Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria

Transcripción

1 Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria Estados financieros consolidados por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013, e Informe de los auditores independientes del 31 de marzo de 2015

2 Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria Informe de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2014 y 2013 Contenido Página Informe de los auditores independientes 1 Estados consolidados de posición financiera 3 Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales 4 Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios 5 Estados consolidados de flujos de efectivo 6 Notas a los estados financieros consolidados 7

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5 Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria Estados consolidados de posición financiera Al 31 de diciembre de 2014 y 2013 (En miles de pesos) Activos Notas Activo circulante: Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido 5. $ 2,091,905 $ 4,787,793 Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar , ,396 Cuentas por cobrar a partes relacionadas 11. 3,190 2,816 Impuestos por recuperar, principalmente Impuesto al Valor Agregado 234, ,319 Pagos anticipados 2,614 1,961 Total del activo circulante 2,500,946 5,103,285 Activo a largo plazo: Propiedades, mobiliario y equipo de hotel - Neto 7. 6,725,074 4,734,606 Propiedades en desarrollo , ,874 Depósitos en garantía 1, Impuestos a la utilidad diferidos 13. 3,995 2,193 Total del activo a largo plazo 7,504,294 4,988,578 Total activos $ 10,005,240 $ 10,091,863 Pasivos y patrimonio de los fideicomisarios Pasivo circulante: Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 10. $ 233,880 $ 157,160 Impuestos por pagar 4,370 3,414 Total del pasivo circulante 238, ,574 Total del pasivo 238, ,574 Patrimonio de los fideicomisarios: Aportación de los fideicomisarios 12. 9,495,343 9,846,459 Patrimonio no exhibido (15) (15) Resultados acumulados 271,662 84,845 Total del patrimonio de los fideicomisarios 9,766,990 9,931,289 Total pasivo y patrimonio de los fideicomisarios $ 10,005,240 $ 10,091,863 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados. 3

6 Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013 (En miles de pesos) Notas Ingresos por: Arrendamiento de habitaciones $ 1,162,025 $ 758,495 Arrendamiento de inmuebles 68,797 88,433 Alimentos y bebidas 289, ,869 Otros 10,280 20,684 1,530,764 1,032,481 Costos y gastos de habitaciones (198,587) (130,404) Costos y gastos de alimentos y bebidas (164,666) (110,816) Costos y gastos de administración (642,668) (452,695) Gastos inmobiliarios (21,644) (16,791) Gastos corporativos (102,731) (82,168) Depreciación 7. (162,930) (120,041) Gastos de adquisición de negocios (73,689) (79,857) (1,366,915) (992,772) Otros (gastos) ingresos, Neto (31,783) 6,960 Ingresos por intereses, Neto 120, ,126 Ganancia (pérdida) cambiaria, Neta 3,572 (964) Utilidad antes de impuestos a la utilidad 256, ,831 Impuestos a la utilidad 13. 2,742 2,078 Utilidad neta integral consolidada $ 253,703 $ 162,753 Utilidad neta por CBFIs con derechos económicos (pesos) $ $ Utilidad neta por CBFIs en circulación (pesos) $ $ Promedio ponderado de CBFIs en circulación con derechos económicos 493,175, ,704,070 Promedio ponderado de CBFIs en circulación 499,401, ,059,300 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados. 4

7 Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria Estados consolidados de cambios en el patrimonio de los fideicomisarios Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013 (En miles de pesos) Número de CBFIs Aportación de los fideicomisarios Patrimonio no exhibido Resultados acumulados Total del patrimonio de los fideicomisarios Saldos al 1 de enero de ,901,766 $ 5,374,170 $ (15) $ 10,373 $ 5,384,528 Emisión de CBFIs 195,500,000 4,635, ,635,490 Distribución a tenedores - (163,201) - (88,281) (251,482) Utilidad neta integral consolidada del año , ,753 Saldos al 31 de diciembre de ,401,766 9,846,459 (15) 84,845 9,931,289 Distribución a tenedores - (351,116) - (66,886) (418,002) Utilidad neta integral consolidada del año , ,703 Saldos al 31 de diciembre de ,401,766 $ 9,495,343 $ (15) $ 271,662 $ 9,766,990 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados. 5

8 Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria Estados consolidados de flujos de efectivo Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013 (En miles de pesos) Actividades de operación: Utilidad neta consolidada $ 253,703 $ 162,753 Ajustes para partidas que no generaron efectivo: Impuestos a la utilidad reconocidos en resultados 2,742 2,078 Actividades de inversión: Pérdida en venta de mobiliario y equipo de hotel 15, Depreciación 162, ,041 Ingresos por intereses (120,807) (119,126) Total 314, ,614 (Aumento) disminución en: Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar (62,778) (84,732) Cuentas por cobrar a partes relacionadas (374) 8,613 Impuestos por recuperar, principalmente Impuesto al Valor Agregado (29,657) 106,220 Pagos anticipados (653) (1,961) Depósitos en garantía (749) (905) Anticipo a proveedores - 52 Aumento (disminución) aumento en: Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 76, ,153 Impuestos por pagar Impuestos a la utilidad pagados (4,570) (4,150) Flujo neto de efectivo de actividades de operación 293, ,539 Actividades de inversión: Adquisiciones de negocios (1,764,318) (2,533,386) Adquisiciones de propiedades, mobiliario y equipo de hotel (663,319) (253,108) Venta de mobiliario y equipo de hotel 1, Inversión en desarrollo de proyectos (265,880) (127,538) Intereses cobrados 120, ,126 Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de inversión (2,571,331) (2,794,529) Actividades de financiamiento: Emisión de CBFIs - 4,877,725 Gastos de emisión - (242,235) Distribución a tenedores (418,002) (251,482) Flujo neto (utilizado en) generado por actividades de financiamiento (418,002) 4,384,008 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido: (Disminución) aumento neto de efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido (2,695,888) 1,910,018 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del período 4,787,793 2,877,775 Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del período (incluye efectivo restringido por $1,968,184 y $4,658,355 al 31 de diciembre de 2014 y 2013, respectivamente) $ 2,091,905 $ 4,787,793 Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados. 6

9 Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria Notas a los estados financieros consolidados Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2014 y 2013 (En miles de pesos) 1. Información general El Fideicomiso Irrevocable No. F/1596 (Deutsche Bank México, S. A. Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiaria ( FibraHotel ) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 31 de julio de 2012 por Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V., (el "Fideicomitente") y Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el "Fiduciario"). FibraHotel se estableció principalmente para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles para ser destinados al hospedaje y a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes de los contratos de arrendamiento; inició sus operaciones el 1 diciembre de FibraHotel, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces ("FIBRA"), califica para ser tratada como una entidad de traspaso en México de conformidad con la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones del fideicomiso se atribuyen a los titulares de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios ("CBFIs") y el fideicomiso no está sujeto a Impuesto Sobre la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA se ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, que el fideicomiso debe, entre otros requisitos, distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal neto a los titulares de sus CBFIs. Con fecha de 12 de octubre de 2012, FibraHotel obtuvo resolución de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público publicada en el Diario Oficial de la Federación que le permite operar bajo esta jurisdicción. Para el desarrollo de su operación, FibraHotel ha celebrado los siguientes contratos: i. Un contrato de asesoría en planeación con Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S. A. de C. V. ( Administradora Fibra Hotelera ) (parte relacionada); ii. Contratos de prestación de servicios con Prestación de Servicios Hoteleros GG, S. de R. L. de C. V. ( Prestación de Servicios Hoteleros GG ), Grupo Empresarial Hermosillo, S. de R. L. de C. V. ( Grupo Empresarial Hermosillo ), Soluciones y Administración Estratégica, S. de R. L. de C. V. ( Soluciones y Administración Estratégica ), (partes relacionadas) para la prestación de personal operativo y administrativo; iii. Contratos de prestación de servicios con, Servicios de Recursos Integrales FH, S. de R. L. de C. V. ( Servicios de Recursos Integrales FH ), Alterturismo, S. de R. L. de C. V. ( Alterturismo ), Eficiencia en Capital Humano FH, S. de R. L. de C. V. ( Eficiencia en Capital Humano FH ),, Compañía Desarrolladora de Nómina FH, S. de R. L. de C. V. ( Compañía Desarrolladora de Nómina FH ), Administradora de Recursos Humanos FH, S. de R. L. de C. V. ( Administradora de Recursos Humanos FH ), Administración de Personal Profesional FH, S. de R. L. de C. V. ( Administración de Personal Profesional FH ), Administradora Mexicana de Recursos Humanos, S. de R. L. de C. V. ( Administradora Mexicana de Recursos Humanos ), Solución en Recursos Humanos FH, S. de R. L. de C. V. ( Solución en Recursos Humanos FH ), Calidad en Administración de Recursos FH, S. de R. L. de C. V. ( Calidad en Administración de Recursos FH ), Empresa Mexicana Especializada en RH, S. de R. L. de C. V. ( Empresa Mexicana Especializada en RH ), Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH, S. de R. L. de C. V. ( Administradora Especializada en Servicios de Nómina FH ), Ingeniería en la Prestación de Recursos Humanos FH, S. de R. L. de C. V. ( Ingeniería en la Prestación de Recursos Humanos FH ), RH Compañía Desarrolladora, S. de R. L. de C. V. ( RH Compañía Desarrolladora ) y Administradora de Recursos Corporativos FH, S. de R. L. de C. V. ( Administradora de Recursos Corporativos FH ) para la prestación de personal operativo y administrativo; 7

10 iv. Contratos de operación hotelera y de arrendamiento con Grupo Posadas, S. A. de C. V., Grupo Real Turismo, S. A. de C. V., Operadora Marriott, S. A. de C. V. y Operadora Sheraton, S. de R. L. de C.V. ( Operadoras ) respecto de las 53 propiedades en operación que pertenecen al portafolio de FibraHotel. En cada uno de los hoteles bajo contrato de operación hotelera la operadora correspondiente es responsable por, entre otras cosas, de llevar a cabo la operación del hotel, establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas, aconsejar en relación con que sean necesarios, preparar planes de mercadotecnia y contratar a los empleados para cada uno de los hoteles. De acuerdo a dichos contratos el pago a la operadora dependerá de tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación. Fibra Hotelera S. C. es subsidiaria del Fideicomiso F/1596, tenedor de 99.99% del patrimonio de la sociedad. Entre sus responsabilidades es la Administración del negocio, mantenimiento de los inmuebles y hoteles, obtención de licencias y permisos necesarios, supervisión de proyectos de renovación, desarrollo y redesarrollo, lo correspondiente con seguros, vigilancia de servicios públicos, negociación de contratos de administración hotelera. El domicilio social de FibraHotel se encuentra en Santa Fe No. 481 Piso 7 Col. Cruz Manca, Cuajimalpa de Morelos, C.P , Ciudad de México. a. Integración del Portafolio A continuación se muestra el detalle de hoteles de FibraHotel: Hotel y localidad Actividad Portafolio 1 One Aguascalientes Sur Operación Hotelera (1) Aportación 2 One Coatzacoalcos Fórum Operación Hotelera (1) Aportación 3 One Toluca Aeropuerto Operación Hotelera (1) Aportación 4 Fiesta Inn Naucalpan Operación Hotelera (1) Aportación 5 Fiesta Inn Perinorte Operación Hotelera (1) Aportación 6 Fiesta Inn Nuevo Laredo Operación Hotelera (1) Aportación 7 One Acapulco Costera Operación Hotelera (1) Aportación 8 One Monterrey Aeropuerto Operación Hotelera (1) Aportación 9 One Culiacán Fórum Operación Hotelera (1) Aportación 10 Fiesta Inn Durango Operación Hotelera (1) Aportación 11 Fiesta Inn Hermosillo Operación Hotelera (1) Aportación 12 Fiesta Inn Tepic Operación Hotelera (1) Aportación 13 One Guadalajara Tapatío Operación Hotelera (1) Aportación 14 Real Inn Morelia Operación Hotelera (1) Aportación 15 Fiesta Inn Cuautitlán Arrendamiento (2) Aportación 16 Fiesta Inn Perisur Arrendamiento (2) Aportación 17 Fiesta Inn Ecatepec Arrendamiento (2) Aportación 18 Camino Real Puebla Operación Hotelera (1) Aportación 19 Camino Real & Suites Puebla Operación Hotelera (1) Aportación 20 One Puebla Finsa Operación Hotelera (1) Adquisición 21 One Querétaro Plaza Galerías Operación Hotelera (1) Adquisición 22 One Ciudad de México Patriotismo Operación Hotelera (1) Adquisición 23 Fiesta Inn Aguascalientes Operación Hotelera (1) Adquisición 24 Fiesta Inn Ciudad Juárez Operación Hotelera (1) Adquisición 25 Fiesta Inn Chihuahua Operación Hotelera (1) Adquisición 26 Fiesta Inn Guadalajara Expo Operación Hotelera (1) Adquisición 27 Fiesta Inn León Operación Hotelera (1) Adquisición 8

11 Hotel y localidad Actividad Portafolio 28 Fiesta Inn Mexicali Operación Hotelera (1) Adquisición 29 Fiesta Inn Monclova Operación Hotelera (1) Adquisición 30 Fiesta Inn Monterrey La Fe Operación Hotelera (1) Adquisición 31 Fiesta Inn Oaxaca Operación Hotelera (1) Adquisición 32 Fiesta Inn Puebla Finsa Operación Hotelera (1) Adquisición 33 Fiesta Inn Querétaro Operación Hotelera (1) Adquisición 34 Fiesta Inn Saltillo Operación Hotelera (1) Adquisición 35 Fiesta Inn Tlalnepantla Operación Hotelera (1) Adquisición 36 Fiesta Inn Torreón Galerías Operación Hotelera (1) Adquisición 37 Fiesta Inn Toluca Tollocan Operación Hotelera (1) Adquisición 38 Real Inn Guadalajara Operación Hotelera (1) Adquisición 39 Real Inn Mexicali Operación Hotelera (1) Adquisición 40 Fiesta Inn Culiacán Operación Hotelera (1) Adquisición 41 Fiesta Americana Aguascalientes Operación Hotelera (1) Adquisición 42 One xalapa Operación Hotelera (1) Adquisición 43 Fiesta Inn Xalapa Operación Hotelera (1) Adquisición 44 Fiesta Inn Ciudad Obregón Operación Hotelera (1) Adquisición 45 Gamma León Operación Hotelera (1) Adquisición 46 Gamma Cd. Obregón Operación Hotelera (1) Adquisición 47 Gamma Tijuana Operación Hotelera (1) Adquisición 48 Fiesta Inn San Luis Oriente Operación Hotelera (1) Adquisición 49 One Monclova Operación Hotelera (1) Adquisición 50 Fairfield Inn Los Cabos Operación Hotelera (1) Adquisición 51 Sheraton Monterrey & Ambassador Operación Hotelera (1) Adquisición 52 Fiesta Inn Cuernavaca Operación Hotelera (1) Adquisición 53 Fiesta Inn Lofts Querétaro Operación Hotelera (1) Adquisición 54 Fiesta Inn Lofts Monclova Operación Hotelera (1) Adquisición 55 Cacao Playa del Carmen Operación Hotelera (1) Adquisición 56 One Cuernavaca Operación Hotelera (1) Adquisición 57 Estancia prolongada Cancún Desarrollo (3) Adquisición 58 Microtel Inn Saltillo Desarrollo (3) Adquisición 59 Torre Américas 1500 Guadalajara AC Desarrollo (3) Adquisición 60 Courtyard by Marriott Ciudad del Carmen Desarrollo (3) Adquisición 61 Fairfield Inn & Suites Marriott Villa Hermosa Desarrollo (3) Adquisición 62 Fiesta Americana Grand Monterrey Desarrollo (3) Adquisición 63 Live Aqua Monterrey Desarrollo (3) Adquisición 64 Fairfield Inn & Suites Vía Vallejo Desarrollo (3) Adquisición 65 Courtyard by Marriott Vía Vallejo Desarrollo (3) Adquisición 66 Proyecto Hotel Toluca Desarrollo (3) Adquisición 67 Courtyard by Marriott Toreo Desarrollo (3) Adquisición 68 One Perisur Desarrollo (3) Adquisición 69 Fiesta Inn Los Mochis Desarrollo (3) Adquisición 70 AC by Marriott Antea Querétaro Desarrollo (3) Adquisición (1) Existen 53 hoteles inmuebles que se encuentran bajo contrato de operación hotelera por los cuales la operadora correspondiente es responsable de llevar a cabo la operación del hotel, establecer un plan de negocios anual y un presupuesto de gastos anual, determinar la tarifas de las habitaciones, sufragar los gastos de operación con cargo a las cuentas de FibraHotel, aconsejar en relación con gastos de capital que sean necesarios, preparar planes de mercadotecnia y contratar a los empleados para cada uno de los hoteles. Adicionalmente, cada operadora lleva el registro de reservaciones y ocupación con un sistema centralizado de reservaciones que incluye software desarrollado por la operadora, cada operadora administra un call center que incluye a cada hotel y una página electrónica, implementa programas de lealtad y promociona publicidad diseñada por la propia operadora. De acuerdo con los contratos de operación hotelera, el pago a la operadora se encuentran bajo tasas variables basadas en la utilidad bruta de operación. 9

12 (2) Tres hoteles se encuentran bajo contrato de arrendamiento, celebrados entre FibraHotel y las compañías operadoras de hoteles que administran y operan esos hoteles. Los gastos inmobiliarios, seguros y el impuesto predial corren a cuenta de FibraHotel. (3) Dentro del portafolio de aportación en desarrollo existen hoteles que se encuentran en desarrollo, conforme a un contrato de obra celebrado con Grupo GDI quien acordó llevar a cabo la construcción y desarrollo de los hoteles que integran el portafolio de aportación en desarrollo. El costo para FibraHotel al 31 de diciembre de 2014 y 2013, de las quince propiedades en desarrollo asciende a $773,571 y de la propiedad en desarrollo asciende a $250,874, respectivamente, Grupo GDI recibió como contraprestación por aportación de los hoteles 9,697,897 CBFIs, equivalente a $179,411 y FibraHotel pagará a Grupo GDI el resto de los costos de desarrollo hasta que estos hoteles sean terminados y abiertos al público. b. Negocios adquiridos i. Durante 2014, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de 14 hoteles que forman parte del Portafolio de Adquisición, la actividad principal es la operación hotelera. Propiedades adquiridas Fecha de adquisición Contraprestación transferida y pagada en efectivo 1. Fiesta Inn Cuernavaca 11 de diciembre de 2014 $ 193, One Cuernavaca 11 de diciembre de , Hotel Cacaco Playa del Carmen 8 de diciembre de , Sheraton Monterrey & Ambassador 13 de noviembre de , Microtel Inn Saltillo 30 de septiembre de , Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 21 de julio de , Gamma Tijuana Otay 29 de agosto de , Fairfield Inn by Marriott Los Cabos 11 de julio de , Gamma Ciudad Obregón 16 de junio de , Gamma León Universidad 16 de junio de , Fiesta Inn Ciudad Obregón 5 de mayo de , One Xalapa 27 de marzo de , Fiesta Inn Xalapa 27 de marzo de , Fiesta Americana Aguascalientes 15 de enero de ,893 Activos adquiridos y reconocidos a la fecha de adquisición El valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación: $ 1,764,318 Propiedades adquiridas Terreno Edificio Mobiliario y equipo de hotel Total 1. Fiesta Inn Cuernavaca $ 34,964 $ 141,015 $ 18,016 $ 193, One Cuernavaca - 67,098 6,901 73, Hotel Cacaco Playa del Carmen 42, ,313 31, , Sheraton Monterrey & Ambassador 38,523 64,793 5, , Microtel Inn Saltillo 11,108 35,318 7,174 53, Fiesta Inn San Luis Potosi Oriente 8, ,409 12, , Gamma Tijuana Otay 23,000 76,171 15, , Fairfield Inn by Marriott Los Cabos 7,346 89,152 10, , Gamma Ciudad Obregón 37,143 44,555 8,297 89, Gamma León Universidad 27,050 70,417 6, , Fiesta Inn Ciudad Obregón 12, ,113 9, , One Xalapa 4,050 58,000 6,949 68, Fiesta Inn Xalapa 17, ,042 11, , Fiesta Americana Aguascalientes 54, ,958 23, ,893 $ 320,129 $ 1,269,354 $ 174,835 $ 1,764,318 10

13 ii. Durante 2013, FibraHotel concluyó exitosamente la adquisición de 19 hoteles y un salón que forman parte del Portafolio de Adquisición, la actividad principal es la operación hotelera. Propiedades adquiridas Fecha de adquisición Contraprestación transferida y pagada en efectivo 1. Salón Fundición Monclova 2 de octubre de 2013 $ 16, Real Inn Mexicali 2 de agosto de , Fiesta Inn Oaxaca 5 de julio de , Fiesta Inn Puebla Finsa 3 de julio de , One Puebla Finsa 2 de julio de , Real Inn Guadalajara 1 de julio de , Fiesta Inn Tlalnepantla 24 de junio de , Fiesta Inn Toluca Tollocan 30 de abril de , Fiesta Inn Monclova 28 de febrero de , Fiesta Inn Querétaro 21 de enero de , Fiesta Inn León 21 de enero de , Fiesta Inn Guadalajara 21 de enero de , One Patriotismo 21 de enero de , Fiesta Inn Monterrey 21 de enero de , Fiesta Inn Aguascalientes 21 de enero de , Fiesta Inn Saltillo 21 de enero de , One Querétaro 21 de enero de , Fiesta Inn Mexicali 21 de enero de , Fiesta Inn Chihuahua 21 de enero de , Fiesta Inn Ciudad Juárez 21 de enero de ,085 Activos adquiridos y reconocidos a la fecha de adquisición El valor razonable de los activos netos adquiridos, se presenta a continuación: $ 2,542,039 Propiedades adquiridas Terreno Edificio Mobiliario y equipo de hotel En desarrollo Total 1. Salón Fundición Monclova $ 7,794 $ 7,730 $ 976 $ - $ 16, Real Inn Mexicali 25,763 84,703 9, , Fiesta Inn Oaxaca 30, ,000 10, , Fiesta Inn Puebla Finsa 20, ,000 10, , One Puebla Finsa 6,200 77,999 5,801-90, Real Inn Guadalajara 20,000 80,000 22, , Fiesta Inn Tlalnepantla 15,300 58,527 12,847-86, Fiesta Inn Toluca Tollocan 50,000 75,375 18,346 8, , Fiesta Inn Monclova 12, ,510 27, , Fiesta Inn Querétaro 64, ,633 37, , Fiesta Inn León 18, ,004 29, , Fiesta Inn Guadalajara 37,159 96,459 21, , One Patriotismo 21,010 98,719 14, , Fiesta Inn Monterrey 25,000 86,433 18, , Fiesta Inn Aguascalientes 17,000 85,671 18, , Fiesta inn Saltillo 11,625 89,831 19, , One Querétaro 6,704 99,072 14, , Fiesta Inn Mexicali 13,776 78,575 17, , Fiesta Inn Chihuahua 17,000 56,297 12,358-85, Fiesta Inn Ciudad Juárez 11,937 33,741 7,407-53,085 $ 431,484 $1,772,279 $ 330,076 $ 8,200 $ 2,542,039 11

14 El valor razonable de los activos adquiridos antes mencionados, está determinado con base al precio pagado a valor razonable utilizando el enfoque de ingresos y el enfoque de mercado. El enfoque de ingresos es comúnmente utilizado para determinar el valor de este tipo de inmuebles que son generadores de flujo mediante la operación misma del inmueble, ya que se obtiene un valor presente de beneficios futuros, con base en las características propias del negocio, tales como ingresos, costos, gastos, entre otras. Al 31 de diciembre de 2014 y 2013 se han completado las valuaciones de mercado necesarias y otros cálculos. El valor razonable se ha determinado con base a la mejor estimación de la administración al 31 de diciembre de 2014 y Los detalles de los activos adquiridos y pasivos asumidos a la fecha de adquisición acerca de la jerarquía del valor razonable al 31 de diciembre de 2014 y 2013 se establecen como de Nivel 2. Las valuaciones de mercado obtenidas para propósitos fiscales podrían también tener un efecto en los valores razonables reconocidos de los otros activos adquiridos, como parte de la combinación de negocios. Los ingresos y utilidad neta al 31 de diciembre de 2014 y 2013, de los inmuebles mencionados incluidos en el estado consolidado adjunto de FibraHotel, con sus respectivas adquisiciones fueron por $162,656 y $51,025 y $566,707 y $155,799, respectivamente. Si los inmuebles mencionados anteriormente hubiesen sido adquiridos el 1 de enero de 2014 y 2013, los ingresos y la utilidad neta por fibrahotel por el periodo del 1 de enero de 2014 al 31 de diciembre de 2014 y 2013, hubieran sido por $1,543,395 y $286,954 y $1,782,582 y $379,478, respectivamente. Los costos de adquisición de los hoteles adquiridos al 31 de diciembre de 2014 y 2013 fueron por $44,508 y $66,442, respetivamente, fueron reconocidos en los estados consolidados de resultados integrales. Fibrahotel tiene establecidos planes de crecimiento y expansión, y de acuerdo a sus políticas de inversión evaluará proyectos que se someterán a la aprobación del comité técnico. c. Eventos relevantes i. Con fecha 20 de noviembre de 2014, Fibra Hotel anunció el desarrollo de un hotel dentro del centro comercial Paseo Los Mochis. El hotel de servicios selectos tendrá 125 cuartos bajo la marca Fiesta Inn y será operado por Grupo Posadas. ii. iii. Con fecha 4 de noviembre de 2014, FibraHotel anuncia la apertura de dos hoteles en Monclova, el One Monclova con 66 habitaciones de servicios limitados y el Fiesta Inn Lofts Monclova con 37 habitaciones de estancias prolongadas. Ambos hoteles fueron construidos en el mismo edificio y se encuentran conectados al Fiesta Inn Monclova. Con fecha 31 de octubre de 2014, FibraHotel, anuncia el desarrollo de un hotel en el centro comercial Antea en Querétaro. El hotel de servicios selectos tendrá 175 cuartos bajo la marca AC by Marriott y será operado por Marriott International. El hotel tendrá una conexión con el centro comercial Antea Lifestyle Center, uno de los más importantes de Latino América. El hotel inició construcción en el 2014 y se esperá que abra al público a finales de iv. Con fecha 28 de octubre de 2014, FibraHotel, anuncia la firma de un convenio con Grupo Plan y Grupo Favier, para la compra llave en mano de cinco hoteles de servicios selectos a ser desarrollados con marcas internacionales en los próximos 24 meses. Los cinco hoteles tendrán entre 140 y 170 cuartos, y en total podrían presentar una inversión superior a los $900 millones. Los hoteles estarán localizados en cinco ciudades de México y serán desarrollados durante los próximos 24 meses. Se espera que dos hoteles inicien construcción en 2014 y el resto de los proyectos durante

15 v. Con fecha 21 de octubre de 2014, se resolvió terminar la operación relativa a la aportación a la Fibra del proyecto de desarrollo Cancun extended-stay, sin responsabilidad para las partes, saliendo así del Portafolio de Aportación en Desarrollo de FibraHotel. La cancelación del proyecto es consecuencia de que después de revisar los requisitos de los potenciales operadores de la propiedad se determinó que los retornos del proyecto no eran suficientemente atractivos para Fibra. Los 5,218,208 CBFIs sin derechos económicos que se emitieron en la colocación inicial para ser entregados a los propietarios del inmueble una vez que éste se aportara a la Fibra, serán conservados por FibraHotel. vi. vii. viii. ix. Con fecha 21 de octubre de 2014, FibraHotel, anuncia el desarrollo de un hotel dentro del proyecto de usos mixtos Torre Américas 1500 Guadalajara AC. El hotel estará construido en un proyecto de usos mixtos con oficinas, área comercial y un hotel. El hotel de servicios selectos tendrá 189 habitaciones en los primeros siete niveles de la torre más un sky pool con una marca y operador a ser anunciados en un futuro. El proyecto se encuentra en construcción, con siete sótanos de estacionamiento y la planta baja, o aproximadamente el 40% de la estructura, terminados. Se estima la apertura del hotel junto con el proyecto en diciembre de Con fecha 30 junio de 2014, FibraHotel firmó un contrato de apertura de crédito simple con Banco Mercantíl del Norte, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo financiero Banorte (Banorte) hasta por la cantidad de $1,000,000. A la fecha de emisión de los estados financieros consolidados, no se ha dispuesto de esta línea de crédito. Con fecha 28 de mayo de 2014, FibraHotel adquirió el terreno para desarrollar dos hoteles con un total de 254 cuartos en el Municipio de Ciudad del Carmen. Los hoteles estarán construidos en un proyecto de usos mixtos con oficinas, área comercial y dos hoteles. Los hoteles serán un Courtyard by Marriott con 130 cuartos de servicios selectos operado por Marriot International y un Fiesta Inn Lofts con 124 cuartos de estancias prolongadas operado por Grupo Posadas. Ambos hoteles iniciaron construcción en el segundo trimestre de 2014 y se espera que inicien operaciones durante la primera mitad del Con fecha 4 de abril de 2014, FibraHotel adquirió los derechos de una huella en la Ciudad de Villahermosa para la construcción de un hotel dentro del Centro Comercial Plaza Sendero. FibraHotel desarrollará un hotel de servicios limitados con 135 cuartos que operará bajo la marca Fairfield Inn & Suites by Marriott y este será operado por Marriott International bajo el acuerdo con FibraHotel anunciado el 14 de noviembre de 2013 y se espera su apertura durante la primera mitad del x. Con fecha 17 de febrero de 2014, FibraHotel firmó un contrato de apertura de crédito simple con BBVA Bancomer, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA Bancomer (Bancomer) hasta por la cantidad de $1,000,000. A la fecha de emisión de los estados financieros consolidados, no se ha dispuesto de esta línea de crédito. xi. Con fecha 21 de enero de 2014, FibraHotel anuncia que la construcción del hotel Camino Real Hotel & Suites Puebla está terminada y que el hotel se encuentra en etapa de preparación, el cual formaba parte del Protafolio de Aportación en Desarrollo. 2. Bases de presentación a. Modificaciones a las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS s por sus siglas en inglés) que afectan saldos reportados y / o revelaciones en los estados financieros En el año en curso, la Entidad aplicó una serie de nuevas y modificadas IFRS s emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) las cuales son obligatorias y entran en vigor a partir de los ejercicios que inicien en o después del 1 de enero de

16 Modificaciones a la IFRS 10, IFRS 12 y IAS 27 Entidades de Inversión La Entidad aplicó las modificaciones a IFRS 10, IFRS 12 y IAS 27 Entidades de Inversión por primera vez en el año actual. Las modificaciones a la IFRS 10 definen una entidad de inversión y requieren una entidad que reporta que cumpla con la definición de una entidad de inversión no que consolide a sus subsidiarias pero en su lugar valuar sus subsidiarias a valor razonable a través de resultados en sus estados financieros consolidados o individuales. Para calificar como una entidad de inversión, se requiere que una entidad de reporte: Obtenga fondos de uno o más inversionistas con el fin de proveerles de servicios de gestión de inversiones; Comprometerse con el inversionista(s) que el propósito del negocio es invertir los fondos únicamente para las devoluciones provenientes de la apreciación del capital, ingresos por inversiones o ambos; y Valuar y evaluar el desempeño de sustancialmente todas sus inversiones sobre una base de valor razonable. Se han realizado modificaciones consiguientes a la IFRS 12 y a IAS 27 para introducir nuevos requerimientos de revelaciones para las entidades de inversión. Dado que la Entidad no es una entidad de inversión (evaluada bajo el criterio de la IFRS 10 al 1 de enero de 2014), la aplicación de las modificaciones no ha tenido impacto en las revelaciones o en las cantidades reconocidas en los estados financieros consolidados de la Entidad. 3. Resumen de las principales políticas contables a. Declaración de cumplimiento Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados de acuerdo con las IFRSs emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad. b. Bases de medición Los estados financieros consolidados de FibraHotel han sido preparados sobre la base de costo histórico, excepto por las propiedades, mobiliario y equipo de hotel y propiedades en desarrollo que se valúan a su valor razonable a la fecha de aportación y adquisición, como se explica a mayor detalle en las políticas contables más adelante. i. Costo histórico El costo histórico generalmente se basa en el valor razonable de la contraprestación entregada a cambio de bienes y servicios. ii. Valor razonable El valor razonable se define como el precio que se recibiría por vender un activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes en el mercado a la fecha de valuación independientemente de si ese precio es observable o estimado utilizando directamente otra técnica de valuación. Al estimar el valor razonable de un activo o un pasivo, la FibraHotel tiene en cuenta las características del activo o pasivo, si los participantes del mercado tomarían esas características al momento de fijar el precio del activo o pasivo en la fecha de medición. El valor razonable para propósitos de medición y / o revelación de estos estados financieros consolidados se determina de forma tal, a excepción de las transacciones con pagos basados en acciones que están dentro del alcance de la IFRS 2, las operaciones de arrendamiento que están dentro del alcance de la IAS 17, y las valuaciones que tienen algunas 14

17 similitudes con valor razonable, pero no es un valor razonable, tales como el valor neto de realización de la IAS 2 o el valor en uso de la IAS 36. Además, para efectos de información financiera, las mediciones de valor razonable se clasifican en Nivel 1, 2 ó 3 con base en el grado en que son observables los datos de entrada en las mediciones y su importancia en la determinación del valor razonable en su totalidad, las cuales se describen de la siguiente manera: Nivel 1 Se consideran precios de cotización en un mercado activo para activos o pasivos idénticos que la entidad puede obtener a la fecha de la valuación; Nivel 2 Datos de entrada observables distintos de los precios de cotización del Nivel 1, sea directa o indirectamente, Nivel 3 Considera datos de entrada no observables c. Bases de consolidación Los estados financieros consolidados incluyen los de FibraHotel y el de su subsidiaria en la que tiene control. El control se obtiene cuando FibraHotel: Tiene poder sobre la inversión Está expuesta, o tiene derecho, a rendimientos variables derivados de su participación con dicha entidad, y Tiene la capacidad de afectar tales rendimientos a través de su poder sobre la entidad en la que invierte FibraHotel reevalúa si tiene o no el control en una entidad si los hechos y circunstancias indican que hay cambios a uno o más de los tres elementos de control que se listaron anteriormente. La subsidiaria se consolida desde la fecha en que su control se transfiere a FibraHotel, y se deja de consolidar desde la fecha en la que se pierde el control. Cuando es necesario, se realizan ajustes a los estados financieros de la subsidiaria para alinear sus políticas contables de conformidad con las políticas contables de FibraHotel. Todos los saldos y operaciones entre la subsidiaria y FibraHotel se han eliminado en la consolidación. Entidad Participación 2014 y 2013 Actividad Fibra Hotelera, S. C % Prestación de servicios de asesoría y consultoría técnica, jurídica, fiscal, comercial y administrativa relacionados con la compra-venta, administración, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de terrenos, casas, edificios, bodegas, hoteles, plazas y locales comerciales y oficinas. FibraHotel reevaluó si controla las compañías mencionadas en la Nota 1 incisos (ii y (iii, y la Administración concluyó que de acuerdo con la IFRS 10 no se tiene el control de acuerdo a lo siguiente: (i) poder, FibraHotel tiene la capacidad de decidir sobre las actividades relevantes, no está expuesta y no tiene derechos sobre los rendimientos variables y (ii) exposición (derechos) o rendimientos variables, los accionistas de las compañías de nóminas no han realizado distribuciones, ya que no es el objeto de la compañía, el honorarios por la prestación de servicios administrativos es del 5% y se encuentra a valor razonable. Dicho honorario no es modificado para beneficio de FibraHotel. El honorario cubre los gastos efectuados por las compañías de nóminas para el desempeño de sus operaciones y es suficiente, por lo que las compañías de nóminas no son perdedoras, los activos 15

18 de las compañías de nóminas son de una naturaleza tal que no pueden utilizarse en combinación con FibraHotel para el desempeño de su operación. Los operadores y administradores actúan como agentes de FibraHotel en la toma de decisiones en las actividades relevantes; sin embargo no se considera FibraHotel como inversionista debido a que las compañías de nóminas actúan de manera independiente y FibraHotel no tiene exposición a los rendimientos variables. Al ser FibraHotel obligada a liquidar al prestador de servicios las percepciones económicas del personal, más un 5% no deberá de reconocer las prestaciones correspondientes al retiro y los beneficios a empleados. Al 31 de diciembre de 2014 y 2013, la provisión de beneficios a empleados no fue reconocida en las cifras de FibraHotel por ser considerada inmaterial. Los saldos y transacciones intercompañías han sido eliminados. Las principales políticas contables seguidas por FibraHotel son las siguientes: d. Combinación de Negocios Las adquisiciones de negocios se contabilizan utilizando el método de adquisición. La contraprestación transferida en una combinación de negocios se mide a valor razonable. El cual se calcula como la suma de los valores razonables de los activos transferidos a FibraHotel más los pasivos incurridos por FibraHotel con los anteriores propietarios de la empresa adquirida y las participaciones de capital emitidas por FibraHotel a cambio del control sobre la empresa adquirida a la fecha de adquisición. Los costos relacionados con la adquisición generalmente se reconocen en el estado de resultados conforme se incurren. A la fecha de adquisición, los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se reconocen a valor razonable. El crédito mercantil se mide como el exceso de la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida, y el valor razonable de la tenencia accionaria previa del adquirente en la empresa adquirida (si hubiere) sobre el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición. Si después de una revaluación el neto de los montos de activos adquiridos identificables y pasivos asumidos a la fecha de adquisición excede la suma de la contraprestación transferida, el monto de cualquier participación no controladora en la empresa adquirida (si hubiere), el exceso se reconoce inmediatamente en el estado de resultados como una ganancia por compra a precio de ganga. e. Instrumentos financieros Los activos y pasivos financieros se reconocen cuando la Entidad se convierte en una parte de las disposiciones contractuales de los instrumentos. Los activos y pasivos financieros se valúan inicialmente a su valor razonable. Los costos de la transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos de los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados) se suman o reducen del valor razonable de los activos y pasivos financieros, en su caso, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos y pasivos financieros a su valor razonable con cambios en resultados se reconocen inmediatamente en resultados. Efectivo y equivalentes de efectivo Efectivo y equivalentes de efectivo consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques e inversiones a corto plazo. El efectivo se presenta a valor nominal y los equivalentes se valúan a su valor razonable. FibraHotel considera como equivalentes de efectivo a todos los 16

19 instrumentos de deuda de alta liquidez adquiridos con un vencimiento original de tres meses o menos. Los equivalentes de efectivo están representados principalmente en valores gubernamentales en la que los recursos se pagan al vencimiento. Efectivo restringido Consiste en efectivo correspondiente al fondo para inversión en bienes inmuebles el cual será utilizado para la adquisición de los bienes inmuebles del portafolio de adquisición y al fondo de reserva para gastos de capital el cual será utilizado para el pago de reparaciones, reemplazos mayores y otros gastos de capital. Activos financieros Los activos financieros se clasifican en las siguientes categorías específicas: activos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados (FVTPL, por sus siglas en inglés), costo amortizado, inversiones conservadas al vencimiento, activos financieros disponibles para su venta (AFS, por sus siglas en inglés), préstamos y cuentas por cobrar. La clasificación depende de la naturaleza y el propósito de los activos financieros y se determina en el momento de su reconocimiento inicial. Todas las compras o ventas de activos financieros realizadas de forma habitual se reconocen y eliminan con base en la fecha de negociación. Las compras o ventas realizadas de forma habitual son aquellas compras o ventas de activos financieros que requieren la entrega de los activos dentro del marco de tiempo establecido por norma o costumbre en dicho mercado. A la fecha de estos estados financieros consolidados, FibraHotel únicamente tiene instrumentos clasificados como efectivo y equivalentes y cuentas por cobrar. Cuentas por cobrar Las cuentas por cobrar y otras cuentas por cobrar que tienen pagos fijos o determinables que no cotizan en un mercado activo se clasifican como préstamos y cuentas por cobrar. Los préstamos y cuentas por cobrar se valúan al costo amortizado usando el método de interés efectivo, menos cualquier deterioro. Deterioro del valor de los activos financieros Los activos financieros distintos a los activos financieros a valor razonable con cambios a través de resultados, se sujetan a pruebas para efectos de deterioro al final de cada periodo sobre el cual se informa. Se considera que los activos financieros están deteriorados, cuando existe evidencia objetiva que, como consecuencia de uno o más eventos que hayan ocurrido después del reconocimiento inicial del activo financiero, los flujos de efectivo futuros estimados del activo financiero han sido afectados. Para los instrumentos de capital cotizados y no cotizados en un mercado activo clasificados como disponibles para su venta, un descenso significativo o prolongado del valor razonable de los valores por debajo de su costo, se considera que es evidencia objetiva de deterioro. Para todos los demás activos financieros, la evidencia objetiva de deterioro podría incluir: Dificultades financieras significativas del emisor o contraparte; Incumplimiento en el pago de los intereses o el principal; Es probable que el prestatario entre en quiebra o en una reorganización financiera; o La desaparición de un mercado activo para el activo financiero debido a dificultades financieras. Baja de activos financieros La Entidad deja de reconocer un activo financiero únicamente cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero, y transfieren de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo financiero. Si la Entidad no transfiere ni retiene substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad y continúa reteniendo el control del activo transferido, la Entidad reconocerá su participación en el activo y la obligación 17

20 asociada por los montos que tendría que pagar. Si la Entidad retiene substancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo financiero transferido, La Entidad continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo colateral por los recursos recibidos. En la baja de un activo financiero en su totalidad, la diferencia entre el valor en libros del activo y la suma de la contraprestación recibida y por recibir y la ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales y resultados acumulados se reconocen en resultados. En la baja de un activo financiero que no sea en su totalidad (por ejemplo, cuando FibraHotel retiene una opción para recomprar parte de un activo transferido), FibraHotel distribuye el importe en libros previo del activo financiero entre la parte que continúa reconociendo en virtud de su involucramiento continuo, y la parte que ya no reconoce sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes en la fecha de la transferencia. La diferencia entre el importe en libros imputable a la parte que ya no se reconoce y la suma de la contraprestación recibida por la parte no reconocida y cualquier ganancia o pérdida acumulada que le sea asignada que haya sido reconocida en otros resultados integrales se reconoce en el resultado del ejercicio. La ganancia o pérdida acumulada que haya sido reconocida en otros resultados integrales se distribuirá entre la parte que continúa reconociéndose y la parte que ya no se reconocen sobre la base de los valores razonables relativos de dichas partes. Clasificación como deuda o patrimonio Los instrumentos de deuda y patrimonio se clasifican como pasivos financieros o patrimonio, de acuerdo la sustancia del acuerdo contractual. El factor clave en la clasificación de un instrumento financiero como pasivo es la existencia de una obligación contractual para FibraHotel de entregar efectivo (u otro activo financiero al tenedor del instrumento, o a cambio de activos o pasivos financieros en condiciones potencialmente desfavorables). En contraste, en el caso de instrumentos de patrimonio el derecho de entregar efectivo en la forma de dividendos u otra distribución es a discreción de FibraHotel, y, por lo tanto, no existe obligación de entregar efectivo u otro activo financiero al tenedor del instrumento. Instrumentos de patrimonio Un instrumento de patrimonio es cualquier contrato que ponga de manifiesto una participación residual en los activos netos de FibraHotel. Los instrumentos de patrimonio emitidos por FibraHotel se reconocen por el importe recibido, neto de costos directos de emisión. Pasivos financieros Los pasivos financieros se clasifican como pasivos financieros a valor razonable a través de los resultados u otros pasivos financieros. Otros pasivos financieros, se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos de la transacción. Otros pasivos financieros se valúan posteriormente a su costo amortizado utilizando el método de interés efectivo, con gastos por intereses que se reconocen en función del método de interés efectivo. f. Propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se registran inicialmente al costo de adquisición. Los terrenos y edificios relacionados a los hoteles existentes a la fecha de la OPI de los CBFIs fueron reconocidos a su valor razonable como lo permiten las opciones de transición establecidas en IFRS 1. Los saldos que provienen de adquisiciones realizadas después de esa fecha se registran a su valor de adquisición. 18

21 Las propiedades, mobiliario y equipo de operación del hotel se presentan al costo menos la depreciación acumulada y cualquier pérdida acumulada por deterioro. La depreciación se calcula bajo el método de línea recta con base en la vida útil remanente de los activos netos de su valor residual y de sus mayores componentes ya que FibraHotel lo considera más apropiado y consistente con respecto de los métodos utilizados por las compañías más representativas del sector. Basado en estudios técnicos FibraHotel concluyó que tanto sus edificios como sus diferentes componentes tienen vidas útiles diferentes y serán sujetos a reemplazo en períodos diferentes, desde 15 años en el caso de ciertas áreas comunes hasta 55 años para las estructuras metálicas del edificio. El valor residual es del 24% en el caso de los edificios, los demás activos no tienen valores residuales significativos, según lo determinado por valuadores independientes. La vida útil estimada, el valor residual y el método de depreciación se revisan al final de cada año, y el efecto de cualquier cambio en la estimación registrada se reconoce sobre una base prospectiva. La tasa de depreciación de los edificios, mobiliario y equipo es: 2014 y 2013 % Edificio acabados 10 Edificio mejoras 10 Edificio instalaciones 7 Edificio obra civil 1 Mobiliario y equipo 10 La ganancia ó pérdida que surge de la venta o retiro de una partida de propiedades, mobiliario y equipo de hotel, se calcula como la diferencia entre los recursos que se reciben por ventas y el valor en libros del activo, y se reconoce en los resultados. g. Deterioro del valor de los activos tangibles Al final de cada periodo sobre el cual se informa, FibraHotel revisa los valores en libros de sus activos tangibles a fin de determinar si existe un indicativo de que estos activos han sufrido alguna pérdida por deterioro. Si existe algún indicio, se calcula el monto recuperable del activo a fin de determinar el alcance de la pérdida por deterioro (de haber alguna). Cuando no es posible estimar el monto recuperable de un activo individual, FibraHotel estima el monto recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece dicho activo. Cuando se puede identificar una base razonable y consistente de distribución, los activos corporativos también se asignan a las unidades generadoras de efectivo individuales, o de lo contrario, se asignan al grupo más pequeño de unidades generadoras de efectivo para los cuales se puede identificar una base de distribución razonable y consistente. El monto recuperable es el mayor entre el valor razonable menos el costo de venderlo y el valor de uso. Al evaluar el valor de uso, los flujos de efectivo futuros estimados se descuentan a su valor presente utilizando una tasa de descuento antes de impuestos que refleje la evaluación actual del mercado respecto al valor del dinero en el tiempo y los riesgos específicos del activo para el cual no se han ajustado las estimaciones de flujos de efectivo futuros. Si se estima que el monto recuperable de un activo (o unidad generadora de efectivo) es menor que su valor en libros, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se reduce a su monto recuperable. Las pérdidas por deterioro se reconocen inmediatamente en resultados. Cuando una pérdida por deterioro se revierte posteriormente, el valor en libros del activo (o unidad generadora de efectivo) se aumenta al valor estimado revisado a su monto recuperable, de tal manera que el valor en libros incrementado no excede el valor en libros que se habría determinado si no se hubiera reconocido una pérdida por deterioro para dicho activo (o unidad generadora de efectivo) en años anteriores. La reversión de una pérdida por deterioro se reconoce inmediatamente en resultados. 19