Porqué Invertir en Miami

Transcripción

2 Miami un Mercado robusto y fortalecido En el año 2011 el mercado inmobiliario de Miami excedía incluso las expectativas más optimistas, superando las expectativas nacionales y recobrándose rápida y fuertemente sobre cualquier otro mercado de USA. La gran demanda de compradores e inversores nacionales e internacionales alimentaron el récord de ventas que resultó en una rápida absorción del exceso de inventario e hizo crecer el valor de las propiedades, incluyendo proyecciones de dos dígitos para el año En el año 2012, el mercado del sur de Florida experimentó la apreciación de dos dígitos 8 meses antes que la predicción optimista del economista en jefe de la National Association of Realtor (NAR). A pesar de la oferta limitada que sigue a cualquier récord de ventas, el mercado ha visto los precios incrementarse consistentemente desde diciembre de El mercado actual crea oportunidades para compradores y vendedores. Mientras muchos dueños han recobrado parte de la pérdida de valor sufrida durante la caída del mercado y pueden vender haciendo una diferencia favorable, los compradores pueden comprar todavía a valores cercados al año Compradores extranjeros continúan dando fuerzas al mercado de Miami El mercado local ha experimentado un crecimiento sostenido en las ventas desde el año 2008 cuando el ingreso de los compradores extranjeros comenzó y continúa hoy, cada vez más fuerte. Pero no solo el mercado de Miami se vio fortalecido por los inversores extranjeros, sino que la ciudad permanece primera en la compra de propiedades vacacionales, de segunda residencia por compradores locales, baby boomers y migración interna. Miami se promociona así misma (y promociona el mercado local) por su ubicación estratégica entre América latina y Europa, excelente clima, diversidad de culturas, y excitante estilo de vida. Acceso a préstamos, altos retornos en las propiedades de rentas completan el combo de una muy buena inversión. Y ahora más que nunca, Miami presenta un estilo de vida incomparable incluyendo shoppings exclusivos, restaurantes ofreciendo comidas de todo el mundo, actividades y eventos deportivos, espectáculos de todo tipo (incluyendo los mismos que se presentan en Broadway, Nueva York). Todos estos factores continuarán atrayendo a los compradores mientras no aparezca un mercado que lo supere.

3 Récords de ventas resultan en un faltante de unidades El exceso de unidades ha sido absorbido rápidamente por el mercado de compradores, en un periodo mucho más corto del pronosticado, por lo que nuevas unidades se necesitan rápidamente en el mercado. Actualmente el stock de unidades en inventario en el condado de Miami Dade decreció otro 5% (año a año). En el primer trimestre de 2013, los listings activos en todo el condado totalizaron 13,067 unidades. A este ritmo de ventas, este número refleja un inventario que se acabará entre 5 y 6 meses. Pero en la ciudad de Miami, el inventario disponible se calcula que se agotará en un período no mayor a 4 meses. Este gráfico nos muestra el inventario en Julio 2008 (cercano a entre unidades de condominio y casas individuales) y el inventario en Diciembre 2012 rozando las unidades. Mientras que en el primer trimestre del 2013, como ya lo mencionamos, las unidades en el mercado fueron En el gráfico siguiente podemos ver la curva descendente y ascendente de las ventas partiendo del año 2005 donde se vendieron casi unidades mientras que en el año 2008, las ventas fueron menos de Podemos apreciar también que en Noviembre 2012 las ventas se encontraban casi en el mismo nivel que en el El último reporte de la NAR, dice que solo en el primer trimestre del 2013 las ventas fueron de unidades (casi 400 unidades más que en el mismo periodo del año 2012) por lo que se avizora un récord de ventas en este año. Los gráficos siguientes nos enseñan cómo se movieron los precios de las unidades, tanto de casas individuales como de unidades de condominio. Este gráfico muestra que en el año 2012 se están vendiendo la misma cantidad de unidades que en el Nos enseña además los precios de la unidades single-family, los precios que habían alcanzado en el año 2007 y los precios que están en la actualidad. Vemos claramente todo lo que queda por subir para llegar a los precios del 2007.Esta curva nos muestra el comienzo del ciclo de alza positiva. El precio promedio de una vivienda unifamiliar existente en Miami-Dade aumentó 23.7 por ciento a $225,000 en abril respecto al año anterior, dijo la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami. El precio promedio de un condo en Miami-Dade aumentó 17.1 por ciento año sobre año, a $175,000.

4 Modo de ventas Como podemos apreciar en los dos casos, el pico de los precios estuvo entre los años 2005 y 2006 con una caída abrupta hasta el año 2011 donde los precios comienzan a recuperarse lentamente (pero todavía muy lejos de los precios más altos). En el primer trimestre de este año el 65% de todas las ventas cerradas fueron totalmente cash (contado). Cerca del 90% de los compradores extranjeros abona cash, lo que refleja la excelente posición de Miami para el mercado de inversionistas foráneos. Dinero en efectivo impulsa mercado inmobiliario de Miami Annette Lopez-Munoz (Miami Herald) La situación del sector inmobiliario en Miami ha cambiado drásticamente. Hoy en día una inmensa mayoría de las transacciones se hacen con dinero en efectivo y un vasto porcentaje de los compradores son extranjeros. En el último año el valor de las propiedades en el condado ha subido un 18 por ciento y si la compra continúa al ritmo que va, en cuatro o cinco meses podría agotarse el inventario. Según las estadísticas de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami, en los últimos 12 meses el 67 por ciento de todas las transacciones inmobiliarias han sido compradores extranjeros y 92 por ciento han sido hechas con dinero en efectivo. En Miami hemos visto el período de recuperación más rápido en la historia de Estados Unidos. Hemos ido de un ascenso inmobiliario, a un descenso en picada y de nuevo a un ascenso en cuestión de siete años en el sector de bienes raíces dice Michael Gerrity, Fundador de World Property Channel. Eso no significa que los inversores extranjeros solo deben comprar cash. Hay muchos programas de financiamiento que se otorgan a extranjeros con una entrega mínima del 30 o 35% y con intereses cercanos al 4% anual. Porcentajes de crecimiento del valor de los Inmuebles

5 Proceso de compra El proceso de una compra comienza con la firma de un contrato y la entrega de un depósito (generalmente de 10% del valor de la unidad). Si se trata de condominios nuevos, el comprador tiene 15 días para solicitar la cancelación del contrato y devolución del dinero por cualquier motivo (si se trata de condominios usados, el tiempo se reduce a 3 días hábiles). Luego de ese periodo el contrato queda firme. Dependiendo del tipo de compra, se cancelará el saldo (pueden ser pagos parciales hasta el día del cierre o puede ser el total el día de la transferencia). El proceso de compra lleva un período de 30 a 45 días dependiendo si es compra al contado (cash) o con financiamiento. Al momento del cierre el comprador recibe el Deed (Escritura), todo este procedimiento se lleva a cabo en la compañía de titulo (Title company) Las compras pueden hacerse a nombre personal o a nombre de una compañía. Nuestra empresa aconseja a sus compradores la creación de una LLC (Limited Liabilities Company) similar a una SRL. Con tipo de entidad el comprador extranjero es tratado como un residente para motivos de impuestos, además de resguardar sus bienes personales ante cualquier demanda. VM Real Estate LLC realiza para sus clientes la apertura de la LLC con la registración de la misma en la Secretaria de Estado de Florida, la confección de un acuerdo operacional, la solicitud del número de EIN con el IRS (número de identificación para impuestos, similar al CUIT), la apertura de una cuenta bancaria a nombre de la LLC y solicitud del ITIN (número personal de impuestos para evitar recargas tributarias). Compra con financiamiento (foreing nationals) Aunque la mayoría de los inversores extranjeros realiza la compra cash, eso no significa que sea la única forma de hacerlo. Tanto los bancos como los prestamistas privados están ofreciendo préstamos a extranjeros donde le financian entre un 65% y 70% del valor de la unidad. Dichos préstamos pueden ser a 15 años, a 30 años con tasa de interés fija o variable (en la actualidad varía entre 4.30% y 4.75% anual) Los requisitos para la obtención de crédito son muy sencillos, si se trata de prestamistas privados con la copia del pasaporte y visa es suficiente. Si se trata de un banco, además de la copia de pasaporte y visa se deben presentar: carta de

6 Corredor de los millonarios Existe en Miami una zona llamada Corredor de los millonarios ubicada desde Downtown hasta Midtown recorriéndola por Biscayne. En dicha área se están planificando y construyendo diversas inversiones millonarias que, en pocos años, elevaran significativamente el valor de las propiedades allí ubicadas. Algunos de los proyectos de los cuales hablamos son: Embellecimiento de Biscayne Boulevard modificando calles, aceras, parques y bahía (comenzó en 2010 y continuará hasta 2015). Miami World Center, 12 millones de pies cuadros en hotel, tiendas, espacios de recreación, oficinas, unidades residenciales. Museum Park, museos actualmente en construcción, 29 acres para el Miami Art Museum, Miami Science Museum y Cultural Center con una inversión de $500 millones. Miami Entertainment Complex, inversión de $13.6 millones para un gran estudio de filmación. Resorts World Miami, la mayor inversión proyectada para Miami con un total de $3 billones. 14 acres para un desarrollo de hoteles, resort y residencias. Omni, 1.5 millones de pies cuadrados para un hotel Hilton, tiendas y potencial casino. Inversión de $400 millones. La creación de un túnel que conecta la autopista I-395 con el puerto de Miami más el dragado del mismo para que ingresen los Super Cargueros que pasarán por el nuevo canal de Panamá conectando vía tren con el ciudad de Jacksonville creará alrededor de puestos de trabajo en el área comprendida entre el Puerto de Miami, Downtown, Midtown y zona del aeropuerto. La ciudad de Miami es visitada por 20 millones de turistas al año y el puerto de cruceros es el más grande del mundo. Todo este crecimiento crea una gran demanda de propiedades para la renta. Además la ciudad de Miami está mejorando el transporte público como los paseos de compras y espacios comunes.

7 Visite nuestro sitio web y conozca los distintos proyectos y modalidades de ventas: - Pre-construcción (desde el pozo) - Unidades nuevas con renta asegurada - Compras tradicionales

8 Edificio que tiene la renta asegurada por 3 años Opera Tower Edificio ubicado dentro del corredor de los millonarios a muy pocos bloques (cuadras) de lo que se considera sea el proyecto más grande en Miami (Resorts World Miami) y que actualmente cuenta con un programa de retorno de inversión muy favorable para el comprador. Programa: el comprador recibe el 6% anual del valor de la unidad durante tres años (pagado mensualmente), en el mismo período no paga gastos de expensas, ni paga administración de la unidad, ni mantenimiento. El comprador solo paga seguro e impuestos sobre la propiedad. En el caso de que el comprador quiera financiamiento del dueño, éste financia el 50% a un interés del 4.75% anual por 5 años con un baloom (es decir, el comprador paga solo intereses y al finalizar el período cancela la deuda ya sea con su dinero o con el dinero de un préstamo bancario). Porqué consideramos que es una inversión excelente? En primer lugar porque el comprador se desentiende de inquilinos, mantenimiento de la unidad y renovación de contratos durante 3 años (condición invalorable para los inversionistas que se encuentran en otros países). El comprador recibe el 6% sobre el total de la unidad, y si lo hace financiado paga el 4.75% sobre el 50%. Siendo muy conservadores, con un 10% anual de aumento de valor de la unidad en 3 años la misma tendría una valuación mayor al 30% sobre el costo. Ejemplo: si el comprador adquiere una unidad de $330,000 con el 50% de financiamiento (es decir con una inversión real de $165,000) y se adhiere al programa de rentas: Ingreso mensual: $330,000 x 6% / 12 meses = $1,650 Pago de intereses: $165,000 x 4.75% / 12 meses = $ Pago de expensas, mantenimiento, administración = $0 Pago de seguro de la unidad (cálculo mensual) = $60 Pago de impuestos sobre la propiedad (cálculo mensual) = $330 Ingreso neto mensual = $ Ingreso neto durante el programa (36 meses) = $21, Valoración estimada de la unidad durante el programa (10% anual ) = $439,230 Retorno de la inversión de $165,000 en 3 años = $130,717

9 Porqué elegir a VM Real Estate *Acompañamos a los inversionistas en todo el proceso de compra *Le conseguimos las mejores oportunidades *Estamos establecidos desde el año 2002 *Nuestras oficinas están ubicadas en el centro del Downtown de Miami *Estamos vinculados con los mejores desarrolladores de Florida *Tenemos un team para asesorarlo en préstamos a extranjeros *Trabajamos con Brokers Internacionales en distintos países Christian Viera Saldivar Tel: (02) (02) Directo: Estado 57, Oficina 702 Santiago Región Metropolitana, Chile contacto@infogar.cl