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2 Aunque las grandes empresas de construcción puede ser relativamente fáciles de identificar, generan problemas especiales de compilación de datos debido a las complejas formas en que las distintas clases de información puede estar disponibles dentro de la empresa. Se han aplicado diversas soluciones para estos problemas en los distintos países. En uno de los extremos, el mantenimiento de los registros, que incluye una estructuración de la empresa en conjuntos completos de unidades estadísticas e informantes, se considera como una actividad de infraestructura más o menos independiente, en la que se dirigen cuestionarios de encuesta de contenido apropiado directamente a estas unidades informantes y posteriormente se compilan en unidades estadísticas. En el otro extremo, las empresas se clasifican simplemente como entidades de un solo establecimiento o de establecimientos múltiples; las primeras reciben un solo cuestionario que abarca todo el conjunto de los datos necesarios, y las segundas reciben un cuestionario para empresas que abarca datos a nivel de la empresa y una serie de cuestionarios para sus establecimientos, y se pide luego a la empresa que defina éstos e informe sobre ellos como parte de la operación misma de la encuesta. Hay, por supuesto, posiciones intermedias. Por ejemplo, puede intentarse la estructuración completa continua del registro sólo para las empresas más grandes y utilizar un enfoque más a propósito para las empresas pequeñas. Para las operaciones anuales, la agencia estadística podría enviar por correo la lista de establecimientos sobre los cuales se informó en la última encuesta, junto con una solicitud de realizar las actualizaciones y adiciones a la lista completando los cuestionarios según corresponda. 2

3 Las estadísticas sobre la producción de edificios y viviendas a menudo describen el volumen de construcción sujeto a permisos de construcción y el volumen de producción. El volumen se mide normalmente en metros cúbicos de capacidad y en número de viviendas de los proyectos de construcción. El índice de volumen de nuevas edificaciones describe los cambios en el valor a precios constantes de las nuevas edificaciones en la construcción habitacional. Las estadísticas sobre la producción de edificios y viviendas a menudo también contienen datos sobre permisos de construcción otorgados, los edificios iniciados y terminados y edificaciones en curso, el número de nuevas viviendas iniciadas y el índice de volumen del edificaciones nuevas. En las estadísticas de la producción de edificios y viviendas, las unidades de volumen son el número de edificios, el volumen cúbico, la superficie bruta, la superficie total, el número de viviendas y el volumen de producción. Las series de índices de volumen, los datos de volumen cúbico de la producción de edificaciones y el número de viviendas suelen publicarse por tipo de construcción. 3

4 Un índice de volumen de operaciones de construcción es comparable a un índice de producción industrial. Describe la evolución mensual del volumen de operaciones de las empresas de construcción. Los índices del volumen de operaciones de la construcción y las actividades de ingeniería civil y construcción especializada pueden calcularse como subíndices de este índice. Aparte de los índices originales, pueden calcularse series ajustadas estacionalmente. El cálculo se basa en la estimación del cambio. Las cantidades por industria se calculan utilizando datos de las empresas para las cuales se dispone de datos comparables sobre el volumen de operaciones para el mes que se está examinando y para el mes correspondiente del año anterior. Las cantidades así obtenidas se utilizan para calcular los cambios anuales por parte de la industria. 4

5 La renovación es una importante subactividad de la construcción en muchos países. La renovación difiere de las reparaciones normales en que abarca operaciones más complejas, en las cuales intervienen distintas especializaciones. Las estadísticas de las obras de renovación describen la actividad de renovación de la construcción de edificios. Los datos relativos al valor de las obras de renovación normalmente se obtienen de los estados financieros de las corporaciones de construcción de casas (y/o de otros propietarios de conjuntos habitacionales de gran escala) y de las principales empresas de construcción. En la encuesta, los proyectos de renovación se clasifican en las categorías de renovación paisajística del terreno, renovación de los cimientos, renovación de las estructuras externas, renovación de viviendas individuales, renovación de los sistemas de calefacción, cañerías y ventilación, renovación de los sistemas eléctricos y de telecomunicaciones y otras reformas. 5

6 El nivel de actividad en el sector de la construcción es uno de los principales factores determinantes del nivel de actividad económica a corto plazo en los países. La demanda de índices precios de la construcción fidedignos surge de la necesidad de evaluar los cambios reales en la producción de estas actividades que no pueden obtenerse sólo a través de la referencia a las estadísticas de la construcción regulares. Estos índices son tienen una amplia gama de aplicaciones, incluyendo la deflación de los componentes de las cuentas nacionales, el ajuste de los contratos y concesiones de construcción, y como base para la indexación para efectos del seguro. En este momento, hay una variación considerable en los conceptos que sustentan la compilación de la construcción los índices de precios por parte de los países, así como en los componentes de los precios y las metodologías utilizadas. Esta variación es el resultado de los diferentes entornos administrativos y legislativos, y de las diferentes características físicas, tales como tamaño geográfico, la densidad de población, el clima, etc., en los cuales operan en cada país las organizaciones que realizan actividades de construcción. Otro factor consiste en los diversos usos de los índices de la construcción compilados. 6

7 Los índices de precios de la construcción pueden ser descritos como índices compilados a partir de: Los precios pagados por el contratista por los insumos para el proceso de construcción, o El precio pagado por el cliente por el resultado completo de la actividad de construcción, o El precio de venta, incluyendo todos los elementos de costo del lado de la demanda pagados por el comprador o propietario final. La elaboración de índices de precios mediante el uso de las prácticas que se siguen para compilar los IPP presenta una serie de dificultades. Éstas incluyen: El hecho de que el producto "edificio" o "construcción" o sus componentes no son producidos y vendidos exclusivamente por la industria de la construcción o sus diversas ramas. Los subcontratistas que venden su producción a la industria de la construcción. La rama de la construcción no sólo produce nuevos edificios u obras de construcción. También participa en trabajos de mantenimiento y reparación, conversiones, extensiones, demolición, etc. Además, el volumen de operaciones de la rama de la construcción incluye operaciones de otras ramas de actividad (por ejemplo, el transporte, alquiler de material, etc. ). Estos tipos de actividades son menos fáciles de observar. Como resultado de estos factores, es difícil combinar series individuales de razones de precio para los trabajos de construcción de nuevos edificios en la industria de la construcción o en sus diversas ramas, dado que rara vez se dispone de la suficiente información de ponderación. Este es particularmente el caso cuando se trata de clasificar el volumen de operaciones en las nuevas construcciones, reparaciones y trabajos de mantenimiento, etc. Sin embargo, los índices de precios de la construcción no se basan en el volumen total de operaciones de un sector definido institucionalmente, sino en ciertas categorías de productos. Por lo tanto, es difícil aportar un Índice de Precios al Productor (IPP) para la industria de la construcción. 7

8 La mayoría de la información utilizada en la elaboración de índices de precios de construcción se deriva de la oferta de la industria (es decir, de las empresas de construcción, subcontratistas, suministro de materiales de empresas, etcétera). Sin embargo, una característica exclusiva de las actividades de construcción que incide en la elaboración de índices de precios de construcción es que en la mayoría de los casos el edificio terminado o construcción no es producido y vendido por un solo contratista de la construcción. Normalmente, el cliente (o el arquitecto en quien el cliente deposita la responsabilidad de supervisar la construcción) celebra contratos con varias empresas. La mayoría de éstas son predominantemente parte de la rama de la construcción; sin embargo, también pueden pertenecer a otras ramas de la economía (por ejemplo, construcción en acero, fabricación de accesorios, ingeniería, etcétera). El cliente (o arquitecto supervisor) invita a contratistas de la construcción (quienes a su vez podrá invitar a los subcontratistas) a realizar trabajos en una obra en construcción. La obra a realizarse se designa como "categoría de obra". Si se acepta la oferta, se realiza el trabajo y se le suministra al cliente/arquitecto como un "producto". Las categorías de obra corresponden a los "bienes" o "productos" que se observan en otras estadísticas de precios. Desde el punto de vista de la producción realizada por un contratista de la construcción, los precios en cuestión pueden ser los precios de los diferentes insumos para el proceso de construcción pagados por el contratista de la construcción, o bien, los precios pagados por el cliente al contratista de la construcción por el producto de éste. Estos últimos son los precios al productor y se acercan al concepto de un IPP (es decir, en el contexto de la industria de la construcción los precios recibidos por los productores de las categorías de obra). En la mayoría de los casos, los precios de venta del contratista de la construcción de las distintas categorías de obra del sector de la construcción son también los precios de adquisición al cliente. 8

9 Desde el lado de la oferta, el precio del producto de las actividades de construcción está en función de los siguientes factores: Insumos directos: Incluyen materiales, mano de obra, energía, etcétera. Los insumos directos generalmente varían en proporción a la producción. Insumos indirectos y gastos generales: Incluyen la depreciación, gastos administrativos, etc. Estos últimos generalmente son fijos y no varían en relación directa con el volumen de producción. Productividad: Se refiere a la eficiencia con la que los insumos se transforman en productos (por ejemplo, mediante la creación de nuevas soluciones técnicas, el incremento de la productividad de la mano de obra, o una organización más eficaz del trabajo). Ganancia: Es un elemento residual determinado por el precio de venta, así como por las combinaciones de los tres factores anteriores. La ganancia varía mucho, y puede ser negativa. El precio de producción para un proyecto de construcción puede cambiar por uno o más de los siguientes motivos: Ampliación o estrechamiento de los márgenes de ganancias debido a los cambios en las condiciones del mercado (es decir, independientemente de los cambios en los costos); Incrementos o reducciones de los precios de los insumos directos, y cambios en la productividad resultantes de los cambios en la cantidad de los insumos directos por unidad de producción. 9

10 Los índices de precio de la construcción también pueden ser compilados por el lado de la demanda de la industria. Esto podría implicar reunir información sobre el precio pagado por el comprador o propietario final del producto de la actividad de construcción. Alternativamente, podría implicar reunir información sobre una serie de elementos de costo que deben incluirse a fin de llegar al precio real pagado por el comprador o propietario final. Estos incluyen el precio del terreno, los costos de obtención del permiso de planificación, impuestos y cargos por conexión, seguros, honorarios profesionales, honorarios del agente de bienes raíces, gastos de catastro, etcétera. 10

11 Los índices de precios al vendedor miden los cambios en los precios de producción de la construcción pagados por el comprador o propietario final del producto de la actividad de construcción. El término "precio al vendedor" se utiliza para distinguirlo del "precio al comprador" tal como se define en el Sistema de Cuentas Nacionales (SCN). Los índices de precios al vendedor cubren la totalidad del precio de venta de la construcción terminada, incluyendo no sólo el costo de la mano de obra y materiales, sino también el terreno, los gastos de venta directos e indirectos y las ganancias del vendedor. Los índices resultantes para las casas compilados en algunos países incluyen la mayoría de los factores que influyen en los movimientos de los precios de las viviendas. Incluyen factores de oferta como son los salarios, los costos de los materiales y la productividad, así como factores de demanda tales como los cambios demográficos, los ingresos y la disponibilidad de financiamiento hipotecario. Estos índices son las aproximaciones más cercanas en cuanto a cobertura de partidas al precio pagado efectivamente por el producto de la construcción. Algunos países también compilan índices de precios al vendedor que no incluyen el componente del terreno. La inclusión en el índice de todos los elementos de costo pagados por el propietario final de la construcción (especialmente el terreno, los costos de financiación, los gastos de venta) aproxima el concepto de índice de precios de la construcción al vendedor al de un índice de precios al consumidor. 11

12 No hay indicadores recomendados internacionalmente para la construcción. Sin embargo, como hemos visto también por ejemplos anteriores, muchos países recopilan y publican datos sobre los siguientes aspectos de la construcción: Actividad edificatoria - la producción de diversas industrias de la construcción Índice de producción de la industria de la construcción Aprobación de las edificaciones - número de casas y otros edificios, por valor Inicios de construcciones - obras de construcción iniciadas, casas y otros edificios Precios de la industria de la construcción Construcción de carreteras, puentes y otras infraestructuras de transporte El empleo en la construcción Viviendas terminadas Los cambios en el parque habitacional Financiación de la vivienda Ventas de viviendas 12

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