Bogotá, agosto 14 de Juan Bernardo Tascón Ortiz

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Mario Rodríguez Poblete
hace 8 años
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1 Bogotá, agosto 14 de 2014 Juan Bernardo Tascón Ortiz

2 No existe en Col. un régimen general o Estatuto que regule la contratación en construcción. El marco contractual se construye acudiendo a normas más o menos dispersas: C.C., C.Co., ley 80, EOSF, Est. del Consumidor, ley 400, etc. Hay distintos esquemas contractuales, más simples o más complejos, dependiendo de las necesidades del interesado, la naturaleza de la obra, el propósito del proyecto, etc. Cualquiera sea el esquema, el CONTRATO es instrumento fundamental para ordenar relaciones, distribuir riesgos, delimitar responsabilidades y prevenir litigios.

Hay distintos esquemas contractuales, más simples o más complejos, dependiendo de las necesidades del interesado, la naturaleza de la obra,

3 Dueños de las obras Promotores Constructores Inversionistas Arquitectos e ingenieros (diseñadores, calculistas, ing. de suelos, ambientales, revisores, geotecnistas, etc.) Gerentes, comisionistas, comercializadores Interventores y supervisores técnicos Proveedores de materiales Entidades finacieras (bancos, fiduciarias, leasing) Consumidores (compradores de inmuebles) Autoridades (Curadurías, Planeación, aut. ambientales, etc.)

) Gerentes, comisionistas, comercializadores Interventores y supervisores técnicos Proveedores de

4 De obra Consultoría - Prestación de servicios Encargo fiduciario y fiducia mercantil De trabajo Compraventa y suministro Promesa y opción Arrendamiento Leasing Mutuo Hipoteca Prenda Interventoría Mandato Sociedad y contrato asociativo

suministro Promesa y opción Arrendamiento Leasing Mutuo

5 I. Construcción de la obra II. Consultoría CONTRATOS III. Financiación IV. Estructuración, promoción y venta del proyecto

6 I. CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA CONTRATO DE OBRA Compraventa y suministro de materiales Arrendamiento (equipos, maquinaria) Otros (trabajo, prestación de servicios)

7 Precio Único o Global Llave en mano Riesgos del contratista: por un precio único prefijado, ejecuta toda la obra dentro del plazo estipulado. El precio incluye todos los gastos y costos, impuestos, AIU. El precio es invariable. Excepciones. Debería usarse para obras no muy complejas Modalidad especial: llave en mano Precios Unitarios Riesgos compartidos: Contratante: mayores cantidades. Contratista: variación de materiales y jornales. Se determina previamente un precio para cada parte de la obra, y unas cantidades aproximadas. Posibles fórmulas de reajuste. Administración Delegada Riesgos del contratante. Remuneración del contratista: % de los costos directos. El contratista, además de construir, administra los recursos del contratante. Usualmente hay anticipos y fondo rotatorio. Todos los beneficios obtenidos deben trasladarse al contratante.

Debería usarse para obras no muy complejas Modalidad especial: llave en mano Precios Unitarios Riesgos compartidos: Contratante: mayores cantidades. Contratista: variación de materiales y jornales.

8 INTERVENTORÍA II. CONSULTORÍA Diseños Estudios de suelos y topografía Asesoría ambiental

9 Ley 80: contrato de consultoría. El interventor es el supervisor del contrato, no sólo en aspectos técnicos sino también administrativos y contables. Es el representante del dueño de la obra frente al contratista durante la construcción. Es asesor técnico permanente del dueño. Vela por la calidad de la obra: que se ejecute de acuerdo con el contrato, los diseños y los reglamentos. Sirve como mediador entre el dueño y el constructor, pero no es asesor de éste (lo supervisa).

Es el representante del dueño de la obra frente al contratista durante la construcción.

10 Principales obligaciones: Garantizar conformidad con los diseños. Aprobar modificaciones de diseños. Controlar calidad de materiales. Medir cantidades de obra. Hacer entrega final del proyecto. Irregularidad: a veces ejerce funciones ajenas a la interventoría (elaborar diseños, decidir diferencias, realizar pagos, etc.). Responde frente a: dueño de la obra, constructor y terceros.

11 III. FINANCIACIÓN LEASING y ADTO. OPERATIVO Mutuo (crédito constructor) Hipoteca - Prenda Sociedad Contrato asociativo

12 Instrumentos útiles en la financiación de proyectos de construcción, especialmente con vocación de permanencia en manos del interesado. La Cía. es dueña del inmueble y contrata la construcción por cuenta del locatario. Dos modalidades de financiación: Leasing: Se amortiza a capital. % de opción de compra al final. Arrendamiento: Sólo se paga el canon. Al final se recompra por el valor inicial.

es dueña del inmueble y contrata la construcción por cuenta del locatario.

13 Ventajas: Mayor facilidad de acceder al crédito. Sólo se pagan intereses sobre desembolsos. Asesoría de compañía especializada para celebración de contratos y administración de la operación. No incrementa patrimonio de la empresa. Financiación de largo plazo: 10 años. Responsabilidad de la Cía. Leasing frente al constructor y frente a terceros?

Asesoría de compañía especializada para celebración de contratos y administración de

14 IV. Estructuración, promoción y venta del proyecto FIDUCIA INMOBILIARIA Gerencia Intermediación Compraventa

15 Instrumento para la administración de bienes y recursos asociados a un proyecto inmobiliario. Genera confianza para todos los intervinientes (propietarios de terrenos, inversionistas, constructores, promotores, entidades financieras, compradores, etc.). Partes: Fideicomitente: Constructor y/o promotor. Sociedad fiduciaria Terceros participantes: futuros propietarios o beneficiarios de área.

constructores, promotores, entidades financieras, compradores, etc.).

16 PREVENTAS ADMON. Y PAGOS TESORERÍA

17 FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTAS FIDUCIARIA Recibe sumas de dinero destinadas a la separación de los inmuebles por parte de los adquirentes de las unidades. Cumplimiento de condiciones: viabilidad, comercial, técnica y jurídica del proyecto de construcción. CONSTRUCTOR Las sumas recaudadas por la fiduciaria se transfieren al constructor, para el desarrollo del proyecto.

Cumplimiento de condiciones: viabilidad, comercial, técnica y jurídica del proyecto de

18 FIDUCIA INMOBILIARIA DE PREVENTAS 2. Comercializa el proyecto 3. Vinculación al fondo de inversión y aportan recursos COMPRADORES FONDO INVERSIÓN Administra Encargos Fiduciarios Individuales Desarrolla el proyecto PROYECTO CONSTRUCTOR FIDUCIARIA 1. Contrato de fiducia 4. Invierte los recursos (obligación de medio y no de resultado) No se logra cumplir las condiciones: - Se devuelven los dineros a los compradores juntos con los rendimientos. Se cumplen las condiciones (punto de equilibrio, permiso de ventas y licencia de construcción): - Se entregan los recursos al constructor junto con los rendimientos para el desarrollo del proyecto.

CONSTRUCTOR FIDUCIARIA 1. Contrato de fiducia 4.

19 FIDUCIA INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS Es el negocio fiduciario en virtud del cual se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin perjuicio de la transferencia o no de otros bienes o recursos. La fiduciaria administra el proyecto y efectúa los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con lo establecido en el contrato. La sociedad fiduciaria puede asumir la obligación de efectuar la escrituración de las unidades resultantes del proyecto inmobiliario.

La fiduciaria administra el proyecto y efectúa los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con lo establecido en el

FIDUCIA INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS 2. Aporta el lote al P. A. (Previo estudio de títulos) FIDEICOMITENTE (Gerente del proyecto) 1. Constitución del Patrimonio Autónomo 7.

20 FIDUCIA INMOBILIARIA DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS 2. Aporta el lote al P. A. (Previo estudio de títulos) FIDEICOMITENTE (Gerente del proyecto) 1. Constitución del Patrimonio Autónomo 7. Atiende instrucciones de giro previo visto bueno del interventor Personas vinculadas al proyecto: comprador 3. Transfieren recursos de cuotas iniciales 9. Transfiere las unidades 8. Hipoteca el inmueble FIDUCIARIA 6. Autoriza giros de acuerdo al avance de obra 4. El P.A. invierte los recursos 5. Decreta punto de equilibrio. El P.A. autoriza la entrega de recursos. Veedor o Interventor Fondo de Inversión CONSTRUCTOR

Transfieren recursos de cuotas iniciales 9. Transfiere las unidades 8. Hipoteca el inmueble FIDUCIARIA 6.

21 ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PREVENTAS CONSTRUCCIÓN ESCRITURACIÓN Etapa Previa CONSTRUCTOR Etapa de Administración FIDUCIARIA Transferencia de las Unidades del Proyecto CONSTRUCTOR Elaboración proyectos técnicos Promoción del proyecto Recaudo de cuotas iniciales Licencia de Construcción Cumplimiento de condiciones de inicio Transferencia del lote al patrimonio autónomo una vez se cumplan las condiciones financieras y técnicas. Giro de recursos a la obra previa autorización del Veedor o Interventor. CONSTRUCTOR Finalización de la construcción Entrega de unidades Subrogaciones de créditos CONSTRUCTOR / FIDUCIARIA Escrituración de unidades FIDUCIARIA Liquidación del patrimonio

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