Spain. La reforma de la Ley de Costas

Transcripción

1 Spain Junio 2013 simmons-simmons.com Indice Ley de costas NOVEDADES LEGISLATIVAS Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas 2 CONTRACTUAL Contrato de agencia: juicio de equidad para la determinación de la indemnización 3 COMPETENCIA Creación de la comisión de creación de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia 3 MERCADO DE VALORES Contenido del proyecto de Guía de la CNMV para la elaboración del informe de gestión por las sociedades cotizadas 4 Contactos de la oficina de Madrid La reforma de la Ley de Costas Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. El pasado 31 de mayo entró en vigor, la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. La ley se divide en dos grandes artículos, uno dedicado a la modificación parcial y profunda de la Ley de Costas de 1988, y otro, dedicado a establecer un nuevo régimen de prórroga extraordinaria de las concesiones amparadas a través de la legislación anterior y establecer un conjunto heterogéneo de disposiciones complementarias a la Ley de Costas. Se establecen unas definiciones complementarias de lo que constituyen bienes de dominio público marítimo-terrestre y se establece el deslinde como procedimiento básico de delimitación del dominio público respecto del dominio privado. Se dispone la obligación de inscribir el dominio público marítimo-terrestre en el registro de la propiedad, con el propósito de lograr concordancia entre la realidad física de la costa y el registro de la propiedad. En relación con las playas se establece, para un posterior desarrollo reglamentario, un régimen diferenciado entre playas urbanas (contiguas a suelos urbanizados) y las playas naturales (contiguas a suelo rural o terrenos protegidos). Se faculta a la Administración General del Estado para suspender cautelarmente en vía administrativa los actos y acuerdos adoptados por las entidades locales que afecten a la integridad del dominio público marítimo-terrestre o la servidumbre de protección, con la obligación de aquella de recurrir dichos actos en el plazo de diez días ante la jurisdicción contencioso-administrativa. 1

2 Se modifican las reglas que rigen las concesiones y autorizaciones del dominio público marítimo-terrestre, al igual que se modifica el plazo máximo de las concesiones a setenta y cinco años, permitiéndose la transmisión mortis causa e inter vivos de las mismas (si bien, ésta última sujeta a autorización previa administrativa). También se dispone una prórroga extraordinaria para las concesiones existentes otorgadas al amparo de la normativa anterior, comenzando a expirar éstas en el año Las edificaciones que legítimamente ocupan zona de servidumbre se les permitirá hacer obras de mejora, reparación, modernización y consolidación, siempre que no impliquen aumento de volumen, sin necesidad de autorización administrativa autonómica previa, sino tan solo la formalización de una declaración responsable al efecto. A su vez, se prevé reducir el ancho de esta servidumbre de 100 a 20 metros en relación con los núcleos de población que sin ser suelo urbano si tienen características propias de él. Por último, reseñar que esta reforma incorpora regulación particular relativa a la lucha contra los efectos del cambio climático en el litoral. En general, podemos afirmar que esta Ley ha provocado una importante polémica, tanto en sectores ecologistas, partidos políticos de la oposición e incluso dentro de la comunidad científica, principalmente debido a algunas indefiniciones, a la particularidad de algunos de sus preceptos pensados para supuestos específicos, a la concesión de prórrogas extraordinarias para las concesiones existentes y a los que sin serlo son los titulares de un derecho de ocupación, la extensión del plazo de concesiones y, sobre todo, la reducción del ancho de servidumbre a veinte metros en supuestos de asimilación a núcleos de suelo urbano. Veremos en el futuro si esta polémica se convierte en fuerte marejada o simplemente en marejadilla. Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas El pasado 4 de junio se aprobó la Ley 4/2013, con objeto de profesionalizar el mercado de alquiler. El porcentaje de población española que habita en una vivienda de alquiler es muy inferior a la media de la Unión Europea (apenas un 17% frente a casi el 30%). Así, el pasado 4 de junio se aprobó la Ley 4/2013, con objeto de profesionalizar el mercado de alquiler, equilibrando la necesidad de viviendas de alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores, sin que la protección de los derechos de arrendadores y arrendatarios se produzca, como en la actualidad, a costa de la seguridad del tráfico jurídico. La ley da prioridad a la voluntad de las partes, reforzando la libertad de pactos. A continuación detallamos los principales aspectos que se introducen con esta Ley 4/2013. Llama la atención en primer lugar que la reforma reduce la duración del arrendamiento, de cinco a tres años con prórroga obligatoria y, a partir de entonces, se prorroga de año en año salvo oposición de cualquiera de las partes, dotando al mercado de alquiler de mayor flexibilidad, al permitir una mejor adaptación al arrendamiento tanto de arrendadores como de arrendatarios, en función de sus circunstancias personales. Asimismo, se modifica la previsión relativa a la recuperación de la vivienda por el arrendador, que podrá recuperar el inmueble aun no habiendo transcurrido el plazo de tres años, siempre y cuando sea para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, y habiendo transcurrido únicamente el primer año de duración del contrato de arrendamiento. Otra gran reforma introducida por esta ley es la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las Partes podrán pactar para este supuesto que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Asimismo, la Ley introduce la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad los arrendamientos, para que éstos surtan efectos frente a terceros, incluyendo en caso de transmisión de la vivienda arrendada, imponiéndose a terceros adquirentes de buena fe incluso el derecho de prórroga a instancias del arrendatario. Por el contrario, si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto (por un retracto convencional, apertura de sustitución fideicomisoria, enajenación forzosa o ejercicio de un derecho de compra), el arrendamiento quedará extinguido. Por último, es importante señalar que la ley no será de aplicación a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de ésta, salvo que así lo acuerden expresamente las partes. 2

3 CONTRACTUAL El contrato de agencia: Juicio de equidad para la determinación de la indemnización. Análisis de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de La sentencia que comentamos desestima el recurso de casación interpuesto por un agente mercantil contra una sentencia de la Audiencia Provincial que, aplicando criterios de equidad, redujo el importe de la indemnización por clientela que le correspondía percibir a dicho agente de conformidad con lo previsto en el artículo 28 de la Ley del Contrato de Agencia. Señala el Tribunal que, conforme al artículo 3 del Código Civil, la equidad debe ponderarse en la aplicación de la normas, si bien las resoluciones de los tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la ley expresamente lo permita. En el caso concreto de la indemnización por clientela, el referido artículo 28 de la Ley del Contrato de Agencia acude a la equidad en la apreciación de la procedencia de la indemnización por clientela como consecuencia de la resolución de un contrato de agencia al señalar que: Cuando se extinga el contrato de agencia, sea por tiempo determinado o indefinido, el agente que hubiese aportado nuevos clientes al empresario o incrementado sensiblemente las operaciones con la clientela preexistente, tendrá derecho a una indemnización si su actividad anterior puede continuar produciendo ventajas sustanciales al empresario y resulta equitativamente procedente por la existencia de pactos de limitación de competencia, por las comisiones que pierda o por las demás circunstancias que concurran. Según indica el Tribunal, es el propio legislador el que enmarca el juicio de equidad que debe hacer el juez, para determinar la indemnización que nos ocupa, al establecer los siguientes supuestos fácticos de procedencia de la misma, respecto de los servicios prestados por el agente: que éste hubiese aportado nuevos clientes al empresario o incrementado sensiblemente las operaciones con la clientela preexistente, y En estos dos supuestos, el juez juzga si es equitativo, en atención a las circunstancias concurrentes (entre las que se enumera la existencia de pactos de limitación de competencia o las comisiones que perderá el agente), compensar o no al agente. Por otra parte, el importe de ésta indemnización ni se cuantifica por el legislador, ni éste suministra los parámetros para su cuantificación, sino que se limita a establecer un tope máximo que no podrá exceder en ningún caso, del importe medio anual de las remuneraciones percibidas por el agente durante los últimos cinco años o, durante todo el periodo de duración del contrato su fuese inferior. Por lo tanto, según el Tribunal, el juicio de equidad, en la determinación de la procedencia de la indemnización por clientela, previsto en el artículo 28.1 de la Ley del Contrato de Agencia debe alcanzar también a la fijación de su importe, sin perjuicio de que se deba respetar el límite legal contenido en el apartado 3 de dicho artículo. En consecuencia, respecto del contrato de agencia y de conformidad con el artículo 28 de la Ley del Contrato de Agencia, el Juez puede recurrir a las reglas de equidad, no solo para apreciar la procedencia de la indemnización por clientela, sino también para cuantificarla y reducir o incrementar el importe de la misma. COMPETENCIA Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia Ley 3/2013, de 4 de junio, de creación de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia Mediante la Ley 3/2013 se crea la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ( CNMC ), que agrupará las funciones relativas al correcto funcionamiento de los mercados y sectores supervisados por la Comisión Nacional de Energía, la Comisión del Mercado de las Telecomunicaciones, la Comisión Nacional de la Competencia, el Comité de Regulación Ferroviaria, la Comisión Nacional del Sector Postal, la Comisión de Regulación Económica Aeroportuaria y el Consejo Estatal de Medios Audiovisuales. que su actividad anterior pueda continuar produciendo ventajas sustanciales al empresario. 3

4 Con la creación de este superregulador el legislador español sigue la clara tendencia existente a nivel internacional de fusionar autoridades relacionadas con un único sector o con sectores que presentan una estrecha relación, pasando del modelo uni-sectorial a un modelo de convergencia orgánica, material o funcional en actividades similares o a un modelo multisectorial para sectores con industrias de red. No obstante, la implementación que realiza el Estado español tiene un alcance inédito en la Unión Europea. Las ventajas que han motivado la adopción de estos modelos son las de optimizar las economías de escala y garantizar el enfoque consistente de la regulación en todas las industrias de red. Además, se ha argumentado que el riesgo de captura del regulador, tanto por el sector privado como por el gobierno, es menor en el caso de las autoridades multisectoriales, al reducirse la importancia relativa de un determinado sector o de un determinado ministerio para la autoridad. Tal y como se refleja en la Exposición de Motivos, el objeto de la creación de CNMC es garantizar, preservar y promover el correcto funcionamiento del mercado, así como la transparencia y la existencia de una competencia efectiva en todos los mercados y sectores productivos en beneficio de los consumidores y usuarios. Las funciones de la CNMC pueden clasificarse básicamente en dos grandes grupos: (i) con carácter general, en el conjunto de mercados para la defensa y promoción de la competencia en los mismos (estas funciones son tanto de supervisión como de arbitraje y consultivas); y (ii) con carácter singular, en determinados sectores y mercados regulados, donde la aplicación de la normativa de defensa de la competencia resulta insuficiente para garantizar la existencia de una competencia efectiva (las comunicaciones electrónicas y la comunicación audiovisual, los mercados de la electricidad y de gas natural, el sector postal, las tarifas aeroportuarias y determinados aspectos del sector ferroviario). En lo que respecta a los órganos de gobierno la Ley 3/2013, establece que los órganos rectores de la Comisión, son el Consejo y el Presidente de la Comisión. El Consejo se configura como el órgano colegiado de decisión de la Comisión y entre sus funciones se encuentran las de resolver y dictaminar los asuntos que la Comisión tiene atribuidos y la de resolver los procedimientos sancionadores. El Consejo actúa en pleno y en salas, una dedicada a temas de competencia y otra a temas de supervisión regulatoria. El Consejo se compone de diez miembros: un Presidente, un Vicepresidente y ocho consejeros. Todos los miembros del Consejo, incluidos el Presidente y el Vicepresidente, son nombrados por el Gobierno mediante Real Decreto, pudiendo el Congreso vetar el nombramiento del candidato propuesto. Con la introducción de esta nueva exigencia de aceptación por parte del Congreso se refuerza la legitimidad democrática de la Comisión. Asimismo, se regula la estructura básica de los órganos de dirección, estableciéndose cuatro direcciones de instrucción, una para la instrucción de los expedientes de defensa de la competencia y otras tres para la instrucción de los asuntos de supervisión regulatoria en los sectores de las telecomunicaciones y servicios audiovisuales, de la energía y de los transportes y del sector postal. Por último, las disposiciones adicionales regulan la constitución de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia en el plazo máximo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la Ley; así como la extinción de los organismos cuyas funciones se asumen por la Comisión; la integración de los bienes sobrantes de la fusión en el patrimonio de la Administración General del Estado; las funciones que asumen los distintos departamentos ministeriales en relación a los mercados regulados; y la integración del personal de los organismos que se extinguen en la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia o en la Administración General del Estado, según proceda. MERCADO DE VALORES Guía para la elaboración del informe de gestión de entidades cotizadas El 17 de mayo la CNMV publicó el informe emitido por expertos designados para elaborar una guía sobre el informe de gestión de entidades cotizadas. El documento se encuentra en fase de consulta por parte de la CNMV. 4

5 En primer lugar, debemos advertir que la Guía será un conjunto de recomendaciones y, por tanto, no tendrá carácter vinculante. De acuerdo con lo establecido en el artículo 262 de la Ley de Sociedades de Capital, el informe de gestión habrá de contener una exposición fiel sobre la evolución de los negocios y la situación de la sociedad, junto con una descripción de los principales riesgos e incertidumbres a los que se enfrenta. La exposición consistirá en un análisis equilibrado y exhaustivo de la evolución y los resultados de los negocios y la situación de la sociedad, teniendo en cuenta la magnitud y complejidad de la misma. Asimismo, el artículo 526 de la misma ley, dentro del Capítulo IX del Título XIV, establece que las sociedades que hayan emitido valores admitidos a cotización en un mercado regulado (es decir, no sólo sociedades cotizadas, sino también emisores que hayan emitido deuda en mercados regulados) deberán incluir en sección separada, dentro del informe de gestión, el informe de gobierno corporativo. En el ámbito de las sociedades cotizadas, el informe de gestión cobra especial relevancia al ser uno de los instrumentos fundamentales de información para los denominados stakeholders, es decir, no sólo para accionistas, sino también para otros agentes económicos y sociales tales como nuevos inversores, analistas financieros, proveedores y acreedores, clientes, empleados, etc., que emplean la información para satisfacer diferentes tipos de necesidades en su relación con la compañía. La finalidad principal de la Guía es aumentar la calidad global del informe de gestión, su comparabilidad y su valor. La idea en el caso español es la elaboración de la Guía para que esté en consonancia con el objetivo de la guía a nivel comunitario que pueda elaborar ESMA (Autoridad Europea de Valores y Mercados). En este sentido, servirá de mayor cobertura para los administradores de las sociedades a la hora de emitir sus declaraciones de responsabilidad sobre el contenido de los estados financieros. El grupo de expertos ha tenido el siguiente programa de trabajo: (a) Análisis comparativo del marco regulatorio comunitario y del español, respecto al de otros países tales como Alemania, Francia y EEUU. (b) Elaboración de una guía de recomendaciones que concreta las disposiciones, un tanto genéricas, del artículo 262 de la Ley de Sociedades de Capital. Esta guía se ve acompañada de ciertas especificidades para determinados sectores. Respecto al marco normativo, en el ámbito europeo existen actualmente tres propuestas de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo: (i) un proyecto de Directiva que regula los estados financieros anuales, los estados financieros consolidados y otros informes afines; (ii) un proyecto de Directiva que modifica las Directivas contables 78/660/EEC y la 83/349/EEC para incorporar algunos nuevos desgloses a efectos del contenido del informe de gestión; y (iii) un proyecto de modificación de la Directiva de Transparencia para ahondar en la armonización de los requisitos de transparencia de los emisores. Dentro de España, los principales preceptos que regulan el informe de gestión son el artículo 262 de la Ley de Sociedades de Capital y el artículo 49 del Código de Comercio. Ambos preceptos son muy genéricos, de ahí la virtualidad de la Guía objeto de este artículo. Respecto a la normativa del Informe Anual de Gobierno Corporativo, aplicable a las sociedades cotizadas, la Guía contiene comentarios sobre los solapamientos de la información que se debe incluir en el IAGC y en el informe de gestión sobre las principales características de los sistemas de gestión de riesgos y de control interno. Como decíamos, la Guía para la elaboración del informe de gestión no será vinculante pero aquellas sociedades que la sigan podrán hacerlo constar en el encabezamiento de dicho informe. La Guía contiene un total de 45 apartados que debería contener el informe de gestión con las correspondientes justificaciones relativas a cada uno de los apartados. Así pues, el esquema de los apartados relativos a los distintos tipos de informaciones es el siguiente: (i) situación de la entidad, (ii) evolución y resultado de los negocios, (iii) Liquidez y recursos de capital, (iv) principales riesgos e incertidumbres, que incluye tanto los riesgos operativos como los financieros, (v) circunstancias importantes ocurridas tras el cierre del ejercicio, (vi) Información sobre la evolución previsible de la entidad, (vii) actividades de I+D+I, (viii) adquisición y enajenación de acciones propias y (ix) otra información relevante. 5

6 Aparte de este esquema general, la Guía incluye una serie de recomendaciones propias del sector bancario y de las pequeñas y medianas empresas cotizadas (PYMEC). El texto completo del informe (guía) que está sujeto a consulta se puede encontrar en ainformegestion.pdf. 6

7 Contactos de la Oficina de Madrid Dispute resolution & litigation Andres Mochales T E andres.mochales@simmons-simmons.com Fernando Aizpún T E fernando.aizpun@simmons-simmons.com Corporate & Commercial Carlos Jiménez de Laiglesia T E carlos.jimenezlaiglesia@simmons-simmons.com Jose Blanco T E jose.blanco@simmons-simmons.com Banking and Financial Markets Alfredo de Lorenzo T E alfredo.delorenzo@simmons-simmons.com Alvaro Munoz T E alvaro.munoz@simmons-simmons.com Tax Juan Sosa T E juan.sosa@simmons-simmons.com 7

8 Oficinas Abu Dhabi Middle East LLP Level 10 The ADNIC Building Khalifa Street PO Box 5931 Abu Dhabi United Arab Emirates T F Amsterdam PO Box NB Claude Debussylaan MC Amsterdam The Netherlands T F Beijing 33rd Floor China World Tower 3 1 Jianguomenwai Avenue Beijing People s Republic of China T F Bristol One Linear Park Temple Quay Bristol BS2 0PS United Kingdom T F Brussels Avenue Louise 149 b Brussels Belgium T F Doha Middle East LLP Level 5 Al Mirqab Tower Al Corniche Street PO Box Doha State of Qatar T F Dubai Middle East LLP Level 7 The Gate Village Building 10 Dubai International Financial Centre PO Box Dubai United Arab Emirates T F Düsseldorf BroadwayOffice Breite Straße Düsseldorf Germany T F Frankfurt MesseTurm Friedrich-Ebert-Anlage Frankfurt am Main Germany T F Funchal Sociedade Rebelo de Sousa in association with Av. Zarco nº2-2º Funchal Madeira T F Hong Kong 13th Floor One Pacific Place 88 Queensway Hong Kong T F Jeddah Hammad & Al-Mehdar in alliance with Office #609, King Road Tower, Malik Road PO Box 864 Jeddah Kingdom of Saudi Arabia T F Lisbon Sociedade Rebelo de Sousa in association with Rua D. Francisco Manuel de Melo Lisbon Portugal T F London CityPoint One Ropemaker Street London EC2Y 9SS United Kingdom T F Madrid Calle Miguel Angel 11 5th floor Madrid Spain T F Milan Studio Legale Associato in affiliation with Corso Vittorio Emanuele II Milan Italy T F Munich Lehel Carré, Thierschplatz Munich Germany T F Paris 5 boulevard de la Madeleine Paris France T F Rome Studio Legale Associato in affiliation with Via di San Basilio Rome Italy T F Shanghai 40th Floor Park Place 1601 Nanjing Road West Shanghai People's Republic of China T F Singapore Asia LLP #38-04 Marina Bay Financial Centre Tower 3 12 Marina Boulevard Singapore T F Tokyo Gaikokuho Jimu Bengoshi Jimusho (Gaikokuho Joint Enterprise TMI Associates) 23rd floor Roppongi Hills Mori Tower Roppongi Minato-ku Tokyo Japan T F elexica.com is the award winning online legal resource of simmons & Simmons LLP All rights reserved, and all moral rights are asserted and reserved. This document is for general guidance only. It does not contain definitive advice. SIMMONS & SIMMONS and S&S are registered trade marks of. is an international legal practice carried on by and its affiliated practices. Accordingly, references to mean and the other partnerships and other entities or practices authorised to use the name or one or more of those practices as the context requires. The word partner refers to a member of or an employee or consultant with equivalent standing and qualifications or to an individual with equivalent status in one of s affiliated practices. For further information on the international entities and practices, refer to simmons-simmons.com/legalresp is a limited liability partnership registered in England & Wales with number OC and with its registered office at CityPoint, One Ropemaker Street, London EC2Y 9SS. It is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. A list of members and other partners together with their professional qualifications is available for inspection at the above address. B_LIVE_EMEA1: v1