Informe Trimestral Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco

Transcripción

1 Informe Trimestral Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco Diciembre 2013

2 Informe Trimestral de Fondos de Inversión Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco Informe del 01 de Octubre al 31 de Diciembre del 2013 I. Características del Fondo Tipo de Fondo Cerrado Comisiones Aldesa (%) Industria (%) Objetivo del Fondo Desarrollo Inmobiliario Administración Inicio de Operaciones Agosto, 2008 Custodia 0.00 N/D Moneda Dólares Agente Colocador 0.00 N/D Fecha de Vencimiento Febrero, 2023 Otros gastos operativos 0.00 N/D Inversión Mínima 50, Subtotal Custodio de Valores Banco de Costa Rica Pagadas al Puesto de Bolsa 0.00 N/D Calificación de riesgo scrb-f4 Total de comisiones Calificadora de riesgo SC Riesgo VALOR DE LA PARTICIPACION CANTIDAD DE PARTICIPACIONES Contable Autorizadas En Mercado Secundario Colocadas 97, , Fecha última negociación 14/09/2011 II. Comentario de la Administración 1. Estatus del proyecto: Para el cierre de Diciembre 2013 se mantienen vigentes los acuerdos tomados en la Asamblea General de Ordinaria y Extraordinaria de Inversionistas del día 19 de diciembre del La moción comprende tres aspectos que operan de manera integral: 1. Capitalización del Fondo 2. Venta de lotes 3. Dación en pago de tierra para la cancelación de pasivos. 1. Capitalización del Fondo En la moción aprobada por la Asamblea de inversionistas el 19 de diciembre del 2011, se establece que, tomando en cuenta las necesidades de efectivo del Fondo, el aporte Página 2 of 7

3 de todos los inversionistas es indispensable. Con este propósito, sobre la base de la autorización de colocación con que ya cuenta el Fondo, se acordó realizar una colocación de participaciones a valor en libros calculado luego de ejecutadas las compraventas y las daciones en pago que luego se señalan. El porcentaje óptimo de capital que cada inversionista debería aportar es igual al veinte por ciento del monto invertido por cada uno en participaciones al 30 de noviembre de dos mil once. Anteriormente, se informó sobre la constitución de los Fideicomisos en el Banco Cathay que están siendo utilizados para el depósito de los aportes por parte de los inversionistas. Al 30 de Setiembre, dichos fideicomisos contabilizan aportes superiores a $1MM. La administración del FIDI continúa con el proceso de cierres individuales con cada inversionista y los depósitos respectivos. 2. Venta de lotes y sus condiciones Como es del conocimiento de los inversionistas, el 19 de Abril del 2012 se concluyó el proceso de inscripción del Condominio Maestro Monte del Barco ante el Registro Nacional. Al 30 de Setiembre, se cuenta con el primer grupo de planos catastrados de las siguientes fincas filiales: 5, 6, 7, 8, 10, 12, 22, 23, 28, 45, 46, 47 y 49. Con ese grupo de planos listos, se procedió a ingresar en el Registro Nacional (cita Tomo 2012, Asiento ) los levantamientos correspondientes de hipotecas sobre esas propiedades. Se espera en los próximos días completar ese trámite para continuar con los procesos de venta. Adicionalmente, se continúa con los esfuerzos para realizar la venta de la parcela del hotel con el objetivo de generar recursos para bajar pasivos y construir la infraestructura principal. El Fondo informará a todos los inversionistas sobre cualquier transacción que se llegara a finalizar de manera oportuna y detallada. 3. Ejecución de Daciones en Pago En la Asamblea General de Inversionistas celebrada el 19 de Diciembre del 2011 se aprobó la ejecución de daciones en pago para cubrir pasivos existentes con Monte del Barco Real Estate Corp. y con el Fideicomiso de Administración y Garantía Parcela H-Resort Monte del Barco. Tanto los requisitos técnicos para ejecutar las daciones en pago como la aprobación en los cambios a la Adenda por parte del ente regulador se han cumplido, por lo que el fondo está procediendo con el levantamiento de las hipotecas existentes sobre los terrenos afectados para culminar este punto de la moción. El 7 de febrero del 2013 se firmó el contrato de concesión del Lote 8 con el ICT. Ese mismo día, se realizó el pago del canon de concesión y el depósito de garantía. Actualmente, el contrato se está inscribiendo en el Registro Nacional. Luego de dicha inscripción, se procederá a solicitar el traspaso de las concesiones para completar las daciones en pago. Página 3 of 7

4 4. Solicitudes de Nulidad de la Asamblea La siguiente es una actualización sobre los procesos legales existentes en los tribunales. Luego de la Asamblea celebrada el 19 de diciembre, se han presentado cinco incidentes por parte de inversionistas del FIDI, ante los tribunales, para que los acuerdos aprobados por los inversionistas sean anulados. Dichos procesos pretenden lo siguiente: a. Nulidad de la asamblea o del acuerdos tomados en la misma b. Convocar a una nueva asamblea c. Solicitar una auditoría del Fondo d. Solicitar la nulidad absoluta de cualquier acto de traslado de dominio de los activos del FIDI e. Declaratoria de responsabilidad de la SAFI por incumplimiento de deberes f. Anotación de algunas propiedades del Fondo como medida cautelar Los alegatos que se están haciendo son los siguientes: a. Violación al derecho de información y defensa b. Violación a las reglas de convocatoria a Asamblea c. Modificación al prospecto y derecho de receso d. Conflictos de interés e. Violación al derecho de participación El estado actual de los procesos es el siguiente: a. Los 5 procesos ya fueron contestados y se presentaron las excepciones previas. b. Está en proceso las apelaciones contra el rechazo de algunas excepciones previas que se han presentado c. Se presentó recurso de revocatoria y apelación contra las medidas cautelares. d. Se rechazó el recurso de revocatoria contra las medidas cautelares y se está a la espera que resuelvan el de apelación. e. En el último proceso se presentaron excepciones previas y recursos contra las medidas cautelares pero aún no se ha contestado la demanda. El Fondo está ejerciendo las defensas legales en todos los procesos. Dichos procesos no suspenden la ejecución del Plan de Saneamiento Financiero, por lo cual el Fondo ha continuado con la implementación y ejecución del mismo. 2-Calificación de Riesgo: El pasado 30 de Setiembre del 2013, el Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. (SCRiesgo) en sesión ordinaria No , acordó otorgar al FIDI la calificación scrb-f4, lo cual quiere decir que: La calidad y diversificación de los activos del fondo, fortalezas y debilidades de la administración muestran vulnerabilidad contra pérdidas provenientes de incumplimientos de pago, con perspectiva negativa es decir se Página 4 of 7

5 percibe una alta probabilidad de que la calificación desmejore en el mediano plazo. El informe completo de esta calificación de riesgo se encuentra publicado en la página web de Aldesa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión: 3- Asamblea de inversionistas El pasado 26 de noviembre, a las diez horas, fue celebrada en segunda convocatoria la Asamblea Extraordinaria de Inversionistas del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, en las instalaciones del cine Cinepolis, en Terramall, en la cual estando presentes el 54,84% del total de las participaciones en circulación del Fondo, es decir equivalente a participaciones, los señores inversionistas: 1- Aprobaron por mayoría la designación del señor Roberto León Gómez y don Lanzo Luconi Bustamante como Presidente y Secretario de la Asamblea. 2- Aprobaron por mayoría la ampliación del plazo del colocación, bajo los siguientes términos: a. Un plazo igual al vencimiento del fondo, sea el 21 de febrero del 2023 para la colocación del monto total de capital autorizado en el prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, de conformidad con el artículo 18 y el transitorio IX del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondo de Inversión. Se informa que: Para su implementación se delega en la Administración proceder con los trámites correspondientes para la ejecución del presente acuerdo. Conforme al reglamento, este cambio no da derecho de receso. 3- Se informó: a. Que el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco debe completar la colocación de 97,484 participaciones, dentro del plazo autorizado, para mantener su política de inversión y cubrir sus costos de operación, de conformidad con el artículo 19 y el transitorio IX del Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondo de Inversión. En caso de no realizarse ventas de los inmuebles y al mismo tiempo no colocar el capital indicado existe el riesgo de no cubrir sus costos de operación y no cancelar pasivos. Que conforme al reglamento, este cambio no da derecho de receso. b. Que se procederá con la modificación del apartado Cálculo del valor de la participación de la sección 4. De los títulos de participación del fondo para que en adelante se lea de conformidad con el Artículo 36 del Reglamento. De modo que en caso de receso, el precio que se pagará por participación será igual al precio promedio de mercado del último mes calculado a partir del día previo a la fecha de convocatoria de la asamblea, para lo cual se utiliza como fuente de información la suministrada por el proveedor de precios seleccionado por la sociedad administradora de fondos de inversión. Que conforme al reglamento, este cambio no da derecho de receso. Página 5 of 7

6 3- Tabla de rendimientos Rendimientos del Fondo Al 31 de Diciembre 2013 Aldesa Industria Rendimiento últimos 30 días -3.22% N/D Rendimiento últimos 12 meses -5.61% N/D Es común en proyectos de desarrollo inmobiliario observar una estructura de flujos en donde predominen flujos de egresos de efectivo (costos) durante las primeras etapas del proyecto y posteriormente predominen flujos de ingresos de efectivo (ventas). Por esta razón, resulta también común observar rendimientos como el del cuadro anterior durante estas primeras etapas del proyecto determinados a partir de la información contable (que hace un corte a un momento dado) y no financiera (que hace proyecciones sobre los ingresos futuros), de conformidad con lo establecido en las Normas Internacionales de Información Financiera, la normativa contable emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero y la Superintendencia General de Valores. Sin embargo, es importante aclarar que este rendimiento contable no guarda relación alguna con el rendimiento financiero esperado del proyecto durante su horizonte de inversión. 4- Indicadores de riesgo Indicador Al 31/12/2013 Al 30/09/2013 Industria Desviación estándar de los rendimientos últimos 12 meses N/D Rendimiento ajustado por riesgo últimos 12 meses -3.09% -2.39% N/D Coeficiente de obligación frente a terceros 26.00% 25.00% N/D Página 6 of 7

7 La desviación estándar se utiliza para medir la variabilidad de los rendimientos de una inversión y proporciona una indicación del riesgo de la misma. Mientras mayor sea la desviación estándar, más variables son los rendimientos de una inversión y más arriesgada es ésta. Una desviación estándar de cero indica que no hay variabilidad. El rendimiento ajustado por riesgo determina cuántas unidades de rendimiento se han obtenido porcada unidad de riesgo asumida; es decir, mide la compensación que recibe el inversionista por cada unidad de riesgo que asume en la inversión. Cuanto más alto sea el índice, mejor se habrá comportado el fondo respecto a su nivel de riesgo. El coeficiente de obligación frente a terceros es el indicador que relaciona las obligaciones que un fondo de inversión ha contraído frente a terceros con los activos totales del mismo fondo. El coeficiente máximo establecido por la normativa para fondos de desarrollo no debe superar el 60%. Notas para el inversionista 1. Antes de invertir solicite el prospecto del fondo de inversión. 2. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora. 3. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. 4. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. 5. Un fondo de inversión no es un depósito bancario, por lo que no está asegurado ni garantizado por el Estado Costarricense, ni por la sociedad administradora o su grupo financiero. 6. Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y por lo tanto no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. 7. Para obtener mayor información sobre los fondos de inversión, se pueden realizar consultas a cualquier oficina de la sociedad administradora o a la Superintendencia General de Valores. (1) Otros gastos operativos: corresponde a los gastos operativos totales de los últimos 12 meses entre la activa media de los últimos 12 meses. (2) N/D: el dato de la industria no se encuentra disponible. Página 7 of 7