HETEROGENEIDAD INTER E INTRA REGIONAL DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA: Evolución reciente y tendencias de largo plazo

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1 No. 57 Abril de 2014 ISSN P-F02-PEE-01 V1 Presidente Ejecutiva: Sandra Forero Ramírez Editor: Edwin Chirivi Bonilla Investigadores: María Paula Salcedo Porras; Karen Ortega B; Viviana Sarmiento G. HETEROGENEIDAD INTER E INTRA REGIONAL DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA: Evolución reciente y tendencias de largo plazo Tabla de contenido 1. Introducción Qué sugieren los indicadores de riesgo de oferta? Cómo se están ajustando los precios de la vivienda? Heterogeneidad interregional de los precios de la vivienda nueva Heterogeneidad intrarregional de los precios de la vivienda nueva Reflexiones finales INTRODUCCIÓN Es bien sabido que uno de los ejes de desarrollo y crecimiento de las ciudades, es el acceso a una vivienda digna. Una vivienda decente para todos los ciudadanos, significa dotar los centros urbanos de infraestructura pública y social, vías de acceso, hospitales, zonas verdes, centros educativos, transporte, entre otros. El concepto de vivienda se ha venido redefiniendo, tal como lo expresa, John S. Adams (1986), por medio de las dinámicas demográficas, sociales, culturales, espaciales, económicas y políticas. Y es a partir de las interacciones entre estos elementos que surgen los diversos mecanismos de formación de los precios de las viviendas. En vista de la importancia que reviste la vivienda en el desarrollo de los centros urbanos y dentro de la economía de los hogares, el precio de la misma se convierte en un determinante para la salud económica y social de los países. Es por ello, que el Banco de la República dentro de su Indicador de Desbalance Macroeconómico, tiene como una de las variables claves el precio de la vivienda. Bajo este contexto, el debate sobre el comportamiento en materia inmobiliaria de la última década, se debe hacer teniendo en cuenta las características particulares y diferenciadoras que se presentan en las distintas ciudades; toda vez que en ocasiones resulta inconveniente sacar conclusiones y generalizar comportamientos para todos los mercados. En línea con lo anterior, una de las características que tienen los mercados en Página 1 de 18

2 los cuales interviene una gran cantidad de agentes, como es el de la vivienda, es la heterogeneidad que existe dentro de ellos. Las causas principales que se relacionan en la literatura 1 hacen referencia a la ubicación, las características propias del territorio, la formación de capital humano, los métodos de producción, entre otras variables. Este tema ha sido estudiado especialmente para el mercado laboral, y fue extendido al comportamiento del mercado de la vivienda en referencia a los precios, particularmente en la diferencia que existe en su formación. Las singularidades que se presentan en el sector de la vivienda debido a factores como el ingreso del hogar, la composición, el estrato, así como las características del inmueble, se traducen finalmente en diferencias de precios a nivel regional e incluso por zonas dentro de las mismas. Así las cosas, resulta más apropiado analizar su comportamiento a nivel regional y/o por zonas, pues al estudiar los precios de forma generalizada se omite información valiosa que permitiría identificar comportamientos particulares en el nivel de precios que surgen a causa de la localización regional y dentro de cada ciudad. En este sentido un análisis segmentado de la evolución de los precios de la vivienda llevará a conclusiones más precisas. Con lo anterior, este informe se organiza de la siguiente manera: en primer lugar la presente introducción, la segunda parte, 1 Bover, O., Velilla, P. Precios hedónicos de la vivienda sin características: El caso de las promociones de vivienda nueva. Estudios Económicos, Banco de España, N realiza un breve análisis de coyuntura a partir del indicador de rotación de inventarios y su relación con el precio de la vivienda. Posteriormente se estudia el comportamiento de los niveles de precios en contraste con su tendencia de largo plazo, en la cuarta parte se examinan los niveles de precios de la vivienda nueva en el periodo reciente, y se estudian las diferencias entre las principales ciudades del país. En la quinta parte se estudian las disparidades de los precios de la vivienda dentro de cada ciudad (el análisis se realiza por zonas las cuales han sido delimitadas mediante la selección de características similares entre ellas) y finalmente se concluye. 2. QUÉ SUGIEREN LOS INDICADORES DE RIESGO DE OFERTA? Los oferentes en el mercado de la vivienda perciben tácitamente las fluctuaciones en el precio de los inmuebles nuevos al establecer el tiempo que se tardan en agotar un determinado nivel de producción en el mercado. De esta manera, al detectar mayor tardanza en realizar la oferta de vivienda, el precio de esta se puede ajustar a la baja ya que el mercado provee información acerca de posibles disminuciones en la dinámica de la demanda. Así, uno de los indicadores más importantes en el seguimiento a la actividad de vivienda es el indicador de rotación de inventarios (RI) 2, el cual se formula como la relación entre el stock de oferta disponible y las ventas en un determinado período de tiempo. Como se puede observar en el gráfico 1, la 2 Rotación de inventarios: Página 2 de 18

3 ene-09 jun-09 nov-09 abr-10 sep-10 feb-11 jul-11 dic-11 may-12 oct-12 mar-13 ago-13 Meses ene-10 may-10 sep-10 ene-11 may-11 sep-11 may-12 sep-12 may-13 sep-13 rotación de inventario ha presentado una tendencia positiva desde el tercer trimestre de 2013, ubicándose en 7,4 meses para el mes de enero de Este comportamiento ha coincidido con fluctuaciones negativas de corto plazo en el nivel de precios 3, lo que sugiere una relación inversa entre la realización del inventario de viviendas y el precio de las mismas. Gráfico 1. Indicador de rotación de inventarios a nivel nacional ( ) 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 7,4 Gráfico 2. Indicador de rotación de inventarios Vs. Precio m 2 de la vivienda (Var. % anual promedio) 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% Var_Ind. Rotación de inventario *Precios constantes de enero de 2014 De esta manera el coeficiente de correlación de la serie de precios por metro cuadrado y del indicador de rotación manifiesta una relación negativa de cerca del 13,0% en el periodo comprendido entre enero de 2008 y enero de ,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% -0,2% -0,4% Fuente: Coordenada Urbana- Cálculos propios Aparentemente esta situación se ha manifestado en años anteriores (gráfico 2), cuando al presentarse incrementos en el indicador de rotación de inventarios los niveles de precios parecen disminuir, circunstancia que es evidente desde finales del año Los precios analizados fueron deflactados con el IPC de vivienda del DANE Este mismo comportamiento se ve replicado en algunas de las ciudades con mercados de mayor tamaño a nivel nacional. El gráfico 3 muestra que Medellín durante el 2013 tuvo uno de los indicadores de rotación más altos, y presentó una correlación del -57,6% con el nivel de precios de la ciudad durante el mismo período. Por su parte, Bucaramanga, Cali y Pereira tuvieron coeficientes de correlación del -46,2%, -16,6% y -6,0%, respectivamente. Al referirnos a la ciudad de Bogotá, el índice de rotación de inventarios que fue de 4,7 meses estuvo entre los más bajos comparado con las ciudades anteriormente mencionadas, sin embargo, presentó una tendencia creciente bastante acentuada en los últimos meses del año 2013 (llegando a Página 3 de 18

4 6,8 meses en diciembre de 2013), así la correlación entre el precio y la rotación de inventarios fue de -62,0% en el último año. Gráfico 3: Indicador de rotación de inventario, principales ciudades Promedio 2013 histórico del indicador. En este sentido las relaciones establecidas entre la oferta y el nivel de precios no son uniformes ya que las dinámicas de vaciamiento del mercado son divergentes en cada ciudad y responden a necesidades diferentes dependiendo del segmento de población al que se refiera. Medellín 8,4 Manizales B/manga 7,6 8,0 3. CÓMO SE ESTÁN AJUSTANDO LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA? Nacional Pereira Cali Bogotá Meses La justificación a este comportamiento puede hallarse en el papel que desempeñan las expectativas sobre la dinámica de los precios. Al respecto la encuesta de opinión al consumidor realizada por FEDESARROLLO revela que un 23,3% más de las personas encuestadas a nivel nacional consideran que es un buen momento para comprar vivienda, cifra que se encuentra 1,4 p.p por encima del promedio histórico, pero que ha mostrado una tendencia decreciente desde inicios del Desde esta perspectiva se puede afirmar que la evolución de las expectativas parece no generar presiones sobre los precios de la vivienda, por lo menos en el último año ya que no han excedido de manera significativa el comportamiento 4,7 5,7 6,3 6, El filtro de Hodrick y Prescott es una sencilla metodología econométrica ampliamente utilizada para identificar los niveles fundamentales ó sostenibles de una serie, lo que permite reconocer movimientos atípicos de la misma. En este caso particular la aplicación del Filtro sirve para identificar los niveles de largo plazo de la serie de precios de vivienda nueva, separando sus componentes de tendencia y ciclo. A nivel nacional desde finales del año 2012 los precios de vivienda observados se han encontrado levemente por encima de su tendencia de largo plazo (gráfico 4), mostrando una brecha de 1,1% en promedio durante los últimos doce meses a enero de Página 4 de 18

5 ene-08 jul-08 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 jul-11 Millones de pesos ene-08 jul-08 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 jul-11 Millones de pesos Gráfico 4. Precio por m2 4 a nivel nacional Vs. Tendencia de largo plazo (Enero 2008 Enero 2014) $ 2,9 $ 2,7 $ 2,5 $ 2,3 $ 2,1 $ 2,74 $ 2,71 por metro cuadrado (PPM 2 ) observado de $3,8 millones de pesos y de $3,7 millones asociado a su nivel potencial siendo una de las ciudades con la brecha de precios más alta. Sin embargo, al final del año 2013 presentó un revés en su comportamiento con precios entre 4,0% y 5,0% por debajo de sus valores de equilibrio. Gráfico 5. Precio promedio por m2 Bogotá Vs. tendencia de largo plazo (enero 2008 enero 2014) *Precios constantes a enero de 2014 Esto sugiere que los precios a nivel nacional no se han alejado de manera significativa de sus valores sostenibles por lo menos durante el período analizado. Sin embargo, como se ha mencionado, este comportamiento varía de acuerdo a las características de las diferentes ciudades ó regiones. En este sentido es necesario determinar el tamaño de las brechas en los principales mercados del país. Bogotá Precio_Vivienda Tendencia Como se muestra en el Gráfico 5, la ciudad de Bogotá exhibió un periodo de 10 meses consecutivos (entre 2012 y 2013) en el que el precio de la vivienda nueva estuvo desalineado de su nivel potencial en 2,5% en promedio durante esta fase, cifra que corresponde a un nivel de precio promedio 4 El precio promedio por m2 Nacional corresponde a las ciudades de Bogotá, Medellín, Bucaramanga, Cali, Manizales y Pereira. $ 4,4 $ 3,9 $ 3,4 $ 2,9 $ 2,4 Precios_Bogotá *Precios constantes a enero de 2014 Fuente: Coordenada Urbana- Cálculos propios Tendencia $ 4,0 $ 3,8 Al analizar algunas de las zonas residenciales de Bogotá que pertenecen a un rango de precios alto, se puede ver qué el sector de Rosales durante los primeros 6 meses del año 2012 presentó niveles por encima de los establecidos por el filtro, teniendo su punto máximo en julio de 2012 cuando exhibió una brecha del 7,0%. En el caso de Chicó se puede ver que después de haber tenido un período sostenido con brechas positivas durante el 2012 y gran parte del 2013, tuvo un ajuste a la baja llegando en junio de 2013 a su diferencia mínima con un valor del - Página 5 de 18

6 may-12 sep-12 may-13 sep-13 mar-12 may-12 sep-12 nov-12 mar-13 may-13 sep-13 nov-13 7,0%. Por otra parte, zonas como Multicentro y la Calleja no presentaron evidencia de desajuste desproporcionados por lo menos entre 2008 y 2013, con lo cual el rango en el que se encontró la brecha en el nivel de precios de la vivienda para estos sectores osciló entre -5,0% y 4,8% (Gráfico 6). durante la primera mitad del año 2012, sin embargo, al final de la serie estos dos sectores parecen alinearse con sus niveles de precio potencial (Gráfico 7). Gráfico 7. Brechas zonas segmento medio Bogotá ( ) 15% Gráfico 6. Brechas zonas segmento alto Bogotá ( ) 10,0% 5,0% 4,9% 10% 5% 0% -5% 3,5% -1,6% -2,7% -3,1% 0,0% -0,4% -0,1% -10% -5,0% -10,0% -4,8% Chapinero Centro Modelia Metrópolis Fuente: Coordenada Urbana- Cálculos propios Chicó Rosales Multicentro La calleja En zonas clasificadas dentro del segmento medio se puede observar un rango más amplio entre los precios observados recientemente y su nivel de largo plazo, ejemplo de ello es el sector de Chapinero, que en julio de 2012 inició un comportamiento creciente, Metrópolis, aunque con diferencias menos acentuadas, contó con un período de 8 meses en el que sostuvo una brecha positiva superior al 3,0% entre 2012 y Este comportamiento fue similar al presentado por la zona centro Por su parte, en las zonas de estrato bajo se encuentra que en Bosa durante 8 meses (entre abril de 2013 y noviembre del mismo año) los precios de la vivienda presentaron un desalineamiento por encima de sus valores de largo plazo, oscilando entre 1,8% y 12,3%. Así mismo, el sector de Kennedy a partir de septiembre de 2013 ha mostrado una desaceleración promedio en el nivel de precios observados del -1,9%, mientras que en Ciudad Bolívar este fenómeno se ha presentando desde diciembre de 2013 (Gráfico 8). Página 6 de 18

7 abr-12 oct-12 abr-13 oct-13 ene-08 jul-08 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 jul-11 Millones de pesos Gráfico 8. Brechas zonas segmento bajo Bogotá ( ) 15% 10% 5% 0% -5% -10% -1,7% -2,5% -6,9% Gráfico 9. Precio promedio por m2 Medellín Vs. tendencia de largo plazo (enero 2008 enero 2014) $ 3,0 $ 2,8 $ 2,6 $ 2,4 $ 2,2 $ 3,01 $ 2,99 Kennedy Ciudad Bolivar Bosa Precio_Vivienda Tendencia Medellín Los precios de la vivienda nueva observados en la ciudad de Medellín evidencian un alineamiento frente a su tendencia de largo plazo a partir de septiembre de 2013 y hasta enero de 2014, donde el valor promedio de la brecha fue del -0,1%, sin embargo, entre enero y julio de 2013 se observa un periodo sostenido en el cual la diferencia el nivel de precio observado y potencial fue positiva alcanzando valores entre 4,0% y 6,0% (Gráfico 9). *Precios constantes a enero de 2014 Dentro de las zonas donde se desarrollan proyectos pertenecientes a un segmento de precio alto al interior de la ciudad de Medellín se encuentran: El Poblado, Las Palmas y Belén. Al analizar el sector del Poblado, en abril de 2013 se evidenció un período de desajuste en el nivel de precios que alcanzó una brecha del 3,5%, comportamiento que posteriormente se vio revertido a partir del mes de noviembre, llevando a que la dinámica en los precios de la vivienda comenzara a tener valores por debajo de los que sugiere su tendencia de largo plazo. Los últimos registros de precios por metro cuadrado en el sector de Belén muestran una clara inclinación positiva en la que el desajuste máximo se ubicó en 4,8% para inicios de 2014 (Gráfico 10). Página 7 de 18

8 abr-12 oct-12 abr-13 oct-13 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 jul-11 Millones de pesos may-12 sep-12 may-13 sep-13 Gráfico 10. Brechas zonas segmento alto Medellín ( ) 4,0% -1,0% -6,0% 4,8% 0,1% -1,1% Bucaramanga y AM En Bucaramanga históricamente los niveles de precios de la vivienda nueva han sido elevados, en general desde mediados de 2010 y hasta principios del año 2012, los desajustes positivos en los precios de la vivienda alcanzaron valores hasta del 11,0%, posteriormente la diferencia se hizo más pequeña alcanzando así una brecha de solo 1,1% a enero de 2014 (Gráfico 12). Belén El Poblado Las Palmas Otras zonas en la ciudad de Medellín de las cuales se logró obtener información son; Buenos Aíres, La América y Robledo, ésta última presentó episodios de crecimiento sostenido en su nivel de precios, mostrando un desajuste de 8,8% en promedio entre septiembre de 2012 y agosto de 2013 (Gráfico 11). Gráfico 12. Precio promedio por m2 Bucaramanga Vs tendencia de largo plazo (enero 2008 enero 2014) $ 3,4 $ 3,2 $ 3,0 $ 2,8 $ 2,6 $ 3,03 $ 2,99 Gráfico 11. Brechas otras zonas Medellín ( ) $ 2,4 $ 2,2 20% 10% -0,6% 0% -4,7% -10% -9,9% -20% -30% Buenos Aires La América Robledo Precio_Vivienda Tendencia *Precios constantes a enero de 2014 Fuente: Coordenada Urbana- Cálculos propios Ahora bien, si tenemos en cuenta el municipio más importante dentro del área metropolitana de la ciudad de Bucaramanga, las brechas encontradas insinúan porcentajes de desalineamiento mucho más fuertes en el municipio de Floridablanca, Página 8 de 18

9 mar-12 may-12 sep-12 nov-12 mar-13 may-13 sep-13 nov-13 ene-08 jul-08 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 jul-11 Millones de pesos sobre todo durante la mayor parte de 2012 (Gráfico 13). 3,0% Gráfico 13. Brechas Bucaramanga y Floridablanca ( ) 0,4% Gráfico 14. Precio promedio por m2 Manizales Vs. tendencia de largo plazo (enero 2008 enero 2014) $ 2,5 $ 2,3 $ 2,0 $ 1,8 $ 2.2 $ 2.2-2,0% $ 1,5-7,0% Precio_Vivienda Tendencia Fuente: Coordenada Urbana- Cálculos propios Otros mercados Bucaramanga Floridablanca En los casos de Manizales, Cali y Pereira, con la aplicación del filtro de Hodrick y Prescott los resultados fueron los siguientes: en Manizales en la mayoría de las zonas de la ciudad las diferencias positivas en los precios de la vivienda, no superaron el 6,0% de sus valores estables, a excepción de sectores como Cerro de Oro y La Estación donde a principios del año 2013 las brechas fueron entre 11,0% y 15,0% (Gráfico 14). *Precios constantes a enero de 2014 Fuente: Coordenada Urbana- Cálculos propios En la ciudad de Pereira los últimos precios observados sugieren una posible caída por debajo de sus niveles tendenciales, debido en parte a la dinámica negativa presentada en zonas como El Jardín, El Poblado y Parque industrial (Gráfico 19). Página 9 de 18

10 ene-08 jul-08 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 jul-11 Millones de pesos ene-08 jul-08 ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 jul-11 Millones de pesos Gráfico 19. Precio promedio por m2 Pereira Vs. tendencia de largo plazo (enero 2008 enero 2014) $ 2,0 $ 1,9 $ 1,8 $ 1,7 $ 1,6 $ 1,5 Precio_Vivienda Tendencia *Precios constantes a enero de 2014 Finalmente el comportamiento presentado en el área urbana de Cali, muestra que durante la mayor parte del año 2013 mantuvo niveles de precios inferiores a los que efectivamente pudo haber llegado en el mismo período. Esta tendencia parece revertirse desde julio de 2013 hasta el último dato que registra en enero de Gráfico 13. Precio promedio por m2 Cali Vs. tendencia de largo plazo (enero 2008 enero 2014) $ 2,5 $ 2,3 $ 2,0 $ 1,8 $ 1,5 Precio_vivienda Tendencia *Precios constantes a enero de 2014 $ 1,9 $ 1,8 $ 2.3 $ HETEROGENEIDAD INTERREGIONAL DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA Una vez evaluado el comportamiento histórico de los precios de las viviendas a nivel nacional y para las principales ciudades del país, vale la pena analizar las divergencias presentadas entre estas en el periodo reciente Las actividades económicas que llevan a cabo las ciudades, se relacionan con la generación de empleos dentro de la región, así como con la migración y el crecimiento poblacional. Una ciudad próspera donde se generen mejores oportunidades laborales y mayores ingresos, incentivará a la población de diferentes lugares del país a movilizarse hasta allí con el fin de mejorar su calidad de vida. Así, la población que recibe esta ciudad, unida al crecimiento poblacional inherente que hay en ella y la posterior formación de hogares, desemboca en la necesidad de las familias de adquirir una vivienda. Variables de demanda -como las mencionadas anteriormente- y de oferta juegan un papel decisivo en la determinación del precio de la vivienda, sin embargo, estos precios deben ser analizados a nivel regional para discernir de una forma clara el comportamiento que siguen y de esta manera establecer las causas de su evolución, en vista de que no son las mismas en todo el país. De esta manera con los datos registrados en el Sistema Geo-referenciado de CAMACOL- Página 10 de 18

11 ene-08 jun-08 nov-08 abr-09 sep-09 feb-10 jul-10 dic-10 may-11 oct-11 mar-12 ago-12 jun-13 nov-13 Coordenada Urbana, se encuentra que en el último año el precio 5 promedio por metro cuadrado (PPM 2 ) para vivienda nueva en Bogotá fue de $ , seguido por Medellín con un PPM 2 de $ , Bucaramanga con $ , Manizales con $ , Cali y Pereira con un registro de $ , lo que indica una diferencia entre el precio más alto y el más bajo (rango o recorrido) de 50% aproximadamente. Para el mismo período de tiempo el PPM 2 a nivel nacional se ubicó en $ , evidenciando así que las ciudades de Bogotá, Medellín y Bucaramanga cuentan con niveles de precios corrientes superiores a los del promedio nacional. De la misma manera al realizar una valoración temporal de los precios de la vivienda mediante un índice superlativo como el de Fisher 6 (gráfico 4) se puede observar que las ciudades de Bogotá y Bucaramanga actualmente cuentan con niveles de precios significativamente superiores a los nacionales. Medellín por su parte, parece estar alineado con la dinámica promedio nacional. 5 El precio tomado para el análisis se ponderó por el saldo de oferta disponible y hace referencia al promedio corriente de los últimos 12 meses a enero de Este índice trata de forma simétrica los precios y las cantidades (saldo de oferta disponible) en los diferentes períodos de comparación, lo que permite tener una aproximación más real de la valoración histórica de los inmuebles. En este caso el índice fue construido a partir de los precios registrados en Coordenada Urbana tomando como base el mes de enero de Gráfico 4. Índice superlativo de Fisher Fuente: Coordenada Urbana- Cálculos propios- DEET Para el caso de Bogotá existen algunas versiones que sustentan la tendencia creciente en el nivel de precios de la vivienda. Por una parte, el crecimiento del ingreso promedio de los hogares pudo haber estimulado la demanda en algunos segmentos de precios de la vivienda, sin embargo, esta situación no parece generar riesgo a nivel de la estabilidad macroeconómica ya que el apalancamiento financiero para la adquisición de vivienda no presenta niveles elevados 7 y tampoco a nivel sectorial en tanto la operación del modelo de preventas o ventas sobre planos regula implícitamente el inventario y el éxito de los proyectos Medellín Bogotá Manizales Pereira Bucaramanga Cali Nacional_f Al respecto Hernández y Piraquive (2014) encuentran evidencia de una estrecha relación entre el PIB per cápita y el precio de la vivienda principalmente en la de medio y alto costo. Archivos de economía DNP, Evolución de los precios de la vivienda en Colombia enero de Página 11 de 18

12 $ 0 $ 1 $ 2 $ 3 $ 4 $ 5 $ 6 $ 7 $ 8 De otro lado, las limitaciones en materia de gestión de suelo para mejorar la disponibilidad de tierra urbanizable han generado rigideces en la oferta de vivienda. Entre tanto, en la ciudad de Bucaramanga los niveles de precios registrados en bienes inmuebles son persistentes desde hace cerca de 8 años. La presión demográfica que asume la ciudad, debido en parte al alto flujo migratorio de población desplazada que recibe, ha hecho que se incremente la urbanización informal 8. Adicionalmente, en el área metropolitana (en especial el municipio de Floridablanca) se han generado problemas con la liberación de suelo para la producción de vivienda, lo que ha mantenido precios elevados en estas zonas. 5. HETEROGENEIDAD INTRAREGIONAL DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA La heterogeneidad de precios de vivienda nueva se hace más evidente al interior de cada ciudad, y en vista de que las disparidades que se pueden observar son amplias, a continuación analizaremos estas diferencias en las principales ciudades del país. el precio de las viviendas sea altamente heterogéneo. El valor promedio por metro cuadrado de una vivienda nueva, oscila entre $ y $ , el precio más alto se encuentra en el sector de Chicó mientras que el más bajo se registra en Ciudad Bolívar. Esta diferencia en los precios se atribuye principalmente a la ubicación, al tipo de vivienda y a la capacidad adquisitiva de los hogares (gráfico 5). Gráfico 5: Precio corriente por m2 Zonas Bogotá (Promedio 12 meses a enero de 2014) Chico Rosales La calleja Multicentro Chapinero Modelia Suba Los Andes Metrópolis Bosque Medina Centro Bochica Kennedy Bosa Ciudad Bolivar $ 1,5 $ 1,5 $ 2,6 $ 2,4 $ 3,8 $ 3,7 $ 3,5 $ 3,2 $ 4,3 $ 4,2 $ 3,9 $ 7,2 $ 6,2 $ 5,3 $ 5,2 Bogotá En Bogotá confluye una gran diversidad de estratos socio-económicos con localizaciones espaciales muy específicas lo cual hace que 8 Estos resultados fueron encontrados a partir de la investigación realizada por el CEDE de la Universidad de los Andes Informalidad de la vivienda y el suelo en Bucaramanga y Cartagena Ricardo Rocha, Samuel Jaramillo, Jorge Tovar, Leonardo García, Ligia Salazar y Oscar Saboyá (2006). Precio Promedio por m 2 (Millones de pesos) Por otra parte, barrios como Rosales, Multicentro y La Calleja registran PPM 2 superiores a los $ , en comparación con Kennedy, Bochica y Bosa cuyos PPM 2 son menores a los $ Página 12 de 18

13 $ - $ 0,5 $ 1,0 $ 1,5 $ 2,0 $ 2,5 $ 3,0 $ 3,5 $ 4,0 $ 4,5 Aunque esta situación es reflejo de las divergencias sociales y económicas naturales de la ciudad y sus mercados, es importante resaltar que el proceso de ajuste en el nivel precios es diferente en cada zona indistintamente del nivel de ingresos predominante de cada localización. Medellín En el barrio El Poblado, el valor promedio por metro cuadrado es de $ , seguido por el barrio Laureles-Estadio con un PPM 2 de $ y el barrio Las Palmas donde el metro cuadrado de vivienda nueva se consigue en promedio en $ En contraste, los barrios San Antonio de Prado, Buenos Aires y San Cristóbal registran un PPM 2 de $ , $ y $ , respectivamente. Con lo anterior se evidencia que valor del metro cuadrado en El Poblado es un 25% superior al precio más bajo encontrado dentro de la ciudad, que en este caso hace referencia a la zona de San Cristóbal (gráfico 6). Gráfico 6. Precio corriente por m2 Zonas Medellín (Promedio 12 meses a enero de 2014) El Poblado Laureles Estadio Las Palmas Belén La América San Javier Robledo La Candelaria San Antonio del Prado Buenos Aires San Cristobal $ 1,2 $ 1,2 $ 1,2 $ 1,0 $ 2,1 $ 2,0 $ 1,9 $ 1,9 Precio Promedio por m 2 (Millones de pesos) Bucaramanga y área metropolitana $ 3,1 $ 3,1 $ 3,9 En la capital Santandereana no se dispone de información robusta acerca precios al interior de la ciudad. A pesar de esta carencia de información, al referirnos a la ciudad de Bucaramanga, cobra especial relevancia hablar de su área metropolitana (compuesta por Floridablanca, Girón y Piedecuesta), ya que como se mencionó anteriormente ha jugado un papel fundamental en la estructuración del mercado de vivienda a nivel regional. Así, en los últimos 12 meses a enero de 2014 el precio promedio por metro cuadrado registrado en el municipio de Floridablanca Página 13 de 18

14 superó el de la ciudad de Bucaramanga, dado que durante los dos últimos trimestres del año 2013 exhibió de manera consecutiva niveles de precios por encima de los encontrados en la capital santandereana (gráfico 7). Gráfico 7: Precio corriente por m2 Bucaramanga y área metropolitana (Promedio 12 meses a enero de 2014) Floridablanca Bucaramanga Girón Piedecuesta $ 1,9 $ 1,7 $ 3,0 $ 2,9 Otros mercados En ciudades como Manizales, Cali y Pereira las diferencias en niveles del precio promedio por metro cuadrado de vivienda nueva al interior de las mismas son más pequeñas que las disparidades estudiadas anteriormente, además, cabe resaltar que en estas tres ciudades el PPM 2 no supera los $ En este sentido, el barrio Palogrande de Manizales registra un PPM 2 de $ doblando el valor del barrio La Fuente cuyo PPM 2 es de $ En Cali, la diferencia entre el PPM 2 máximo y mínimo es de cerca de $ los cuales se registran en la zona Oeste y Oriente; mientras que en Pereira el PPM 2 del barrio Universidad es 2.5 veces el del barrio Río Otún que registra un PPM 2 de $ $ - $ 1,0 $ 2,0 $ 3,0 $ 4,0 Precio Promedio m 2 (Millones de pesos) El proceso de integración entre Floridablanca y Bucaramanga ha sido bastante acentuado, situación que sugiere un posible efecto de similitud de mercados en los precios de la vivienda. Sin embargo, para confirmar esta situación es necesario recurrir a métodos cuantitativos que se encuentran fuera del alcance del presente informe económico 9. 9 Al respecto un estudio realizado por la Universidad de Coruña en España La dinámica del precio de la vivienda en 6. REFLEXIONES FINALES Como se vio a lo largo del informe la evolución positiva en los precios de la vivienda no ha sido generalizada en todo el territorio nacional. Al respecto un sencillo índice superlativo muestra como las ciudades de Bogotá y Bucaramanga son las únicas (por lo menos de las que se estudiaron en este informe) que cuentan con niveles superiores a los registrados a nivel del promedio nacional. Justificado en parte por los problemas de habilitación de suelo en el caso de Bogotá y por la escasez física de zonas diferentes sub-mercados nacionales 2011 sugiere la metodología de cointegración como herramienta para determinar la influencia de variaciones en los precios de la vivienda en territorios geográficamente próximos. Página 14 de 18

15 urbanizables y su acentuado proceso de integración que se ha dado entre la ciudad de Bucaramanga y el municipio de Floridablanca en el departamento de Santander, Por otra parte, el análisis de los precios al interior de cada ciudad, muestra como los precios promedio por m² en algunas de las zonas pertenecientes a segmentos de precios altos como Multicentro, Rosales y La Calleja en Bogotá, y El Poblado y las Palmas en Medellín han venido ajustando sus niveles acercándolos a sus tendencias de largo plazo e incluso por debajo de estos. Es importante mencionar que este comportamiento no se debe interpretar como un descalce en la dinámica de los precios, si no como una corrección de los mismos, la cual es saludable y no genera indicios de que se vaya a presentar una destorcida del ciclo actual del mercado de vivienda a nivel nacional. Así las cosas, lo relevante del análisis anteriormente desarrollado es identificar las características que de acuerdo a la segmentación del mercado en cada ciudad, generan dinámicas divergentes en cada una de ellas y que para todos los agentes es importante identificar. Página 15 de 18

16 I. PIB 1/* (cifras en miles de millones de pesos) INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN (Abril 2014) IV trim-13 IV trim - 12 Proyecciones 2014 Total (1) 124, % 2.6% 5.0%p Construcción 7, % -3.0% - dic-13 a. Edificaciones 3, % 12.2% 8.4%pp b. Obras civiles 4, % -12.1% - II. Número de ocupados 2/* Valores Valores Mensual Tres meses Anual Feb 14-Feb 13 Nov 13-Nov 12 Feb 13 - Feb 12 Nacional 20, % 2.7% 1.2% Construcción 1, % 2.2% -8.2% Trece áreas: Nacional 10,177 feb % 1.8% 2.6% Trece áreas: Construcción % 3.0% -6.6% Fecha Fecha Variación porcentual anual Variación porcentual anual III. Licencias 3/* (2) Ene 14-Ene 13 Oct 13-Oct 12 Ene 13-Ene 12 Totales 1,765, % 25.0% 39.7% Vivienda 1,261, % 34.7% 13.5% a. VIS 236, % 97.4% 52.4% b. No VIS 1,024, % 15.8% 6.2% Otros destinos 504, % -9.0% 129.6% a. Industria 39, % -10.2% -33.8% b. Oficina 71, % 55.1% % c. Bodega 30, % -15.2% % d. Comercio 183, % -41.5% 41.6% e. Otros 179, % 51.4% -13.3% Feb 14-Feb 13 Nov 13-Nov 12 Feb 13 - Feb 12 IV. Cemento 4/** feb-14 Producción 907, % 9.6% -4.8% Despachos 923, % 6.9% -2.3% V. Índice Costos Construcción (ICCV) * Mar 14-Mar 13 Dic 13-Dic 12 Mar 13 - Mar 12 Total % 2.6% 2.3% Materiales mar % 1.8% 0.7% Mano de obra % 4.8% 5.8% Maquinaria y equipo % 1.1% 1.1% Página 16 de 18

17 VI. Índices Precios de Vivienda Nueva Vivienda 5/ INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN (Abril 2014) Dic 13-Dic 12 Sep 13 -Sep 12 Dic 12-Dic 11 VII. Inflación * Mar 14-Mar 13 Dic 13-Dic 12 Mar 13 - Mar 12 IPC Total mar % 1.9% 1.9% IPC Vivienda % 2.7% 2.5% VIII.Muestra Mensual Manufacturera * IV trim 13 Ene 14-Ene 13 Oct 13-Oct 12 Ene 13-Ene 12 Índice producción real sin trilla de café % 0.4% -1.0% Índice producción real con trilla de café % 1.1% -0.6% IX. Muestra Mensual del Comercio al por Menor* Ene 14-Ene 13 Oct 13-Oct 12 Ene 13-Ene 12 Índice ventas reales total sin combustibles % 6.5% 1.2% Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas % 3.2% 6.9% X. Financiación 6/*** Ene 14-Ene 13 Oct 13-Oct 12 Ene 13-Ene 12 Cartera hipotecaria % 14.8% 14.5% Ene 14-Ene 13 Oct 13-Oct 12 Ene 13-Ene 12 Desembolsos (cifras en millones de pesos) 1, % 41.6% 56.9% a. Constructor % -4.2% 61.5% b. Individual % 59.5% 55.5% 1. VIS % 25.0% 46.9% 2. No VIS % 47.3% 60.4% i. Pesos % 58.7% 46.2% ii. UVR % 8.2% 87.8% 10.6% 11.5% 11.3% Valores absolutos XI. Tasas interés hipotecarias (%) **** mar-14 dic-13 mar-13 Adquisición a. VIS UVR 8.8% 9.0% 8.3% b. No VIS UVR 8.2% 8.4% 8.9% 1. VIS pesos 12.0% 12.0% 12.6% 2. No VIS pesos 11.0% 10.8% 12.3% mar-14 Construcción a. VIS UVR 6.9% 6.9% 8.3% b. No VIS UVR 6.5% 6.6% 7.4% 1. VIS pesos 11.0% 11.3% 12.2% 2. No VIS pesos 10.3% 10.6% 11.5% Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superintendencia financiera; **** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica; 1/ Cifras en miles de millones de pesos constantes 2005=100; 2/ Cifras en miles; 3/ Cifras en miles de metros cuadrados. 4/ Cifras en toneladas; 5/IPVN ; 6/ Cifras en miles de millones de pesos corrientes. Incluye Leasing Habitacional. (1) p: pronóstico elaborado por Corficolombiana pp: pronóstico elaborado por CAMACOL 1/ Cifras en miles de millones de pesos constantes 2005=100; (2) Licencias de Construcción/ Total 88 Municipios-Dane Página 17 de 18

18 La Cámara Colombiana de la Construcción procura que los datos suministrados en la serie titulada Informe Económico, publicada en su página web y/o divulgada por medios electrónicos, mantengan altos estándares de calidad. Sin embargo, no asume responsabilidad alguna desde el punto de vista legal o de cualquier otra índole, por la integridad, veracidad, exactitud, oportunidad, actualización, conveniencia, contenido y/o usos que se den a la información y a los documentos que aquí se presentan. La Cámara Colombiana de la Construcción tampoco asume responsabilidad alguna por omisiones de información o por errores en la misma, en particular por las discrepancias que pudieran encontrarse entre la versión electrónica de la información publicada y su fuente original. La Cámara Colombiana de la Construcción no proporciona ningún tipo de asesoría. Por tanto, la información publicada no puede considerarse como una recomendación para la realización de operaciones de construcción, comercio, ahorro, inversión, ni para ningún otro efecto. Los vínculos a otros sitios web se establecen para facilitar la navegación y consulta, pero no implican la aprobación ni responsabilidad alguna por parte de la Cámara Colombiana de la Construcción, sobre la información contenida en ellos. En consideración de lo anterior, la Cámara Colombiana de la Construcción por ningún concepto será responsable por el contenido, forma, desempeño, información, falla o anomalía que pueda presentarse, ni por los productos y/o servicios ofrecidos en los sitios web con los cuales se haya establecido un enlace. Se autoriza la reproducción total o parcial de la información contenida en esta página web o documento, siempre y cuando se mencione la fuente. Página 18 de 18