor acual de reversión calculado de acuerdo con el arículo 31.3 en la fecha de exinción de la concesión adminisraiva. Diecisiee. La lera c del aparado 2º del arículo 56 queda redacada del siguiene modo: c) las fórmulas a aplicar en cada caso serán las siguienes: A. Valor acual acuarial de una rena para una sola cabeza: A.a. Rena emporal: 10

11 A.b. Rena vialicia: n äx n 1 C i : = ( 1+ ) = 0 p x C : flujo de caja con vencimieno en el momeno i: ipo de inerés según el ar. 32 de esa Orden p x : probabilidad de que una cabeza de edad x viva años más x: edad del usufrucuario en el momeno del cálculo n: emporalidad no ranscurrida del usufruco x w x 1 ä = C ( 1+ i) = 0 p w: edad límie de la abla de moralidad uilizada B. Valor acual acuarial de una rena para más de una cabeza: Fórmulas aplicables para el caso en que el grupo de usufrucuarios esé formado por dos cabezas: B.a. Exinción al primer fallecimieno: rena emporal rena vialicia: n äxy n 1 C i : = ( 1 + ) = 0 x p xy p xy : probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza(y) esén vivas las dos denro de años p xy = p x p y äxy = = 0 p xy C ( 1 + i) p xy : probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza(y) esén vivas denro de años p xy = p x p y B.b. Exinción al segundo (úlimo) fallecimieno: Rena emporal Rena vialicia: n 1 ä xy: n = C ( 1+ i) p = ä xy x: n + ä y: n äxy: n = 0 p xy : probabilidad de que la cabeza (x), o bien la cabeza(y), o las dos esén vivas denro de años p = p + p p xy x y xy ä xy = = 0 C ( 1 + i) p xy = ä x + ä y ä xy 11

12 Dieciocho. La lera a del arículo 58 queda redacada del siguiene modo: a) Si la diferencia enre el valor del inmueble en la fecha de asación calculado según lo previso en el arículo 47 (valor de asación de edificios y elemenos de edificios para insiuciones de inversión coleciva inmobiliarias) de esa Orden y el precio de ejercicio de la opción sobre el inmueble acualizado, es posiiva, el valor de la opción será equivalene a esa diferencia. Para la acualización se uilizará como asa de descueno el ipo de inerés coizado en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimieno más próximo al plazo resane para el ejercicio del derecho. Diecinueve. El aparado 1d) del arículo 63 queda redacada del siguiene modo. d) Conendrá la localización y ipo de inmueble, su idenificación regisral, la referencia caasral, la superficie úil cuando se rae de edificios y sea comprobable, la superficie adopada en el cálculo de los valores écnicos y su esado de ocupación y salvo a efecos de la finalidad del arículo 2.a) (Ámbio de aplicación), el iular regisral en el momeno de la asación. Veine. La lera c) del arículo 67 queda redacada del siguiene modo. c) Los daos correspondienes a la localización del inmueble objeo de valoración, así como los de su idenificación regisral yla referencia caasral. Veiniuno. La lera a del aparado primero del arículo 70 queda redacada del siguiene modo: a) La superficie del erreno comprobada por el asador, la superficie caasral y la que figure en la documenación regisral uilizada. Veinidós. La lera a del aparado ercero del arículo 70 queda redacada del siguiene modo: a) La superficie del erreno comprobada por el asador, deallando el ipo de comprobaciones realizadas, la superficie caasral y la que figure en la documenación regisral uilizada. 12

13 Veinirés. El aparado primero de arículo 78 queda redacado del siguiene modo: 1. En ese aparado se incluirá al menos la siguiene documenación gráfica: a) Documeno con la información caasral gráfica del inmueble obenido direcamene a ravés de la oficina virual del Caasro, siempre que refleje la realidad maerial de aquél, en los casos esablecidos en el aparado 1 del arículo 8. b) En defeco del anerior, planos a escala o croquis de siuación y emplazamieno del inmueble en el municipio, así como planos a escala o croquis acoados del inmueble. c) Aquella ora que, a juicio del asador, permia definir e idenificar suficienemene las caracerísicas del inmueble (secciones, foografías, ec.). Veinicuaro. La lera a del segundo aparado del arículo 78, queda redacado del siguiene modo: a) Documeno uilizado para la idenificación regisral y caasral. Veinicinco. El párrafo segundo del arículo 79, queda redacado del siguiene modo: Los inmuebles serán valorados por una enidad de asación auorizada para la valoración de bienes en el mercado hipoecario (en adelane enidad asadora auorizada) con arreglo a las normas que a al efeco se esablecen en la presene Orden, sin perjuicio de las comprobaciones y revisiones que pueda realizar la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efecuadas por las ciadas enidades asadoras auorizadas. Veiniséis. El arículo 80 queda redacado del siguiene modo: Arículo 80. Documenación que las enidades aseguradoras deben ener a disposición de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. 1. La enidad aseguradora propiearia del inmueble o del derecho real inmobiliario deberá disponer de un informe de asación con los requisios a los que se refiere el 13

14 aparado 2 de ese arículo. Dicho informe deberá esar a disposición de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones y podrá ser requerido, en cualquier momeno a efecos de conrolar las valoraciones realizadas. 2. El informe y el cerificado emiidos por la enidad asadora auorizada se ajusarán a lo dispueso en la presene orden, con los requisios señalados a coninuación: a) El informe deberá mencionar expresamene la fecha y el precio de adquisición del inmueble o del derecho real inmobiliario y los impores de las obras que se hubiesen realizado desde la anerior valoración, en su caso. b) Como anexos al informe de asación deberán figurar los documenos recogidos en el arículo 81 de esa Orden. c) El informe conendrá el valor mínimo a cubrir por la póliza de seguro de incendios y oros daños al coninene. Veinisiee. El arículo 81 queda redacado del siguiene modo: Arículo 81. Documenos incorporados al informe de asación. El informe de asación comprenderá los documenos señalados a coninuación: a) Documeno público que acredie la adquisición del inmueble, el precio del mismo y la forma de pago, en el caso de que sea la primera vez que se asa el inmueble. Si la escriura pública correspondiese a la adquisición de varios inmuebles y figurase el precio conjuno de los mismos, la enidad deberá acompañar cerificación expedida por su represenación legal en la que se haga consar el precio individualizado de cada uno de ellos. b) Original o copia legalizada de la cerificación regisral señalada en el arículo 8.1 (Documenación necesaria) de esa Orden. Dicha cerificación, en las asaciones poseriores a la inicial y siempre que no exisa una nueva inscripción sobre la finca objeo de valoración, podrá ser susiuida por original de noa simple regisral o por documeno equivalene emiido mediane procedimienos elemáicos por el Regisro de la Propiedad, expedidos denro de los res meses aneriores a la fecha de la asación y comprensivos de la iularidad, cargas y descripción complea del inmueble y, en su caso, de los derechos reales y las limiaciones de dominio que pudieran pesar sobre el mismo. c) Documenación a que se refieren los aparados 1 y 2.a) del arículo 78 (Documenación anexa al informe) de esa Orden. 14

15 d) Cerificado de las obras de mejora o acondicionamieno, si se hubiesen realizado después de la adquisición del inmueble, comprensiva al dealle de las mismas y de su valoración, firmada por el conraisa que las haya realizado. e) Cerificación expedida por el represenane legal de la enidad aseguradora, en la que se haga consar el régimen de ocupación y enencia del inmueble, es decir, si se encuenra ocupado o desocupado, desinado a uso propio o en arrendamieno. Si el inmueble esuviese oal o parcialmene arrendado se indicará: la superficie y localización de la zona arrendada, la rena líquida anual producida en oal, y, en su caso, la producida por cada una de las pares, la duración del conrao, si exise derecho de adquisición preferene a favor del arrendaario y las condiciones pacadas y demás cláusulas especiales si las hubiera. Si el inmueble se encuenra ocupado sin íulo, cedido en precario, o en cualquier ora siuación que implique la ocupación del mismo, en dicha cerificación se hará consar si la ocupación ha sido formalizada mediane algún ipo de conrao o bien ha sido pacada verbalmene y en qué érminos, en cualquier caso se concreará dealladamene la siuación exisene con el ocupane de forma que permia conocer cuál es el íulo acual de ocupación del inmueble. f) En el caso de inmuebles en consrucción o rehabiliación se incluirá cerificación expedida por la enidad aseguradora del acuerdo adopado por el órgano social compeene compromeiéndose a finalizar la consrucción en el plazo de cinco años y cerificación de la propia enidad aseguradora de los pagos realizados. g) Los documenos señalados en las leras c), f), g), h) e i) del aparado 2 del arículo 8 (Documenación necesaria) de esa Orden, en los casos en que resulen de aplicación, y cualquier oro documeno que la enidad que asa crea necesario para la realización de la asación. h) Cerificación expedida por la enidad que asegura el inmueble, en la que se haga consar el número de póliza conraada, que el inmueble se encuenra asegurado conra el riesgo de incendios y oros daños al coninene, ubicación, dealle del coninene asegurado para cada finca regisral y que la póliza se encuenra al corriene de pago de la prima. i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la enidad deberá disponer, además de la cerificación regisral señalada en la lera b) de ese arículo, en la que el derecho real se halle inscrio a su favor, aquellos documenos exigidos por la presene Orden para la valoración de bienes inmuebles. Veiniocho. El arículo 82 queda redacado del siguiene modo: 15

16 Arículo 82. Normas complemenarias. 1. Las enidades aseguradoras deberán omar noa de cualquier incidencia que pudiera alerar el valor de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios, o las circunsancias que pudieran afecar a los requisios de apiud para coberura de provisiones écnicas, y en su caso, procederán a la revisión de los mismos, en el plazo de un mes, a parir de la fecha en que uvieran conocimieno de ello. A la visa de lo cual, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de oficio la revisión del valor aribuido, o en su caso, la comprobación de los referidos requisios. 2. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá requerir, ano a la enidad aseguradora propiearia del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la enidad asadora auorizada que hubiese emiido el informe, las aclaraciones necesarias y la presenación de documenos disinos a los mencionados expresamene en la presene Orden si fuese preciso para verificar o revisar las circunsancias, cálculos y valores incorporados al informe, así como para comprobar que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisios de apiud para la coberura de las provisiones écnicas. Si se apreciase la fala de alguno de ésos, procederá a declararlos no apos para dicho fin. 3. Si el inmueble esuviese someido al régimen de propiedad horizonal, el capial asegurado en la póliza de seguro conra el riesgo de incendios y oros daños deberá figurar individualizado. Si a la visa del valor de la consrucción que figure en el informe de asación se apreciara en el seguro una siuación de infraseguro, la enidad aseguradora deberá de inmediao proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podrá compuar el inmueble por el valor fijado en el informe de asación. Veininueve. El arículo 83 queda redacado del siguiene modo: Arículo 83. Comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por enidades asadoras auorizadas. Cuando la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valoración realizada por enidades asadoras auorizadas, lo comunicará por escrio a la enidad aseguradora iular del inmueble o del derecho real inmobiliario. Ambas enidades deberán enregar la documenación que les sea soliciada y dar las máximas facilidades para realizar la ciada comprobación; en caso conrario, se procederá por el écnico acuane a levanar diligencia de consancia de hechos, y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario no apo para la coberura de provisiones écnicas. 16

17 Si durane la ramiación del expediene se apreciase que el inmueble o derecho real inmobiliario careciera de alguno de los requisios de apiud para cubrir provisiones écnicas, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, mediane acuerdo moivado, declarará el inmueble o derecho real inmobiliario no apo para la coberura de dichas provisiones sin perjuicio de la inerposición de los recursos que procedieran conra el acuerdo anerior. El resulado de las comprobaciones que efecúe la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones se recogerá en un informe de acuerdo con los érminos en que se hubiese ordenado la valoración que, sin necesidad de ceñirse a la esrucura y conenido previsos en el Tíulo III, deberá ajusarse a los crierios y a los méodos de cálculo de valores de asación esablecidos en esa Orden. A la visa del informe, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar la raificación de la valoración inicial realizada por la enidad asadora auorizada, la modificación de aquélla o, en su caso, la no acepación de la misma cuando el informe se emia coneniendo alguna de las adverencias señaladas en el arículo 11 (Adverencias generales) de esa Orden y comunicará dicho acuerdo a la enidad aseguradora con expresión del recurso que proceda conra el mismo. En el caso de que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoración lo comunicará igualmene a la enidad asadora auorizada indicando los moivos que hubiesen concurrido y los crierios aplicados en la fijación del nuevo valor. Treina. El arículo 84 queda redacado del siguiene modo: Arículo 84. Valoraciones poseriores a la inicial. 1. Las enidades aseguradoras soliciarán de una enidad asadora auorizada la revisión de las valoraciones de los inmuebles de su propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscrios a su favor, una vez haya ranscurrido un año desde la anerior valoración y anes de que hubiesen ranscurrido res. Excepcionalmene, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá adelanar el plazo de los res años, con carácer general o para deerminada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios, cuando por las especiales circunsancias que afecasen al mercado inmobiliario fuese necesario para eviar sobrevaloraciones de los inmuebles. 2. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrán hacerse de oficio o a insancia de las enidades aseguradoras. 3. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de oficio, en cualquier momeno, la revisión de las valoraciones aribuidas a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios cuando esime que el impore de las mismas supere el valor que resule de la aplicación de esa Orden. 17

18 4. En las valoraciones poseriores a la inicial será de aplicación lo dispueso en el arículo 80 (Documenación de la enidad aseguradora a disposición de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esa Orden. 5. Cuando se rae de inmuebles en consrucción o rehabiliación, la enidad aseguradora podrá incorporar a la valoración inicial el impore de las cerificaciones al origen de las obras realizadas y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo caso deberá disponer de la documenación señalada en la lera f) del arículo 81(Documenos incorporados al informe de asación) de esa Orden con el fin de jusificar el aumeno del valor. Una vez finalizadas las obras se realizará una nueva valoración correspondiene al inmueble erminado. Treina y uno. El arículo 86 queda redacado del siguiene modo: Arículo 86. Valor de afección provisional a coberura de provisiones écnicas. 1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios esén en rámie de inscripción en el Regisro de la Propiedad, las enidades aseguradoras podrán afecarlos a la coberura de provisiones écnicas por sus precios de adquisición, siempre que exisa un seguro de caución concerado con enidad aseguradora disina a la iular del inmueble o un aval bancario por impore no inferior al valor de afección provisional a coberura de provisiones écnicas asignado al inmueble. En el documeno en que conse la garanía oorgada se consignará: a) Enidad que emie el aval bancario o la póliza de seguro de caución y nombre y apellidos de quienes firman en nombre y represenación de la misma. b) Designación de la enidad aseguradora avalada o omadora del seguro de caución. c) Que el aval bancario lo consiuyen solidariamene la enidad que lo oorga y la enidad propiearia del inmueble. d) Que la garanía se consiuye a favor y a disposición de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. e) Idenificación de la finca regisral que se afianza. f) Finalidad del aval o póliza de seguro de caución, que se consiuye a efecos de la afección provisional a coberura de provisiones écnicas de los inmuebles pendienes de su inscripción en el Regisro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispueso en el úlimo párrafo del arículo del Reglameno de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreo 2486/1998, de 20 de noviembre. 18

19 g) Cuanía a que asciende la garanía; vigencia a parir de la fecha de efeco del aval o seguro de caución y hasa el momeno en que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones auorice su cancelación, y consancia expresa de que se hará efecivo por requerimieno de ésa, sin más requisio que en dicho requerimieno se haga consar que es por cualquiera de las causas que permien la ejecución con arreglo a ese precepo. h) Fecha de efeco y firmas de los apoderados debidamene legiimadas. Los avales deberán ser auorizados por apoderados de la enidad avalisa con poder suficiene para obligarla plenamene. 2. Una vez inscrio el inmueble a nombre de la enidad aseguradora o el derecho real a su favor en el Regisro de la Propiedad, se procederá a la valoración del inmueble o del derecho real inmobiliario conforme a lo dispueso en esa Orden y se soliciará a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones la cancelación del aval o el vencimieno del seguro de caución concerados como garanía. A al efeco, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones efecuará las oporunas noificaciones ano a la enidad aseguradora propiearia del inmueble o del derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garanía. No obsane, si se apreciara que el inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisios precisos para ser apo para la coberura de provisiones écnicas, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declarará no apo para dicho fin y, en el caso de que fuera necesario para manener cubieras las provisiones écnicas de la enidad, podrá proceder a la ejecución de la garanía. 3. El período de afección provisional no podrá exceder del plazo de un año. Treina y dos. La lera b del arículo 88 queda redacada del siguiene modo: b) Si exisiesen condicionanes al valor de asación, la sociedad gesora o la sociedad de inversión deberá faciliar a la sociedad de asación, en el plazo en el plazo más breve posible con el límie del plazo de validez de la asación, la información necesaria y la realización de las comprobaciones mínimas que permian la supresión de los condicionanes. Treina y res. Se crea un nuevo capíulo ercero en el íulo IV con la siguiene redacción: CAPÍTULO III Deerminación del parimonio inmobiliario de los fondos de pensiones. Arículo 89. Disposiciones especiales. 19

20 A efecos de la finalidad conemplada en la lera d) del arículo 2 de esa Orden, resulará de aplicación a los fondos de pensiones lo dispueso en el capíulo I del íulo IV de esa Orden con las siguienes especialidades: a) Todas las menciones que se efecúan a la iularidad o propiedad de los bienes inmuebles de las enidades aseguradoras se enenderán referidas a la de los fondos de pensiones. Las obligaciones que se esablecen con relación a las enidades aseguradoras se enenderán referidas a las enidades gesoras de los fondos de pensiones conforme a las funciones que le son propias o ienen encomendadas. b) La periodicidad a la que se refiere el arículo 84.1 en el caso de los fondos de pensiones será al menos anual. c) No resularán de aplicación los aparados 2 y 3 del arículo 85. d) Los requisios de afección provisional previsos en el arículo 86, serán aplicables a efecos de considerar apa la inversión en los fondos de pensiones. Treina y cuaro. El primer párrafo de la Disposición adicional cuara queda redacado del siguiene modo: Las asaciones de los úlimos 5 ejercicios, que las enidades de asación deben conservar en sus archivos de conformidad con lo previso en el arículo 12.1 del Real Decreo 775/1997, de 30 de mayo, incluirán una copia complea de los informes de asación y sus anexos, así como del cerificado o cerificados que, en su caso, los hayan sineizado y, en el caso de levanamieno de un condicionane, de la declaración expresa y razonada de la enidad que suscribió el informe que lo conenía en los érminos precepuados por el arículo También conendrán la documenación uilizada para su elaboración o una referencia documenal a la misma o al archivo público en que se encuenre. Treina y cinco. Se añade una Disposición adicional sexa con la siguiene redacción: Disposición adicional sexa. Primas de riesgo y márgenes de beneficio Las primas de riesgo a que se refiere el arículo 38.3 y los márgenes de beneficio del promoor indicados en el arículo 41 no podrán ser inferiores a los que se esablecen en las ablas que, para cada uno de ellos, se indican a coninuación, o a los que resulen de su revisión conforme a lo previso en el úlimo párrafo de esa disposición: 20

21 Prima de riesgo sin financiaci ón ni Tipo de inmueble Impueso sobre la Rena de Sociedad es (IRS) Edificios de uso residencia: Viviendas primera residencia 8 Viviendas segunda residencia 12 Edificios de oficinas 10 Edificios comerciales 12 Edificios indusriales 14 Plazas de aparcamieno 9 Hoeles 11 Residencias de esudianes y de la ercera edad 12 Oros 12 En el caso de edificios desinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas aneriormene en función de la superficie desinada a cada uno de los usos. Margen sin financiaci ón ni Tipo de inmueble Impueso sobre la Rena de Sociedad es (IRS) Edificios de uso residencia: Viviendas primera residencia 18 Viviendas segunda residencia 24 21

22 Edificios de oficinas 21 Edificios comerciales 24 Edificios indusriales 27 Plazas de aparcamieno 20 Hoeles 22 Residencias de esudianes y de la ercera edad 24 Oros 24 Cuando se enga en cuena la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados deberán ser modificados en función del porcenaje de dicha financiación (grado de apalancamieno) aribuida al proyeco y de los ipos de inerés habiuales del mercado hipoecario. La Dirección General del Tesoro y Políica Financiera, previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, podrá revisar las primas de riesgo y márgenes conenidos en dichas ablas, omando como crierios básicos la evolución del mercado inmobiliario, y los ipos de inerés de la deuda pública a largo plazo, el índice de precios al consumo o cualquier oro facor que a juicio de dichos organismos influya en su valor. Treina y seis. Se añade un segundo párrafo a la Disposición final primera con la siguiene redacción: Se habilia a la CNMV para esablecer la forma de envío de la información que solicie a las sociedades de asación, de acuerdo con lo previso en el número 3 del arículo 15 del Real Decreo 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de asación. Disposición Derogaoria Única 1. Quedan derogadas cuanas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispueso en la presene norma. 2. Queda derogada expresamene la Disposición ransioria única de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de deerminados derechos para cieras finalidades financieras 22

23 Disposición Final Única. Enrada en vigor. La presene Orden enrará en vigor el día siguiene al de su publicación en el Boleín Oficial del Esado. 23