Estadística de Precios de Vivienda

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1 Esadísca de recos de Vvenda Meodología Subdreccón General de Esadíscas Madrd, febrero de 2012

2 Índce 1 Inroduccón 2 Objevos 3 Ámbos de la esadísca 3.1 Ámbo poblaconal 3.2 Ámbo geográfco 3.3 Ámbo emporal 4 Concepos báscos 4.1 Varables geográfcas 4.2 Varables emporales 4.3 Caraceríscas de la Transmsón 4.4 Nauraleza de la fnca ransmda y varables lgadas al suelo 4.5 Oras varables objeo de nvesgacón 5 Recogda y raameno de la nformacón 6 Esmacón del preco medo del mero cuadrado de suelo urbano 7 Tabulacón y dfusón 2

3 1 Inroduccón Durane el período han endo lugar nensas subdas de los precos de la vvenda en la mayor pare de los países desarrollados, concdendo con los pos de nerés más bajos de los úlmos cncuena años y con unas mejorías sensbles en las resanes condcones de fnancacón (plazo, relacón présamo/valor). Los precos nmoblaros más alos han mpulsado un crecmeno mayor de las economías mas afecadas por dcho proceso, apoyado en el mayor gaso en vvenda y en consumo famlar. El crecmeno cado ha esado acompañado, además, por un fuere aumeno de los nveles de endeudameno famlar. El ncremeno de los precos de la vvenda ha conrbudo a aumenar, en general, el problema de acceso a la msma por pare de los cudadanos. ues ben, España es uno de los países con un acusado crecmeno de los precos de la vvenda. El prncpal elemeno dferencal de España con los resanes países desarrollados en ese proceso ha sdo la parcular nensdad que supone el volumen de nueva consruccón. El ajuse del secor de la vvenda, ncado en 2007, se precpó de manera brusca en 2008, como consecuenca, por una pare, de la crss fnancera mundal, y por ora, de facores nernos como son: el deeroro de la economía española, la fala de fnancacón y el agoameno del modelo de crecmeno basado en la consruccón. A prncpos del año 2010, la nformacón dsponble muesra que el mercado de la vvenda ha enrado en una fase de mayor esabldad. La Subdreccón de Esudos y Esadíscas del Mnsero de Vvenda elabora, enre oras, las Esadíscas de recos de Vvenda y de recos de Suelo. Con la nformacón obenda en dchas esadíscas podremos comprobar, a connuacón, como han evoluconando el secor de la vvenda y el secor del suelo desde el año Con el fn de consegur nuesro comedo procederemos, en prmer érmno a exponer brevemene la meodología que ulzan dchas esadíscas, para elaborar los precos de vvenda y de suelo. 2 Objevos La Esadísca de recos de Vvenda ene como prncpal objevo esmar el preco de la vvenda del mercado nmoblaro en España ano a nvel provncal como regonal, lo que nos permrá conocer su evolucón rmesral y anual. ara dcha esmacón, clasfcamos la vvenda en funcón de su acceso al mercado nmoblaro en vvenda lbre y vvenda proegda. Se ulza oro crero 3

4 dferencador como es que la vvenda enga dos o menos años de angüedad o enga más de dos años de angüedad. A al efeco se consdera vvenda lbre s la vvenda accede lbremene al mercado nmoblaro y vvenda proegda s exsen resrccones legales sobre precos, superfces y oras cuesones referenes al mercado hpoecaro, señaladas por ley. En cuano a la vvenda nueva o de segunda mano, será el año de consruccón de la vvenda el que posble al clasfcacón. 3 Ámbos de la esadísca 3.1. Ámbo poblaconal La poblacón objeo de esudo esá formada por odas las vvendas que han sdo valoradas por las empresas de asacón en un deermnado rmesre. La poblacón es varable rmesralmene, pueso que depende del número de valoracones efecuadas por las empresas de asacón Ámbo geográfco El ámbo geográfco comprende odo el erroro naconal, ncludas las Cudades Auonómcas de Ceua y Mellla. 3.3 Ámbo emporal La esadísca se lleva a cabo con carácer rmesral 4 Concepos báscos Los regsros que corresponden a cada una de las asacones realzadas, enen la msma esrucura y esán compuesos por las sguenes varables: Tpo de ransaccón rovnca Códgo provncal Muncpo Códgo muncpal Códgo posal Fecha de asacón Valor de asacón Superfce consruda Año de consruccón de la vvenda 4

5 La varable po de ransaccón especfca la pología de la vvenda. Exsen, como ya hemos avanzado, dos pos de vvendas perfecamene dferencadas, vvendas lbres y vvendas proegdas. Los códgos provncal y muncpal, de acuerdo con la codfcacón del Insuo Naconal de Esadísca, permen localzar geográfcamene la observacón denro del erroro naconal, es decr, su asgnacón a una Comundad Auónoma, provnca y muncpo. El códgo posal permrá profundzar los esudos en pequeñas áreas. La fecha de asacón especfca el momeno de realzacón de la asacón y deermna s la observacón esá fuera o no del período de referenca esablecdo. El valor de asacón es el valor que la empresa asadora calcula para cada una de las vvendas. La superfce consruda nos ndca los meros cuadrados consrudos que ene la vvenda. La varable año de consruccón clasfca a las vvendas como de nueva consruccón o de segunda mano. En la esadísca se defnen como vvendas de nueva consruccón aquellas que enen enre 0 y 1 año de angüedad, menras que el reso se clasfcan como de segunda mano. 5 Recogda y raameno de la nformacón La nformacón se recoge por la Asocacón rofesonal de Socedades de Valoracón (ATASA), endad sn fnes de lucro que agrupa a las empresas de ese secor. ATASA coordna la recogda de la nformacón y facla rmesralmene los daos procedenes de las bases de daos de las empresas de valoracón de nmuebles a la undad promoora de la Esadísca de recos de Vvenda en sopore magnéco, con un dseño de regsro preesablecdo y en los plazos acordados. Anes de la remsón de la nformacón, ATASA realza un rabajo prevo de conssenca y valdacón de daos. Una vez dsponble la nformacón en sopore magnéco, se lleva a cabo un análss exhausvo de los daos, con el fn de deecar y depurar errores. Se ulzan dferenes écncas de mpuacón dependendo de cada po de error. 6 Esmacón de precos La varable po de ransaccón perme un análss ndependene para cada po de vvenda, vvenda lbre y vvenda proegda. Esa varable clasfca 5

6 nequívocamene a las vvendas en uno u oro po, generando al msmo empo, dos bases de daos. El raameno dado a cada base de daos es dénco y se explca a connuacón. 6.1 Esmacón de precos de vvenda lbre ara cada po de vvenda j (nueva consruccón o de segunda mano) en el esrao k de la zona geográfca z en el período, se defne la varable bdmensonal ( X, Y ) donde X represena el valor de mercado de la vvenda en euros, e Y represena la superfce consruda expresada en meros cuadrados. El preco por mero cuadrado de las vvendas de po j en el esrao k de la zona geográfca z en el período vendrá defndo por el sguene cocene: = X / n Y / n Smplfcando, se obene Donde = X Y () 1 Es el preco por mero cuadrado (euros/m 2 ) de las vvendas de po j en el esrao k de la zona geográfca z y en el período, X n Es el valor medo de las vvendas de po j en el esrao k de la zona geográfca z y en el período, Y n Es la superfce meda de las vvendas de po j en el esrao k de la zona geográfca z y en el período. El preco por mero cuadrado de la vvenda po j en la zona z en el período se obene como meda arméca ponderada de los precos por mero cuadrado en cada uno de los esraos k de las vvendas de po j en la zona geográfca z y en el período : = k α ( 2) α La ponderacón represena el número de vvendas de po j del esrao k de la zona geográfca z en el período sobre el número oal de vvendas de po j de la zona geográfca z en el período : α = n Donde k n ( 3) 6

7 n Es el número de vvendas de po j del esrao k en la zona geográfca z en el período, k n Es el número oal de vvendas de po j en la zona z en el período. La suma de los coefcenes de ponderacón es la undad: k α = 1 El preco de vvenda lbre por mero cuadrado se defne como meda arméca ponderada de los precos de cada po de vvenda por mero cuadrado: z = j q ( 4) Las ponderacones venen defndas por el número de vvendas de po j en la zona geográfca z en el período sobre el número oal de vvendas en la zona geográfca z en el período : q = n Donde j n () 5 n Es el número de vvendas de po j en la zona geográfca z en el período, j n Es el número oal de vvendas en la zona geográfca z en el período. La suma de los coefcenes de ponderacón es la undad: j q = Esmacones de los precos de vvenda proegda Las consderacones esablecdas para la esmacón del preco de la vvenda lbre pueden realzarse en la esmacón del preco de la vvenda proegda. La únca salvedad a consderar es que los valores de la vvenda proegda venen deermnados por el valor máxmo legal. 7

8 7 Tabulacón y dfusón hp://www.fomeno.gob.es/be2/?nvel=2&orden= Fnalzadas las fases de recogda, raameno e mpuacón, se abula y se dfunde la nformacón. Se dsnguen cnco bloques de ablas: Índce general de precos recos de vvenda lbre recos de vvenda proegda Tasacones recos de vvenda lbre de los muncpos mayores de habanes. La nformacón se dfunde rmesralmene a ravés de una noa de prensa según las fechas publcadas en el Calendaro de Dsponbldad de las Esadíscas Coyunurales, y a ravés de la págna Web del Mnsero. 8

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