Invierte de manera inteligente. Por Rogelio Urrutia Director de Fondos Actinver (Renta Variable)

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1 Invierte de manera inteligente Actinews Año VII No. 05 Mayo 2015 Estrategia de Fondos FIBRAS Siguen siendo una opción de inversión? Por Rogelio Urrutia Director de Fondos Actinver (Renta Variable) En los últimos meses, los Fideicomisos de Infraestructura en Bienes Raíces, mejor conocidos como FIBRAs, han mostrado un desempeño negativo en el mercado bursátil. El índice de FIBRAs de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) ha descendido 4.9%, mientras que el su principal indicador (IPyC) ha mostrado un rendimiento positivo de 3.3% en los primeros cuatro meses de Existen diversas y sólidas razones que explican el comportamiento negativo que han tenido las FIBRAs a lo largo del año. Sin embargo, en este momento consideramos que es más relevante determinar sí existe o no una oportunidad de apreciación de los precios hacia delante?; o bien conocer sí los niveles de precio observados a lo largo de 2014 constituyen un techo para las valuaciones de estos activos?; y sobre todo sí vale la pena mantener la inversión en este tipo de emisoras?. Para contestar a estas preguntas, debemos entender primero una característica esencial que tienen las FIBRAs, la cual las hace diferentes de la mayoría de empresas industriales, comerciales y de servicios que cotizan en la bolsa: Los activos de las FIBRAs están constituidos por propiedades inmobiliarias. El valor de las propiedades inmobiliarias tiende a aumentar conforme transcurre el tiempo (plusvalía), debido entre otras cosas a que la tierra sobre la que están construidas es irrepetible y escasa. A diferencia de lo que ocurre con la maquinaría y equipo que utilizan > Sigue en la página 2 Consejos financieros CUÁLES SON LAS MEJORES FIBRAS Y PORQUÉ? ENTREVISTA A PABLO E. DUARTE LEÓN ANALISTA SENIOR DE BIENES RAÍCES DE ACTINVER Con la intención de conocer más profundamente cuales Fibras ofrecen el mayor potencial de crecimiento y el menor riesgo ante una eventual alza en las tasas de interés, entrevistamos a Pablo Duarte (PD), en analista senior encargado del Análisis de las Fibras y de otras entidades especializadas en los mercados de bienes raíces... > Página 6 El mundo de las inversiones financieras En esta Sección queremos presentarle de una manera gráfica la evolución de los mercados financieros en términos comparativos, tomando como base una inversión de $100 pesos al cierre del > Página 4 Rendimientos de los fondos de inversión > Página 8

2 2 Actinews Invierte de manera inteligente las compañías industriales para producir sus productos, las propiedades inmobiliarias no se deprecian en el tiempo y no tienen necesariamente que ser sustituidas en un plazo relativamente corto. Asimismo, la generación de plusvalía no depende de la capacidad de las empresas para comercializar sus productos (rotación de inventarios) o servicios, sino de factores como ubicación y calidad de la construcción. Aunado a lo anterior, las propiedades inmobiliarias son generadores de ingresos recurrentes, debido a que los inquilinos que las utilizan pagan mensualmente rentas a los dueños de las mismas. Es importante señalar que entre más altas sean las rentas que cobran los dueños a los inquilinos, mayor es el valor intrínseco de la propiedad. El nivel de las rentas es determinado principalmente por la ubicación de la propiedad, la calidad de la misma, la calidad de sus inquilinos, así como por factores de oferta y demanda de cada mercado. Dicho lo anterior, podríamos decir que la plusvalía de las FIBRAs disminuirá cuando se pierda alguno de los factores arriba descritos, tales como: cambio en las condiciones de mercado en la zona donde las propiedades están construidas (ubicación), un crecimiento en la oferta de espacios disponibles para renta (lo cual afecta el nivel de las rentas), ó bien a una desaceleración en la economía que disminuya el número de inquilinos dispuestos a rentar una propiedad (niveles de ocupación de las propiedades arrendadas). Estos casos constituyen factores fundamentales que influirán en los niveles de cotización de los CBFIs (el equivalente a las acciones de las empresas) de las FIBRAs. Es relevante destacar que la desaceleración que hemos observado en los niveles de valuación de las FIBRAs no se ha debido a ninguno de los factores arriba descritos. Al contrario, los resultados reportados por las FIBRAs al primer trimestre de 2015 muestran niveles de ocupación récord en la mayoría de los participantes (superiores al 95%) y algo más importante, rentas creciendo en promedio 8% contra los observados al cierre de 2014 (muchos de estos contratos de arrendamiento están denominados en dólares), muy por arriba de los niveles de inflación observados en los últimos doce meses (+xx%). Como mencionamos anteriormente, el valor de las propiedades inmobiliarias es determinado por la combinación de una serie de factores fundamentales. Los reportes al 1T15 que dieron a conocer las FIBRAs señalan que la creación de valor o plusvalía en los inmuebles arrendados sigue evolucionando favorablemente, superando las expectativas del mercado. Entonces, qué esta ocurriendo? Las FIBRAs, al ser entidades listadas en el mercado de valores, están expuestas a factores de volatilidad inherentes a los mercados bursátiles, tales como son los flujos de compra y venta por parte de los inversionistas, principalmente aquellos provenientes del exterior. En nuestra opinión, un factor que ha sido clave en el bajo rendimiento mostrado por las FIBRAs en los últimos meses está directamente relacionado con la pérdida de valor del peso mexicano frente a otras monedas, principalmente contra el dólar americano (dólar). Para participar en el mercado local, los inversionistas extranjeros deben comprar o vender pesos para poder realizar operaciones (siempre y cuando la emisora no este listada en un mercado internacional). En los casos cuando el peso sufre una devaluación contra el dólar, como el que hemos visto recientemente, los rendimientos para este tipo de inversionistas disminuyen (aún en los casos en que los precios de las acciones permanezcan sin cambios), es decir, sufren directamente el impacto de la devaluación, lo que hace menos atractiva para ellos la inversión en acciones locales. El impacto es más relevante cuando este tipo de inversionistas está esperando recibir un dividendo por parte de alguna emisora (como es el caso de las FIBRAs que reparten dividendos trimestralmente), ya que el pago de dividendos se realiza normal-

3 Invierte de manera inteligente Actinews 3 mente en pesos, y ante una devaluación de la moneda, el rendimiento que obtienen los inversionistas se ve disminuido por los efectos cambiarios. Después de varios meses en que las FIBRAs mantuvieron una correlación alta contra empresas similares de Estados Unidos, observamos a inicios de diciembre pasado un rompimiento en la correlación entre estos dos activos. Las FIBRAs en Estados Unidos terminaron otorgando un rendimiento promedio de 28% en 2014, mientras que en México el rendimiento En nuestra interpretación, dicho rompimiento se debió a que el rendimiento del dividendo esperado para las FIBRAs mexicanas disminuyó de forma considerable al ser medido en dólares, haciendo menos atractiva la inversión en estos activos para los extranjeros, y consecuentemente afectando los niveles de liquidez y operación de las FIBRAs en la bolsa. Aunado a lo anterior, un número importante de empresas de alta capitalización que cotizan en la BMW, tuvieron un repunte importante en sus valores de cotización durante el primer trimestre, ocasionando una migración de flujos por parte de los inversionistas hacia este tipo de activos desde otros menos atractivos en este tipo de coyunturas como son las denominadas empresas de valor (empresas que al no tener necesidades de reinvertir su ganancias, distribuyen los flujos excedentes a través de pagos de dividendos a sus accionistas). Las FIBRAs, aunque tienen necesidades de seguir invirtiendo para incrementar su tamaño (lo cual logran a través de continuas colocaciones de capital), son esencialmente empresas de valor, ya que de acuerdo a la regulación vigente deben distribuir anualmente al menos 95% de sus utilidades vía dividendos. En nuestra opinión, estos factores de mercado no afectan de manera directa el valor de las propiedades que las FIBRAs mantienen en su balance, o dicho de otra forma, la plusvalía generada no está en riesgo. Nosotros seguimos pensando que las condiciones de mercado observadas a lo largo de este año, han creado oportunidades importantes de entrada a las FIBRAs mexicanas. Seguimos creyendo que el mercado inmobiliario está atravesando por un ciclo de crecimiento importante impulsado por la continua llegada a México de inversión extranjera directa, como es el caso de la industria automotriz (recientemente empresas como Audi, BMW, Toyota, KIA, Hyundai, entre otras, anunciaron su intención de invertir en México). Este tipo de inversiones en el país se traducirá en una continua demanda por propiedades de clase mundial, bien ubicadas, lo cual sin duda permitirá que las rentas continúen creciendo por arriba de la inflación, generando plusvalía para sus dueños. Existen riesgos a nuestra tesis de inversión, como puede ser la potencial alza en las tasas de interés. Sin embargo, consideramos que sí el alza en las tasas de interés es impulsada por una economía más solida en el ámbito global, esto se traducirá en una demanda aún más robusta por propiedades inmobiliarias de calidad. Es importante señalar que una parte importante de la deuda de las FIBRAs mexicanas está denominada en tasas fijas, por lo que un incremento en los niveles de las tasas no impactaría de forma importante la generación de utilidades y por lo tanto el nivel de distribución (dividendos) que actualmente pagan este tipo de empresas se mantendría sin mayores cambios. En conclusión, la caída en los precios de los CBFIs de las FIBRAs nos permite, como inversionistas, tener la oportunidad de adquirir propiedades Premium que generan niveles importantes de plusvalía a precios de descuento.

4 4 Actinews Invierte de manera inteligente El Mundo de las Inversiones Financieras En esta Sección le presentamos de una manera gráfica la evolución de los mercados financieros en términos comparativos, tomando como base una inversión de $100 pesos al cierre del Monedas en Pesos Mexicanos Base 100 Dic Axis Title Euro/Pesos Yen/Pesos Dólares/Pesos Real Bra/Pmx UDI/Pesos El rally del dólar contra todas las monedas le permite registrar un rendimiento del 19.8% en dos años. Le sigue el UDI con un 9.2% de rendimiento. El Euro se ha recuperado ligeramente, y está generando una modesta pérdida en pesos del -1.3%. El Yen japonés lleva una pérdida de -12.7% y el Real Brasileño acumula una baja del -16.7% en el periodo. 190 Rendimientos Netos comparativos de Bolsas en dólares US Dólares Nasdaq S&P 500 Dow Jones IPC de la BMV Bovespa Dax Nikkei La Bolsa NASDAQ aventaja en primer lugar en rentabilidad con 68.6% de rendimiento acumulado, seguida del Standard & Poors (48.5%), el Nikkei en tercero con 40.4% desplazando al Dow Jones (37.9%). La Bolsa de Alemania está dando un 28% de rendimiento. México (-12.6%) y Brasil (-35.5%) continúan en zona negativa.

5 Invierte de manera inteligente Actinews Evolución de precios de Metales en Pesos Base 100 diciembre de Valor de $100 pesos de inversión Oro Plata Cobre La inversión en metales no ha sido rentable en pesos a pesar de la depreciación. El cobre se ha recuperado pero aún en negativos de -17.6%, al igual que la plata (-10.2%). El oro acumula una pérdida del 15% en pesos. Evolución de las Tasas de interés en pesos 7.5 Rendimiento anual a vencimiento % Cetes 91 días Cetes 360 días M3A MDic24 MNov38 En la primer trimestre 2013 observamos una caida exagerada en las tasas en pesos a distintos plazos. Luego tuvimos un movimiento alcista que tocó su máximo en diciembre del año Posteriormente se observó una segunda fase de menores tasas, apoyadas en las reducciones que hizo el Banco de México en su tasa de Referencia a lo largo del En enero del 2015 hemos tocado mínimos y a partir de entonces estamos observado el inicio de una tendencia alcista ante la expectativa de alza de las tasas por parte de la FED. Buenos datos en Eu hacen subir la Tasa de los Bonos del Tesoro y a las tasas en pesos.

6 6 Actinews Invierte de manera inteligente Consejos Financieros Cuáles son las mejores Fibras y porqué? Entrevista a Pablo E. Duarte León Analista Senior de Bienes Raíces de Actinver Con la intención de conocer más profundamente cuales Fibras ofrecen el mayor potencial de crecimiento y el menor riesgo ante una eventual alza en las tasas de interés, entrevistamos a Pablo Duarte (PD), en analista senior encargado del Análisis de las Fibras y de otras entidades especializadas en los mercados de bienes raíces. 1. Pablo: Tu que eres un experto en el análisis de los vehículos de inversión de Bienes Raíces nos podrías indicar cuales consideras que son las principales ventajas que ofrecen las Fibras como una clase de activos que debe de estar en los portafolios de inversión? I. Las FIBRAs son un vehículo de inversión altamente defensivo. Ofrecen beneficios de gran diversificación debido a su naturaleza de deuda por capital híbrido. II. Clase de Activos muy atractivo en épocas de baja de precios del petróleo y de un peso mexicano débil debido a su naturaleza defensiva (Los contratos de arrendamiento de largo plazo están indizados principalmente al dólar ) y por lo tanto tienen dolarizados sus ingresos, con costos en pesos. III. Las Fibras ofrecen ventajas fiscales únicas: A diferencia del resto de las acciones en el mercado local, las FIBRAs no están sujetos al gravamen del 10% de impuestos sobre las ganancias de capital IV. Las FIBRAs ofrecen distribuciones de dividendos trimestrales equivalentes al 95% de sus ingresos, (Del resultado fiscal neto). Estas distribuciones no están sujetas al impuesto del 10% sobre los dividendos V. Los fundamentos de los Bienes raíces, como oficinas ó Parques Industrial, (En los mercados del Norte y del Bajío ofrecen un interesante potencial por las Reformas), los sectores comercial y hotel permanecen intactos, con una perspectiva de crecimiento fuerte. Todas las FIBRAs y Sociedades de Bienes Raíces han podido incrementar sus rentas por encima de la inflación a través del tiempo. VI. A pesar del aumento esperado en las tasas de interés, la rentabilidad de FIBRAs contra el punto de referencia (El Bono M24 del Gobierno Mexicano a tasa fija en pesos) pudiera permanecer un 39% por encima del rendimiento de los Bonos Gubernamentales de largo plazo. El impacto negativo sobre el servicio de la deuda sería limitado ya que las FIBRAs utilizan derivados (Caps y los swaps) para cubrir su deuda que normalmente se emite a tasa flotante o revisable.. VII. El valor proyectado de las propiedades de inversión no se refleja hoy adecuadamente en los valores de mercado de las FIBRAs. (Las Fibras están subvaluadas). El crecimiento de las inversiones anunciadas ofrece un atractivo potencial de crecimiento a largo plazo (una vez estabilizado) sobre los precios comerciales actuales. 2. Qué porcentaje de un portafolio consideras que debería de estar en los portafolios de inversión en esta clase de activos? Por sus características, las FIBRAs traen al inversionista la posibilidad de invertir en bienes raíces sin un gran requerimiento de capital y con mucho mayor liquidez. Adicionalmente, las FIBRAs permiten a sus inversionistas participar en los principales proyectos inmobiliarios del país, propiedades institucionales de gran calidad, con equipos administrativos y asesores con amplia experiencia en el sector. Creo que el sector inmobiliario local ofrece un amplio potencial de crecimiento de largo plazo a través de crecimiento orgánico que se reflejará en plusvalía en las propiedades, y como consecuencia, en el patrimonio de los inversionistas. No obstante, el sector es sensible a las expectativas sobre las tasas de interés ya que sus inversiones suelen ser altamente apalancadas. A pesar de que las FIBRAs en México están bien reguladas con niveles de apalancamiento que no les permiten tener con deuda superior al 50% como porcentaje de sus activos, existe una clara correlación negativa del precio de las FIBRAs con las tasas de interés. En mi opinión, las FIBRAs en México deberían de tener una menor sensibilidad a las tasas en comparación de las REITs en Estados Unidos dado el mayor crecimiento y dinamismo que tiene el sector inmobiliario local, mismo que han ido capturando las FIBRAs listadas desde sus ofertas públicas iniciales. Recientemente hemos visto que el desempeño de las FIBRAs también es afectado por el tipo de cambio. Aunque a nivel operativo la depreciación del peso frente al dólar trae beneficios claros a las FIBRAs por sus rentas dolarizadas y gastos denominados en pesos, a nivel mercado tiene un impacto negativo por el decremento implícito en el retorno por dividendo en pesos que reciben los inversionistas extranjeros. La fuerte depreciación del peso frente al dólar ha > Sigue en la página 7

7 Invierte de manera inteligente Actinews 7 generado una salida importante de flujos de extranjeros del sector, misma que ha derivado en fuertes caídas que hemos observado en los meses recientes en los precios de las FIBRAs. Estos son algunos de los principales aspectos que tiene que tomar en consideración el inversionista que desee tener exposición al sector. Cualquier inversión en bienes raíces es por naturaleza una inversión de largo plazo, a diferencia de otros sectores. Dicho lo anterior, considero adecuado que los portafolios de inversión tengan una exposición del 25% en esta clase de activos, particularmente ahora que los precios de las FIBRAs se encuentran en niveles mínimos históricos y los fundamentales del sector se mantienen muy favorables para los próximos años. 3. Cuales son para ti las Fibras que ofrecen un mayor potencial de crecimiento y porque? Dentro del sector industrial, aquellas FIBRAs que cuenten con un sponsor de activos inmobiliarios con una gran capacidad de desarrollo de nuevas naves industriales serán aquellas que podrán sostener un mayor crecimiento en el largo plazo. Entre estas FIBRAs se encuentran FIBRA Uno, FIBRA Prologis y en menor medida, FIBRA Terrafina. Sin duda, fuera del universo de las FIBRAs, Vesta es uno de los principales desarrolladores de propiedades industriales clase A/A+ en el país. Esto se debe al proceso de consolidación que ha experimentado este sector en los últimos años, en el que las FIBRAs listadas han adquirido los mayores portafolios institucionales del país, tales como los de American Industries, Kimco, Finsa, Hines, etc. Claramente hoy podríamos identificar a CPA como el único jugador institucional relevante en el mercado. Por esto se ha vuelto más complicado para las FIBRAs industriales adquirir portafolios atractivos de naves clase A/A+. Nuevas adquisiciones vendrán principalmente por pequeños desarrolladores institucionales regionales. Dentro de los sectores comercial, oficinas y hotelero aún existe un vasto potencial de crecimiento dado el mayor grado de institucionalización que apenas se ha comenzado a dar en los años recientes en el país, aunado al crecimiento en la demanda por este tipo de espacios inmobiliarios y el gran rezago que existen en los niveles de rentas en México en comparación a otros países de Latinoamérica. Las FIBRAs que cuenten con las mejores relaciones con socios estratégicos, desarrolladores y clientes clave dentro de estos sectores, serán aquellas que podrán sostener un mayor crecimiento en el largo plazo. Considero que por los beneficios que ofrecen los fundamentales del sector inmobiliario local, todas las FIBRAs de los sectores comercial, oficinas y hoteleras (FIBRA Inn, FIBRA Hotel, FIBRA Shop, FIBRA MTY, DANHOS y FUNO) se encuentran bien posicionados para capturar dicho crecimiento. Adicionalmente quisiera agregar que, al ser las FIBRAs activos cuyo crecimiento se fondea principalmente a través de financiamiento en los mercados accionarios y de deuda como parte natural de sus ciclos de negocios, se vuelve un factor clave la habilidad que tengan las mismas de levantar recursos de los inversionistas. Por ende, la capacidad de los equipos administrativos o asesores de los fideicomisos de generar valor a los tenedores de sus certificados a través de inversiones acrecientes, se vuelve otro factor fundamental para su crecimiento de largo plazo. Aquellas FIBRAs que no sean capaces de crear valor a través de sus inversiones verán más limitado su acceso a los mercados en rondas subsecuentes de capitalización. 4. Los inversionistas en Actinver pueden optar por adquirir dentro de su portafolio nuestro fondo inmobiliario, o adquirir en directo los Certificados de Participación Inmobiliaria de una ó más Fibras. Cual sería tu recomendación para los inversionistas en general; comprar el fondo inmobiliario o adquirir Fibras directamente? Al ser una clase de activos distinto a las acciones y a la deuda, las FIBRAs tienen sus características muy particulares. Es necesario que tanto los asesores patrimoniales como los inversionistas entiendan el funcionamiento del activo en adición al del sector inmobiliario. Como área de análisis tratamos de fomentar una mayor cultura sobre las FIBRAs a través de nuestros reportes de análisis o presentaciones que realizamos mensualmente. Como parte de nuestro análisis llevamos a un gran nivel de detalle y profundidad la cobertura de cada FIBRA en particular. El reflejo de esto es el mayor reconocimiento que hemos obtenido de los inversionistas institucionales más sofisticados y por esto considero que esta se ha vuelto una de nuestras principales ventajas competitivas frente a otras casas de bolsa. A través de nuestro análisis, los inversionistas más sofisticados pueden invertir en directo; mientras que para el resto de los inversionistas, que quizás no tengan el tiempo de darle un seguimiento a detalle a cada una de las FIBRAs, recomiendo ampliamente invertir en nuestro fondo inmobiliario. La principal ventaja que ofrecen nuestros fondos es contar con administradores que están dedicados de tiempo completo en el mejor manejo de los activos, mismo que les permite capturar oportunidades en el mercado a través de su experiencia. Adicionalmente, considero que contamos con uno de los administradores de portafolios más experimentado en el sector inmobiliario de México, Rogelio Urrutia. El grado de conocimiento que tiene en cada una de las FIBRAs, de sus equipos administrativos, de sus propiedades, de sus operaciones, de sus mercados, le dan a nuestro fondo una ventaja competitiva en relación a otros fondos comparables del mercado. Aún para los inversionistas sofisticados que invierten en directo, recomendaría tener dentro de la composición de su portafolio al fondo inmobiliario para contar con un mayor grado de diversificación dentro del sector.

8 8 Actinews Invierte de manera inteligente Rendimientos de los Fondos de Inversión ACTIREN 0.34% 0.35% 0.30% ACTIMED 1.81% 2.42% 2.15% ACTIGOB 0.94% 1.24% 0.97% AGOB+ 0.35% 2.80% 1.94% ALTERNA 0.83% 2.67% 1.83% MÁXIMO 0.66% 2.21% 1.78% ORIÓN**** 3.40% NA NA ACTICOB En Pesos 12.72% 12.94% 17.89% En Dólares 0.10% 0.21% -0.03% ACTIVCR -1.07% 0.65% -0.14% ACTIVPA -0.56% 0.81% 0.03% ACTIVCO 1.06% 1.45% 1.08% DINAMO** En Pesos 17.65% NA 20.61% En Dólares 5.03% NA 2.06% ACTIVAR 3.31% -0.23% 7.92% ACTICRE 0.11% 1.00% -0.15% ACTIPAT 3.17% 1.95% 7.73% MAYA 2.75% 0.14% 4.10% ÓPTIMO 0.40% 9.67% 6.16% QUETZAL*** 0.67% -7.01% NA ACTI500 En Pesos 5.44% 24.39% 30.21% En Dólares 1.12% 10.37% 10.18% ACTIUS En Pesos 5.84% 23.03% 27.54% En Dólares 1.50% 9.16% 7.92% ACTINEM En Pesos 11.49% 3.34% 20.81% En Dólares 6.92% -8.31% 2.23% ACTINMOB -5.77% 11.78% 0.81% ACTCOMM En Pesos 1.60% -6.29% -7.35% En Dólares -2.56% % % Rendimientos acumulados al 30 de Abril de Serie B3. * Rendimiento anualizado. ** Rendimiento anualizado serie A. *** Fecha de inicio del fondo 17/10/2014. **** Rendimiento serie FF para el mes de Febrero. Rendimientos pasados no garantizan rendimientos a futuro. Centro de Atención Telefónica: en el D.F. y lada sin costo actinver.com Guillermo González Camarena No Piso 9 y 10 Col. Santa Fe, Del. Álvaro Obregón, C.P , México, D.F. Este Boletín se proporciona con fines informativos. Su contenido no debe considerarse como oferta o sugerencia de compra o de venta. La información que se incluye se ha obtenido en fuentes consideradas como fidedignas. Actinver o cualquiera de sus subsidiarias y su personal, no asume ninguna responsabilidad sobre dicha información y sus interpretaciones. Prohibida su reproducción, distribución y publicación parcial o total. La opinión de los Autores puede no coincidir con la Institución. Certificado de Licitud de Título y Registro en trámite.