Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima. Memoria y Estados Contables Ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de 2008 y 2007.

Transcripción

1 Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima Memoria y Estados Contables Ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de 2008 y

2 PERFIL CORPORATIVO Fundada en 1943, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima ( IRSA o la Compañía ) es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única empresa inmobiliaria argentina que cotiza sus acciones en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (la BCBA ) y en la Bolsa de Comercio de Nueva York. Somos una de las empresas líderes de bienes raíces de la Argentina. Nos dedicamos directa o indirectamente, a través de subsidiarias, joint ventures y alianzas estratégicas, a la actividad inmobiliaria en Argentina. Tenemos una diversificada gama de actividades, incluyendo: (i) la adquisición, desarrollo y operación de edificios de oficinas y otras propiedades de alquiler; (ii) la adquisición, desarrollo y operación de centros comerciales; (iii) la adquisición y desarrollo de inmuebles destinados a vivienda principalmente para su venta; (iv) la adquisición y operación de hoteles de lujo; (v) la adquisición de reservas de tierra en zonas estratégicas como reserva para futuros desarrollos o para su venta; y /vi) Financiación al consumo. Detentamos una participación del 11,8% en Banco Hipotecario, una de las principales entidades financieras del país. Nuestra sede social está ubicada en Bolívar 108, Buenos Aires (C1066AAB), Argentina. Nuestras oficinas centrales se encuentran en la torre Intercontinental Plaza, ubicada en Moreno 877, piso 22, Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C1091AAQ). Nuestro teléfono es +54 (11) , nuestro número de fax es +54 (11) y nuestro sitio web es 2

3 CARTA A LOS ACCIONISTAS Señores Accionistas: El año fiscal 2008 ha sido un período de consolidación en nuestras líneas de negocio. El crecimiento se ha visto favorecido por el aumento de los recursos financieros de la Compañía resultantes de las emisiones de deuda a 5 y 10 años realizadas por IRSA y Alto Palermo durante el ejercicio anterior que han sido destinadas para concretar adquisiciones y desarrollos. Los elevados niveles de ocupación y generación de caja que presentan nuestros segmentos de renta optimizan la solidez financiera de nuestro negocio. Esta solidez financiera ha permitido el crecimiento en metros cuadrados de nuestro negocio de renta, la incursión hacia nuevos segmentos o relanzamiento de segmentos tradicionales de negocio a través de nuevas asociaciones, como por ejemplo la que hemos realizado con la firma brasileña Cyrela para fortalecer nuestro posicionamiento en el negocio de ventas y desarrollos. Además, facilitó la expansión de nuestro banco de reservas de tierras y la adición de rentas en Dólares a nuestro portafolio a través de la adquisición de un edificio de oficinas premium en la ciudad de Nueva York. En la medida en que los desarrollos en curso comiencen a funcionar en la fase de producción y que los niveles atrasados de renta correspondientes a activos recientemente incorporados en el portafolio se ajusten a valores de mercado, lograremos consolidar aún más la solidez de nuestro negocio. A continuación comentamos la evolución de cada segmento en el último año: Segmento Shopping Centers: En este segmento las ventas totales de nuestros locatarios aumentaron un 31% con respecto al ejercicio económico anterior. La Compañía continúa consolidando su destacada posición en el área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires donde las ventas de nuestros locatarios resultaron un 46,8% superiores a las de la competencia en los doce meses finalizados al 30 de junio de El segmento continua creciendo en su generación de caja demostrando una sólida performance ya que sus resultados operativos aumentaron a ritmos superiores que sus ingresos. La ocupación continua siendo elevada, alcanzando niveles del 99.3% al cierre del ejercicio. En cuanto a nuestra expansión en Buenos Aires y en el interior, continuamos con la construcción de un nuevo centro comercial de gran magnitud a ser desarrollado en el barrio de Saavedra, en la Ciudad de Buenos Aires, en la intersección de la Av. General Paz y Panamericana. El proyecto contempla la construcción de un centro comercial, un hipermercado, un complejo de cines y un edificio de oficinas y/o un edificio residencial y nos permitirá captar público de muy buen nivel adquisitivo de la zona Norte de Capital Federal y del Gran Buenos Aires. El proyecto está siendo desarrollado por Panamerican Mall S.A. ( PAMSA ), una sociedad en la cual nuestra subsidiaria de centros comerciales Alto Palermo S.A. ( APSA ) tiene una participación del 80%. Este es uno de los proyectos más importantes para la Compañía y uno de los desarrollos más significativos de la industria en Argentina. Por otro lado, en diciembre de 2007, APSA suscribió un boleto para la transferencia parcial de fondo de comercio con INC S.A., por la cual se convino adquirir un centro comercial ubicado en la localidad de San Isidro, al norte de Buenos Aires, denominado Soleil Factory, no incorporado aún al portafolio de Alto Palermo S.A. Próximo al cierre del ejercicio, adquirimos una parcela de tierra en la calle Beruti, estratégicamente ubicada frente al Shopping Alto Palermo, y nos encontramos evaluando la mejor utilización de esta propiedad para optimizar resultados. 3

4 Además de los desarrollos y adquisiciones, hemos llevado adelante obras de remodelación y redistribución de los centros comerciales en cartera, todos en pos de un mejor aprovechamiento de la superficie bruta locativa. En el caso del Shopping Alto Avellaneda, se han adicionado aproximadamente m² cuyo actual locatario es Falabella S.A., uno de los mas importantes retailers con fuerte presencia en centros comerciales y poder de atracción de publico propia. La figura de este tipo de retailers genera mayor tráfico de clientes, potenciando las ventas de los demás locatarios. Por otro lado, en Shopping Alto Palermo estamos atravesando el tramo final en las obras de remodelación del mismo, que incluyeron una nueva fachada y redistribución de espacios internos. Estas obras, acompañadas de exitosas campañas de marketing resultaron en el relanzamiento del Shopping, que atrajo una mayor cantidad de público y compradores, favoreciendo las ventas de los locales. Nuevos inquilinos se han sumado a este Shopping como Starbucks y North Face, cuya apertura fue la primera en Argentina y fue llevada a cabo con gran éxito. Asimismo continuamos efectuando obras de ampliación y remodelación en Abasto, Paseo Alcorta, Patio Bullrich y Córdoba Shopping Villa Cabrera. Segmento de financiación al consumo: Nuestra subsidiaria Tarshop S.A. ha demostrado su liderazgo en el mercado a través del incremento de sus ingresos que totalizaron Ps millones, un 23% por encima del ejercicio anterior y en la cantidad de plásticos emitidos, que ascendieron a durante el ejercicio 2008, junto con una clientela de casi cuentas. En la misma línea, la cartera de créditos totalizó Ps. 935 millones, representando un incremento del 29,2% respecto al ejercicio pasado. No obstante, los resultados del segmento fueron afectados por incrementos en la tasa de morosidad dado el deterioro del salario real de los clientes en cartera, sumado a incrementos en los costos de financiamiento y estructura de la empresa en medio de la coyuntura imperante. Creemos que aún hay lugar para mejorar la performance de este negocio no obstante las caídas en sus márgenes, para que la compañía continúe manteniendo su liderazgo en el mercado. Segmento de alquiler de oficinas: Este segmento sigue mostrando una importante recuperación en términos de precios expresados en dólares, que ya superaron ampliamente los niveles pre-crisis. La consistente falta de oferta locativa y la constante demanda experimentada en los últimos años continúa ejerciendo presión alcista sobre los valores de renta. El segmento de oficinas clase A y AAA se posiciona en el mercado en niveles de vacancia por debajo del 2%, con valores de renta que rondan los 30 US$/m2 para los primeros y que superan los 35 US$/m2 para los segundos. Entendemos que la perspectiva de generación de ingresos en este segmento es altamente favorable, en la medida en que se agregan más metros a través de la incorporación de nuevas propiedades a nuestro portafolio. Además, cabe destacar que la apreciación esperada del precio del metro cuadrado aún no se reflejó completamente en nuestros Estados Contables, puesto que todavía no se han ajustado las tarifas de los contratos de alquiler a valores de mercado para gran parte de las propiedades de nuestra cartera de activos, por lo cual consideramos que la evolución de los ingresos en este segmento de negocio será muy favorable en los próximos ejercicios. En este segmento, concretamos dos adquisiciones únicas durante el presente ejercicio fiscal. En agosto adquirimos el 50% del inmueble conocido genéricamente como Bank Boston, ubicado en la exclusiva zona de Catalinas de la Ciudad de Buenos Aires. El 100% del edificio consta de un área bruta locativa de m2. Este inmueble constituye uno de los más modernos y emblemáticos edificios de oficinas de Buenos Aires, diseñado por el renombrado Arquitecto César Pelli, también diseñador de las Torres Petronas en Kuala Lumpur y del World Financial Center en Nueva York. Asimismo, en abril del corriente año fiscal, adquirimos el edificio conocido como Edificio República, ubicado en la intersección de las calles Tucumán y Bouchard, tras haber ejercido la opción de compra que teníamos por el mismo. Esta propiedad, también diseñada por el Arquitecto César Pelli, constituye un edificio de oficinas premium de únicas características en el centro de Buenos Aires y agrega alrededor de metros cuadrados brutos locativos a nuestro portafolio, distribuidos en 20 pisos, de los cuales 16 pisos se encontraban desocupados en el momento de la adquisición. A la fecha de la presente, hemos cerrado negociaciones y firmado contratos por m2 con varios locatarios importantes, por valores entre los US$ 37 y 40/m2. 4

5 Por otra parte, en este ejercicio fiscal realizamos la valorización de uno de nuestros inmuebles de oficinas más importantes en cartera, a través de la venta del 29,9% del edificio Bouchard Plaza, conocido como Edificio La Nación. La operación alcanzó una superficie de m2 y 133 cocheras. Segmento Ventas y Desarrollos Inmobiliarios: En lo referente a nuestra unidad de negocios ventas y desarrollos inmobiliarios, además de llevar a cabo proyectos orientados al segmento de mayores ingresos, hemos comenzado a incursionar en otros segmentos de mercado, hasta ahora desatendidos. En este sentido, creamos, en conjunto con la reconocida desarrolladora brasileña CYRELA, la firma IRSA-CYRELA (CYRSA), desarrolladora de viviendas para la República Argentina orientada al segmento de ingresos medios y ofreciendo a su vez financiamiento para la compra de viviendas. Sus desarrollos se caracterizarán por un alto nivel de construcción, una innovadora política de ventas y financiación, además de un nuevo concepto de viviendas, en línea con las últimas tendencias a nivel mundial. El primer proyecto de IRSA-CYRELA, desarrollado en un terreno de dos manzanas contiguas en el barrio de Vicente López, se lanzó en el mes de marzo bajo el nombre de Horizons y consiste en uno de los desarrollos más significativos del Gran Buenos Aires. El showroom fue abierto al público en marzo y su éxito fue rápidamente reconocido, habiéndose firmado al cierre del ejercicio boletos de compraventa por el 96% de las unidades propias a ser comercializadas. IRSA-CYRELA se encuentra en la actualidad trabajando en el lanzamiento de su segundo proyecto. Por otro lado, durante este período fiscal hemos casi finalizado con la venta del proyecto Torres Renoir en Puerto Madero, desarrollado a través de una permuta con terceros, compuesto por dos torres y que apunta a un segmento de altos ingresos. Con respecto a la Torre 2, la sociedad vendió al desarrollador los derechos sobre la misma en el segundo trimestre de este período fiscal. También avanzamos con el proyecto Caballito Nuevo, desarrollado bajo la modalidad de permuta con terceros, un complejo residencial compuesto por 2 torres de 34 pisos que apunta a un segmento de ingresos medios. Segmento Hotelero: Con respecto al mercado hotelero, la demanda sigue en plena expansión impulsada por el turismo nacional e internacional, lo que generó un incremento en las tarifas del sector. Dado que se vislumbra que el nivel de actividad de este segmento todavía tiene potencial de crecimiento, hemos encarado la remodelación de los dos hoteles de Buenos Aires, los hoteles Sheraton Libertador e Intercontinental. Por otra parte, a mediados del presente año fiscal concluimos con la ampliación del Hotel Llao Llao, ubicado en la Patagonia Argentina, por lo que se habilitaron 42 nuevas suites de lujo frente al Lago Moreno con las características tradicionales del establecimiento hotelero. De esta forma el hotel cuenta con un total de 201 habitaciones. Las dinámicas de los mercados plantean nuevos escenarios que hacen posible la concreción de nuevos proyectos. En este contexto, la Compañía continuará evaluando la adquisición o desarrollo de Real Estate fuera de la Argentina en la medida que dichas oportunidades resulten atractivas. Creemos que el know-how en bienes raíces adquirido en estos años y el acceso que tiene la compañía al mercado de capitales nos permitirá afrontar con éxito los desafíos que se presentan. En este sentido, con posterioridad al cierre del ejercicio, hemos adquirido un porcentaje minoritario de una sociedad constituida en el estado de Delaware EEUU cuyo principal activo es un edificio de oficinas de alto poder distintivo en la ciudad de Nueva York, el cual, por sus especiales características, constituye un emblemático ícono arquitectónico en pleno Midtown-Manhattan. Teniendo en cuenta la fuerte generación de caja que la Compañía viene demostrando junto con la base de financiamiento de largo plazo que se había logrado en el ejercicio anterior, estamos en inmejorables condiciones para continuar creciendo en cada línea de negocios e incrementando el nivel de activos cuyo potencial de renta o apreciación se reflejará en los próximos balances derivando todo ello en la conformación de un único portafolio de Real Estate en la Argentina. 5

6 Este potencial que IRSA posee sólo será alcanzable mediante el esfuerzo conjunto de nuestros Accionistas, Acreedores, Directores, Locatarios, Clientes, Proveedores, Empleados y la Comunidad en general quienes, asimismo, son protagonistas de nuestro actual devenir. Es a ellos a quienes me gustaría agradecer en esta ocasión por el esfuerzo y compromiso permanente que han demostrado para con la organización. Alejandro G.Elsztain Vicepresidente II Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 8 de septiembre de

7 CONTEXTO MACROECONÓMICO Contexto Internacional El contexto internacional ha mostrado un deterioro sostenido a partir de la crisis financiera con origen en EEUU y sus consecuencias en el mercado de crédito internacional. Esto provocó una mayor incertidumbre sobre el escenario económico y financiero con una corrección a la baja en las expectativas de crecimiento mundial y particularmente de los países del G3. Según estimaciones del Banco Mundial, el crecimiento de EEUU cayó casi una cuarta parte de su nivel anterior, de 2,9% en 2006 a 2,2% en 2007, y proyecta un crecimiento del 1,9% para 2009; Japón, habría pasado de 2,2% a 2,0% entre 2006 y 2007; y finalmente, la Comunidad Europea habría mostrado una caída de 2,8% a 2,7% para el mismo período. Sin embargo, queda abierto el interrogante si los países en desarrollo con mejores perspectivas de crecimiento como Brasil, China, India y Rusia puedan compensar la desaceleración de los países más desarrollados. Asimismo, sumado al riesgo de liquidez por la crisis financiera, se halla el incremento de los precios del petróleo y los productos agrícolas. Sin embargo, dado el escenario de enfriamiento de la economía mundial, es posible una desaceleración en los niveles de crecimiento de los precios de los alimentos, enfrentándose incluso la posibilidad de un incremento de la oferta. Por lo tanto, Argentina enfrenta un escenario financiero de mayor fragilidad externa y desaceleración económica global, pero con oportunidad para seguir generando saldos exportables positivos a través de los precios internacionales de los productos primarios y la exportación de manufacturas industriales. La Economía Argentina A pesar de los cuestionamientos a la política económica adoptada por el Gobierno y la preocupación por las presiones inflacionarias durante el primer semestre del 2008, Argentina sigue mostrando indicadores macroeconómicos saludables: superávit comercial y fiscal, cumplimiento de metas monetarias y elevados niveles de reservas permiten despejar temores sobre una crisis económica y fundamentar estimaciones de crecimiento en el entorno del 6% para el corriente año, de acuerdo a fuentes privadas (Estudio Broda). El crecimiento del 8,5% del año 2007, ofreció un piso de 3,6% para el 2008, el cual, combinado con una expansión estimada del 1,3% del primer trimestre, permite proyectar, según Fundación Capital, un crecimiento del 7% para todo el corriente año, completándose el sexto año consecutivo de crecimiento. El primer cuarto de este año mostró una variación positiva del 8,4% respecto del mismo período de El sector de servicios se muestra como el más dinámico, creciendo a un 9,0% respecto al primer trimestre de 2007, destacándose los sectores comercio mayorista y minorista (8,8%) y hoteles y restaurantes (9,3%). Por otro lado, la producción de bienes creció un 5,9% impulsada por la construcción (9,6%) y por la industria manufacturera (6,8%). Por otro lado, la demanda viene siendo impulsada por el Consumo Total por su peso relativo (79%) que se mantiene en ascenso en el inicio del 2008, pero a una tasa menor que la del Particularmente, el Consumo Privado (68% de la Demanda Agregada) viene creciendo a un 8,8% promedio a/a y mantendría esta tendencia durante el 2008, aunque se espera que lo haga a una tasa menor por la equiparación de los aportes jubilatorios en los sistemas de capitalización y reparto, menor creación de empleo y una mejora de los ingresos más moderada. La Inversión Bruta Interna Fija (IBIF) se muestra como la más dinámica de los componentes de la demanda, creciendo a una tasa superior a la de la economía (13,6% a/a), y superando las expectativas del último cuarto del Dos son los principales componentes que dinamizan esta cuenta: la compra de Equipo durable de producción (principalmente importado) y la Construcción. 7

8 El sector externo sigue mostrando buenos resultados. En términos de cantidades, las manufacturas de origen industrial y de origen agropecuario estarían liderando las exportaciones. Asimismo, el primer trimestre del corriente año mostró una balanza comercial superavitaria de USD millones, con una variación positiva del 50% interanual, revirtiendo la tendencia del 2007: Durante el primer trimestre de 2008 las exportaciones mostraron incrementos por un 42% i.a., mientras que las importaciones lo hicieron a un 40%. Según el BCRA el incremento en las importaciones se explica por la Absorción Interna de bienes de consumo y de capital. En lo que a finanzas públicas refiere, se sigue reflejando un resultado primario superavitario, combinación del aumento de los ingresos y menor crecimiento del gasto. Según BCRA, en los dos primeros meses de 2008 el resultado primario del Sector Público no Financiero fue de Ps millones, un 82% por encima del mismo período de Asimismo, la Recaudación Tributaria Nacional de los últimos 12 meses (2do trimestre er trimestre 2008) representó un 25% del PIB, impulsada por el Impuesto al Valor Agregado (IVA), los derechos de exportación y la seguridad social. Respecto a los derechos de exportación, el mes de noviembre de 2007 el Gobierno Nacional aumentó las alícuotas de retenciones a las exportaciones de soja y sus derivados (de 27,5% a 35%), trigo (de 20% al 28%) y maíz (de 20 a 25%). Mediante este esquema, el Gobierno retenía un porcentaje fijo sobre el precio FOB de los granos, con lo cual todo aumento futuro en los precios iba a repercutir en el nivel de ingresos del productor como en el del Estado. A comienzos del mes de marzo de 2008, el Ejecutivo Nacional decretó la Resolución 125/08 que modificaba dicho esquema convirtiéndolo en un sistema de retenciones móviles para oleaginosas, cereales y derivados. Bajo este sistema, el porcentaje (%) de retenciones aumentaba a medida que lo hacía el precio del grano: el Estado hubiera recaudado el incremento de los precios por encima de determinados niveles y el productor hubiera enfrentado un esquema similar a uno de precios máximos. Sin embargo, este sistema fue resistido por las entidades agropecuarias iniciándose un conflicto que alteraría la comercialización y transporte de mercaderías, la paralización de la actividad, disminución en los registros de exportación y manifestaciones populares masivas tanto a favor como en contra de la implementación del nuevo sistema. Finalmente, el Poder Legislativo resolvería derogando la Resolución en cuestión, volviendo al esquema anteriormente mencionado de retenciones fijas. Por otro lado, el gasto público se desaceleró en los primeros meses del corriente año por el menor impacto de la Mora Previsional, creciendo en menor tasa que los ingresos a diferencia del A pesar de la volatilidad del contexto internacional, el superávit primario más el prefinanciamiento del 2007 redujo ostensiblemente la necesidad de financiamiento y colocación de deuda en los mercados, desembolsos de organismos internacionales y/o adelantos del BCRA, por lo que el Sector Público generó una contracción sobre la base monetaria mayor a la prevista en el Programa Monetario Asimismo, la situación política y económica de marzo a junio del corriente se hizo sentir en los índices de riesgo país. El EMBI+ de JP Morgan superó los 700 b.p. en Agosto del corriente año y representa un máximo para el año calendario (Ver Figura 1). Por otro lado, el riesgo de default del Gobierno argentino medido por el spread de Credit Default Swaps para endeudamientos a 10 años, llegó a los 800 puntos en junio de Si bien estos indicadores se encuentran en los niveles del año 2000, previos a la crisis financieraeconómica del año siguiente, no debería dejar de considerarse que el resto de los indicadores macroeconómicos son la antítesis de aquel período por lo cual no habría razones para inferir un sendero de crisis a partir del EMBI+ únicamente. 8

9 Figura 1. EMBI+ Argentina, JP Morgan. Julio 2007 Mayo ,0 EMBI+ Argentina ,0 400,0 300,0 200,0 100,0 0,0 Jul-07 Ago-07 Sep-07 Oct-07 Nov-07 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 Basis Points May-08 Mes Fuente: Centro de Economía Internacional, Ministerio de Relaciones Exteriores, Comercio Internacional y Culto. NOTA: Datos definitivos a mayo En cuanto a la política monetaria, debemos destacar que el cumplimiento por parte del BCRA de las metas monetarias pautadas para el año 2007 y la política de acumulación preventiva de reservas que cubre el 160% de la base monetaria y alcanza aproximadamente los USD millones (18% del PIB), permitió despejar dudas sobre su capacidad para mantener el valor de la moneda. Dada la crisis financiera internacional y la incertidumbre generada a partir del conflicto por el intento de implementación de un esquema de retenciones móviles a las exportaciones de granos, el BCRA dio claras señales para distender la presión sobre el mercado de cambios. En el segundo trimestre de 2008 se registró un aumento de la demanda de divisas, una gran volatilidad en los depósitos y un incremento en la tasa de interés de corto plazo. Sin embargo, el BCRA logró cumplir con las metas monetarias, sumando veinte trimestres de cumplimiento, atacando las expectativas de depreciación del peso con una fuerte intervención en el mercado de cambios, para normalizar la demanda de dinero y proveer de liquidez al mercado. De esta manera, la tasa de interés de corto plazo del mercado monetario, las cuales habían comenzado a subir a fines de abril y durante el mes mayo, comenzaron a descender en junio. En lo que respecta a los depósitos del sector privado en el sistema financiero, aún cuando existió un traspaso de depósitos a plazo hacia cuentas a la vista durante los momentos de turbulencia de mayo, junio registró la normalización de los depósitos cerrando los últimos 12 meses con un incremento del 17.5% i.a. en cuentas a la vista y un incremento del 15.7% i.a. en depósitos a plazo. La positiva evolución del nivel de actividad sigue siendo acompañada por mejoras en los niveles y calidad de empleo. De seguir la tendencia descendente, la desocupación alcanzaría el menor nivel desde 1992, pudiendo alcanzar el 7% de la Población Económicamente Activa (PEA), 0,5 puntos porcentuales por debajo del último cuatrimestre del El tercer trimestre del año calendario arrojó una tasa de desocupación mayor al trimestre anterior (8,4% frente a 7,5%), aunque esto puede deberse a factores estacionales y que, según el BCRA, se estaría revirtiendo en los próximos trimestres. Los sectores productores de servicios siguen liderando la creación de nuevos puestos de trabajo, mientras que los productores de bienes mantendrían constante su demanda. En lo que a inflación respecta, existen discrepancias entre los analistas y especialistas en cuanto a los criterios de medición del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Instituto Nacional De Estadísticas y Censos (INDEC). En mayo de 2008, el INDEC modificó la metodología de cálculo del IPC-GBA, reduciendo el análisis al comportamiento de 440 productos, cuando hasta abril se relevaban al menos 800. Además, ahora 9

10 los bienes pasarán a representar el 62% de la muestra, mientras que antes significaban el 53%, y los servicios pasaron del 47% al 38%. Asimismo, existen divergencias en cuanto al conjunto de indicadores disponibles, a saber: IPC Gran Buenos Aires, IPC Resto (aproximación del INDEC a la inflación subyacente que excluye los precios regulados y los que varían según la estación, como los alimentos, la indumentaria, el turismo y la educación), Índices de Precios Internos al por Menor (IPIM), Índice de Costos de la Construcción (ICC) e Índice de Precios Implícitos del PIB (IPI). El IPC-GBA estaría arrojando una inflación del 9,0% aproximadamente a junio de 2008 y para el año calendario (acumulado de once meses), mientras que la variación interanual a marzo de 2008 (comparación con marzo 2007), arroja un incremento del 8,8%. Por otro lado, el IPC Resto muestra un incremento del 11,4% para el mismo período y el IPC Nacional una variación positiva del 10,0% (i.a) a febrero. Por otro lado, la Dirección Provincial de Estadísticas y Censos de la Provincia de San Luis presenta variaciones interanuales de Precios al Consumidor para nueve jurisdicciones (La Pampa, Misiones, Neuquén, Río Negro, Salta, San Luis, Santa Fe, Tierra del Fuego-Río Grande y Tierra del Fuego-Ushuaia), que oscilan entre el 21% y el 34%. Por su parte, el IPIM presenta una variación interanual a mayo de 2008 del 14,6%, impulsada por los precios de bienes importados y manufacturados. En tanto, el ICC muestra una tasa interanual a mayo del corriente año del 19,1%, 0,6 p.p. por encima de la variación de mayo de Por último, el IPI siguió mostrando aceleración en el tercer trimestre del año calendario con una tasa interanual del 20%, explicada principalmente por los precios de exportación (33,35% i.a.), mientras que los precios implícitos del Consumo Privado variaron en un 15,56% (i.a.). Finalmente, vale destacar que distintas asociaciones privadas de consultoría estimaban una inflación del 20% aproximadamente para el año 2007 y proyectan una suba de precios no menor al 25% para el 2008, basándose en relevamientos propios y acuerdos salariales entre otros. En cuanto a los salarios, el 2007 cerró con una tasa récord de aumentos para el actual ciclo expansivo con una variación del 22,7% (i.a.). Asimismo, se espera que el sector privado registrado muestre incrementos superiores al 20% anual dado los convenios básicos que ya se firmaron, que las remuneraciones del sector no registrado se incremente en un 24,1% y que el sector público siga incrementando los niveles de ingreso ya que es el sector más rezagado y el que viene mostrando mayores incrementos en el último año. Fuente: Banco Mundial, Banco Central de la República Argentina, INDEC, Fundación Capital y FIEL Principales Indicadores PBI Crecimiento Real (en %) -4,4% -10,9% 8,8% 9,0% 9,2% 8,5% 8,5% Inflación (Precios Combinados) en % * -1,7% 49,4% 16,0% 5,9% 9,1% 9,8% 8,5% Tasa de Desocupación *** 20,5% 20,7% 14,5% 13,0% 10,1% 8,7% 7,6% Resultado Primario (s/privatizaciones) en % del PBI 0,5% 0,7% 2,3% 3,9% 3,7% 3,5% 3,2% Exportaciones FOB (Millones de U$S) Importaciones CIF (Millones de U$S) Balanza Comercial (Millones de U$S) Cuenta Corriente del Balance de Pagos (MM U$S)** Fuente: INDEC (*) IPC-GBA INDEC (**) Criterio Devengado (***) Promedio del país (como % de la PEA) 10

11 Nuestros Segmentos En referencia al desempeño del mercado de Centros Comerciales podemos afirmar que, aunque se han manifestado algunos signos de desaceleración en el consumo de la economía general, la evolución de las ventas de los Centros Comerciales continuó siendo favorable durante el último período fiscal. En base a los últimos datos disponibles por el INDEC, el primer trimestre del año calendario 2008 registró una nueva mejora en el consumo total, alcanzando una variación interanual positiva del 8,2% para el componente privado, y un 7,1% para el componente público. El incremento en el consumo minorista se evidenció en una mayor cantidad de ventas registradas para los Centros Comerciales a precios constantes. En el mes de junio del corriente año las ventas desestacionalizadas a precios constantes de Centros Comerciales registraron una variación interanual positiva de 26,2% mientras que las ventas totales registradas en el primer semestre del año calendario 2008 muestran una variación interanual de 25,8% de incremento con respecto al mismo período del año anterior. En cuanto al sector de oficinas en Buenos Aires, el mismo continúa en una situación crítica en términos de oferta, con una demanda en continua alza. Las vacancias se producen por el traslado de una compañía a otra localización y su nivel es técnicamente nulo en las categorías superiores. Este desajuste entre oferta y demanda ha provocado una constante escalada en los precios de alquileres, notablemente en las oficinas de categoría superior. El sector de la construcción, por su lado, continúa en expansión pero desacelerándose. De acuerdo con los datos del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) elaborado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), en el primer semestre del año calendario 2008 el índice exhibe un incremento del 8,8% con respecto a igual período del año anterior. Las presiones inflacionarias están impactando en los costos de construcción, por lo que los constructores ven reducidos sus márgenes y vislumbran en consecuencia una contracción del volumen de obras a ejecutar. La oferta de inmuebles para la vivienda a la venta en la Capital federal y el Gran Buenos Aires registró, según fuentes de la Universidad Argentina de la Empresa, una disminución de casi un 23% en el primer semestre del año calendario 2008, respecto de igual período en el año calendario En contrapartida, el número de viviendas en alquiler creció un 14,5% en igual período. Esto refleja que la demanda de viviendas en el mercado inmobiliario residencial continúa creciendo y que los precios de las viviendas mantienen su tendencia incremental. El sector hotelero, y en particular los hoteles cinco estrellas, se vieron favorecidos en estos últimos seis años debido al aumento del afluente de turistas de alto poder adquisitivo. En un contexto internacional en el que las llegadas de turistas a nivel mundial alcanzaron una cifra récord en el año calendario 2007, según el último número del Barómetro de Turismo Mundial de la Organización Mundial de Turismo, Argentina se ubicó segunda en el ranking de países de toda América que más crecieron en llegadas de visitantes, con un incremento del 11% respecto del año Según la misma fuente, durante el primer semestre del año calendario 2008, el turismo mundial se mantuvo firme a pesar de las incertidumbres en el contexto internacional, y América del Sur es una de las regiones que más creció en términos de llegadas de turistas. 11

12 DESCRIPCIÓN DE LAS OPERACIONES Somos una de las mayores empresas argentinas inversoras en bienes raíces en términos de activos. Estamos directa e indirectamente involucrada mediante subsidiarias y joint ventures a diversas actividades conexas de bienes inmuebles en Argentina, incluyendo: la adquisición, desarrollo y explotación de centros comerciales, la originación, securitización y administración de préstamos con tarjetas de crédito, la adquisición y desarrollo de propiedades residenciales y adquisición reservas de tierras sin desarrollar para su futuro desarrollo o venta, la adquisición, desarrollo y explotación de edificios de oficinas y otras propiedades que no constituyen centros comerciales, principalmente con fines de locación, y la adquisición y explotación de hoteles de lujo. Al 30 de junio de 2007 y 30 de junio de 2008, teníamos un total de activos de Ps ,9 millones y Ps ,0 millones, respectivamente y un patrimonio neto de Ps ,7 millones y Ps ,2 millones, respectivamente. El ingreso neto para los años fiscales finalizados el 30 de junio de 2006, 2007 y 2008 fue de Ps. 96,6 millones, Ps. 107,1 millones y Ps. 54,9 millones respectivamente. Somos la única empresa inmobiliaria de argentina cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y sus GDS en la Bolsa de Comercio de Nueva York. Detentamos una participación del 11,8% en Banco Hipotecario, una de las principales entidades financieras del país. Nuestra sede social está ubicada en Bolívar 108, Buenos Aires (C1066AAB), Argentina. Nuestras oficinas centrales se encuentran en la torre Intercontinental Plaza, ubicada en Moreno 877, piso 22, Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C1091AAQ). Nuestro teléfono es +54 (11) , nuestro número de fax es +54 (11) y nuestro sitio web es Centros Comerciales. Estamos involucrados en la compra, desarrollo y dirección de centros comerciales mediante nuestra subsidiaria, Alto Palermo S.A.. Alto Palermo opera y posee una participación mayoritaria en diez centros comerciales, seis situados en el área metropolitana de Buenos Aires en tanto los cuatro restantes están ubicados en las Provincias de Mendoza, Rosario, Córdoba y Salta. El segmento de centros comerciales sumaba activos por Ps ,2 millones al 30 de junio de 2007 y por Ps ,0 millones al 30 de junio de 2008, representando el 33,2% y 38,1%, respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó resultados operativos por Ps. 124,8 millones y Ps. 182,3 millones durante los ejercicio económico 2007 y 2008, representando el 62,9% y 71,5%, respectivamente, del resultado operativo consolidado para dichos ejercicios, según corresponda. Tarshop. Nos dedicamos a la financiación de consumo a través de nuestra subsidiaria Tarshop S.A., en la que poseemos una participación mayoritaria. Las operaciones de Tarshop consisten principalmente de préstamos y actividades de administración relacionadas con los productos de tarjetas de crédito que ofrecemos a los consumidores de centros comerciales, hipermercados y negocios a la calle. Financiamos una gran mayoría de los anticipos de tarjetas de crédito a través de la securitización de los créditos de las cuentas que originamos. Los ingresos por operaciones con tarjetas de crédito provienen de intereses cobrados generados por actividades de financiación, comisiones a comerciantes, cargos por seguro, en relación con seguro de vida y de discapacidad y honorarios por servicios de procesamiento de datos y de otro tipo. El segmento de Tarshop tiene activos por Ps.158,4 millones al 30 de junio de 2007 y por Ps. 134,1 millones al 30 de junio de 2008, que representan un 3,8% y un 3,0%, respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó resultados operativos por Ps. 32,6 millones de ganancia y Ps. 17,7 millones de pérdida durante los ejercicios 12

13 2007 y 2008, que representaron 16,4% y (6,9)%, respectivamente, de los resultados operativos consolidados para dichos ejercicios, según corresponda. Propiedades Residenciales. La adquisición y desarrollo de complejos de departamentos para vivienda y comunidades residenciales para la venta es otra de nuestras actividades principales. Los desarrollos de complejos de departamentos para viviendas consisten en la construcción de nuevas torres o la reconversión y reciclaje de estructuras existentes como fábricas o depósitos. En lo que respecta a comunidades residenciales, compramos terrenos desocupados, desarrollamos la infraestructura, tales como caminos, servicios públicos y áreas comunes, y vendemos lotes para la construcción de viviendas unifamiliares. El segmento de desarrollo y venta de propiedades tenía activos por Ps. 539,3 millones al 30 de junio de 2007 y por Ps. 462,9 millones al 30 de junio de 2008, representando un 13,0% y un 10,4% de los activos consolidados a esas fechas, y generó un resultado operativo de Ps. 6,2 millones y de Ps. 19,3 millones durante los años fiscales 2007 y 2008 respectivamente, representando un 3,1% y 7,6%, respectivamente, del resultado operativo consolidado para dichos ejercicios, según corresponda. Edificios de Oficinas. En diciembre de 1994, lanzamos el negocio de alquiler de oficinas mediante la adquisición de tres torres de primer nivel en Buenos Aires: Libertador 498, Maipú 1300 y Madero Al 30 junio de 2008, teníamos, directa o indirectamente, participación mayoritaria en 28 edificios de oficinas y otros en Argentina que en conjunto representaban metros cuadrados de área bruta locativa. El segmento de oficinas y otros sumaba activos por Ps. 700,0 millones al 30 de junio de 2007 y por Ps ,5 millones al 30 de junio de 2008, representando el 16,9% y 23,6%, respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó un resultado operativo por Ps. 19,6 millones y Ps. 52,3 millones durante los ejercicios económicos 2007 y 2008, representando el 9,9% y 20,5%, respectivamente, del resultado operativo consolidado para dichos ejercicios, según corresponda. Hoteles. En 1997 adquirimos el Hotel Llao Llao y una participación controlante indirecta en el Hotel Intercontinental en la Ciudad de Buenos Aires. En marzo de 1998, también adquirimos el Hotel Sheraton Libertador en la Ciudad de Buenos Aires y posteriormente vendimos una participación del 20% a una afiliada de Hoteles Sheraton y durante el ejercicio fiscal 2000, vendimos el 50% de nuestra participación en el Hotel Llao Llao al Grupo Sutton. El segmento de hoteles, que comprende tres hoteles, sumaba activos por Ps. 208,4 millones al 30 de junio de 2007 y por Ps. 252,0 millones al 30 de junio de 2008, representando el 5,0% y 5,6%, respectivamente, de los activos consolidados a dichas fechas, y generó un resultado operativo de Ps. 14,7 millones y Ps. 18,0 millones durante los ejercicios económicos 2007 y 2008, representando el 7,4% y 7,1%, respectivamente, del resultado operativo consolidado de dichos ejercicios, según corresponda. Banco Hipotecario. Actualmente poseemos una participación del 11,8% del Banco Hipotecario, proveedor líder de préstamos hipotecarios en Argentina. Adquirimos el 2,9% del Banco Hipotecario por Ps. 30,2 millones en la privatización en Durante 2003 y 2004 incrementamos nuestra inversión en el Banco Hipotecario a 11,8% mediante la adquisición de acciones adicionales, y mediante el ejercicio de warrants, por un precio de compra total de Ps. 33,4 millones. En mayo 2004, vendimos acciones Clase D representativas del 1,9% del Banco Hipotecario a IFISA, por Ps. 6,0 millones, generando una pérdida de Ps. 1,6 millones. Detentamos nuestra inversión del 11,8% en Banco Hipotecario en la forma de acciones Clase D que actualmente tienen derecho a tres votos por acción, lo que a la fecha nos confiere el derecho del 18,36% del total de votos que se puede emitir en las asambleas de accionistas de Banco Hipotecario. Al 30 de junio de 2008 nuestra inversión en Banco Hipotecario representaba el 6,5% de los activos consolidados y durante los ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de 2005, 2006, 2007 y 2008, esta inversión generó ganancias por Ps. 55,2 millones, Ps.47,0 millones y Ps. 41,4 millones, y una pérdida por 11,8 millones, respectivamente. 13

14 Estrategia Comercial Procuramos aprovechar nuestro posicionamiento como la mayor empresa en Argentina dedicada a la titularidad, desarrollo y administración de inmuebles. Nuestra estrategia comercial está orientada a (i) lograr estabilidad y crecimiento sostenido en la generación de fondos a través de la explotación de los activos de bienes inmuebles en locación (centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles), (ii) la apreciación de la cartera de activos en el largo plazo mediante la concreción de oportunidades de desarrollo y (iii) el incremento de la productividad de las reservas de tierras y la optimización de los márgenes del segmento de ventas y desarrollos a través de la constitución de sociedades con otros desarrolladores. Centros Comerciales. En los recientes años, la industria de centros comerciales de Argentina se ha beneficiado de la mejora de las condiciones macroeconómicas y de la expansión del crédito de los consumidores. Creemos que el sector de centros comerciales argentino ofrece perspectivas atractivas para el crecimiento en el largo plazo dado por, entre otros factores, (i) la continua evolución de las preferencias de los consumidores a favor de los centros comerciales (por sobre los negocios barriales a la calle) y (ii) el nivel de penetración en el mercado de los centros comerciales que consideramos bajo comparado con muchos países desarrollados. Buscamos mejorar nuestra importante posición en la industria de los centros comerciales en Argentina tomando ventaja de las economías de escala para mejorar los márgenes operativos de nuestra cartera diversificada de centros comerciales existentes y desarrollando nuevas propiedades en ubicaciones estratégicas en Buenos Aires y otras áreas urbanas importantes, incluyendo las provincias argentinas y otros lugares en Latinoamérica. El negocio de centros comerciales constituye en la actualidad la fuente de generación de fondos más sólida de nuestra cartera de activos. Financiación al Consumo. Hemos desarrollado el negocio de financiamiento de consumo por medio de nuestra subsidiaria controlada Tarshop S.A. Las operaciones de Tarshop consisten principalmente en actividades de préstamo y servicios vinculados con productos de tarjetas de crédito que ofrecemos a los clientes en los centros comerciales, hipermercados y negocios a la calle, con baja exposición al riesgo crediticio en el balance dado que la mayoría de los créditos a cobrar son securitizados periódicamente. Desarrollos Residenciales. Durante la crisis económica argentina de 2001 y 2002, una escasez de financiamiento hipotecario moderó el crecimiento de la compra de propiedades en la clase media. En consecuencia, en los últimos años nos hemos concentrado en servir a segmentos que no necesitaban financiar la adquisición de sus viviendas,, enfocándonos en el desarrollo de propiedades residenciales para individuos con ingresos medios y altos. En áreas urbanas, buscamos comprar propiedades subdesarrolladas en áreas densamente pobladas y construir complejos de departamentos ofreciendo espacios verdes para actividades recreativas. En áreas suburbanas, buscamos desarrollar comunidades residenciales adquiriendo propiedades subdesarrolladas con accesos convenientes a Buenos Aires, desarrollando carreteras y otra infraestructura básica, tales como energía eléctrica y agua para después vender lotes para la construcción de unidades residenciales. Durante el año fiscal 2008, hemos constituido una sociedad con Cyrela Empreendimentos e Participações, un operador de bienes inmuebles líder de Brasil, con el objeto de incursionar en otros segmentos de mercado, hasta ahora desatendidos. En este sentido, IRSA-CYRELA desarrollará proyectos de propiedades residenciales en la Argentina a fin de incrementar nuestra penetración en dicha actividad, ofreciendo financiamiento propio a sus clientes. Edificios de oficinas. Durante la crisis económica argentina en 2001 y 2002, poca inversión nueva fue realizada en edificios de oficinas de alta categoría en Buenos Aires, y como resultado de la mejora en la economía Argentina hay actualmente una demanda creciente por espacios de oficinas de primer nivel en Buenos Aires. Procuramos adquirir, desarrollar y operar edificios de oficinas de primera categoría en las principales zonas de oficinas de la Ciudad de Buenos Aires y en otras áreas estratégicamente ubicadas, que, en nuestra opinión, ofrecen rendimientos y potencial para la valorización del capital a largo plazo. Esperamos continuar atrayendo inquilinos corporativos para los edificios de oficinas y consideramos continuar adquiriendo propiedades o construyendo nuevos edificios dependiendo de la ubicación y oportunidades que se nos presenten. 14

15 Hoteles. Consideramos que la cartera de tres hoteles de lujo está en condiciones de aprovechar el futuro crecimiento del turismo y viajes en Argentina. Nuestra estrategia ha sido invertir en propiedades de alta calidad operadas por compañías de hoteles internacionales destacadas para capitalizar en nuestra experiencia operativa y reputación internacional. Actualmente estamos remodelando el Hotel Sheraton Libertador y el Hotel Intercontinental. En diciembre del 2007 inauguramos 43 nuevas suites en el Hotel Llao Llao. Banco Hipotecario. El Banco Hipotecario es un banco comercial que ofrece una amplia variedad de servicios financieros a individuos, pequeñas y medianas empresas y grandes corporaciones. Entre estos servicios se destacan los préstamos hipotecarios, en los cuales el Banco Hipotecario es líder en Argentina. Las acciones del Banco Hipotecario cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires desde el año 1999 y sus ADRs tienen el programa nivel 1 del Bank of New York desde el año Consideramos que nuestra inversión del 11,8% en el Banco Hipotecario es interesante en el largo plazo. A diferencia de otros países, Argentina tiene un bajo nivel de stock de hipotecas medidas en términos de PBI, de lo que se infiere un importante potencial de crecimiento para el sector a futuro. Reserva de Tierras. Continuaremos adquiriendo parcelas de tierra no explotadas en ubicaciones que consideramos atractivas dentro y fuera de la ciudad de Buenos Aires. En todos los casos, el objetivo es adquirir tierras con potencial de desarrollo o valorización para su venta. Entendemos que contar con un portafolio de parcelas de tierra atractivas subdesarrolladas eleva nuestra habilidad de realizar inversiones estratégicas de largo plazo y nos proporciona una reserva para nuevos proyectos en los próximos años. Internacional. En el pasado hemos realizado inversiones significativas en bienes raíces fuera de Argentina, incluyendo inversiones en Brazil Realty S.A. en Brasil y en el fondo de Valores Inmobiliarios en Venezuela, los cuales hemos vendido en 2002 y 2001 respectivamente. De acuerdo a nuestra estrategia de negocios, la compañía podrá realizar futuras inversiones en la actividad de real estate dentro y fuera de América Latina en la medida que identifiquemos oportunidades atractivas de inversión y desarrollo. Descripción de las operaciones Oficinas y Otros Inmuebles de Alquiler Nos ocupamos de la adquisición, desarrollo y administración en la Argentina de edificios de oficinas y otros inmuebles de alquiler. Al 30 de junio de 2008, poseíamos, directa e indirectamente, participaciones en 28 edificios de oficinas y otras propiedades de alquiler que ascendían a metros cuadrados de área bruta locativa. De estas propiedades, 19 eran edificios de oficinas que comprendían metros cuadrados de área bruta locativa. En el ejercicio económico 2008, tuvimos ingresos por alquileres de oficinas y otros inmuebles de alquiler por Ps. 101,0 millones. Todos los edificios de oficinas para alquiler en la Argentina se encuentran ubicados en la Ciudad de Buenos Aires. Al 30 de junio de 2008, la tasa de ocupación promedio de todas las propiedades correspondientes al segmento Oficinas y Otros era de aproximadamente 89,9%. Nueve locatarios diferentes sumaban aproximadamente el 27,0% de nuestros ingresos totales durante el ejercicio económico Los siete mayores locatarios de oficinas son: Grupo Total Austral, Price Waterhouse, Apache Energía Argentina, Exxon Mobile Business Center, Sibille S.C. (KPMG), Microsoft de Argentina S.A.y Unilever Argentina. Administración. Actuamos generalmente como administradora de los edificios de oficinas en los que poseemos una participación. Esta participación consiste principalmente ya sea de todo el edificio o de una cantidad sustancial de pisos. Los edificios en los que poseemos algunos pisos en general se administran de conformidad con los términos de un contrato de condominio que típicamente prevé el control por la mayoría simple de las participaciones en el edificio (en función del área poseída). Como administradora de las operaciones, somos responsables del manejo de los servicios tales como seguridad, reparaciones y mantenimiento. Estos servicios generalmente son contratados a terceros y su costo trasladado a los locatarios, salvo respecto de las unidades no alquiladas supuesto en el cual absorbemos el costo. El espacio locativo es 15

16 comercializado a través de corredores autorizados, por los medios de comunicación y en forma directa por nosotros. Locaciones. En general alquilamos oficinas y otros inmuebles de alquiler de conformidad con contratos de locación en promedio por tres años y excepcionalmente unos pocos contratos por cinco años. Estos contratos pueden ser renovados por dos o tres años adicionales a opción del locatario. Los contratos de alquiler de inmuebles de oficinas y otros inmuebles con destino comercial en general están expresados en dólares estadounidenses y de conformidad con la ley Argentina, sus términos no están sujetos a ajuste por inflación. Los alquileres correspondientes a los períodos renovados se negocian en base a valores de mercado. Propiedades El siguiente cuadro muestra cierta información sobre nuestra propiedad directa e indirecta y otros inmuebles de alquiler. Oficinas y Otros Inmuebles de Alquiler Fecha Superficie Porcentaje de Participación Ingresos de AlquilableocupaciónEfectiva de mensuales Adquisición m2 (1) (2) IRSA Ps./000 (3) Alquileres acumulados anuales de los períodos fiscales Valor de libros Ps./000 (4) Ps./000 (5) Oficinas Intercontinental Plaza (6) 18/11/ % 100% Dock Del Plata 15/11/ % 100% N/A Libertador /12/ % 100% Maipú /09/ % 100% Laminar Plaza 25/03/ % 100% Reconquista 823/41 12/11/ % 100% N/A Suipacha 652/64 22/11/ % 100% Edificios Costeros 20/03/ % 100% Costeros Dique IV 29/08/ % 100% Bouchard /06/ % 100% Bouchard /03/ % 100% N/A Madero /12/ % 100% Della Paolera /08/ % 100% N/A N/A Edificio República 28/04/ % 100% N/A N/A Otros Oficina (7) N/A % N/A Subtotal Oficinas % N/A Otras Propiedades Inmuebles Comerciales (8) N/A % N/A Obras en Curso Dique IV (11) 02/12/97 N/A N/A 100% N/A - N/A N/A Museo Renault 06/12/ % 100% Thames (6) 01/11/ % 100% Santa María del Plata S.A. 10/07/ % 90% Otras Propiedades (9) N/A % N/A Subtotal Otras Propiedades % N/A Honorarios Asociados (12) N/A N/A N/A N/A 897 TOTAL OFICINAS Y OTROS (10) N/A % N/A

17 Notas: (1) Corresponde al total de la superficie alquilable de cada inmueble. Excluye las áreas comunes y estacionamientos. (2) Se calculó dividiendo los metros cuadrados ocupados por la superficie alquilable. (3) Se computaron los contratos vigentes al 30/06/08 en cada propiedad. (4) Corresponde al total de alquileres consolidados por el método RT21. (5) Costo de adquisición, más mejoras, menos depreciación acumulada, más el ajuste por inflación, menos previsión por desvalorización. (6) A través de Inversora Bolivar S.A.. (7) Incluye las siguientes propiedades: Madero 942, Av. de Mayo 595, Av. Libertador 602, Rivadavia 2768 y Sarmiento 517 (a través de IRSA). (8) Incluye las siguientes propiedades: Constitución 1111, Alsina 934/44 (totalmente vendido), Crucero I, Locales de Abril (totalmente cedidos a Abril S.A.) y Casona de Abril (a través de IRSA e IBSA). (9) Incluye las siguientes propiedades: 1 unidad de Alto Palermo Park (a través de IBSA), Constitución 1159 y Torre Renoir I (a través de IRSA) y otros. (10) Corresponde a la Unidad de negocio "Oficinas y Otros" mencionada en Nota 4 a los Estados Contables Consolidados. (11) Corresponde a una obra en curso de un edificio de oficinas AAA en la zona de Puerto Madero. (12) Ingresos por honorarios de administración de edificios. A continuación, incluimos un cronograma de vencimientos de los contratos de alquiler de oficinas y otros inmuebles vigentes al 30 de junio de 2008, asumiendo que ninguno de los locatarios renueva su plazo o cancela su contrato. La mayoría de los locatarios cuentan con la opción de renovar sus contratos. Año Fiscal de Vencimiento del Contrato Cantidad de Contratos Sujetos a Vencimiento Metros Cuadrados Sujetos a Vencimiento Porcentaje de Metros Cuadrados Totales Sujeto a Vencimiento Ingresos Anuales por Alquileres en los Contratos por Vencer Porcentaje de Ingresos por Alquileres en los Contratos por Vencer (m2) (%) (Ps.) (%) % % % % % % % % Total % % Incluye Oficinas cuyo contrato no ha sido renovado aún al 30 de junio de No se incluyen metros cuadrados vacantes de alquiler. No se incluyen metros cuadrados ni los ingresos por cocheras 17

18 El siguiente cuadro muestra el porcentaje de ocupación de nuestras oficinas durante los ejercicios fiscales finalizados el 30 de junio de 2008, 2007 y 2006: Porcentaje de Ocupación Ejercicio finalizado el 30 de Junio de (1) (%) (%) (%) Oficinas Intercontinental Plaza Bouchard Bouchard N/A Dock del Plata N/A Libertador Maipu Laminar Plaza Madero Reconquista 823/ Suipacha 652/ Edificios Costeros Costeros Dique IV Della Paolera N/A N/A República 19 N/A N/A Otros (2) ) Metros cuadrados alquilados según contratos de alquiler vigentes al 30 de Junio de 2008, 2007 y 2006 sobre el área bruta locativa de las oficinas en los mismos períodos. (2) Incluye las siguientes propiedades: Madero 942, Av. De Mayo 595, Av. Libertador 602, Sarmiento 517 y Rivadavia La siguiente tabla muestra el ingreso promedio anual por metro cuadrado para nuestras oficinas durante los ejercicios fiscales finalizados el 30 de junio de 2008, 2007 y Ingreso promedio anual por metro cuadrado Ejercicio finalizado el 30 de Junio de (1) (Ps/m2) (Ps/m2) (Ps/m2) Oficinas Intercontinental Plaza Bouchard Bouchard 551 (2) N/A Dock del Plata N/A Libertador Maipu Laminar Plaza Madero Suipacha 652/ Reconquista 823/ Edificios Costeros Costeros Dock IV Della Paolera 265 (3) N/A N/A República (4) 55 N/A N/A Otros (5) (1) Calculado dividiendo alquileres anuales por el área bruta locativa de oficinas según nuestra participación en cada edificio. (2) Contrato de alquiler iniciado en el tercer trimestre del ejercicio finalizado el 30 de junio de 2007, por lo cual los ingresos corresponden a sólo tres meses en ese período fiscal. En el tercer trimestre del período fiscal 2008 se vendieron 9,946 M 2. (3) El inmueble se adquirió el 27/08/07, por lo cual los ingresos corresponden a sólo 10 meses del ejercicio finalizado el 30 de junio de (4) El inmueble se adquirió el 28/04/08, y estuvo en obras por lo cual los ingresos corresponden a sólo 1mes del ejercicio finalizado el 30 de junio de (5) Incluye las siguientes propiedades: Madero 942, Av. de Mayo 595, Av. Libertador 602, Sarmiento 517 y Rivadavia

19 A continuación se incorpora información sobre los principales inmuebles de oficinas de nuestra propiedad, incluyendo los nombres de los locatarios que ocupan más del 5% de la superficie bruta alquilable de cada inmueble. Intercontinental Plaza, Ciudad de Buenos Aires. Intercontinental Plaza es un edificio moderno de 24 pisos, ubicado al lado del Hotel Intercontinental, en el histórico barrio de Monserrat, en el centro de la Ciudad de Buenos Aires. Somos propietarios de todo el edificio que cuenta con una superficie, por piso, que promedia los 900 metros cuadrados, con 324 espacios de cocheras. Entre los principales locatarios se incluyen Total Austral S.A., Danone Argentina S.A., IRSA, Alto Palermo y Cresud. Bouchard 710, Ciudad de Buenos Aires. Bouchard 710 es un edificio de oficinas que adquirimos en junio de 2005, ubicado en la zona de Retiro. El edificio es una torre de 12 pisos, cuya superficie promedio por planta es de metros cuadrados y el número de cocheras alcanza las 180 unidades. Los locatarios son Unilever de Argentina S.A., Sibille S.C. (KPMG) y Microsoft de Argentina S.A.. Bouchard 551, Ciudad de Buenos Aires. Bouchard 551, conocido como Edificio La Nación, es un edificio de oficinas que adquirimos en marzo de 2007, ubicado en la zona de Retiro próximo a la intersección de las Avenidas Leandro N. Alem y Córdoba, en frente de Plaza Roma. El edificio es una torre de 23 pisos, cuya superficie por planta es de metros cuadrados en los pisos bajos y disminuye a medida que los pisos son más elevados hasta los 900 metros cuadrados aproximadamente; el número de cocheras alcanza las 177 unidades. Con fecha 9 de enero de 2008, vendimos el 29,9% del edificio lo que representó una oportunidad muy atractiva para la compañía en términos de realización de la apreciación de los activos en cartera. La operación, que alcanzó una superficie de m2 y 133 cocheras, ascendió a US$ 34,4 millones y generó una ganancia de Ps.19,0 millones. Entre los principales locatarios del Edificio se incluyen La Nación S.A. y Price Waterhouse & Co. AS. EM. S.R.L. Dock del Plata, Ciudad de Buenos Aires. Dock del Plata es un edificio de oficinas adquirido por la compañía en noviembre de 2006, ubicado en la zona de Puerto Madero, en la calle Alicia Moreau de Justo al 400. El edificio tiene 4 pisos, cuya superficie promedio por planta es de metros cuadrados, el número de cocheras alcanza las 309 unidades. Entre los principales locatarios actuales se incluyen Veco S.A., Dávila 380 S.A., Farmacity S.A., Rosso Alba, Francia y Ruiz Romero, Converse Argentina S.A., AT & T Communications Serv. S.R.L., MCO LEX S.R.L., Garfin Agropecuaria S.A., CA Argentina S.A. y Dell América Latina Corp. Torre Bankboston. El 27 de agosto de 2007, la compañía adquirió en US$ 54 millones una participación indivisa del 50% en la titularidad de un edificio de oficinas de metros cuadrados de área bruta locativa denominado Torre BankBoston. Esta moderna propiedad, ubicada en Carlos Maria Della Paolera 265 de la Ciudad de Buenos Aires, fue diseñada por el reconocido arquitecto Cesar Pelli. La operación se realizó por un precio total de compra igual a U$S 108 millones (incluyendo impuestos y otros gastos) de los cuales abonamos U$S 54 millones. Al 30 de junio de 2008, el porcentaje de ocupación de la Torre BankBoston era del 100%. Entre los principales locatarios actuales se incluyen Standard Bank, Exxon Mobile, Kimberley Clark de Argentina, Hope, Dugaggan & Silva S.C. y Apache Energía. Libertador 498, Ciudad de Buenos Aires. Libertador 498 es una torre de oficinas de 27 pisos ubicada en las intersecciones de tres de las más importantes vías de acceso de la Ciudad de Buenos Aires, lo que la hace accesible desde el norte, oeste y sur de la ciudad. Somos propietaria de 17 pisos con una superficie promedio por piso, de 620 metros cuadrados y de 281 cocheras. El edificio tiene un singular diseño cilíndrico y posee un letrero luminoso circular muy visible que lo distingue en el cielo de Buenos Aires. Entre los principales locatarios se encuentran MTV Networks Argentina S.R.L., Epson Argentina S.A., Yara Argentina S.A., Alfaro Abogados S.C., Julius Baer Financial Consultancy S.A., LG Electronics Argentina S.A., Allergan Productos Farmacéuticos S.A. y la subsidiaria de IRSA, CYRSA S.A... 19

20 Maipú 1300, Ciudad de Buenos Aires. Maipú 1300 es una torre de oficinas de 23 pisos, ubicada en Plaza San Martín, una exclusiva zona de oficinas, sobre la Avenida del Libertador, una importante vía nortesur. El edificio también se encuentra a pasos de la estación de trenes de Retiro, el centro de transporte público más importante de la Ciudad de Buenos Aires, que conecta el tránsito de trenes, subterráneos y ómnibus. La compañía es propietaria de todo el edificio, que cuenta con una superficie promedio de 440 metros cuadrados por piso. Entre los principales locatarios se incluyen Allende & Brea, Carlson Wagonlint Travel Argentina S.A. y PPD Argentina S.A. Laminar Plaza, Ciudad de Buenos Aires. Laminar Plaza es un edificio de oficinas que consta de 20 pisos, ubicado en Catalinas, la zona de oficinas más exclusiva de la Ciudad de Buenos Aires. Las plantas cuentan con una superficie de metros cuadrados, incluyendo las áreas comunes. Somos propietarios de los últimos 5 pisos y de 66 espacios de cocheras. Entre los principales locatarios actuales se encuentran: Cisco Systems Argentina S.A., Telefónica Móviles de Argentina S.A., Chubb Argentina de Seguros S.A., Hewitt Associates S.A., Apache Petrolera Argentina S.A., Natural Energy S.A. y Fertiva Latinoamericana S.A. Suipacha 652/64, Ciudad de Buenos Aires. Suipacha 652/64 es un edificio de oficinas de 7 pisos, ubicado en el microcentro de la Ciudad de Buenos Aires. La compañía es propietaria de todo el edificio y de 70 cocheras. La mayoría de los pisos de este edificio tienen una superficie excepcionalmente grande de metros cuadrados. Este edificio fue renovado después de ser adquirido por nosotros en 1991 con el propósito de prepararlo para alquiler. Entre los principales locatarios se encuentran Gameloft Argentina S.A., Monitor de Medios Publicitarios S.A., Organización de Servicios Director Empresarios (OSDE) y la subsidiaria de Alto Palermo, Tarshop S.A. Reconquista 823/41, Ciudad de Buenos Aires. Reconquista 823/41 es una torre de oficinas de 15 pisos ubicada en la zona de Catalinas. Somos propietarios de todo el edificio, el cual se compone de tres subsuelos con 52 espacios de cocheras, planta baja y 15 pisos de oficinas. La superficie promedio por piso es de 540 metros cuadrados. Al 30 de junio de 2008 contábamos con una ocupación del 100,0%. Entre los principales locatarios actuales se encuentran Marval & O Farrell y Tracker S.R.L. Edificios Costeros, Dique II, Ciudad de Buenos Aires. Costeros A y B son dos edificios de cuatro pisos desarrollados por la compañía y ubicados en el área de Puerto Madero. Somos propietarios de los dos edificios, que cuentan con una superficie total de metros cuadrados de superficie alquilable. En septiembre de 1999 hemos completado la construcción de los dos edificios y en abril de 2000 comenzamos a comercializar el espacio de oficinas y 147 cocheras. Entre los principales locatarios actuales se encuentran: Leo Burnett Worldwide Invest. Inc., Reckitt Benckiser Argentina S.A., Martina Di Trento S.A., Italcred S.A., Minera Agua Rica L.L.C. y Somos Tres S.R.L. Edificios Costeros, Dique IV, Ciudad de Buenos Aires. El 29 de agosto de 2001 hemos firmado la escritura de compra de la Sección C del complejo de oficinas que se conoce como Puerto del Centro que incluye los edificios 5 y 6. Este edificio está ubicado en Puerto Madero y cuenta con una superficie locativa bruta de aproximadamente metros cuadrados y 50 cocheras. Entre los principales locatarios del edificio se encuentran Nextel Argentina S.A., Consultora de Estudios Bonaerense S.R.L., London Supply S.A.C.I.F.I, Techint Cía. Técnica Internacional S.A.C.I. y Trafigura Argentina S.A. Edificio República. El día 28 de abril, adquirimos el edificio conocido como Edificio República, ubicado en la intersección de las calles Tucumán y Bouchard, tras haber ejercido la opción de compra que teníamos por el mismo. El precio final pagado fue de US$ 70,3 millones. Esta propiedad, la cual ha sido diseñada por el renombrado Arquitecto César Pelli (asimismo diseñador del World Financial Center en Nueva York y de las Torres Petronas en Kuala Lumpur) constituye un edificio de oficinas premium de únicas características en el centro de Buenos Aires y agrega alrededor de metros cuadrados brutos locativos a nuestro portafolio, distribuidos en 20 pisos, de los cuales 16 pisos se encontraban desocupados en el momento de la adquisición. A la fecha de la presente, hemos cerrado negociaciones y firmado contratos por m2 con varios locatarios importantes, entre los cuales se encuentran Apache Energía, Deutsche Bank, Estudio Beccar Varela y Banco Itaú, con valores de US$ 37 y 39/m2. 20