ANÁLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN MÉXICO Soluciones desde la perspectiva del crédito hipotecario Noviembre 2013

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Arturo Castillo Carrasco
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1 ANÁLISIS DE LA DEMANDA DE VIVIENDA EN MÉXICO Soluciones desde la perspectiva del crédito hipotecario Noviembre 2013 Noviembre 2013

2 INDICE 01 Nuevos Nichos de Mercado 02 Análisis de la Demanda 03 Ejemplos 04 Conclusiones 2 Agosto 2013

3 01 Nuevos Nichos de Mercado Los mercados hipotecarios son cada vez más complejos dependiendo del grado de formalidad o informalidad de la economía En México 45% de la economía es informal Existen muchos grados dentro de la economía informal Riesgo cero ó riesgo cien. Entender el mercado por nichos cambia paradigmas. Ej. Los diferentes tipos de Café El analizar el mercado permite evitar interpretaciones equivocadas: Todos los No Afiliados son de alto riesgo El mercado No Afiliado es rural Todos los No Afiliados son informales Todo es un problema de garantías Todo es un problema de enganche El Mercado de afiliados está atendido 3

4 01 Nuevos Nichos de Mercado Análisis de la Asociación Hipotecaria Mexicana Análisis de mercado orientado a la capacidad de compra Identificar los volúmenes que pueden ser atendidos con hipoteca. Y aquellos cuya solución de vivienda tiene que pasar por un proceso distinto. Como se calculó: El análisis utiliza varias bases de datos, incluyendo las del SAT, y la información del Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática (INEGI) cuadrada a nivel de cuestionario. Se trata de obtener ordenes de magnitud y llegar a propuestas de oferta de productos, fondeador y canal de mercado. 4

02 Tamaño de Mercado Análisis de la Demanda * Algunos datos son estimados a partir de las fuentes pero los órdenes de magnitud son correctos Afiliados 40.

5 02 Tamaño de Mercado Análisis de la Demanda * Algunos datos son estimados a partir de las fuentes pero los órdenes de magnitud son correctos Afiliados 40.5% Infonavit Infonavit y Ex Fovissste Fovissste Con crédito Sin crédito Ya pagaron crédito Continúan pagando 4.7 M Calificados Sin calificar Califican 2do crédito Infonavit Afiliados y Contribuyentes 0.9 M Afiliados 3.6 M 5 bimestres cotizados 1.9 M Otros 0.3 M No califican 1.5 M 2.3 M PEA 47.6 M No afiliados 59.4% Fovissste y Ex Infonavit Otros ( Pemex, CFE, etc.) Con crédito Sin crédito 1.4 M Ya pagaron crédito 0.5 M Continúan pagando 0.8 M Fuente ENIGH 2010 Plan Financiero 2013 Infonavit Presentación Fovisssste cierre 2012 Análisis Infonavit 2do Crédito 2012 BD SAT e Infonavit 2010 Dato Infonavit

6 PEA 47.6 M Fuente ENIGH 2010 Afiliados 40.5% No afiliados 59.4% Infonavit Fovissste Otros (Pemex, CFE, etc.) Ex afiliados Nunca afiliados Fuente: ENIGH 2010 y Encuesta de Micronegocios 2010 Infonavit y/o Fovissste Con Crédito Sin Crédito 02 Tamaño del Mercado Análisis de la Demanda *Algunos datos son estimados a partir de las fuentes pero los órdenes de magnitud son correctos Al corriente En Mora Nunca lo solicitó Lo terminó de pagar bien Se liquidó con problemas Formales Informales Formales Informales Ingresos fijos 1.1 M Ingresos variables 0.8 M Ingresos fijos 2.9 M Ingresos variables 2.7 M Ingresos fijos 0.4 M Ingresos variables 4.8 M Ingresos fijos 5.2 M Ingresos variables 10.4 M 6

7 02 Oportunidades del Mercado Afiliados Infonavit 300 mil derechohabientes calificados 2do Crédito Infonavit 1.5 Millones derechohabiente con primer crédito pagado, flexibilizando criterios podrían acceder a un 2do Crédito 900 mil derechohabientes que son contribuyentes 1.9 Millones derechohabiente no calificados con más de 5 bimestres cotizados En total 4.6 millones de derechohabiente extra del Infonavit con potencial para recibir crédito Afiliados Fovissste 500 mil afiliados que ya pagaron primer crédito, podrían solicitar 2do Crédito (Bancario) 1.4 millones derechohabiente con derecho a crédito En total 1.9 millones derechohabiente extra del Fovissste con potencial para recibir crédito 7

8 02 Oportunidades del Mercado No Afiliados Formales 7.1 M de No Afiliados Formales Ingreso Fijo 1.5 M Ingreso Variable 5.6 M No Afiliados Informales 21.2 M de No Afiliados Informales Ingreso Fijo 8.1 M Ingreso Variable 13.1 M 8

9 04 Conclusiones El mercado sigue siendo enorme Cada nicho requiere una manera diferente de ser atendido Producto Precio Garantías Seguro de riesgo de crédito Canales de mercadeo Políticas de recuperación, reestructura y servicing 18

10 04 Conclusiones El análisis permite focalizar a las entidades a través de los diferentes segmentos de riesgo para estimar recursos y subsidios Se pueden establecer convenios de comercialización con los Institutos y los otros Jugadores de la Industria. Cuando se cruzan las bases de datos se amplia la información de las personas. Baja los niveles de riesgo considerando la historia de las personas. Permite Identificar ex afiliados con crédito que son morosos, por lo que sirve como una herramienta de recuperación y cobranza. 19

11 04 Conclusiones Es posible tener información de quienes tiene un crédito hipotecario. Permite diseñar o mejorar productos hipotecarios, y de reestructuración ad-hoc por nicho. Hay que insistir en modificaciones legales y normativas. Cada vez más cerca del ciudadano entendiendo mejor sus características, condiciones y necesidades En bienes raíces tres condiciones: Ubicación, ubicación, ubicación Para atender las necesidades de vivienda tres condiciones: Segmentar, segmentar, segmentar 20

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